Главная --> Публикации --> Боитесь делать перепланировку? займитесь переустройством Фнс подбирается к владельцам квартир Покупатели требуют жилья Парламентский центр отправляют на выселки “вестер” потянуло в поволжье

Если Остоженке удалось подняться из «отдаленных» в суперэлитные – значит, это возможно для любого другого района? Или не для любого? Как вообще это происходит? И самый, вероятно, важный с практической точки зрения вопрос: какие московские районы имеют в ближайшем будущем шанс стать дорогими и элитными?

Все дело в PR?

Затем в ход пошел другой важнейший элемент формирования общественного мнения – пиар. Застройщики, заинтересованные в продвижении своих новых домов, стали активно раскручивать тезис об избранности Остоженки. Об этом же заговорили аналитики рынка – многие из них, кстати, просто сидят на зарплате в агентствах недвижимости; другие же связаны с риэлторами не такими очевидными, но тоже весьма прочными узами. Плоды этих усилий налицо – в начале 90-х гг. об Остоженке не знал никто, к 1996–1997 гг. о ее элитности говорили лишь в профессиональной среде, а сегодня мы уже имеем вполне сформированное на этот счет общественное мнение. Отметим заодно, что иногда «популяризаторам» Остоженки явно изменяет чувство меры. Говорится, например, о «компактном, однородном районе, где уже не осталось старых коммунальных квартир с их обитателями». Для проверки предлагаем просто прогуляться по этому району – и на самой улице, и в окрестных переулках можно увидеть немало потрескавшихся домишек с грязными окошками, в которых видны фикусы и старенькие занавески с рюшечками. Но это – к слову.

Для ответа на все эти вопросы нужно опять-таки посмотреть на историю Остоженки. Традиционно эта улица находилась в тени соседнего Арбата (вот уж поистине элитный район – в материалах Статистического отделения Московской биржи за 1889 г. он назван самым дорогим в городе). На Арбате традиционно селилась знать, на Остоженке – публика помельче, и, казалось бы, второй никогда не сравниться с первым, но… Как ни парадоксально это прозвучит, Арбат подвел его солидный исторический статус. За домами там даже в советское время следили, многие строения были объявлены памятниками истории и архитектуры. А менее ценные здания на Остоженке ветшали и к началу 90-х были на грани разрушения. И когда инвесторы, мечтавшие получить площадки под застройку, кинулись искать землю в Центре, выяснилось, что на Остоженке оформить разрешения на снос значительно проще. «Золотая миля», таким образом, стала золотой именно из-за возможности строить не отдельные элитные дома, а застраивать ими целый микрорайон, позволив респектабельным жителям Остоженки жить в не менее приятном окружении.

Иногда случается и так, что район резко «взлетает», а затем быстро лишается своего престижного имиджа. Самым ярким примером является, безусловно, Крылатское: в середине 90-х гг. трехкомнатная 75-метровая квартира в панельном доме серии КОПЭ стоила там $130–140 тыс. – и это без отделки! Главной причиной расцвета специалисты называют входившее в то время в моду Рублевское шоссе – многие богатые люди посчитали, что очень удобно иметь коттедж на Рублевке и городскую квартиру неподалеку. К тому же, правительственный статус трассы Кутузовский проспект – Рублевское шоссе привел к тому, что на ней нет светофоров – следовательно, добраться из Центра в Крылатское можно было за считанные минуты и без пробок. «Отцвел» район быстро и закономерно. В разных местах Москвы было построено огромное количество жилья на самый разный вкус – от типовых «панелек» до суперэлитных клубных. При этом возведенные в Крылатском 17-этажные дома, заселенные не только состоятельными людьми, но и городскими очередниками, ветшали. А коттеджи на Рублевке вообще сыграли злую шутку – увеличившаяся транспортная нагрузка, бесконечные правительственные кортежи, на время движения которых проезд простых смертных останавливается, привели к тому, что выехать из Крылатского стало намного сложнее. Так что, если сегодня цены на жилье в этом районе и выше, чем в других хороших спальных (вроде Ясенево или Строгино), то на 5–10% максимум.

Высоко взлететь – больно падать

Итак, престижность района складывается сразу из нескольких факторов. Объективные плюсы (для Остоженки, например, это «золотая миля» от Кремля), качество построенных там домов плюс усилия пиара. Последний фактор – очень мощный, но не всемогущий: есть в Москве места, являющиеся настолько общепризнанными «страшилками», что поднять их не сможет никакая реклама. К примеру, весь юго-восток города, и особенно Капотня. Чтобы улучшить их имидж, надо не только вывести оттуда нефтеперегонный завод, но и оснастить все предприятия Москвы водоочистными сооружениями – чтобы Москва-река, прошедшая через весь город, оставалась чистой. Ясно, что для этого потребуются столь гигантские вложения средств, что никакие выгоды от подъема района и увеличения стоимости жилья там их не покроют. А вот многие другие районы, объективно средненькие, вполне можно «разогнать» – если не до суперэлитного, то до вполне хорошего уровня.

Из грязи в князи

«…Политик должен уметь предсказать, что произойдет, аргументировать свою точку зрения, а потом объяснить, почему этого не произошло», – говорил У. Черчилль. Справедливо не только для политиков, но и для всех провидцев – неудивительно, что в своих предсказаниях большинство из них всячески стремится избежать конкретики. Мы же, напротив, осмелимся на один четкий прогноз: все новые очень дорогие районы могут появиться в Москве только в Центре. Ни один периферийный район никогда не догонит Остоженку или Арбат.

Жизнь на два дома

Где Аннушка масло пролила

По-настоящему богатые люди сегодня предпочитают иметь два жилища. Квартира в Центре – для представительских целей: пригласить деловых партнеров для переговоров, привести (миллион извинений перед ханжами!) любовницу, переночевать, если чересчур задержался на работе. А постоянно жить состоятельный человек будет в загородном коттедже, потому что только там имеется и действительно чистый воздух, и солидные размеры дома, и проще решаются вопросы безопасности. Крылатское, Куркино или какой-нибудь еще окраинный московский район в этом смысле проигрывает Центру, поскольку ехать все равно далеко, но и не дотягивает до загорода. Одним словом, некая попытка скрестить ежа и ужа, которая, как известно, никогда ни к чему хорошему не приводила.

