Главная --> Публикации --> Сеульский вариант “русские отели” построят в ростове бизнес-центр класса в Как, какой и где выбрать коттедж Три главные ошибки хозяина сдаваемой квартиры Госсовет еще надеется сделать жилье доступным

Напомним: в соответствии с Жилищным кодексом РФ владельцы помещений в многоквартирных домах наделены правом самим - на общем собрании - решать, кто будет управлять их домом: ТСЖ, управляющая организация или собственники жилья непосредственно. Какие подарки принесли поправки в закон определившимся и неопределившимся квартировладельцам и что их ждет в новом году? Разбираемся вместе с юрисконсультом Института экономики города Дмитрием Гордеевым.

В последний день старого года введены в действие поправки*, уточняющие порядок выборов собственниками квартир формы управления домом и конкурсов, которые должны будут провести муниципалитеты, если собственники так с выбором и не определятся.

Ситуация 1
В вашем доме собственники квартир никаких собраний не проводили и никого выбирать не собираются

Цифры
Около 60% собственников помещений, по уточняющимся данным, определились со способом управления домом в столице к концу 2006 года. По некоторым округам цифры гораздо ниже. Скажем, согласно официальным данным по Центральному округу определившиеся там составляли всего 43%.
(По данным фонда Институт экономики города.)

До этого момента все будет оставаться как есть сейчас - дом будет обслуживать ваш нынешний ДЕЗ.

С 1 января этого года муниципальные власти столицы должны начать конкурс по отбору управляющих организаций для таких неопределившихся домов. Крайний срок проведения конкурсов определен новыми поправками - до 1 мая 2008 г. (ст. 2 Закона от 29.12.2006). После проведения конкурса ваш дом окажется под крылышком той организации, которую и выберет за вас муниципалитет.

Ситуация 2
Местные власти выбрали вам управляющую организацию. Однако она не понравилась, и вы хотите другую

Важно!
Несмотря ни на что, за собственниками квартир остается право передумать и самим определиться со способом управления своим домом. В соответствии с дополненной ч.3 ст. 161 Жилищного кодекса они это могут сделать в любое время - основанием для перемен будет решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. (Что будет в этом случае с выбранной местной администрацией управляющей организацией, см. ситуацию 2.)

Вы вправе все-таки провести общее собрание собственников квартир и переиграть ситуацию.

Предположим, после муниципального конкурса, например, с 15 марта этого года за ваш дом стала отвечать выбранная не вами управляющая организация. А вам она не понравилась. Скажем, расценки на ее услуги слишком высоки или перечень работ, указанный в договоре, как вы со временем поняли, вас не устраивает.

В нашем примере управляющая организация доработает до 15 марта 2008 года. И только тогда созданное собственниками ТСЖ или нанятая ими новая управляющая организация смогут приступить к своим обязанностям.

Важный момент: созвать собрание вы можете в любой удобный вам момент. А вот перейти под крыло другой управляющей организации или сменить способ управления домом тут же не получится. Выбранный на муниципальном конкурсе управляющий должен отработать до конца очередного года с момента заключения договора (ч. 81 обновленной ст. 162 ЖК).

Ситуация 3
Новая управляющая организация - выбранная вами или назначенная по итогам конкурса - работает из рук вон плохо

Важно!
Определившиеся собственники также имеют право передумать и сменить способ управления домом. Скажем, ликвидировать ТСЖ и нанять управляющую организацию напрямую или перейти на непосредственное управление.

Существенный момент: речь здесь должна идти именно о нарушении условий договора. Если вы недовольны самим договором (скажем, заложенными там расценками на услуги УО) - см. ситуацию 2.

Если управляющая организация не выполняет обязательства, оговоренные в договоре, то согласно новым поправкам договор управления может быть расторгнут собственниками квартир по решению их общего собрания (ч. 82 ст. 162 ЖК) - ждать, пока УО доработает год, в такой ситуации не надо.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ)
Собственники помещений в доме создают эту организацию, избирают правление и через него распоряжаются своими деньгами. Нужно зарегистрировать ТСЖ как юридическое лицо, оформить документацию в Пенсионном фонде и Фонде социального страхования, Фонде медицинского страхования, открыть счета в банке и пр. Потом по желанию можно привлечь управляющую организацию, которая будет заключать договоры с обслуживающими и коммунальными организациями и контролировать их выполнение. В противном случае все придется делать самим.

