Главная --> Публикации --> Парламентский центр отправляют на выселки “вестер” потянуло в поволжье Недвижимость, живущая в сети “вестер” поделится недвижимостью Кредитный катализатор

Земля и воля

С 8 по 11 июня в Центре международной торговли в Москве проходил очередной, уже шестой по счету, Национальный конгресс по недвижимости. Можно признать, что VI Конгресс не был похож на предыдущие. И не только потому, что рынок недвижимости за последние годы вырос и «повзрослел». Главные его отличия от прошлых конгрессов – большая рабочая программа, накал страстей между участниками и аудиторией профильных секций, громадный интерес к мероприятию со стороны как участников рынка недвижимости, причем из всех уголков России, так и высших чиновников и ведущих СМИ.

Работа над ошибками

Тон работе Конгресса задал президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Игорь Горский. В своем докладе «Перспективы развития рынка недвижимости» он основное внимание уделил главной на сегодня теме для бизнес-сообщества, недавно принятому Земельному кодексу РФ: «Сегодня в государственной собственности находится 92,4% земли, в частной – 7,6%… Таким образом, рынок недвижимости в качестве важнейшей составной части процесса воспроизводства материальных ресурсов в России до сих пор в полной мере не создан, особенно в сфере земельных отношений. Отсюда фрагментарность рынка недвижимости, вызванная отсутствием у собственников недвижимости пока прав на землю, а значит, отсутствием надежных правовых гарантий на недвижимость».

И. Горский высоко оценил роль РГР в становлении российского рынка недвижимости. С помощью системы сертификации риэлторское движение удалось вывести на принципиально новый этап управления бизнесом. Он подчеркнул, что, несмотря на мрачные прогнозы, за период после отмены лицензирования Гильдии удалось увеличить свои ряды до 1200 членов.

И. Горский выделил основные проблемы, над которыми необходимо работать как профессионалам рынка недвижимости, так и государственным структурам. В первую очередь это проблемы законодательства о рынке недвижимости. Как позитивный момент И. Горский расценил работу над Концепцией развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, которую ведет Рабочая группа при Президенте России. Многие мысли и идеи авторов этой концепции созвучны позиции РГР.

Наш журнал «Мир и дом», старейший на рынке СМИ по недвижимости, выступил организатором конкурса «За информационную открытость», призванного назвать и поощрить тех, кто умеет работать со СМИ и проявляет готовность к общению.

Лучшие из лучших

Победителями конкурса стали депутат Госдумы Иван Грачев, руководитель ДИПС Леонид Краснянский и руководитель «МИЭЛЬ-Недвижимость» Григорий Куликов.

Итоги конкурса подводились по трем номинациям: «Чиновник (депутат) федерального уровня», «Чиновник (депутат) регионального уровня», «Представитель бизнеса». Были разосланы письма журналистам, бизнесменам и чиновникам. Голосовавшим было предложено 5 кандидатур по каждой категории. Кандидатуры выдвигались экспертным советом, в состав которого вошли члены редсовета журнала «Мир и дом». При голосовании учитывалось умение профессионально комментировать события на рынке недвижимости, готовность к общению, работа пресс-службы, качество пресс-конференций и т.п.

В последний день работы Конгресса были подведены итоги конкурса «Профессиональное признание 2003», проводившегося РГР. В одной из номинаций, «Лучший журналист по освещению рынка недвижимости», победителем стал Владимир Абгафоров, представлявший наш журнал «Мир и Дом». Стоит добавить, что два месяца назад он стал победителем в подобной номинации на конкурсе, проводившемся МАГР. Так держать!
Насколько более доходным занятием становится сдача в аренду квартир, настолько больший интерес это вызывает у контрольных органов. Министерство финансов хочет поставить точку в вопросе о налогообложении доходов, полученных от сдачи квартир внаем. Сдача жилплощади в аренду не предпринимательство, а значит, уплата налога должна проходить максимально просто для владельца квартиры, и налоговые органы не вправе заставлять собственников квартир становиться на налоговый учет в качестве предпринимателей.Такой вывод следует из письма Минфина, направленного в адрес Федеральной налоговой службы. Не исключено, что налоговые органы, до недавнего времени весьма либерально относившиеся к сокрытию доходов от сдачи квартир, вскоре начнут кампанию по выявлению недобросовестных налогоплательщиков, зарабатывающих на излишках жилплощади.

