Главная --> Публикации --> Тающий город Сеульский вариант “русские отели” построят в ростове бизнес-центр класса в Как, какой и где выбрать коттедж Три главные ошибки хозяина сдаваемой квартиры

Несколько способов сравнительно честного изъятия земли у населения

Принято считать, что право собственности охраняется законом и никто не может его нарушить. Но есть ряд случаев, когда предусматривается изъятие земли у владельца за некую компенсацию. Юрист М2 рассказывает, в каких ситуациях собственника могут лишить участка и на какое возмещение он при этом вправе рассчитывать.

Реквизиции в мирное время

Порядок изъятия земли или ее выкупа регулируют Гражданский и Земельный кодексы. Законодательство выделяет реквизицию и изъятие земельного участка для государственных нужд.

Порядок проведения оценки имущества при этом не описан, отмечено только, что результаты оценки могут быть оспорены в судебном порядке. Также законодательство предусматривает право истребовать реквизированное имущество после прекращения чрезвычайных обстоятельств. Не урегулирован и вопрос о том, стоит ли возвращать компенсацию (или ее часть) при получении имущества обратно.

Реквизиция это изъятие какого-либо имущества, в том числе и земли, в случае стихийных бедствий, аварий, эпидемий и иных чрезвычайных обстоятельств. Имущество изымается в интересах общества по решению государственных органов. При этом собственнику должны выплатить компенсацию в размере стоимости имущества (ст. 242 ГК РФ).

Кроме того, Земельным кодексом установлено, что если в реквизиции нет необходимости, участок может быть просто занят. Собственнику также должны выплатить за это компенсацию, но когда и на каких условиях это произойдет, нормативными актами не предусмотрено.

Земельный кодекс говорит о реквизиции более подробно. Согласно ст. 51, в случае невозможности вернуть собственнику имущество ему возместят рыночную стоимость земли или предоставят равноценный участок. Но получить компенсацию не так легко: сначала нужно дождаться окончания обстоятельств, послуживших причиной реквизиции имущества, поскольку только после этого станет понятно, реален ли возврат. Сколько продлятся эти обстоятельства, никто не знает. Получается, что простые граждане становятся на время заложниками закона, не получая ни имущества, ни денег.

Принудительно, но за деньги

Таким образом, реквизиция возможна только в особых случаях. Но земельные участки изымают довольно часто. Многие собственники отстаивают свои земли и дома до конца на чьей же стороне закон?

Кроме того, по ст. 279 ГК РФ выкуп земли реален только с согласия ее собственника. Правда, эта же статья содержит небольшие уточнения. Так, о предстоящем изъятии собственник должен быть извещен за год. Однако статья содержит оговорку, что выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Следуя логике, можно сделать вывод: если собственник был уведомлен за год, его согласие не обязательно.

Второе основание, по которому собственник лишается принадлежащей ему земли, выкуп участка для государственных или муниципальных нужд. В соответствии с Гражданским кодексом РФ решение об этом должен принять госорган того уровня, в чьих интересах производится изъятие. Принятое решение подлежит регистрации в федеральной регистрационной службе с обязательным уведомлением об этом собственника земли. Такое требование введено для ограничения прав на земельный участок. Кто купит землю, которую через какое-то время все равно отберут?

Гражданский кодекс утверждает, что условия о стоимости участка определяются соглашением, заключаемым с собственником. В этом документе приводятся сроки, когда собственник получит деньги или вместо изъятой земли другую. При этом стоимость нового участка учитывается при определении размера компенсации. Если он окажется дешевле изъятого, госорганы обязаны выплатить разницу, если больше раскошелиться придется хозяину. Впрочем, по условиям соглашения доплату могут и не потребовать.

Но и это еще не все

Собственник еще не хозяин

Ст. 281 ГК РФ определяет состав выкупной цены участка. В нее включается рыночная стоимость земли, цена находящегося на ней недвижимого имущества и все убытки, причиненные собственнику. К таким убыткам относится в том числе ущерб, связанный, например, с необходимостью досрочно прекратить договор аренды земли или дома. Порядок определения убытков не указан. Их придется подтверждать документально. Таким образом, получить от государства компенсацию за то, что этим летом на вашем участке нет постояльцев, вероятно, не получится. Ведь частники, сдающие дачи на лето, практически никогда не оформляют отношения с арендаторами документально.

