Главная --> Публикации --> Баталии вокруг налога с продажи квартиры На ремонт регионы и жильцы добавят 450 млрд руб. Ритейлеры ищут землю под магазины Глава жилищного союза : в домах тсж люди платят меньше, чем по городским нормативам Степан орлов: сохранение права граждан на жилье — приоритетная задача столичных законодателей

На сегодняшний день доля садовых товариществ и кооперативов по многим направлением Подмосковья в два раза превышает количество коттеджных поселков. По некоторым направлением, таким как ярославское, горьковское, рязанское, симферопольское, это соотношение еще больше. Исключение составляет разве что Рублево-Успенское шоссе. На всех же остальных 30-40-километровая зона от МКАД это зона садовых товариществ и кооперативов, говорит директор департамента маркетингового анализа УК Масштаб Наталья Чукаева.

Рынок загородной недвижимости Подмосковья успешно конкурирует с рынком московского жилья. Предложение уже давно не исчерпывается беспорядочным скоплением краснокирпичных коттеджей вперемешку с деревенскими избами и садовыми домиками. Однако если с точки зрения эстетики этот сегмент рынка уже давно перерос идеалы 1990-х гг., то с точки зрения юридической многое осталось по-старому. Земля под современными коттеджными поселками зачастую все еще сохраняет статус садоводческой, т. е. не предназначенной для строительства домов для постоянного проживания.

Немного истории
То, что такое большое количество подмосковной земли оказалось в руках садоводов, объясняется довольно просто. Согласно советскому законодательству каждый гражданин потенциально имел право на получение участка для садово-огороднической деятельности и возведения на нем садового домика. Конечно, для садовых товариществ выделялись далеко не самые лучшие территории: низины, соседствующие с ЛЭП неудобья, иногда опушки леса. Первым товариществам еще повезло, я знаю несколько примеров расположения в достаточно живописных местах, но в 1980-е гг. выделы были просто ужасны. Все зависело от уровня организации, претендующей на территорию под садовое товарищество. Так, затрапезным НИИ ничего хорошего не светило точно, рассказывает директор отдела загородной недвижимости Kirsanova Realty Анатолий Балашов.

По словам генерального директора Vesco Realty Сергея Леонтьева, если рассматривать домики в садоводческих товариществах как полноценные предложения, на подобные объекты придется около 40% всего загородного рынка.

Возможность создания садового товарищества сохранилась до сих пор. Садовые товарищества могут образовываться на землях сельхозназначения или землях населенных пунктов для выращивания плодовых, ягодных и сельхозкультур с возможностью размещения на участке жилого строения и хозяйственных построек, уточняет руководитель направления загородной недвижимости МИАН Агентство недвижимости Светлана Кондачкова. По ее словам, многие москвичи такой возможностью воспользовались.

По его словам, процедура выделения земельных участков была похожа на происходящее в фильме Эльдара Рязанова Гараж, где распределялись места под гаражи: Собрания, выступления, накал страстей невероятный. Речь ведь шла о главном о земле.

По словам руководителя отдела загородной недвижимости компании Новый город Владимира Лебедева, в садоводческих товариществах обычно нарезка участков шла по трем вариантам 6 соток, 8 и 12, т. е. получались участки небольшие, но в большом количестве до 20 Более того, добавляет Лебедев, есть даже товарищества, насчитывающие до 2500 участков.

Дачные дома в садовых товариществах, кооперативах располагаются на любой удаленности от МКАД, практически по любым направлениям. Их характерными чертами являются плотная застройка, небольшие земельные участки и невысокое качество строительства. Из коммуникаций в основном только электричество и сезонное водоснабжение летний водопровод, добавляет эксперт.

По ее словам, в кооперативах часто были проведены коммуникации, канализация, было отопление и даже телефон. Стандартное садовое товарищество состояло из 70-100 участков. Количество участков в кооперативе было меньше около 5 Кооператив по тем временам можно сравнить с сегодняшними клубными поселками. Как правило, это было сообщество единомышленников, работников одной организации: писателей, художников, инженеров, добавляет эксперт. Ярким примером такого сообщества Чукаева называет Переделкино писательский кооператив.

Эксперты призывают отличать садовые товарищества от садоводческих кооперативов. Главное отличие садового товарищества от кооператива это количество соток на человека. В кооперативах можно было иметь до 15 соток земли, а в садовых товариществах, как правило, до шести, хотя бывали и редкие исключения. По закону площадь дома в товариществах не должна была превышать 15% от площади всего участка. На всей оставшейся земле хозяин обязан был выращивать сельскохозяйственные культуры. Кооператив не предполагал, что хозяин земли будет выращивать на ней плодоовощные культуры. Землю можно было использовать под любые цели, утверждает Наталья Чукаева.

Юридическая несостоятельность
Основным недостатком дома на участке в садовом товариществе с точки зрения его юридического статуса можно считать то, садовый домик по закону является постройкой сезонной, а следовательно, не предназначен для постоянного проживания. Прописаться в садовом домике нельзя. Есть прецеденты, когда в свидетельстве о государственной регистрации права собственности написано жилой дом, и собственник действительно может и имеет право быть прописанным в таком доме. Безусловно, это идет вразрез с федеральным законодательством, ведь статус земельного участка относит его к садоводческому. Тем не менее такое встречается, говорит главный операционный юрист юридической компании Бергер партнеры Максим Бородыня.

Садовое товарищество это просто пережиток советской эпохи, когда земельные участки выделялись именно для ведения садоводства. Чаще всего садовые товарищества расположены на большей удаленности, чем объекты индивидуального жилищного строительства. Можно отметить, что и сейчас выделяются земельные участки под дачное строительство, но без какого-то конкретного целевого назначения. В основном их потом переводят под индивидуальное жилищное строительство либо и без прохождения этой процедуры строят коттеджные поселки, говорит заместитель директора управления загородной недвижимости компании Миэль-Недвижимость Владимир Яхонтов. Руководитель департамента загородной недвижимости компании Рескор Татьяна Сташкевич согласна, что садовые товарищества являются анахронизмом.

