Главная --> Публикации --> Две беды дачников. амнистию тормозят землемеры и чиновники В москве готовится закон о защите малоимущих, дающий право на бесплатное жилье Коварный пункт, или платим за того парня "лужковки" оказались меньше "хрущевок" “новые торговые системы” откроют 50 магазинов

Крупнейшая ипотечная компания Америки New Century Financial, специализирующаяся на обслуживании заемщиков с низким уровнем кредитоспособности, объявила о банкротстве и подала заявление о защите от кредиторов.

Обанкротилась корпорация New Century, работавшая на рынке ипотеки для ненадежных заемщиков. Менеджмент финансовой корпорации распродает кредитные портфели. Экономисты опасаются, что проблемы ипотечной компании спровоцируют панику и выведут из равновесия другие сегменты финансового рынка.

New Century была крупнейшим независимым кредитором в секторе рискованной ипотеки США. За последний год более 30 финансовых компаний продали или закрыли свой бизнес в этом секторе.

Ипотечной компании угрожают судебные разбирательства по искам со стороны инвесторов и расследования со стороны окружной прокуратуры Центрального округа Калифорнии Компания уже сократила на 54% штат, уволив 3,2 тыс. служащих, а также планирует продать большую часть активов в течение 45 дней согласно 11-й главе американского закона о банкротстве.

New Century уже согласилась продать бизнес по обслуживанию займов компании Carrington Capital Management LLC за 139 млн долларов. Часть портфеля компании-банкрота выкупит Greenwich Capital за 50 млн долларов.

Глава 11 закона о банкротстве обеспечивает наилучшие способы для того, чтобы продать наши активы. Надеемся, что потенциальные покупатели будут более сильными, чем мы, подвел итог работы глава компании Брэд Моррис.

Затем компания прекратила принимать заявления на получение ссуд и объявила, что ее способность обслуживать новые ссуды существенно ограничена из-за финансовых проблем.

Как сообщала газета ВЗГЛЯД, за последний месяц котировки бумаг New Century снизились на 89% на фоне негативных известий, включая сообщение о том, что она прекращает предоставлять новые кредиты и выступает объектом уголовного расследования.

Недавно New Century предупредила инвесторов, что может быть вынуждена выкупить займы на сумму около 8,4 млрд долларов, если кредиторы потребуют ускоренного выполнения всех обязательств. Но компании не удалось найти кредитора, который был бы готов рискнуть.

Теперь ипотечной компании угрожают судебные разбирательства по искам со стороны инвесторов и расследования со стороны окружной прокуратуры Центрального округа Калифорнии.

В последнее время сразу несколько американских компаний, предоставляющих ипотечные кредиты заемщикам со слабыми кредитными историями (так называемая ипотека класса subprime), почти одновременно объявили о росте числа невозвратов ссуд. Инвесторы испугались. Но глава Федерального резервного банка Сент-Луиса Уильям Пул считает, что негативное влияние кризиса сектора рискованной ипотеки на экономику США не будет существенным.

Банкротство New Century показывает, насколько велик риск того, что проблемы, стоящие перед сектором ипотеки для заемщиков с низким уровнем кредитоспособности, распространятся более широко и затронут кредитный рынок в целом. Относительно низкие стандарты при выдаче кредитов не ограничиваются ипотекой для заемщиков с низким уровнем кредитоспособности, эти проблемы могут легко затронуть весь банковский сектор, говорит руководитель бостонской консалтинговой фирмы Celent Октавио Маренци.

11 октября 2006 года наша газета рассказывала о несостоявшемся проекте переноса Музея Тропинина в мемориальный дом художника на Волхонке, 1 Проект лопнул, поскольку дом - памятник местного значения - оказался приватизирован рестораном, добросовестным приобретателем. Вопрос: а существуют ли в Москве и в каждом регионе перспективные планы музеефикации или иного культурного использования памятников? Ясно, что нельзя приватизировать музеи, но можно ли приватизировать потенциальные музеи? Печатный двор Ивана Федорова, палаты Симона Ушакова, собственные дома Матвея Казакова, Рокотова, Чаадаева, Тургенева, Левитана, Серова, Шехтеля? И занят ли хоть один человек в правительствах России, Москвы или провинции этими мыслями?