На гала-ужине, которым завершилась работа VI Национального Конгресса по недвижимости, состоялось вручение призов победителям. Главный редактор журнала «Мир и дом» Александр Коваленко вручил победителям бронзовые статуэтки богини Фортуны. Было объявлено, что конкурс решено провести и на следующий год.

Федеральная налоговая служба еще в августе выпустила дополнительные разъяснения по налогообложению подобных доходов, подтвердив, что готова работать только с теми квартиросдатчиками, кто зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя. Этим разъяснением налоговики фактически отсекли от уплаты налога тех немногочисленных добровольцев, кто готов, не отягощая себя оформлением ненужных свидетельств, просто платить 13% полученного от квартирантов в рамках обычной декларационной кампании как подоходный налог.

Налоговый кодекс обязывает платить налоги со сдачи квартир внаем, но не говорит, как именно это делать. В южных регионах, где население традиционно занимается сдачей жилья отдыхающим, региональные власти переводят такую деятельность в единый налог на вмененный налог (ЕНВД), в рамках которого владельцы квартир уплачивают фиксированную сумму. Там, где доходы с квартир и комнат не облагаются вмененным налогом, закон требует уплачивать с таких доходов подоходный налог. Проблема, однако, в том, что даже если и находились честные налогоплательщики, желающие заплатить налоги и спать спокойно, в налоговой инспекции им сначала предлагали оформить свидетельство предпринимателя без образования юридического лица. То есть собрать необходимые документы для регистрации индивидуального предпринимателя, отстоять очередь и заплатить госпошлину; а после прекращения сдачи квартиры проделать то же самое в обратном порядке, чтобы сняться с налогового учета.

Как говорится в письме, о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты: устойчивые связи с продавцами и покупателями, взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок, а также изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации. А доказать, что сдача квартир является бизнесом, практически невозможно. Ведь подавляющее большинство тех, кто ищет квартирантов, отнюдь не покупал жилье оптом для сдачи внаем.

Минфин с такой трактовкой не согласился. Как говорится в письме департамента налоговой и таможенно-тарифной политики министерства, сдача квартир внаем не обязательно приравнивается к предпринимательской деятельности, Гражданский кодекс связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Таким образом, самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют предпринимательской деятельности. Предпринимательская же деятельность, исходя из гражданского права, должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли, поясняют чиновники Министерства финансов.

Проблема квалификации доходов, получаемых со сдачи квартир, в первую очередь, конечно, в южных городах, вовсе не надуманна, уверяют эксперты. Если заплатить налог за сдачу квартиры будет технически просто, если налоговые инспекции не будут заставлять открывать квартирный бизнес или требовать при подаче декларации предъявлять договор найма, а ограничатся лишь распиской, подтверждающей факт уплаты денег, желающие добровольно заплатить налоги найдутся, считают в администрации Краснодарского края. Упростив уплату налога, можно начать активнее привлекать к ответственности за сокрытие доходов, полученных от сдачи жилплощади, полагают в Минфине.

Только при наличии достаточных оснований считать, что все признаки предпринимательства имеются в наличии, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица, подчеркивает в своем письме Министерство финансов. При отсутствии же таких оснований с полученных доходов необходимо уплачивать подоходный налог в качестве физического лица. Правда, если налогоплательщик зарегистрируется в качестве предпринимателя, он получит за это право пользоваться льготами. Например, вычитать из налогооблагаемой базы расходы на коммунальные услуги.