Статус садового товарищества во многом связан с целями, для которых оно создавалось. И садовые товарищества, и садоводческие кооперативы, по сути, являются добровольными некоммерческими объединениями граждан для решения общих социально-хозяйственных вопросов. И в товарищество, и в кооператив люди объединяются для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства. Некоторые различия касаются особенностей имущественных отношений между членами таких объединений, утверждает пресс-секретарь агентства недвижимости Домострой Инна Будникова.

По его словам, если члену садового товарищества все-таки удалось зарегистрироваться в садовом строении, то стоимость участка в будущем будет выше, чем у его соседей.

В садоводческий кооператив можно вступить в 16 лет, а чтобы стать членом садового товарищества, нужно подождать до 1 Наиболее существенно проявляется разница между этими объединениями в вопросе ответственности. Члены садового товарищества не отвечают по его обязательствам. В садоводческом кооперативе предусмотрена субсидиарная ответственность задолженность объединения распределяется на всех его членов, объясняет Инна Будникова.

Например, члены садоводческого товарищества платят членские и целевые паевые взносы. В частности, на целевые взносы товарищество приобретает или создает так называемое имущество общего пользования, а на членские ведет хозяйственную деятельность. Например, если правление товарищества решило построить асфальтированную подъездную дорогу, то каждый член обязан уплатить целевой взнос, даже если он никогда не будет пользоваться этой дорогой сам и к нему никогда не приезжают машины. Члены садоводческого кооператива платят вступительные взносы.

Кроме того, большинство садовых товариществ не являются собственниками имущества, находящегося в общем владении, т. е. садовое товарищество как юридическое лицо обладает лишь правом долгосрочного пользования общественной землей, которая обычно составляет 20% от общего землевладения.

Но главное отличие садового товарищества заключается в том, что владелец предоставленного садового участка, если этот участок не оформлен в собственность в соответствии с современным законодательством, не имеет права его продать, подарить или передать в залог. Если садовый участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования, то его можно только сдать в аренду, срочное пользование, обменять или приватизировать. Право пожизненного наследуемого владения позволяет также передать участок по наследству, добавляет Инна Будникова. Однако, по ее словам, в этом случае закон накладывает ограничения: наследование будет происходить по закону, т. е. завещать участок, например, любимой внучке владелец не сможет.

Как исправить?
С 1 января 2008 г. право бессрочного пользования аннулируется, так как все земли должны быть переведены в собственность или аренду. Но многие владельцы участков до сих пор не подозревают о том, что им необходимо это сделать, говорит Литинецкая.

По словам исполнительного директора компании Blackwood Марии Литинецкой, сложности также могут возникнуть при строительстве объектов на территории участка, входящего в садовое товарищество. Во-первых, при строительстве необходимо учитывать СНиП 30-02-97 Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан с учетом изменений № 1, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 12 марта 2001 г. № 17, опубликованных в информационном бюллетене Нормирование в строительстве и ЖКХ, № 2, 2001 г. Во-вторых, если человек хочет, чтобы дому был присвоен адрес, то строительство должно осуществляться в рамках плана застройки территории всего товарищества, говорит эксперт.

Только обладание участком на правах собственности позволяет распоряжаться им в полной мере по своему усмотрению, все иные права предполагают определенные ограничения. В соответствии со статьями 20 и 21 Земельного кодекса Российской Федерации каждый гражданин имеет право бесплатно однократно оформить в собственность участок, находящийся в его пожизненном наследуемом владении или бессрочном пользовании, говорит Инна Будникова.

Единственный способ для владельца участка в садовом товариществе не выпасть из правового поля и стать полноценным обладателем загородной недвижимости зарегистрировать право собственности на дом и участок. По данным Максима Бородыни, члены садоводческих товариществ могут оформить право собственности на свой земельный участок уже с 1992 г. В настоящий момент право собственности на садовые участки регулируется законом О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан от 15.04.1998 № 66-ФЗ, в котором четко регламентируется предназначение и назначение земли, что можно и чего нельзя на ней делать. Исходя из этого зарегистрировать право собственности на земельный участок, а также дом и постройки можно и нужно, говорит эксперт.

Земельное законодательство Российской Федерации предусматривает три варианта приобретения садового участка в частную собственность. В зависимости от ситуации можно переоформить права постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения на право собственности, можно выкупить участок, занятый зданием или сооружением, находящимся в частной собственности, или купить участок на торгах, рассказывает она.

Однако, по ее словам, стоит учесть, что процедура переоформления участка в собственность долгая и утомительная и может тянуться месяцами. С самого начала у многих граждан возникают проблемы со сбором необходимых документов: они либо утеряны и приходится заниматься их восстановлением, либо оспорены в суде заинтересованными лицами.

Если собраны не все документы или они неверно оформлены, в течение месяца заявителю их должны вернуть и объяснить причину возврата. Если никаких погрешностей в документации нет, то опять же в течение месяца со дня подачи заявления указанные органы должны принять решение о переоформлении права постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения на право собственности. На основании этого решения владелец имеет право получить свидетельство о праве собственности в отделении Регистрационной палаты. Все эти процедуры требуют большого времени и подчас немалых средств, которых у многих владельцев садовых товариществ просто нет.

Большинство россиян предпочитают переоформить права на уже имеющийся участок. Однако этот путь является как наиболее популярным, так и наиболее сложным с точки зрения сбора различных документов. Сначала вам нужно направить соответствующее заявление в исполнительный орган государственной власти или органы местного самоуправления. К заявлению нужно приложить следующий пакет документов: паспорт или иной документ, удостоверяющий личность гражданина, нотариально заверенную копию документа о праве на участок, кадастровый план земельного участка и другие документы, говорит Инна Будникова. В некоторых случаях может понадобиться зафиксированное в протоколе согласие правления товарищества на приватизацию участка. Более того, работники органов местного самоуправления имеют право дополнительно затребовать устав садового товарищества, списки его членов, проект организации и застройки территории.

