Главная --> Публикации --> Подготовку участков под застройку предлагают отдать коммерсантам В москве началась ревизия строительных проектов и участков Москвичи отдохнут за 6 млрд долларов Петербург продается фондам В россии будут развивать малоэтажное строительство

Новая магистраль пройдет с востока в направлении севера от шоссе Энтузиастов до Щелковского шоссе. Некоторые участки будущего кольца уже существуют это Минская улица, Ломоносовский и Нахимовский проспекты.

О том, что Москва близка к транспортному коллапсу и по столичным дорогам можно нормально передвигаться лишь в ночное время, не говорит только ленивый. Казалось бы, чего проще строить больше дорог, развязок, объездных маршрутов и таким образом разгрузить имеющиеся автомагистрали. Однако реализация этих простых истин тормозится отсутствием, как ни парадоксально, необходимого количества денег и увлеченностью московских властей другим бизнесом строительством жилья. Новые дома в столице, вырастающие как грибы на пересечении улиц и вдоль магистралей, фактически отрезали спальные районы столицы от центра города. Начавшееся строительство четвертого транспортного кольца, в первую очередь, должно наладить передвижение по периферии мегаполиса без пробок.

Общая протяженность трассы составит 74 км почти в 2 раза больше ТТК /40 км/ и почти в 5 раз длиннее Садового кольца /15 км/. Согласно проекту, новая трасса будет иметь по четыре полосы движения в каждую сторону с пропускной способностью в часы пик около 5,5 тыс автомобилей. Трасса будет бессветофорной. Полностью открыть по ней движение планируется в 2013 г.

Отметим, что четвертое кольцо будут представлять собой чередование эстакад и тоннелей, практически не проходя по земле /которая, как сказано выше, занята строениями/. На северо восток автобан пойдет вдоль Курской железной дороги, достигнет третьего транспортного кольца /ТТК/ и далее будет простираться параллельно малому кольцу Московской железной дороги. После пересечения с шоссе Энтузиастов дорога пройдет вдоль Лосиного острова к Ярославскому шоссе и затем пересечет Алтуфьевское, Дмитровское, Ленинградское и Волоколамское шоссе. И, наконец, по улице Народного Ополчения оно выйдет к Минской улице и перейдет в Ломоносовский и Нахимовский проспекты. Под музеем-заповедником Коломенское трасса уйдет в 4-х километровый тоннель, выход из которого построят уже на другом берегу Москвы-реки. После тоннеля кольцо пройдет через Печатники и замкнется у Волгоградского проспекта.

Совершенно очевидно, четвертое кольцо будет самым дорогим транспортным проектом, причем не только из-за своей огромной протяженности по сравнению с остальными кольцами. Строительство тоннелей, в частности, под Москвой-рекой, потребует значительных финансовых затрат. Пока рано говорить о том, в какую копеечку встанет строительство нового автобана. Если учесть, что тоннели будут строить закрытым способом, то, стоить отметить, что на возведение 2,5 километрового Лефортовского тоннеля уйдет более полумиллиарда долларов.

С инициативой о строительстве четвертого транспортного кольца мэр Москвы Юрий Лужков выступил еще в конце 2001 г, когда сооружение ТТК уже находилось на завершающей стадии. Сначала столичные градоначальники планировали приступить к реализации нового транспортного мега-проекта в 2004 г. Однако, как заявил тогда первый заместитель мэра города Петр Аксенов, сроки начала строительства были перенесены из-за дефицита финансовых ресурсов. И только в прошлом году проект вошел в активную стадию после того, как финансирование работ на подготовку документации было увеличено в шесть раз с 0,5 до 3 млрд руб.

Однако, похоже, столичные власти нашли способ, как окупить многомиллиардные затраты на возведение четвертого кольца, а также получить необходимые средства для последующего строительства транспортных магистралей Москвы.

Между тем, понимая важность и необходимость скорейшего ввода в эксплуатацию четвертого кольца, уже сейчас очевидно, что эта магистраль все равно не решит проблем с пробками. Москва с дорожным строительством отстала от развитых городов на 20 лет. И в настоящее время столице не хватает 350 км автодорог. По сути, мегаполису нужно не одно новое кольцо, а еще как минимум четыре таких же.

