Главная --> Публикации --> "лужковки" оказались меньше "хрущевок" “новые торговые системы” откроют 50 магазинов За 10 лет квартплата москвичей выросла в 10 раз Как контролировать риелтора Квартиры в новостройках в рассрочку. утром стулья, вечером деньги…

Открывая ее, заместитель руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции г. Москвы Александр Максименко отметил растущую популярность ярмарки как у профессиональных участников рынка, так и просто у граждан. В сравнении с первой выставкой сегодняшняя выглядит намного мощнее. Число посетителей и участников увеличилось в несколько раз, сказал А. Максименко.

В Центральном доме художника прошла XVI Специализированная городская выставка-ярмарка Недвижимость-2007.

Сюрпризы прошлого года, когда беспрецедентный рост цен сменился их резкой остановкой, заставляют беспокоиться о дальнейшем развитии событий на рынке недвижимости. Однако, по мнению депутата Мосгордумы Ивана Новицкого, ждать снижения стоимости столичного квадратного метра не следует. Данный факт связан прежде всего с отсутствием свободной земли в Москве. Возвести дом на пустом месте наши строители могут быстро и качественно, но его надо обеспечить всеми инженерными и коммунальными сетями. А это уже более сложная задача. Для того чтобы осваивать новые площадки, необходимо освобождать территории промышленных предприятий. Но перебазирование производства требует других сроков и затрат. Из-за таких сложностей вводить жилья больше, чем это делается сейчас, мы не можем, отметил И. Новицкий. При сохраняющемся дефиците жилой недвижимости цены на нее неизбежно останутся высокими.

В снижение цен никто не верит
На пресс-конференции, состоявшейся сразу после открытия выставки, представители московских властей и бизнесмены ответили на вопросы журналистов. Неудивительно, что главной темой стала стоимость жилья.

Но, как известно, московские власти принимают меры по обеспечению горожан квартирами. Среднесрочная программа Москвичам доступное и комфортное жилье в первую очередь нацелена на то, чтобы увеличить объемы строительства. Кроме того, город оказывает помощь не только тем категориям граждан, которые указаны в Жилищном кодексе и Федеральной целевой программе Жилище, но и некоторым другим. Так, Мосгордума приняла решение обратить внимание на тех жителей, которые имеют возможность приобрести квартиры, но нуждаются в содействии со стороны города. Для них будут определены различные возмездные формы, например продажа жилья по себестоимости, а также ипотека.

Солидарен с коллегой и А. Максименко. Помимо того что земли элементарно не хватает, освоение любого участка сегодня стоит на порядок дороже. Нехитрые подсчеты показывают, что если раньше стоимость подземных работ составляла около 30 % от общей цены строительства, то сегодня она перевалила за 80 %. Порой дороже освоить территорию, чем построить само жилье. И удорожание будет продолжаться, подытожил А. Максименко. Поэтому надеяться на массовое снижение себестоимости строительства не приходится. Соответственно, и цена на жилье станет расти.

Как ни странно, именно рост цен способствовал возникновению строительного бума в Подмосковье. В 2006 году количество площадок и предложений на территориях близ Москвы резко увеличилось. Это произошло по понятным причинам, считает А. Паньковский. Еще недавно многие инвестиционные контракты в Московской области являлись нерентабельными, потому что с учетом инженерных и административных расходов затратная часть проекта была выше, чем его доходная статья. Но как только подмосковное жилье подорожало, проекты стали экономически сбалансированными. Вот еще один аргумент в пользу того, что нет никаких возможностей снизить цены. Их динамика будет соответствовать темпам инфляции.

На удорожание жилья влияет и уменьшение объема новостроек, выходящих на рынок. Все большая часть квадратных метров идет под муниципальный заказ. На примере ДСК-1 могу это подтвердить, заявил первый заместитель генерального директора Домостроительного комбината № 1 Андрей Паньковский. При мощности комбината в 1100 1200 млн кв. м объемы строительства муниципального жилья на 2007 год у нас составят около 800 тыс. кв. м. Следовательно, количество жилья, которое комбинат сможет продать в нынешнем году, значительно сократится. Примерно такая же картина возникает у других организаций. Доля города это один фактор. А другой чисто экономический. По словам А. Паньковского, у любой строительной компании заметно увеличивается затратная часть в силу того, что в стране есть инфляция.

