Главная --> Публикации --> Нижегородцы получат “пятерочку” Баталии вокруг налога с продажи квартиры На ремонт регионы и жильцы добавят 450 млрд руб. Ритейлеры ищут землю под магазины Глава жилищного союза : в домах тсж люди платят меньше, чем по городским нормативам

Вчера в Белом доме первый вице-премьер Дмитрий Медведев провел селекторное совещание с рядом губернаторов из Приволжского и Сибирского федеральных округов, на котором обсуждалась реализация нацпроекта в сфере жилищного строительства. В начале совещания Медведев сообщил, что в прошлом году именно в этих двух округах граждане взяли наибольшее количество ипотечных кредитов: в ПФО - 26 процентов от общего количества взятых в России кредитов по ипотеке, в СФО - 24 процента. Поэтому куратор нацпроектов решил вчера выслушать именно губернаторов из Поволжья и Сибири.

В настоящее время не более десяти процентов россиян могут позволить себе взять ипотечный кредит и купить жилье. Задачей правительства на этот год при реализации нацпроекта Доступное жилье станет увеличение почти вдвое численности граждан, пользующихся ипотечными кредитами.

Всего в 2006 году в нашей стране было выдано около 200 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 260 млрд. рублей. Эта сумма в 2,5 раза больше, чем мы в правительстве планировали потратить в 2006 году на эти цели, - рассказал Дмитрий Медведев.

Первый вице-премьер заявил, что с прошлого года, то есть с момента начала практической работы по реализации приоритетных национальных проектов, началось активное использование ипотечных форм кредитования во всех регионах России. В нашей стране механизм ипотеки уже работает. Правда, региональная дифференциация в этом деле остается заметной, - сказал Медведев.

В числе других основных задач, которые правительству предстоит решить в ближайшие годы в рамках реализации нацпроекта Доступное жилье - гражданам России, Медведев назвал дальнейшее снижение процентных ставок при выдаче ипотечных кредитов (в идеале до пяти-семи процентов годовых), а также введение новых ипотечных продуктов. Первый вице-премьер пояснил, что необходимо разработать особые условия выдачи таких кредитов для молодых семей - в особенности для тех, которые имеют право на получение материнского капитала. Он напомнил, что с 2010 года граждане получат право пользоваться материнским капиталом.

Впрочем, об успехе реформы в сфере жилищного строительстве говорить пока не приходится. Основной строительный бум и рост числа взятых ипотечных кредитов наблюдается преимущественно в нескольких наиболее экономически развитых регионах: в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области, Тюменской области и Татарстане. География ипотечного кредитования все еще остается узкой, - заявил куратор нацпроектов. Причины, по которым население пока что не слишком охотно берет ипотечные кредиты, хорошо известны: высокие процентные ставки и низкие доходы самих граждан. По словам Дмитрия Медведева, разрыв между доходами людей и стоимостью жилья представляет из себя огромную проблему. В результате сейчас, по данным правительства, не более десяти процентов россиян могут воспользоваться ипотечными кредитами при покупке жилья. Я понимаю, что лет пять назад ипотекой могли воспользоваться не более трех процентов наших граждан. Но нынешняя цифра не может устраивать правительство. Поэтому заданием для нас на 2007 год станет достижение результатов, при которых ипотека станет доступной хотя бы для 17 процентов россиян, а общая сумма выдаваемых ипотечных кредитов достигнет 300 млрд. рублей, - рассказал Медведев.

Глава Чувашии Николай Федоров рассказал, что за последний год эта республика смогла привлечь немало западных банков и их дешевых кредитных ресурсов в местную строительную отрасль. При этом очень многие жители региона охотнее берут кредиты не у российских финансовых организаций, а у зарубежных, у которых невысоки процентные ставки и отсутствует сложная бюрократическая процедура оформления кредита. Может, это звучит не патриотично, но мне кажется, что и в целом по стране нужно ужесточать конкуренцию на банковском рынке, привлекать иностранцев. В конечном итоге это пойдет отечественным банкам только на пользу, - предложил Николай Федоров. Дмитрий Медведев эту идею полностью поддержал. Ваши высказывания по поводу привлечения западных денег в строительный рынок звучат патриотично. В конечном счете наша общая задача состоит в том, чтобы люди могли получить доступное жилье. Именно это главное, - ответил первый вице-премьер.
Правительство Москвы собралось сегодня на очередное заседание, на котором, как водится, говорили о наболевшем. В первую очередь о проблемах жилищного строительства. Как известно, при нынешних ценах жилье в Москве никак нельзя назвать доступным, и ипотечные кредиты пока по карману лишь единицам. Объем строительства в Москве уже несколько лет находится на примерно одинаковом уровне - 5 млн кв м в год. И, судя по всему, останется таким в ближайшем будущем. Согласно одобренному сегодня постановлению Об итогах выполнения городских жилищных программ в 2006 г и о городских и жилищных программах на 2007-2008 гг, в 2007-2008 гг в строй будет введено 4,8 млн кв м жилья для социальных целей. Речь идет о гражданах, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в том числе молодых семьях, переселенцах из пятиэтажного и ветхого жилищного фонда и с участков, освобождаемых под строительство. Из них в 2007 г будет построено более 2,2 млн кв м. В том числе, за счет бюджета Москвы чуть менее 2 млн кв м.

