Главная --> Публикации --> Покупатели требуют жилья Парламентский центр отправляют на выселки “вестер” потянуло в поволжье Недвижимость, живущая в сети “вестер” поделится недвижимостью

На столичных выставках недвижимости активно предлагаются квартиры и дома в Испании, Франции, Болгарии, Черногории, Египте, на Кипре и в Турции на любой вкус и кошелек. Здесь и скромные студии в Болгарии от 30 тыс. евро и дорогие особняки и виллы на Лазурном берегу за несколько миллионов. Впрочем, стоит ли удивляться столь активному росту предложения? Накопления в $60 100 тыс. не позволят обзавестись качественным жильем в Москве, однако этого достаточно для приобретения апартаментов на Средиземноморском побережье. Как правило, недвижимость в Европе приобретается для собственного проживания, однако при выборе объекта всегда учитывается и потенциальное удорожание квартиры в будущем, и ставка аренды, которой можно достичь, объясняет руководитель отдела зарубежной элитной недвижимости Knight Frank Елена Нортон. В Европе рост цен на жилье ниже, чем в России, однако он более стабильный. В зависимости от страны недвижимость приносит от 10 до 40% в год. Плюс к этому 5 8% годовых владелец получит при сдаче квартиры или дома в аренду. Еще одним стимулом в пользу приобретения домика за границей является доступность ипотечных кредитов, в том числе и для нерезидентов. Например, испанские банки готовы максимально облегчить доступ россиян к заемным средствам.

Альтернатива. Во многих странах покупка дома или квартиры в кредит обходится россиянам дешевле, чем на родине. К тому же зарубежная ипотека более доступна.

В прошлом месяце компания Costa Esperanza Consulting LS (CEC) объявила о намерении привлечь к сотрудничеству российские банки и кредитовать граждан РФ на покупку недвижимости в Испании. Наша компания не может оказывать в России финансовые услуги по открытию и ведению счета и по переводу денег из России в Испанию (для этого нужно иметь в России дочерний банк. Ф.). Поэтому и возникло желание привлечь местные кредитные организации, которые будут содействовать соотечественникам в получении всей необходимой информации по кредитам, помогать в подготовке справок и документов, а также осуществлять переводы денежных средств, объясняет гендиректор CEC Александр Власенко. Анализировать документы, принимать решение о выдаче ссуд и выдавать их будут испанские банки-партнеры по ставкам не выше 5% годовых в валюте (в России минимальные ставки в валюте 9%).

Проще, но дороже

Без посредников

Как отмечают участники рынка, предложенная схема существенно упростит процедуру получения займа на покупку недвижимости в Испании, но в то же время увеличит расходы потребителей. С помощью российского банка покупателям будет проще доказать легальность используемых для покупки средств и свою кредитоспособность. Кроме того, финансовый институт может взять на себя сбор документов, необходимых для предоставления кредита. Для испанских же кредитных учреждений важно получить гарантии в платежеспособности клиента, уверена Елена Нортон. По мнению гендиректора Avenue Property Ларисы Хоревой, новая услуга окажется востребованной потребителями: Предлагаемая схема сделает покупку недвижимости более дорогой, однако в то же время оформление ипотеки станет удобнее. Клиент подает документы в России и ждет одобрения, а в случае положительного решения ему надо выехать в Испанию и подписать договор с местным банком. А вот консультант EstateService Алексей Савич, напротив, сомневается в необходимости использовать лишнее звено при получении займа, считая, что появление посредника всего лишь удорожает сделку и не дает каких-либо преимуществ потребителю. Сейчас процедура логична и проста: клиент выбирает объект, обращается в испанский банк, который оценивает жилье и платежеспособность заемщика, и принимает решение о выдаче кредита. Для чего в этой цепи будут присутствовать российские банки с точки зрения потребительских выгод, не совсем понятно, говорит Алексей Савич. Зато ясна логика испанских и российских финансовых институтов. Испанцы получат обширный рынок сбыта, подтверждение чистоты средств россиян и их платежеспособности. Российские кредитные организации рассчитывают на агентское вознаграждение за прием документов, предварительную проверку заемщика и его консультирование, привлечение клиентов довольно привлекательного контингента среднего класса, а также на расширение своей продуктовой линейки, говорит зампред Оргрэсбанка Михаил Поляков. Сказать, во сколько обойдутся заемщику услуги банка-посредника, не зная их себестоимости, пока точно сказать никто не может. Как предполагается, комиссия составит около 1 3% от суммы кредита.

