Главная --> Публикации --> Фнс подбирается к владельцам квартир Покупатели требуют жилья Парламентский центр отправляют на выселки “вестер” потянуло в поволжье Недвижимость, живущая в сети

DIY означает Do it yourself (сделай сам). Израильская сеть Home Center, торгующая товарами для ремонта и обустройства дома, включает 43 магазина в Израиле, на Кипре и в странах Восточной Европы. Доля на израильском рынке DIY 20% (самая крупная сеть). В 2002 г. Home Center вошла в Fishman Group (работает на рынках недвижимости, розничной торговли, телекоммуникаций, средств массовой информации и др.), оборот которой около $2,5 млрд в год. В Саратове есть местные торговые центры Пентагон (6500 кв. м) и Форум (6000-7000 кв. м). Заявили о планах начать строительство ТЦ в этом году компании Metro и IKEA.

Израильский тандем из сети магазинов товаров для дома Home Center и девелоперской компании Fishman Group появится в Саратове. Fishman Group намерена построить в городе торговый центр площадью 53 000 кв. м, а Home Center открыть в нем магазин формата DIY. Эксперты и участники рынка называют проект своевременным, а рынок крупных торговых центров Саратова свободным.

Гендиректор российской дочки Fishman Group Хоум центр (DIY) Игорь Марьяш рассказал, что ТЦ будет строиться в центре Саратова на ул. Зарубина, а Хоум центр станет его якорным арендатором. По словам Марьяша, открытие магазина планируется в конце 2007 г. Магазин Хоум центр займет площадь 4000-6000 кв. м с ассортиментом в 35 000 наименований, скорее всего, акцент будет сделан не на строительные материалы, а на товары для дома, рассказал Марьяш. По его словам, рынок DIY в Саратове практически не развит, оборот рынка магазинов бытовых товаров в Среднем Поволжье равен $600 млн в год.

Fishman Group построит в Саратове торговый центр общей площадью 53 000 кв. м. Согласно сообщению Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР) банк намерен предоставить компании кредит в $53,8 млн. Представитель ЕБРР в России Ричард Уоллис подтвердил эту информацию, сказав, что документы уже направлены на рассмотрение в совет директоров банка и ожидается, что до конца года будет принято окончательное решение. В сообщении ЕБРР говорится, что в ТЦ будут находиться магазин товаров для дома (DIY), супермаркет и мультиплекс.

Руководитель телекоммуникационной компании Ренет-Ком (владеет ТЦ Пентагон) в Саратове Михаил Захаров знает о планах строительства ТЦ Fishman Group на территории бывшего маслозавода, не действующего с 90-х гг. На его взгляд, для строительства выбрано привлекательное место в центре города с хорошим трафиком. По его словам, строительство 1 кв. м в Саратове обходится в $600-70 Захаров соглашается с Марьяшем в том, что рынок торгцентров в Саратове не насыщен и пока саратовские потребители предпочитают делать покупки на рынке.

Аналитик Финама Игорь Ермаченков говорит, что рост российского рынка DIY в ближайшие годы сохранится на уровне около 20%. Рано или поздно в Саратов придут все основные игроки, для которых сейчас основным полем битвы является Поволжье, уверен Ермаченков. Например, Castorama начала с Самары, OBI c Нижнего Новгорода и Казани, Leroy Merlin также начнет с Самары, далее может последовать Нижний Новгород.

Новый стандарт АИЖК, позволяющий банкам выдавать кредиты на комнаты, начал действовать с 1 сентября 2006 года. Пока он функционирует в пилотном режиме в Алтайском крае, Москве и Московской области, скоро заработает в Санкт-Петербурге. Условия кредитования по программе АИЖК стандартны,- говорит директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева. По ее словам, введение кредитования на комнаты вызвано потребностями заемщиков. Комнаты покупают для формирования отдельных квартир из-за высокой стоимости жилья (на большее не хватает средств) в крупных городах и вследствие недостатка готового жилья в малых и средних городах,- пояснила она. Спрос на коммуналки вынужденный, его трудно назвать рыночным,- согласен руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко. По его оценке, стоимость комнаты в Москве не опускается ниже $50 тыс. и не превышает $100 тыс. Еще год назад за такую цену в столице можно было купить квартиру.