Спад, скорее всего, будет достаточно ограниченным, успокаивает общественность господин Пул. Чиновник добавил, что проблемы жилищного сектора не распространились на основные рынки. Тем не менее он подтвердил, что Федеральная резервная система сейчас изучает проблемы сектора subprime-ипотеки, которые станут причиной некоторого замедления темпов развития экономики США.
Приватизация памятников местного значения идет пятый год, федерального - может начаться в этом году. Мораторий на сделки снят декабрьскими поправками к закону о наследии. Осталось три месяца для разграничения собственности между центром и регионами. Но вопросов, остающихся нерешенными, гораздо больше. Вот лишь несколько, подкрепленных примерами.

27 мая 2004-го и 3 ноября 2005 года Известия писали о судьбе палат князя Пожарского - спасителя Отечества, чудесно сохранившихся на Большой Лубянке, 1 Указом того же президента Ельцина памятник федерального значения, выдающийся мемориал и шедевр архитектуры достался в собственность Инкомбанку. Со времени банкротства последнего палаты пустуют и выморачиваются, при этом погибают и подлинная старина, и работа советских реставраторов. Кто управляет этой собственностью, так же неясно, как и то, кто управляет банком-банкротом. Вопрос: каков же механизм деприватизации памятников вообще и в отношении банкротов в частности?

13 марта и 7 апреля 2006 года Известия писали о драме Юсуповых палат в Большом Харитоньевском, 2 Готовый музей петровской эпохи, памятник даже не местного, а федерального значения указом президента Ельцина был закреплен в собственности Академии сельскохозяйственных наук, а та продала палаты коммерсантам, начавшим грубую реставрацию. (Позднее суд признал сделку недействительной, коммерсанты остались арендаторами.) Вопрос: есть ли смысл в конкурсном отборе культурных собственников, если владелец может перепродать свою собственность кому угодно? Может ли быть условием приватизации ограниченное право перепродажи? Или преимущественное право государства на выкуп?

Важнейшее условие приватизации - существование реестра памятников. Реестром называется не список адресов, а список с паспортами. С описанием территорий и предметов охраны, с идентификационным номером, необходимым для имущественных сделок. Ведение реестра поручено Федеральному агентству по культуре и кинематографии, но эта работа не сделана. В отсутствие реестра невозможно оформлять обременения по собственности, а в отсутствие прописанных обременений трудно контролировать и изымать ее.

Несчетное количество раз наша газета писала о судьбе дома Мельникова в Кривоарбатском переулке, 1 Построенный после 1917 года, он остался в наследственной семейной собственности, что уникально для памятников России. Наследники делят собственность и продают ее долями, что не исключено между родственниками. Органы охраны памятников в европейских странах умеют работать с наследниками замков, усадеб и особняков даже в условиях семейного разлада. А российские и московские власти годами не понимают, как разрулить одну-единственную ситуацию, к которой, между прочим, привлечено внимание всего мира. Вопрос: можно ли при таком состоянии государства и права создавать новую наследственную собственность на тысячи городских домов и сельских усадеб?

Как говорил покойный Алексей Ильич Комеч, главный вопрос - кто продавец, а не кто покупатель памятников. Так вот: сегодня ни товар, ни продавец не готовы к торгу.

Еще вопрос: кто продавец? Сделки на памятники федеральной принадлежности будут оформляться в Росимуществе, на памятники местной - в Мосимуществе и аналогичных региональных органах. Однако эти органы не понимают и не могут понимать специфику товара. Необходима доверительная передача регистрационных функций Росохранкультуре, Москомнаследию, региональным органам охраны памятников.

Вслед за бутовцами на тропу войны за землю готовы выйти жители дачных поселков в Крылатском. На апрель намечен показательный снос кооперативов Огородник и Речник. Садоводы официальных бумаг о предстоящей операции не получали, но в поселках уже вырубили свет и перекрыли водопровод.