Мэрия утвердила список адресов ныне существующих домов и пока пустующих площадок, на месте которых в 2009 - 2010 годах построят типовые многоэтажки за счет бюджета. Квартиры в них дадут в основном очередникам, переселенцам из сносимых домов, молодым семьям и, скорее всего, участникам стартовавшей с 1 января 2007 года городской программы Москвичам - доступное жилье. В нынешнем году по утвержденным адресам начнется подготовка проектов новой планировки. В некоторых округах для этого ветхие пятиэтажки собираются сносить целыми кварталами и микрорайонами. В новых жилых зданиях будут подземные и наземные гаражи-стоянки, а на первых этажах - встроенно-пристроенные помещения для диспетчерской службы ДЕЗа, молочно-раздаточных пунктов, дежурных по охране общественного порядка и детских центров.

Правда, выявить квартирных налогонеплательщиков, пользуясь информацией участковых, совсем несложно. Гораздо сложнее доказать факт сдачи жилья, если только сам квартирант не согласится дать показания в суде. Но это налоговикам, похоже, не помеха. И тому подтверждение -- проводимая кампания по борьбе с серыми зарплатами, доказать существование которых можно лишь в суде. Еще три года назад налоговые органы считали конвертные зарплаты личной проблемой работника, а сегодня проводят показательные порки работодателей, подозрительно мало платящих сотрудникам. Инструментом устрашения пока выступают беседы на комиссиях, состоящих из налоговиков, милиционеров и представителей местной администрации. Не исключено, что за неимением доказательных аргументов на такие же беседы вскоре начнут приглашать и владельцев квартир

Северный округ

Публикуем полный список адресов будущих новостроек (согласно приложениям 1 - 4 к распоряжению правительства Москвы № 2796-РП от 28.12.06 г.).
Здесь будут обживать свободные площадки

Молжаниновский
дер. Верескино
дер. Новоподрезково

Бескудниковский
мкр. 5, 6, 7

Алтуфьевский
мкр. 1-2

Северо-Восточный округ

Восточный округ

Бабушкинский
мкр. 10

Гольяново
мкр. 1-2

Богородское
кв. 8Б
пос. Восточный

Обручевский
кв. 37-37Ц, 38Б

Юго-Западный округ

Выхино-Жулебино
мкр. 128БВ

Юго-Восточный округ

Люберецкие поля аэрации
Текстильщики
кв. 92-94, 110, 111

Люблино
мкр. А
мкр. Г, кв. 31, корп. 9
мкр. Ж (со строительством здесь же высотного комплекса по адресу: ул. Верхние поля, вл. 17)
Промзона № 58 Люблино-Перерва (участок в границах улиц Нижние поля, Люблинская, Донецкая и Перерва)

Центральный округ

В этих заселенных микрорайонах и кварталах устроят комплексную реконструкцию со сносом ветхих пятиэтажек

Красносельский
Ул. Русаковская, вл. 2/1, стр. 1, 2; вл. 4; вл. 8

Басманный
Посланников пер., вл. 8-14

Северный округ

Таганский
кв. 1202, ул. Малые Каменщики, вл. 18, корп. 1-4
кв. 1874-1875, ул. Нижегородская, вл.1, корп. 8; вл.9, корп. 11; вл. 9Б-11-11А-13, корп. 12; вл. 11Б-11В
кв. 1874-1875,.ул. Рогожский вал, вл.13, корп. 5; вл. 15, корп. 6
кв. 2005-2007, ул. 2-я Дубровская, вл. 5-7-9/30, корп. 3
кв. 2005-2007, Б. Симоновский пер., вл. 22, корп. 2
кв. 2005-2007, Сосинский пр-д, вл. 8/12, стр. 4

Дмитровский
мкр. 14, корп. 1, 9, 14

Коптево
кв. 15, ул. Новопетровская, вл. 7
кв. 119, корп. 13,15,18

Северо-Восточный округ

Левобережный
мкр. 1Б, корп. 22, 23
мкр. 2, корп. 5, 7, 9, 13-16

Лианозово
мкр. 5А и Б, ул. Новгородская, вл. 3

Бутырский
мкр. 78, корп. 63, 68, 69, 71 и 71а

Северное Медведково
мкр. 7-8-9, корп. 103,. 104, 106, 117
мкр. 11-11А, корп. 63-65