В число банков, которые выдают кредиты нерезидентам, входят BBVA, Unicaja, Caixa Catalunya, Caixa de Girona и Caja Madrid и ряд других. Если гражданам Испании местные банки предоставляют кредиты на 100% стоимости жилья, то для нерезидентов, в том числе для россиян, эта планка гораздо ниже 60 70%. Мы можем помочь получить и 100-процентный кредит, вам просто надо запросить денег на 30% больше реальной стоимости объекта, заявили Ф. представители одной из местных компаний-посредников. Правда, кредитор проводит собственную оценку выбранного вами для покупки дома, поэтому не исключена вероятность раскрытия обмана.

Впрочем, и сегодня получить кредит в Испании для россиян легче, чем где бы то ни было. Достаточно иметь загранпаспорт с визой и справку о доходах за последние полгода, а также рекомендации любого российского или европейского банка, говорит Александр Власенко. Некоторые кредиторы, правда, могут потребовать выписку из банка, в которой отражены все операции за последний год, копию налоговой декларации с указанием суммы доходов и уплаченных налогов. В идеале сведения по зарплате заемщика, указанные в справке, должны совпадать с данными в декларации. Понятно, что у россиян, многие из которых получают деньги в конверте, это происходит не всегда. Поскольку недвижимость вы с собой не увезете и в случае неуплаты процентов ее будет легко изъять, банки закрывают глаза на липовые справки, объясняет заместитель гендиректора компании Новая площадь Евгений Фетисов.

Как правило, при покупке жилья или кредитовании за рубежом россияне пользуются услугами риэлторов, и это вполне оправданно. Если человек не имеет кредитной истории и поручителей из числа резидентов, то ему скорее всего откажут в предоставлении займа, лучше обращаться к российским или зарубежным посредникам, которые смогут правильно оформить документы, подобрать недвижимость, помочь в оформлении сделки, считает руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации Бест-недвижимость Юлия Титова. Доходы посредника составят от 1 до 5% от стоимости квартиры или дома. С таким подходом не согласен Евгений Фетисов, который советует перед покупкой тщательно изучить рынок: Если вы воспользуетесь услугами посредников, то скорее всего заплатите больше, чем в случае самостоятельных действий. Либо вам продадут жилье по завышенной стоимости, либо предложат более высокую ставку по кредиту.

Учитывая, что стоимость скромных апартаментов начинается от 60 тыс. евро, при 20 30-процентном первоначальном взносе кредит могут позволить себе и семьи с доходом от 1,5 тыс. евро в месяц. Для получения кредита достаточно доказать банку, что ежемесячный платеж по кредиту не превысит 30% от зарплаты заемщика. При кредите на 10 лет по ставке 4 4,5% заемщик будет платить менее 450 евро в месяц.

Довольно легко россияне могут оформить кредит и на Кипре. Заемщику достаточно подтвердить свой доход, причем это может быть выписка из банка или налоговая декларация. Максимальный срок, на который банки Кипра выдадут кредит, 15 20 лет, при этом ссуда составит до 70% от стоимости жилья или участка земли, на котором вы хотите построить дом. Ставка по кредиту в долларах и кипрских фунтах примерно 7%, в евро 5%, а оформление займа занимает около трех недель.

Сегодня наибольшей популярностью пользуются недвижимость в районах Коста-Бланка, Коста-Моресам, Коста-Брава, а также дома и виллы на Канарских островах (в основном на Тенерифе), где апартаменты с одной спальней стоят от 60 тыс. евро (двумя спальнями от 180 тыс. евро), дома эконом-класса от 350 тыс. евро. Пользуются спросом дома и квартиры в Барселоне и Мадриде, а также в курортных городах Марбелья, Сотогранде и др. Если вы не планируете жить круглый год на заграндаче, стоит подумать об аренде. Жилье можно сдать либо отдыхающим (если дом у моря), либо студентам и туристам это частично или полностью компенсирует ежемесячные платежи по ссуде.

Рынок недвижимости в Португалии не так популярен, хотя и его перспективы оцениваются многими экспертами весьма высоко. Условия получения ссуды здесь практически идентичны испанским. Ставки в местных банках составляют 4,7 5% годовых. Квартиру с одной спальней на побережье в хорошем состоянии можно найти за 130 150 тыс. евро, но есть и более скромные студии за 80 100 тыс. евро.