Претенденты первого круга…

Что же касается конкретных мест в центре Москвы, то появление новых (на этот раз, вероятно, уже «платиновых») «миль» будет там, где в ближайшие годы запланированы большие объемы сноса и реконструкции старых домов. Кстати, такие списки уже опубликованы. В 2003–2004 гг. планируется снести 11 домов в районе Патриарших прудов. С учетом того, что здесь уже ведется активная застройка элитными новостройками (в частности, начато возведение «Квартала на Патриарших»), и без того достаточно престижный район будет продолжать расти в цене, и вполне возможно при удачном позиционировании станет в свое время даже более престижным, чем Остоженка. Ведь отсюда не только рукой подать до Кремля, но можно насладиться прогулкой у Патриарших прудов, а также пройтись по бутикам Тверской. На «Патриках», кстати, в отличие от Арбата, селилась не дореволюционная знать, а знать советская: в этом районе, в Вспольном переулке, в начале 80-х гг. была построена квартира специально для Л. Брежнева: даже с улицы видно, что у кирпичного «цэковского» дома, весьма обычного для той поры, потолки в квартирах на четвертом этаже заметно выше, чем у всех прочих. Правда, «руководитель подлинно ленинского типа» и четырежды Герой Советского Союза от этого жилья отказался и до самой смерти жил на Кутузовском проспекте.

…и второго

Очень хороший потенциал у Пресни – здесь, кстати, находится один из самых дорогих в городе домов, Агаларов-хаус. Нельзя сбрасывать со счетов Арбат – и к Кремлю близко, и знаменитые арбатские дворики по-прежнему очаровывают. Стремительно раскручиваются Хамовники – та часть, которая находится с внешней стороны Садового кольца. Компания «АВГУР-ЭСТЕЙТ», успешно реализовавшая жилой комплекс «Камелот» (в трех минутах ходьбы от метро «Фрунзенская»), сейчас объявила о начале строительства еще одного эксклюзивного объекта – комплекса «Три Тополя», расположенного между 1-м Тружениковым и 2-м Вражским переулками в районе улицы Плющиха. Добавим сюда и Чистые пруды – район также с очень богатой историей и солидной публикой. Все эти районы вместе с Остоженкой в ближайшие десять лет будут образовывать «хит-парад» московского элитного жилья. Ну а в каком именно порядке они расположатся, предсказать решительно невозможно…

Без парка – не предлагать

Большие перемены возможны и в рейтинге районов «второго эшелона». Безусловно, перспективными выглядят окрестности Москва-Сити. Строительство самого Сити, правда, сталкивается с большими проблемами. Но рано или поздно оно будет завершено, и это неизбежно скажется на цене окрестных территорий. Другие районы, обладающие огромным потенциалом, находятся на северо-востоке ЦАО, возле станций метро «Курская» и «Комсомольская» и далее до «Бауманской». Сейчас эти территории, находящиеся в непосредственной близости от вокзалов и промышленных зон, являются самыми дешевыми в ЦАО. Именно поэтому, как только будет принято решение о выводе всего этого производственного «добра» куда-нибудь за околицу, инвесторы накинутся на эти территории. Тем, кому подобное развитие событий кажется невероятным, напомним историю лондонского Доклендса. Раньше там размещался торговый порт, который был закрыт в 1968 г. Район полуразрушенных доков постепенно превращался в пристанище бандитов и наркоманов. Потом было принято решение о редеволопменте территории. Сейчас Доклендс – один из самых оживленных кварталов Лондона, где выстроены новые гостиницы, офисы, магазины и рестораны, оборудована гавань для яхт, разбит парк.

Отличные перспективы вырисовываются у северо-востока и востока Москвы: здесь расположен крупнейший в городе лесной массив – Лосиный Остров. Находящийся рядом Измайловский парк тоже немаленький по площади, и в свете всеобщей моды на экологию жилье здесь должно очень цениться. Но перспективы эти, к сожалению, пока очень отдаленные – транспортная доступность северо-восточных окраин пока оставляет желать много лучшего. Может быть, ситуацию поправит завершение строительства Третьего транспортного кольца.
Москва с ее беспрецедентным ростом цен на жилье в 2006 году не одинока. Примерно так же подорожало жилье во многих крупных российских городах. Однако если в столице рост цен объясняется существенным уменьшением предложения, то в регионах виновником считают нацпроект, призванный сделать жилье доступным и комфортным.

В рейтинге престижности районов, находящихся вне ЦАО, также произошли большие изменения. Если раньше покупатели больше пользовались глобальными понятиями вроде «запад Москвы – это хорошо и престижно», то теперь дорого продать квартиру лишь на том основании, что она находится в районе с громким названием, не получится. Покупатели смотрят на то, насколько в данном месте хорошо жить: выходят ли окна во двор или на шумную магистраль, есть ли рядом скверы и парки. И еще – насколько удобно добираться из этого района в Центр. Последний параметр, кстати, не надо путать с расстоянием – известно, что современный горожанин, имеющий автомобиль, меряет не столько на километры, сколько на минуты. И дорога подлиннее, но без пробок – это однозначно лучше, чем наоборот. Вне конкуренции здесь Кутузовский проспект и проспект Вернадского, а самыми ужасными московские водители единодушно называют шоссе Энтузиастов и Каширское шоссе.

Общие частности

D’ провел исследование рынков недвижимости российских городов-миллионников, чтобы выяснить ситуацию с ценами на жилье. В список исследуемых вошли: Екатеринбург, Казань, Нижний Новгород, Красноярск, Челябинск, Новосибирск, Омск, Самара, Уфа, Пермь, Ростов-на-Дону, Волгоград. Были опрошены ведущие агентства недвижимости городов, а также независимые эксперты рынка. Исследование показало, что, несмотря на всю разницу между российскими регионами, у периферийных рынков недвижимости гораздо больше сходства друг с другом, чем у любого из них с московским. Но это не помешало ценам вырасти везде.

