Главная --> Публикации --> Мнение. кому нужны бюро кредитных историй Швартовку давай! Недвижимость для пайщика Многоквартирные дома будут жить по принципу «управляй и властвуй» "бородино" претендует на землю "москвы"

Asia Limited сегодня планирует подписать меморандум о сотрудничестве с мэрией Пензы и Пензенской строительной компанией. Как рассказал Ведомостям представитель Asia Limited Джу Чан Хун, компания планирует участвовать в застройке микрорайона Олимпийская роща общей площадью 60 000 кв. м. , который уже начала застраивать Пензенская строительная компания (ПСК).

В разноплеменный полк строителей, трудящихся на необъятных просторах нашей родины, прибывает новое пополнение. Пензенская строительная компания собирается привлечь для отделки квартир в новом микрорайоне южнокорейскую компанию Asia Limited Co. Для корейской компании Пенза станет стартовой площадкой для расширения бизнеса в России.
ООО Пензенская строительная компания, аффилирована с московской компанией ООО Артстрой. ПСК занимается строительством. По данным СПАРК-Интерфакс выручка ПСК в 2005 г. составила 22, 93 млн руб, чистая прибыль 1, 595 млн руб. Корейская Asia Limited зарегистрирована в г. Пусан Южной Кореи. Компания сотрудничает с мэрией Пусана, занимается жилищным строительством .

В декабре 2006 г. официальная делегации Пензенской области посетила г. Пусан. В ходе визита было подписано торгово-экономическое соглашение между администрациями Пензы и Пусана. Как сообщил Ведомостям Хун, компания решилась на инвестиции именно из-за отлаженных отношений с пензенскими чиновниками. По словам Хуна, для корейцев Пенза станет пилотной площадкой, после чего Asia Limited планирует открыть российское представительство и работать на строительном рынке самостоятельно. Мы активно изучаем российский строительный рынок, кроме Пензы сейчас рассматриваем возможность строительных работ на Дальнем Востоке, говорит он.

В ПСК подтвердили информацию о сотрудничестве с корейцами. На территории микрорайона планируется построить 6 домов, общей площадью 60 000 кв. м., утверждает представитель ПСК. Хун отметил, что каркасы домов будет возводить ПСК, а Asia Limited займется внутренней отделкой, благоустройством и инженерными коммуникациями.

По мнению Евгения Бойко, заместителя исполнительного директора Самарского отделения Российского общества инженеров строительства (СОРОИС) присутствие корейцев подстегнет рынок Поволжья. Корейцы качественно строят, соглашается директор по развитию Becar Realty Group Игорь Горский. По мнению гендиректора СК Портал Игоря Михеева, корейцы выбрали Пензу, еще и потому, что на строительный рынок этого города войти достаточно просто. Уровень жизни там не такой высокий как в соседних регионах, считает Михеев. По его словам, для пензенских чиновников не имеет значения откуда привлечен капитал, главное что объемы строительства возрастут.
С начала этого года в России начала действовать новая упрощенная схема получения земельных участков и согласований перед началом строительства. Однако пока многие девелоперы относятся к нововведениям скептически. Как утверждает один из идеологов новой концепции председатель комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум, для того, чтобы застройщики поняли все преимущества схемы, понадобится минимум полгода.

По оценкам директора департамента оценки и аналитики АН Бекар Игоря Лучкова, строительство 1 кв.м. в спальном районе Пензы может достигать $600-90 Хун говорит, что дома будут сдаваться с чистовой отделкой. По оценкам представителя Asia Limited, жилье не будет дешевым: 1 кв. м. в таком доме будет стоить порядка $120 По данным участников рынка, 1 кв.м. жилья в Пензе стоит 25 000 30 000 руб. В Самаре метр такого жилья стоит от $2000, утверждает один из менеджеров Русской Строительной Компании Самара.

Основная цель закона устранение административных барьеров на всех этапах продвижения строительного проекта. В том числе снятие проблем, связанных с прохождением экспертизы проектной документации, изменением целевого назначения земельных участков. Вступивший в силу закон реально ускорит реализацию нацпроекта Доступное и комфортное жилье гражданам России. Ожидается, что уже через два-три года ежегодный объем строительства благодаря закону будет увеличен на 20-25%. Один из самых важных пунктов в документе введение единой экспертизы проектной документации и единого строительного надзора.