Дачная амнистия потребовала внесения поправок в несколько федеральных законов: О государственном земельном кадастре, О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан. Период упрощенного порядка оформления прав граждан на земельные участки никаким сроком не ограничивается, однако действует только в отношении земельных участков, предоставленных гражданам до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, т. е. до 30 октября 2001 г. Более того, до 1 января 2010 г. в упрощенном порядке можно оформить право собственности граждан на здания, строения и сооружения, создаваемые или созданные ими на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства в черте поселений (приусадебных участках), дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

Немного амнистии
Для того чтобы упростить сложную процедуру согласований, был введен упрощенный порядок регистрации права собственности на созданные объекты недвижимого имущества так называемая дачная амнистия. Необходимо заполнить бланк декларации, в котором нужно указать адрес, вид постройки, использованные материалы, а также кадастровый номер участка. Помимо того, необходимы копия паспорта, копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок, квитанция об оплате государственной пошлины, заявление о государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества. С этим пакетом документов необходимо обратиться в территориальный орган Федеральной регистрационной службы (Росрегистрация) по месту нахождения участка, где и оформляется право собственности, рассказывает об упрощенной процедуре Мария Литинецкая.

Status quo
Дом в садовом товариществе, если он правильно оформлен, может быть куплен и продан, как и любая другая собственность, говорит директор компании Терра-Недвижимость Тимур Сайфутдинов. Однако, по его словам, большая часть построек в садовых товариществах не поддается классификации. Например, по классификации, принятой в нашей компании, экономкласс начинается от $250 00 В других компаниях планка может быть немного ниже. Домик же в садовом товариществе можно купить даже за несколько тысяч долларов, утверждает эксперт.

Несмотря на все сложности оформления садовых участков в собственность, сделки с ними широко распространены на рынке загородной недвижимости. Если дом построен и введен в эксплуатацию, то вы можете его продавать. Если дом не оформлен, то дачная амнистия позволяет это быстро сделать. Зачастую бывает так, что если дом не оформлен, то его продажа и оформление в собственность заключаются одновременно в комплекте, объясняет механизм сделки Юрий Борисенко, руководитель департамента Недвижимость. Земля. Строительство юридической компании Вегас-Лекс. Единственное ограничение, уточняет Мария Литинецкая, это то, что при продаже собственности член товарищества обязан выйти из него, получив справку у председателя правления, заплатив все полагающиеся долги, если они есть.

С течением времени грядки и парники уступили место прудикам и альпийским горкам, а убогие садовые домики с рубероидными крышами трансформировались в современные коттеджи. Не стоит забывать, что нередко современные мегапроекты строятся на садовой земле, говорит Анатолий Балашов.

Было бы ошибочным думать, что все описанные юридические сложности и схемы касаются только участков ветеранов и бывших работников НИИ. Постепенно старые садовые товарищества застраивались многоэтажными коттеджами, участки в них выходили на открытый рынок. В результате большинство существующих садовых товариществ уже давно превратились в полноценные коттеджные поселки, единственным, но серьезным недостатком которых является сомнительный юридический статус.

По словам Владимира Лебедева, именно таким поселкам должна помочь дачная амнистия. Оформлять участки в собственность нужно сразу в масштабах всего поселка. Для этого в поселке должна быть создана инициативная группа. Тогда процедура занимает обычно от полугода до года в зависимости от того, насколько подготовлены люди, которые занимаются этим, и какие у них финансовые возможности. Однако может получиться и так, что изменять статус захотят не все жители. Серьезным плюсом садоводческого товарищества являются низкие эксплуатационные платежи даже в самых престижных местах они на уровне $100-200 в месяц. При превращении в коттеджный поселок все резко дорожает, добавляет эксперт. Более того, учитывая перспективы введения налога на недвижимость, владельцам коттеджей придется вносить и эти платежи.

Среди коттеджных поселков, построенных на садоводческой земле, эксперты называют поселки Загорье, Весна на 17-м км Рублево-Успенского шоссе, Липка на Ильинском шоссе, Урожай и Ветеран по Новорижскому шоссе. На базе садового товарищества Речник был построен скандально известный одноименный поселок в Крылатском, снести который хотел Росприроднадзор, напоминает Сергей Леонтьев.

По словам Владимира Яхонтова, у садовых товариществ нет перспектив, однако хорошие возможности дает дачная амнистия, в противном случае участки в садовых товариществах могут превратиться в никому ненужный неликвид.
Стремительный рост цен на жилье привел к тому, что дешевое жилье понятие в столичном регионе весьма относительное. В настоящее время, если повезет, можно найти дешевый дом в коттеджном поселке в Подмосковье по цене около $300 00 Сергей Леонтьев, генеральный директор компании Vesco Realty, считает, что на сегодняшний день примерно 60% спроса на загородное жилье приходится на сегмент экономкласса. Но этот спрос удовлетворен максимум на 30% от объема поступающих заявок, говорят риэлторы.

Легализация садовых участков позволяет увеличить стоимость дома, а также повысить его ликвидность. Если сравнить дом в садовом товариществе и в коттеджном поселке, то однозначно дом в товариществе будет проигрывать в цене. Дома в товариществах и кооперативах, точно так же как и дома в деревнях, теряют свою ликвидность. Раньше, когда чувствовался серьезный недостаток коттеджных поселков на рынке, дома в деревнях и садовых товариществах пользовались спросом, теперь потребности рынка изменились, считает Наталья Чукаева.