Так, в большинстве регионов сегодня практически отсутствует элитный сектор жилья. Чаще всего на его долю приходится не более 5 7% рынка. Но даже то предложение, которое по местным меркам попадает в данный разряд, как правило, не соответствует столичным критериям элитарности. Этот фактор, в свою очередь, делает излишним и ту сегментацию, которая существует на московском рынке новостроек. В большинстве региональных столиц новое жилье делится на две категории: дорогое и все остальное. И хотя спрос на дорогое жилье невелик, он, по словам риэлтеров, уже превышает имеющееся на рынках предложение.

Москва это по-прежнему страна в стране. Ее жилищный рынок не похож ни на какой другой в России, хотя и задает тон провинциям.

В отличие от Москвы регионы сегодня живут под рублем. Квартиры оцениваются в отечественной валюте, около 70% ипотечных кредитов выдается в рублях. Средняя ставка по рублевой ипотеке 12,5%, что пока высоковато для региональных заемщиков.

Самыми дефицитными и востребованными повсюду в России, включая Москву и Питер, считаются недорогие одно и двухкомнатные квартиры (площадью до 37 и 50 кв. м соответственно) в панельных и кирпичных домах советской постройки. Причина очевидна: основная часть населения не может позволить себе покупку более дорогого жилья.

Эксперты в один голос заявляют, что приход крупных московских застройщиков помог бы избавиться от монополизма. Разумеется, москвичи не будут строить более дешевое жилье, но сам первичный рынок станет разнообразнее. Кроме того, в регионы выходят, как правило, крупные компании с именем, опытом и репутаций. Это то, чего обычно не хватает местным застройщикам, чтобы сотрудничать с банками по ипотеке.

Одна из главных бед регионов крайняя монополизация строительного рынка. В большинстве крупных городов хозяевами новостроек иногда являются три компании сразу. Это позволяет разгонять цены на жилье искусственно: монополисты резко поднимают стоимость своих объектов, а вслед за ними вынуждены подтягиваться и остальные. Подобные примеры в этом году продемонстрировали, например, Екатеринбург и Казань. При этом на большинстве рынков роль иногородних и иностранных инвесторов незначительна. В основном здесь работают уроженцы здешних краев. Москвичи, по словам местных экспертов, пока только присматриваются. Наиболее освоенной территорией является, пожалуй, лишь Нижний Новгород, где московские фирмы занимают примерно 15% рынка (данные АН Триумф). А вот рынки Красноярска, Челябинска и Новосибирска представляют собой непаханое поле.

Восемь региональных центров (Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Уфа, Челябинск, Пермь, Ростов-на-Дону) в 2006 году продемонстрировали поистине московский всплеск покупательского ажиотажа, сопровождавшегося резким снижением предложения во всех ценовых категориях, особенно в дешевых. Как следствие, рост цен на жилье ускорился в разы. Но причины роста, или по крайней мере то, что за них выдается, в регионах и в Москве называются разные.

Почти московский сценарий

В регионах же закон ругали гораздо реже, хотя и признавали, что рынок не был готов работать по нему с апреля 2005 года. Курс доллара снижается, комментирует ситуацию директор по маркетингу компании Сибакадемстрой недвижимость (Новосибирск) Павел Смелов. Валюта все менее интересна в качестве средства сохранения и накопления капитала, а вот инвестиционная привлекательность недвижимости, наоборот, повышается. Избыток денежных средств, хлынувших в страну вследствие роста сырьевых цен, сначала заполнил Москву, а затем устремился на региональные рынки, в первую очередь в миллионники.

Когда осенью 2005 года столичная недвижимость начала расти в цене темпами, опередившими все мыслимые прогнозы, девелоперы и риэлтеры дружно показали пальцем в сторону зверского Федерального закона №214 (о долевом участии в строительстве), из-за несоответствия которому до 30 40% предложений по новостройкам было снято с продажи. Неудовлетворенный спрос перекинулся на вторичный рынок, разогрев цены и там. Активизировались инвесторы, выкупающие жилье для последующей продажи и усиливающие конкуренцию среди покупателей. Продавцы, наоборот, стали придерживать квартиры в ожидании дальнейшего повышения цен. Строители тоже не спешили выводить на рынок имеющиеся квадраты.

А вот в Уфе, Новосибирске и Ростове-на-Дону предложение ежегодно растет и объемы строительства пока идут в плюсе вне зависимости от законодательных перемен. Однако это увеличение все равно пока не успевает за разбухающей покупательской активностью. Дрожжами назвали развитие ипотеки все опрошенные респонденты (около тридцати человек). Чтобы там ни говорили представители федеральной власти о мизерной доли ипотечных сделок на российском рынке недвижимости, в нескольких крупнейших городах, таких как Уфа, Пермь, Самара и других, жилищное кредитование уже заняло прочные позиции. В Уфе, которую сегодня можно назвать ипотечной столицей России, около 80% сделок на вторичном рынке совершается по кредитной схеме (данные сети АН Эксперт). На первичном рынке дела обстоят, как и везде, хуже, но и здесь ипотекой охвачено уже 20%. В Нижнем, по данным руководителя информационно-аналитической службы группы компаний Триумф Алексея Чемоданова, почти 90% обращающихся в компанию клиентов это люди с ипотечными деньгами. В Красноярске за последние четыре месяца доля ипотечных сделок увеличилась с 40 до 55%. В Перми кредитные покупки, по сведениям корпорации Перспектива, составляют 25 30%. На вторичном рынке Ростова-на-Дону ипотека также занимает около 30% (данные АН Ленлорд). Примерно такие же цифры называют риэлтеры Казани.