Иностранцам, не являющимся гражданами Евросоюза, на Кипре разрешается покупать для личного пользования или одну квартиру, или один участок земли под строительство, или один дом на участке, не превышающем 4 тыс. кв. метров. Самой дорогой, как и везде, является недвижимость вблизи моря. Спросом пользуется жилье в окрестностях Пафоса, многие предпочитают Лимассол или Никосию. Квартира с одной спальней в старом жилом фонде Лимассола стоит от $30 40 тыс., а в только что построенном доме с улучшенной планировкой в престижном районе обойдется уже в $100 120 тыс.

Только деньги. Привлекательно сегодня выглядят и рынки недвижимости Восточной Европы. Цены в Черногории, Болгарии, а также Греции пока ниже, чем в Испании, Франции или Италии, но стремительно догоняют показатели этих стран. Дома и квартиры в Черногории сегодня приобретают очень много русских покупателей, с их стороны наблюдается настоящий бум спроса. Цены быстро растут: стоимость квартир начинается от 40 50 тыс. евро, но взять кредит не удастся пока ни один местный банк не предлагает кредиты для нерезидентов, говорит директор московского представительства Stole Co Андрей Чариков.

В Италии или во Франции получить ипотечный кредит будет сложнее. В Италии и Франции процесс рассмотрения заявок для нерезидентов очень долог, объясняет Лариса Хорева.

В Греции россиянам займы также не выдают. Зато купить за собственные деньги легко и выгодно: сравнительно невысокие цены за очень качественное жилье в малонаселенных приморских регионах два важных плюса местного рынка, рассказывает президент Khanukaev.сom Владимир Ханукаев. Квартиру можно подобрать от 50 тыс. евро, а таунхаус от 150 тыс. евро. В прошлом году год рост цен на недвижимость в Греции составил примерно 15%, и, как прогнозируют аналитики, тенденция будет сохраняться в течение ближайших лет. Выгодна и сдача жилой недвижимости в аренду. Довольно активно привлекают российских клиентов компании, предлагающие недвижимость в Турции и Египте. Но и здесь есть свои сложности. В Турции ипотека не развита, а Египет в целом очень нестабильный регион цены не отличаются от кипрских, а уровень безопасности и инфраструктуры гораздо нижегодовых в валюте.

Наиболее привлекательные районы для инвестирования в Болгарии расположены в непосредственной близости от курортных центров (Солнечного Берега, Золотых Песков, Созопола и Святого Власа), активно продаются дома и квартиры в районах близ Варны и Бургаса. Стоимость апартаментов в Болгарии начинается от 30 тыс. евро, домов на побережье от 150 тыс. евро. Но с ипотекой есть проблемы. Пока мы выдаем кредиты на покупку недвижимости в Болгарии лишь гражданам Великобритании, россиян же не кредитуем, заявили Ф. в ряде местных банков.

Побочные расходы

Одна из немногих стран, которая пока сочетает умеренные восточноевропейские цены с высоким уровнем развития кредитных продуктов, Латвия. Спрос на местную недвижимость заметно вырос в последние годы, особенно котируются Юрмала и другие курортные города. Интерес к латвийской недвижимости проявляют не только россияне, но и европейцы. Впрочем, по словам ряда экспертов, этот рынок уже перегрет: стоимость двухкомнатной квартиры в новостройке составляет от 100 тыс. евро, отдельные дома на побережье от 200 тыс. евро до миллиона, а иногда и выше. Сама процедура получения ипотечного кредита не слишком обременительна для нерезидентов в плане сбора бумаг. Основные документы, которые требуют латвийские банки, копия паспорта, справка о доходах, согласие на сделку от супруга или супруги, информация о заемщиках и приобретаемом объекте. Как правило, все оформление проводится без личного присутствия клиента, однако при передаче прав собственности на квартиру или дом клиенту лучше приехать в страну. Для подтверждения доходов вполне подойдет налоговая декларация. Как и российские, банки Латвии чаще всего выдают кредит на покупку квартиры или дома в размере до 90% от его оценочной стоимости, но на срок гораздо более длительный до 40 лет (в России не более 30 лет) при ставке около 6% в евро.

При получении кредита в испанском банке на сумму 100 тыс. евро заемщик дополнительно заплатит банку, юристам и нотариусам около 9,5 тыс. евро. В том числе:

Испании единовременные платежи при заключении сделки и оформлении ипотеки составляют от 8 до 12% от суммы сделки, кроме того, следует учитывать и расходы на содержание дома.