К 2010 году правительство должно подойти подготовленным. Дело в том, что накопленный к тому времени материнский капитал может выйти на жилищный рынок и будет вкладываться в том числе и в систему ипотеки, - рассказал куратор нацпроектов. По его словам, необходимо будет создать все условия для того, чтобы граждане могли максимально эффективно использовать средства материнского капитала на жилищном рынке. Кроме того, необходимо будет принять меры, чтобы эти выплеснувшиеся на строительный рынок значительные средства не привели к резкому удорожанию жилья. Как сообщил Дмитрий Медведев, эти вопросы будут обсуждаться в ближайшее время на специальном заседании правительства.

Мэр Москвы Юрий Лужков, одобрив в целом документ, отметил, что в него необходимо внести ряд уточнений. В частности, он предложил строить жилье в столице в рамках горзаказа на бюджетные деньги, а не решать городские проблемы за счет инвесторов. По его словам, строительство в режиме инвестирования в городе возможно лишь на тех участках, которые освобождаются от промышленного производства и принадлежат частнику. Мы будем находить свои деньги и в рамках горзаказа строить жилье, - добавил мэр, попросив поддержки этого начинания у правительства города. Также мэр поругал строителей за то, что они начали сдвигать ввод жилья в столице на конец года. Большую часть нового жилья мы вводим в последнем квартале, и это недопустимо, - заявил Ю.Лужков. Ведь это означает, что само заселение в новые дома произойдет только на следующий год, и не всегда даже в первом квартале.

Департаменту жилищной политики и жилищного фонда Москвы поручено до 1 октября 2007 г взять на учет всех граждан, признанных до 1 января 2005 г нуждающимися в улучшении жилищных условий по месту жительства. Кроме того, департаменту поручено обеспечить свободный доступ москвичей к информации о количестве и категориях граждан, принятых на жилищный учет, а также о гражданах, включенных в программу обеспечения жилыми помещениями на 2007 г. В перспективе же все планирование, как и в случае с госбюджетом, будет вестись на два, а затем и на три года вперед. Поэтому чиновникам, ответственным за строительство и расселение москвичей также придется привыкать разрабатывать все в долгосрочной перспективе.

Однако строительство, конечно, дело нужное, но власть не забывает и о тех, кто вынужден снимать квартиру. А также о тех, кто делает аренду жилья одним из источников дохода, сдавая квартиру приезжим или москвичам, желающим жить отдельно от родных. Как заявил на сегодняшнем заседании первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк, этот вид бизнеса необходимо легализовать. Это будет и стимулировать порядок, а также будет приносить дополнительные доходы, которые город не получает из-за того, что не платятся налоги со сдачи жилья в аренду, - отметил он. В свою очередь, Ю.Лужков отметил, что граждане обязаны регистрировать сдаваемое в аренду жилье в миграционных и налоговых органах. Если регистрации нет, то таких хозяев нужно штрафовать, как работодателей, использующих труд нелегальных мигрантов. Правда, уровень наказательных процедур должен быть в этом случае другим, оговорился он.

Также он отметил, что программа Молодой семье доступное жилье продемонстрировала хорошие результаты, однако также нуждается в некоторых доработках. В частности, жилье для молодежи необходимо рассредоточить в разных районах города, а не собирать их, как сейчас, в одном районе. Только в одном из таких домов, куда скопом заселили молодые семьи, родилось уже 600 детей. Это, конечно, замечательно с точки зрения поддержки демографии, однако возникает и ряд проблем. В частности, необходимо продумывать строительство дополнительных детских садов и школ, что не всегда предусмотрено проектом Молодой семье - доступное жилье.

А вот с легализацией доходов, полученных от сдачи жилья внаем, дела обстоят хуже. В отличие от мигранта без регистрации, наличие которого на принадлежащей гражданину территории, доказать очень просто, факт передачи денег не так легко обнаружить. Для этого нужно, чтобы передача состоялась при свидетелях, да и здесь всегда можно сказать, что речь шла всего лишь о старом долге. В этой связи налоговая служба, решившая в 2007 г уделить особое внимание арендаторам физическим лицам, планирует отладить сбор информации сразу из нескольких источников. В частности, по словам представителей ФНС, если между арендатором и владельцем квартиры заключен долгосрочный договор, он регистрируется в Росрегистрации. Оттуда сведения поступают в налоговые органы. Зададут вопросы и тем, кто зарегистрировал у себя в квартире постороннего, а доходы от найма квартиры не задекларировал. Если предположить, что посторонний живет бесплатно, тогда он фактически получает доход, не уплачивая арендную плату. С этой выгоды, по-хорошему, гражданин должен заплатить налог`, считают в ФНС. В таких случаях налоговая инспекция будет обращаться в суд, с целью доказать получение дохода от найма и факт их сокрытия от налогообложения. Арендатор, и арендодатель в итоге должны будут разобраться, кто должен был заплатить налог. В этой ситуации возникает вопрос а что делать тем, кто просто приехал к знакомым или родственникам погостить, или, не дай бог, живет у любовника или любовницы? Доказывать наличие особо близких отношений или платить непонятно за что? Представляете приезжает к вам любимая девушка из Сибири, вы, как положено, делаете ей временную регистрацию, скажем, на год. Живете себе, живете, и тут по вашу душу является налоговый инспектор: платите. И вот тут-то и начинаются разборки кто, кому, и за что, собственно, должен