Не забудем, что государство распоряжается большей частью памятников в силу большевистской реквизиции. Нет, речь не о возвращении наследников (хотя и это большой вопрос). Речь о том, что уж если революция избавила от необходимости ограничивать старую собственность на памятники постепенно, как в Европе, то новую собственность на них необходимо ограничить заранее. Не сделать это - значит, еще раз обесценить жертвы 1917 года.

- Нам бы радоваться, что вытянули счастливый билет, - вздыхает председатель объединенного коллектива садоводов Поселок Огородник Татьяна Михайловна. - А мы плачем. Раньше бандиты на нас охотились, теперь власти хотят все отнять.

Основная застройка садоводства - дощатые, покосившиеся от времени домики. Коренные дачники - бывшие работники Канала им. Москвы. Еще в 50-х годах передовикам выделили земельные участки в глухом Подмосковье. Через полвека медвежий угол превратился в элитный район Москвы. Сегодня сотка здесь оценивается в 15 тысяч долларов.

- Когда заговорили о том, что вот-вот примут закон о дачной амнистии, мы попытались оформить землю в собственность, - поясняет Татьяна Михайловна. - А в земельном департаменте развели руками: мол, ничего у вас не получится, с 1998 года вы входите в состав природоохранного парка Москворецкий. И дачная амнистия не про вас.

Председатель свою фамилию просила не озвучивать - чтобы лишний раз не мелькать. В 2002 году за землями в Крылатском началась настоящая охота. Вначале накачанные парни пытались по-хорошему договориться с Татьяной Михайловной - требовали выдать документы на землю и полный список садоводов. Когда договориться не удалось, женщину крепко избили на улице, ее домик сожгли. А потом украли дом у секретаря садоводства: ночью при помощи подъемного крана. Пенсионеры, конечно, обращались и в ОВД Крылатское, и в прокуратуру. Там ответили, что поскольку у них еще не оформлены документы на земельную собственность, то и состава преступления нет. И выплата по страховке не положена, раз факт кражи не зафиксирован. Бандитам удалось разорить еще 12 участков. До остальных 150 добраться не успели - в передел имущества вмешались городские власти.

В прошлом году дачники попытались подать в суд на правительство Москвы о незаконном включении их участков в парк Москворецкий. Иск даже не был принят к рассмотрению. Как пояснила судья, адвокат неграмотно составил документ. На более квалифицированного юриста у стариков денег нет.

Садоводы ежегодно отчисляют в качестве земельного налога миллион рублей в бюджет Москвы. Получается, что деньги пополняют столичную казну незаконно. Раз садовое товарищество нелегальное. Однако ни одна из выплат назад пока еще не вернулась.

- В администрации парка Москворецкий рекомендуют готовиться к худшему - на апрель назначен показательный снос, - говорит Татьяна Михайловна. - Хотя судебных решений о том, что наши дома предписано снести, мы не видели. На вопрос о компенсациях все делают круглые глаза и говорят - вам не положено. Вы же нелегалы!

Зато с соседями землевладельцы вопрос урегулировали. В двух шагах от Огородника (также на землях парка Москворецкий) стоит коттеджный поселок Остров фантазии. Его сносить не собираются: островитяне оформили землю в аренду на 49 лет.

- Пока случаи, где частным лицам удалось получить свидетельство о собственности на землю, единичны, - говорит специалист по земельным вопросам адвокат Захар Едакин. - Властям невыгодно раздавать московскую землю простым гражданам. Совет здесь один - нужно бороться. У дачников из Крылатского, например, шансы есть. Столичные власти без согласия владельцев не имели права изменять статус их земель. Необходимо будет обращаться в суд и оспаривать городское законодательство. Процесс трудоемкий. Но это - единственный путь.
В Жилищном кодексе может появиться специальная глава о малоэтажном строительстве. Такой законопроект уже внесен в Госдуму. Эксперты утверждают, что с его помощью можно будет решить проблему нехватки жилья для малообеспеченных граждан.