В чем разница между управленцами

Управляющая организация (УО)
Собственники могут решить привлечь по договору частную или муниципальную управляющую организацию. Частных управляющих пока немного, в основном они муниципальные - ДЕЗы.

ТСЖ может принять решение о создании резервного фонда на случай аварий и прочих бедствий. Распоряжаться взносами будут правление и председатель. Размер платы на капитальный ремонт и обслуживание дома устанавливают органы управления ТСЖ, а не мэрия.

Условия договора предлагают претенденты на управление, а собственники должны их внимательно изучить и, если с ними согласны, проголосовать на собрании. Выбирать управляющего, не понимая, что он будет делать и за какие деньги, неосмотрительно. Лучше не торопиться, а показать проект договора юристам, проконсультироваться в обществе по защите прав потребителей, обсудить с опытными и продвинутыми соседями. Тарифы на коммунальные услуги, как и прежде, будут устанавливать органы власти. А вот размер платы за содержание общего имущества (подвалы, крыши, стены, балконы, внутриподъездное оборудование) будет устанавливать общее собрание собственников.

Управляющая организация по договору управления будет отвечать перед собственниками за все работы и услуги по обслуживанию дома и за все коммунальные услуги.

По большому счету ответ на этот вопрос давно сформулирован в активно реализуемой на практике градостроительной политике города. Российская столица должна быть и по многим параметрам уже является современным комфортным пространством для проживания жителей, городом для живущих в нем людей, а не для создавших его архитекторов. Все остальное в конечном счете лишь детали.

Непосредственное управление
Можно командовать домом самим. Но непосредственное управление целесообразно в небольших домах, например, до 20 квартир. При этом ни ТСЖ, ни управляющей организации не будет. Собственники сами должны будут заключать договоры со всеми организациями, обслуживающими общее имущество (внутридомовые сети, крышу, стены и т. д.) и предоставляющими коммунальные услуги.
Для того чтобы увидеть и почувствовать будущий архитектурный облик российской столицы совсем не обязательно изобретать машину времени или моделировать ситуацию на сверхмощном компьютере. Достаточно хоть раз побывать на общественном градостроительном совете при мэре Москвы, где обсуждается что, где и как строить в Москве в ближайшие годы.

В отличие от лица человека лицо города может с годами не только стариться, но и молодеть. Секрет молодости российской столицы в приоритетном внимании к новым архитектурным концепциям, адаптированным к уже существующей городской среде. При этом в отличие от многих других мировых столиц при определении судьбы того или иного нового строения в Москве главной была и остается архитектурная концепция, а не инвестиционная привлекательность объектов.

Разработкой и уточнением этих, прямо скажем немаловажных деталей, и занимается общественный градостроительный совет при мэре Москвы, определяющий по существу будущий облик российской столицы.

Характерный пример - рассмотрение на очередном градостроительном совете в декабре проекта строительства на Никитском бульваре офисно-гостиничного комплекса. Представленный проект был хорош всем, кроме размеров. Несмотря на полезность и нужность городу, принимающему все большее количество гостей, проект был отвергнут. Причем отвергнут по прямому указанию московского мэра Юрия Лужкова, назвавшего нагромождение в центре города крупных объектов архитектурной вакханалией. Соблюдение пропорций, соответствующих историческому облику московских районов, - приоритет городского строительства в центре. Не менее важно и другое - умелое приспособление любой архитектурной мысли и решения к нуждам городского развития на длительную перспективу. Именно этим и занимаются сегодня тысячи специалистов Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы в практике своей ежедневной работы. Любое архитектурное решение здесь многократно просчитывается в контексте общей градостроительной политики применительно к конкретному району города. Делается это с учетом не только архитектурной составляющей, но и плотности застройки и функционального назначения конкретного объекта.

