Главная --> Публикации --> "вертикаль" берет новую высоту: еще выше и еще дороже Две беды дачников. амнистию тормозят землемеры и чиновники В москве готовится закон о защите малоимущих, дающий право на бесплатное жилье Коварный пункт, или платим за того парня "лужковки" оказались меньше "хрущевок"

В Основных направлениях налоговой политики на 2008-2010 годы, одобренных во вторник правительственной комиссией по бюджетным проектировкам (Ъ писал об этом вчера), среди прочего содержатся предложения Минфина по изменению системы вычетов, предоставляемых гражданам по подоходному налогу.

Как стало известно Ъ, Минфин откликнулся на призыв первого вице-премьера Дмитрия Медведева усилить налоговый пресс на владельцев нескольких квартир. Право на полное освобождение от подоходного налога ведомство предлагает оставить только гражданам, продавшим свою единственную квартиру и при этом постоянно в ней проживавшим. Депутаты, которым предстоит принимать поправки в случае их внесения в Госдуму, сомневаются в возможностях налоговых органов администрировать предлагаемую норму.

Минфин в предварительно одобренном документе предлагает корректировать эту систему. Прежде всего вычет, по мнению ведомства, должен предоставляться только при продаже жилой недвижимости. Это означает фактическое введение налога на доходы от продажи гаражей, земельных участков и садовых домиков. Но главное полное освобождение от налога (право не платить налог со всей суммы при продаже недвижимости, находившейся в собственности более трех лет) предлагается предоставлять, только если реализуемый объект является единственным объектом жилой недвижимости, находящимся в собственности налогоплательщика. Другое условие Минфина: по адресу указанного объекта недвижимости находится место жительства налогоплательщика.

Сейчас при продаже недвижимости Налоговый кодекс позволяет гражданам не платить подоходный налог со всей вырученной суммы при условии, что квартира, дом или земельный участок находился в собственности более трех лет. Если же срок владения проданной недвижимостью составил менее чем три года, из полученного дохода вычитается 1 млн руб. ($38 тыс.) или по выбору сумма документально подтвержденных расходов на ее приобретение и из оставшейся суммы выплачивается 13-процентный подоходный налог.

Хотя предложение Минфина внешне не выглядит как введение налога на владельцев нескольких квартир, на деле она является выполнением предложения первого вице-премьера Дмитрия Медведева по принятию прогрессивной шкалы налогообложения недвижимости. Напомним, в сентябре 2006 года господин Медведев, отвечающий за нацпроект Доступное жилье, через более высокие налоги предлагал расширить предложение на рынке недвижимости и сократить спрос со стороны инвесторов.

Предложенная новация означает, что если продаваемая квартира единственной у гражданина не является, с полученного им от продажи дохода (за вычетом 1 млн руб.) придется заплатить 13%, даже если срок владения ею составлял более трех лет. Более того, налог с дохода придется заплатить, даже если проданная квартира являлась единственной, но продавец в ней прописан не был, а постоянно проживал в другом месте (к примеру, у супруга, детей или родителей).

Глава налогового подкомитета Госдумы Наталья Бурыкина затрудняется предсказать, решится ли Госдума принять соответствующие поправки в случае их внесения Минфином в Госдуму. По ее мнению, внесение предлагаемых новаций преждевременно налоговые органы пока вряд ли способны обеспечить их выполнение. Для ухода от налога граждане в договоре купли-продажи будут указывать заниженную цену, равную цене приобретения. Мы это уже проходили, сказала депутат Ъ (поясним, что этот способ неприменим к квартирам, полученным по наследству и в порядке приватизации). Кроме того, по ее словам, проблемы и гражданам, и ФНС доставит необходимость доказывать единственность квартиры.
Основные направления... будут обсуждаться правительством в марте. Ъ будет следить за развитием событий.
Дом в Европе россияне покупают не только с прицелом провести в нем старость. Местные рынки предлагают широкие возможности получения дохода от вложений в недвижимость.

Цена вопроса для граждан, вкладывающих деньги в покупку квартир, велика. Доход от продажи средней двухкомнатной квартиры в Москве $250-300 тыс. 13-процентный налог (при вычете из дохода 1 млн руб.) составит $28-34 тыс. Если квартира была куплена несколько лет назад за $80 тыс. и расходы подтверждены документами, налог составит $22-28 тыс.

Способ первый: покупка вторички
Если инвестора в первую очередь интересует сохранение денег или диверсификация инвестиционных рисков, то самый простой способ покупка готового жилья в развитой, экономически стабильной стране. Причем за те деньги, которые уйдут в Москве на покупку стандартной квартиры, европейские рынки предоставляют гораздо более широкий выбор. Например, за 200 тыс. евро можно купить двухкомнатную квартиру в Москве, или коттедж на Пелопоннесе (Греция) с видом на море, или виллу в Алании (Турция), или пару апартаментов в Софии или Бургасе (Болгария) и т. п. К тому же соотношение цена-качество при покупке новых апартаментов в Европе принципиально выше, чем в Москве, замечает директор департамента зарубежной недвижимости компании Бест-недвижимость Юлия Титова. Стоимость квадратного метра в спальных районах столицы редко вписывается в сумму 3000 долларов (около 2500 евро). При этом квартиры сдаются без отделки, и сроки строительства зачастую не выдерживаются. За эти же деньги приобретаются апартаменты за рубежом. Обычно в комплексе с инфраструктурой, включающей бассейн, зеленую зону, детские площадки, парковку, а зачастую теннисные корты, SPA, ресторан, фитнес-центр и другие дополнительные удобства. Квартиру покупатель получает с отделкой под ключ превосходного качества, отвечающего европейским стандартам, в непосредственной близости от моря.