Какие проблемы должен решить закон О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации?

Ожидается, что с введением этих норм сроки подготовки проектной документации сократятся на 60%. Что касается надзора, то раньше приходилось получать заключения в нескольких инстанциях, а сейчас только в одном органе, что также позволит ускорить процесс ввода объекта в эксплуатацию. При этом требования, конечно, не уменьшаются, но с одной организацией решить проблемы в любом случае проще, чем с несколькими. В данном случае выгода для застройщика очевидна.

Насколько это сократит сроки строительства объекта?

С вступлением в силу этого закона решена очень серьезная проблема в ближайшее время будет реанимирована реализация крупных строительных проектов, в том числе в Москве, по сносу аварийного жилья и строительству на его месте нового. К сожалению, нормы Земельного кодекса Российской Федерации об аукционе как единственном способе предоставления земельных участков для строительства жилья, которые были приняты в 2004 году, фактически заблокировали возможность участия инвесторов в процессе развития таких территорий. До этого подряды распределялись на неконкурсной основе, и глава муниципалитета мог заключить с той или иной организацией инвестиционный контракт, где была бы прописана возможность участия этого застройщика в переселении граждан из ветхого и аварийного жилья. Когда ввели единственный способ предоставления земли под жилищную застройку аукцион, не предусмотрели особенностей всей этой процедуры. Получалось, что сначала муниципалитет за собственные деньги должен был расселить жителей из аварийного жилья, снести такое жилье, обеспечить земельный участок инфраструктурой и только потом выставить земельный участок на торги. Естественно, у муниципалитетов подобные средства отсутствовали, и ситуация стала тупиковой. На протяжении полутора лет, по сути дела, крупные проекты стояли. Сейчас ситуация исправлена: по новому закону аукцион проводится на право заключить договор о развитии застроенной территории, а не на приобретение площадки. То есть застройщики теперь будут предоставлять муниципалитетам жилье для отселения граждан, а затем бесплатно без аукциона получать земельный участок под строительство.

Какие еще проблемы решает новый закон?

В первую очередь это касается федеральных земель сельхозназначения. Если такие земельные участки прилегают к населенному пункту, который имеет потребность расширяться, то целесообразно эти земельные участки застраивать. В законе мы предусмотрели эту возможность. Если эти земельные участки находятся в федеральной собственности, то органы власти субъектов Российской Федерации, включив такой земельный участок в границы населенного пункта, смогут выставить его на аукцион для жилищной застройки. Такие земли есть и в непосредственной близости от МКАД. Правда, здесь существует ряд нюансов. Сегодня многие земли сельхозназначения используются селекционными институтами, питомниками их просто нельзя использовать для жилищной застройки. Правительство Российской Федерации до 1 мая 2007 года может определить, какие именно особо ценные земельные участки сельскохозяйственного назначения нельзя включать в границы населенных пунктов для строительства жилья по этой процедуре.

Новый закон кроме упрощения подготовки документации для начала строительства упростил и процедуру получения и оформления земельных участков. Что именно упрощено и какой земли это касается?

В Московской области сегодня более 45 тыс. га неиспользуемых федеральных земель. Существует большое количество земельных участков, предоставленных предприятиям и учреждениям Министерства обороны, других министерств и ведомств, РАН, Российской академии медицинских наук и т. д. Законом разрешили субъектам Российской Федерации предоставлять федеральные земли под жилищную застройку в целях реализации национального проекта. Пока эта схема касается только федеральных земель сельскохозяйственного назначения. Но в дальнейшем речь может зайти и о федеральных землях других категорий.

Много земли остается еще в Подмосковье, которую можно включить в черту поселений?

Надо понимать, что закон не допускает жилищного строительства на землях сельскохозяйственного назначения без их перевода в земли населенных пунктов. Законом вводится лишь передача полномочий Российской Федерации по распоряжению земельными участками сельскохозяйственного назначения, которые находятся в федеральной собственности и которые включаются в границы населенных пунктов, субъектам РФ. Особенность этой процедуры заключается в том, что органы государственной власти наделяются полномочиями прекратить право постоянного (бессрочного) пользования, минуя установленный законодательно срок неиспользования таких земельных участков три года. Другая особенность этой процедуры состоит в том, что предоставить такой земельный участок субъект РФ вправе только для жилищного строительства.