В качестве примера хочется привести далекий Тунис. Там один собственник земли не захотел продавать свой участок при прокладке дороги. Государство по закону не имело права принуждать его к продаже или отбирать землю. В результате пришлось делать дорогу в обход участка упрямого землевладельца. В России в подобной ситуации все участки будут изъяты и никому не удастся воспрепятствовать этому. В отдельных случаях, вероятно, такой подход и хорош развитие коммуникаций будет идти более быстрыми темпами. Вот только далеко не всегда госчиновники разумно подходят к вопросам изъятия земель.

Случаи изъятия земли у собственников перечислены в Земельном кодексе. В частности, к ним относятся: выполнение международных обязательств Российской Федерации; размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов размещения этих объектов; иные обстоятельства (ст. 49 ЗК РФ). Эти иные обстоятельства дозволяется определять местными законами. Именно благодаря этой оговорке население остается практически беззащитным перед госчиновниками.

Суд должен не только обязать собственника освободить участок, но и предписать госорганам возместить собственнику все убытки, причем заранее. Оба кодекса дополняют друг друга. При вынесении решения о возмещении собственнику всех убытков суд будет ориентироваться как на нормы Земельного кодекса (о предоставлении возмещения), так и на нормы Гражданского кодекса (о составе выкупной стоимости земли).

Строптивый собственник отказывается продавать государству свою землю? Госорганы вправе обратиться в суд с иском о выкупе. Правда, они имеют право предъявить иск только в течение двух лет с момента направления собственнику уведомления о том, что принято решение изъять его землю. Вместе с тем в Земельном кодексе прописано, что такое принудительное изъятие земли разрешено только в случае, если собственнику предварительно по решению суда было предоставлено равноценное возмещение стоимости его участка.

Бороться сложно, но можно

Изъятие земли не означает, что расположенный на ней дом тоже заберут. Сначала госорганы обязаны доказать, что изъятие дома необходимо для использования земли. Правда, учитывая тот факт, что практически все основания изъятия земли подразумевают ее активное использование, проблем с доказательствами у госорганов не возникает. Так что эта норма просто подарок для расстроенных хозяев.

Не забывайте, что реально оспорить оценку имущества. Очень часто получается, что на денежную компенсацию невозможно приобрести не только аналогичный участок, но и землю площадью в несколько раз меньше.

Что же делать, если ваш участок отнимают? В первую очередь надо собрать все документы на землю. Затем проверить, соблюдены ли все требования законодательства о регистрации решения об изъятии и об уведомлении собственника за год до изъятия земли. Кроме того, стоит обратиться в суд и попытаться оспорить принятое решение об изъятии или само изъятие. Основанием послужит, например, то, что для проведения изъятия нет оснований либо не соблюдена соответствующая процедура.

Видное: новый подход к явным преимуществам

Недавно появилась информация о том, что госчиновники готовят поправки в законодательство, связанные с изъятием земли для госнужд. Необходимость возникла после известного бутовского противостояния. Хочется надеяться, что поправки не уничтожат надежду граждан на справедливость в борьбе с госчиновниками. Но пока поправки еще будут рассматриваться, а какие изменения последуют мы узнаем гораздо позже.
Город Видное находится в 3 км к югу от МКАД, на реке Битце левом притоке реки Пахры. Его население составляет 58 тыс. человек. Город расположен на Теплостанской возвышенности, особое очарование придает ему обрамление из сосновых лесов. Но внешнее убранство не единственное богатство города. Главное, пожалуй, его историческое прошлое и не менее интересное настоящее.

Город дачного типа

Первое упоминание о Видном относится к XIV веку, когда владельцем населенного пункта на Пахре был Иван Калита. С XVI века здесь находилась загородная охотничья резиденция великих князей.

От станции метро Домодедовская на маршрутке или автобусом сюда можно доехать за 15 мин, а электричкой от Павелецкого вокзала до станции Расторгуево, откуда начинается город, за полчаса. Видновский район имеет разветвленную транспортную сеть: по его территории проходят три железные дороги, семь автомагистралей федерального значения, в том числе трасса Москва Воронеж Ростов-на-Дону. Тут расположены плодопитомники, три всероссийских НИИ, крупные промышленные и сельскохозяйственные предприятия. Район является не только бездотационным, но и имеет миллиардный бюджет.

В 1902 году на территории имения графини Е. А. Адельберг был открыт дачный поселок Видное. Статус города он получил в 1965 году. В Видновском районе более 300 исторических памятников. Хорошо известна Преображенская церковь, исторический заповедник Горки Ленинские, бывшая усадьба Волконских Суханово.

