Главная --> Публикации --> Недвижимость, живущая в сети “вестер” поделится недвижимостью Кредитный катализатор Сергей полонский: цены на недвижимость в москве должны быть на уровне нью-йорка, лондона и гонконга Millhouse capital застроит крылатское

Рост заметный, и еще совсем недавно на рынке недвижимости были убеждены: интерес к ипотеке москвичей, в среднем более состоятельных, чем жители регионов, ничем не собьешь. Однако, как сообщили корреспонденту РГ в нескольких банках и брокерских фирмах, начиная с сентября спрос на ипотечные кредиты впервые заметно уменьшился. В одном из банков заявили: если за десять рабочих дней летом в среднем к ним обращались 6-7 заемщиков, то осенью только 4.

Почти 50 процентов москвичей хотят улучшить жилищные условия, и многие из них хотели бы это сделать с помощью ипотеки. По оценкам аналитиков, от 8 до 10 процентов квартир жители столицы уже покупают именно благодаря возможности взять кредит. Это в четыре раза больше, чем в целом по стране.

Если еще год назад кредиты брали москвичи с ежемесячным доходом в 1,5 - 2 тысячи зеленых,то сейчас, увы, ипотека стала доступной только тем, кто имеет 3-4 тысячи долларов в месяц, - не без грусти констатируют в банках. По мнению экспертов, чтобы ипотека стала массовой, ставки на кредиты нужно снизить хотя бы процента на 4, а доходы москвичей в среднем должны составить 6о тысяч рублей в месяц. Они же, как сообщил на днях Москомстат, лишь перевалили за 27 тысяч рублей. Что же в таком случае делать горожанам, вообще об ипотеке стоит забыть? В банках так не считают. Там надеются, что число желающих воспользоваться ипотечным кредитом все-таки снова начнет расти. В том числе и из тех, кто зарабатывает 1,5-2 тысячи долларов. Эти люди, объясняли банкиры корреспонденту РГ, могут рассчитывать на кредит примерно в 90 тысяч долларов. Для покупки квартиры этого мало, но чтобы сменить однокомнатную на двухкомнатную, вполне достаточно. Но пока и эта категория граждан не проснулась, пребывая в шоке от высоких цен.

Камнем преткновения на пути к заветному кредиту стала цена столичного квадратного метра, подпрыгнувшая с начала года на 65 процентов. После того как она докатилась до 4 тысяч долларов, для многих кредит стал недоступен: денег, которые может выдать банк, исходя из доходов заемщика, на покупку не хватает. Да и то - самые ходовые однушки и двушки трудно найти дешевле 150 тысяч долларов. Если даже первоначальный взнос за такую квартиру составит 10 процентов, а кредит дадут на 25 лет, при ставке годовых 11 процентов, то каждый месяц придется платить банку почти 1400 долларов. А ведь семье, купившей квартиру, надо еще на что-то и жить...

Правда, по мнению Стерника, резко квадратный метр не подешевеет - максимум на 600 долларов и всего лишь на три-четыре месяца, но, скорее всего, к концу 2007 года свое наверстает. Да и потом будет расти в цене, как минимум, процентов на 20 в год. Другими словами, многие эксперты призывают москвичей воспользоваться нынешней ситуацией. Переплата за кредит сроком на десять лет при ставке в 10 процентов составляет примерно 60 процентов. Таким образом, квартира получается более чем в полтора раза дороже, - рассказывает аналитик консалтинговой фирмы Лев Никитин. - Но надо учитывать, что большинство москвичей не смогут накопить за такое время сумму, необходимую для покупки квартиры. К тому же это способ уберечь сбережения от инфляции. Особенно ипотека выгодна тем, кто арендует квартиру, отдавая чужому дяде кругленькие суммы. Никитин считает, что через несколько лет цена купленной с помощью ипотеки квартиры будет значительно превышать выложенных сегодня за нее денег. И даже если человек захочет потом квартиру продать, то вложенные средства вернет с лихвой, несмотря на то, что пришлось выплачивать еще и кредит.