По мере того как московские квартиры теряют свою инвестиционную привлекательность, внимание россиян частично может переключиться на зарубежную недвижимость. Ее доходность при удачном выборе объекта способна составить до 20 30% годовых, при этом уровень рисков куда ниже, чем в российской столице. Кроме того, покупка дома за рубежом порой оказывается доступнее, чем аналогичная операция на родине. Так, сегодня по средней цене двухкомнатной квартиры в Москве реально приобрести неплохой дом на берегу моря в ряде стран Восточной Европы и в Турции. В схемах, по которым россияне могут инвестировать свои деньги в зарубежную недвижимость, разбирался D’.

В большинстве европейских стран сегодня нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами, хотя зачастую запреты налагаются на покупку земли. Наиболее отлаженные и простые схемы действуют в Испании и на Кипре. Для того чтобы стать местным домо и землевладельцем, достаточно иметь заграничный паспорт и деньги на счетах в европейских банках, в том числе и в российских. А вот в тех европейских странах, что примкнули к Евросоюзу недавно, есть ряд препятствий, которые, впрочем, в большинстве случаев легко обойти по вполне законным и уже отработанным схемам. Например, в Болгарии иностранец как частное лицо не может купить землю. Но облюбованный участок можно приобрести на фирму, открытую специально для этой цели. В Чехии такую же схему приходится использовать и для жилой недвижимости, рассказывает начальник отдела зарубежной недвижимости Столичного агентства недвижимости (СТАН) Алексей Пешков. Подобный же сценарий придется применять и в Хорватии. А в Турции для регистрации права собственности сначала требуется получить вид на жительство.

Кроме того, нельзя сказать, что такие консервативные вложения не обеспечат никакой прибыли. В зависимости от выбора страны приобретение и продажа готового жилья может принести от 10 до 30% годовых. Если инвестор хочет сделать долговременное, но гарантированное вложение средств, ему стоит посмотреть на недвижимость Лондона, Парижа, а также на курортные французские зоны, где дома дорожают не очень быстро, но зато стабильно в силу неугасающей популярности этих мест. В расчете на относительно скорый доход лучше обратить внимание на развивающиеся страны. Популярны рынки так называемой высокорисковой зоны, где еще только складывается система продажи недвижимости иностранцам. Например, Болгария, Черногория, утверждает гендиректор компании Avenue Property Лариса Хорева. Впрочем, недвижимость почти во всех странах Восточной Европы пока дорожает ежегодно не меньше чем на 20%. А Таллин и Рига в прошлом году побили все европейские рекорды: здесь квадратные метры выросли в цене больше чем на 50%. К сожалению, золотое время дли инвестиций в эти рынки упущено: в большинстве стран рост цен уже замедляется, а эксперты все чаще говорят о том, что данные рынки перегреты. В ближайшие год-два купленное здесь жилье все еще будет приносить достойную прибыль в размере 20 25% годовых, однако найти хороший вариант по приемлемой цене сейчас практически невозможно.

Наиболее лояльны к российским покупателям недвижимости банки Испании, Кипра, Португалии. Здесь россиянин может получить ипотеку, обладая документами, подтверждающими его доход и уплату подоходного налога. Правда, стоит учесть, что европейские банки считают кандидата на кредит платежеспособным, только если он затрачивает на выплаты по кредиту не более 30% от своего дохода. Россиянам в настоящее время доступны кредиты в любых банках вышеуказанных стран. Ставка по ипотеке там почти везде одинаковая и начинается от отметки 4,5% годовых, отмечает управляющий директор компании EstateService Геннадий Тузов. Как правило, ссуды выдаются на сумму 60 70% от стоимости жилья на срок до 20 лет.

Способ второй: инвестиции в кредит
Покупка жилья в кредит может быть интересна не только тем, у которых нет свободных нескольких десятков-сотен тысяч долларов. Приобретение жилья в кредит выгодно, поскольку уровень инфляции в России значительно превосходит банковскую ставку по ипотечному кредитованию за рубежом, уверена Юлия Титова.

А вот в привлекательных для инвесторов странах бывшего социалистического лагеря в большинстве случаев получить кредит иностранному клиенту очень сложно. Тем не менее, как отмечает Юлия Титова, некоторые застройщики предлагают кредитование, в частности в Болгарии, сроком до 5 20 лет под 8 9% годовых. Однако это не отлаженная банковская ипотека, а лизинг. Собственником недвижимости до момента полного погашения кредита является не покупатель, а строительная компания. Пользоваться недвижимостью можно, но продавать и претендовать на визовые льготы не получится.

А вот банки Италии гораздо более консервативны и практически не дают ипотечных кредитов россиянам, даже если клиент соответствует всем необходимым требованиям. Здесь, как и во Франции, кстати, придирчиво относятся к подтверждению платежеспособности потенциального покупателя и его налоговым декларациям. Французские банки помимо этого требуют еще и гарантий от крупных европейских банков (счета в офшорах неприемлемы). То есть нужно доказать, что вы являетесь клиентом такого банка и что у вас там лежит резервная сумма, которая по крайней мере на 50% покрывает запрашиваемый кредит. Да и сами условия кредитования в этих странах менее интересны: как правило, иностранцу дают сумму не более чем 50 60% от стоимости жилья на срок до 10 лет.

