Главная --> Публикации --> “русские отели” построят в ростове бизнес-центр класса в Как, какой и где выбрать коттедж Три главные ошибки хозяина сдаваемой квартиры Госсовет еще надеется сделать жилье доступным Столичное жилье станет доступным для москвичей

Тем не менее, первые москвичи уже заселяют квартиры, приобретенные ими в рассрочку. Так, из ежегодно сдаваемых в Москве 44–46 тыс. квартир около 3%, т. е. 1300–1400 реализуется с отсрочкой платежа.

Несмотря на ежегодно возводимые в Москве 4–4,5 млн кв.м жилья, купить его или получить от города бесплатно имеют возможность немногие. В развитых странах приобретение недвижимости происходит преимущественно в рассрочку, по ипотечной системе кредитования. В США и Германии, например, по этой схеме реализуется до 90% жилья. В России в целом, и в Москве в частности, ипотека делает только первые шаги по вполне объективным причинам: из-за неразвитости наших кредитных учреждений, немногочисленности среднего класса, на которого и рассчитана ипотека, из-за незаинтересованности строителей и банкиров в получении денег «порциями» за свои услуги.

Заграница нам поможет

О том, что такое «ипотека», СМИ пишут много и подробно. В общих словах, это покупка квартиры или дома в кредит под залог приобретенной недвижимости, которая с первых дней покупки является собственностью заемщика. Ипотека дает широкие возможности, реализация которых зависит только от уровня ваших доходов: можно купить квартиру в элитном доме или простом панельном, можно купить квартиру на вторичном рынке или даже в таунхаусе. Ипотека предоставляет возможность улучшить жилищные условия тем, кто не может рассчитывать на получение бесплатного жилья и в то же время не готов сразу оплатить новую квартиру. Однако в Москве, в отличие от Запада, действует несколько схем приобретения жилья в рассрочку, и не все они являются классическим образцом ипотеки. Как и во многих других вопросах, в этом случае мы снова изобретаем свой путь.

Банк выдает кредиты по нескольким программам: на покупку готового жилья (программы «deltaВариант» и «Базовая программа»), на квартиру в строящемся доме и на покупку загородной недвижимости. Обратимся к одной из них – «Базовой программе». Максимальный размер кредита составляет $450 тыс., минимальный – $17 тыс. в Москве и $10 тыс. в Московской области. Срок кредита – 10 лет, процентная ставка – 10–15%. Первоначальный взнос колеблется от 15 до 30% от стоимости квартиры. Здесь необходимо пояснение. Специалисты DeltaCredit банка впервые в России разработали и внедрили собственную технологию дифференцированного подхода к установлению процентной ставки по кредиту. Учитывается очень много параметров – стабильность и размер дохода заемщика, сумма первоначального взноса, срок, на который выдается кредит, и даже возраст заемщика.

Ветераном ипотечного движения на российском рынке является DeltaCredit банк, основанный в 2001 г. Инвестиционным фондом «США-Россия». До этих пор Инвестиционный фонд занимался реализацией своей программы жилищного ипотечного кредитования DeltaCredit, которая и дала имя новому банку. Интересно, что ипотеку в России банк внедряет на деньги, выделяемые конгрессом США. Всего за 2 года DeltaCredit банк выдал в Москве более 1,6 тыс. ипотечных кредитов, что позволяет ему быть лидером на московском рынке.

DeltaCredit банк не требует поручительств физических или юридических лиц, а также наличия российского гражданства и постоянной регистрации в столице.

От возможных рисков банк должен себя застраховать, следовательно, для заемщика небезразличны требования по страхованию, поскольку оплачивает ее он сам. Страховке подлежит приобретаемая квартира – от рисков повреждения; жизнь или временная потеря трудоспособности заемщика; риск утраты прав собственности на квартиру. Общая стоимость всех трех видов страхования составляет 1,5% от суммы кредита. Если наступит страховой случай, страховая компания полностью погасит кредит банку.