За счет разницы в цене 1 кв. м в столице и в области семья может приобрести жилье большей площади, обладающее всеми характеристиками благоустроенного городского жилья, уложившись в ограниченный бюджет, говорит Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group. Дополнительными преимуществами являются лучшая, чем в городе, экология, социальная однородность среды, возможность чувствовать себя хозяином своего дома и придомовой территории. К примеру, менее чем за год Rodex продал более 300 домов в строящихся дачных поселках Аистово на Можайском водохранилище и Славенка на 63-м км Новорижского шоссе.

По словам Валерия Лукинова, директора департамента загородной недвижимости компании Юниформстрой, сейчас в Московской области, по различным оценкам, около 300 коттеджных поселков, на стадии активных продаж находится 96 поселков, это не считая поселков таун-хаусов. Среди продаваемых есть элитные поселки с роскошными домами стоимостью более $10 млн, поселки бизнес-класса, где цена коттеджа с участком достигает $1 млн и больше, а также поселки экономкласса, в которых сделки заключаются в ценовом диапазоне от $80 000 до $300 00 Доля поселков экономкласса составляет не более 23% от общего количества централизованных коттеджных поселков, отмечает Лукинов.

Они существуют
По словам Светланы Кондачковой, руководитель направления загородной недвижимости МИАН Агентство недвижимости, поселки экономкласса можно разделить на две категории. Первая это поселки таун-хаусов на расстоянии до 15-20 км от МКАД. Вторая удаленные дачные поселки. В настоящее время коттеджи стоимостью до $300 000 расположены более чем в 30 км от МКАД это главный критерий данного ценового сегмента, рассказывает Наталья Манько, маркетолог компании Пересвет-Реал Эстейт. Чем ближе коттеджный поселок к Москве, тем выше стоимость земельных участков. Данный фактор повышает стоимость предложения, застройщику просто невыгодно будет строить поселок экономкласса в непосредственной близости от столицы. Примерно 80% поселков экономкласса располагаются на значительном удалении от Москвы, соглашается Сергей Леонтьев.

Но требования к загородному дому у обитателей мегаполиса растут, что сужает возможности выбора. Совсем недавно горожане довольствовались практически любой постройкой на небольшом клочке земли в Подмосковье неважно, в садовом товариществе или заброшенной деревушке. Сейчас жители столицы стремятся купить или построить дом в коттеджном поселке с удобствами: подведенным газом, электричеством, водопроводом, канализацией или септиком. В таком доме можно жить круглый год. Но, по мнению Владимира Яхонтова, заместителя директора управления загородной недвижимости компании Миэль-Недвижимость, зачастую в названном сегменте рынка спрос неадекватен предложению: то, что предлагается, не соответствует ожиданиям потенциальных покупателей. Ожидания гораздо выше, подчеркивает Яхонтов.

Многофункциональный малоэтажный жилой комплекс Междуречье, который строит компания Славяне, расположен в южной части г. Пушкино в 14 км от МКАД. Поселок состоит из таун-хаусов 2-этажных домов, в каждом из которых по 10-12 блок-квартир, имеющих выход на небольшой приусадебный участок. Площадь каждой квартиры около 200 кв. м. Квартиры были реализованы по цене от $600 до $1000 за 1 кв. м. На территории поселка также строятся 4-этажные дома по 16 квартир в каждом. Квартиры площадью от 60 кв. м были реализованы по цене от $600 до $1200 за 1 кв. м.

Предложения по невысокой цене есть в поселке Радуга, что находится в 7 км от МКАД по Горьковскому шоссе и состоит из 200 таун-хаусов. Цены там варьируются от $180 000 до $355 00 В поселке Елинская слобода (17 км от МКАД по Ленинградскому шоссе) всего 30 таун-хаусов с квартирами стоимостью от $250 00 В поселке Ивантеевка Зеленый квартал в 17 км от Москвы по Ярославскому шоссе можно приобрести небольшие квартиры в таун-хаусах (от 90 до 150 кв. м) по цене от $670 за 1 кв. м.

Поселок Родные просторы (65-й км Новорижского шоссе) состоит из 260 участков с подрядом. Цена предложения от $150 000 до $250 000.

Инвестиционная компания Промхим-Эко предлагает двухуровневые дома мансардного типа из оцилиндрованного бревна общей площадью от 127 до 209 кв. м в коттеджном поселке Дворики (67 км от МКАД по Щелковскому шоссе). Поселок рассчитан на 102 дома. Участки от 11 до 24 соток. Минимальная стоимость дома с участком и коммуникациями составляет $83 000.

Как вписаться в бюджет
По словам Александра Винокурова, директора департамента жилой недвижимости RIGroup, самые экономически привлекательные предложения на загородном рынке сосредоточены на южных, юго-восточных направлениях и вполне возможно, что недалеко от Москвы. Игорь Лебедев, начальник отдела маркетингового анализа управляющей компании Масштаб, отметил все же, что предложения до $300 000 можно встретить и на популярных Новорижском, Калужском и Дмитровском шоссе. Только удаленность от МКАД здесь будет значительно больше от 50 км и более.

Монастырское озеро проект компании Rodex Group на 50-м км Новорижского шоссе своего рода городок, состоящий из разных домов, возводимых в одном архитектурном стиле, что редкость для данного сегмента рынка. Как рассказал Валерий Мищенко, площадь застройки Монастырского озера составит 17,8 га. По проекту на участке будет возведено 80 домовладений. Заказчикам предлагается 10 проектов домов из дерева и камня, а также комбинированные проекты (1-й этаж каменный, 2-й деревянный) площадью от 195 до 255 кв. м. Участки размером от 15 соток. Строительство домов осуществляется под чистовую отделку, в дома заведены все центральные коммуникации: газ, электричество, канализация, водопровод. Стоимость дома площадью 199 кв. м, расположенного на участке 16 соток, составляет $265 00 По данным застройщика, дачный поселок Монастырское озеро будет сдан в эксплуатацию в июне 2008 г.