Нередко россияне используют следующую схему покупки жилья в Европе: берут кредит на покупку готового жилья и сразу начинают его сдавать. Получаемая рента покрывает значительную часть ежемесячных взносов по кредиту.
Способ четвертый: опередить и заработать

Способ третий: купить и сдавать
Став владельцем апартаментов с видом на море или коттеджа в спокойной и величавой Англии, их можно сдать в аренду и получать небольшой, но стабильный доход. Собственно, покупка ради сдачи в аренду и есть еще один вариант инвестирования. Аренда может быть как долговременная (допустим, если вы приобрели дом в расчете на отдаленное будущее), так и кратковременная (на летний сезон или на полгода). Долгосрочная аренда, как правило, актуальна для столиц и крупных городов, краткосрочная для курортных зон. Правда, по мнению риэлтеров, решение стать рантье не всегда оправданно: поскольку хлопот по сдаче жилья может оказаться больше, чем прибыли. Если в России рынок аренды все еще дикий и это на руку арендодателям, которые в большинстве своем не платят ни копейки налогов, то ни в одной развитой европейской стране от налоговых обязательств не скрыться. Так, в Италии, Франции, Испании арендодатель отдает в казну до 30% своей прибыли. При этом, по словам Геннадия Тузова, средний доход от рентного бизнеса в Европе 4 5% в год. В странах с более динамичным ростом цен (Центральная и Восточная Европа) доходность бывает и выше, так что период самоокупаемости проекта составит приблизительно 10 12 лет. Примерно так же обстоит дело с рентой коммерческой недвижимости.

Главная загвоздка схемы грамотно выбрать место и объект, чтобы впоследствии не было проблем с продажей. Во-первых, не всякая недвижимость быстро продается, а смысл инвестиционной схемы как раз в быстрых продажах. Кроме того, в ряде стран есть специальный налог, ограничивающий спекулятивные действия в первые годы после приобретения недвижимости или ее строительства, предупреждает Алексей Пешков.
Способ пятый: войти в долю

Наиболее доходный способ инвестирования в зарубежное жилье покупка недвижимости на начальных стадиях строительства для последующей перепродажи. По сути, это то, что у нас называется долевым участием в строительстве или покупкой на этапе котлована. Такие операции приносят в среднем 25 30% годовых прибыли на вложенный капитал. В случае приобретения квартиры на нулевом этапе покупателю, как правило, предлагаются наиболее льготные условия оплаты, например возможность беспроцентной рассрочки на срок строительства. И, конечно же, в это время квартиры идут по самым низким ценам, которые растут по мере появления этажей. Средний срок строительства нового комплекса от нулевого цикла до сдачи под ключ составляет около 18 месяцев. За это время цена объекта в зависимости от расположения, величины комплекса, наличия собственной инфраструктуры и т. д. возрастает на 15 25% (за счет сокращения дисконта по мере перехода к каждому новому этапу строительства). Кроме того, за время стройки на некоторых рынках происходит общий рост цен на уровне 20 50%. Таким образом, если вы купите апартаменты в Испании или Болгарии на нулевом этапе строительства, то через полтора года рыночная стоимость вашей недвижимости может быть в полтора раза больше вложенной суммы, говорит Юлия Титова. В отличие от России на европейских рынках ситуация, когда застройщик не выполняет свои обязательства перед инвесторами, практически исключена. Договор между дольщиком и строительной компанией гарантирует возведение дома в четко установленные сроки.

Западный фонд для инвестиций можно выбрать самостоятельно, оценив его доходность по биржевым листингам (если вы хотите приобрести акции публично котируемого фонда). Также информацию по доходности, составу и долговременности REIT можно почерпнуть в интернете, в частности на сайте nareit.com, изучив журнал Real Estate Portfolio, а также у специализированных финансовых консультантов.

Как на российском рынке, так и на западных можно инвестировать средства в недвижимость путем участия в паевом инвестиционном фонде недвижимости или его западных аналогах. Прототипами российских ПИФов недвижимости можно считать американские REIT (Real Estate Investment Trust). Впрочем, они имеют значительные отличия по сравнению с отечественными аналогами. Например, REIT это юридическое лицо, а ЗПИФ комплекс имущества, не имеющий статуса юрлица. REIT подразделяются на акционерные, ипотечные и гибридные, а ЗПИФН на рентные, девелоперские, строительные, объясняет разницу член совета директоров УК Нова Рушана Гарифуллина.

После покупки акций зарубежного фонда обязательно присутствует период замыкания (невозвратный период) инвестиций, который, как правило, составляет около пяти лет. Правда, это требование может сглаживаться промежуточными выплатами дивидендов, если в инвестиционном меморандуме фонда таковые предусмотрены, добавляет Евгений Кусков.

Процедура приобретения акций зарубежных фондов недвижимости не отличается от покупки акций и облигаций любых западных корпораций: клиент перечисляет деньги на банковский счет, указанный в заявке, и становится владельцем бумаги. Если нет времени или желания заниматься этим самостоятельно, можно обратиться к брокерам, в том числе к российским, которые имеют доступ к биржам США. По словам управляющего директора Thor Real Estate Management, директора фонда Thor Guarant Real Estate Fund Ltd. Евгения Кускова, порог вхождения в зарубежные ПИфы недвижимости высок, поскольку они зачастую не предназначены для розничных инвесторов. Очень часто минимальная сумма инвестиций равна 250 тыс. долларов, в некоторых фондах от 100 тыс. долларов. С другой стороны, как утверждает Рушана Гарифуллина, минимальный порог вхождения в фонды нередко равен стоимости одной акции. При этом акции американских фондов первой десятки стоят от 100 до 1000 долларов, отмечает она.