Напомним, власти Москвы уже планировали начать серьезную атаку на тех, кто сдает жилье в аренду незаконно. Правительство Москвы в свое время выходило с предложениями об усилении ответственности за незаконную сдачу квартир на федеральный уровень, однако пока никакого продвижения в этом вопросе нет. Между тем, в результате проверок столичным ГУВД одного миллиона квартир было выявлено, что около одной тысячи из них сдаются, что называется, по черному. Прежде всего, речь идет о пятиэтажках, квартиры в которых сдаются нелегалам-иностранцам чаще всего. В целом же процент таких нарушений снижается по мнению представителей ГУВД, из-за того, что порядок регистрации по месту пребывания в последнее время существенно упростился. Поэтому людям самим удобнее зарегистрировать своего жильца и не переживать, что кто-то из особо бдительных соседей наведет на их квартиру проверяющие инстанции.

Кстати, о мигрантах. По словам Ю.Лужкова, они мало того, что обворовывают городскую казну, так еще и совершают 40 процентов от общего числа зарегистрированных преступлений в Москве. Такие гастролеры удваивают уровень криминальной опасности в городе, - добавил мэр. И объявил об очередном нетолерантном распоряжении усилить контроль за приезжими. Речь идет и об иностранцах, и просто о жителях других городов России. Делать это вменяется в обязанность органам правопорядка и соответствующим структурам правительства города. Москву, и, в частности, Ю.Лужкова и без того обвиняют в нарушении конституционного права граждан РФ на свободу передвижения. Дескать, ни в одной стране мира нет такого, чтобы, поехав в столицу, житель провинции должен был бы делать какие-то регистрации. Однако Москва не сможет выполнять функции столичного города и обеспечить безопасность жителей и гостей столицы, если не будет иметь инструментов контроля над приезжими, заявляют власти города. Кто прав вопрос риторический, и однозначного ответа нет и быть не может. Но, похоже, противостояние москвичи-немосквичи остается актуальным по целому ряду причин. И такие инициативы мэра вызовут лишь одобрение у большинства жителей города. Хотя их и заставят полностью платить налоги с получаемой от тех самых иногородних арендной платы за жилье.

В ФНС даже не побрезгуют информацией от соседей, которая, как известно, является самой правдивой. Иная старушка, божий одуванчик, целый день сидит на лавочке у подъезда и знает о каждом жильце такое, что тот и сам о себе не подозревал. Всегда есть соседи, которым не нравятся живущие нелегально и при этом не соблюдающие элементарных правил приличия граждане, - считают в налоговом ведомстве. Правда, непонятно, как в такой ситуации придется оправдываться какой-нибудь Маше из первого подъезда, у которой уже полгода хахаль живет, если сей факт придется не по нраву той самой старушке.

На ежегодной мировой выставке недвижимости MIPIM, которая проходила в середине марта во французских Каннах, украинские проекты как никогда интересовали западных инвесторов. У европейских девелоперов появилась мода на Украину. Лично я присутствовал при нескольких переговорах, когда стороны оговаривали не просто возможность приобретения того или иного объекта, а конкретные сроки покупки, суммы, условия, говорит генеральный директор девелоперской компании Global Solutions Сергей Тумасов. В этом году Украина была представлена 94 участниками, что больше чем на треть превышает показатели прошлого года.

Отечественные застройщики не хотят снижать цены на жилье и строить больше домов, торговых и офисных центров. Вместо них это сделают иностранцы, чьи финансовые возможности позволят застраивать целые микрорайоны.

Хотят и могут
Активизация иностранного капитала на отечественном рынке недвижимости не случайна. Ежегодно в Киеве возводится немногим более миллиона квадратных метров, тогда как для удовлетворения спроса необходимо строить как минимум вдвое больше. Население столицы растет быстро, в основном за счет притока жителей из провинции. Из-за того что в прошлые годы строили мало, отложенный спрос будет долго давить на рынок. В этом году построят еще меньше. Под лозунгами борьбы с коррупцией на рынке недвижимости нынешний мэр Киева Леонид Черновецкий фактически приостановил предоставление новых землеотводов, а Градостроительный совет отклонил большинство проектов. Коррупцию не побороли, но низкие темпы строительства скажутся на рынке, и спрос возрастет еще больше. Цены на недвижимость будут расти, и для сохранения их роста участники рынка, включая банки, застройщиков и депутатов местных советов, сделают все, поскольку в этом бизнесе каждый из них имеет свой интерес, говорит маркетинг-менеджер девелоперской компании Киевский фонд недвижимости Сергей Панченко.