Видное изначально имело своеобразный облик. Его центральные улицы застраивались в 1940 1950-х годах по немецким проектам. Аккуратные двухэтажные коттеджи сформировали лицо города. Современные разновысотные многоэтажки не только развивают архитектурную традицию, но и удачно вписываются в местный ландшафт.

От двухэтажек к двухуровневым квартирам

Потребность в жилье в Видном весьма высока и не в последнюю очередь из-за большого числа потенциальных покупателей, желающих поселиться в городе. Поскольку в исторической части города сейчас сложно найти место под новостройки, они группируются в микрорайоны, стоящие особняком от центра и окруженные сосновым лесом. Такое сочетание урбанизации и живой природы обеспечивает новоселам экологический и психологический комфорт.

Новостройки появились на ул. Центральной, просп. Ленинского Комсомола. За последние годы вырос совершенно новый микрорайон № Создаются и другие новые кварталы, которые станут автономными городами в городе, где все предусмотрено для удобной жизни.

Большое внимание уделяется организации удобных парковок. Поэтому их здесь оборудуют не только возле зданий, но и под ними, используя подземное пространство.

Среди новостроек наиболее крупными являются 6-й и 5-й микрорайоны. В них возводятся жилые дома с применением новейших материалов, архитектурных и планировочных решений. По градостроительной концепции строящиеся дома и территория вокруг них представляют собой единое пространство. Одновременно с возведением домов создается социальная инфраструктура. Под различные предприятия бытового обслуживания нередко используются первые этажи зданий.

Одними из первых в микрорайоне № 6 появились 18-этажные корпуса № 1, 1а и дом № 3 микрорайона с поэтичным названием Березовая роща. Потолки высотой 2,7 м. Кухни везде по 9,9 кв. м. В двух трехкомнатных квартирах по два санузла. Везде есть подсобные помещения. Лоджии и окна остеклены в едином стиле пластиковыми стеклопакетами. Квартиры сдаются без отделки. Площади квартир 40,9 89 кв. м. Стоимость 1 кв. м от $2365.

Из микрорайона № 6 особенно легко добираться до Москвы: до МКАД всего 3 км, а время в пути займет не более 15 мин (при отсутствии пробок). Отличительной чертой жилых зданий являются и двухуровневые квартиры разных типов. Все здания, как правило, монолитно-кирпичные и высотные. Во дворах предусмотрены спортивные площадки.

Вторичный рынок в Видном отличается разнообразием предложений. Наиболее популярными являются квартиры в 9 12-этажных панельных и пятиэтажных кирпичных домах. Меньше всего предложений в 10 12-этажных кирпичных башнях. Что касается ценового лидерства, то его прочно удерживают 14-этажные панельные дома: 1 кв. м стоит здесь $359 На втором месте кирпичные 15-этажки $3510 за квадрат. Третье место занимает девятиэтажная панель: 1 кв. м обойдется покупателям в $3080.

Вторичный рынок: очередной рекорд

Если переводить это в абсолютные значения, то за однушку в панельной хрущевке придется выложить $105 тыс., за двушку $110 тыс. Самые дорогие квартиры этого ряда предлагаются в 14-этажной панели $140 тыс. Двушку реально купить за $120 250 тыс., а за трешку надо заплатить $150 185 тыс. Немногочисленные четырехкомнатные квартиры продаются по $210 350 тыс.

Стоимость панельных хрущевок в Видном гораздо ниже стоимости жилплощади в лидирующей группе и находится на отметке $2620 за 1 кв. м. Самым дешевым является жилье в кирпичных 14-этажках.

Московские проектировщики доказали, что панельное домостроение, как некогда Ленин, живее всех живых. По заданию мэрии НИИ типового и экспериментального проектирования (МНИИТЭП) разработал проект гостиницы, которую можно собрать из конструкций стандартного жилого дома серии Юбилейный. Отцы города довольно потирают руки: если идея заинтересует инвесторов, то дефицит номерного фонда в эконом-классе можно будет ликвидировать за 2-3 года.

Динамика цен на вторичном рынке наиболее отчетливо прослеживается по сравнению со значениями 2005 года. Тогда самыми дорогими были кирпичные 15-этажки, 1 кв. м в которых стоил $173 За ними следовала 9- и 12-этажная панель: $1470 и $1420 соответственно, квартиры в хрущевках продавались по $1280 за квадрат. Сравнение красноречиво подтверждает как тенденцию роста цен (они увеличились за год почти в два раза), так и популярность Видного среди новоселов.