При каких условиях можно строить на сельхозземле?

Это касается всех владельцев сельхозземли или только федеральной собственности?

В новом законе четко прописана процедура включения земли в границы населенных пунктов, в том числе сроки и количество согласований. Раньше процедура включения участка в границы поселений определялась каждым субъектом Российской Федерации по-своему, а сейчас определяется четко федеральным законом.

Что нужно сделать для включения сельхозземли в черту деревни?

Передача полномочий субъектам Российской Федерации по управлению и распоряжению земельными участками касается только земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в федеральной собственности. Процедура же включения земельного участка в границы населенных пунктов может применяться в отношении земель всех категорий независимо от форм собственности. Если губернатор одобрил включение в границы поселений поле, которое принадлежит частному лицу, то в этом случае перевод земли в другую категорию делать не надо.

Вы считаете, что новый закон ускорит процесс жилищного строительства?

Прежде всего необходимо сформировать земельный участок, поставить его на кадастровый учет. Затем подать заявление о включении земельного участка в границы населенного пункта в орган местного самоуправления, который готовит заключение о возможности включить участок в границы населенного пункта и вместе с заявлением направляет его в субъект Российской Федерации. Решение о включении земельного участка в границы населенного пункта в течение месяца должен принять губернатор. Раньше процедура перевода земельного участка из одной категории в другую занимала от полутора лет и более. Со вступлением в силу закона этот срок сократится.

Федеральные власти наконец нашли способ сдвинуть с мертвой точки программу по обеспечению граждан России доступным жильем. Вступивший в силу с 1 января 2007 года закон #232, вносящий изменения в Градостроительный и Земельный кодексы, по словам разработчиков, в перспективе позволит увеличить ежегодный ввод жилья в стране на 20-25%, а к 2010 году цены на подмосковную землю могут снизиться в 1,5-2 раза.

Безусловно. Для малоэтажного строительства теперь есть все предпосылки можно включать в границы населенных пунктов земельные участки, прилегающие к поселениям, и расширять эти поселения. Что касается процесса строительства, то реальные изменения наши застройщики смогут ощутить уже через полгода. Кроме того, увеличится оборот неиспользуемых федеральных земель сельскохозяйственного назначения. Таким образом, на мой взгляд, в Подмосковье на торги будут выставлены тысячи гектаров земли.

Рынок продолжал фиксировать рекорды стоимости квадратного метра и отсутствие предложения нового жилья, а эксперты стали поговаривать о провале программы Доступное жилье. Летом прошлого года федеральные власти осознали, что их планы по удвоению ежегодного строительства жилья под угрозой. Нескольким комитетам Госдумы в короткие сроки было поручено разработать поправки в целый ряд законов для ускорения реализации нацпроекта. В результате уже в середине сентября был принят в первом чтении закон О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и некоторые другие законодательные акты, а в конце декабря он был подписан президентом Владимиром Путиным.

Более полутора лет строители пытались донести до властей, что самой существенной преградой на пути реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье стала сложность согласований строительной документации и получение земли. Чтобы выйти на площадку для возведения обычного жилого дома по стандартному проекту, требуется от полугода в Иркутске до трех-четырех лет в Москве. Как результат на рынке постепенно стало сокращаться предложение нового коммерческого жилья (с 2005 года на 30-60% в год), не говоря уже о социальном, а после того как вступил в силу закон Об участии в долевом строительстве, серьезно ужесточивший требования к продаже жилья, объемы уменьшились еще в 1,5-2 раза. Цены на квартиры стали расти галопирующими темпами: за 2006 год их рост составил до 100%, по данным ирн.ru. Примерно то же произошло со стоимостью жилья и в других крупных городах страны.