Вдобавок в каждом региональном центре на рост цен сыграли и местные специфические факторы. В Екатеринбурге рынок подогрела компания-монополист. А в Нижнем Новгороде вступление в силу Федерального закона №214 пересеклось со сменой власти в регионе. По словам генерального директора компании Нижегородский ипотечный кредитный альянс Дмитрия Кортюкова, с августа 2005 года, когда в регионе появился новый губернатор, новая областная администрация, видимо, занятая более важными проблемами, еще около полугода не выделяла площадки под строительство. Чтобы преодолеть последствия столь длительного простоя, по расчетам экспертов, понадобится не мене двух лет (средний срок реализации инвестиционного проекта). А пока, по данным регионального Минстроя, в первом полугодии ввод жилья в Нижегородской области сократился на 23,5%. Потенциальные покупатели, как и в Москве зимой-весной, стали уходить на рынок вторичного жилья. В результате за прошедшие месяцы 2006 года объемы предложения на вторичном рынке Нижнего, по подсчетам специалистов, сократилось наполовину и даже больше. От таяния предложения на рынке новостроек пострадали также Екатеринбург (на 26% с марта по июнь) и Пермь (в первом полугодие 2006 года темпы возведения жилых домов снизились по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 2,5%).

По данным самарских АН, благодаря ипотеке с начала года потребительский спрос вырос почти в полтора раза в целом по рынку и более чем вдвое в сегменте готового жилья. И даже в Новосибирске, где количество ипотечных сделок занимает на вторичном рынке не более 15 20%, местные риэлтеры подтверждают, что ценовой всплеск был во многом спровоцирован снижением ставок по ипотеке и появлением множества новых кредитных программ.

В других провинциальных столицах, где объемы кредитования еще не так велики, отмечают очень быстрый их рост: за год количество ипотечных сделок увеличилось в два-три раза. Так, Волгоградский областной фонд жилья и ипотеки за девять месяцев 2006 года выдал жилищные займы и рефинансировал ипотечные кредиты банков на 278,7 млн рублей, что в 4,4 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. В Челябинске, как рассказывает директор АН Выбор Александр Демидков, в прошлом году доля ипотечных сделок на вторичном рынке составляла от 8 до 12%. Сегодня, по нашим оценкам, цифра уже по меньшей мере удвоилась, а к концу года может и утроиться по сравнению с прошлым годом и будет постоянно повышаться, утверждает он.

Продолжение банкета

Алексей Чемоданов (Нижний Новгород) рассказал, что в этом году спрос на местном рынке вырос не только за счет тех, кто получил ипотечные и целевые кредиты на покупку жилья, но и за счет чистых покупателей (с наличными деньгами). В результате продавцы жилья все чаще отказываются работать с ипотечниками и обладателями государственных жилищных сертификатов. При подобных сделках продавец не получает деньги непосредственно в день продажи, а цены на недвижимость повышались еженедельно на 1,5 2,5%, поясняет Алексей Чемоданов. Покупатели соглашаются практически на любой объект, появляющийся на рынке.

Иначе развивались события в Казани и Красноярске, где цены резко взлетели именно в течение лета 2006 года. Красноярские риэлтеры не удивились здесь летом такое происходит уже не первый год. Но в этом году местный рынок был дополнительно подогрет открытыми шлюзами ипотечного кредитования и развивался особенно быстро, считает старший ипотечный консультант компании Аревера-недвижимость Ирина Чуринова.

Нельзя сказать, что до 2005 2006 годов на региональных рынках царил штиль в большинстве из перечисленных городов, по данным местных аналитиков, жилье стабильно дорожает все последние годы. Так, в Ростове-на-Дону риэлтеры говорят об ускоряющемся росте цен начиная с 1999 года. В Челябинске жилье дорожает на 50 70% в год с 2004−го. В Уфе рост цен начался в 1998 году, после дефолта, и вплоть до декабря 2005−го жилье ежегодно дорожало на 20 40%. Особенно интересна в этом отношении Пермь, которая пережила бешеный ценовой скачок почти на год раньше Москвы. Ажиотаж, разогнавший рост цен в разы, здесь начался еще в 2004 году. Ничего выдающегося, чем можно было бы объяснить неожиданный всплеск интереса к недвижимости, в городе в тот год не случилось. Поэтому пермским аналитикам остается списывать это на долгий период экономической стабильности, рост благосостояния местного населения и упрощение процедуры получения кредита. Банковский кризис 2004 года, по наблюдению местных риэлтеров, вызвал тогда среди населения легкую панику относительно сохранности вкладов и побудил многих перевести деньги в недвижимость. В 2005 году ажиотаж спал, а рост цен остался, хотя постепенно и сбавил темпы.

Относительно дальнейшего развития событий на локальных рынках миллионников мнения расходятся. Есть версии, согласно которым региональные рынки лишь тянутся за московским, а поэтому охлаждения рынка здесь стоит ждать уже в ближайшие месяцы. Однако регионалы смотрят в будущее с большим скепсисом, они не видят причин для стагнации. В Екатеринбурге и Красноярске с началом осени рынок действительно стал успокаиваться: выросли объемы предложения, а темпы роста цен на многокомнатные и однокомнатные квартиры почти сравнялись, что считается признаком близкой стабилизации. Однако в Перми, Ростове-на-Дону и Самаре сентябрь лишь поддал жару на рынке: сезонная активность покупателей стимулирует дальнейшее повышение цен и раньше января никто замедления темпов роста не ждет. Даже летом спрос на жилье не только не падал, но, напротив, рос, замечает риэлтер Оксана Евдокимова (Самара). Что уж говорить о начале осени: наступление нового сезона принесло и новый виток удорожания жилья. В сентябре средние цены на самарские метры выросли на 7 8%. Квартиры в новостройках подорожали в среднем на 5,3%. Появление кредитных программ без первоначального взноса и недостаточные объемы предложения на первичном рынке вряд ли будут способствовать стабилизации цен, считает исполнительный директор агентства недвижимости Визит Полина Карпенко.