Марьина Роща
мкр. 13-17, корп. 71, 72а

Южное Медведково
мкр. 1-2-3, корп. 15, 15а, 16-18, 18а, 19, 20, 27, 29, 30, 33, 35-39

Свиблово
мкр. 23, корп. 58

Кунцево
мкр. 18, корп. 3, 4, 5а, 5в, 6-8, 10, 11
мкр. 20, корп. 2, 3, 13, 14, 156, 29, 30-32

Западный округ

ул. Академика Павлова, д. 28; д. 30; д. 32; д. 34; д. 36, стр. 1, 2; д. 38; д. 40, корп. 1
ул. Ельнинская, д. 4; д. 6
ул. Истринская, д. 3, корп. 1-3; д. 5, корп. 1,2
кв. 7, корп. 12 (ул. Ярцевская, вл. 27, корп. 5)
кв. 18, корп. 1 (ул. Ярцевская, вл. 26)
кв. 18, корп. 2Б (ул. Ярцевская, вл. 24)
кв. 18, корп. 3 (ул. Ярцевская, вл. 16)
кв. 18, корп. 4 (ул. Ярцевская, вл. 20)
кв. 18, корп. 5А (ул. Молодогвардейская, вл. 36А)
кв. 18, корп. 5В (ул. Молодогвардейская, вл. 24)
кв. 18, корп. 9 (ул. Партизанская, вл. 24)
кв. 18, корп. 10 (ул. Молодогвардейская, вл. 22, корп. 2)
кв. 18, корп. 11 (ул. Молодогвардейская, вл. 22, корп. 3)
кв. 20, корп. 2 (Рублевское ш., вл. 99)
кв. 20, корп. 3 (Рублевское ш., вл. 91)
кв. 20, корп. 13 (ул. Истринская, вл. 5)
кв. 20, корп. 14 (ул. Ельнинская, вл. 4)
кв. 20, корп. 15Б (ул. Ельнинская, вл. 8Б)
кв. 20, корп. 29 (Рублевское ш., вл. 89)
кв. 20, корп. 30 (Рублевское ш., вл. 95)
кв. 20, корп. 31 (Рублевское ш., вл. 93)
кв. 20, корп. 32 (Рублевское ш., вл. 97)
ул. Молодогвардейская, д. 18, корп. 2; д.
22, корп. 2, 3; д. 24, корп. 1-5; д. 36, корп. 3-5
ул. Партизанская, д. 28; д. 30
Рублевское ш., д. 101, корп. 2
ул. Ярцевская, д. 14; д. 16; д. 18; д. 20, корп. 1, 2; д. 27, корп. 4, 5; д. 31, корп. 6; д. 34, корп. 2-4

Согласно постановлению правительства Москвы № 1028-ПП от 19.12.06 г.:

Ново-Переделкино
дер. Орлово
Пос. Рублево
ул. 3-я Ново-Рублевская, вл. 4 корп. Н-2 (ул. 2-я Ново-Рублевская, вл. 2)

Можайский
кв. 95, корп. 2а, 26, 2в, 3, 4, 5а, 56, 10-12

Фили-Давыдково
кв. 70, корп. 22

Солнцево
мкр. 2, ул. Главмосстроя, корп. 37А

Митино
дер. Рождествено

Северо-Западный округ

Строгино
пос. Троице-Лыково

Северное Тушино
мкр. 4, корп. 5

Хорошево-Мневники
кв. 74, корп. 9, 10 кв. 83, корп. 5

Щукино
мкр. 3, ул. Маршала Рыбалко, вл. 20

Восточное Измайлово
кв. 10, ул. Н. Первомайская, д. 60 мкр. 80

Восточный округ

Гольяново
мкр. 1-2

Восточный
пос. Акулово

Выхино-Жулебино
мкр. 2Б, корп. 1, 2

Юго-Восточный округ

Коньково
кв. 44-47, корп. 16

Юго-Западный округ

Черемушки
кв. 20-21, корп. 15,25-27

Обручевский
кв. 37, корп. 4

Южный округ

Южное Бутово
пос. Бутово (западная часть)