Покупателю с бюджетом до $300 000 на покупку дома в любом случае придется выбирать: или близость к Москве, или более развернутая инфраструктура на удалении, или малопривлекательное место. Перед покупкой дома клиенту необходимо определиться, для каких целей нужен коттедж, говорят риэлторы. Для постоянного проживания дом должен располагаться не далее 30 км от МКАД тогда жертвовать придется престижностью шоссе и инфраструктурой, дача может располагаться на расстоянии от 40 до 100 км от Москвы, говорит Лебедев.

По мнению эксперта, наиболее острый дефицит загородного жилья экономкласса ощущается на юго-западных направлениях Подмосковья. Недорогие участки земли, обладающие хорошей транспортной доступностью, расположены на Варшавском и Симферопольском шоссе. Поэтому здесь можно найти неплохое предложение.

Владимир Лебедев, руководитель департамента загородной недвижимости компании Новый город, отметил, что дома в поселках экономкласса строятся централизованно, по типовым проектам, без архитектурных изысков. С учетом того что поселок, как правило, большой, количество домовладений может быть 100 и больше, и застройщик получает экономию за счет значительного объема строительства. Для поселков также характерны высокая плотность застройки, отсутствие единого стилевого решения. Владимир Яхонтов добавил, что дома в таких поселках обычно сдаются без чистовой отделки. Решение всех бытовых проблем в таких поселках вывоз мусора, уборка снега и т. д., как правило, ложится на плечи самих жителей, инфраструктура минимальна, говорит он.

Для предложений в поселках экономкласса характерны небольшие придомовые участки (для таун-хаусов 2-4 сотки, для коттеджей 8-15 соток), а общая площадь самих домов не превышает 250 кв. м. К примеру, в поселке Завидное (5 км от МКАД по Новокаширскому шоссе) предлагаются дома площадью 248 кв. м на участках 4,5 сотки. Средняя стоимость домовладения около $300 00 По словам Сергея Леонтьева, предложение более низкой ценовой категории (около $100 000) можно найти в поселке Катюшки на 14-м км Дмитровского шоссе. Невысокая цена дома сказывается и на характеристиках объекта: в поселке предлагаются коттеджи средней площадью 157 кв. м, расположенные на 2-3 сотках.

Яхонтов отметил, что бывают случаи выхода на рынок поселков, в которых стоимость домов не превышает $200 00 Часто по невысокой цене продается недострой или дома с серьезными недоделками. К примеру, в строении нет пола, не прошита крыша, к дому не подведены коммуникации и др. И покупатель должен быть готов к тому, что ему придется затратить на достройку и отделку коттеджа сумму, примерно равную цене покупки.

По словам Игоря Лебедева, значительно снижает стоимость домовладения этап, на котором находится строительство коттеджного поселка. Стоимость участка с подрядом на строительство значительно отличается от стоимости готового коттеджа. Как правило, разница составляет как минимум 30%, а в некоторых случаях она доходила 200-300%.

В любом коттеджном поселке независимо от его класса есть объекты, которые продаются значительно дешевле основного предложения в поселке, делится Игорь Лебедев. На цену влияет в основном неудобное месторасположение дома, а также недорогие строительные материалы, из которых был построен коттедж.

Валерий Лукинов отметил, что в зимний период застройщики устраивают акции, дают скидки. Значительный дисконт бывает вызван совсем не изъянами в строительстве, а стремлением обеспечить объем работ строительным бригадам.

Тяжелая инфраструктура
Инфраструктура поселков экономкласса редко включает в себя что-то большее, чем службу эксплуатации, охрану, детскую площадку и небольшой магазин, говорит Иван Воробьев, аналитик корпорации Инком-Недвижимость.

По словам Валерия Лукинова, появление дешевых предложений в поселках более высокого ценового сегмента на престижных направлениях имеет свое объяснение. Например, дома стоят на невыигрышных участках, расположенных у въезда в поселок, у мусоросборников, рядом с канализационными станциями. Или дома стоят слишком тесно и построены по проектам с заурядной архитектурой. Дешевле могут продаваться участки с недостроенными домами. Однако надеяться на то, что в поселке со стоимостью домов около $1 млн найдется действительно дешевое предложение, не приходится, дисконт с цены на низколиквидный объект может составить не более 10-15%, говорит он.

Но если в элитных поселках наличие объектов инфраструктуры приветствуется, то в поселках экономкласса эксперты оценивают их обилие неоднозначно. Возведение развитой инфраструктуры в недорогих поселках не является рентабельным предприятием затраты на ее создание в большинстве случаев велики, а окупаемость сомнительна, говорит Иван Воробьев. По данным компании Vesco Realty, развитая инфраструктурная составляющая существенно влияет на стоимость, повышая цену предложения на 30-50%.

Но, по словам Лукинова, в условиях конкуренции многие девелоперы в настоящее время стремятся заложить в своих поселках расширенный перечень таких объектов. К примеру, в коттеджном поселке экономкласса Визендорф (30 км по Ярославскому шоссе) предусмотрены детский сад, ресторан с бильярдным клубом, банный комплекс, пруд с благоустроенным пляжем, беседки-барбекю, спортивные площадки для волейбола и мини-футбола, два теннисных корта, пункт приема в химчистку, аптека. Непривычно развитая для экономкласса инфраструктура в поселке Полянка, что на Ярославском шоссе в 17 км от МКАД. Помимо бара, ресторана, магазина, сауны и спортивного учреждения на территории поселка функционирует гостиница. В поселке Дворики планируется построить свой магазин, детские и спортивные площадки. На территории Междуречья предусмотрены детский сад, спортивный и торговый комплекс, служба быта, бизнес-центр, филиал банка, медицинский пункт.