Но Москва давно сложившийся город со сложной сетью инженерных коммуникаций и непростыми грунтами. Подходить к формированию новых подземных пространств следует крайне осторожно. Мэр столицы Юрий Лужков подчеркивает, что задачи надо решать комплексно. Подобные работы будут проводить на основе самых современных научных данных, сообщил участникам пресс-конференции И. Новицкий. К программе подключена Академия наук, ведущие институты, занимающиеся геоэкологией. Уже составлена карта подземного пространства Москвы.

Земля над и под
Вопрос об освоении подземного пространства города стоит довольно остро. Неслучайно его регулярно обсуждают на заседаниях правительства Москвы. Подземные магистрали, развязки и автостоянки должны снизить транспортную загруженность улиц города. А создание всепогодных зон отдыха благодаря строительству подземных торгово-развлекательных центров, музеев, галерей позволит сделать еще разнообразнее досуг москвичей и гостей столицы.

Сказанное особенно актуально в связи с тем, что в Москве начался процесс оформления в собственность земельных участков, находящихся под индивидуальными и многоквартирными домами, под офисными зданиями и сооружениями. Все это протекает медленно, но все же движение есть. Соответственно, город должен иметь механизм резервирования земель для государственных нужд.

Понятно, что реализация масштабных проектов потребует в каких-то случаях изъятия земель у их собственников как физических лиц, так и организаций. По мнению московских властей, федеральный закон недостаточно четко указывает, на каком основании все это станут делать. Строительство дорог, социальных учреждений обусловлено городскими нуждами так сказано в законе. Но в случае с коммерческим строительством много противоречий. Закон о землепользовании и застройке был рассмотрен в Мосгордуме во втором чтении, идет подготовка к третьему слушанию. Депутаты намерены привести его в соответствие с федеральным законодательством, но вполне допускают, по словам И. Новицкого, что появится отдельный московский документ по резервированию земель.

С домами сносимых серий все понятно, а что будет с крепкими пятиэтажками? Опыт реконструкции этих зданий путем их надстройки существует правда, он скорее отрицательный: все это дорого и сложно. Что такое реконструкция? По мнению многих специалистов, она сравнима с новым строительством. Отселение граждан все равно производить нужно. Оно необходимо даже по технике безопасности. Кроме того, все хорошо знают, какое беспокойство любой ремонт доставляет соседям. А тут не что-нибудь, а надстройка этажей!..

Снести или реконструировать?
Программа сноса и реконструкции пятиэтажек остается приоритетной для Москвы. Именно за счет освобождающихся территорий московский стройкомплекс может возводить новые дома. По плану до 2010 года все пятиэтажки сносимых серий исчезнут. В двух округах Южном и Центральном программа уже выполнена. Много таких зданий осталось еще в Северном и Северо-Восточном округах. Там ситуация достаточно напряженная, но у властей нет сомнений в том, что сроки будут выдержаны.

Кто станет решать судьбу конкретного дома? Если планируется провести реконструкцию всего квартала (а именно за комплексный подход ратуют московские власти), то весь район с этим обременением будут выставлять на конкурс. Инвесторы, выигравшие его, и получат право определять, какие дома сносить, какие реконструировать, а в каких просто сделать капитальный ремонт. Безусловно, пожелания города будут учтены.

Процесс реконструкции требует серьезного экономического обоснования, подчеркнул начальник управления планирования городского жилищного заказа Департамента жилищного фонда и жилищной политики г. Москвы Валерий Калинин. В некоторых случаях целесообразнее снести пятиэтажку, а не надстраивать ее.

Таким образом, единого решения по домам несносимых серий нет. Сказать, что все они будут в какой-то определенный срок разрушены или реконструированы, не может никто.

Кроме того, каждый проект нужно согласовать с жителями района. По словам И. Новицкого, потребуется провести кропотливую работу, устроить переговоры с каждым собственником, чтобы выяснить, согласен ли он переехать в новое жилье, либо хочет стать соинвестором реконструкции дома, либо желает уехать, получив компенсацию. Именно эти вопросы предполагают решать в первую очередь, отметил И. Новицкий. А дальше уже начнется обсуждение с инвесторами о застройке района в целом.