Зеленоград

Нагатинский затон
мкр. 3, корп. 1-4, 4А, 7

Панфиловский
мкр. 8, корп. 845а, б

Крюково
мкр. 20, корп. 2022, 2027

Мы наблюдаем всплеск интереса инвесторов, как отечественных, так и иностранных, к российским городам, говорит Игорь Галицин, генеральный директор копании Becar Commercial Property Moscow. Все больше бизнесменов летают в разные города нашей родины на деловые встречи, переговоры. Всем им надо где-то жить, но они уже не хотят мириться с советским сервисом и низким качеством обслуживания.

Куда звонить?
С вопросами по сносу и переселению можно обращаться в управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы в управе своего района и префектуре своего, округа, а также в центральный офис департамента: (495) 290-39-60 - телефон доверия (с 10 до 17 часов ежедневно, кроме выходных). По этому же телефону можно жаловаться на плохую работу сотрудников департамента.
Региональные гостиницы, построенные в советский период, уже давно устарели и не поддаются никакой классификации. В то же время спрос на качественные отели постоянно растет. На сегодняшний день во всех регионах нашей страны существует ощутимая нехватка хороших гостиничных номеров. Поэтому инвесторы и девелоперы начали рассматривать гостиничный бизнес как один из перспективных способов вложения средств.

Одна из них - часто встречающееся противодействие местных чиновников пришлым строительным компаниям, а также сложности, связанные с переводом земельных участков из одной категории в другую.

Эксперты единодушно отмечают, что на пути девелопера, решившего строить гостиницы в регионах, встает громадное количество проблем.

Нередко объявленные к выводу на рынок гостиничные проекты в регионах замораживаются, сроки их реализации растягиваются на неопределенное время. В Новосибирске был запланирован ввод около 10 гостиниц, но многие проекты до сих пор не завершены. Например, компания Турсиб долгое время не могла приняться за достройку двадцатиэтажной гостиницы Турист на площади Маркса. Компания Русские отели, получившая участок в 0,28 га под офисно-гостиничный комплекс общей площадью 10 000 12 000 кв. м в Новосибирске, планировала начать его строительство еще в марте 2006 г. Однако осуществление проекта было отложено - компания не смогла найти генподрядчика из числа местных строителей. Теперь Русские отели наметили ввод объекта не раньше 2008 г.

Не стоит забывать и о специфике, присущей каждому городу или региону. Что требует тщательного маркетингового исследования, которое позволит понять, какая гостиница нужна городу, кто будет в ней селиться. От этого будет зависеть рентабельность инвестиций. В большинстве случаев не обойтись без консалтинговой помощи профессионалов, в задачу которых входит изучение регионального рынка, определение занимаемой ниши, состава и категории номерного фонда, а также структуры дополнительных услуг и многое другое. Однако в регионах зачастую недооценивают важности этой работы. Гостиницы порой строятся на глазок, а ведь отель это особый объект, здесь множество нюансов, которые девелопер, имеющий дело с жилой недвижимостью, может просто не знать, а архитекторов и проектировщиков, специализирующихся именно на гостиницах, у нас очень мало, их можно буквально пересчитать по пальцам. В результате возникают такие типичные ошибки инвесторов и застройщиков, как несоответствие месторасположения гостиницы ее классу, оборудование здания на ходу или запоздалый поиск управляющей компании и персонала, что приводит к увеличению и так не маленького срока окупаемости отеля.