В противовес этому утверждению другие эксперты ссылаются на то, что инвестиции в зарубежные ПИФы это гарантированная экономическая безопасность. Кроме того, в Европе и США для клиента доступен гораздо больший выбор фондов: у них тысячи, у нас десятки, отмечает Евгений Кусков. В зарубежные ПИФы недвижимости вкладываются почти по всему миру. В зависимости от своих предпочтений инвестор может выбирать как универсальные фонды, диверсифицирующие свои объекты по регионам, классам недвижимости, типам дохода и т. п., так и специализированные.

Таким образом, этот способ инвестирования вполне доступен для россиян. Другой вопрос: насколько он эффективен? Эксперты на эту тему высказываются сдержанно. Существуют гораздо более привлекательные активы для частного инвестора. А паевые фонды недвижимости хороши в основном для диверсификации инвестиций, считает директор по развитию Swiss Realty Group в странах СНГ Илья Шершнев. Еще более радикально отзывается о западных аналогах ПИФов Артем Цогоев: Доходность инвестиций в иностранные фонды недвижимости в среднем равна 7 8% без учета налогов. А налоговые сборы в этом случае составляют минимум 30% от полученной прибыли. Так что, как видите сами, инвестировать в эти бумаги не очень выгодно.

На европейских рынках недвижимости, в тех районах, где земля сегодня на вес золота, а построенные на ней особняки зачастую хранят память о Первой мировой войне, одним из популярных форм бизнеса в сфере недвижимости является покупка старых домов либо разваливающихся, либо просто не соответствующих никаким представлениям о комфортном современном жилье. Разумеется, в этой схеме приобретение такого объекта всего лишь первый шаг. Затем следует реставрация и дальнейшая перепродажа обновленного владения за гораздо большую сумму, чем та, которая была изначально за него уплачена. Эта схема постепенно овладевает и умами предприимчивых россиян. Во всяком случае, по словам Ларисы Хоревой, около 20% их клиентов интересуются именно этим вариантом. Только за прошлый месяц к нам поступили четыре заявки, утверждает она.

Обычно к покупке паев прибегают как к дополнительным инвестициям. Илья Шершнев, например, говорит о том, что практически каждый человек, размещающий существенный капитал в швейцарском банке, часть своих активов по совету банкиров конвертирует в паи паевых фондов недвижимости. Поэтому если ваш капитал, размещенный в банках, составляет более 1 млн долларов, я бы мог рекомендовать диверсифицировать 20 30% портфеля в подобные бумаги, советует он.
Способ шестой: перестраиваем и продаем

Доходность от таких операций зависит от страны, месторасположения дома, затрат не ремонт и десятка других мелких факторов. Так, в практике Avenue Property был случай, когда человек, купив дом в той же Греции, не стал тратить деньги на реставрацию, но зато разбил на участке шикарный сад, сделал розарий и т. п. После этого он продал дом за 80 тыс. евро. И это при том, что купил всего за 10 тыс. Но такие цены далеко не везде: старый дом площадью 300 кв. м на французском побережье вблизи Канн обойдется покупателю в 2 2,5 млн евро. Отреставрировав дом, владелец сможет продать его не меньше чем за 4 5 млн.

В целом данный вариант ничем не отличается от обычной покупки жилья на вторичном рынке. Только здесь покупатели стремятся найти дом не поновее, а похуже и подряхлее. В то же время особенно придирчиво покупатели относятся к месту покупки: выбирают наиболее популярные города, курортные зоны. Успех этих инвестиций в том, чтобы найти плохой по качеству объект в хорошем месте. Почти все береговые линии на популярных побережьях уже давно раскуплены и застроены, комментирует Лариса Хорева. Купить свободный участок земли, например, на Лазурном берегу сегодня нереально. По ее словам, сейчас подобные операции с недвижимостью уже стали отдельным и постоянным бизнесом. Основная территория деятельности инвесторов побережья Франции, Италии и Греции. Как правило, они покупают дома и виллы, расположенные на первой линии моря вблизи объектов инфраструктуры (если речь идет о приморских городах) либо престижного, знакового места, каковым может быть, опять-таки в зависимости от обстоятельств, старинный замок, университет, банк и т. п. Но не следует забывать, что в Европе более трепетно относятся к собственному наследию, чем у нас. Пусть это будет и ничем не примечательный дом, но любые пристройки и изменения внешнего вида старого здания осуществляются с разрешения местных муниципалитетов. Например, в ряде городов Греции крыши домов исторически выкладываются красной черепицей, и придти сюда со своим цветом вам не позволят.

Возможно ли уберечься от агрессивных поглощений, или, проще говоря, рейдерства? С помощью специалистов мы постараемся разобраться в этой проблеме.

Подмосковная земля, как и любой ограниченный природный ресурс, постоянно растет в цене. А там, где крутятся большие деньги, сразу же появляются аферисты, желающие нажиться за чужой счет. Так было всегда, да и в будущем вряд ли что-то изменится. Если проблему нельзя решить, нужно хотя бы знать, как от нее защититься.

Первые рейдерские захваты земель в современной России начались в конце 90-х годов прошлого столетия. Тогда еще не существовало практики прямой скупки земель, сделки оформлялись через долгосрочную аренду. Обострение ситуации произошло после принятия закона Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, когда стала возможна продажа земель.