В то же время, нет единого мнения относительно того, как четвертое кольцо повлияет на цены жилья, расположенного вблизи новой магистрали.

Так, недавно, Ю.Лужков заявил, что высотки в историческом центре города строить не будут, и все они появятся как раз в районе четвертого кольца. Этот проект называется Новое кольцо Москвы и предполагает строительство около 60 высоток. Преимущество приближенности транспортной системы также отразится на сегменте торговой и офисной недвижимости, а также складских помещений. Логично, что спросом будут пользоваться районы одновременной ближайшей доступности метро и нового транспортного кольца.

В тоже время можно сказать, что современный житель Москвы должен понимать, что экологическая обстановка в таком крупном городе не может быть благополучной просто по определению. Сегодня для большинства москвичей более актуальным является вопрос об улучшении транспортного сообщения и передвижения по городу.

Некоторые покупатели недвижимости в престижных районах при консультации с риэлтерами уже сейчас задаются вопросом о траектории прохождении четвертого кольца, чтобы через несколько лет не оказаться в тисках закольцованных магистралей. Почти круглосуточное оживленное движение приведет к ухудшению экологии в районах пролегания нового автобана.

И, наконец, за счет строительства новой магистрали частично хотят решить и проблему дефицита машиномест. По словам префекта ВАО Николая Евтихиева, уже рассматривается возможность строительства нескольких многоэтажных гаражей на участке между шоссе Энтузиастов и Щербаковской улицей над трассой четвертого кольца. Четвертое кольцо прячется в наземный закрытый туннель, и над ним строится пять этажей гаражей. Мы одновременно решим три проблемы: появляются дополнительные машиноместа, нам не нужна земля под это начинание и уменьшается шум от движения на новом кольце, потому что оно прячется туда, - пояснил он.

Поэтому, скорее всего, стоимость квадратного метра жилья может подешеветь только в домах, находящихся в непосредственной близости к магистрали. Общий же ценовой вектор жилья в районах, через которые пройдет четвертое кольцо, будет направлен в сторону повышения. Повышение транспортной доступности районов, прилегающих к четвертому кольцу, приведет к улучшению социально-бытовой инфраструктуры этих территорий.

Напомним, что в соответствии с Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ) по договору аренды, который должен быть оформлен письменно, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату имущество во временное владение и пользование. Заключенный на срок не менее года контракт подлежит государственной регистрации, после чего считается действительным.

В заключение следует отметить, что начало строительства четвертого кольца долгожданное событие, а появление нового автобана в столице трудно переоценить. Однако дефицит дорог в Москве проблема на долгие годы. По оценке главного инженера Научно-исследовательского и проектного института генерального плана Москвы Юрия Короткова, чтобы решить эту проблему необходимо ежегодно тратить на прокладку новых трасс порядка 2 млрд долл. В противном случае, к моменту завершения строительства четвертого транспортного кольца новая дорога также превратится в еще одну большую пробку.
Аренда недвижимости удобный способ владеть и пользоваться имуществом, не приобретая его в собственность. Компании и частные лица все чаще снимают помещения для ведения предпринимательской деятельности. Ведь чтобы купить недвижимость сразу, необходима значительная сумма, которой не всегда располагает бизнесмен, а в некоторых случаях нужный объект просто не продается. Расскажем о некоторых особенностях, которые будет нелишне знать нанимателю при аренде.

Если срок в договоре не указан, значит, его заключают на неопределенное время. Когда же в таком случае он прекращает свое действие? В соответствии с законом одна сторона вправе отказаться от аренды, заранее (например, за три месяца) предупредив об этом другую.

Преимущественное право арендатора

Какие обязательства есть у арендатора? Во‑первых, он должен своевременно и полностью вносить арендные платежи. Помните: в договоре о сдаче недвижимости в наем указывают и размер арендной платы. При отсутствии данного условия, согласованного сторонами в письменной форме, контракт считают незаключенным.