Ежегодно нужно оплачивать расходы и на содержание дома платить за охрану, уборку и вывоз мусора, уход за бассейнами и газонами. Если речь идет об одно-двухкомнатных апартаментах, расходы составят 300 700 евро в год, на содержание дома придется выложить примерно 400 1500 евро в год.

5,2 тыс. евро налог на переход права собственности
1 тыс. евро комиссионные за открытие ипотечного кредита
1 тыс. евро налог на оформление юридических документов
300 евро страховка
250 евро расходы на регистрацию собственности
180 евро оценка дома или квартиры
1500 евро иные платежи и комиссии

В Европе в отличие от России чаще используется плавающая ставка, которая может меняться при каждом колебании европейской ставки межбанковских кредитов (Euribor). Ставка по ссуде рассчитывается по формуле: Euribor+комиссия банка (от 0,5 до 2%). На начало 2006 года ставка Euribor равнялась 3%, в сентябре она выросла до 3,5%. То есть заемщики, которые взяли кредит с плавающей ставкой в евро, вынуждены теперь платить больше, чем раньше. Например, в Испании ипотечные займы банки выдают под 4,5%, комиссия банков в большинстве случаев составляет 1%.

Плавали, знаем

Преференции

Программы с плавающими ставками больше похожи на игру на фондовом рынке и немного непривычны российским заемщикам, предпочитающим более высокие, но фиксированные ставки. Их тоже предлагают европейские банки это около 6 7% годовых.

Вслед за нефтянкой

Наличие недвижимости в Европе зачастую облегчает для их владельцев процедуру получения виз и вида на жительство. Собственный дом или квартира позволяет нерезиденту свободно перемещаться по европейским странам, что особенно привлекательно для бизнесменов, имеющих партнеров за рубежом. На Кипре право получения вида на жительство предоставляется после оформления сделки по покупке жилья и при проживании в стране не менее шести месяцев. В Испании существует три вида на жительство (ВЖ): нерезидент, купивший жилье, сразу может получить мультивизу на полгода, после чего выдается предварительный ВЖ, спустя три года обычный ВЖ, а еще через два постоянный ВЖ. В Великобритании резидентом можно стать через пять лет, но при условии постоянного проживания в стране и попадании под определенные категории граждан. К ним относятся предприниматели или инвесторы, вложившие не менее 250 тыс. и 750 тыс. английских фунтов стерлингов соответственно, обеспеченные пенсионеры, сотрудники, нанятые иностранными компаниями, открывающими дочерние предприятия на территории страны, и т.д.
Доля строителей в общем объеме компаний рейтинга около 2%, прирост объемов реализации 21%: это немного. Экономика требует более динамичного развития строительства: российские основные фонды (недвижимость) большей частью создавались еще в советское время, сегодня они требуют модернизации и пополнения.

Вторая по размерам группа автодорожные компании. Крупнейшие из них (ХантыМансийскдорстрой, Тюменское областное дорожно-эксплуатационное предприятие) по итогам 2005го в сравнении с предыдущим годом также смогли увеличить выручку в разы. Основной потребитель и заказчик их деятельности государство, и залогом успеха стало существенное увеличение за последние годы финансирования дорожного строительства из федерального бюджета и бюджетов субъектов.

В основном в рейтинг попали организации, занимающиеся промышленным строительством (по преимуществу для нужд нефтегазовой отрасли). Это связано как с активизацией инвестиционной политики нефтяников и газовиков, так и просто с географией: активы сырьевиков, а значит, и объемы работ для строителей, сосредоточены в УралоЗападносибирском регионе. Подавляющее большинство компаний показывают прирост объемов реализации, некоторые кратный.

Лидера воспитывают трудности

Пока в рейтинге практически не представлены компании, специализирующиеся на гражданском строительстве (за исключением Тюменской домостроительной компании): масштаб их бизнеса еще мал. Но ситуация меняется. По косвенным данным, объем реализации таких компаний должен расти значительно быстрее, чем у отраслевых лидеров рейтинга: только цены на их продукцию за описываемый период поднялись в два с лишним раза. При этом объем реализации в натуральном выражении у крупнейших застройщиков жилищной и коммерческой (офисные, торговые помещения) сфер также растет. Кроме того, на рынке наметилось множество предпосылок к укрупнению существующих игроков и появлению новых тоже крупных.

А в сентябре 2005го жилищное строительство стало предметом одного из четырех национальных проектов. Правила игры существенно изменились, и в новых условиях крупные игроки чувствуют себя значительно комфортнее.