История вопроса
Карл Маркс писал, что частная собственность на землю рождает войны и вооруженные конфликты. История многих стран показывает, что практика агрессивных поглощений существовала давно. Наиболее ярким примером, пожалуй, можно назвать огораживание земель в Великобритании конца XVIII начала XIX веков.

В период с 2002 по 2006 годы темпы роста стоимости земельных участков поражали своей скоростью. По данным агентства Rway, рост стоимость земли только за последние полтора года составил от 180 до 380 процентов. Естественно, рейдеры не могли упустить такую возможность заработать.

Началом историии этого замечательного явления в нашей экономике принято считать 2002 год. Явление абсолютно объективно. Если существуют земли, особенно такие как у нас в центральном районе России, заброшенные, на которых ничего нет, которые давно не используются в сельском хозяйстве, иногда уже по 17 лет. Они засорены, засолены, и вернуть их в оборот будет стоить очень больших денег. Такие земли привлекают захватчиков, - говорит декан Школы экономики земельных рынков Академии народного хозяйства при Правительстве РФ Елена Иванкина.

Рейдерство
Злую шутку сыграли регистрирующие органы, которые не успевали выдавать земледельцам свидетельства о собственности на паи. Получилось так, что земля номинально уже была передана в уставной капитал в 1992 году, а свидетельство о собственности могло быть получено только в 1994-ом. Это и явилось причиной спекуляций на рынке. Сейчас рейдеры активно ищут хозяйства, где свидетельства о собственности остались на руках у людей и скупают их за копейки, пользуясь бедностью и жадностью крестьян. Далее схема раскручивается очень просто.

Дело техники
С технической точки зрения процесс агрессивного поглощения довольно прост. Во многом рейдерам помогает неразбериха, которая творилась в 1992-1994 годах, когда колхозы и совхозы реорганизовывались в Акционерные общества и крестьяне передавали свои земельные паи в уставные капиталы Обществ. Ни председатели колхозов, ни крестьяне толком не знали для чего они это делали и смогут ли они потом получить свои земли обратно.

Чтобы схема действия рейдеров стала более ясной, приведем пример. Пример, конечно, спорный, но весьма показательный. Громкое дело последних месяцев судебный процесс над главой компании Вашъ Финансовый Попечитель Василием Бойко. Напомню, что его обвиняют в мошенничестве в особо крупных размерах, а также легализации денежных средств.

Объявляются люди с правами на эти земельные участки, которых часто даже не было в дольщиках колхозов и совхозов и претендуют на земли, якобы незаконно присвоенные хозяйствами. Безусловно, тут и присутствует подкуп чиновников, подкупается руководство Земельного комитета, Регистрационной палаты. Иногда подменяется интерес государственный, муниципальный частным. Говорится, что изъятие будет произведено, потому что земля неправильно используется, и произведено в муниципальных целях. После этого в генплане развития района должно быть записано, что на этом месте будет школа, больница или детский сад. Но этого не происходит. Почему? Потому что это частный интерес, который выдают за государственный, - продолжает Елена Иванкина.


По совокупности эти обвинения тянут на 15 лет лишения свободы. По версии следствия, в 2002-2003 годах, в процессе скупки земельных паев в Рузском районе, неустановленные лица подделали несколько документов от 1992 года, устанавливающих права членов совхоза имени Льва Доватора на землю. Для этого были подделаны протокол о проведении учредительного собрания АОЗТ Имени Доватора, протокол правления АОЗТ о принятии земельных паев сельчан в уставный фонд общества и устав общества, который юридически закреплял передачу земельных паев сельчанам. Вроде бы, рейдерство в чистом виде.



Рейдеры в политике
Ситуацию с агрессивным захватом земель усугубляет связь рейдеров с различными политическими силами. Особо активно политики вмешиваются в дела, где речь идет о свидетельствах о собственности, оставшихся на руках у крестьян. Простые земледельцы, по традиции, считаются обиженными и обездоленными, наехать на которых может кто угодно. В подобных ситуациях сразу же возникает какая-нибудь партия и начинает строить политический капитал. Партии защищают интересы селян, проводят митинги, рассказывают в СМИ о том, как в очередной раз безобразные олигархи, сидящие на мешках с деньгами попытались обмануть крестьян. На самом деле за всем этим стоит, как в хороших американских детективах, интерес сенатора, который хочет стать президентом. Интерес политической партии, которая хочет набрать электорат, очки в избирательной кампании. То есть здесь, как и во всей политике, нет честной игры и очень трудно здесь определить, кто прав, кто виноват, - высказывает свое мнение Елена Иванкина.

Но у компании Вашъ Финансовый Попечитель свое видение ситуации. Руководство одного из крупнейших землевладельцев Подмосковья считает, что рейдерские методы захвата земель применяют как раз по отношению к ним: Цель этой атаки, уверена гендиректор Вашего финансового попечителя Мария Лобода, отобрать наш бизнес, и правоохранительные органы используются как орудие для достижения этой цели. По словам гендиректора, ей известны лица, заинтересованные в уголовном преследовании Василия Бойко, раскрывать фамилии и названия компаний она отказалась. Тем не менее, напрямую связывает арест господина Бойко с борьбой за контроль над землей в Рузском районе. Сложно со стопроцентной уверенностью сказать, кто прав, а кто виноват. Поэтому оставим это запутанное дело следствию.