На московском рынке DeltaCredit банк не монополист, ипотекой также занимаются Сбербанк РФ, Райффазенбанк, Европейский трастовый банк, Банк 1-й ОВК, «Банк Москвы» и многие другие. Каждый из них старается привлечь клиентов или более низкими процентными ставками, или увеличением сроков займа, или какими-то ноу-хау. Во всяком случае, выбор у москвичей есть.

Если речь идет о кредите на квартиру в строящемся доме, максимальный размер кредита снижается до $200 тыс., но процентные ставки на этапе строительства составят 16–21%, выше и первоначальный взнос – 40% от стоимости квартиры.

Но не всегда стоит начинать с выбора банка. Желающим купить квартиру по ипотеке рекомендуем обратиться в риэлторскую фирму, а уж ее менеджер поможет выбрать банк с учетом всех ваших возможностей. За вознаграждение (процент от получаемого кредита – до 3%) фирмы берутся собирать за вас кредитную историю, сопровождают юридическую сторону сделки, берутся увеличить срок расплаты и уменьшить проценты по кредиту. Кроме того, они знают к кому надо обращаться. Эффективность их работы высока – до 30% клиентов, обратившихся к риэлторам, в конце концов получают кредит. Сравните с 10% счастливчиков, напрямую обратившихся в кредитные учреждения.

Без посредника не обойтись

К счастью, дальновидные фирмы работают с клиентами, желающими приобрести квартиру в кредит. Например, «Бест-недвижимость» работает с надежными банками, в том числе и с DeltaCredit банком и Сбербанком. Критерии выбора банка разнообразны: выдает ли он рублевые кредиты или только валютные, требует ли поручителей и справки о доходах и т.д. Менеджеры корпорации «Бест-недвижимость» отмечают, что в этом году значительно выросло число обращений, связанных с намерением купить жилье в кредит. Правда, реализуются в основном проекты, связанные с покупкой квартир на вторичном рынке, поскольку на первичном возникают проблемы с оформлением прав собственности, да и процент кредита на вторичке значительно ниже.

Правда, для риэлторов ипотека пока не стоит на первом месте. Да и как иначе, если даже дорогая квартира в каком-нибудь «доме на набережной» уходит в течение недели, а новый монолитный дом или панельная многоэтажка распродается еще на стадии фундамента. Иными словами, переизбытка квадратных метров на рынке не наблюдается, а покупательная способность граждан отнюдь не падает. Но насколько долго продлится такая ситуация, не придет ли время, когда за каждым покупателем придется охотиться, умоляя его хотя бы в рассрочку приобрести неликвидный товар?

Помимо классической ипотеки в Москве функционируют практически все схемы жилищного кредитования, существующие в мире.

Кубышка в стройсберкассе

«Первая домостроительная ссудосберегательная касса» (ПДСК), создание которой инициировано Европейским трастовым банком и ДСК-1, работает уже второй год. Рассмотрим схему получения кредита в ПДСК. Вступив в этот кооператив, член кассы вносит свои средства и вступает в накопительный период, получая за вклад в валюте 9% годовых. Заем предполагается выдавать на срок до 5 лет, при погашении кредита член кассы должен выплатить 15% годовых. Нетрудно подсчитать, что маржа составляет 6%. Обеспечением возврата займа служит договор залога кассе приобретенной квартиры.

После принятия Государственной думой Закона «О кредитных кооперативах» (7 августа 2001 г.) на рынок недвижимости стали выходить кредитные организации, использующие в своей деятельности богатый опыт европейских стран, в первую очередь, это так называемые строительно-сберегательные кассы. Однако, по мнению депутата Госдумы, председателя комиссии по ипотеке Ивана Грачева, необходим новый закон, регламентирующий их деятельность. В лучшем случае инициаторы действуют на основе Закона «О кредитных кооперативах», дающего возможность создавать кассы взаимопомощи при надежных, зарекомендовавших себя организациях.