Директор филиала Самарский ТД Перекресток Владимир Рыжков говорит, что компании интересен Саратов и, в частности, будущий торговый центр как потенциальная площадка для аренды. По его словам, Перекресток уже рассматривал несколько площадок в Саратове. Если раньше сеть стремилась только в города-миллионники, то теперь рассматриваются и города с меньшим населением, как Саратов. Рыжков отмечает, что в городе стабильно растут два показателя уровень доходов населения и готовность к современному формату торговли.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) расширило свои стандарты, разрешив банкам-агентам выдавать ипотечные кредиты на комнаты. Кредиты на комнаты не новость на рынке недвижимости, но до этого банки предпочитали выдавать их при условии, что вся квартира переходит в собственность заемщика. Теперь комнату по ипотеке может купить любой желающий. АИЖК и его партнеры говорят, что спрос на такие кредиты высокий.

Работать по новому стандарту АИЖК уже начали Юниаструм банк и банк Возрождение. Мы планируем обсудить с АИЖК возможность снижения минимальной суммы кредита именно для кредитования на комнаты,- рассказывает начальник управления сопровождения сделок департамента ипотечного кредитования Юниаструм банка Екатерина Нагорнова.

Банкиры говорят, что ипотека на комнату не новость для рынка и практически у каждого банка есть такие предложения. Но чаще всего банки ставят условием кредита на комнату оформление в собственность заемщика всей квартиры. Программа кредитования на комнаты у нас действует давно, но только в регионах,- говорит замруководителя направления управления продуктами розничного бизнеса банка Уралсиб Альберт Фахрутдинов. Московская дирекция банка ограничила программу, ставя условием выкуп всей квартиры. Тогда и объемов кредитования банку было достаточно, и затраты на оценку комнат были велики по сравнению с их ценой,- утверждает Фахрутдинов. Но сейчас ситуация изменилась, и с нового года Уралсиб возобновит в столице кредитованиена комнаты.

Новое предложение позволит банку привлечь больше заемщиков,- уверена она.

Кредит может быть предоставлен на покупку отдельной комнаты в жилом доме или в квартире, на которую оформлено право собственности,- рассказывает руководитель группы управления розничных операций банка Возрождение Ирина Захарова. Комната должна иметь площадь не менее законодательной нормы (12 кв. м).

Ипотека стала любимым детищем российских банков. Кредиты начали выдавать уже почти все российские банки. Ставки по кредитам действительно сокращаются. Но до сих пор получить кредит на жилье без личного вклада выглядит почти невозможным делом.

Екатерина Нагорнова считает, что в городах, где много коммунальных квартир и мало новой застройки (Санкт-Петербург, Иваново, Красноярск), кредиты на комнаты будут востребованы. Поскольку комната является отдельным объектом, нотариально заверенный отказ соседей по квартире от преимущественного права покупки комнаты не требуется. Дополнительных рисков при ипотеке комнат не возникает,- добавила она. Есть различие между комнатой в обычной квартире, где места общего пользования находятся в долевой собственности владельцев комнат, и коммунальной квартирой, где общая площадь - муниципальная. В последних есть риск расселения, поэтому с такими квартирами мы не работаем,- уточняет Фахрутдинов. Помеха развитию ипотеки на покупку комнат- практика их продажи в случае дефолта по кредиту,- считает председатель правления Русского ипотечного банка Татьяна Вознесенская. Комната должна быть продана с торгов, но с соблюдением права первоочередной покупки соседями, отметила она.

По данным, приводимым аналитиками Альфа-Банка, только в первом полугодии 2006 года банки выдали в два раза больше ипотечных кредитов, чем за весь 2005 год. По темпам роста этот вид кредитования стал безусловным лидером в российском банковском секторе.

Нынешний год станет для банков годом ипотечных кредитов. И дело не в политическом заказе со стороны национальных проектов. Главной причиной ипотечного роста стало увеличение средних доходов россиян, которые, столкнувшись с небывалым ростом цен на недвижимость, решили покупать - а то завтра будет поздно.