Но одним земельным правом обычно дело не ограничивается. В зависимости от ситуации, приходится привлекать смежные области юриспруденции. Работа юриста заключается в том, что надо смотреть, насколько все это законно. Особенно это важно, когда надо привлекать смежные отрасли права, не только земельное, но надо еще смотреть специальное законодательство о закрытых административно-территориальных образованиях. Когда мы защищали интересы ТСЖ, на их территории хотели построить торговый комплекс очень сильные московские застройщики, нам пришлось изучать Градостроительный кодекс, московское законодательство об инвестиционных контрактах, все законодательство о ТСЖ. То есть наши юристы никогда не ограничиваются одной областью, - комментирует ситуацию декан Школы экономики земельных рынков Академии народного хозяйства при Правительстве РФ Елена Иванкина.

Спасение утопающих
Практика показывает, что отражать попытки рейдерских захватов довольно легко. Зачастую, они идут с нарушением всевозможных законов, как местных, так и федеральных. Существуют различные консультационные центры, в которых работают профессиональные юристы в области земельного права.

Кроме того, существуют способы защиты своих интересов еще до того, как возникнет конфликтная ситуация. Существуют элементарные правила безопасности, следуя которым можно оградить себя от нападок рейдеров. О них мы попросили рассказать Руководителя проектов Департамента девелопмента Управляющей компании МАСШТАБ Дмитрия Краснова: Если документооборот собственника земель поставлен нормально, а конфиденциальная информация, уставные документы и печать недоступна посторонним лицам, то найти лазейку, для того чтобы подделать подписи и сделать левый протокол собрания акционеров, как правило, невозможно.

Существует и другой подход к защите своих интересов. На сегодняшний день многие рейдеры перепрофилировались в защитников поглощаемых предприятий. То есть, они предоставляют защиту от своих же коллег, получая за это неплохие и вполне легальные деньги. Для примера, удачная защита может принести доход до 20 процентов от рыночной стоимости активов защищаемого.

Правительственные меры
Юрий ЛужковАналитики и землевладельцы не раз говорили о том, что без помощи правительства справиться с рейдерами невозможно. Да и высокопоставленные чиновники неоднократно высказывались по проблеме. Буквально на днях мэр Москвы Юрий Лужков заявил, что намерен обратиться к Президенту России Владимиру Путину с просьбой защитить подмосковные земли от недружественных захватов. Правда, не все, а только их часть детские летние лагеря отдыха. Подмосковные лагеря являются объектами внимания рейдеров - тех, кто хочет их прихватить, перепрофилировать и разместить там коттеджный поселок, - сказал Лужков. И реакция властей не заставила себя долго ждать. Хорошей альтернативой рейдерству является программа поддержки малоэтажного строительства, разрабатываемая сейчас в Государственной Думе. Программа подразумевает предоставление дотаций на проведение коммуникаций и бесплатной земли кооперативам граждан, желающих жить в малоэтажных домах.

По словам Краснова, для предотвращения рейдерских захватов предприятию рекомендуется также избавиться от мелких акционеров, которые могут продать свои акции недружественной структуре. Это может послужить началом захвата: Схема действий рейдерских компаний на предприятиях примерно следующая. Вначале скупается небольшой процент акций предприятия. Имея на руках даже 1% акций, акционер может потребовать предоставления реестра акционеров и получить доступ к их адресам и телефонам. Следующий шаг обзвон держателей акций, уговоры, обещания или угрозы. Результат - скупка акций. Став обладателем если не контрольного, то существенного пакета акций, акционер собирает альтернативное собрание акционеров, на котором выбирается новый генеральный директор, который сопровождаемый вооруженной охраной идет поздравлять бывшего генерального, - добавляет Дмитрий Краснов.

Перспективы
В ближайшем будущем вряд ли проблема рейдерства будет решена. Высокие темпы роста цен и практически полное отсутствие свободных участков провоцируют агрессивные захваты земель. Что же касается защиты от нападок, то, как мы видим, она существует. Внимательное отношение к своим активам поможет решить большое количество проблем.

Так как застройщиками будут выступать сами граждане, сильно снизятся финансовые затраты и себестоимость такого жилья. Но и здесь не все просто. По мнению Валерия Мищенко, директора по развитию Инвестиционно - строительного Холдинга Rodex Group, реализация этого проекта не представляется возможной: Надо совершенно четко понимать, что кроме девелоперов, крупных строительных организаций, никто самостоятельно земли не застроит. Я не говорю даже про то, что люди сами не смогут обеспечить себя социальными объектами - кафе, ресторанами, школами и больницами. Но и это не главное. Кто будет заниматься эксплуатацией поселков? Элементарно, мусор вывозить кто-то ведь должен. Как обычно, то что красиво выглядит на бумаге, в жизни выходит несколько кривовато. Сложно сказать, поможет ли этот законопроект реально бороться с рейдерами. Как говориться, время покажет.

В настоящее время такое страхование только начинает распространяться, поэтому полисы по страхованию ответственности арендодателей пользуются незначительным спросом. Но постепенно ситуация меняется. Отношения найма все больше приобретают цивилизованные черты, все чаще заключаются договоры аренды, которые четко и грамотно прописаны. Люди стали понимать, что правильно составленный договор защищает их имущественные интересы. Следующий шаг страхование, которое еще в большей степени защищает имущественные интересы граждан.

Материал предоставлен порталом по загородной недвижимости Коттедж.Ру.
Мы часто говорим, что риск дело благородное, кто не рискует, то не пьет шампанское. Но в то же время, никто по доброй воле не согласится рисковать имуществом, приносящим доход, особенно если это сдаваемое в аренду жилье. И сегодня можно встретить много риэлтерских агентств, которые включают в список своих услуг помощь при оформлении страхования.