Квартира сегодня, а деньги завтра

Как рассказал директор Первой ссудосберегательной кассы Виталий Переяславский, ПДСК предполагает строго целевое накопление средств – только членами кассы и только на выдачу займа. Она не привлекает денег от юридических лиц, не берет кредиты у сторонних финансовых организаций. Выработана настолько сбалансированная система, что она не требует внешних вливаний. Однако, по немецкому опыту, не исключается участие в ПДКС так называемых «друзей вкладчиков» – членов кассы, которые не предполагают покупку недвижимости, а вносят сюда капитал, заинтересовавшись высокими процентами.

И вдруг мои любимые друзья наконец-то закончили ремонт, который продолжался месяца четыре, кажется. Напишу-ка еще раз про ремонт, подумала я, что-нибудь полезное и веселое. И тут других моих друзей экстренно выселили из квартиры. А у них ребенок, такса, шиншилла и финансовые трудности. И оказалось, что писать про ремонт совсем не время, пока не охвачена тема квартирных хозяев.

Что же удерживает москвичей от заманчивой возможности приобретения квартиры в кредит? В первую очередь, высокие ставки процентных кредитов. Дело ведь еще и в психологии: не привыкли наши граждане возвращать взятое взаймы с процентами. Но в основном отпугивают суммы. С учетом процентов, налоговых выплат, страховок, стоимости оформления сделки, услуг риэлторов и оценщиков и т.д. к тому времени, когда вы полностью погасите кредит (допустим, через 15 лет), выяснится, что за квартиру стоимостью $60 тыс. вы заплатили вдвое большую сумму. Однако к тому времени, как утверждают профессионалы рынка недвижимости, реальная цена квартиры станет именно такой, около $120 тыс. И для прогноза основания есть: цена на недвижимость растет постоянно и неуклонно, в прошлом году, например, рост составил 15% – больше, чем процент по кредиту. Не забудьте при этом: ваша жизнь все эти 15 лет проходила не в тесной коммуналке, не в арендованном жилище сомнительного достоинства, а в хорошей собственной квартире.
За окном ноябрь. Холодно, мерзко, темно. В пику сезонной хандре хотелось написать что-то радостное и жизнеутверждающее, что-то обнадеживающее и свежее, как глоток весеннего ветра. Но писать про переезд в долгожданную купленную квартиру не хотелось, потому что ноябрь в Братеево это не повод для радости, если честно.

А если что и найдешь, то с хозяевами обязательно проблемы. Мои друзья были идеальными жильцами: славянская внешность, постоянная работа, полноценная семья. Ребенок уже слишком взрослый, чтобы загадить квартиру, а животные слишком воспитанные. Но хозяйка решила, что будет слишком холодно и скучно жить еще одну зиму за городом. Поэтому она перебирается до весны к своим прекрасным жильцам. Ведь квартира же двухкомнатная, правильно? Всем места хватит, всем будет весело. А муж будет по-прежнему жить за городом, ему же там не холодно и не скучно. Помимо потраченных денег на риелтора, времени на поиск квартиры в том же районе, мытарств с переездом и лишних нервов в процессе переговоров с хозяйкой, друзья приобрели довольно много ненависти к скучающим неработающим женщинам далеко за пятьдесят. И, заметьте, хозяйка совсем не пыталась таким образом поднять цену она просто хотела приехать и пожить.

Москва прекрасный город, в котором, как доверительно сообщило мне Эхо Москвы, самые высокие цены в гостиницах и круглогодично большие проблемы во всем, что касается жилья. Когда ни начнешь искать себе квартиру всегда высокий сезон. Зимой и летом потому что предложений мало, весной и осенью потому что дикий спрос. Честное слово, непонятно, как вообще жить.