На украинском рынке уже присутствуют польские, российские и прибалтийские инвесторы, а некоторые западноевропейские девелоперские компании из Франции, Англии, Германии ищут объекты для вложения. В этом году в Киеве начала строить российская компания Mirax Group. Стать крупнейшим западным инвестором в Украине планирует компания Seven Hills (подразделение международной группы застройщиков недвижимости Scorpio Real Estate Group), которая собирается строить не только жилые комплексы, но и торговые центры и офисы. Эта компания уже три года изучает украинский рынок и пару недель назад официально объявила о начале своей деятельности в нашей стране.

Аналогична ситуация и на рынке коммерческой недвижимости. В Европе этот сегмент рынка уже сформирован и насыщен. В Украине компании, занимающиеся продовольственной и непродовольственной розницей, задыхаются от недостатка торговых площадок. В прошлом году в эксплуатацию введена лишь десятая часть тех торговых помещений, в которых нуждается рынок. Потенциальный спрос составляет около 250 тыс. кв. метров, нужно построить как минимум двадцать крупных торговых центров. Сегодня за аренду квадратного метра торговой площади украинский предприниматель платит 100 200 долларов в месяц, тогда как в Варшаве, к примеру, аренда за год не превышает 900 950 долларов за метр, в Праге 750 800 долларов. При таком спросе и арендных ставках срок окупаемости проектов торговой недвижимости составляет в среднем около четырех-пяти лет, тогда как в странах Европы более десяти. Насыщение рынка наступит не раньше, чем через пять-шесть лет, в это время арендные ставки падать не будут, поэтому у иностранных инвесторов есть реальная возможность еще не один год снимать сливки с рынка.

По данным строительной компании Міськжитлобуд, на конец 2006 года средняя стоимость жилья в Киеве составляла 2865 долларов за квадратный метр. Только в октябре-ноябре цена выросла на 16,5%. В среднем за прошлый год цены на жилую недвижимость показали почти семидесятипроцентный рост. Застройщики говорят о том, что рост цен в Украине сейчас будет идти в ногу с инфляцией, прогнозный уровень которой в 2007−2008 годах составляет 7−11%. Цены достигли того минимального порога, когда в украинскую недвижимость стало выгодно вкладывать иностранцам. На отечественном рынке застройщик может зарабатывать, закладывая в цену каждого квадратного метра не только допустимую прибыль в пятнадцать процентов, а как минимум в пятьдесят. На строительных рынках западных стран такой доходности уже давно нет. Кроме высоких цен зарубежные компании привлекает большой потенциал рынка вследствие низкой его насыщенности.

Большая часть домов сдается без окон, дверей и сантехники. Принятые в Украине строительные нормы позволяют строить такие коробки. Вкладывая в строительство минимум, компании не стесняются ставить высокие цены, получая сверхприбыли. Если соотношение спроса и предложения не изменится, конкуренция не возрастет, такая ситуация сохранится, и люди будут продолжать покупать несмотря ни на что, говорит генеральный директор компании Т.М.М. Николай Толмачев. Компании должны начать работать цивилизованно, продавать квартиры если не меблированные, то хотя бы с сантехникой и элементарной отделкой стен. Это логично, ведь никто не покупает, например, машину в разобранном виде. Установка дверей, окон и отделка, по словам Николая Толмачева, увеличивает стоимость квартиры на 10 20%. Но украинцы желают покупать полностью готовое жилье, они хотят по крайней мере первые три года после заселения не стеклить балконы, не перестилать полы и не красить стены. И хотят, чтобы капитальным ремонтом не занимались и их соседи.

Без окон и дверей
До сих пор конкуренция на рынке представляла собой борьбу строительных компаний за привлекательные земельные площадки. На потребителе это отражалось повышением не качества жилья, а цен на него. Сегодня конкурентная борьба приобретает новые формы. Высокий спрос и дефицит новостроек пока позволяет крупным местным строительным компаниям, таким как Житлоінвестбуд-УКБ, Киевгорстрой, Познякижилстрой манипулировать рынком, искусственно сдерживая предложение, как это было в декабре прошлого года. Тогда застройщики перестали выставлять на продажу имеющиеся у них квартиры, чем подстегнули и без того высокий спрос. Через два месяца новые квартиры появились на рынке, но уже по более высоким ценам.

