Главная --> Публикации --> За 10 лет квартплата москвичей выросла в 10 раз Как контролировать риелтора Квартиры в новостройках в рассрочку. утром стулья, вечером деньги… Как организовать коммунальные услуги без жэка? «сладкий остров» реконструируют иностранцы

Коттедж от Своего дома
Далеко не каждый представитель столичного среднего класса, в чьей семье на человека приходится доход в $2,5-3 тыс., может позволить себе приобретение дома за городом. Так, по данным заместителя директора управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость Владимира Яхонтова, минимальная стоимость коттеджа эконом-класса в Подмосковье сегодня колеблется на уровне $250 - 300 тыс., а максимальная может достигать $470 тыс. Между тем, речь идет о домах площадью немногим более 100 кв. метров, которые находятся на значительном удалении от столицы - 25 - 30 километров.

Стоимость жилья и в Москве и в других регионах России достигла такого уровня, когда человек даже с относительно высокими доходами не может позволить себе приобретение квартиры с нуля, не говоря уже о строительстве загородного дома для постоянного проживания. Однако авторы проекта Свой дом во главе с депутатом Госдумы РФ Александром Коганом уверены, что могут помочь всем желающим переселиться за город, купить коттедж в пригороде по ипотечной программе, где стоимость кв. метра не превысит $60 Амбиции законодателей, впрочем, не вызывают у специалистов оптимизма: по мнению аналитиков рынка недвижимости, покупка жилья за городом станет возможной, как только повысится общий уровень благосостояния населения России, а не тогда, когда с помощью бюджетных вливаний государство искусственно понизит цену кв. метра.

Нетрудно подсчитать, что только чтобы купить 12 соток земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), потребуется от $60 тыс. до $180 тыс. Между тем, эксперты утверждают, что стоимость земли составляет только 30 - 40% стоимости строительства дома. Значит, чтобы построить собственный коттедж, нужно будет потратить от $150 - $200 тыс. до $450 - $600 тыс. И если цена в $150 тыс. еще предполагает выбор между домом за городом и квартирой в городе (однокомнатная квартира эконом-класса в столице сейчас стоит от $160 тыс.), то цена в $450 тыс. выбор исключает полностью, поскольку столько же стоит 100-метровая сталинка недалеко от центра Москвы, которая и с точки зрения доступности выглядит интереснее, и является более привлекательным объектом кредитования для банков.

Строительство собственного дома также окажется недешевым удовольствием для любителей загородной жизни. Как отмечает руководитель направления загородной недвижимости компании МИАН - Агентство недвижимости Светлана Кондачкова, земля в организованных коттеджных поселках Подмосковья со всеми подведенными коммуникациями в радиусе до 60 километров от столицы стоит не меньше 5 тыс. у.е. за сотку. Верхняя же планка зависит от направления и удаленности поселка, инженерно-технического потенциала и природно-ландшафтных характеристик участка и может составлять десятки тысяч у.е. за сотку.

Авторы Своего дома предусмотрели две схемы реализации этого проекта. Одна из них коснется так называемого среднего класса, то есть тех людей, которые, по словам А.Когана, не только хотят, но и могут взять какой-то кредит на жилье.

Однако в Госдуме уверены, что загородные коттеджи могут и должны стоить дешевле. В частности, по инициативе депутата Госдумы, члена комитета по бюджету и налогам Александра Когана был разработан проект Свой дом. Как рассказал агентству ИФ-Недвижимость А.Коган, основная цель этого проекта - более чем двукратный рост объемов индивидуального домостроения с 19,8 млн кв. метров в 2006 году (39,5% от общего объема ввода жилья) до 40 млн кв. метров в 2010-м (50% общего плана нацпроекта по вводу жилья) с помощью увеличения финансирования Федеральной целевой программы (ФЦП) Жилище на 40% в части подпрограммы Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства.

Земельный участок для участников проекта, как обещает депутат, будет продаваться по упрощенной схеме, а средства для подготовки коммунальной и транспортной инфраструктуры таких участков будут выделяться из федерального и муниципального бюджетов.

Представителям среднего класса в рамках Своего дома предложат специальный ипотечный кредит на покупку земельного участка и строительство на нем коттеджа с последующей ипотекой приобретенного земельного участка. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), подчеркивает А.Коган, уже занимается разработкой кредитного продукта, предполагающего залог не жилой недвижимости, а земли.