Как и у дома серии Юбилейный, высота отеля в этом проекте может варьироваться от 17 до 25 этажей. Причем рядом можно поставить несколько корпусов, - рассказывает главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. По его словам, подземный этаж с автостоянкой и два первых этажа выполняются из монолитных конструкций, остальная часть здания - из панелей. Стоимость строительства 25-этажного корпуса - $50 млн. без учета стоимости земли и подключения к сетям.

Сколько стоит построить в Москве даже самую скромную гостиницу, лучше не спрашивать. Например, отель на 30 номеров в центре города на Большой Никитской улице обошелся инвестору в 5 млн. долларов и 2,5 года обивания порогов. В мэрии понимают: из-за площадки в Южном Бутове никто так убиваться не будет. Поэтому проект 3-звездочной гостиницы, разработанный МНИИТЭПом, старались сделать как можно более дешевым и универсальным. Застройщик должен выйти на участок и независимо от его размеров и конфигурации в течение 6-8 месяцев построить там многоэтажное здание как минимум на 400 гостиничных номеров.

Однако экспертов одинаково напрягают как демпинговые цены, так и архитектурная безликость панельных отелей. Кроме того, не совсем понятно, кто возьмется управлять гостиницами с таким большим количеством номеров. Производитель панелей - ДСК-1 рвется в бой и уже выбил себе право снести и заново отстроить гостиницу Турист у ВВЦ. По плану вместо семи 5-этажных корпусов на 500 номеров там должен появиться комплекс из четырех зданий переменной этажности с единой стилобатной частью ориентировочно на 2000 номеров. Управлять такой махиной должны профессионалы гостиничного бизнеса, а не строительного, - уверены эксперты.

Внутренняя планировка панельного отеля напоминает социальное жилье. В нем 330 однокомнатных номеров общей площадью 26,6 кв. м и 70 двухкомнатных по 40 кв. м. Из инфраструктуры, помимо подземной стоянки на 87 машиномест, - ресторан на 500 человек с возможностью трансформации обеденных залов. Архитекторы не скрывают, что проектировали гостиницу, исходя из нужд очень непритязательных туристов, которым ничего, кроме кровати и завтрака, для полного счастья не нужно. Затраты на отделку и оборудование номера, по их расчетам, составят не более $300, тогда как в других гостиницах категории 3 звезды на это обычно уходит не менее $200 Чтобы гостиница хотя бы внешне отличалась от жилого дома, коробку можно покрасить в цвета, выбранные инвестором.

Адреса будущих гостиниц:

10 других площадок, намеченных под строительство гостиниц на базе Юбилейного, планируется разыграть на конкурсе в начале 2007 года. Правда, их месторасположение вряд ли вызовет ажиотаж среди инвесторов.

Судя по рекламе и газетным публикациям, понятия загородный рынок и коттеджные поселки синонимы. Но это не так. Сегодня в Подмосковье дома на продажу возводят сотни, если не тысячи частных застройщиков. Достоверной статистики по индивидуалам не существует, но есть основания считать, что объемы этого рынка велики. По объему рынок коттеджей от частных застройщиков сопоставим с рынком коттеджных поселков, считает директор департамента загородной недвижимости компании Миэль-недвижимость Жанна Щербакова. Если это так, то суммарно годовой оборот этого сегмента рынка можно оценить в миллиарды долларов.

ул. Матросская Тишина, вл. 16-16А
ул. Ставропольская, вл. 37-48
Россошанский пр., на пересечении с ул. Россошанской
ул. Михневская, на пересечении с Михневским проездом
Чечерский пр., напротив вл. 56
ул. Остафьевская
ул. Щорса, вл. 15
Машкинское шоссе
Микрорайон 109, р-н Бутырский
1 Зеленоград, территория Назарьево
Купить участок земли в Подмосковье, построить коттедж и его продать таков один из самых прибыльных и внешне простых видов бизнеса, доступных частному лицу. D’ исследовал рынок частных застройщиков стоимостью в миллиарды долларов, который начинается прямо за чертой Москвы

При этом индивидуалы представляют собой весьма серьезную силу. Пару лет назад одна крупная девелоперская структура не стала покупать хороший земельный участок к северу от Москвы под строительство поселка. Там работает господин N, у которого связи с администрацией, лучшие земли, много начатых проектов, пояснили в компании. Мы с ним конкурировать не будем.