А между тем, как это ни парадоксально звучит, сейчас самое выгодное время для того, чтобы взять кредит на покупку жилья, - считает Геннадий Стерник, профессор Российской экономической академии имени Г.В. Плеханова. - Вчера было рано - цены на квадратный метр галопировали, до трети заемщиков вынуждены были отказываться от запрошенных в банке ипотечных займов. За время, которое проходило с момента оформления кредита до окончания поиска квартиры, цена поднималась настолько, что нужно было переоформлять кредит на большую сумму. Сегодня же ситуация на рынке недвижимости практически стабилизировалась.

Впрочем, столичные банки борются буквально за каждого потенциального заемщика не только с помощью понижения ставок. О многих новациях последнего времени еще совсем недавно москвичи даже и не мечтали. В 2006 году в столичном регионе на ипотечный рынок вышло 17 банков, удвоив их количество. В некоторых банках предельный возраст заемщика подняли до 70 лет, в других - срок, на который даются денежки, увеличили до 30 лет. Порой не требуется и подтверждения гражданства или регистрации, к тому же многие банки, памятуя о серых и черных зарплатах, ориентируются на косвенные признаки благополучия заемщика. Мы стараемся оценить, насколько наш клиент востребован на рынке труда, - поделился с корреспондентом РГ директор управления ипотеки одного из столичных банков. - Когда приходит топ-менеджер какой-нибудь крупной компании, показывает трудовую книжку, свидетельствующую о солидном послужном списке и профессионализме ее обладателя, сразу ясно: такой доход позволит рассчитаться с банком. В случае потери работы он легко найдет другую. Даже если руководитель отказался выдать ему справку, отражающую размер реальной зарплаты, мы пойдем ему навстречу. Иногда просим письмо от директора в свободной форме, а если получаем согласие, то наш кредитный инспектор лично встречается с ним, чтобы получить устное подтверждение доходов предполагаемого заемщика.

На спад интереса к ипотеке влияет и то, что многие москвичи ждут, когда снизятся процентные ставки на кредит. В этом году они упали с 15 процентов до 10-12 годовых. Уменьшился и первоначальный взнос, а три столичных банка согласны обойтись и вовсе без него. И все-таки ждать дальнейшего падения не для всех разумно, считают эксперты. В среднем по рынку долларовая ставка составляет 11 процентов годовых. Как сообщил корреспонденту РГ директор филиала одного из иностранных банков, каждый год она будет терять примерно 1 процент и лет через семь, при благоприятной мировой конъюнктуре, может сравняться с общеевропейской ставкой в 5 процентов. Но это лишь усилит спрос на жилье и спровоцирует дальнейшее подорожание квартир, сделав их еще менее доступными.

Для тех, кто пока не может позволить себе взять кредит на общих основаниях, в городе действуют спецпрограммы - социальная ипотека и Молодая семья. Напомним, первая программа подразумевает, что очередник-покупатель приобретает жилье по себестоимости, которая почти в два раза ниже рыночной. Если сейчас заем предоставляется под 10,5 процента, то в будущем планируется снизить ставку до 6 процентов. Немало льгот и у молодых московских семей, участвующих в спецпрограмме. Для них, например, предусмотрена продажа квартир по льготным ценам с использованием ипотечного кредитования под 5 процентов годовых, увеличение срока рассрочки платежа до десяти лет и т.д. По словам руководителя столичного стройкомплекса Владимира Ресина, в 2007 году предполагается выделить на эти цели 300-350 тысяч квадратных метров, в 2008-м - 350-45 Столичные власти уверены, что в ближайшие годы половина из почти 200 тысяч очередников станут участвовать в строительстве квартир для себя собственными средствами.
Основатель Four Seasons Hotels Исадор Шарп объединится с саудовским принцем Альвалидом бен Талалом и инвесткомпанией Билла Гейтса, чтобы выкупить у родственников акции одной из самых популярных сетей люксовых отелей. Сумма сделки составит $3,37 млрд.