Еще меньше, отмечает А.Коган, потратят на строительство жилья те категории граждан, перед которыми государство взяло на себя обязательства по обеспечению их жильем через государственные жилищные сертификаты (ГЖС) и субсидии - работники бюджетной сферы, молодые семьи, военнослужащие, переселенцы из районов Крайнего Севера, чернобыльцы, ветераны и инвалиды. Льготникам, поясняет депутат, будет выделен земельный участок, который можно будет заложить в банке, чтобы получить кредит на строительство дома.

В результате, по словам собеседника агентства, земля в семь - десять соток обойдется участникам Своего дома в $70 - 100 тыс. (то есть в $10 тыс. за сотку), а строительство дома в 100 кв. метров - в $60 - $70 тыс. (то есть в $600 - $700) за кв. метр. Всего, по словам А.Когана, собственный коттедж эконом-класса, таким образом, представителю среднего класса обойдется в $130 тыс. - $170 тыс.

Однако, как считают опрошенные ИФ-Недвижимость эксперты, радужным планам депутатов вряд ли суждено сбыться так легко, как хотят этого представители законодательной ветви власти. В частности, как заявил ИФ-Недвижимости руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ (Росстрой), отвечающего за реализацию ФЦП, Сергей Круглик, ни о каком кардинальном изменении ФЦП Жилище и вхождении в нее новых программ или подпрограмм не может быть и речи.

Гладко было на бумаге
У авторов проекта Свой дом большие планы: согласно их намерениям, проект должен стать частью ФЦП Жилище и уже к концу 2007 года охватить 60 регионов России. При этом, отмечают в Госдуме, каждый из субъектов - участников проекта должен не только выделить необходимое количество подходящих земель, но и взять на себя обязательство в течение десяти лет построить 1 млн кв. метров, причем, за первые три года регион должен выполнить 30% своих обязательств. Ответственность за выполнение проекта будет лежать на конкретных представителях муниципалитета, - предупреждает А.Коган.

Как отмечает С.Кондачкова, средний класс на рынке загородного коттеджного строительства - это категория покупателей, которые в состоянии приобрести недвижимость до 300 тыс. у.е. как на собственные средства, так и с привлечением ипотечных и иных кредитных программ.

Другие специалисты обращают внимание на то, что хотя авторы Своего дома обещают с помощью проекта обеспечить жильем не только людей со средним уровнем доходов, но и социально незащищенных граждан, получить жилье с помощью механизма Своего дома сможет лишь небольшая часть населения. Ведь чтобы получить кредит на 10 лет на строительство загородного дома, даже при условии, что кредитный продукт аналогичен обычной ипотеке жилья, доход семьи потенциального заемщика, согласно ипотечному калькулятору Городского ипотечного банка, должен быть, в зависимости от типа заемщика, не меньше $3828 в месяц (ежемесячный платеж по кредиту составит $2106) - $4175 в месяц (ежемесячный платеж составит $2296).

Каким образом, задаются вопросом аналитики, люди с таким доходом смогут взять кредит на строительство дома, по которому им придется платить в несколько раз больше, чем они зарабатывают? Нетрудно подсчитать, делают они вывод, что реализация Своего дома коснется небольшой части из тех 26,4% населения России, чей семейный доход превысит $4 тыс. и еще меньшей доли оставшихся граждан нашей страны, кто сможет претендовать на вхождение в число льготников. А это значит, что значительного эффекта реализация проекта не принесет, а вот новый виток цен на рынке вызвать сможет.

Но по данным Росстата на конец 2006 года, людей с доходом свыше 12 тыс. рублей в месяц в России не более 26,4% всего населения. Месячный же доход 58,9% населения России не превышает 8 тыс. рублей.

Значительная часть недорогого загородного жилья, если смотреть по реализуемым на рынке единицам, констатирует В.Яхонтов, находится вне организованных поселков. Дело в том, что девелоперам невыгодно планировать поселки, особенно если они будут располагаться недалеко от Москвы, ориентированные на эконом-класс. Высокая стоимость земли, дорогостоящие процедуры подводки коммуникаций, затраты на административные согласования и тому подобные сложности так удорожают проект, что эконом-класса из него, собственно, уже может и не получиться, - поясняет специалист.