С приходом иностранных строительных компаний под лозунгом нового качества жизни для украинцев местным застройщикам придется пересмотреть свои подходы к строительству. Западные девелоперы имеют доступ к более дешевым кредитным ресурсам, что позволяет им строить не один дом в центре города, а возводить целые микрорайоны. В результате украинские застройщики уже не смогут зарабатывать с каждого квадратного метра от 30% прибыли. А у потенциальных покупателей квартир появится возможность выбирать более качественное жилье.

Компания Т.М.М. не только строит, но и обслуживает свои дома. Она заинтересована в том, чтобы инженерные сети и коммуникации прослужили как можно дольше. Для этого закупается, например, котельная, которую не придется ремонтировать как минимум лет десять. Но такие стандарты скорее исключение, чем правило для других. Большая часть потенциальных покупателей не могут себе позволить купить недвижимость такого уровня. Поэтому готовы покупать голые стены, даже сознавая, что, взяв кредит на приобретение квартиры, придется дополнительно выложить 10 20 тысяч долларов, чтобы сделать ее пригодной для жилья. На протяжении трех лет мы проводили исследования украинского рынка. Создается впечатление, что ваши архитекторы, проектировавшие жилые дома, мало думали о комфорте его жителей, отметил генеральный директор компании Seven Hills Ари Шварц. Являясь частью крупной международной компании, мы будем строить в Украине так, как и в других странах. При этом стоимость квартир не превысит среднестатистическую рыночную цену. Использование современных технологий строительства позволяет этого добиться.

Еще есть, где строить
Освоение столичного рынка компания Seven Hills начнет со строительства жилого комплекса на 1,2 тыс. квартир, из них 360 будут сданы в конце следующего года. Кроме того, она собирается построить офисный центр и шопинг-центр на Подоле, многофункциональный комплекс в Борисполе, в котором будут офисы, склады и логистические помещения, а также торговый центр и отель. В первые три проекта застройщик инвестирует около миллиарда долларов.

В отличие от отечественных архитекторов, которые при проектировании жилья вначале определяются, каким будет внешний вид дома, и только потом втискивают во внутреннее пространство квартиры, специалисты Seven Hills первым делом проектируют внутреннюю часть. Такой подход позволяет удовлетворить потребности любого покупателя, даже самого требовательного, учесть в моделировании квартиры любую мелочь. В каждом высотном доме предусматриваются как минимум четыре скоростных лифта, интегрированные системы кондиционирования и центральное спутниковое телевидение. В результате со временем на фасаде нового здания не вырастают, как грибы после дождя, многочисленные антенны и кондиционеры. Западные стандарты строительства предусматривают компьютерный контроль использования энергии, в каждой квартире устанавливается система обогрева, которая позволяет жильцам самостоятельно регулировать температуру в помещении, а также кнопка сигнализации на случай, если возникнет аварийная ситуация. Дополнительным бонусом для покупателей квартир является и парковочное место в подземном паркинге дома, при этом цена места входит в стоимость квартиры. Наши строители предпочитают продавать парковочное место отдельно, причем в некоторых случаях его стоимость достигает 100 150 тыс. долларов. Однако иностранные застройщики уверяют, что стоимость качественно нового жилья украинскому среднему классу будет вполне по карману.

Одной из главных преград на пути иностранных инвесторов остается земля, необходимая для строительства. Получить землеотвод непросто, тем более что у местных застройщиков, как правило, есть депутаты в Киевсовете, при распределении земли лоббирующие их интересы. Чтобы не допустить в привлекательные для строительства районы чужаков, большинство компаний заранее зарезервировали за собой как можно больше участков. Сейчас городские власти предлагают не самые лучшие площадки. Это либо небольшие земельные участки, не позволяющие проводить комплексную застройку, либо площади без базовых коммуникаций. Тем временем много дорогой земли простаивает под фабриками и заводами, которые ничего не производят на протяжении многих лет. Выносить предприятия за черту города за свой счет инвестору невыгодно. Но если на месте завода остались лишь стены, его можно разрушить и комплексно развивать территорию. И делать это необходимо, поскольку вскоре освоение таких площадок станет чуть ли не единственной возможностью строить в городе, уверен Сергей Тумасов. К примеру, на Московском проспекте расположен завод Маяк. Его причислили к стратегическим предприятиям, поэтому не приватизируют, но он ничего не производит и пятьдесят гектаров территории просто простаивает. Располагая достаточными инвестиционными ресурсами, иностранные компании могут возводить целые микрорайоны, а не ограничиваться точечной застройкой в центре города.

Российская компания Mirax Group уже начала сооружать многофункциональный комплекс Миракс-Плаза в центре Киева и попутно рассматривает возможность приобретения участков для строительства других объектов. Общий объем инвестиций российской корпорации в Украину также составит миллиард долларов. Повезет тем инвесторам, кто уже начинает работать на отечественном рынке, у них больше шансов приобрести под застройку хорошие площадки. Высокие политические и экономические риски в Украине, конечно, настораживают, но не отпугивают инвесторов. Это объясняется высокой рентабельностью и отсутствием жесткой конкуренции между застройщиками, говорит директор по маркетингу консалтинговой компании DEOL Partners Марина Рымаренко.