В Казани, наоборот, такого поворота событий никто не ожидал. Катализатором удорожания жилья здесь в первую очередь называют психологический фактор, а именно неосторожные высказывания мэра города Ильсура Метшина, который перед своим отпуском в начале июля заявил, что застройщикам необходимо будет передавать до 20% полученных от дольщиков средств на развитие социальной ипотеки и социально-культурной инфраструктуры города. Начальник отдела продаж агентства недвижимости Мегалит Алина Харисова убеждена, что именно эта потенциальная угроза спровоцировала резкий рост стоимости жилья. Даже не само заявление, а тот бешеный ажиотаж, который создали СМИ и застройщики, а вслед за ними продавцы и покупатели недвижимости вокруг данного решения, уточнила она. А в результате продавцы пересчитали смету и в сентябре выставили новые цены. Выйдя из отпуска и обнаружив последствия своих слов, мэр произнес новую речь, в которой попытался успокоить рынок. Однако процесс оказался необратимым. Цены на жилье в России пока еще нигде не снижались. В результате за 2005 год квартиры в Казани подорожали на 35 37%, а за девять месяцев этого года они набрали в цене уже 60 65%, причем максимальный рост пришелся на летние месяцы. Я работаю на рынке одиннадцать лет, но подобное наблюдаю впервые, удивляется риэлтер Наталья Лебедева. Объем предложения на рынке уменьшился в разы буквально за три месяца.

Часто звучит мнение, что сумасшедший рост 2006 года постепенно умерит темпы, поскольку покупательская способность не резиновая и ее потолок в регионах куда ниже. Однако эксперты считают, что цены будут расти, во всяком случае до тех пор, пока объемы строительства в регионах не смогут уравнять предложение со спросом. Мы ожидаем, что до апреля-мая 2007 года цены вырастут еще на 15 18%, рассказывает Александр Демидков (Челябинск). Дальнейший ход событий, по его словам, зависит от того, как быстро начнут воплощаться в жизнь планы строительства в городе высоток. На сегодня 95% жилья, сдаваемого в Челябинске, не выше 11 этажей, но сейчас здесь создаются проекты 16 25−этажных зданий. С их возведением риэлтеры связывают заметное смягчение дефицита на рынке нового жилья. В зависимости от того, когда их начнут строить (по СНИПам строительство продлится в два раза дольше, чем в случае панельных десятиэтажек), будет понятно, какого роста цен ожидать, считает директор по развитию группы предприятий Компаньон Арсен Унанян.

Такой же настрой демонстрируют и риэлтеры Уфы. Цена в настоящее время определяется ожиданиями людей, превышением спроса над предложением, говорит аналитик сети АН Эксперт Айгуль Степанова. Люди в Уфе просто забыли, что возможно падение цен, ведь остановки не было с 1998 года.

Зона умеренного роста

То, что объемы строительства могут заметно снизить темпы удорожания жилья, показывает пример Омска и Кемерова, не входящего в ранг городов-миллионников. При резком увеличении объемов строительства рост цен замедлялся, невзирая на развитие ипотеки.

Отчасти это относится и к Красноярску, где цены, подскочившие за лето на 13%, быстро охладила осень. Уже сентябрь и его картофельно-огородный период оттянули с рынка около 30% спроса. Сейчас темпы выровнялись, и никаких новых скачков местные риэлтеры пока не ожидают.

Для трех миллионников (Волгоград, Омск и Красноярск) 2006 год не ознаменовался какими-либо существенными переменами. Жилье здесь, как и повсюду, дорожает, но умеренными темпами, не выходящими за рамки объяснимого. Правда, в Омске рост цен в 2006 году несколько ускорился и составляет теперь 3% в месяц, но ускорением это выглядит только на фоне предыдущей стагнации. По данным ведущего аналитика компании Элеон Сергея Феокритова, за пять предыдущих лет жилье здесь набрало в цене лишь 20% (без учета инфляции). Недвижимость Волгограда дорожает постоянно, но плавно. По данным Нижневолжской гильдии риэлтеров (НГР), сегодня цены на вторичное жилье там повышаются на 2 3% в месяц.

Другое дело что и в Омске, и в Волгограде, и в Красноярске воздействие этих причин было отчасти уравновешено грамотной политикой местных властей.

Небольшое ускорение роста цен, которое все-таки наблюдается в этих городах, объясняют примерно тем же набором факторов, что и в регионах, где цены резко рванули вверх. Наиболее часто упоминаются: увеличение себестоимости строительства и повышение спроса на жилье как следствие развитие ипотеки и общего повышения уровня жизни. По словам местных риэлтеров, многие омичи, ранее арендовавшие квартиры, сегодня предпочитают брать ипотечный кредит и покупать собственное жилье. За полгода количество зарегистрированных договоров ипотеки жилых помещений увеличилось на 152%. Сейчас доля ипотечных сделок на рынке Омска, по словам риэлтеров, достигает 60%, на первичном 10%. В Волгограде объем ипотечного кредитования на вторичном рынке в течение 2006 года вырос уже в четыре раза (данные НГР).

Планируется, что к концу 2006 года в Омске будет сдано еще 720 тысяч квадратных метров. А к 2010 году построят почти 4 млн квадратов.

Так, Омск редкий пример российского города, где умеренные темпы роста цен в предыдущие годы записываются в заслуги областного руководства. Правительство области очень активно продвигает программу регенерации ветхого и аварийного жилья, поясняет Сергей Феокритов. При этом оно обязывает застройщиков в определенной доле квартир держать социальный (читай: доступный) уровень цен. Кроме того, сегодня Омск является одним из лидеров по вводу нового жилья в России, а ведь именно новостройки задают темпы роста цен. В течение последних пяти лет объемы строительства в городе стабильно растут, рассказывает маркетолог компании Открытый мир Наталья Ерошенко. За 2005 год в городе введено 595 тысяч квадратных метров жилья, из них 473 тысячи в многоквартирных и 122 тысячи в индивидуальных жилых домах.