Явление масштабно, однако о частных застройщиках ничего не известно. В отличие от застройщиков коттеджных поселков индивидуалы гораздо мельче как игроки. Они не стремятся к созданию брендов, не имеют пиар и рекламных бюджетов. Более того, они избегают всякой публичности. Из десятка найденных нами частных застройщиков только треть пошла на контакт, и лишь один из них не скрывал своей фамилии.

100 тысяч и добро пожаловать!

Я знаю частных застройщиков с отличной репутацией в узких кругах, которые возводят по 20 25 домов в год, говорит Жанна Щербакова. В отдельных сегментах доля индивидуалов велика. К примеру, на Рублевке нет больших массивов земли под застройку, а значит, она мало интересна для крупных игроков. Зато частным застройщикам вполне хватает небольших земельных участков на два-четыре дома.

Минимальный входной билет на рынок частного девелопмента сегодня оценивается примерно в 100 тыс. долларов. Чтобы уложиться в этот бюджет, можно купить 6 8 соток в садовом товариществе (30 40 тыс. долларов), подвести коммуникации (в дешевом варианте 10 20 тыс. долларов) и тысяч за пятьдесят построить домик площадью чуть более 100 квадратных метров из пеноблоков или недорогих сэндвич-панелей. Такой коттеджик без отделки можно продать, если место более или менее пристойно, за 150 тыс. долларов.

На бумаге проект девелопера выглядит очень просто: купил землю подвел коммуникации построил дом продал. Причем Рублевка не единственное место, где возводят дома частные застройщики. Они успешно действуют во всех сегментах от самого элитного до экономкласса.

В целом в экономсегменте очевиден огромный дефицит и любое вменяемое предложение сразу находит покупателя. В зоне сорокового километра от Москвы один из частных застройщиков недавно осуществил следующий проект. Участок в 15 соток был разбит на два, и на каждом был построен аккуратный деревянный коттедж. Дома были быстро проданы по 250 тыс. долларов.

Вдали от Москвы новый коттедж экономкласса можно приобрести у частного застройщика и за 80 100 тыс. долларов.

Никто из частных застройщиков не планирует прибыли менее 40%. На экономклассе рентабельность удачных проектов может достигать 100%, в элитном сегменте в исключительных случаях доходит до 200 300%, говорит генеральный директор Victory Group Татьяна Звонарева. При этом риски и время экспозиции в дорогом сегменте также выше. Если дешевые объекты обычно уходят за три-четыре месяца, то дорогие могут ждать своего покупателя и год-полтора.

А вот пример из другого сегмента. Небольшой участок с соснами площадью 8 соток в охраняемом поселке между Рублевским и Новорижским шоссе обошелся застройщику в 250 тыс. долларов. Подведение коммуникаций и строительство дома (350 кв. м) более чем в 300 тыс. Готовый дом с отделкой под ключ продается сегодня примерно за 1 млн долларов. Входной билет на рынок девелопемента в зоне максимального гламура на Рублевке стоит тоже не менее 1 млн. Зато готовые дома здесь от 2 млн долларов.

Коттеджи против поселков

Серьезные финансовые вложения в покупку земли и последующее строительство сдерживают многих потенциальных девелоперов, заставляют их работать в сегменте экономкласса. Сегодня для финансирования проектов индивидуалы чаще всего используют собственные средства или привлекают партнеров. Я бы мог сейчас строить поселок, но для этого нужно не менее 10 миллионов долларов, говорит застройщик Андрей. Ввиду недостаточности собственного капитала я строю только два-три дома в год. Проектного финансирования подобных вариантов пока нет. Чтобы привлечь банковский кредит, необходимо заложить недвижимость. Но под строящийся коттедж денег не дадут.