Риски арендодателя и их страхование
Риски арендодателя достаточно многообразны. Снимая жилое помещение, арендатор зачастую может халатно относиться к чужой собственности. Это увеличивает риск так называемой конструктивной гибели имущества, которая может произойти в результате пожара, затопления, также возможна порча отделки. Всегда присутствует вероятность ущерба в результате противоправных действий третьих лиц: кражи, грабежа и т.п. Могут случиться и форс-мажоры в эксплуатации, такие как прорыв отопительных труб канализации и водопровода, а также протечки. Для защиты от подобных рисков заключается договор со страховой компанией о страховании квартиры и имущества.

Рассмотрим тему рисков подробнее и обратимся к мнению специалистов.

По закону, ответственность перед третьими лицами можно переложить на арендатора. Но, к сожалению, в большинстве случаев договоры найма плохо прописаны, с юридической точки зрения, да и заключают их не всегда. Поэтому в данном случае можно поступить следующим образом. Либо собственнику квартиры застраховать свою ответственность перед третьими лицами, либо в юридическом порядке переложить свою ответственность перед третьими лицами на арендатора и потребовать с того аналогичную страховку, сообщила Ирина Терехова Директор департамента имущественного страхования САК Энергогарант.

Также специалисты рекомендуют застраховать гражданскую ответственность перед третьими лицами на случай причинения вреда жизни, здоровью третьих лиц и ущерба имуществу третьих лиц. Иначе арендодатель может понести серьезные убытки: дело в том, что собственник отвечает за правильное использование и безаварийное состояние квартиры. Поэтому, если арендатор зальет соседей или причинит какой-либо иной имущественный ущерб третьим лицам, то ответственность за возмещение ущерба все равно несет собственник жилья.

Мнение специалистов
Илья Клыков, заместитель генерального директора компании Paul’s Yard по обеспечению, сопровождению и комплексной безопасности операций с недвижимостью отметил, что главный риск, которому подвергается любой арендодатель это риск утраты собственного имущества при передаче его во временное владение и пользование или во временное пользование. Подобные риски страхуются любыми страховыми компаниями. На сегодняшний день на рынке действуют порядка 400 страховщиков. У них есть определенные программы страхования различных видов имущества, согласно которым существуют правила и системы расчетов страхования рисков.

Существует и более распространенный риск, от которого не защитит ни одна страховая компания это так называемый риск внезапно съехавших арендаторов. Застраховать себя от которого можно самостоятельно, просто взяв при заключении договора аренды с будущих жильцов так называемую страховую сумму, равную, как правило, месячной стоимости найма. Данная сумма берется в качестве гарантии оплаты арендатором некоторых видов платежей, производимых им самостоятельно, арендной платы и возмещения арендатором мелкого ущерба, причиненного имуществу.

А Кирилл Ершов генеральный директор ЗАО ЦентрДевелопмент порекомендовал всем страховать гражданскую ответственность, которая при умеренной стоимости закрывает достаточно много рисков.

Дмитрий Некрюков, начальник отдела Департамента массовых видов страхования Росгосстраха сообщил, что наиболее часто встречается страхование гражданской ответственности перед соседями, а также собственной внутренней отделки и домашнего имущества, если они представляют какую-то ценность для арендодателя. Такого же мнения придерживается и Мария Жукова, заместитель директора Управления аренды холдинга МИЭЛЬ-Недвижимость.

1.Размера страховой суммы по имуществу или размера страховой суммы по гражданской ответственности
Выбранных страхователем рисков
Убытков страхователя в предыдущие годы
Применения в договоре рассрочки платежей, франшизы

Юрий Ионичев, начальник отдела технического андеррайтинга по страхованию имущества и гражданской ответственности Русской Страховой Компании рассказал, что Стоимость договора (полиса) страхования зависит от:

Разные страховые компании называют разные цифры говоря о размере тарифа по страхованию, но в целом он колеблется от 0,1% до 1,5 % от лимита ответственности страховщика, т.е. от фактической стоимости страхуемого имущества. Например, если квартира стоит $ 1 млн. и страхователь заплатил $ 5 тыс. ( 0,5% ) за полис и вдруг - квартира сгорела целиком, то и был возмещен $ 1 млн. Разве это не оправдано?

А Ирина Терехова, в свою очередь отметила, что стоимость страховки зависит и от того, где находится (в каком районе, доме и т.д.) сдаваемое помещение. По ее словам, владельцу квартиры в ветхом или аварийном доме очень сложно будет застраховать свою ответственность. Также при расчете стоимости полиса страховщики учитывают, на каком этаже находится квартира, в каком состоянии находятся коммуникации в этом доме.

Мария Жукова считает, что риски арендодателя в сегментах бизнес, эконом и элитного жилья, не различаются ничем, кроме стоимости возможного ущерба. С ней полностью согласен Александр Варенцов - Заместитель генерального директора СГ Межрегионгарант.

Риски для разных категорий жилья
Отличаются ли риски для бизнес эконом и элитного жилья? По этому поводу существует несколько мнений.