По данным Всероссийской сельскохозяйственной переписи, сегодня на территории Москвы расположены около 40 садоводств и дач. В общей сложности они занимают 500 гектаров. Пока ни одному из дачников не удалось оформить в собственность свои владения. Дачники говорят, что речь идет о намеренном саботаже московскими чиновниками закона о дачной амнистии.

Алхимия цен
Почему нужен такой законопроект? Сегодня линия отсечения, то есть уровень доходов, ниже которого уже никакую квартиру не купишь, даже влезая в кабалу с ипотекой, составляет в Москве примерно 2500 долларов в месяц на семью и 1000-1500 долларов в других городах. Ниже этой линии оказалось на сегодня подавляющее большинство россиян, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Причем если в Москве у небогатых семей есть шансы дождаться социального жилья или переселения из ветхих домов, то в других городах надеяться, как правило, не на что.

Однако специалисты, подтверждая актуальность этого документа, сомневаются, что его воплощение в жизнь - дело реальное. По крайней мере пока не решены как технические вопросы, так и главный - выделение земли под малоэтажное строительство.

В то же время положение с квартирным вопросом в стране отчаянное. Это признают все. По информации руководителя Росстроя Сергея Круглика, улучшить свои жилищные условия мечтают более 60 процентов россиян. Чтобы обеспечить их потребности, необходимо построить 1,6 млрд. квадратов. Но ведь в стране полным ходом реализуется программа Доступное и комфортное жилье. Может, не о чем теперь беспокоиться? Увы. Программа, спору нет, хороша, но никто не скрывает, что у нее не тот масштаб: даже если благодаря программе будут запущены все механизмы ускорения и нигде ничего не сорвется, то к 2010 году в России удастся увеличить ежегодный ввод жилья с 50 до 80 млн. квадратных метров. Это очень мало. Кстати, в одной канадской провинции Онтарио строят в год 40 млн. квадратных метров.

Для сравнения. Квадратный метр площади в московской новостройке экономкласса стоит 4000 долларов. И это еще без отделки! А в Берлине при гораздо более щедрых зарплатах строителей метр жилья того же класса почему-то стоит 800 долларов. И с отделкой. Арифметикой эти вещи не объяснишь. Тут высшая математика, алхимия и черная магия без разоблачения. Осенью прошлого года Федеральная антимонопольная служба проверила строительные организации Московского региона и Санкт-Петербурга на предмет ценового сговора при реализации вновь возводимого жилья. И сговора не обнаружила. Но установила, что средняя цена реализации квадратного метра (не только в названных регионах, но и в целом по стране) более чем в два раза превышает среднюю стоимость строительства. Так бывает, когда на рынок не пускают чужих. А допущенные свои строят мало, и потому выходит дорого. Тем временем, как с оптимизмом отмечается в аналитической записке ФАС, в строительном комплексе началось формирование прозрачных конкурентных отношений. Это, конечно, здорово. Но одновременно с такими радостными известиями пришли другие: во всей стране дружно, разом подорожал цемент. Сразу на 50 процентов. А следом еще быстрее дорожает лес. Так что себестоимость строительства многоэтажек теперь растет как бы законно. Ловкость рук, и никакого сговора.

500 тысяч долларов за домик в деревне
Чтобы жить в подмосковном поселке, мало-мальски похожем на Канаду, требуется потратить минимум полмиллиона долларов. А с меньшими деньгами пожалуйте на рынок городской недвижимости. При нечеловеческих ценах на квартиру там все же не будет проблем с асфальтом, с газом, со светом и отоплением.

Тема одноэтажной России до последнего времени если и возникала при обсуждении перспектив решения жилищного вопроса, то лишь в качестве возможного подспорья, ручейка, откуда-то сбоку впадающего в мейнстрим. Пока окружающая действительность мало способствует формированию даже у продвинутых россиян понимания преимуществ загородной жизни. Поскольку, вложив 200-300 тысяч долларов в подмосковный коттедж, наш человек получает корявую, а в распутицу и вовсе не проезжую дорогу, которую за его же и других жителей поселка деньги никак не засыплют щебенкой. Он получает также проблемы с электричеством и с газом, а магазин окажется, скорее всего, километрах в трех от дома, аптека - в пяти. Про школу с детским садом и вовсе не будем.