Сложно найти отрасль, которая за пару последних лет подверглась бы наибольшим встряскам законодательного и властного происхождения. Разработаны и приняты всего около 25 актов: поправки в действующие законы (самые существенные в Земельный кодекс), законы новые (самый нашумевший закон О долевом участии) и даже основополагающие кодексы градостроительный и жилищный (подробнее об этом см. Двадцать семь шагов к рынку, Э-У № 30 от 16.08.04).

Следующий момент доступ к земле. Правила ее распределения после 1 октября 2005 года существенно поменялись: введены обязательные аукционы при отведении участков под жилищное строительство. До вступления их в силу строители пытались создать запасы площадок на несколько лет вперед. Удалось опять же крупным лидерам рынка, пользующимся поддержкой администраций.

Приведем только явные примеры. После вступления в силу закона о долевом строитель-стве возможности застройщиков привлекать средства будущих владельцев квартир сократились в разы. Некоторые игроки вообще считают, что долевка стала нецелесообразной и рискованной для девелопера. Любой альтернативный ей инструмент (банковский кредит, ПИФ недвижимости, вексельный или облигационный заем) доступен застройщику при выполнении трех условий: приемлемом уровне прозрачности бизнеса, большом опыте работы на рынке (хорошая репутация) и наличии значительных собственных средств. Все это качества крупного игрока (см. Унесите жалобную книгу, Э-У № 37 от 09.10.06).

Наконец новое законодательство значительно усилило надзор и контроль за деятельностью строительных компаний и повысило требования к их прозрачности. Естественно, выполнить все многочисленные и зачастую противоречивые требования небольшим игрокам нелегко. И они уходят с рынка: последние три года количество строительных организаций на Урале стабильно сокращается.

А на аукционах преимущество объективно за крупными игроками: стоимость участков может доходить до сотен миллионов рублей (см Похоже на саботаж, Э-У № 40 от 30.10.06).

Актуальная проблема динамично растущей розничной торговли отставание темпов развития инфраструктуры. Необходимость реализации масштабных инвестиционных проектов приведет ритейлеров на рынок ценных бумаг.

В рассматриваемый период на строительном рынке произошел еще один перелом, имеющий стратегическое значение. Еще три года назад подавляющее большинство непрофильных инвесторов (ФПГ, крупные промышленные холдинги, банки) считали строительный рынок слишком рискованным. Сегодня ситуация изменилась: цены на жилье достигли таких высот, что покрывают практически любые риски. В итоге непрофильные крупные структуры входят в строительный рынок. К примеру, Ренова-строй Груп, дочерняя компания Реновы, начала в Екатеринбурге проект застройки нового района Академический, в котором будет возведено 9 млн метров жилья (для сравнения годовой объем всего жилищного строительства в Екатеринбурге в 2006 году составит около 1 млн кв. метров).

Для сетевого ритейла 2005 год прошел под знаменем крупномасштабной региональной экспансии. Начало ей положено еще в 2004м. На тюменском рынке заработала сеть Эльдорадо, в Челябинске и Уфе сеть универсамов Патэрсон, в Екатеринбурге гипермаркет Гроссмарт. Пятерочка приняла решение о консолидации уральских активов, начав с выкупа франчайзинговых магазинов в Екатеринбурге. Впервые на уральский рынок вышел западный игрок: центры мелкооптовой торговли Metro Cash Carry появились в Уфе и Екатеринбурге.

Ритейл один из наиболее динамичных секторов экономики Урала: темпы роста в 2005 году составили 53% (для сравнения: средний показатель прироста по компаниям рейтинга 35%). Эта тенденция характерна для всей России: предприятия розничной торговли в рейтинге Эксперт 400 (№ 37 от 09.10.06) выросли за год на 52%. Основные сегменты ритейла, в которых работают гиганты отрасли, продовольственная розница, бытовая техника и электроника, автомобили.

Если в 2004 году практически все сетевики работали только в рамках своего города или области, то в 2005м они массированно пошли в соседние регионы. Так, Купец открыл магазин в Кургане, Монетка в Челябинске и Уфе, Мегамарт в Тюмени. Расширяли присутствие и в домашних областях, преимущественно в городах с населением более 100 тыс. жителей. Некоторые компании рискнули пробиться на высококонкурентные столичные рынки: гипермаркет Матрица начал работу в Москве, алкогольные супермаркеты НормаН в СанктПетербурге.