Некоторые критики обвиняют при этом московских архитекторов в искажении исторически сложившегося городского ландшафта. Другие же, напротив, склонны видеть в общественном совете душителей архитектурного прогресса - своего рода консервативное лобби, противостоящее общемировым тенденциям развития архитектуры. На самом деле главная цель городских властей - совместить в городе новое и старое таким образом, чтобы он стал не только красивым, но и комфортным для жителей самых разных возрастов и эстетических предпочтений, каждому из которых предоставляется возможность найти здесь близкие себе по духу архитектурные строения и любимые уголки своей Москвы. Любые непродуманные решения здесь не проходят. Всякое строительство, способное хоть как-то нарушить сложившуюся в городе архитектурную среду в районах сложившейся застройки обречено на неудачу.

Только на последнем градостроительном совете, помимо упомянутого отвергнутого проекта строительства на Никитском бульваре, три других предложения, предлагавшие строительство с правильными целями и на правильных местах, на градостроительном совете прошли, пусть и с оговорками. Все три проекта продуманы авторами досконально на предмет соответствия основной градостроительной концепции, а также транспортной составляющей. Случайное ли это совпадение или заранее продуманное решение, чтобы не вызвать очередного повода для зависти болельщиков, но проекты строительства стадионов извечных противников ЦСКА и Спартака обсуждались на совете в один день. Оба проекта были утверждены после многочасового комплексного обсуждения с участием экологов, транспортников и других специалистов. Теперь на месте, где сегодня находится стадион клуба ЦСКА с небольшим количеством трибун, появится ультрасовременное сооружение, рассчитанное на тридцать тысяч зрителей. Для проезда сюда автотранспорта на Ленинградском проспекте будет построена специальная автомобильная развязка. На расстоянии примерно 500 метров от входа на стадион располагается один из входов станции метро Полежаевская. Стадион будет находиться в кольце природной зоны Березовая роща, но не выйдет за пределы пятна застройки. Не все прошло гладко при обсуждении и этого проекта. Критику московского мэра Юрия Лужкова вызвала не только попытка создателей проекта увязать строительство стадиона с некой коммерческой составляющей в виде двух жилых домов и торгового центра, но и само архитектурное решение объекта, над которым еще предстоит немало поработать. Но в целом многомиллионную армию болельщиков клуба огорчать не стали - новому стадиону быть.

Многоцветное архитектурное полотно столицы находится сегодня в постоянном развитии. Практически ежемесячно на это полотно наносятся все новые штрихи и краски.

Третий из утвержденных проектов - о перепрофилировании промышленных зон заводов НПО Гелиймаш и АМТК Союз. Здесь теперь начнется совсем другая жизнь. Совет поддержал превращение территории в большую зеленую зону со скверами и даже возведение здесь зданий с озелененными кровлями и зимними садами. Реконструкция территории предполагает также возведение многофункционального комплекса с офисными помещениями и объектами инфраструктуры, спортивно-выставочного и торгового залов. За предложенным проектом чувствовался не только профессионально проработанный замысел архитекторов, но и комплексный подход. Так и должно быть - ведь градостроительная политика столицы базируется не на точечном строительстве, а на продуманной концепции развития города на историческую перспективу. При проектировании каждого объекта необходим учет целого комплекса вопросов. Именно по этим законам обустраивают Москву сегодня ее архитекторы, реконструкторы и строители. А значит, такой же красивой и удобной для проживания будет она в будущем.

Если считать этот день радостным для болельщиков армейцев, то что. же говорить о радости болельщиков Спартака, выстрадавших новый стадион ожиданиями многих поколений болельщиков. Теперь местом прописки нового современного футбольного комплекса станет тушинское поле. Строительство будет включать и открытую футбольную арену с козырьком над зрительным залом, а также малую трибуну для проведения концертов и общественных мероприятий. Авторами проекта продуманы все аспекты, связанные с новым строительством, его сочетаемость с окружающим архитектурным ландшафтом. Что касается автотранспорта, то работы по строительству третьего уровня автотрассы у станции метро Сокол, запланированные в рамках реконструкции большой Ленинградки, позволят частично разгрузить Волоколамское шоссе и обеспечить подъезд любителей футбола к стадиону на личном автотранспорте. Болельщиков-пешеходов помимо Тушинской смогут принять и новые станции метро Строгино и Митино.