И, как ни странно, увеличивать объемы строительства не мешает даже 214−й ФЗ, застрявший костью в горле у московских девелоперов. То же и в Волгограде: Действительно, часть квартир в строящихся домах была снята с продажи ввиду отсутствия полного комплекта разрешительной документации, рассказывает директор Красноармейского центра недвижимости (г. Волгоград) Александр Касаев. Но крупные строительные компании быстро нашли законные способы разрешения этих проблем, регистрация в ФРС договоров долевого участия идет полным ходом.

В Красноярске, по словам экспертов, строители осваивают все возможные площадки, за свой счет сносят ветхое жилье. По словам начальника департамента градостроительства Анатолия Григоренко, с начала года в Красноярке было введено в эксплуатацию более 125 тысяч кв. метров жилья.

В Омске в этом году также начал сказываться дефицит наиболее популярных однушек и двушек небольшой площади, поскольку в сегменте новостроек сегодня 38% квартир это трешки. На долю же однушек приходится всего 23%.

Правда, по мнению директора компании Элита-Н Марины Родиной, ситуация на волгоградском рынке может скоро измениться: новостройки начнут стремительно дорожать. Виной тому заметный рост спроса на первичку. В 2003 году ее доля в общем спросе на жилье составляла 8%, в 2004−м уже 19%, в 2005−м 35%, и, наконец, в 2006 году 51%. По словам риэлтеров, это связано в первую очередь с низким качеством жилья вторичного рынка. Кроме того, объемы строительства в Волгограде и Волгоградской области хотя и растут заметно, но, по словам представителей НГР, это прежде всего касается элитного (в местном понимании) жилья. Строители предлагают квартиры, ориентируясь на состоятельных клиентов: однокомнатные общей площадью от 50 до 100 квадратных метров и двухкомнатные от 70 до 120 квадратных метров, рассказывает директор компании Оникс-Н Галина Каракетова. Большинству волгоградцев это не по карману, поэтому такие варианты продаются медленно, часто уже после сдачи дома.

Итак, даже при поверхностном исследовании становится очевидно, что в 2006 году на российских рынках недвижимости сформировалась самая благодатная почва для долгого и устойчивого роста цен. Спрос и предложение и до этого находились в нездоровом положении, а в этом году весы сильно накренились в сторону спроса. На эту чашу легли и усилия власти по стимулированию ипотеки, и экономическая стабильность сами по себе вполне позитивные факторы. На чашу предложения пока падали лишь отдельные капли из бюджета на строительство так называемого социального жилья. Но с учетом того, что 60% российского населения нуждается в улучшении жилищных условий, несколько сотен домов по всей стране не могут смягчить проблему.

Нацпроект шагает по стране

В связи с угрозой провала в последние месяцы начался активный поиск виноватых и активная работа над ошибками. В течение весенней сессии законодатели и общественные силы разных направлений долго ломали копья над 214−м ФЗ. Сейчас пытаются скорректировать Градостроительный кодекс в части порядка выделения земельных участков под застройку.

На вопрос о том, какие изменения произошли в их городе в связи с реализацией проекта Доступное и комфортное жилья гражданам России, опрошенные эксперты давали, как правило, лаконичный ответ: никаких заметных изменений не произошло. Особенно ничего не изменилось, только областная и городская власти стали больше об этом говорить, замечает партнер по маркетингу компании DSO Consulting (Новосибирск) Сергей Дьячков. По словам аналитика АН Ленлорд (Ростов-на-Дону), влияние нацпроекта сказывается лишь в увеличении числа ипотечных программ.

Эти инициативы властей выглядят обнадеживающе и, скорее всего, облегчат жизнь девелоперам и расширят возможности для строительства. С другой стороны, параллельно в государственных умах идут другие процессы, которые могут обесценить позитивные нововведения.

К началу осени активизировали свою работу в жилищной сфере и другие ведомства. Так, МЭРТ разработало законопроект, серьезно упрощающий перевод сельхозземель в категорию поселенческих для их дальнейшей жилищной застройки. Девелоперы, судя по отзывам в прессе, нововведением довольны: только в Подмосковье под застройку может пойти около 1,7 млн га земель сельхозназначения.

Новосибирск: Обездоленный город

Так, почти все представители власти по-прежнему не хотят видеть связи между объемами ипотечного кредитования и ростом цен. Не так давно на очередном совещании по вопросам реализации нацпроекта ответственный за него первый вице-премьер Дмитрий Медведев пообещал присутствующим, что ипотека станет доступна для населения уже к 2010 году. По его словам, доступность ипотеки означает снижение ставки до европейского уровня 7 8%. Более того, в сентябре на заседании президиума совета по реализации приоритетных национальных проектов он отверг утверждения о том, что расширение ипотечного кредитования привело к росту цен на жилье. Высокий чиновник либо спекулирует понятиями, либо оперирует неточной информацией из регионов. Как показывает пример Уфы, Перми, Самары и других городов, практически везде ипотека стала мощным катализатором удорожания вторичного жилья, за которым, в свою очередь, потянулась и первичка. Исключением становятся только те города, где наращивание объемов кредитования сопровождается активной работой местной власти и существенным ростом масштабов строительства, как в Омске, Красноярске, Кемерове.

Аналитический центр ирн.RU проводит семинар Особенности работы в регионах: теория и практика

Здесь практически отсутствует городское социальное жилье в силу того, что город имеет дефицитный бюджет и мэрия не может стимулировать строительство массовым городским заказом. Поэтому 95% или более строящегося жилья выводится на рынок. Пока лишь 5 10% сделок являются инвестиционными. Впрочем, эксперты отмечают, что ускорившийся рост цен уже проявляется в постепенном увеличении интереса со стороны инвесторов.

Всему свое место

Каждый год рынок торговой недвижимости продолжает набирать обороты своего развития. При столь тесной конкуренции, любая, пусть даже незначительная ошибка при проектировании, выборе места расположения будущего объекта, а также арендаторов, могут стоить жизни объекта. Ведь в наши дни покупатели очень требовательные и разборчивые.