Если арендатор исполнял надлежащим образом свои обязанности, то по истечении срока контракта он имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право пролонгации. Однако это не означает, что условия договора останутся прежними они могут быть изменены по взаимному согласию.

При существенном нарушении арендатором сроков внесения платежей арендодатель может потребовать досрочной оплаты, но не более чем за два срока подряд, если не предусмотрено иное. Если лицо, снимающее офис, более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит плату, то арендодатель может досрочно расторгнуть контракт в судебном порядке.

Арендную плату можно изменять в сроки, оговоренные в договоре, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ), если не предусмотрено иное. Вместе с тем арендатор вправе просить уменьшения размера платы, если по не зависящим от него обстоятельствам условия пользования или состояние имущества заметно ухудшились.

Предположим, арендодатель отказался от пролонгации контракта и в течение одного года со дня истечения срока прежнего подписал договор с другим лицом. В этом случае, как следует из ГК РФ, арендатор может в суде перевести на себя права и обязанности по заключенному контракту, а также потребовать возмещения убытков, причиненных собственником имущества в результате отказа от продления договора.

Во-вторых, согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться взятым в наем имуществом в соответствии с условиями договора; если же таковые не определены, то в соответствии с назначением имущества. Он должен поддерживать помещение в исправном состоянии, нести расходы на его содержание и производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или контрактом. Проведение капитального ремонта относится к обязанностям арендодателя. В случае если он его не делает, арендатор вправе:
выполнить работы по капитальному ремонту, предусмотренные договором или вызванные неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость затрат (зачесть ее в счет арендной платы);
потребовать уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Если лицо, снимающее помещение, портит имущество либо пользуется им не по назначению или с существенными нарушениями условий контракта, арендодатель может досрочно расторгнуть договор в судебном порядке.

Права на землю при аренде недвижимости

Если по истечении срока договора арендатор продолжает пользоваться недвижимым имуществом и арендодатель не возражает, контракт возобновляют на прежних условиях на неопределенное время.

По общему правилу арендатору одновременно с правами владения и пользования недвижимостью передают права на ту часть участка, которая занята строением и необходима для его применения. Земля, на которой расположены сданные в наем помещения, может быть собственностью арендодателя или другого лица. Если наделом владеет первый, то лицу, снимающему офис, предоставляют право аренды или право на соответствующую часть участка. Если основание, на котором арендатор может воспользоваться частью земли, не оговорено, то к нему переходит право пользования частью территории, занятой строением.

Нередко при аренде здания или другого сооружения встает вопрос о земельном участке, на котором они стоят.

В случае если участок, на котором расположены арендуемые помещения, подлежит продаже, за арендаторами сохраняют право пользования той его частью, которая занята зданием или сооружением на условиях, действовавших до продажи земли.

Если земля не принадлежит арендодателю на праве собственности, пользование ею допускается без согласия собственника, если это не противоречит договору с ним или закону.

Принятие и возврат арендованного имущества

Иногда возникает ситуация, при которой право собственности на арендуемую недвижимость переходит к другому лицу. Чаще всего новый хозяин требует освободить помещения и расторгнуть договоры аренды. Но в соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственное ведение, оперативное управление, пожизненно наследуемое владение) на сданное в наем имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения контракта.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривают как отказ арендодателя от исполнения обязанности, а арендатора от принятия имущества. То же самое касается и возврата помещения. Если лицо, снимающее офис, не возвратило взятое в наем имущество либо отдало его несвоевременно, то арендодатель вправе просить внесения арендной платы за все время просрочки. Если же данный платеж не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их полного возмещения.

Согласно закону передачу и возврат недвижимого имущества необходимо осуществлять в соответствии с передаточным актом.



За несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка. В этом случае убытки взыскивают в полной сумме сверх неустойки, если не предусмотрено иное.

Кроме того, сегодня мы публикуем ответы Федеральной регистрационной службы на вопросы читателей по дачной амнистии, которые поступили к нам по Горячей линии. Если сегодня вы не найдете ответа на интересующий вас вопрос - пишите, и в одном из ближайших номеров, в очередной Горячей линии, сотрудники Росрегистрации ответят вам.