Согласований станет меньше
Новый закон вносит изменения и дополнения сразу в несколько десятков федеральных законов, которые, в свою очередь, вносят изменения и дополнения в сотни других подзаконных нормативных актов. Каждому законодательному акту, в который вносятся изменения, в законе посвящена отдельная статья. Все изменения направлены на уточнение контрольных и надзорных полномочий государственных органов в области капитального строительства и земельных отношений. Объединение в одном акте столь разнородного правового материала чрезвычайно трудно правоприменителям для понимания, поскольку требует от законодателей решения множества не связанных между собой вопросов, говорит управляющий директор УК Blackwood. Фонды недвижимости Артем Цогоев. Тем не менее, по его словам, закон реально упрощает целый ряд процедур, связанных со строительством.

Общая потребность населения России в жилье составляет 1569,8 млн кв. м. Чтобы удовлетворить этот спрос, надо увеличить жилищный фонд на 46,1%. Нацпроект Доступное и комфортное жилье гражданам России рассчитан на шесть лет. Он включает подготовительный этап (2005 год), первый этап (2006-2007 годы) и второй этап (2008-2010 годы). В 2006 году для успешной реализации проекта необходимо было построить 50,8 млн кв. м жилья, однако на 1 ноября было введено 24,9 млн кв. м. Всего к концу года было построено не больше 30 млн кв. м. К 2010 году в стране должно ежегодно строиться 80 млн кв. м жилья.

Первый вице-премьер Дмитрий Медведев считает, что совокупные затраты застройщиков в связи с вступлением в силу этого закона по согласованиям и разрешениям должны снизиться на треть. В среднем на проведение экспертизы раньше уходил год, а то и более, особенно в 'лакомых' местах. Сейчас мы вправе рассчитывать, что подобного рода экспертизы будут проводиться за несколько месяцев, заявил он. Председатель комитета Думы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум рассчитывает, что с введением новых норм сроки подготовки проектной документации сократятся на 60% (подробнее см. интервью).

Одним из основных пунктов нового закона стало упрощение процедуры согласования предпроектной документации и прохождения экспертиз. Закон существенно сокращает сроки согласования проектной документации и порядок надзора за строительством. Если ранее существовало несколько согласующих органов (пожарные, СЭС, экологи, природоохранное ведомство и т. д.), то с вступлением в силу настоящего закона все функции и полномочия по утверждению проектной документации сосредоточены в одном органе Государственной экспертизе проектов, констатирует гендиректор МИАН-Девелопмент Анатолий Морозов. Этот же орган одновременно осуществляет надзор за соблюдением соответствующих норм и правил по всем разделам проектной документации. Сейчас заявленный срок прохождения документации через Государственную экспертизу максимум три месяца. Ранее с учетом всех утверждений в различных инстанциях достигал четырех-пяти месяцев, говорит он.

Можно без аукциона
Еще одним существенным дополнением к существующему законодательству стало разрешение осваивать крупные проекты на месте ветхого жилья без проведения аукционов. Согласно новому закону, земельный участок предоставляется в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона в случае, если до 30 декабря 2004 года получено хотя бы одно согласование, предусмотренное федеральными законами для утверждения акта выбора земельного участка. В связи с тем что в 2005 году были введены обязательные земельные аукционы, таких участков может быть очень много, и они сейчас просто заморожены. Есть люди, которые потратили деньги на процедуру выбора, а потом в 2005 году ввели обязательные торги, и они остались ни с чем безусловно, этот закон для них, говорит руководитель департамента 'Недвижимость. Земля. Строительство' компании Vegas-Lex Юрий Борисенко. Но одновременно с этим для избежания конкурсов теперь полное раздолье: подписываешь документ задним числом и налицо основание на приобретение участка без конкурса.

Однако участники рынка не столь оптимистичны. Как считает начальник информационно-аналитического управления ГК Вашъ финансовый попечитель (крупный земельный собственник в Подмосковье) Анатолий Федоренко, если поправки к законам заработают, то срок оформления документации должен сократиться примерно на два месяца с 12-14 до 10-12.