Новые стратегии банков породили сразу несколько тенденций в секторе кредитования.

Понять банки можно - ипотечные кредиты являются для них наиболее выгодными в стратегическом плане. Во-первых, они берутся на долгий срок, и, следовательно, по ним долго выплачиваются проценты. Во-вторых, банки ничем не рискуют, выдавая их: обязательным условием покупки квартиры в кредит является оформление ее в залог банку и страхование сделки.

В нынешнем году изрядно прибавилось банков, решивших выдавать ипотечные кредиты. До недавнего времени этим занимались лишь наиболее крупные кредитные организации или банки, специально созданные для подобных проектов, такие как, например, Банк жилищного финансирования. Но, как отмечают аналитики Альфа-Банка, на рынке активизировались банки второго эшелона, а также ряд лидеров. Например, Уралсиб постепенно переключает свое внимание с автокредитов на ипотеку. Подтверждением этому является сокращение в его кредитном портфеле доли автокредитов с 47% в начале лета прошлого года до 29% к лету года нынешнего. Кроме того, в 2006 году банк начал выдавать кредиты не только на покупку жилья на вторичном рынке, но и в новостройках, чего раньше не практиковал.

Тенденция первая - расширяющая возможности

Увеличение количества банков, готовых выдать ипотечный кредит, безусловно, расширяет возможности населения этот кредит получить. Впрочем, это в основном касается тех, кто ищет квартиру на вторичном рынке жилья. Те же, кто хочет взять кредит на покупку новостройки, сталкиваются со сложностью иного рода. Получить кредит и купить на него понравившуюся новостройку можно далеко не всегда. Дело в том, что большинство банков выдают не абстрактные кредиты на строящееся жилье, а только на отдельные проекты. Застройщики же, в свою очередь, работают по каждому проекту с двумя-тремя банками, условия ни в одном из которых могут не подходить клиенту.

В сегменте ипотечных кредитов произошла некоторая перестановка сил. Доля лидера - Сбербанка - снизилась с 80% до 60%. И это при том что его ипотечный портфель вырос с $2,5 млрд до $3,7 млрд. Однако активность конкурентов была еще выше. Впрочем, Сбербанк по-прежнему имеет колоссальный гандикап - ближайший его преследователь, ВТБ, несмотря на увеличение в первом квартале своей доли на 181%, имеет долю рынка всего в 5%. Кроме того, падение доли не осталось незамеченным в самом Сбербанке - не случайно он объявил, что по-прежнему будет сосредоточен именно на развитии ипотечных кредитов.

Еще одной тенденцией нынешнего года стало снижение банками первоначального взноса, который заемщик должен иметь, чтобы купить квартиру. Например, в Банке Москвы существует ипотечное предложение, где он вообще не требуется. На первый взгляд снижение первоначального взноса является следствием обострившейся конкуренции между банками в их борьбе за клиента. Однако, как показывает практика, снижение первоначального взноса в ипотечной программе скорее рекламный ход. Никаких реальных выгод он клиенту не несет. Потому что банки, выдавая кредит, ориентируются вовсе не на количество собственных денег у заемщика. Главным критерием является доход будущего должника. Именно исходя из заработков клиента банки рассчитывают сумму возможного кредита. А оставшиеся сверх выданного кредита деньги клиенту придется все равно находить самому. Потому что, как показывает практика, вряд ли обычный московский работник сможет выбить у банка более $100 тысяч, что для покупки квартиры в столице явно недостаточно.

Тенденция вторая - мифическая

Тенденция третья - реальная

Единственное улучшение для клиента заключается в том, что ему не приходится доказывать, что собственные деньги у него есть. Однако и прежде банки не требовали такого подтверждения, веря клиенту на слово.

К чему ведет снижение ставки по ипотечному кредиту?