Невозможно в одном ипотечном продукте сочетать программы кредитования льготников и среднего класса, так как для этих категорий предусмотрены разные условия кредитования. Социальная ипотека, по сути своей, изначально рассчитана на социально незащищенные слои населения, которые по уровню своего дохода не могут позволить себе приобрести квартиру, даже с помощью ипотечных кредитов, - подчеркивает директор по ипотеке МИЭЛЬ-Брокеридж Юлия Вербицкая и указывает, что если допустить возможность приобретать недвижимость с помощью социальной ипотеки всем слоям населения, то это неизбежно приведет к значительному увеличению спроса на жилье и, как следствие, к новому витку цен на недвижимость.

Очередь к Стабфонду
Реализации Своего дома препятствует и еще одно обстоятельство, признают собеседники агентства, - это неготовность промышленности стройматериалов к такому масштабному развитию малоэтажного строительства и отсутствие необходимого количества сформированных земельных участков.

Мне кажется, надо вести речь не столько о цене доступности, сколько о возможностях большей части населения нашей страны, а соответственно - о зарплатах, исходя из которых пока вообще не идет речь о каких-либо накоплениях, - резюмирует перспективы проекта Свой дом ведущий специалист департамента ипотечного кредитования компании Рескор-Недвижимость Ирина Субботина.

В свою очередь юрист-аналитик адвокатского бюро Юрлов и партнеры Мария Китайчик напоминает, что основная сложность при передаче федеральных земель в собственность муниципалитетов состоит в отсутствии кадастровых характеристик земельных участков, а процесс межевания для присвоения этих характеристик очень затратный. Однако даже если государство справится с проблемами земли и инфраструктуры, ему будет нелегко найти большое количество инвесторов, заинтересованных в этом проекте, заявляют эксперты.

Дело в том, что большая часть земельных резервов под строительство представляет собой земли развалившихся совхозов и колхозов, а также земли, не разделенные между Федерацией и регионами. А как подчеркивает юрист адвокатского бюро Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры Иван Сердитых, осуществление ИЖС на землях, не относящихся к землям населенных пунктов, подвержено таким серьезным рискам, как оспаривание прав на объекты недвижимости жилого назначения, возведенные на землях сельскохозяйственного назначения, оспаривание статуса таких объектов недвижимости как объектов жилищных прав, отказ в государственной регистрации граждан по месту жительства в подобных объектах недвижимости.

Сам А.Коган оценивает объем необходимых инвестиций в промышленность строительных материалов в 60 млрд рублей (чуть больше $2,3 млрд - ИФ-Недвижимость) и объясняет, что в качестве источников финансирования проекта Свой дом рассматриваются Инвестиционный фонд РФ, ОАО Российская венчурная компания и государственная корпорация развития Банк внешнеэкономической деятельности и развития РФ.

Как обращает внимание начальник управления корпоративного и финансового законодательства департамента корпоративного управления Минэкономразвития РФ (МЭРТ) Анна Меньшикова, чтобы поддержать малоэтажное строительство в объеме, предусмотренном проектом, нужно 150 заводов стоимостью $120 млн каждый, то есть порядка $18 млрд только на строительство заводов.

Три отставных офицера и один бывший контрактник оспорили в КС нормы печально знаменитого 122-го закона О разграничении полномочий, который лишил уволившихся в запас военных, вставших в очередь на жилплощадь в местных органах власти до 1 января 2005 г., права на получение квартир или другого жилья. У них осталась единственная возможность получить жилье купить его на выделенные государственные жилищные сертификаты (ГЖС). Истцы оказались в неравном положении с теми, кто покинул службу после 1 января 2005 г., последним государство может купить жилье за счет федерального бюджета. КС удовлетворил жалобу военных. Судьи сочли, что спорные нормы противоречат 19-й и 40-й статьям российской Конституции, гарантирующим равенство перед законом и право на жилище. КС обязал законодательную власть внести поправки, которые обеспечат военным, ушедшим в отставку до 1 января 2005 г., возможность приобрести жилье не только через ГЖС.