Год на освоение сельхозземли
Закон изменил и земельные отношения за пределами города. Одно из самых существенных нововведений передача всех неиспользуемых федеральных земель (за исключением территорий НИИ, РАН и других академий) субъектам федерации под застройку жильем. Речь идет только о землях сельскохозяйственного назначения, которые пригодны для строительства. По словам разработчиков документа, таких земель только в Подмосковье, в том числе и ближайшем, насчитывается более 40-50 тыс. га. В основном это военные земли. В стране в целом эти земли исчисляются миллионами гектаров (оценить их точный объем затруднились все опрошенные Ъ участники рынка). Точную цифру не знают даже в Роснедвижимости. По многим территориям еще не завершено разграничение собственности на земельные участки на федеральную, региональную и муниципальную, отмечает господин Федоренко. До конца года большая часть этих территорий должна быть выделена в лоты и выставлена на аукционы. По мнению участников рынка, эта программа приведет к резкому росту массового малоэтажного строительства (подробнее см. текст на этой же странице).

По словам юристов, очень сложно доказать, что согласование было получено вчера, а не два года назад и наоборот. Таким образом, прогнозируется создание целого сектора рынка по продаже документации на выбор участков с согласованиями, поставленными до 2005 года, и масса судебных исков с требованиями предоставить участки без конкурсов. В краткосрочной перспективе закон приведет к определенному увеличению объема строительства за счет площадок, в отношении которых отменен аукционный порядок их предоставления, предполагает председатель совета директоров холдинга МИЭЛЬ-Недвижимость Григорий Куликов. Но в долгосрочной перспективе, по его мнению, закон позволит функционировать определенной категории компаний, специализирующихся только на участии в конкурсах. Их цель выиграть конкурс и перепродать земельный участок (право аренды земельного участка) следующему игроку. Это будет дифференциация компаний по профессиональному признаку: одни выигрывают конкурс, вторые выступают заказчиками строительства, третьи строят, четвертые продают построенное. Такие отношения могут повлечь за собой возрастание стоимости построенного жилья, однако при этом, несомненно, улучшится качество строительства и качество услуг, предоставляемых конечному покупателю, говорит господин Куликов.

Земля подешевеет к 2010 году
Со вступлением в силу пакета поправок должен существенно увеличиться объем предложений по земельным участкам и, соответственно, по жилищному строительству, прогнозируют эксперты. Будет проще строить, сократятся сроки оформления документации. Легче будет планировать стратегическое развитие территорий возможно будет просчитать реализацию проектов на 10-12 лет вперед, говорит Анатолий Федоренко. Кроме того, по его мнению, новый закон упростит выход девелоперов на рынки других регионов. Сейчас крупные компании работают в основном в одном-двух регионах. Процедура получения земельных участков унифицируется, и в некоторой степени уменьшается влияние административного ресурса.

Проще будет не только получить землю под строительство, но и построить на ней. В пакете поправок содержится норма, отменяющая перевод земли из категории сельскохозяйственных в категорию земель поселений при включении участка в территорию города или поселка. Это означает, что теперь для владельцам сельскохозяйственных полей достаточно прийти в местную администрацию, получить предварительное разрешение на включение этой территории в черту той или иной деревни или города и можно строить. После окончания строительства решение о включении этой территории в черту поселений принимает губернатор. В результате, по расчетам опрошенных Ъ экспертов, срок подготовки строительных проектов к реализации сократится с нынешних 1-3 лет на 0,5-1,5 года именно столько занимает процедура перевода земли. После ввода в эксплуатацию объект подлежит обязательному включению в черту населенного пункта. То есть перевод земли в другие категории будет, но по факту сдачи объектов госкомиссии. Это не только упростит процедуру юридической очистки земли, но и удешевит ее. Для Подмосковья такое удешевление может составить до $500 за сотку, говорит Анатолий Федоренко.