Единственная тенденция, которая имеет явный позитивный характер непосредственно для заемщика: постепенное снижение процентной ставки по кредитам. Уже сейчас она в среднем составляет примерно 10-12% в иностранной валюте и 12-14% в рублях. А через два-три года ставки могут снизиться и до 7-8%. По крайней мере, об этом заявляют власти. Депутаты говорят о необходимости такого понижения, ссылаясь на то, что только такие ставки сделают ипотеку по-настоящему доступной. Однако маловероятно, что банки можно в приказном порядке обязать не завышать ставки. Пока спрос на жилье будет находиться на нынешнем уровне, объективных причин для их быстрого снижения нет. Тем не менее это снижение все равно происходит. Каждый год ставки снижаются примерно на 2% без всякого депутатского вмешательства. Именно в этом проявляется конкуренция между кредитными продуктами банков. В этом смысле наш рынок движется в том же направлении, в котором двигались все развитые рынки.

Снижение ставки в первую очередь приводит к увеличению расчетной суммы кредита - таким образом, у заемщика увеличивается покупательская способность. И значительный рост объема выданных банками ипотечных кредитов после снижения ими ставок вряд ли последует.

Дмитрий Галкин, директор центра ипотечного кредитования Бинбанка:

Максим Греков, начальник управления ипотечного кредитования НОМОС-банка:

На мой взгляд, намного важнее для клиентов такие критерии, как размер минимальной величины первоначального взноса заемщиком, сопутствующих расходов и скорость работы банка. Бинбанк, к примеру, принимает решение о выдаче ипотечного кредита в течение суток. Это существенное преимущество помогает компенсировать не самые низкие ипотечные ставки относительно всего рынка.

Они предлагают не только на время притормозить вступление в силу статьи Жилищного кодекса РФ, которой предусмотрен новый порядок, но и вообще позволить каждому из субъектов Федерации, в том числе и Москве, самим решать, когда вводить его.

На наш взгляд, снижение процентной ставки по ипотечным кредитам теоретически должно привести к доступности ипотечного кредитования более широким слоям населения. Необходимо отметить, что снижение ставки- один из факторов, влияющих на доступность ипотеки. Однако чтобы теория стала практикой, одновременно должны выполняться еще два основных условия: рост доходов населения и увеличение темпов строительства. Снижение только процентной ставки решит проблему доступности ипотечного кредитования частично.
Столичные депутаты обратились в Госдуму с законодательной инициативой: дать Москве отсрочку в выборе способа управления в многоквартирных домах.

Подобные примеры, увы, уже появились и прямо под боком у Москвы. Например, в подмосковной Балашихе образовали не одно ТСЖ. Но цену им собственники, обратившиеся в РГ, поняли, когда на квартиру общей площадью 37 метров в месяц получили счет к оплате на сумму свыше 100 долларов. За эксплуатацию двушки в том же ТСЖ новые управленцы потребовали заплатить вдвое дороже. Жители, увы, далеко не все были готовы отдать за услуги ЖКХ в 3-4 раза дороже, чем было установлено главой местной администрации.

Как стало известно РГ, Юрий Лужков назвал это предложение жизненно необходимым для столицы. Я не понимаю, откуда эта гонка за управляющей компанией и кому она нужна, - подчеркнул мэр. - Мы уже здорово наелись обманутыми дольщиками, а что будет, если управляющие компании обманут жителей многоквартирных домов? - спросил он и сам же ответил: - Мы можем получить несколько тысяч детей лейтенанта Шмидта, которые охмурят руководителей ТСЖ и выманят у них деньги. Тогда возмущение в народе будет посильнее, чем у обманутых дольщиков.

Для обсуждения Кто виноват? и Что делать? с реформой в жилищно-коммунальной сфере, депутаты пригласили экспертов на заседание комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике. Владислав Иванов, зам. начальника Управления координации деятельности ТСЖ и паспортизации жилищного фонда департамента рассказал:

Вот почему процесс выбора управляющих компаний для многоквартирных домов, как считает Лужков, должен вестись без жестких сроков в городе, где на 80 процентов жителей, являющихся собственниками жилья, приходится менее тысячи частных управляющих компаний. Неудивительно, что жители 24 тысяч жилых домов из 39 тысяч существующих до сих пор не выбрали способ управления. И вряд ли успеют до конца этого года. Так считает Ирина Шрамко, руководитель Центра реформирования ЖКХ.