Новый земельный налог на шесть соток оказался неприятным сюрпризом для многих россиян. Ведь раньше этот налог за них платили председатели кооперативов. В этом году многих дачников напугали тем, что годовая плата за их участки вырастет до немыслимых величин. Главы кооперативов ссылаются кто на изменившийся Земельный кодекс, кто на местных губернаторов. На самом деле не так страшно. И сам налог не так уж велик, и бежать его платить без напоминания из налоговой инспекции тоже нет нужды. Жалобы от дачников, недовольных повышением платы за землю, раздаются по всей России. Чаще всего люди жалуются: мол, земельный налог за небольшой участок поднялся до 10 тыс. рублей и более. На поверку оказывается: собирают эти деньги председатели дачных и гаражных кооперативов. И поборы эти в большинстве случаев незаконны. Настоящие суммы налога не имеют ничего общего с теми, что выставляют своим подопечным дачные начальники. Сегодня Известия приводят простой и понятный алгоритм, при помощи которого читатели могут узнать ставку налога для своего участка - будь то дача, гараж или жилой дом.

У многих дачников их участки не оформлены должным образом до сих пор. Собственно говоря, для них и придумали дачную амнистию. Но до тех пор пока у налоговой инспекции нет данных на ваш конкретный участок, за вас будет платить председатель. Так же платят за владельцев автомобильных боксов в гаражных кооперативах. Но в этом году многие предприимчивые председатели подняли расценки за свои услуги налогового агента. Вот только поддаваться на уговоры таких нечистоплотных руководителей не стоит. На самом деле налоги на землю никто не повышал и, по данным Известий, повышать не собирается. В этом году изменился лишь порядок его уплаты.

Привычка у наших дачников вносить плату за землю через председателей кооперативов сформировалась давно. Это владельцам жилых домов всегда на дом присылали платежки с суммой налога. А дачники свою землю получали кто во что горазд. Кто-то, конечно, покупал участок по всем правилам у старых хозяев. Но большинство заселили свои 6 соток по решению местных властей. Кто-то получил их от ближайшего колхоза, другие - от своего предприятия. Какой документ обычно при этом получали? Или копию решения муниципалитета, или выписку из списка членов кооператива. Вот и получалось, что большинство дачников для государства не существовали. Вроде дачный поселок есть, а самих дачников нет. Вот и платил председатель налог на дачную землю за все садовое товарищество. А деньги на это собирал с его членов. Кто-то побольше, кто-то по справедливости.

Ставку земельного налога устанавливают законодательные собрания на уровне поселений. И в соответствии с тем же Налоговым кодексом она не должна превышать 0.3% от кадастровой стоимости земли. Наоборот, чтобы облегчить налоговое бремя для граждан, местные власти вправе уменьшать ставку до 0.1% и ниже от кадастровой стоимости, предоставлять льготы пенсионерам, ветеранам и прочим льготным категориям землевладельцев. Впрочем, и без всяких льгот налог не настолько велик, чтобы стать серьезным обременением для семейного бюджета.

Действительно, начиная с 1 января 2006 года земельный налог в России исчисляется по новым правилам. До этого было непонятно, с какой стоимости уплачивать налог - с нормативной, как того требовал закон 1991 года О плате за землю, рыночной или, как записано в Земельном кодексе, с кадастровой. Принятые поправки в Налоговый кодекс положили конец всяким двусмысленностям с уплатой земельного налога, существовавшим раньше. Теперь налог на землю исчисляется исключительно исходя из ее кадастровой стоимости. Как того и требует статья 32 Земельный налог части 2 Налогового кодекса России.