Наиболее привлекательным городом для западных инвесторов остается Киев. Иностранцы только начинают присматриваться к другим крупным городам. Причем больше их интересует Восточная Украина, поскольку индустриальный регион предполагает концентрацию крупного капитала. На западе инвесторов привлекает Львов. Вызывают интерес и приморские города Одесса, Николаев. Аналитики уверены, что после того как иностранные инвесторы лучше изучат киевский рынок, они начнут выходить и в регионы.
Соединённое Королевство Великобритании и Северной Ирландии - островное государство в Западной Европе состоит из четырех административно-политических частей - Англии, Шотландии, Уэльса и Северной Ирландии. Великобритания омывается Атлантическим океаном на севере и западе, Северным морем на востоке и Ирландским морем на западе, на юге отделена от материка проливами Ла-Манш и Па-Де-Кале.

Процедура распределения столичной земли может стать прозрачной, если все свободные площадки будут проходить через инвестиционные конкурсы. Есть и другие проблемы. Земельные участки, которые сейчас предлагает город, не привлекательны для инвесторов, поскольку там нет коммуникаций, метро и т. д. Кроме того, согласно украинскому законодательству, местные власти не имеют права выделять площадки под строительство инвесторам со стопроцентным иностранным капиталом. В Земельном кодексе Украины указано, что продажу земли иностранной компании предварительно необходимо согласовать с Кабинетом министров. Поэтому оптимальный вариант для иностранных инвесторов привлекать к своим проектам в Украине местных застройщиков, у которых нет средств для строительства, но есть земля. Взяв на себя обязательства по согласованию всех земельных и градостроительных вопросов, оформлению необходимой документации и юридическому сопровождению проекта, мелкие и средние строительные компании получают шанс остаться на рынке даже в условиях экспансии иностранного капитала.

Лондон - космополитическая смесь всех стилей и эпох истории страны, щедро приправленная пестрым многонациональным населением. В столице неимоверное количество достопримечательностей, включая всемирно известные исторические места, множество великолепных магазинов и несравнимая ни с чем ночная жизнь. В Лондоне около 80 театров, более 30 музеев, среди которых особенно популярны Британский музей, музей Виктории и Альберта, музей естественной истории, истории Лондона, музей истории имперских войн, музей транспорта в Ковент-Гардене, очаровательный музей детских игрушек, знаменитый Музей восковых фигур мадам Тюссо, галерея Тейт, Национальная Галерея и институт Курто - крупнейшие собрания живописи и скульптуры и множество других.

Рынок недвижимости Англии предоставляет сегодня превосходные возможности для вложений!

Freehold
Это безусловное право собственности на недвижимость, когда не только здание, но и участок земли, на котором оно расположено, находятся в собственности владельца, поэтому чаще Freehold относится к домам, нежели к квартирам. Термин Share of Freehold означает, что владельцу принадлежит часть владения землей - это становится все более и более популярной схемой в городах, когда жильцы большого дома или комплекса собираются вместе и Выкупают землю, на которой стоит их здание.

Недвижимость в Великобритании подразделяется на два типа владения - Freehold или Leasehold. Не нужно бояться этих терминов! Здесь все довольно просто. Большинство домов имеют Freehold, а квартир Leasehold. Но есть нюансы...

Покупка объекта недвижимости на праве Leasehold не должна отпугивать при Выборе собственности. В действительности фактически нет никакой разницы какой тип владения (Freehold или Leasehold) Вы приобретаете, тем более что большинство зданий в центре Лондона продаются именно на условиях Leasehold сроком от 1 до 999 лет. Разницы между ценами на тот и другой вид собственности также не существует, за исключением коротких.

Leasehold
Понятие Leasehold человеческому рассудку принять несколько труднее - Вы расстаетесь со своими кровно заработанными сотнями тысяч, а иногда и миллионами фунтами стерлингами за приобретение объекта (обычно квартиры), который Вам потом вроде бы надо арендовать. Начнем по порядку. Leasehold - это пользование недвижимостью на правах аренды в течении длительного временного срока (обычно от 99 до 999 лет), иными словами если Вы покупаете квартиру, то земля, на которой стоит жилой дом принадлежит кому-то еще, и вот ее то Вы и арендуете у владельца (отсюда и термин Leasehold). Большинство квартир в Великобритании как раз находится в пользовании на правах аренды (Leasehold). Пугаться этой земельной ренты не стоит - она составляет номинальную сумму (от 50 до 500 фунтов в год) и ни в коем случае не является рыночной стоимостью данного земельного участка. Вам тем более не стоит переживать о том, что владелец земли в один прекрасный день захочет избавиться от Вас. Строгое и предусмотрительное английское законодательство защищает владельцев Leasehold!