Дмитрий Некрюков считает, что риски могут отличаться, ведь у бизнес-жилья, как правило, лучше защищенность от постороннего незаконного проникновения в жилище, а качество инженерного оборудования выше. Однако стоимость домашнего имущества или же разнообразие инженерного оборудования, таящего потенциальную опасность аварий, существенно больше в квартирах бизнес-класса, чем в квартирах эконом-класса

В то же время, по мнению Ильи Клыкова, страхование элитного и бизнес-жилья, безусловно, отличается от страхования объектов эконом-класса. Во-первых, в этом случае страхуется не только квартира, но и отделка, и предметы интерьера, и даже инженерное оборудование. Во-вторых, подобное жилье страхуется чаще, чем жилье более низкого класса.

Страховые трудности
Конечно же, арендодателям очень интересно знать, какие затруднения возникают при выплате страховки.

Можно согласиться, что страхование различных категорий жилья носит свою специфику, особенно специфичные случаи происходят с элитным жильем. В классе элит порой требуется страхование особенно ценных, антикварных, экзотических вещей из предметов интерьера. Как сказал Александр Варенцов: Примеров на самом деле много можно привести, ведь не даром говорится у богатых своих причуды, а, как правило, что-то нетрадиционное страхуют именно очень состоятельные люди. Например - золотые унитазы.

Чтобы проблем с получением страховых выплат не возникало, следует обратить внимание на наличие в договоре или правилах страхования перечня необходимых подтверждающих документов. Их набор в разных страховых компаниях может отличаться. Не исключено, что по страхованию имущества предприятию могут понадобиться: страховой полис (оригинал); соответствующие фотографии поврежденного имущества; справка органов пожарного надзора с установленной причиной и местом возгорания (в случае пожара); справка и заключение органов гидрометеослужбы (в случае стихийного бедствия); соответствующие вырезки из периодических изданий и, по требованию страховщика, чертежи или планы, подтверждающие убыток; по согласованию со страховщиком, акт технической экспертизы, составленный при участии независимых технических специалистов; подробную калькуляцию суммы требуемого страхового возмещения; финансовые документы, подтверждающие фактическое наличие застрахованного имущества на территории страхования в момент наступления страхового случая; документы, выданные специальными органами надзора и контроля либо госорганами, позволяющие судить о причине и характере события, ряд других бумаг.

По единодушному мнению специалистов, в основном, это трудности, связанные с документами, подтверждающими факт наступления страхового случая и его обстоятельства.

Также трудности могут возникнуть в связи с вопросами, связанными с разделением ответственности между арендатором и арендодателем, кто за что отвечает. Тут большую помощь может оказать хорошо составленный договор аренды. Но это все решаемые трудности. Страховщик всегда помогает в этих вопросах.

Юрий Ионичев отмечает, что иногда в результате страхового случая могут быть утрачены документы, подтверждающие право владения имуществом и его стоимость. Он рекомендует хранить оригиналы важных документов в банковской ячейке и оформлять на них копии.

Не относятся к страховым случаям события, происшедшие вследствие:

Существует и еще один нюанс, по словам Александра Варенцова около 10 % заявлений, представленных страхователями на возмещение ущерба, касаются событий, которые страховыми случаями не являются, и соответственно, ущерб по ним не подлежит возмещению.

В законе об организации страхового дела и статье 942 ГК РФ под страховым случаем понимается событие, ради которого и осуществляется страхование. С гражданско-правовой позиции событие будет являться страховым случаем, если оно предусмотрено договором или правилами страхования, при этом имеются негативные последствия этого события, и они причинили страхователю определенные убытки. Например, арендатор застраховал арендуемое жилье и его затопили соседи. Виновник залива полностью признал свою неправоту и компенсировал застрахованному все убытки. Несмотря на то, что данное событие предусмотрено договором страхования и имелись негативные последствия, страхователю не был причинен реальный ущерб, ибо он был компенсирован. Таким образом, данное событие страховым случаем не является, и страхователь не может требовать возмещения.

умышленных действий Страхователя (Выгодоприобретателя);
дефектов в имуществе, известных Страхователю (Выгодоприобретателю) до заключения Договора страхования, о которых не был поставлен в известность Страховщик;
старения, гниения и других естественных свойств Имущества;
проникновения воды в результате атмосферных осадков (за исключением стихийных бедствий) через кровлю, перекрытия, балконы, окна, двери и д.р.;
незаконного проникновения третьих лиц в помещение, доступ в которое оказался временно открыт вследствие наступления страхового случая.

Кроме того, правила страхования или договор могут устанавливать специальные исключения из страховых случаев.

Также по договорам имущественного страхования ущерб не подлежит возмещению, если застрахованное имущество было изъято, конфисковано, арестовано или уничтожено компетентными государственными органами.

Грамотное составление и прочтение договора позволит избежать в дальнейшем споров со страховщиком и судебных разбирательств, а главное действительно защитить свое имущество на наиболее выгодных условиях.

Следует обращать внимание на условие договора, предусматривающее уменьшение страховой суммы после выплаты страхового возмещения в неполном объеме. Этот факт также необходимо учитывать и своевременно производить доплату за восстановление первоначальной страховой суммы.

Итак, по мнению специалистов, расходы арендодателей на страхование, безусловно, себя оправдывают.

В заключение хотелось бы процитировать заместителя генерального директора компании Paul’s Yard Илью Клыкова: Часто люди задаются вопросом, оправдывают ли себя расходы на страхование? Стоит помнить, что для человека очень важно чувствовать себя комфортно. Застраховав свое имущество, люди приобретают уверенность в том, что при наступлении страхового случая они получат возмещение всего того, что утратили. Внося относительно небольшие деньги, они обеспечивают себе спокойствие, а за него можно и заплатить.



Главная --> Публикации