Загородная земля, оформленная под индивидуально-жилищное строительство, стоит дороже. Но ненамного. В подмосковных поселениях с численностью населения не более 10 тыс. человек, к которым приписана большая часть частных домов и коттеджных поселков, ее кадастровая стоимость не превышает 2160 рублей за кв. метр. Да и то эта цифра справедлива лишь для самого престижного Рублево-Успенского направления. Стоимость квадратного метра под некоторыми частными домами в Москве и крупных городах Подмосковья может достигать 7389 рублей. Налог для владельцев такой земли действительно высок - иногда доходит до 2 тыс. рублей с сотки. Но это скорее исключение, чем правило. Отъехав от столицы всего на пару десятков километров, вы не найдете земли, кадастровая стоимость которой превышала бы 200 рублей. Налог для таких соток вполне божеский - 60-70 рублей с сотки.

Садово-огородная земля по кадастру в нашей стране стоит недорого. Так что суммы налога могут шокировать лишь самых небогатых дачников. Самая высокая кадастровая стоимость дачной земли - в садовом товариществе Нива, что расположилось в подмосковных Химках, сразу за кольцевой. Там квадратный метр земли стоит по кадастру 957.87 рубля, а сотка соответственно больше 3 тыс. долларов. Но годовой налог даже с такой дорогой земли составляет всего 287.36 рубля с сотки.



Как видим, ничего страшного. И самое главное, особо беспокоиться об уплате земельного налога собственникам зарегистрированных земельных участков не нужно. Предложения от председателей помочь с налогом тоже игнорируйте. Граждане должны сами уплачивать налог на принадлежащие им земельные участки. Причем только тогда, когда об этом придет уведомление из налоговой инспекции. Там и сумма налога будет указана. За неоформленных дачников, конечно, по-прежнему платит правление кооператива. Хотите проконтролировать его работу или желаете заранее знать, какие расходы предстоят семейному бюджету по этой статье, - читайте нашу инструкцию.

Самое сложное из того, что для этого потребуется, - это узнать кадастровую стоимость принадлежащей вам земли. Сделать это можно двумя способами. Во-первых, обратившись за справкой в районный отдел Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, имея при себе документ о праве собственности на землю и кадастровый план участка. Во-вторых, на сайте агентства. Там в левом верхнем углу располагается ссылка на интерактивную кадастровую карту России. С ее помощью, последовательно сужая круг поиска, нужно найти свой земельный округ. После чего в нижней части экрана перейти по ссылке поиска конкретного участка. Активизировав ее, попадаете на страничку, где надо ввести кадастровый номер своего земельного участка. В итоге получите информацию о категории принадлежащей вам земли, площади и кадастровой стоимости участка.

Как рассчитать сумму земельного налога

Согласно новому законодательству с 1 января Ростехнадзору подконтрольны проекты зданий, подземная часть которых заглублена более чем на 10 метров. Поэтому чиновники и решили проверить ход строительства торгово-офисного комплекса со встроенным подземным паркингом, который собирается возвести финская компания Stockmann.

Если же вы не оформляли свой дачный участок в собственность, не проводили землеустроительные работы, а из всех правоустанавливающих документов на землю у вас лишь подписанная председателем садового товарищества справка, то вам поможет сводная таблица по правовым актам, принятым муниципалитетами всех субъектов федерации. По этим документам можно узнать стоимость земли в любом садовом товариществе и кооперативе страны.
Вчера представители Ростехнадзора по Северо-Западному федеральному округу объявили о нарушениях, обнаруженных при проверке работ по реконструкции жилого квартала на углу Невского проспекта и улицы Восстания, заказчиком которых является ООО Стокманн СПб Центр. Примечательно, что о масштабных работах на объекте чиновники, по их собственному признанию, узнали только неделю назад.

Напомним, что Stockmann стал собственником квартала в мае 2005 года, купив здания и проект развития квартала у ЗАО Знаменское -- дочерней структуры немецкой компании SPAG, получившей их в собственность в 1994 году. По оценкам экспертов рынка недвижимости, Stockmann заплатил за комплекс около $40-60 млн. В начале октября прошлого года с трех расселенных домов -- на Невском проспекте, 114 и 116, а также на улице Восстания, 2, -- была полностью демонтирована реклама и начались подготовительные работы. Проектировщиками универмага выступают петербургская архитектурная мастерская Земцов, Кондиайн и партнеры совместно с финской компанией EWATA.