Только вперед

Это означает большую экспансию московских и петербургских компаний на региональные рынки. Еще один возможный результат некоторое сокращение в регионах 'придворных' компаний, чьим основным активом был административный ресурс, считает господин Федоренко. Председатель совета директоров МИЭЛЬ-Недвижимости Григорий Куликов считает, что новый закон приведет к формированию класса крупных землевладельцев: Сейчас в России, за исключением государства и муниципальных образований, по-настоящему крупных землевладельцев нет. Данный закон первый шаг для формирования этой категории, причем законом закреплен максимально открытый и доступный порядок формирования этой категории. Наконец, пакет поправок может изменить цены на подмосковном рынке недвижимости. Сейчас эксперты не берутся предсказать цены на несколько лет вперед, но, по их мнению, за счет роста предложения цены на землю могут снизиться к 2010 году в 1,5-2 раза.
Цены на квадратные метры безостановочно растут с июня 2000 года, и это подстегивает многих потенциальных покупателей. Особенно тех, кто изначально ориентировался на приобретение жилья на первичном рынке. Сегодня они обращают все более пристальное внимание на отмеченное временем столичное жилье. Поэтому неудивительно, что с каждым годом растет спрос на квартиры вторичного рынка. Неудивителен и дефицит предложений в сегменте самого востребованного дешевого жилья.

В течение всего прошлого года цены на "вторичку" росли равномерно и, при соблюдении соотношения "цена-качество", все типы жилья, начиная от "хрущевок" и заканчивая элитными апартаментами, были практически одинаково востребованы. Ожидавшегося (и предсказанного аналитиками) сезонного ценового спада так и не произошло. Вместе с тем нельзя не согласиться с теми, кто говорит, что цены не могут расти до бесконечности и платежеспособность населения имеет разумные пределы. Да и рынок недвижимости должен развиваться в соответствии с циклической моделью, характеризующейся подъемами и спадами.

Львиная доля всех операций по купле-продаже на рынке недвижимости приходится именно на бывшие в употреблении метры. Достаточно лишь отметить, что, по статистике, в столице ежегодно регистрируется порядка 80 тыс. сделок со вторичным жильем.

Несмотря на то что в летний период количество предложений на рынке оставалось неизменным (по данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", около 16 тыс. квартир в месяц), ожидаемой стабилизации цен и тем более их снижения не произошло. Наоборот, средняя цена предложения благополучно перешагнула за своеобразную психологическую отметку $1 тыс., достигнув к июню 2003 года уровня $1190 за 1 кв. м. Тогда же наметилась тенденция к размыванию ценовых барьеров среди различных категорий типового жилья. Следствием этого стала парадоксальная ситуация, сложившаяся на рынке: стоимость метров в морально устаревших пятиэтажках оказалась сопоставима с жилплощадью в современной "панели".

Но пока прогнозы аналитиков не сбываются. В качестве основной причины этого приводится довод об избыточности спроса при неизменной недостаточности предложения.

При этом в агентстве отмечают, что за второй квартал объем предложения снизился по однокомнатным квартирам на 12,5%, двухкомнатным - на 14,8%, трехкомнатным - на 12,9%. В результате сейчас на рынке доля "однушек" (наиболее востребованных для обменов и расселения коммунальных квартир) составляет всего порядка 24%, уступая пальму первенства "двушкам" - 34% и "трешкам" - 32%.

В этом году также не наблюдается традиционного спада активности: количество продаж и заявок не уменьшилось. Результат: все лето метры дорожают в среднем на 2% в месяц. По мнению аналитиков АН МИАН, вторичный рынок жилья во втором квартале характеризовался хорошим потребительским спросом на фоне поступательного роста цен. Так, в апреле рост цен на "вторичке" превысил 3%, поставив рекорд по ежемесячному приросту почти за полтора предыдущих года. В мае произошло небольшое снижение темпов относительно предыдущих месяцев, что, по всей видимости, объясняется снижением активности продавцов в праздничный период. По данным РАН "САВА", в июне рост цен на жилье уже составил 2,06%. В результате ценовая динамика за второй квартал оказалась на уровне 9,1%, а за полугодие - 10,6%. Если же сравнивать уровень цен с показателями докризисного периода, то окажется, что цены превысили их на 22,2%.

Категории роста

По исследованиям сертифицированного аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, с началом третьего квартала ситуация на вторичном рынке стала беспокойной. Немного сбавив темп в июне, цены на московское жилье компенсировали это отставание уже в следующем месяце. С учетом незначительных колебаний курса доллара это привело к тому, что июльский рост цен стал наибольшим за весь период с начала 2003 года - 3,4% в долларах. При этом наряду с ростом цен динамика изменения объемов предложений в различных типах домов в июле была незначительна.