Однако лояльность банки демонстрируют только по отношению к примерным заемщикам. С должниками разговор иной. Задержка платы по кредиту в разных банках карается от 0,2 до 3 процентов от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. При задержке ежегодного страхового платежа нерадивому заемщику порой приходится выкладывать по 100 долларов за каждый календарный день просрочки. Если человек попал в сложную ситуацию и не может оплачивать кредит, в таком случае банки порой соглашаются ждать возвращения им просроченных платежей иногда три месяца, иногда полгода. Если платежеспособность не восстановлена - банки, в соответствии с Гражданским кодексом, вправе выселить обедневшего заемщика даже если у него нет другого жилья. Но при этом его квартира с обременением будет продана на открытом рынке и он получит всю сумму, которую успел внести. Однако, как стало известно корреспонденту РГ, из ипотечной квартиры в столице еще никого не выселили и вообще случаев, когда человек разрывает контракт, по которому уже сделано несколько выплат, можно сосчитать по пальцам.

Kingdom Hotels International, принадлежащая Талалу, фонд Гейтса Cascade Investment и инвестиционная компания Шарпа пообещали заплатить за Four Seasons $0,82 за акцию. Котировки акций немедленно взлетели соответственно предложенной цене. Таким образом, с учетом задолженности стоимость Four Seasons составляет $3,7 млрд.

Four Seasons управляет сетью из 80 гостиниц в 28 странах, Four Seasons Hotels Inc. принадлежат доли только в трех из них. 65% компании контролирует семья ее основателя Исадора Шарпа, 24% саудовский принц Альвалид бен Талал. В 2003 г. выручка сети составила около $2 млрд, Four Seasons Hotels Inc. $214,6 млн. Первый российский отель сети откроется на месте гостиницы Москва, второй на Золотом острове рядом с храмом Христа Спасителя.

Некоторые институциональные инвесторы уже давно выражали недовольство по поводу двухуровневой структуры акционерного капитала компании, позволяющей Шарпу руководить с помощью голосующих акций. В 2004 г. два фонда-акционера, Ontario Teachers' Pension Plan и British Columbia Investment Management, выступили с предложением изменить эту структуру, но более 90% акционеров проголосовали против предложения.

По схеме, предложенной потенциальными покупателями, Kingdom Hotels и Cascade будут контролировать 90% акций в равных долях. Сейчас Kingdom, которая давно является акционером гостиничной компании, принадлежит 24% этих акций, Гейтс бенефициарный владелец 8,2% акций, принадлежащих Cascade и Bill Melinda Gates Foundation. За Triples Holdings, семейным холдингом Шарпа, останутся принадлежащие ему примерно 10% акций. При этом Шарп останется председателем совета директоров и генеральным директором компании минимум три года. В рамках сделки он также получит $288 млн. В совет директоров компании помимо Шарпа войдут по два представителя Cascade и Kingdom. По словам Шарпа, смена владельца была неизбежна, ведь когда-нибудь моим детям пришлось бы продать бизнес.

Предложение по покупке Four Seasons стало частью новой волны поглощений со стороны фондов прямых инвестиций на общую сумму более $15 млрд, объявленных в прошедший понедельник, который аналитики уже успели окрестить Takeover Monday. В числе других 4 млрд евро, заплаченных KKR и Goldman Sachs за подразделение германской компании Linde, и $3,2 млрд, которые Bain Capital и Catterton Partners выложили за сеть ресторанов OSI. Фармацевт Abbot Laboratories, в свою очередь, предложил $3,7 млрд за конкурента Kos Pharmaceuticals. (WSJ, 7.11.2006, Кирилл Корюкин).

Инвестфонды активно интересуются отелями. Сезон охоты в прошлом году начал фонд Blackstone Group, который вложил в поглощение гостиничных активов $15 млрд. В этом году Kingdom Hotels и лос-анджелесская инвестиционная компания Colony Capital приобрели за $3,3 млрд компанию Fairmont Hotels Resorts, как и Four Seasons, находящуюся в Торонто. $15,5 млрд, обещанные Apollo Management и Texas Pacific Group за Harrah's Entertainment, могут стать крупнейшим в истории.