Я же, когда переезжала в первую квартиру в Москве, согласилась с шкафом, забитым старыми пальто, с захламленным балконом, неработающим холодильником и мерзко пахнущим диваном. Хозяева клялись, что вывезут, починят и заменят все в течение двух дней после моего заселения. Я прожила там год, прежде чем они увезли два пальто на дачу. С тех пор многое изменилось. Многое, но только не подход большинства арендодателей к своим жильцам. Просто потому, что найти более сговорчивого за те же деньги не проблема.

Когда моя подруга, живущая в Италии, снимала свою первую квартиру, родители прислали ей целый список того, что нужно проверить до заключения договора. Она ужасно стеснялась, но послушно списывала показания счетчиков воды и электричества, включала все бытовые приборы, проверяла шкафы, трубы и шланги, заставила хозяйку убрать коробки из-под дивана и настояла на том, чтобы перекрасить стены на кухне.

Но самый говорящий случай произошел не так давно с людьми, которые нашли в Королеве прекрасную двухкомнатную квартиру за 500 у. е. Единственным условием было вывезти пианино и кресло, которые занимали половину маленькой комнаты. Это самое пианино казалось не особо ценным семейным воспоминанием, и жильцы, обрадованные квартирой, неосторожно пообещали избавиться от инструмента сами. Объявление на подъезде и вот уже какой-то счастливый ребенок в доме напротив начал учить гаммы в надежде стать вторым Рихтером. Но тут пришло время отдавать деньги за прошедший месяц. Вместо хозяйки приехала ее дочь и замерла на пороге.

У моей знакомой вот уже не первый день течет в ванной кран. Ей бы вызвать сантехника, пока еще не поздно, но хозяйка строго-настрого запретила ей это делать. Потому что сантехник придет и увидит то, что сделал с трубами и кранами рукастый хозяйкин муж. А за это, между прочим, полагается штраф и, в некоторых случаях, аннулирование страховки. Кран течет, сантехника нет, а мужу все недосуг. Думаете, знакомая сильно настаивает на починке крана? Двушка за 600 у. е., пусть и довольно далеко от метро и не в самом приятном для проживания районе это, как вы понимаете, дешево. Зачем понапрасну злить арендодателей подумаешь, кран.

Напрасно жильцы доказывали, что не они угрозами и пытками заставили хозяйку избавиться от фамильной реликвии, а она сама предложила. Как только дочь позвонила маме и сказала: Вот ты их пустила, а они уже разворовали всю квартиру! мама схватилась за сердце и зарыдала. Скандал набирал силу. В свидетели были призваны соседи, которые осуждающе качали головами и перешептывались: А вроде с виду были приличные. Хозяйкина дочь носилась по квартире и громко хлопала кухонными шкафами с криками: А где жостовский поднос? За сколько вы его продали?

А где мой инструмент? спросила она голосом, не предвещающим ничего хорошего. Куда вы его дели?

Муж предложил все-таки не пожалеть денег и отвезти инструмент по указанному адресу. И оставить у подъезда. Или символично сжечь. На радость этой музыкальной горгоне. Зато есть в этой ситуации один плюс: все соседи убрали свои вещи из общего коридора мало ли что Теперь там стоят велосипеды новых жильцов.

В конце концов жильцы поклялись отобрать у юного Рихтера драгоценное пианино и за собственные деньги отвезти его к фурии. На следующий день заказали машину с грузчиками, долго извинялись перед удивленными новыми владельцами, спустили, поставили, перезвонили нервной дочери, мол, ждите, везем. Фурия очень удивилась и спросила: Вы чего, правда что ли, везете? С ума сошли?! Да у меня тут и так негде повернуться! Да вы что, издеваетесь?!

Впервые в Свердловской области студенческие семьи переезжают в квартиры, заработанные в ходе летнего трудового семестра. Право на жилплощадь они получили за ударный труд в студенческих отрядах, реализующих приоритетный национальный проект Доступное и комфортное жилье.

И вот что странно: вроде, куда ни кинь взгляд всеобщая депрессия, упаднические настроения и жизнь в долг. Поэтому в следующий раз я напишу про веселых архитекторов, которые составляют такие проекты перепланировки квартир, что у заказчиков никогда больше не возникает поводов для грусти.