Таким образом, получается, что проект Свой дом вместо того, чтобы предложить новые механизмы покупки загородного дома для среднего класса России и стимулирования строительства благоустроенных поселков - спутников городов, предлагает еще один вариант, как потратить Стабфонд России в предвыборный год на коттеджи для льготных категорий граждан, которым, вполне вероятно, содержание подобного жилье будет просто не по карману, считают эксперты.
Главная беда и головная боль для каждого военного жилье. Офицеры и контрактники, отдавшие родине десятки лет жизни и уволившиеся в запас до 2005 г., оказались в неравном положении с теми коллегами, которые уходили со службы позже. Вчера Конституционный суд высказался в пользу первых.

Еще одна проблема недостаточное обеспечение сертификатов. Индексация военного квадратного метра не поспевает за ростом стоимости жилья в большинстве регионов России. В частности, на обеспечение одного военного в Пермском крае выделялось 834 465 руб. это около 20 кв. м, если покупать квартиру в краевом центре по среднерыночной цене, и 30-32 кв. м по минимальной. В Ростовской области (735 295 руб. на человека) примерно такая же ситуация. О столицах отставникам лучше забыть совсем.

Однако проблема жилья для военных не только в неравенстве прежних и нынешних отставников. В 2004-2005 гг., по данным Госстроя, сертификаты, гарантирующие поступление бюджетных средств на личный счет для покупки жилья, получили 31 400 будущих и нынешних отставников, на что израсходовано около 23 млрд руб. Но еще десяткам тысяч офицеров и контрактников сертификатов не хватает.

Столичные власти намерены застроить жильем и объектами социальной инфраструктуры пустующие территории московских вузов, находящихся в федеральном подчинении. Соответствующие положения содержатся в постановлении московского правительства о программе по взаимодействию и оказанию поддержки таким вузам в 2007-2009 годах.

Неслучайно авторы жалоб оспаривали и размер сумм ГЖС, отмечая их недостаточность. Суд отметил, что использование сертификатов не противоречит Конституции только в той мере, в какой с их помощью обеспечивается возможность приобретения гражданами жилья в избранном месте жительства. Однако определение стоимости сертификатов и методика исчисления цены квадратного метра вне компетенции Конституционного суда. Это дело правительства, а оно пока не торопится. Трудности с получением жилья офицерами и контрактниками, увольняющимися в запас сегодня, видят молодые офицеры, курсанты, контрактники и люди, задумывающиеся о военной карьере. Нежелание государства обеспечить крепкий тыл нынешним отставникам может негативно сказаться на комплектовании армии квалифицированными специалистами.

Впервые идея строительства на территориях вузов появилась в 1998 году. Правда, вузам полагалось не менее 30% построенного жилья. Остальное делили между собой инвестор (60%) и город (10%). Схема такова: заключается трехсторонний договор между правительством Москвы, инвестором и вузом (последний должен еще получить согласие Росимущества), - рассказал Газете глава комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Михаил Москвин-Тарханов. - Правительство Москвы выступает гарантом проекта. Инвестор строит и взамен получает что-то себе. Вуз получает жилье для своих преподавателей, а город - решение социальных задач. Есть еще механизм конкурсов, который позволяет добиться более выгодных условий для вузов.

В этом документе (№ 76-ПП), подписанном на прошлой неделе мэром Юрием Лужковым, прописано обязательство Совета ректоров вузов Москвы и Московской области совместно с вузами и префектурами подготовить предпроектные предложения для использования незастроенных территорий. При этом не менее 70% площадей в будущих новостройках должны предоставляться очередникам самих вузов, а также специальному фонду для размещения на время трудового контракта иногородних работников. Для тех вузов, которые не ведут строительство, из этой же доли выделят 5%.

Например, на территории Московского государственного института радиотехники, электроники и автоматики (МИРЭА), расположенного на юго-западе. Там инвестором уже построены два 16-этажных дома и гаражный комплекс. Сегодня строения находятся на стадии подключения к городским коммуникациям, - рассказал Газете представитель института Дмитрий Бутенко. В настоящее время начинается реализация еще одного проекта на территории МИРЭА - строительство офисно-жилого комплекса.

По данным депутата, на сегодняшний день на различной стадии реализации находится около 40 подобных проектов.

Ассоциация продовольственных магазинов Торговый дом Народный объединяет 24 продовольственных магазина, из них 13 супермаркетов и торговый центр Новый век, а также строительную фирму Чайка, трест № 1 Стройгаз, агентство недвижимости Успех и хлебозавод Волжский хлеб. Владелец депутат Нижегородской гордумы Василий Пушкин. По собственным данным компании, оборот в 2006 г. около $150 млн, из них почти $100 млн пришлось на розницу. По оценке Союза магазинов Нижегородской области, доля ТД Народный на нижегородском рынке продуктового ритейла 5%.