В настоящее время спрос на офисные площади на столичном рынке значительно превышает предложение. По словам ведущего аналитика отдела исследований СW/SR Лады Белайчук, около половины офисных площадей сегодня арендуются в бизнес-центрах, находящихся в стадии строительства. Однако, по прогнозам аналитиков, к 2010 году количество качественных площадей должно достигнуть 10 млн кв. м, в результате спрос и предложение должны сравняться. 10 млн кв. м - это достаточно реальная цифра, - объясняет Белайчук. - Планов и заявленных проектов у девелоперов намного больше.


Рост арендных ставок на рынке офисной недвижимости Москвы стабилизируется к 2010 году. По прогнозам аналитиков международной консалтинговой компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko (СW/SR), стабилизация ставок аренды бизнес-центров класса А произойдет на отметке $1100 (без учета НДС и операционных расходов), а класса В - на уровне $70 Мы ожидаем, что в ближайшие годы предложение и спрос на рынке продемонстрируют идентичные темпы роста и к 2010 году можно будет говорить о стабилизации арендных ставок, - предполагает директор отдела исследований компании СW/SR Кристофер Питерс.

2006 год стал пиковым для роста арендных ставок в московских офисах: в некоторых зданиях, расположенных вокруг Кремля, они превысили $1200 за 1 кв. м в год, что сделало Москву вторым по дороговизне офисным рынком Европы после Лондона, - добавляет руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle (JLL) Андрей Постников. По прогнозам аналитиков JLL, в 2007 году ставки вырастут минимум на 8%, в 2008 году - примерно на 4%. Дальнейшее поведение ставок будет зависеть от динамики ввода новых площадей на рынок - в частности, заявленных проектов Москва-Сити, - добавляет Постников. - И в случае своевременного вывода на рынок всех заявленных девелоперами проектов рынок может ждать стабилизация уже через два-три года.

Напомним, что в последние годы рост стоимости арендных ставок на офисные площади в Москве составлял 15--20% в год. В настоящее время аренда в бизнес-центрах класса А составляет $934 за кв. м, а в классе В - $503 за 1 кв. м. По прогнозам аналитиков, в текущем году рост ставок сохранится, а с 2008 года последует снижение темпов.

Однако падать ставки аренды, по мнению Андрея Постникова, в ближайшие годы не будут - разве что в устаревших и изначально некачественных зданиях.

Замдиректора департамента офисной недвижимости компании Colliers International Александр Гурганов более осторожен: Динамика стабилизации по Москве будет происходить очень дифференцированно, в частности, на более долгий срок оттянется стабилизация для офисных площадей, расположенных в центре столицы, внутри Садового кольца. Что, по мнению аналитика, связано с политикой столичного правительства прекратить строительство офисов в центре. Всегда найдутся компании, которым необходим офис в кремлевской зоне, - объясняет он. - А одной из первых коррекция вниз коснется востока и юго-востока столицы.

Общественный градостроительный совет при мэре Москвы одобрил строительство 17-этажного гостиничного комплекса на Рогожском Валу.

В Москве начинается строительство трехзвездочного отеля треугольной формы. Необычная гостиница через несколько лет появится на востоке Центрального округа столицы, на Рогожском Валу. Интересная архитектурная фишка, безусловно, будет привлекать клиентов, уверены эксперты, но они сомневаются в заявленном трехзвездочном классе отеля, слишком уж неординарно выглядят предпроектные проработки.

Отель будет иметь треугольную форму, в его надземной части разместятся 153 номера, рестораны, конгресс-центры, а в подземной автостоянка на 202 машино-мест, фитнес-центр с бассейном и сервисные помещения. Общая площадь застройки 1550 кв. м, всего здания 27,3 тыс. кв. м.

По планам девелопера, скорее всего, строительство отеля (названия ему пока не придумали) начнется уже в 2008 году

В настоящее время идет согласование документов, рассказал газете ВЗГЛЯД гендиректор Евро-Строй-Компани, выступающей девелопером проекта, Олег Абрамов. За 4 6 месяцев мы планируем сделать градостроительное обоснование, после этого экспертиза проекта, и можно начинать строительство, сказал он.