Но, как выяснилось, выпустили таких методичек всего 20 тысяч экземпляров. Весь тираж разошелся влет. Ни одной не осталось, - сообщил комиссии Иванов. Узнав про дефицит таких букварей, спикер Мосгордумы Владимир Платонов заметил: Надо было тогда написать на каждой: прочитал - передай другому.

Мы завалены потоком жалоб от жителей на то, что они не знают, как даже провести собрание по выбору управляющей компании. К тому же, недоумевают в департаменте, сразу после выхода Жилищного кодекса была выпущена методичка, где четко все прописано, как и кто должен проводить собрание.

Дело в том, что ни в методичке, ни в Жилищном кодексе не написано, сколько собственники должны платить по этой важнейшей статье расходов и кому. А самодеятельность в таком важном вопросе неуместна, - нервничал председатель комиссии по городскому хозяйству Мосгордумы Степан Орлов. Сложность заключается в том, что по Жилищному кодексу создавать специальный фонд, где будут аккумулированы средства собственников для этой цели, столичные власти не имеют права. Зато имеют полное право помогать с ремонтом с помощью городских целевых программ. Из этой формулы некоторые участники коммунального заседания заключили, что москвичам, живущим в старых домах, с будущего года придется откладывать деньги на капремонт крыши, стояков и прочих слабых звеньев в цепи общих мест. Один только лифт в миллион рублей обойдется.

В центре содействия реформе ЖКХ считают, что сам Жилищный кодекс РФ с комментариями - лучший путеводитель для собственника: там все доступно объясняется, и продается он везде. Депутаты же пришли к неутешительному выводу: неумение провести собрание - лишь видимая часть проблемы, а подводная часть айсберга, способная потопить жилой фонд, - неясность кто будет в дальнейшем капитально ремонтировать его.

Снимать жилые дома с городского довольствия никто в ближайшее время пока не собирается, - успокоил депутатов и Михаил Рыбальченко, зам. руководителя департамента жилищно-коммунального хозяйства.

Но, по словам Степана Орлова, председателя комиссии по городскому хозяйству Мосгордумы, москвичи пока могут не бояться капремонта: депутаты Мосгордумы еще только планируют разработать свой законопроект о стандартах эксплуатации жилищного фонда, где детально распишут, за что собственник несет ответственность и по какой системе он будет вкладываться в поддержание дома. То есть платить, конечно же, придется, но утешает лишь то, что еще не завтра.

Справка РГ:

И в самом деле, до 2008 года в бюджете Москвы заложены деньги на целевую программу по капитальному ремонту. В частности, на 2006 год - около 2 миллионов. А вот смогут ли москвичи приучить себя к мысли, что с 2009 года им все-таки придется откладывать деньги на замену стояков и крыш? Время отсрочки, о которой просят сегодня московские законодатели, как раз истечет к этому моменту. Поэтому власти города страхуются: В переходный период отчисление средств на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме намечено осуществлять за счет средств городского бюджета, без привлечения средств собственников жилищного фонда, причем независимо от форм собственности, будь то ТСЖ, ЖСК или ЖК, - заверила РГ начальник Управления по капитальному ремонту жилищного фонда Алла Сорокина. Так что пока о крыше дома своего москвичам можно не беспокоиться. Кстати, на вопросы, связанные с выборами управляющих компаний, ответят квалифицированные специалисты по телефону: 961-33-28.

четырехподъездной пятиэтажки - 31 млн. руб.;

Средняя стоимость комплексного капитального ремонта без отселения жителей :

девятиэтажного дома (на шесть подъездов) - 70 млн. руб.;

девятиэтажного дома (на четыре подъезда) - 56 млн. руб.;

В капитальном ремонте, реконструкции или реновации нуждаются 5 процентов от обследованного жилищного фонда.

четырнадцатиэтажного одноподъездного дома - 38 млн. рублей.



Главная --> Публикации