London Regional Properties основана в 1987 г. Специализируется на инвестировании в коммерческую недвижимость и девелоперские проекты в Великобритании, Швеции, Финляндии, Германии, Дании и Литве. Активы компании составляют около 6 млрд евро. Владеет 61 гостиницей в Европе общей емкостью 9417 номеров. Крупнейшие торговые центры в Пензе: Муравейник, Суворовский, ЦУМ, Пассаж, Проспект, Метро. В Пензе проживает 600 000 человек.

Крупный европейский девелопер, британская London Regional Properties, включил Пензу в свою региональную программу по созданию сети торговых центров и складских помещений. Компания начала строительство в городе торгового центра площадью 20 000 кв. м и стоимостью $40 млн. Эксперты и участники рынка считают, что проблем с арендаторами у нового ТЦ не будет.

Пресс-секретарь губернатора Пензенской области Антон Шаронов сообщил, что в правительстве губернии знают о проекте LRP в Пензе, переговоры о строительстве ТЦ англичане вели с городской администрацией. Источник в администрации Пензы подтвердил Ведомостям, что проект по возведению ТЦ с местными властями был согласован.

London Regional Properties (LRP) начала строительство торгового центра в Пензе в сентябре 2006 г., рассказал Ведомостям управляющий директор российского представительства LRP в России Дэвид Джеованис. По его словам, ТЦ будет располагаться в центре города, его общая площадь составит 20 000 кв. м, объем инвестиций в проект $40 млн. Планируемый срок окупаемости Джеованис назвать не смог. Объект планируется ввести в строй до конца 2007 г. По его словам, уже поступили предложения от М.Видео, Перекрестка и Мира на размещение в ТЦ своих магазинов.

Пензенские сети готовы сотрудничать с новым ТЦ. Директор по связям с общественностью компании М.Видео Мария Бежанова не подтвердила, но и не опровергла факта переговоров с представителями LRP в Пензе, а представители Мира не отрицают, что ведут переговоры по поводу аренды торговой площади с посредниками LRP.

Осенью 2006 г. LRP начала строительство ТЦ в Калуге площадью 40 000 кв. м. Но, как рассказал Джеованис, пензенский комплекс станет первым в проекте создания федеральной сети ТЦ и складских помещений, которую LRP планирует построить в России. Ранее Джеованис заявлял, что общая сумма инвестиций в российские проекты превысит $1 млрд. Формат и размеры региональных проектов будут прорабатываться индивидуально в зависимости от насыщенности рынка, отметил он. Для LRP любой город России с населением более полумиллиона человек представляет стратегический интерес, признаются в компании. В марте 2006 г. она купила у петербургской ЛенспецСМУ недостроенный отель (25 000 кв. м, 280 номеров) на Васильевском острове, которым после реконструкции будет управлять финская сеть спа-отелей Holiday Club, входящая в LRP.

Торговая недвижимость в городе развивается с отставанием от Москвы на 7-8 лет, пензенский рынок будет очень динамично развиваться, говорит руководитель PR-департамента сети Патэрсон (пять универсамов в Пензе) Марина Киселева, ссылаясь на оценки аналитиков. LRP сделала неплохой выбор, уверен аналитик инвестиционной компании Финам Сергей Фильченков: Пенза достаточно динамичный региональный центр, но ритейл в нем развит плохо. Компания выходит на рынок со слабой конкуренцией, что позволяет, по мнению Фильченкова, рассчитывать на хорошую эффективность вложений. Оборот розничной торговли в Пензе растет на 15-17% в год, это позволяет предположить, что LRP легко подберет себе арендаторов, предполагает он.

Представитель пензенского ТЦ Муравейник рассказал, что рынок коммерческой недвижимости в городе не насыщен. Но конкуренция с приходом новых игроков чувствуется острее, поэтому основные пензенские центры отрицательно относятся к новичкам. В крупнейшем спальном районе Пензы Арбеково, где живет до 2/3 горожан, расположено только три ТЦ.