Среди объектов - два 100-квартирных дома в Екатеринбурге, возводимых по программе обеспечения молодежи жильем. Ордера на квартиры в одном из домов получили пять студенческих семей Уральского государственного политехнического университета (УГТУ-УПТ). Они попали в число других молодых супружеских пар, для которых на льготных условиях предназначена половина квартир в этих домах. В новые пенаты въедут супруги, которые являются бойцами стройотрядов и ожидают или имеют ребенка, - таково решение областного штаба стройотрядов, согласованное с руководством линейных ССО.

Известие о том, что заработать на крышу над головой можно в студенческом строительном отряде (ССО), разлетелось по уральским вузам зимой. Тогда свердловские власти предложили молодым супружеским парам: вы работаете на стройках и получаете за это деньги, которые можете использовать в качестве первого взноса для получения ипотечного кредита. Мы обещаем обеспечить демократичную ставку кредитования, чтобы она была посильной для семейного бюджета. А жилье застройщики будут продавать вам по себестоимости, без коммерческих накруток. Узнав про это, студенты выстроились в очередь на стройку. На целину собрались более тысячи бойцов. Совет ректоров вузов ради такого дела изменил сроки сдачи сессии: стройотрядовцы сдали зачеты и экзамены в мае и до сентября трудились на стройплощадках нескольких городов области.

Условия ипотечного кредитования студенческих семей оговорены в соглашении областного правительства и банкирами: первый взнос не должен быть более десяти процентов стоимости покупаемого супругами жилья. Меньше можно, но погашать долг перед банком студенты должны таким образом, чтобы это не было разорительно для молодой семьи.

- Студенческий проект решает сразу несколько задач, - пояснили Российской газете в департаменте по делам молодежи правительства Свердловской области. - Реализуем программу по доступному жилью и одновременно поднимаем рождаемость. Главное, что студентам по силам расплатиться за ипотеку: за летний сезон молодая семья зарабатывает от 60 до 80 тысяч рублей. Этого вполне хватает на первый взнос для получения ипотечного кредита. А за несколько лет работы в ССО семья имеет возможность полностью погасить банковский кредит.

Механизм подогрева рынка

Другое соглашение - с застройщиками - обязывает их продавать жилье студентам по себестоимости - 24 тысячи рублей за квадрат (стоимость коммерческого жилья в Екатеринбурге вдвое дороже). За это строительные компании имеют гарантированные заказы и получают деньги на возведение объектов. Для этого создан фонд, в который из областной казны переведено полтора миллиарда рублей. Жизнь застройщиков упростилась - теперь нет необходимости в поисках инвесторов: в роли заказчика выступает областное правительство. А у студентов нет недостатка в объектах, где можно заработать на квартиру для семьи. Навыки всегда пригодятся: объемы строительства растут ежегодно на 12-15 процентов, и когда область выйдет на уровень 1 миллиона 250 тысяч квадратных метров жилья в год, возникнут проблемы со строительными кадрами. Тут и помогут студенческие строительные отряды, в составе которых тысяча двести бойцов. Их силами в рамках национального проекта Доступное жилье - гражданам России в Екатеринбурге и других крупных городах Свердловской области предусмотрено возвести десять 100-квартирных домов. Половина квартир по себестоимости предназначена для молодых семей, в том числе студенческих, 40 процентов жилья отойдет бюджетникам, остальные квадратные метры будут проданы по коммерческим ценам.
В резком росте цен на квартиры виновата коррупция среди чиновников, и это официально подтвердили представители различных ветвей федеральной власти. Выполнение программы Доступное жилье сорвано, в том числе и благодаря 28 тысячам коррупционных преступлений, заявила Генпрокуратура.