Подъезд к главному фасаду здания, согласно проекту, будет с Трудовой улицы, а вход в гостиницу через стеклянный атриум с улицы Рогожский Вал. Кстати, этот стеклянный объем внутреннего двора станет самой высокой частью здания.

Проект отеля был разработан в архитектурной мастерской № 22 архитекторами Андреем Меерсоном и Викторией Вороновой. Последние творения Меерсона это пятизвездочные отели Ritz Carlton на Тверской (на месте бывшей гостиницы Интурист) и Ararat Park Hyatt на Неглинной.

По планам девелопера, скорее всего, строительство отеля (названия ему пока не придумали) начнется уже в 2008 году, а строится такое здание около 18 месяцев. Гостиница будет иметь категорию три звезды, заверил гендиректор Евро-Строй-Компани.

Но треугольную форму здания она оценила. Безусловно, такая фишка привлечет клиентов, уверена Баталова.

Слава Меерсона как автора дорогих гостиниц заставляет экспертов сомневаться в заявленном классе отеля. Учитывая, что привлекли такого архитектора, я сомневаюсь, что гостиница после окончания строительства будет трехзвездочной, говорит руководитель отдела консалтинга компании Praedium Светлана Баталова. По ее мнению, отель будет как минимум четыре звезды.

Но о массовой застройке столицы гостиницами с тремя углами речь не идет. Треугольная форма отеля на Рогожском Валу обусловлена прежде всего самим участком, говорит девелопер Олег Абрамов. Конечно, необычная форма проекта скажется на цене и сроках строительства, но не сильно, заверяет он.

Кстати, отель на Рогожском Валу будет не первой треугольной гостиницей в Москве. В настоящее время на Беговой улице концерн МонАрх строит многофункциональный комплекс Gradex, одна из частей которого отель треугольной формы. Правда, если смотреть сверху, он скорее будет напоминать галочку.

Отель на Рогожском Валу входит в городскую программу О Генеральной схеме размещения гостиниц в городе Москве до 2010 года, согласно которой только в течение ближайших двух лет в столице планируется построить и открыть 60 гостиниц.

Баталова из Praedium также уверена, что архитекторы исходят из особенностей участков. Безусловно, строить обычное четырехугольное здание проще, но, учитывая современные строительные технологии, необычные формы не доставляют больших сложностей ни строителям, ни эксплуатантам здания и не несут потерю площадей, говорит она.

Может показаться, что такая практика жить прямо над собственным бизнесом безнадежно устарела. Действительно, сегодня вряд ли кому-то придет в голову строить отдельный дом, в котором помещались бы небольшой цех и офис, а этажом выше персональные апартаменты владельца предприятия. Чаще всего с интересующим нас симбиозом можно встретиться в многоквартирном доме. Возьмем для анализа наиболее народный локальный случай: офис именно в обычном жилом здании, а не в специально спроектированном многофункциональном комплексе, заточенном под соседство бизнеса и частной жизни.

Но тиражирования проекта не будет, заверяет Абрамов. Права на него принадлежат Меерсону, а, насколько я помню, он еще ни разу не повторялся, сказал он, добавив, что, может быть, архитекторы в дальнейшем и используют треугольный атриум, но гостиница на Рогожском Валу будет единственной и неповторимой.
В былые, дореволюционные времена предприимчивые россияне устраивали мастерские и магазинчики в своих домах. И жили с семьями на вторых этажах, ни на минуту не отрываясь от доходного дела. Сегодня соседство дома и офиса выглядит несколько иначе. Как именно? Каковы плюсы и минусы такого симбиоза? Что делать, чтобы преодолеть неизбежные проблемы?

Так что маленькие офисы все еще остаются сферой деятельности частных инвесторов, которые по каким-либо причинам не желают спекулировать жильем. Что характерно, войти на этот рынок не так и просто весьма высок порог так называемых минимальных инвестиций. Так, 100-200-метровое помещение под офис в пешеходной доступности от метро причем не в центре, а где-нибудь в пределах от ТТК до МКАД может стоить и $1 млн. Существующее сегодня предложение это в основном так называемые помещения свободного назначения, по большей части либо встроенно-пристроенные, либо расположенные на первых этажах жилых домов. То есть именно заявленный нами к рассмотрению формат.