London Regional Properties построит гостиницу в Новосибирске, сообщил Дэвид Джеованис. Вложения в строительство гостиничного комплекса на 190 мест, соответствующего международной категории четыре звезды, составят около $40 млн. Завершится строительство в конце 2007 г. Общая площадь комплекса составит 26 900 кв. м, он будет включать два конференц-зала, два ресторана, кафе-бар, спа-салон и фитнес-зал. Застройщиком выступает Русская компания развития. Также планируется строительство в Новосибирске офисного центра, рассказал Джеованис.
Цены на московскую недвижимость, напугав впечатлительное население стопроцентным ростом за год, наконец замерли. За октябрь средняя цена квадратного метра выросла всего на 2%. К началу зимы аналитики обещают нулевой прирост и полную гармонию с инфляцией, благодаря чему на рынок вернутся покупатели. Впрочем, некоторые эксперты наступившего затишья боятся, предрекая крах рынка недвижимости и как следствие - банковский кризис.

LRp строит отель в Сибири



О падении цен на жилье решаются говорить немногие. Аргументы приводят весьма экзотические.

По мнению Хестанова, в России роль японского автопрома исполняют энергоносители. И перспективы этого рынка неоднозначны. Что касается ипотеки, то за последний год-полтора, по его словам, размер первоначального взноса сократился с нормальных 30% до 10%, а то и до нуля. В общем, наш сценарий похож на японский.

- В 1991 году в Японию мощным потоком хлынули деньги от национального автопрома, - рассказал вчера участникам круглого стола, посвященного перспективам рынка недвижимости, управляющий директор компании Финам-менеджмент Сергей Хестанов. - Параллельно становилась доступнее ипотека. Платежеспособный спрос возрастал, цены на жилье галопировали. А когда автоиены иссякли, доходы населения снизились, образовалось огромное количество неплатежеспособных заемщиков, у которых банки были вынуждены забрать ипотечные квартиры. Спрос на недвижимость упал, и она подешевела почти вдвое. Банкам приходилось продавать квартиры и выручать за них вдвое меньше денег, чем в свое время ими было выдано в качестве кредитов на те же квартиры. И крах рынка недвижимости привел к банковскому кризису.

- И не забывайте о Стабилизационном фонде, - добавляет независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Елисеев. - Благодаря отчислениям в него мы живем так, как если бы баррель стоил 29.5 доллара, а не 60.7.

- Не похож, - возражает вице-президент ДОН-Строя Тимур Баткин. - В структуре сделок нашей компании ипотечные составляют единицы процентов.

- Если в Москве проехаться вечером по какому-нибудь новому району, увидишь сплошные темные окна, - говорит начальник отдела недвижимости и застройки Федеральной антимонопольной службы Галина Трусова. - Это страшно! При этом все квартиры в этих домах проданы. По нашим данным, 70% сделок на первичном рынке - инвестиционные. Когда эти квартиры хлынут на рынок, предложение будет зашкаливать - и рынок рухнет.

Антимонопольщики видят угрозу не в ипотеке, а в том, что рынок жилья в Москве стал не способом решения квартирного вопроса, а финансовым инструментом.

- На вторичном рынке число инвесторов ничтожно, - считает и директор по маркетингу компании ИНКОМ-Недвижимость Лидия Гречина. - Сегодняшний рынок недвижимости - по сути, меновой, рынок альтернативных сделок. Он зависит не от количества денег в кармане покупателя, а от того, какая у него квартира. Поэтому понятие платежеспособного спроса для наших условий несущественно. Когда цены росли на 10% в месяц, цепочки рвались, сделки распадались. Покупатели уходили с рынка до лучших времен. И такие времена настали. Цены стабилизировались, спрос и предложение сбалансировались. Покупатели возвращаются на рынок.

- Инвестиционных квартир в новостройках не больше 20%, - опровергает застройщик Баткин. - Утром я посмотрел оперативные данные нашей компании. Свои квартиры мы продаем только сами. Сегодня нами выставлено 650 первичных квартир. И имеется 85 предложений в наших домах от нынешних хозяев. Можно предположить, что это инвесторы - их всего 15%. Эта величина не может повлиять на рынок.



Главная --> Публикации