При этом прочные рыночные позиции сохранили все крупнейшие ритейлеры региона. К экспансии они начали готовиться еще в 2003 году, когда появились первые слухи об интересе инорегиональных компаний к Уралу. 2005−й не стал исключением. В предвкушении прихода таких гигантов, как IKEA и Auchan, местные сетевики весь год быстро осваивали новые территории и форматы. Основной прирост оборотов обеспечило открытие новых точек.

Заметно более привлекательным стало строительство торговых центров. Так, в 2005 году введены в эксплуатацию такие крупные объекты, как Парк Хаус и Гермес-Плаза в Екатеринбурге (общая площадь 55 и 17 тыс. кв. метров соответственно); вторая очередь Премьера и первая очередь Гудвина в Тюмени (23 и 21 тыс. кв. метров); Алмаз, вторая очередь Колизея и 7 пятниц в Перми (36, 25 и 21 тыс. кв. метров); Незабудка в Челябинске (18 тыс. кв. метров торговой площади).

Наиболее динамично уральские сетевики развивали формат гипермаркетов: в этом новом для себя качестве попробовались сети СемьЯ, Незабудка, Ижтрейдинг. Значительно усилилась конкуренция в формате дискаунтеров.

Бурный экстенсивный рост сетевого ритейла, продолжившийся в 2006 году, выявил ключевую проблему: за его развитием не успевает инфраструктура. Во-первых, несмотря на бум строительства торговых центров, качественных торговых площадей не хватает. Все стремятся быстро занять пустующие ниши, поэтому выбор помещения не всегда оптимален. В итоге страдает формат сети: позиционирование размывается, риски потери управляемости разнородными объектами возрастают.

В круг интересов инвесторов попали и автоцентры: вложения на молодом динамично развивающемся рынке обещали высокие дивиденды. Только за восемь месяцев прошлого года в регионе открылось 25 автосалонов. Многие автомобильные компании, выбрав мультибрендовую стратегию развития, должны были выстроить отдельные здания для каждой представляемой марки. Так появились новые автосалоны Hyundai, Mitsubishi, Ford, Chevrolet и Kia автохолдингов УралАвтоИмпорт, Машинный двор, Автоленд. В итоге дилеры иномарок существенно укрепили позиции: объемы продаж машин на Урале выросли за год в среднем вдвое. Екатеринбург стал первым региональным городом, где начались официальные продажи Porsche. Свои силы на рынке опробовали китайские производители: с региональными компаниями заключены первые официальные дилерские соглашения.
Симптомы и рецепты

К тому же, если инвестиции в строительство торгового центра могут окупиться за парутройку лет, то для складского комплекса и четыре года не срок.

Во-вторых, в ущербе логистика. Складские мощности перегружены. По различным оценкам, дефицит складов класса А только в Екатеринбурге составляет от 300 до 500 тыс. кв. метров. Понимание проблемы есть, а вот средств для ее решения нет.

Среди крупнейших компаний региона особое внимание вопросам логистики уделяют Юниленд, Монетка, Матрица. Одной из основных целей создания Пятерочки Урал заявлена централизация закупочной политики и оптимизации логистики (на днях к объединенным магазинам сети в Екатеринбурге и Челябинске примкнули и пермские точки).

Чтобы построить хорошую логистику, обеспечивающую высокую эффективность и низкую себестоимость, нужно как минимум 50 60 млн евро. Распределительный центр должен обеспечивать несколько городов региона: связываться с меньшим проектом вряд ли есть смысл. Для этого нужны дешевые длинные деньги и преференции чиновников. Процессы строительства и реконструкции складских мощностей класса С и D будут идти параллельно: с нуля строиться выгоднее новым приходящим игрокам, уже работающие логисты будут также строить или поднимать старые помещения, считает исполнительный директор НП Альянс Алексей Подоляко.