Редкий вид
Тому есть логичная причина. Сегодня, кажется, не найти многоэтажки, в которой не оказалось бы парикмахерской, продуктового магазина местного масштаба или хотя бы компьютерного клуба. В то же время офисы малой площади (30-100 кв. м) находятся в столице в жестком дефиците. Спрос опережает предложение в десятки раз, фактически в Москве нет сегодня ни одного высококлассного бизнес-центра, рассчитанного на арендаторов офисов квартирного размера. И это притом, что доходность таких помещений весьма высока ставки аренды достигают $1200 в год за кв. м. Почему девелоперы не торопятся связываться с этим очень прибыльным форматом? Дело в том, что качественные офисы в тотальном дефиците независимо от площади, поэтому помещения легко расходятся и поэтажно.

Если в вашем доме продается такая жилплощадь, то кто узнает об этом раньше всех, как не вы? И в этом заключается первый плюс: можно получить актуальную информацию о недвижимости, не выходя из дома.

Перспективное соседство
Каковы же плюсы и минусы означенного соседства квартиры и офиса для реального потребителя? Положительные моменты таковы:

Еще один положительный момент возможность спокойно курсировать между домом и работой, контролируя своих подчиненных. Сотрудники, которые постоянно чувствуют присутствие шефа (даже если он отправился на обед или ушел домой пораньше), работают более эффективно и дисциплинированно. Между прочим, именно такого результата многие руководители добиваются долгие годы, и не всегда успешно.

Экономия времени. Дорога из офиса займет ровно столько, сколько лифт будет везти вас с одного этажа на другой. Для сравнения: подсчитайте, сколько времени занимает у вас дорога на работу (и обратно) сейчас. А ведь потраченные в общественном транспорте или пробках часы можно проводить с любимыми людьми и за интересными занятиями, улучшая качество своей жизни и получая от нее глубокое моральное удовлетворение.

• в отношениях с соседями. Любая затея изменить привычный ритм жизни жильцов может быть воспринята ими без должного энтузиазма. Причем, характер бизнеса (кафе с живой музыкой или скромный офис частного нотариуса) особой роли не играет. Вы и ваши идеи несут в себе перемены, и еще неизвестно, к лучшему ли они.

Осторожно: частные владения
Минусы рассматриваемого соседства следуют из тех же особенностей жизни в одном доме с офисом, что и плюсы. Впрочем, следуя некоторым рекомендациям, негативный эффект вполне можно нивелировать. Итак, работая в том же доме, где и живете, вы столкнетесь с проблемами:

• в отношениях с коллегами. С одной стороны, ваше недремлющее око заставит подчиненных работать усерднее. С другой, они запросто могут встретить вас в тапочках и с ведром в руках. А жизнь вашей семьи и вовсе как на ладони: всем известно, что ваша дочь встречается с одноклассником, а жена сегодня была у дантиста. Чтобы подобные полезные сведения не становились поводом для излишней фамильярности со стороны сотрудников, стоит изначально провести грань между личным и общим, рабочим пространством Во-первых, сразу пресекайте нелепые вопросы типа Куда это ваша мама в такую рань?. А во-вторых, помните, что ваша жилая площадь это ваше семейное гнездышко, в котором нет места бухгалтеру или менеджеру по продажам. Очень важно, чтобы ваша семья чувствовала свою обособленность от ваших коллег и была защищена от непрошеных визитеров. Поэтому проводить корпоративные вечеринки и решать самые срочные дела лучше на территории офиса.

Что действительно имеет смысл сделать в такой ситуации, так это начать просветительскую деятельность в своем подъезде. Она должна быть направлена на самых активных жильцов. Подчеркните те положительные моменты, которые получат ваши соседи от открытого вами бизнеса: возможность сделать хорошую стрижку со скидкой, выскочить за внезапно закончившимся сахаром или ознакомиться с горячими предложениями турфирмы раньше других клиентов. Тогда шансы позитивной реакции на вашу затею возрастут несколько раз, и вы не испортите отношений с теми, с кем вам жить еще не один год под одной крышей.



Главная --> Публикации