Общих правил по девелопменту загородных домов нет. Концепция задается местоположением, размером и формой участка, его окружением. При этом застройщик должен обладать стратегическим пониманием рынка. Одно из ключевых качеств частного застройщика умение реально оценить возможности участка и понять, что будет востребовано на этом месте, говорит Татьяна Звонарева. Всегда есть соблазн построить дом побольше и позиционировать его классом повыше, чем стоило бы. К примеру, в какой-нибудь рублевской деревеньке на участке в семь соток построить дворец, который должен уйти за миллионы только потому, что это Рублевка. Надо хорошо знать и покупательские настроения, угадывать тренды рынка: земля покупается сегодня, а вот продавать готовый дом надо будет через год. Например, если сильно перебрать с его размерами, можно попасть в категорию неликвидов. Необходимо также попасть в точку и с массой других деталей планировкой, архитектурным стилем, уровнем отделки и так далее. А вкусы покупателей меняются достаточно быстро, например классические особняки с колоннами, крыльцом и портиками уже восторга не вызывают. Несмотря на большой спрос на коттеджи, на рынке есть масса непродуманных и потому непродаваемых вещей, поделился один из застройщиков.

Большинство частных застройщиков ориентированы на массовый спрос: никаких изысков, просто и качественно. Обычно в первых проектах отрабатывается некая модель идеального дома, и дальше найденное решение (фасады, планировки, оборудование) тиражируется. Некоторые индивидуальные застройщики так четко формулируют свое кредо, что им могли бы позавидовать и девелоперы коттеджных поселков. Я строю только коттеджи в стиле шале, делится секретами мастерства Кирилл, застройщик с десятилетним стажем. Во всех моих проектах обязательно есть ванные с окнами, большие спальни с гардеробными, французские окна во всю стену, высокие потолки, теплые полы, гараж на два машиноместа, камин. В последнее время ставлю и электропривод на ворота: стоит всего тысячу долларов, а на покупателя открывающиеся с брелока ворота оказывают магическое воздействие.

Однако рынок меняется, и разница в ценах со временем играет все меньшую роль: покупатели активно разворачиваются в сторону централизованных поселков. Поселки давят частников. Будущее, несомненно, за поселками с единой концепцией, охраной, службой эксплуатации, общей инфраструктурой: покупатели хотят комфорта и безопасности. Все хотят жить цивилизованно, говорит застройщик Андрей, сам, между прочим, купивший дом в централизованном поселке.

Конкуренция с коттеджными поселками одна из скрытых пружин развития рынка домов от частных застройщиков. Сегодня коттеджи от индивидуалов стоят в среднем на 30 40% дешевле аналогов в поселках, и это ценят покупатели. Несколько различна и экономика частников и застройщиков поселков. У индивидуалов намного короче срок реализации проекта (год против двух-четырех) и часто ниже себестоимость: застройщики поселков вынуждены тратить большие деньги на подведение магистральных сетей.

Типология застройщиков

Мой единственный неудачный опыт строительства коттеджа был связан с хаотичной застройкой типа Шанхай, пусть и находившейся на Рублевке, в престижном месте, рассказывает один из застройщиков. Там я с трудом вернул затраченные средства. Теперь буду строить либо в коттеджных поселках, где продают землю без подряда, либо в стародачных местах. В деревни, поля и шанхаи я больше ни ногой!

Локальные монополисты специализируются на строительстве в определенном районе или даже в одном населенном пункте. Часто выбирают лесные стародачные места типа Малаховки, Апрелевки или Немчиновки. Обычно живут там же и потому хорошо ориентируются на данном ограниченном пространстве, зная предпочтения тамошних покупателей. Местные первыми узнают обо всех продающихся участках и часто покупают их дешевле рынка.

Общение с риэлтерами и девелоперами позволило определить несколько групп частных застройщиков, имеющих разные стратегии на рынке.

Есть и близкие к администрации доверенные лица чиновников, на которых регистрируются вновь выводимые земельные участки. Часть такого землеотвода обычно сразу распродается, чтобы на вырученные деньги подвести коммуникации и начать строительство домов на оставшихся участках. Но бесплатное развращает обычно это сказывается и на качестве строительства, и на продуманности концепции в целом. Часть землеотвода иногда вообще подолгу остается незастроенной: до своей доли у чиновников не доходят руки.

Для себя строившие изначально возводят дом для себя, а потом оказывается, что почему-то он им не подходит. Или решение продать принимается потому, что выгоднее на вырученные деньги купить другой участок и там построить новый дом. В результате деньги, предназначенные для собственного жилья, начинают перекладываться с прибылью из проекта в проект.

Пожалуй, самая интересная категория застройщиков белые воротнички. Это топ-менеджеры крупных московских компаний, развивающие собственные девелоперские проекты в Подмосковье. Их сильная сторона наличие финансовых ресурсов и хорошее знание запросов покупателей. Им достаточно просто строить как для себя, и люди их круга обязательно оценят. Это наиболее творческие девелоперы, стремящиеся не просто заработать денег, но и реализовать себя.