Во всех Primary зонах Лондона (включая исторический центр, зоны с выходом на реку Темзу, зоны массированной застройки) с конца 2006 г. наблюдается недостаток в предложении жилья, который будет продолжаться и далее.

Исторический центр Лондона (South West Prime Central London) - утверждает bsn.ru сохранил свою позицию как наиболее сильную по отношению к росту цен в Лондоне. Данная ситуация привела к значительно более благополучному положению продавцов, оставив покупателей с ограниченным выбором и недостатком в предложении.

Касательно зоны исторического центра Лондона - наблюдается значительное увеличение спроса, как на дома, так и на крупные апартаменты, расположенные в наиболее эксклюзивных зонах по ценам, приближающимся к верхней отметке.

Во многих зонах высококачественной застройки все разумные, в плане цены, объекты были раскуплены инвесторами/покупателями сразу же после выхода на рынок по ценам, предложенным застройщиком (без торга).

Процесс покупки недвижимости в Англии:

Новые проекты резидентского строительства, предлагающие зоны общего пользования (инфраструктуру для жителей проекта), консьержа, подземную парковку, новую планировку апартаментов, включающую просторную зону отдыха (reception), в проектах у воды - прямой вид на реку, близость к ресторанам, кафе, магазинам и транспорту, были в наибольшем спросе среди покупателей.

Местные запросы и работа над контрактом (Conveyancing)
Адвокаты начинают работать над составлением контракта, который обычно готовится по стандартной форме юристами продавца и затем обрастает многочисленными дополнениями. Одновременно с этим рассылаются запросы в разные местные инстанции для получения информации о планах дальнейшего строительства в микрорайоне, о развитии инфраструктуры, транспортного сообщения и многих других вещей. В этот момент может выясниться, что, например, по соседству с Вашим идиллическим коттеджем через два года пройдет шоссе или же над Вашим пентхаузом разрешено построить еще один этаж. Тогда же адвокат покупателя будет запрашивать от продавца всю необходимую информацию относительно приобретаемого объекта - границ владений, существующих диспутов, кому принадлежит здание или земля, были ли проведены структурные изменения и если да, то юрист должен иметь в наличии все соответствующие планы и разрешения.

Ваше предложение
Как только Вы нашли дом свое мечты, который Вам по карману, то Вы делаете предложение на покупку данной недвижимости (Offer). Наш профессиональный консультант сможет умело провести переговоры о цене от Вашего имени - тут важно очень четко знать состояние рынка и данного района и на основе оперативной информации либо платить полную запрашиваемую цену или же снижать ее и насколько именно. Как только вопрос цены принципиально решен, к делу подключаются адвокаты продавца и покупателя. Крайне важно найти опытного и быстро действующего адвоката, который оперативно отвечает на все письма, запросы, звонки и электронные послания. Мы можем порекомендовать Вам проверенных и компетентных юристов (Solicitors). Первым делом составляется (Memorandum of sale) - простой документ, в котором указаны имена и координаты обоих сторон и их адвокатов.

Обмен контрактами (Exchange)
Наиболее долгожданный день, как для продавца, так и для покупателя. В согласованный день и час адвокат покупателя отправляет адвокату продавца подписанный контракт и депозит обычно на 10% от стоимости объекта. В тоже самое время адвокат продавца отправляет адвокату покупателя подписанный им контракт. С этого момента контракт вступает в юридическую силу. В контракте устанавливается день окончания сделки (Completion), то есть официального вступления покупателя во владение недвижимостью. Иногда обмен контрактами и окончание сделки происходят в один и тот же день, но обычно их разделяет несколько недель или даже месяцев, особенно в случае цепочек, если это, разумеется, устраивает обе стороны.

Независимая оценка объекта (Survey)
Настоятельно рекомендуемым, а в случае получения ипотечного кредита обязательным является проведение оценки покупаемого объекта независимым инженером-оценщиком (Surveyor). Покупатель находит и оплачивает услуги оценщика, и расценки варьирует в зависимости от размера объекта и используемой компании (от 500 до 1,500+ фунтов стерлингов). Наши партнеры работают с профессиональными оценщиками. Главная задача этой оценки - это выяснение технического состояния объекта (особенно важно при покупке дома). Есть три типа оценки - мы можем подсказать, какой тип оценки оптимален именно для Вашего объекта. Если существуют определенные технические проблемы, то оценщик в своем заключении напишет, сколько примерно будут стоить работы по их исправлению. Учтите, что обычно оценщики придираются к самым мелким деталям, поэтому будьте готовы к долгому разговору со своим юристом относительно полученного заключения. Документ также оповестит Вас о том, сколько, по мнению оценщика покупаемый объект должен стоить. Традиционно оценщики немного занижают стоимость объекта, однако их рекомендации и особенно мнение о техническом состоянии может быть существенным козырем в руках покупателя при дальнейших переговорах о цене. Цена объекта может меняться вплоть до обмена контрактами!

В целом процесс оформления сделки купли-продажи занимает от одного до двух месяцев, несколько дольше в случае с ипотечным кредитованием или цепочкой.