В течение восьми месяцев 2006 года выявлены 9 тысяч случаев взяток, и это более трети из всех коррупционных преступлений, обнаруженных правоохранительными органами в России. К тому же чиновники пытаются заполучить жилье в свои руки и другими способами в частности, были выявлены случаи получения жилищных сертификатов одними и теми же людьми по несколько раз. А сколько еще мошеннических схем получения денег или квартир в рамках проекта Доступное жилье осталось пока нераскрытыми

Первый заместитель генерального прокурора РФ Александр Буксман заявил в интервью в Российской газете, что объем рынка коррупции в России сопоставим по доходам с федеральным бюджетом, его оценочная стоимость составляет более $240 млрд. Проще говоря, средний продажный чиновник может приобрести квартиру площадью 200 кв. м раз в год. Риелторы давно поговаривают, что столичные квартиры за наличные средства приобретают только представители властных структур и представители крупного бизнеса, связанного с продажей нефти-газа и других природных ресурсов.

Самая пиковая ситуация сложилась в столице именно потому, что все чиновники, естественно, не хотят покупать жилье в каком-то там провинциальном городе, а только в столице, что серьезно давит на рынок в сторону повышения.

Последствия коррупции для страны в целом сложно недооценить. Во-первых, коррупция на всех этапах строительства серьезно сдерживает объемы жилищного строительства, и тем самым подогревает дефицит жилья на рынке. И этот год, при запланированных 50,8 млн кв. м жилья, вряд ли станет переломным, потому что к ноябрю план удалось выполнить только наполовину. Во-вторых, столь нужные россиянам для решения жилищного вопроса квартиры покупают чиновники, и это далеко не первая их квартира. Глава коммитета Госдумы по промышленности Мартин Шаккум так сформулировал эту мысль: Ежегодно в Москве сдается до 5 млн кв. м, но реальных собственников жилья больше не становится. Получается, что жилье не достается тем, кто в этих квартирах собирается жить, и квартирная проблема с каждым годом только усугубляется. Гражданам остается только смотреть на безумный рост цен и гадать, когда у чиновников кончатся деньги.

Фактор недоступности

По мнению Росстроя, повлиять на ситуацию в городах-миллионниках можно, оказывая государственную поддержку крупным инвестиционным жилищным проектам. Оданко, тех, кто планирует возводить в год более 1 млн кв. м, не более четырех компаний по стране, сказал Сергей Круглик, глава Росстроя. В Московском регионе это, видимо, будет Большое Домодедово, которое будет возводиться на земле инвестора, а значит, в нем не должно идти речи о муниципальной доле, и возможно будут минимизированы коррупционные издержки. Инвесторы там обещают продавать жилье по $1000 за квадратный метр.

Беда России еще и в том, что очень много жилья находится в аварийном или ветхом фонде. При этом государство формально вроде заявило о помощи таким собственникам, и это бы могло действительно улучшить условия жизни многих граждан. Но чиновники не торопятся проводить в жизнь такие программы . Поэтому, по данным депутата РФ Александра Когана, в этом году к ноябрю совсем не были освоены средства в нескольких подпрограммах программы Жилище (скажем, 1 млрд руб.), планируемые на отселение из аварийного и ветхого жилья.

Третьим фактором давления на ценообразование стала сама программа Доступное жилье. Деньги, которые выделяет на этот проект государство, остаются неосвоенными, а помощь государства остается невостребованной. По данным проверки Генпрокуратуры, строительство доступных квадратных метров выполняется не в полном объеме, несмотря на выделенные в этом году 9 млрд руб. Когда государство не выполняет свои обязательства по строительству инфраструктуры и дорог, частный бизнес тоже не спешит строить жилье в неосвоенных районах. Растут лишь общие площади квартир до 200 квадратных метров, сказал Мартин Шаккум. И это неудивительно: зачем застройщикам строить небольшие квартиры, ведь еще неизвестно, смогут ли позволить себе купить квартиры представители среднего класса? В то же время можно четко ориентироваться на представителей чиновничества, которые точно раскупят все квартиры практически по любой цене.



Главная --> Публикации