Как утверждают специалисты, залог успеха будущего объекта - удачный выбор места для строительства. Чтобы будущий торговый центр не пустовал, важно найти площадку под строительство в густонаселенном районе.

Ошибки не дремлют. Они могут подкрасться на любом этапе проектирования и строительства торгового комплекса (ТЦ). Но сегодня речь пойдет не об ошибках, а о том, как их избежать и сделать так, чтобы покупатель пришел в новый торговый комплекс не один раз.

К сожалению, этот наиболее логичный вариант мало используется в России.

Как показывает западный опыт, целесообразнее для начала провести маркетинговое исследование будущего продукта: на какого покупателя будет ориентирован объект, какие торговые сети собственник желает видеть в качестве арендаторов, какой будет формат торгового центра. А исходя из этих данных, уже выбирать площадку для строительства.

Основными критериями при выборе площадки под строительство ТЦ являются удачное географическое положение, хорошая транспортная доступность, близость к крупным транспортным артериям, а также близость городских коммуникаций, высокая плотность населения, - говорит директор департамента маркетинга коммерческой недвижимости Группы Компаний RIGroup Янис Жуков.

Девелоперы получают под застройку определенное пятно, а исходя из его плюсов и минусов уже делается вывод, что здесь можно построить.

Важно отметить, что ошибка, допущенная при выборе местоположения объекта, будет видна спустя год, а то и гораздо позже.

С ним соглашается и руководитель направления коммерческой недвижимости компании МИАН-Агентство недвижимости Сергей Лобкарев, который добавляет, что будущие арендаторы обращают внимание на все вышеперечисленные характеристики местоположения объекта. Также арендаторы уделяют внимание количеству и качеству соседей, так как чем больше компаний, тем больше покупателей, - считает С. Лобкарев.

Подбору арендаторов не всегда уделяется должное внимание, а зря, ведь каждая минута пребывания человека в торговом центре должна сопровождаться прибылью, поэтому выбор арендаторов и их расположение в ТЦ подчиняются определенным законам.

Верный якорь

По его словам, для того чтобы ТЦ успешно функционировал, нужно выбрать верный якорь. Делается это обычно на самой ранней стадии проекта. Как правило, в качестве якоря выступает крупная компания с раскрученным брендом, продукция которой пользуется спросом у широкого круга покупателей. Именно на якорь должен быть ориентирован будущий ТЦ: учитываются все пожелания и требования ключевого арендатора при проектировании объекта.

Подбор арендаторов, особенно якорных, нужно начинать еще до начала строительства, когда выбрано месторасположение и формат ТЦ, определена его целевая аудитория. Для этого обязательно проводятся комплексные маркетинговые исследования там, где планируется строительство, - говорит Я. Жуков.

Кроме того, в обязательный список арендаторов можно включить и многопрофильный детский центр развлечений, в котором родители смогли бы без опасений оставить свое чадо и смело отправиться за покупками.

Сегодня в Москве наметилась тенденция превращения ТЦ в торгово-развлекательные комплексы, - говорит Я. Жуков, - поэтому в числе арендаторов успешного ТЦ обязательно должны присутствовать мультиплекс, ресторанный дворик.

Искусство управления

Неправильно подобранный пул арендаторов создаст отрицательную репутацию объекта в глазах покупателей, а также не будет приносить абсолютно никакой прибыли как арендаторам, так и собственнику торгового комплекса.

Несмотря на то, что российский рынок управления еще очень молод, управляющие компании все больше и больше пользуются популярностью среди собственников ТЦ, которые, в свою очередь, нередко создают свои подобные структуры.

Сделать ТЦ привлекательным для покупателей может помочь управляющая компания. В искусство управления входит маркетинг, работа с арендаторами, грамотная эксплуатация здания.

Однако минусы передачи здания в управление наемной организации тоже очевидны. Во-первых, собственник теряет единоличное влияние на техническое состояние и доходность объекта недвижимости. Во-вторых, в некоторых случаях собственник теряет контроль и личные отношения с арендаторами.

Плюсы от передачи объекта управляющей компании очевидны: здание будет находиться под постоянным контролем и в приличном состоянии, - утверждает С. Лобкарев. Кроме того, собственник не лишится доходов даже в том случае, если кто-то через суд вознамерится отобрать здание, а экономия ресурсов и грамотная эксплуатация помогут избежать ненужных трат на замену оборудования и электроэнергию.

На шопинг в Подмосковье

Несмотря на минусы, между собственником и управляющей компанией должны складываться доверительные отношения, ведь чем больше работы у обслуживающей компании, тем меньше забот у девелопера.

Интерес девелоперов к созданию ТЦ в области обусловлен не только сильной конкуренцией и дефицитом участков в столице, но и востребованностью торговых помещений в области потенциальными арендаторами и покупателями, - говорит Я. Жуков.

Учитывая высокую привлекательность инвестиций в коммерческую недвижимость, количество свободных площадок под строительство в Москве стремительно сокращается. Поэтому девелоперы обратили свои взоры на города ближнего Подмосковья: Химки, Мытищи, Реутов, Одинцово, КрасногорскСегодня на границе Москвы образовался целый ряд крупных торговых центров, которые пользуются стабильным спросом у покупателей.

Сегодня города в Московской области с населением в 100 тыс. имеют такой же экономический потенциал, как крупные города в отдельных регионах, а уровень доходов населения Подмосковья растет. Поэтому в выходные дни жителям хочется культурно отдыхать и делать покупки в своем городе, а не тратить два-три часа на дорогу до Москвы, - считает Я. Жуков.
В начале месяца стало известно об очередном масштабном проекте на рынке недвижимости строительстве в ближайшем Подмосковье целого города на средства частного инвестора. Сегодня мы поговорим о том, на кого рассчитаны подобные проекты и насколько они перспективны.

Естественно, в области меньше доля затрат на разработку и реализацию архитектурных и инженерно-технических решений при строительстве ТЦ, а также разумная доля социальных обременений.