Окончание сделки (Completion)
Это день, когда покупатель получает ключи от своего нового дома или квартиры, а продавец к этому времени должен полностью освободить помещение. Юристы обязаны предоставляться в государственный реестр (Land Registry) документ, подтверждающий изменение владения данного объекта. Завершение сделки происходит, когда не только все соответствующие документы оформлены, но и завершающий платеж получен на счет адвоката продавца. Деньги переводятся между клиентскими счетами адвокатов, т.е. изначально покупатель вносит деньги на клиентский счет своего адвоката, с которого далее они переводятся на клиентский счет адвоката продавца. Клиентский счет адвоката также известен как escrow. В этот же момент и следует провести оплату Гербового сбора (Stamp Duty) или налога на приобретение недвижимости, который составляет от 1% до 4% (см ниже).

Такой необходимости нет, однако все юристы в Великобритании обязаны соблюдать требования закона о противодействии легализации (отмыванию) средств, полученных преступным путем. Это означает, что юрист должен знать своего клиента: он должен удостоверить личность частного покупателя или проверить уставные документы компании, частный покупатель также должен произвести копию коммунального платежа или банковской выписки, подтверждающей адрес постоянного проживания. Юрист также может задать вопросы о происхождении денег на покупку собственности. Денежные переводы должны совершаться только с личного счета покупателя или с расчетного счета компании, совершающей покупку, а не со счета третьего лица. Можно использовать счет как в России, так и в другой стране. Если на каком-либо этапе оформления сделки возникают подозрения относительно происхождения денег, юрист обязан известить компетентные инстанции, иначе может не только потерять свой профессиональный статус, а и сам быть привлечен к уголовной ответственности.

Необходимо ли при покупке британской недвижимости иметь документы о происхождении денег?

Владельцам почти всех квартир и некоторых домов необходимо также платить Service Charge (Плата за обслуживание). Она устанавливается либо советом жильцов, либо управляющим агентом, следящим за состоянием объекта, и может резко отличаться в зависимости от объекта и предоставляемых услуг (консьерж, видеокамеры, гаражи и т.д.) - от 500 до 3500 в год (обычно оплачивается ежеквартально).

Расходы на содержание недвижимости
В отличие оттого, что пишут некоторые профессиональные русскоязычные сайты о зарубежной недвижимости и в отличие от многих других стран в Великобритании нет как такового ежегодного налога на владение собственностью. Владельцу любой недвижимости, тем не менее, надо платить муниципальный налог (Council Tax), который идет на содержание полиции, пожарных, муниципального жилья, школ, библиотек, уборку улиц. Этот налог может быть оплачен сразу за год, либо ежеквартально или ежемесячно. Сумма устанавливается муниципалитетом и может резко отличаться даже в пределах одного города. Парадоксально, но City of Westminster, куда попадает самый центр Лондона, имеет один из самых низких муниципальных налогов в стране, а соседний Camden, например, является одним из самых дорогих - поэтому в зависимости от муниципалитета налог может составлять от 200 фунтов в год до 2500 тысяч в год. Каждый объект недвижимости в Великобритании занесен в специальный реестр и в зависимости от своей стоимости подпадает в одну из восьми категорий (от А до Н), где категория H является наиболее дорогой.

Владение недвижимостью в Великобритании не дает владельцам права на постоянное проживание (резидентство) или на привилегии с точки зрения британского иммиграционного законодательства. Тем не менее, как показывает опыт, владельцам недвижимости в Великобритании и членам их семей намного легче выдаются многократные визы на 2-3 года и более. Получение права на постоянное проживание в Великобритании, а тем более получение британского гражданства является сложным и довольно затяжным процессом и лучше всего решается через проверенных иммиграционных адвокатов, которые помогут не только правильно оформить документы, но и максимально сократить время. Мы можем порекомендовать опытных юристов, как для оформления иммиграционных документов, так и бумаг по покупке недвижимости.

Визовый режим
Для граждан Российской Федерации, Казахстана, Туркменистана, Азербайджана, Киргизстана, Таджикистана, Украины, Молдовы, Белоруссии, Узбекистана, Грузии, Армении для въезда в Соединенное Королевство с любыми целями необходима виза. За подробной информацией о том, как подать документы на визу, обратитесь в Британское посольство в Москве или консульство в Санкт-Петербурге или Екатеринбурге. Почти все заявки рассматриваются, и решение о Выдаче или отказе принимается в течение 24 часов.

Недвижимость Англии (Великобритании) - это на сегодня одно из наиболее популярных инвестиций в элитную зарубежную недвижимость Европы для богатых россиян. Цены на недвижимость в Англии достаточно стабильно растут, ежегодно прибавляя около 10% и предлагая инвесторам прогнозируемый стабильный доход, практически лишенный какого-либо риска.

Рынок недвижимости Великобритании представляет сегодня превосходные возможности для вложения капитала!



Главная --> Публикации