Однако потенциал неосвоенных территорий у вузов гораздо выше. Большое количество территорий застроено гаражами, используется под свалки и так далее, - говорит Москвин-Тарханов. Возможно, поэтому правительство Москвы предлагает другую схему: в подписанном на прошлой неделе постановлении нет ни слова о привлечении частных инвесторов. Взамен предлагается включать объекты жилищного строительства в адресную инвестиционную программу города Москвы с последующим финансированием за счет средств городского бюджета. Значит, и оставшиеся 30% площадей пойдут в собственность города. Если при этом будут реализовывать проекты бизнес-класса, то это в любом случае будет доходный проект, а если будут строить дешевое жилье, то прибыльность их можно поставить под сомнение, - рассуждает директор по связям с общественностью концерна Крост Екатерина Семихатова.
Торговый дом Народный, до сих пор развивавшийся только в Нижнем Новгороде, открывает сеть магазинов в городах области. Первые два заработают в Дзержинске к лету 2007 г. под брендом Новый век.

Народный не единственный ритейлер, сделавший ставку на провинцию. По данным Союза магазинов Нижегородской области, в районах области работают Перекресток пять магазинов, Райцентр 10, Магнит более 20, Копейка 15, Spar 11 и Ладья 1 С конца 2006 г. ОАО Городецкий хлеб развивает в Заволжье по субфраншизе супермаркеты Spar. К двум уже открытым компания планирует в течение нескольких лет добавить до восьми Spar. Финансовый директор Городецкого хлеба Михаил Федосеев считает, что Народный может закрепиться в небольших городах, поскольку там проще найти подходящие помещения. Продовольственный рынок близлежащих к Нижнему городов отстает в своем развитии, добавляет директор нижегородского Магазина готового бизнеса Юрий Кузьмичев, поэтому магазины сети Народный там будут кстати.

ТД Народный планирует с 2007 г. открывать свои супермаркеты в городах Нижегородской области, сообщил Ведомостям генеральный директор ТД Василий Пушкин. По его словам, первые два магазина Новый век будут открыты в Дзержинске к лету 2007 г., а еще несколько до конца года в ближайших к Нижнему городах, в том числе в Бору и Кстове. Всего в течение двух лет ТД намерен открыть в городах области 12 супермаркетов Новый век. ТД планирует и выкупать помещения, и арендовать их. Площадь магазинов 300-800 кв. м, инвестиции в открытие одного магазина Пушкин оценивает в $150 000 2 млн в зависимости от отделки и формы собственности помещений. В Нижнем Новгороде мало свободных площадей, поэтому решено обратить внимание на города области, объясняет Пушкин, и конкуренция между сетями в городах области еще не столь острая.

Через 5-7 лет доля федеральных игроков вырастет до 50%, поэтому перспективы у местных игроков не слишком радужные, подчеркивает Кузьмичев. Разумным шагом он считает увеличение сети для последующей ее продажи. Пушкин сейчас отверг возможность продажи сети.

Птицефабрика Сеймовская собиралась до 2009 г. открыть в Володарском районе до девяти магазинов самообслуживания площадью 500 кв. м. По словам гендиректора агрофирмы Артура Холдоенко, теперь планы скорректированы и компания ограничится открытием одного магазина самообслуживания, поскольку маркетинговые исследования показали существенное преимущество федеральных сетей.

Новый век в Чебоксарах
Торговый дом Народный в начале ноября 2007 г. планирует открыть торгцентр Новый век в Чебоксарах (Республика Чувашия). По словам гендиректора Народного Василия Пушкина, общая площадь ТЦ составит 5000 кв. м, инвестиции в проект 150 млн руб. 1500 кв. м займет супермаркет, остальное магазины сопутствующих товаров и кафе. Часть площадей планируется сдать в аренду.

Благодаря открытию новых объектов большой площади Народный ежегодно увеличивает свой товарооборот, объясняет гендиректор компании Мясновъ Владлен Альтшуллер. По данным участников рынка, товарооборот розничного направления Народного вырос с $50 млн в 2005 г. до $100 млн в 2006 г.



Главная --> Публикации