Интерес к выпуску ценных бумаг у федеральных ритейлеров от продовольственных сетей и бытовиков до металлотрейдеров высокий. Многим компаниям, таким как Копейка, Перекресток, Карусель, Магнит, Мир, Техносила, удалось разместить бумаги под достаточно низкий процент, менее 10% годовых. Это показатель большой популярности вложений в динамично развивающуюся отрасль среди инвесторов. Местные лидеры розничной торговли также понимают: для дальнейшего развития, выхода за пределы региона, необходимо прибегать к внешнему заимствованию. Однако конкретных действий пока мало. Основная проблема большинство из них закрыты: инвестору трудно оценить, что фактически представляет собой компания. IPO для уральского ритейла пока не актуально, но, возможно, в скором времени некоторые игроки проведут частное размещение акций пакет или полностью бизнес будет продан стратегическому инвестору, считает начальник отдела корпоративных финансов ИФК Еврогрин Антон Джуган.
На нас идет цунами

Хорошее решение в условиях необходимости реализации больших инвестиционных проектов выход на рынок ценных бумаг. По данным cbonds.ru, объем облигаций в обращении, выпущенных российскими торговыми компаниями, составляет 2,1 млрд долларов: это примерно 8% от общего номинального объема бумаг. Планируется еще 2,5 млрд долларов. Среди уральских ритейлеров инструмент корпоративных заимствований использовали только Машинный двор (векселя на сумму 300 млн рублей), Матрица и Монетка (облигации на сумму 1,2 и 1 млрд рублей соответственно); СемьЯ уже погасила облигационный заем в 50 млн рублей, а Незабудка векселя на сумму 275 млн рублей.

Возможны и крупномасштабные сделки региональных компаний. В середине октября начались переговоры о слиянии сетей Матрица и Виват. Оба ритейлера рассматривают этот путь как один из эффективных вариантов развития. Уже сейчас лидерами рынка интересуются. По словам руководства компании СемьЯ, предложения о покупке сети поступают с завидным постоянством. В поле зрения сети Патэрсон и холдинга Марта сеть Матрица. В некоторых сегментах ритейла процессы уже идут. Так, в середине сентября крупная федеральная аптечная сеть Имплозия приобрела 90% уфимской сети Табиб, а Аптеки 36,6 оренбургскую Вита+. Впрочем, владельцы региональных сетей продавать бизнес не спешат: они чувствуют потенциал дальнейшего развития и роста капитализации.
Пристально изучая рынок новостроек Центрального административного округа и пытаясь найти среди них жемчужины, начинаешь понимать, почему все чаще среди риэлторов стали раздаваться голоса о возможном уходе части состоятельных покупателей за пределы города. По большому счету взгляду остановиться особенно не на чем.

Наиболее вероятный сценарий развития событий в розничной торговле региона волна слияний и поглощений, уже охватившая компании федерального масштаба (последняя крупнейшая сделка слияние торговых сетей Пятерочка и Перекресток). Крупнейшие уральские ритейлеры с целью продать в конечном счете бизнес федеральным или зарубежным игрокам начнут поглощать мелкие и средние сети.

Вспоминая ситуацию на рынке элитного жилья буквально пару лет назад, приходишь к неутешительным выводам. Главный из них формулируется приблизительно следующим образом: Настоящих качественных элитных домов строится все меньше. Сложно с ходу ответить почему. Вариантов множество, проанализируем лишь основные.

Стоит ли в этом году ожидать новогодних распродаж?

Рынок был вполне понятен, прогнозируем и предсказуем. Трудно сказать, в чем секрет: вероятно, в закрытости рынка, в отсутствии серьезного журналистского внимания, рекламы элитных объектов в СМИ. Работать на нем было просто и интересно, да и выбор покупатели имели более чем достаточный.

Начнем с азов, т. е., собственно, с застройщиков. Раньше возведением престижных домов в столице занималось несколько известных в узких кругах компаний, которые не стремились афишировать свои имена. К ним в первую очередь относятся такие старейшины этого рынка, как ST Group, Rose Group, Баркли, Авгур эстейт. По свидетельству риэлторов, объекты строились с душой, девелоперы старались подходить к архитектурным вопросам максимально творчески, использовать в своих проектах все лучшее, что имелось в области технологий строительства и отделки. Цены на объекты назначались строго исходя из рекомендаций консультантов, опять же не слишком многочисленных: реально на рынке в тот момент работало около пяти фирм, продававших квартиры в элитных новостройках.

Число риэлторов, торгующих дорогими квартирами, также возросло минимум в три раза. Причем назвать большинство из них опытными специалистами и знатоками этого сектора рынка пока язык не поворачивается. Просто запахло большими деньгами, вот и принесло сюда любителей всех мастей. Вопросы ценообразования, изменения стоимости квартир в секторе элитной недвижимости стали одной из излюбленных тем для многих средств массовой информации. Реклама объектов класса de luxe теперь не видна разве что на оптовых рынках. Ситуация поменялась, причем кардинально.
Возникает впечатление, что сами покупатели оказались несколько не готовы к такому вниманию к своим персонам и местам проживания. Они хотят тишины, спокойствия и безопасности, а получают настоящие экскурсии гостей столицы по узким переулочкам Остоженки. Да и элитные дома становятся другими: это уже не камерные клубные дома, где проживают исключительно знакомые по бизнесу, а многоквартирные муравейники, двери в которые открыты всем, кто в состоянии заплатить несколько миллионов.