Первым делом прибыль
Сергей Леонтьев считает, что более дорогие проекты интереснее девелоперам они приносят более высокую прибыль. Тогда как поселки экономкласса большей частью малорентабельны. Разница в прибыльности высококлассных поселков и проектов экономкласса может достигать 70-80%. В среднем доходность поселка экономкласса приносит девелоперу прибыль на уровне 25-30%, тогда как доходность загородного жилья бизнес- и элитного классов в зависимости от концепции и эффективности реализации может составлять от 45% до 100%, говорит он.

В дальнейшем эксплуатация построенных объектов финансовым прессом ляжет на плечи жильцов поселка. Как пояснил Игорь Лебедев, в среднем по рынку для коттеджных поселков эксплуатационные расходы составляют $300 в месяц. В поселках с обилием объектов инфраструктуры платеж доходит до $1000 в месяц, а при их полном отсутствии стоимость эксплуатации составляет около $80 в месяц.

Иван Воробьев настроен более оптимистично. Он считает, что, пока о насыщении спроса в сегменте экономкласса нет и речи, есть основания полагать, что взгляды девелоперов и застройщиков в ближайшем будущем обратятся и к относительно недорогому жилью.

По словам Александра Винокурова, большинству девелоперов экономное направление неинтересно и в ближайшие годы ситуация вряд ли существенно изменится. Высокая стоимость проектных работ, затраты при согласовании исходно-разрешительной документации, подведение коммуникаций приводят к снижению рентабельности. И хотя успех строительства недорогих поселков с продуманной концепцией на удалении более 40 км от МКАД не вызывает сомнения, инвесторы предпочитают вкладывать средства в строительство поселков как минимум бизнес-класса. Если в бизнес-классе просчеты концепции, архитектурного стиля пока компенсируются более низкой, чем у конкурентов, ценой, то в экономклассе такого застройщики себе позволить не могут, добавляет Валерий Лукинов.

По данным аналитического центра ирн и некоторых агентств недвижимости, с начала этого года цены на жилье начали падать, прежде всего это коснулось квартир экономкласса. Ощутили ли вы это падение?

В январе впервые за последние два года цены на московскую недвижимость пошли вниз. И хотя снижение составляло десятые доли процента, на рынке заговорили о грядущей коррекции стоимости жилья. Председатель совета директоров СУ-155 Михаил Балакин в этом сомневается. О тенденциях развития московского рынка недвижимостиМихаил Балакин рассказал в интервью Ъ.

А не боитесь, что по нынешней цене жилье просто перестанут покупать?

Нет. Снижения спроса на наше жилье не было, а цены за январь выросли примерно на 2%, в декабре были аналогичные показатели. Все разговоры о грядущем падении цен это сказки. Его нет и не может быть. Если застройщики отпустят цены а мы практически все жилье продаем на этапе строительства, то завтра те люди, которые купили у нас квартиры, вначале расторгнут с нами договоры, а потом купят у нас эти же квартиры по более низким ценам. Таким образом, покупатели просто изымут у нас деньги.

Каков ваш прогноз цен на 2007 год?

В Москве такая ситуация практически исключена, так как над столицей постоянно висит шапка спроса. Весь вопрос заключается в существующем на рынке предложении, которое люди готовы приобретать по той или иной цене. Ведь как происходил рост цен в прошлом году? У людей есть деньги, значит, они приходят покупать площадь, потому что это неплохой инструмент сохранить средства. Они начинают покупать больше, чем мы строим, возникает дефицит квартир, и цены растут еще сильнее, и так по цепочке.

В прошлом году строительные компании жаловались на бурный рост цен на стройматериалы. Насколько в связи с этим выросла себестоимость строительства жилья?

Я думаю, цены будут расти, но не более чем на 15-20% в год. Таких бешеных темпов роста, как в прошлом году, уже не будет.

За последний год вы заявили о крупных проектах строительства в Туле, Калининграде, Иванове и Нижнем Новгороде. Какая доля вашего инвестпортфеля приходится на регионы?

У нас, думаю, не меньше чем на 20%.

А почему идете в регионы, а не пытаетесь получить новые площадки в Москве? Диверсифицируете риски в преддверии возможной смены столичной власти в конце этого года?

В 2005 году она была равна нулю, в 2006-м составляла примерно одну двенадцатую. В этом году она будет на уровне 20-25%. И так будем наращивать, пока не дойдем до 50%. Это стратегия нашей компании.

А почему бы не увеличить объемы строительства в Москве?

Органы власти вряд ли ждут кардинальные перемены, соответственно, не стоит ожидать и серьезных изменений в существующей системе работы. Мы наращиваем свою долю в регионах, но при этом наши объемы в Москве и Московской области не уменьшаются. Просто растут общие объемы строительства: в прошлом году было сдано в эксплуатацию 1 млн 340 тыс. квадратных метров жилья, в этом году планируем тот же уровень, а через три года мы должны довести объемы до 2 млн квадратных метров.

Каким образом вы получаете свои площадки? Какой процент из них на торгах?

В Москве существует еще много площадок, которые предстоит освоить. В основном эти площадки могут осилить крупные компании с серьезными финансовыми и производственными ресурсами, потому что в этом случае требуется объемная подготовка к строительству и подведению коммуникаций. Если наши условия окажутся выигрышными на конкурсах, то и в Москве мы будем увеличивать объемы.

Я не отношу себя к горячим сторонникам выхода на биржу
Раскройте финансовые показатели СУ-155.

По всем площадкам проводились открытие торги. Есть законы, которые никто не может позволить себе нарушать.

Среди осваиваемых вами регионов есть и те, которые считаются депрессивными, например Тульская и Ивановская области. Там вы тоже рассчитываете на аналогичную рентабельность?