Перспективность этих регионов объясняется большим неудовлетворенным спросом на гостиничные площади. Поток туристов с каждым годом увеличивается, а номерной фонд практически не растет. Приезжая на отдых, клиент заранее настроен на более высокий уровень комфорта и обслуживания, поэтому здесь наибольшим спросом будут пользоваться гостиницы высшей категории 4-5 звезды. Однако в этом вопросе мнение экспертов неоднозначно. По словам одних участников рынка, город-полумиллионник и регион, где он находится, обладающие достаточным бизнес-ресурсом, должны иметь хотя бы две гостиницы категории 4-5 звезды. Игорь Галицин генеральный директор копании Becar Commercial Property Moscow, напротив, считает, что строить в большинстве российских регионов отели высокой категории не имеет смысла, здесь лучше возводить 3-звездные отели.

Для реализации гостиничных проектов особенно интересны те регионы и центры, в которых идет активный экономический рост, существует постоянный туристический поток и традиционно высок уровень жизни населения. В первую очередь для инвесторов привлекательны города-миллионники и крупные индустриальные центры, затем регионы с развитым туризмом: города Краснодарского края, Золотого кольца и другие.

Международные операторы во многом пересмотрели свои оценки уровней риска развития проектов в России и вслед за освоением рынков Москвы и С.-Петербурга готовятся заняться развитием бизнеса в региональных центрах и крупных промышленных городах. В российских регионах уже засветились многие крупнейшие международные гостиничные операторы, такие как Kempinski, Rezidor SAS, Marriott, Accor, Best Western.

В них просто некому будет останавливаться, и проект не окупит себя в течение многих лет, считает эксперт. Думаю, что в провинции лучше строить трехзвездочные отели. Они более востребованы и, как следствие, рентабельны. Есть, конечно, и исключения. Например, город Ханты-Мансийск сырьевая столица России, вполне может потянуть отель самой высокой категории. Этот город очень активно развивается, у него большие перспективы.

Гостиница сети Park Inn (три звезды) уже есть в Екатеринбурге, и планируется появление новых объектов в других регионах России. В Сочи несколько своих объектов (четыре звезды) построила сеть Rezidor SAS под брендом Radisson SAS. В Самаре появился отель Renaissance (сеть Marriott). Cendant Group (гостиничные сети Ramada, Days Inn) также осваивает ряд российских регионов: Калининград, Тюмень, Тагил, Каменск-Уральский, остров Сахалин.

Rezidor SAS (гостиничные сети Radisson SAS, Park Inn) управляет шестью отелями в России: тремя в Сочи и одним в Екатеринбурге. В Калининграде появится отель под управлением Marriott или Sheraton. Пока, в основном, интерес иностранных операторов фокусируется в сегменте класса четыре-пять звезд. Отелей категории три звезды под управлением западных операторов в России пока очень мало. Только французская сеть отелей Accor, построившая свои гостиницы в Москве и С.-Петербурге, в ближайшее время планирует ввести в строй несколько гостиниц сети Ibis в зону интересов компании входят около 30 городов, среди которых Екатеринбург, Новосибирск и другие.

Rezidor SAS совместно с двумя инвестиционными фондами, шведским Swedfund и датским The Investment Fund for Central and Eastern Europe, намерены построить в России сеть гостиниц эконом-класса под всемирно известным брендом Country Inn.

Protea Hospitality Corp. из Южной Африки заявила о строительстве своих первых отелей в Воронеже и Екатеринбурге, возводит гостиницу в Новосибирске и объявила о планах по гостиничному строительству в Челябинске, Твери, Нижнем Новгороде, Самаре, Ростове-на-Дону, Сочи, Красноярске, Иркутске, Владивостоке, Хабаровске, Тюмени, Казани, Калининграде и на острове Сахалин.

Осваивает регионы и отечественная сеть Heliopark HotelsResorts, в которую входит 11 действующих отелей на территории России и Украины, а также три гостиницы, которые находятся на стадии строительства или реконструкции.

Администрация Краснодара подготовила для отечественных и зарубежных инвесторов предложения по возведению новых современных гостиничных комплексов с развлекательной инфраструктурой. Сейчас процесс согласования проходят проекты строительства нескольких современных гостиниц в центре города, планируется построить пятизвездочные отели гостиничных сетей Radisson, Hilton и Marriott.



Главная --> Публикации