Строители идут от технологии, владея, например, деревянным производством. Имеют отлаженный технологический процесс и достойное качество, но часто строят на не самых удачных участках, так как не имеют прямого выхода на землю.

Место под солнцем

Один из таких застройщиков, катаясь на лыжах в Европе, влюбился в альпийский стиль и одним из первых стал строить коттеджи-шале в Подмосковье. Другой увлечен новыми технологиями: В строительстве постоянно появляется масса новинок, и мне хочется их опробовать. К примеру, использование вентилируемых фасадов позволяет делать их даже зимой, что существенно сокращает время строительства. То же самое с технологиями скоростной окраски стен: это дороже, но экономит время. Выиграв несколько месяцев, можно значительно улучшить финансовые показатели проекта!

Но не все так просто. Новичок неизбежно столкнется с рядом проблем, которые опытные застройщики уже решили. Один из главных рисков этого бизнеса строительный. Приглашение строительной компании резко снижает рентабельность проекта, поэтому в основном нанимаются бригады, обходящиеся дешевле минимум процентов на тридцать. Но в таком случае возрастают риски, а также затраты сил и времени на контроль качества строительства и расходов. Успех проекта во многом зависит от того, есть ли у вас прораб, которому вы можете доверять, уверен застройщик Сергей. Пока я не нашел такого человека. Всякое случалось: и с деньгами убегали, и ломать построенное приходилось.

Кажется, что строить коттеджи на продажу прибыльный и несложный бизнес. Первая мысль, когда с ним знакомишься: я тоже так смогу. Рентабельность? Очень высокая. Административные барьеры? Практически нет: купил землю и строй. По сравнению с проектами в городе, где согласования идут по три года, это рай. Специальные знания? Тоже вроде не надо: в строительстве, как и в футболе, разбираются все.

Новичок на своем первом проекте будет покупать стройматериалы на рынках и в магазинах, переплачивая не менее двадцати процентов, рассказывает Кирилл. А у меня есть налаженные связи с заводами и крупными оптовиками, где я имею скидки. Кирпич, например, мне напрямую везут из Белоруссии.

Даже со своим прорабом застройщик должен не менее двух раз в неделю навещать свою стройку. Для людей, живущих и работающих в Москве, это серьезная нагрузка. Особенно много времени съедает этап отделки, делится Дмитрий. Все отделочные материалы, оборудование, сантехнику я покупаю сам. К тому же во время отделочных работ возникает масса вопросов, которые лучше решать самому: ведь строители сделают не как лучше, а как им удобнее. В результате стройке посвящаются выходные и два-три утра в течение рабочей недели.

Часто участки замечательны по массе факторов, но имеют, как мы говорим, спрятанные мины, которые потом не обезвредишь, рассказывает еще один строитель. Так, недавно мне понравился участок на красивой поляне под Истрой. Дело шло к сделке, но потом через знакомых узнал, что на этом месте люди не могут построиться уже лет пять. Оказалось, что в соседнем коттеджном поселке живет местное начальство, которое не хочет, чтобы портился вид. Они и торпедируют любые попытки застройки.

И наконец, одна из главных сложностей частного строительства связана с нахождением правильного земельного участка. Выбор на вторичном рынке велик, однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что большинство участков непригодны для коммерческого строительства. Я искал участок для своего первого проекта почти два с половиной года, сетует молодой застройщик Дмитрий. Где-то были недооформленные документы, где-то сложности с подведением коммуникаций. А еще неудачная форма участка, недостаточно интересное место, неблагоприятное соседство, сложный подъезд и многое другое.

Особенность нынешнего момента заключается и в том, что в последнее время небольшие земельные участки в Подмосковье резко подорожали за год не менее чем на 30 40%. В результате сегодня найти подходящий по соотношению ценакачество участок весьма сложно. Один опытный девелопер даже отложил на время новые проекты: Все так дорожает, и я пока не понимаю новую экономику и что в ней надо строить. Так что если раньше, на быстрорастущем рынке лишь серьезные ошибки могли помешать частному застройщику получить хорошую прибыль, то теперь выход на рынок новых игроков не так прост. Тем более если учитывать все возрастающее давление со стороны коттеджных поселков.

Опытные девелоперы знают подноготную многих участков и, как правило, имеют выходы на перспективную землю.



Главная --> Публикации