По итогам всего 2006 года общий приток денежных средств от строительства составил 28,57 млрд рублей, что немного ниже предварительных прогнозов компании 33,3 млрд рублей. Снижение объясняется тем, что по ряду объектов сроки сдачи перенесены на 2007 год. Рентабельность строительства по 2006 году находится на уровне 12-15%, значительные средства идут на масштабную реконструкцию наших предприятий. В ближайшие два года мы ожидаем роста продаж на 40-45% в год, связанный с реализацией крупных проектов в ближайшем Подмосковье Павшино, Трехгорка, Балашиха и т. д., а рост рентабельности строительства до 25-30% к 2010 году.

На этой неделе вы разместили облигаций на 3 млрд рублей. Куда планируется направить привлеченные средства?

Там мы рассчитываем на минимальную рентабельность в 5%. Или даже будем выходить в ноль.

Ряд компаний, в частности ПИК, ДОН-строй, Mirax Group, уже заявили о планах выхода на IPO. Есть ли у вас такие планы?

Половина привлеченных средств будет направлена на развитие приобретение новых площадок, продолжение реконструкции промышленных предприятий и т. д., а половина на рефинансирование текущего краткосрочного кредитного портфеля.

На рынке будут доминировать два десятка компаний
В прошлом году, когда Госдума принимала поправки в Градостроительный кодекс, шла активная дискуссия, каким образом предоставлять площадки под реконструкцию на аукционах, когда победитель определяется только исходя из того, сколько он заплатит, или на торгах, когда учитываются и другие факторы, например архитектурные преимущества проекта. Вам что ближе?

Мы еще не определились. Вообще, может, это и неправильно, но я не отношу себя к горячим сторонникам выхода на биржу. Смысл IPO в чем: выстроить компанию в соответствии с международными стандартами и продать ее часть, получив дешевые деньги и запустив их в оборот. Но деньги можно привлечь и другими способами. Сейчас мы проводим встречи с ведущими инвестбанками, обсуждаем, что и как надо делать для подготовки к IPO. К тому же многие изменения, требуемые для выхода компании на IPO, могут принести отдачу сами по себе. Я имею в виду прежде всего внедрение отчетности по международным стандартам. Мы планируем получить первые результаты по МСФО в этом году, возможно, в начале следующего.

Несколько месяцев назад городские власти жаловались, что крайне сложен процесс перевода обязательств перед дольщиками на нового застройщика. Какая ситуация по двум домам компании Стройиндустрия, которые вы взялись достраивать в Восточном административном округе?

Можно и так, и так. Беда в другом: мелкие компании покупают площадки на торгах, а потом справиться с ними не могут или не хотят. То есть они изначально шли на торги, не собираясь строить, и в итоге перепродают эти объекты крупным застройщикам. В любом случае все равно идет укрупнение бизнеса. Сейчас очевидна тенденция: на московском рынке будут доминировать десятка два компаний, не больше, и постоянно наращивать объемы. Думаю, это правильно. Проблема обманутых дольщиков возникла именно поэтому из-за того, что малоизвестные фирмы с непонятным кадровым составом взялись за строительство и не потянули проекты. А теперь власти ломают голову над тем, как рассчитаться с дольщиками.

А вы перезаключали с ними контракты? Или есть другие документы, в которых вы взяли на себя обязательства прежнего инвестора?

У нас уже рассчитана экономика проекта, объемы купленного жилья и, соответственно, размер наших обязательств перед соинвесторами. Все квартиры в построенных домах 11,9 тыс. квадратных метров в доме на Никитинской улице и 16,9 тыс. квадратных метров на Щелковской улице отойдут соинвесторам. Компенсацию затрат в этих проектах мы получим в виде соразмерного уменьшения обязательств компании по перечислению в бюджет города Москвы денежных средств, предусмотренных условиями реализации инвестиционных проектов по строительству. Вообще, могу сказать, рентабельность подобных объектов традиционно невысока.

А по этому проекту размер компенсации понятен?

Этим занимаемся не мы, а город. Наша задача заключается в том, чтобы, если нам поручают, за понятную компенсацию доделать работу, которую не доделали другие компании. Но могу сказать, что головной боли много. Например, в подмосковной Щербинке (СУ-155 достраивает квартал Овражный шесть домов, строительство которых было приостановлено компанией Стройметресурс. Ъ) нам приходится брать на себя обязательства перед 3 тыс. дольщиков. Для этого нужно создавать дополнительный отдел!

Зачем же вы туда пошли?

Пока не очень. Работаем над этим вопросом.

А может получиться, что проект окажется для вас убыточным?

Нас попросила администрация Московской области. Мы к этому относимся с государственной точки зрения. Если положено нести оброк значит, надо.

Мы в первую очередь не инвесторы, а строители
Некоторые застройщики жалуются, что недавно созданный Мосинвестконтроль и его глава Александр Рябинин пересматривают многие инвестпроекты в сторону увеличения доли города. Вы с этим столкнулись?

Вряд ли. Думаю, в любом случае концы с концами сведем.

Недавно вступили в силу новые поправки в закон ФЗ-214 О долевом участии в строительстве, которые призваны укрепить позиции застройщика при заключении договоров с дольщиками. Как вы считаете, это приведет к уходу рынка от серых схем заключения договоров с покупателями?

Мы нет. Большинство наших контрактов были заключены еще до создания Мосинвестконтроля. Я думаю, что дополнительный анализ условий контрактов не помешает. Нужно исключить даже малейшие подозрения в возможности коррупции. Это не устраивает в первую очередь небольшие компании, зачастую не выполняющие своих обязательств перед городом.

Почему? Поправки оказались настолько удобными для девелоперов?

Думаю, в течение этого года большинство компаний перейдут на работу по новому закону.

Полтора года назад Московский строительный союз обращался к правительству Москвы с просьбой посодействовать тому, чтобы доля панельного жилья в общем объеме строительства не снижалась. Однако правительство фактически проигнорировало эту просьбу. Сейчас этот вопрос актуален?