Сегодня положение в корне изменилось. Из девелоперов по-прежнему претворяют в жизнь проекты лишь знаменитые Ка и Ку главы компаний Баркли и Rose Group Леонид Казинец и Борис Кузинец соответственно. Зато в списке организаций, рекламирующих свои объекты как элитные, появились такие монстры панельного домостроения, как СУ-155 и ПИК. Количество более мелких компаний, которые причисляют свои новостройки к разряду элитных, и вовсе не поддается исчислению.

Прошло всего два года, а как много изменений произошло в этом кажущемся небольшим и закрытом секторе рынка недвижимости. Теперь нет уверенности в том, что те объекты, которые позиционируются как элитные, на самом деле являются таковыми или останутся ими по истечении, к примеру, трех пяти лет. Уж больно они смахивают на пирожки, которые опытная хозяйка достает из печи и выставляет горячими на стол дорогим гостям.

Причем соседями, как правило, становятся не московские либо питерские чиновники-бизнесмены, не любимые всеми риэлторами представители добывающих районов, а жители бывших республик Советского Союза. Раньше пределом их мечтаний являлись квартиры в Алых парусах, поскольку никакой другой рекламы они не видели и ни о никаких Остоженках и Патриарших прудах слыхом не слыхивали.

Впрочем, если отставить эту ассоциативно-кулинарную тематику, то можно сделать главный вывод. Предложение на рынке элитного жилья на данный момент выглядит крайне бедным. Качество и концепция строящихся объектов, да, если честно, и цены, по которым они предлагаются, не устраивают потенциальных покупателей в силу различных причин. Поэтому все чаще они меняют свои первоначальные запросы и склоняются в сторону приобретения хорошего загородного дома в ближайшем Подмосковье. Так называемые элитные новостройки в ЦАО начинают зависать. А такой товар, как мы прекрасно помним из теории, подлежит распродаже.

У них, конечно, есть небольшие отличия, но на одном противне они выглядят похожими друг на друга. Они способны вызвать аппетит, но только у людей голодных или никогда не видевших этого типично российского блюда. От их употребления быстро наступает чувство пресыщения, все-таки это чрезвычайно сытный продукт много не съешь. Глядишь, и остаются лежать на блюде остывшие и не кажущиеся такими вкусными пирожки.

Наиболее дорогие районы города Остоженка, Патриаршие пруды, Арбат. К основным атрибутам элитного жилья относятся местоположение, малоквартирность, окружение, наличие обустроенной и огороженной придомовой территории, многоуровневая система охраны, качество инженерии и отделочных материалов.

Ирина Егорова
Маркетолог корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
Подавляющее большинство новостроек ЦАО элитные дома различных классификаций. Средняя стоимость 1 кв. м в таких новостройках составляет $12 тыс.

Виктор Козлов
Коммерческий директор ОАО Авгур эстейт:
По оценкам аналитиков нашей компании, 22% всех предложений на первичном рынке элитного жилья в октябре составили новостройки в районе Хамовники. Большинство объектов в этом сегменте квартиры в новых домах, купленные ранее с целью инвестиционных вложений и сегодня выставленные на продажу. В денежном эквиваленте сделки, заключаемые с элитным жильем, превышают половину всего рынка и составляют 70,2% оборота.

В связи с ограниченным местом под застройку в ЦАО дальнейшее возведение там элитного жилья будет связано со сносом ветхого и аварийного жилого фонда, а также с выводом промышленных предприятий.

В целом по району Хамовники (исключая Остоженку) ожидаемая сумма сделок на рынке вторичного готового элитного жилья может быть оценена в диапазоне от $1,26 млн до $4,5 млн.

В районе Хамовники средняя стоимость 1 кв. м жилья в сегменте de luxe составляет $15,2 тыс. Минимальная цена отмечена в Венском доме $9 тыс., максимальная в доме Белгравия ($24,3 тыс. за 1 кв. м). Минимальная сумма сделки $1,26 млн за квартиру площадью 90 кв. м в доме Ля Дефанс на 3-й Фрунзенской.



Главная --> Публикации