Девелоперская компания ЗАО Промсвязьнедвижимость образована в 2000 г. Специализируется на реализации инвестиционных проектов на рынке коммерческой, загородной, жилой и гостиничной недвижимости, а также на управлении объектами недвижимости. В управлении компании находится более 550 000 кв. м коммерческих площадей в Москве, Московской области, Петербурге, Ростове-на-Дону, Липецке и других городах. Годовой оборот компании составляет около $80 млн.

В петербургские пригороды пошли московские деньги. К концу года совладельцы Промсвязьбанка Алексей и Дмитрий Ананьевы собираются открыть гостиничный комплекс в Репине. Братьям удалось застолбить одно из наиболее посещаемых курортных направлений, полагают эксперты.

Кто является владельцем недвижимости санатория, в компании не раскрывают. Однако, по словам источника, знакомого с проектом, санаторий принадлежит лично братьям Ананьевым акционерам Промсвязьбанка и компании Промсвязьнедвижимость.

К концу года в Репине откроется первая очередь гостиничного комплекса Orange Club hotel Repino, его строительство на месте бывшего санатория Репино сейчас ведет компания Промсвязьнедвижимость, рассказала Ведомостям пресс-секретарь компании Ольга Кулагина. Сейчас на территории санатория, площадь которой составляет около 18 га, расположены два корпуса. Реконструкция одного из них началась в 2005 г., до конца года там откроется отель на 118 номеров, уточняет Павел Кушнарев, директор по развитию компании Orange Ring Отель Менеджмент, в управление которой будет передана гостиница. Кроме гостиницы на территории санатория предполагается построить открытый бассейн, объекты спортивной и медицинской инфраструктуры. Рассматривается также вопрос о строительстве коттеджного поселка, однако окончательного решения по этой части проекта не принято. Полное окончание проекта, стоимость которого составляет $62 млн, запланировано на конец 2009 г.

Гендиректор компании White Days Investments (компания ведет неподалеку строительство коттеджного поселка) Андрей Микешин говорит, что гостиница в Репине может быть вполне популярна среди жителей Петербурга. Летом это довольно оживленное направление. Включение в комплекс профилактико-оздоровительных функций потребует серьезных усилий например, нужен очень специальный персонал. К тому же это даст дополнительную загрузку комплекса в зимний период, что, несомненно, улучшит экономику проекта, говорит Микешин.

Свободной земли и недвижимости в Репине почти не осталось, говорит директор строительства загородного поселка Золотая миля Сергей Свешков. Вероятно, для реализации своего проекта Промсвязьнедвижимость или ее акционеры приобрели проект вместе с реализующим его девелопером, рассуждает Свешков. Он отмечает, что пригороды к северо-западу от города одно из наиболее интересных загородных направлений для девелоперов. В Репине довольно людно, поэтому наиболее престижная часть побережья Финского залива начинается чуть дальше, примерно за Комаровом, говорит Свешков. С другой стороны, это удачное место для отеля и развлекательной зоны.

По словам начальника аналитического управления УК Арсагера Артема Абалова, в последнее время многие состоятельные люди, получив деньги по своим основным активам, направляют их в девелоперский бизнес. В Москве это ярче выражено, но и у нас набирает обороты, говорит он, напоминая о планах входящей в Банкирский дом Санкт-Петербург компании Балтрос по строительству 1,4 млн кв. м жилья в рамках проекта Славянка. В связи с ростом цен на недвижимость вложения в городское и загородное строительство становятся популярным способом личных инвестиций, говорит Абалов.
Проект стоимостью $130 млн, который намерена реализовать в Нижнем самарская группа Время, под угрозой срыва. Нижегородский суд удовлетворил иск жителей Ленинского района к мэрии и отменил распоряжение горадминистрации о выделении подразделению группы ЗАО Диалог участка под строительство торгово-развлекательного комплекса Парк Хаус в парке Дубки. Суд счел, что проект нанесет вред экологии района.