Но самое интересное, что те же самые казахстанские аналитики, которые обосновывали объективность высоких цен на городские квартиры и бесполезность борьбы с этими ценами, сейчас говорят прямо противоположные вещи. Они выказывают серьезную озабоченность тем обстоятельством, что активное развитие загородного строительства и низкие цены в этом секторе рынка (кирпичный особняк площадью 100 квадратных метров со всеми удобствами, оказывается, можно построить за 40-60 тыс. долларов, а пеноблочный и вовсе за 30), приведет к обвальному падению цен на городское жилье. Это создаст серьезные проблемы для строительной индустрии и для банков. Поэтому надо бы, советуют аналитики, с раздачей участков притормаживать... А теперь скажите, что Назарбаев выбрал нерыночный способ решения жилищной проблемы? Да рыночней не бывает! Он ломает монополию в строительном бизнесе и расчищает русло именно для рыночных законов. Что же мешает России присмотреться к этому пути?

Однако есть опыт соседнего с нами Казахстана. Президент Назарбаев тоже смотрел, смотрел на дикий рост городских цен на недвижимость, слушал умные объяснения про объективные причины и законы рынка, а потом взял и раздал в окрестностях казахстанской столицы 100 тысяч земельных участков. Бесплатно. Таким образом, многие жители Астаны, нуждавшиеся в улучшении жилищных условий, получили по 10 соток на семью. К участкам тоже бесплатно (за счет бюджета) подводят асфальтовые дороги, электричество и воду. Запланировано строительство детских садов и школ. Теперь в окрестностях города начинается одноэтажный бум. Бригады строителей наперебой предлагают свои услуги. Оказалось, что по сравнению с квартирой в многоэтажной башне дом на земле построить намного дешевле и проще, этот рынок практически невозможно монополизировать.

Я год работал в Канаде и хорошо знаю, как там решаются вопросы с загородным строительством, - рассказал мне генеральный директор крупной строительной компании Евгений Новиков. - У них земля тоже в основном находится в частной собственности. На ней нет никаких коммуникаций и инфраструктуры. И вот принимается решение, как правило, в рамках какого-нибудь архитектурного или градостроительного проекта о том, что эти земли идут под застройку. Их выкупают у фермеров и продают через тендер строительным компаниям. Большими массивами. Это очень важный момент. Если нам дают сразу 70 гектаров, то можно затраты на инженерный комплекс пропорционально разделить между застройщиками. А если мне выделен гектар, а остальная земля ждет своего часа, я точно ничего не сделаю, потому что нет никакого смысла тянуть туда сети. Причем строитель должен иметь возможность закладывать эти серьезные площади в банке и вообще использовать в качестве некоего финансового рычага, чтобы получать кредиты. Вот и все. У нас же проблему искусственно усложняют, чтобы поставить строителя в зависимость от чиновника.

Земля раздора
Из 1,7 млн. гектаров сельскохозяйственных земель, которыми располагает Московская область, под застройку потребовалось бы от силы 250 тыс. гектаров. Их никак не могут найти. Большинство опрошенных РГ экспертов решительно высказались за более масштабный перевод нерационально используемых земель под застройку. Но пока на это нет политического решения, дело вряд ли продвинется. Хотя от нас не требуется изобретать колесо: в мире загородное строительство - давно и четко отработанный бизнес. И с выделением земли проблем нет.

Дмитрий Львов, академик РАН:
- Я хорошо знаю людей, которые готовы строить благоустроенные дома в Подмосковье в несколько раз дешевле, чем стоит жилье в Москве. Но им не дают такой возможности. Причины, по которым это происходит, совершенно очевидны. Это местные монополии, получающие сверхдоходы. Именно тут главный тормоз. Я по Москве знаю, какие безобразия творятся в строительной сфере. И это действительно одна из серьезнейших проблем, за которые надо браться.

Что касается цен на загородное жилье, думаю, в тысячу долларов за квадратный метр можно вписаться. Со всеми коммуникациями и с отделкой. Это реальные цены для Подмосковья.



Главная --> Публикации