Мы узнали об этом объекте из СМИ примерно неделю назад и сразу же поехали к ним с проверкой. На 30 января 2007 года, то есть в день проверки, на объекте отсутствовали разрешения на право проведения подготовительных работ, не говоря уже о разрешении на строительство. То есть на объекте отсутствовал полный пакет правоустанавливающих документов, -- возмутился Павел Липский, заместитель руководителя МТУ Ростехнадзора по СЗФО. По его словам, нарушения чреваты для компании-застройщика -- ООО Стокманн СПб Центр -- административными наказаниями вплоть до приостановки ее деятельности. На вопрос, почему ведомство заметило объект только в конце января, хотя масштабные работы на стройке начались еще в первых числах октября прошлого года, чиновники ответить затруднились.

Представители компании Стокманн СПб Центр считают, что все работы на объекте, которые ведутся согласно проекту, утвержденному в 1999 году, не являются поднадзорным для Ростехнадзора объектом. Такой же точки зрения придерживается консультирующее инвестора ООО Управление проектами недвижимости и инвестициями (структура, аффилированная со SPAG). Генеральный директор ООО Управление проектами недвижимости и инвестициями Николай Максимов считает, что выводы Ростехнадзора несколько преждевременны. На сегодняшний день на стройке присутствует вся необходимая документация для проведения подготовительных работ по проекту 1999 года, согласно которому действует застройщик. Есть изменения, которые концерн хотел бы внести в проект -- например, построить подземный паркинг. Но пока что это только планы, никаких изменений в проект еще не внесено, и нам не понятно, почему чиновники ведомства публикуют сведения, не соответствующие действительности, -- удивляется господин Максимов. Представители Ростехнадзора объявили, что в течение недели будут рассматривать присланные компанией-застройщиком документы, после чего примут окончательное решение. Ъ будет следить за развитием событий.

Согласно проекту фасады зданий будут сохранены, некоторые архитектурные детали снимут на время реконструкции, а затем вернут на место. За историческими фасадами на участке площадью 1 га разместится новый комплекс с трехэтажной подземной парковкой на 500 машин и атриумом (общая площадь застройки вырастет с 10 тыс. до 100 тыс. кв. м). Работы по строительству комплекса должны быть завершены к концу 2008 года. Реконструкция комплекса обойдется концерну Stockmann в $120 млн собственных средств, а окупаемость проекта составит в среднем около 10 лет.

Неприятности без последствий
Отметим, что претензии к строящимся или уже построенным торговым комплексам возникают у чиновников разного уровня не в первый раз. В ноябре 2003 года чиновники Минприроды обнаружили, что магазин шведской компании IKEA на Всеволожском шоссе построен без санкции экологов. Однако IKEA, потратившись на дорогой независимый экологический аудит, все же смогла оформить нужные документы задним числом. А в апреле прошлого года заместитель главы Росприроднадзора РФ Олег Митволь во время визита в Петербург объявил, что при строительстве гипермаркета О'кей на севере города компания-застройщик незаконно захватила 28 га земли и засыпала русло Черной речки длиной 300 метров. По результатам проверки даже было возбуждено уголовное дело. Но впоследствии конфликт чиновников и инвесторов незаметно сошел на нет.

На деньги Всемирного банка
Реконструкция 130-го квартала, застройка которого сформирована в XIX веке, осуществлялась властями в 2000 году на деньги, предоставленные Всемирным банком на реконструкцию исторического центра Петербурга. По данным Фонда инвестиционно-строительных проектов, который курировал этот проект, в 130-й квартал вложено около $4 млн. На эти деньги отремонтированы инженерные коммуникации, построены новые котельные, расселены жилые дома и снесены лишние постройки. В 1994 году ЗАО Знаменское (дочка немецкой компании SPAG) получило в собственность этот квартал, фасады которого выходят на угол Невского проспекта и улицы Восстания. Компания SPAG уже в начале 1990-х предъявила себя в качестве активного и успешного инвестора. В течение нескольких лет консультантом этой немецкой фирмы являлся вице-мэр Санкт-Петербурга, ответственный за внешние связи, Владимир Путин.



Главная --> Публикации