Дело не в поправках, закон еще нужно дорабатывать. Просто ситуация меняется. У государства достаточно инструментов, чтобы подтолкнуть застройщиков на новую систему. У нас всегда во всех подобных процессах ощущается давление государства. Может, кому-то и хотелось бы куда-то в сторону свернуть, но вряд ли это возможно.

Какая доля вашего жилья строится по горзаказу?

Этот вопрос всегда актуален, тем более для правительства. При такой потребности в жилье в любом случае выигрывает индустриальное домостроение, так как себестоимость строительства монолитных домов как минимум на 60% дороже, а сам процесс строительства занимает в два раза больше времени. Современная панельная серия не уступает по потребительским качествам монолитному дому.

Вы планируете снижать ее? Ведь городские расценки таковы, что строительство по муниципальному заказу находится на грани рентабельности.

Около 20%.

Будете ли вы активно заниматься строительством коммерческой недвижимости?

Если нам будут поручать, то будем строить. Мы хорошо научились и привыкли работать в районах массовой застройки. Мы в первую очередь не инвесторы, а строители. В этом отношении мы исповедуем такой принцип: производство первично, а бухгалтерия вторична.

Напомним, уже более восьми лет действует Федеральная целевая программа Государственные жилищные сертификаты. Для большинства бесквартирных военнослужащих и тех, кто уже уволен с военной службы, программа дает реальную возможность решить свою жилищную проблему. Однако если офицер желает поселиться в Москве, Санкт-Петербурге, некоторых других крупных городах, где стоимость жилья намного выше, чем в среднем по региону, стоимости сертификата может оказаться недостаточно для приобретения желаемой квартиры, и семье приходится либо доплачивать свои деньги, либо довольствоваться жильем меньшей площади. РГ уже сообщала, как недовольство условиями программы ГЖС привело некоторых бывших военнослужащих к дверям Конституционного суда РФ. Помимо претензий по стоимости сертификатов офицеры обратились в суд, чтобы восстановить действовавший ранее порядок: если семья не обеспечивалась жильем в трехмесячный срок, она получала денежную компенсацию за арендуемую площадь.

Жизнь заставляет. Поскольку мы застраиваем большими районами, то в обязательном порядке приходится строить торговые и офисные центры. В районах массовой застройки мы будем этим заниматься, но ставить это во главу угла не будем. У нас на сегодняшний день максимальная загрузка вплоть до 2010 года, поэтому важнее закрыть те проблемы, которые у нас есть сегодня. Получается, что у нас есть определенный запас времени, чтобы подумать над перспективой.
Конституционный суд сегодня может вынести решение по обращению пятерых офицеров, которые считают, что нынешнее законодательство ущемляет их жилищные права.

Дальше происходило следующее: гражданин получал на руки сертификат и обналичивал его через так называемых черных риелторов - на вырученные деньги семья могла приобрести более дешевую квартиру уже не в столице и еще оставалась в денежном выигрыше. Но в результате такого удорожания стоимости одного сертификата реально жильем обеспечивалось меньшее количество участников программы, чем планировалось.

- С 1998 года, как только начала работать программа ГЖС, шло постоянное совершенствование механизмов и нормативной правовой базы, - говорит глава Росстроя Сергей Круглик. - И теперь это одна из подпрограмм Федеральной целевой программы Жилище на 2002-2010 годы, с помощью государственных сертификатов приобретают жилье не только военные, но и переселенцы с Севера и из Байконура, чернобыльцы и некоторые другие категории граждан. До 2003 года субсидии рассчитывались с учетом средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по субъектам РФ. Резкое отличие стоимости в разных регионах России привело к тому, что более 80 процентов граждан, увольняемых и уволенных с военной службы, участвуя в ФЦП Государственные жилищные сертификаты, выбирали в качестве места жительства Москву и другие крупные города, где средняя рыночная стоимость минимум вдвое превышает аналогичные показатели в остальных субъектах РФ.

1 кв. м общей площади жилья в среднем по стране, то есть для всех субъектов стал устанавливаться единый норматив в денежном эквиваленте. Это позволило равномерно распределить поток миграции по территории России, уравнять граждан, не обеспеченных жильем, в возможностях его приобретения, стимулировало рынок жилья, и главное - исключило возможность обналичивания сертификатов. Главное преимущество - обладателю сертификата предоставляется полная свобода выбора местоположения жилья и его качественных характеристик. Жилье по ГЖС можно приобрести только в домах, сданных в эксплуатацию и прошедших все процедуры юридического оформления, сразу в собственность владельца сертификата и всех членов его семьи. Но сам механизм требует от гражданина более активной позиции в решении своей жилищной проблемы, связанной прежде всего с поиском подходящего жилья. Могу сказать, что на сегодняшний день численность граждан, реализовавших свой жилищный сертификат, составляет 97 процентов, то есть из ста человек только трое не находят возможности приобрести жилье.

- Такая ситуация потребовала изменения подхода к расчету размера субсидии, - поясняет Сергей Круглик. - Сейчас расчетная стоимость жилья стала определяться исходя из норматива стоимости

- Если говорить о том, нужно доплачивать или не нужно, это владелец решает сам, - поясняет Сергей Круглик. - Но судите сами: за прошлый год доплата из собственных средств владельцев сертификатов составила всего 5 процентов. Что касается Москвы, это, конечно, особый случай. Здесь действительно цены на жилье зашкаливают. Но правительство Москвы предлагает участникам программы жилье в домах-новостройках по льготным ценам, значительно меньшим, чем рыночные.

Что касается стоимости сертификата, по данным Росстроя, только в 31 из 86 субъектов Российской Федерации показатель рыночной стоимости кв. метра жилья, рассчитанный на 1-е полугодие 2007 года, превышает показатель норматива стоимости кв. метра жилья по РФ.



Главная --> Публикации