Это не первый проект компании в Петербурге. По словам Кулагиной, проектом компании является бизнес-центр River House, начавший работать в конце 2004 г. и принадлежащий компании Гелиос-таун, входящей в группу компаний Промсвязьнедвижимость.

Презентация проекта строительства ТРК Парк Хаус в Нижнем Новгороде состоялась в январе 2006 г. ГК Время намеревалась инвестировать порядка $130 млн в проект реконструкции парка Дубки, из которых $30 млн собиралась вложить в развитие парковой зоны и около $100 млн в строительство ТРК площадью около 70 000 кв. м. Центр должен был расположиться на участке площадью 5 га, вместить многозальный кинотеатр, рестораны, кафе, фуд-корт, развлекательно-спортивный блок с боулингом, бильярдом, детскими аттракционами и игровыми залами, а также фитнес-центром, пунктами бытового обслуживания и отделениями банков.

ГК Время (Самара) создана в 2000 г., создает общероссийскую сеть торгово-развлекательных комплексов под маркой Парк Хаус в региональных центрах России с населением более 1 млн человек. Уже действуют комплексы в Самаре, Волгограде, Екатеринбурге и Тольятти. В 2007 г. Парк Хаус будет открыт в Казани, проектные работы ведутся в Уфе и Ростове-на-Дону. По данным СПАРК-Интерфакс, выручка от продажи в 2005 г. 68,573 млн руб., чистый убыток ГК Время в 2005 г. составил 21,381 млн руб. Площадь парка Дубки 12 га.

Как рассказал Ведомостям директор нижегородского экологического центра Дронт (представлял в суде интересы истцов) Асхат Каюмов, 27 июня 2006 г. в суд обратились жители Ленинского района с требованием запретить вырубку уникальных реликтовых дубов в парке Дубки. Кроме того, рассказал Каюмов, у проекта не было положительного заключения государственной экологической экспертизы территориального управления Росприроднадзора по Нижегородской области при выделении земельного участка. По словам Каюмова, строительство ТРК в единственном зеленом уголке района может нанести экологический вред району.

2 ноября нижегородский райсуд отменил распоряжение нижегородской мэрии о выделении дочерней структуре ГК Время ЗАО Диалог участка под строительство комплекса на территории парка Дубки в Ленинском районе Нижнего, сообщила специалист по связям с общественностью нижегородского райсуда Наталья Голышева.

Директор департамента стратегического планирования ГК Время Дмитрий Баранов отказался комментировать возможность подачи апелляции на решение нижегородского райсуда. По его словам, пока компанией не принято конкретного решения по ситуации с нижегородским Парк Хаусом и проектирование концепции ТРК продолжается.

Руководитель секретариата мэрии Нижнего Новгорода Евгений Семенов со ссылкой на главу правового департамента Аллу Шумило сообщил, что горадминистрация в ближайшее время намерена обжаловать решение нижегородского районного суда и готова при необходимости пройти все инстанции до конца.

Но гендиректор компании Нижегородский дом и К Андрей Баранов, наоборот, считает появление инвестора для парка благом. Сейчас это заброшенный парк, до которого нет никому дела. Парк необходимо отдать в частные руки, а все зеленые насаждения можно компенсировать у мэрии достаточно рычагов, чтобы обязать инвестора сделать все, что угодно, уверяет Баранов.

А руководитель нижегородского представительства консалтинговой компании SMT Developments Павел Керпелев не удивился решению суда. По его словам, участок является проблемным для освоения: это один из основных парков в заречной части города. Самарская компания еще может найти компромисс с обладминистрацией по освоению этого участка, но, скорее всего, ГК Время придется искать другую площадку под застройку, полагает Керпелев. А гендиректор ТД Народный Василий Пушкин считает, что такие крупные объекты обязательно должны строиться за городом.



Главная --> Публикации