Надо сказать, что словосочетание частный город, употребленное в беседе без сопроводительного комментария, как правило, все еще вызывает у собеседника вопрос: А что это?. Этот формат для отечественного рынка пока что в новинку, традиционен он для США государства с огромной территорией (каковое определение можно отнести и к России). Впрочем, несколько подобных проектов к сегодняшнему дню заявлены и в нашей стране. Так, проект компании Ренова (строительство первого в России частного города под Екатеринбургом) широко освещался в СМИ летом прошлого года. Впрочем, нас больше интересует именно столичный регион здесь первопроходцем выступила Нафта-Москва со своим проектом строительства города на Новорижском направлении, недалеко от МКАД. Согласно озвученным в 2005 году планам компании, на 430 га в пойме Москвы-реки должны в течение 5 лет появиться 2,7 млн кв. м жилья, а также сопутствующая инфраструктура (офисы, торговые площади, образовательные учреждения).

Что такое частный город?

Целевая аудитория

Недавно стало известно об очередном подобном проекте, на этот раз на Калужском направлении. Как пишут Ведомости, на 12 тыс. га земли структуры, подконтрольные предпринимателю Вадиму Мошковичу, построят свыше 9 млн кв. м жилья (и 2 млн кв. м коммерческих площадей). Предполагается, что на территории, расположенной вдоль Калужского шоссе (удаленностью от 3 до 23 км от МКАД), смогут проживать порядка 300 тыс. человек. Проект оценивается в $7 млрд (для сравнения отметим, что город, заявленный Нафтой, стоит $3 млрд), а полностью реализован он будет не раньше чем через 20 лет (впрочем, первая очередь строительства уже начата).

Несмотря на всю амбициозность новых проектов, участники рынка сомневаются, что жилье в строящихся городах можно отнести к категории элитного. При определении класса жилья первоочередное значение имеет сегодня именно местоположение по-настоящему элитным может считаться только жилье, расположенное в центральном округе столицы, считает директор отделения управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость Кайдо Каарма. По мнению эксперта, строящееся в рамках частных городов жилье по-настоящему насытит, скорее всего, бизнес-класс. С ним согласен и генеральный директор компании Терра-недвижимость Тимур Сайфутдинов: По доступным сведениям, город будет в основном застроен жильем бизнес-класса. Впрочем, реализация подобных проектов, без сомнения, изменит саму классификацию недвижимости, уверен Кайдо Каарма. По его мнению, для того чтобы жилье в новых городах могло быть отнесено к категории элитного, необходимо, чтобы в местах нового строительства сосредоточивался крупный бизнес, что сделало бы возможным возникновение новых деловых районов: Необходим некий магнит, привлекающий сюда бизнес, который на сегодняшний день сосредоточен в центре Москвы. Если бы в город Мошковича перебрался, скажем, Газпром, это бы изменило ситуацию.

Знакомство с проектами, над которыми уже сегодня ведется работа, оставляет место для вопросов, и прежде всего интересует целевая аудитория подобных проектов. Так, город Мошковича рассчитан на семьи с доходом от $5 тыс. до $10 тыс. (строиться будет жилье именно для состоятельных граждан, с небольшими вкраплениями микрорайонов экономкласса). Проект Нафты малоэтажные жилые кварталы, разбавленные виллами и коттеджами. Все это рассеивает последние сомнения в том, что города явно не подойдут под категорию доступного жилья. Вероятнее всего, проекты рассчитаны на тех наших обеспеченных сограждан, которые, не имея возможности приобрести жилье высокого класса в столице, обращают внимание на ближайшее Подмосковье. Все-таки, жилье в частном городе звучит намного престижнее, чем элитная квартира в Балашихе.

Однозначно оценить перспективы подобных проектов достаточно сложно, уверен Тимур Сайфутдинов: С одной стороны, проект г-на Мошковича своевременный и логичный. Этим путем уже прошли многие западные столицы: в благоустроенные пригороды перебираются состоятельные жители. Здесь они могут и жить, и работать. Кроме того, данный город, даже при своем открытом статусе, сможет гарантировать более или менее однородную социальную среду. В то же время в нашей стране частные инвесторы еще не привыкли загадывать далее чем на 2 3 года. А в свете грядущих президентских выборов прогнозы делать становится еще сложнее. Заявленный структурами Мошковича срок в 25 лет это целых 6 президентских сроков, напоминает эксперт. Кстати говоря, комментируя данный проект, эксперты ссылаются на пример нашумевшего Рублево-Архангельского компании Нафта-Москва. Однако ходят слухи, что структура Сулеймана Керимова продала свою долю и вышла из проекта.

Перспективы

Впрочем, на прошлой неделе первый вице-премьер Дмитрий Медведев, говоря о том, что перспективы точечной застройки в столице практически исчерпаны, предложил в качестве выхода и строительство новых городов, назвав пионерами нового направления такие компании, как Ренова и Нафта-Москва, о проектах которых речь шла выше. Складывается впечатление, что частные города все-таки получат поддержку властей или по крайней мере не столкнутся с их противодействием.

Надо помнить и о том, что строительство города на пустом месте неминуемо столкнется с проблемой отсутствия коммуникаций и транспортной доступности. Пробки на въезде в столицу и сейчас, мягко говоря, заметны следовательно, без создания новых развязок и дублирующих трасс можно себе представить, во что превратится поездка в столицу из такого города. И здесь девелоперам явно не обойтись без помощи государства. Если обратиться к опыту западных стран, мы увидим, что практически всегда в развитии пригородов, так или иначе, участвуют власти разных уровней, от муниципальных до федеральных. А в реалиях нашей страны помощь госорганов сложно переоценить: 12 тыс. га земель требуют колоссальных вложений в строительство дорог, прокладку коммуникаций, считает Тимур Сайфутдинов. В то же время, по мнению эксперта, государство вряд ли поддержит подобный проект, когда основное внимание уделяется выполнению национальной программы Доступное жилье.



Главная --> Публикации