По исследованиям РАН "САВА", за три года постоянного удорожания недвижимости бесспорными лидерами ценового роста стали панельные "хрущевки" - 95,8%. Правда, если сопоставлять докризисный июнь 1998 года с аналогичным периодом этого года, то максимальный прирост цен у квартир в домах категории "высотный кирпич" - 27,9%.

Если проследить динамику покупательских предпочтений за последние годы, то получится следующая картина. Если в 2001 году стремительнее всего дорожали самые дешевые позиции - "однушки" в панельных "хрущевках" (42%) и квартиры с маленькой кухней 6,4 кв. м (38%), то в прошлом году ситуация кардинально изменилась. Лидерами покупательского спроса стали кирпичные "высотки" и "сталинские" здания, что было обусловлено возросшим финансовым благополучием многих граждан и их стремлением вкладывать средства в более ликвидное качественное жилье.

На другом полюсе потребительского спроса находится более комфортное жилье, к которому относятся современные кирпичные и панельные многоэтажки. Именно в такую перспективную недвижимость считается выгодно инвестировать средства в расчете на получение в дальнейшем солидных дивидендов. На приобретение подобного жилья в первую очередь нацелены представители малого бизнеса или менеджеры крупных компаний, задумывающиеся об улучшении своих жилищных условий.

По мнению вице-президента РГР Константина Апрелева, подобные цифры свидетельствуют о наличии двух приоритетных факторов в потребительском спросе населения. Первый: для большинства граждан интерес представляют недорогие квартиры, которые приобретаются либо несколько ограниченными в средствах москвичами сугубо для собственного проживания, либо иногородними покупателями, мечтающими таким образом закрепиться в Москве и получить регистрацию. Рост цен обусловлен еще и тем, что дешевое жилье активно используется риэлторами для расселения ветхого и сносимого жилого фонда. Поскольку операции по расселению довольно рентабельны, то дешевые метры вымываются с рынка и активно растут в цене.

По данным РАН "САВА", за первые два квартала этого года в числе аутсайдеров оказались панельные "пятиэтажки", подорожавшие всего на 7,5%. Сейчас цены на них лежат в пределах от $34,4 тыс. за однокомнатную "хрущевку" на западе города до $59,3 тыс. за "трешку" в таком же доме на востоке. Более весомые показатели ценового прироста за аналогичный период у кирпичных "хрущевок" - 9,5%, диапазон цен на которые лежит в пределах $34,5-66,4 тыс. Однако больше всего прибавили в цене квартиры в "сталинках" - 13,3% и в панельных 9-15-этажных зданиях - 10,7%.

По мнению специалистов компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", многие покупатели решили не рисковать и, по возможности, совершить покупку этим летом. Стимулом для принятия такого решения послужил опыт прошлых лет, когда с началом осени росли цены на жилье. В июне этого года всеми ведущими риэлторскими компаниями было заключено значительное количество сделок. "Однушки" и "двушки" подорожали в среднем на $1-2 тыс., а трехкомнатные квартиры выросли в цене на $2-3 тыс. При этом сократились сроки экспозиции, которые на сегодняшний день для малокомнатного жилья составили 1-2 недели, а для "трешек" - порядка месяца.

Прогноз

Как отмечают в компании МИАН, наибольшей популярностью во втором квартале пользовалось малокомнатное жилье в "хрущевках", где средняя по Москве цена составляет $1050 за 1 кв. м. За ними следуют панельные и блочные девятиэтажные дома со средней стоимостью $1095 за 1 кв. м. При этом сохраняется стабильный спрос на 2-3-комнатные квартиры в качественном панельном жилье постройки конца 80-х - начала 90-х годов и в кирпичных и монолитно-кирпичных домах.

Спрос будет стабилен и достаточно высок, а вследствие летней активности населения традиционного осеннего ценового ажиотажа ожидать не приходится. Вместе с тем нет предпосылок и для снижения цен на "вторичку".

В отношении дальнейших перспектив развития вторичного рынка большинство риэлторов сходятся на том, что цены на дешевое вторичное жилье исчерпали запас для стремительного и ощутимого роста. Поэтому в случае благоприятной макроэкономической ситуации в стране цены до конца года хотя и продолжат расти, но не более чем на 1,5-2% в месяц.



Главная --> Публикации