Главная --> Публикации --> Столичное жилье устало дорожать Боитесь делать перепланировку? займитесь переустройством Фнс подбирается к владельцам квартир Покупатели требуют жилья Парламентский центр отправляют на выселки

По данным, которые привел Ресин, в первом полугодии в столице введено более 200 тыс. квадратных метров площади социальных объектов, почти 170 тыс. квадратных метров из которых построено за счет городского бюджета. Ко Дню города в Кожухове было сдано два дома для военнослужащих, в ближайшее время будет готов еще один.

Строительного бума, подобного нынешнему, Москва не знала за всю свою историю. Только с начала 2006 года построено более 3 млн. квадратных метров жилья, что составляет почти 65% годового задания. Об этом на заседании столичного правительства сообщил руководитель стройкомплекса Владимир Ресин, отчитываясь перед мэром о достижениях 2006 года.

В 2007 году на решение общегородских социальных задач планируется направить 2 млн. 234 тысячи квадратных метров общей жилой площади. Из них 1 млн. 911 тыс. предстоит построить за счет средств городского бюджета.

- Всего до конца года за счет средств городского бюджета в столице будет введено 979 тыс. квадратных метров жилья, - рассказал он.

Правительство Москвы намерено реконструировать пятиэтажки так называемых несносимых серий. Программа по их реконструкции разрабатывается, готовы проекты первых 80 планировок таких домов в разных районах города. Эти дома оборудуют лифтами и мусоропроводами. К 2010 году все пятиэтажки в столице будут снесены.

Одно из центральных направлений деятельности правительства Москвы - снос ветхого жилья. С начала 2006 года отселены жители 149 отживших свой век домов. Площадь этих зданий составляет 457.5 тысячи квадратных метров. До конца года будет снесено еще 63 здания общей площадью 224 тысячи квадратных метров. В Центральном и Южном округах завершена программа по сносу пятиэтажек.

Владимир Ресин рассказал, что к 1 сентября в столице было сдано в эксплуатацию 17 общеобразовательных школ и четыре блока начальных классов, в четвертом квартале будет сдано дополнительно пять школьных зданий. Подготовлена проектная документация для строительства в будущем году 20 общеобразовательных школ и семи блоков начальных классов.

Особое внимание столичными властями уделяется возведению детских дошкольных учреждений. За полгода в Москве построено и сдано 10 детских садов. За два последующих месяца введено в эксплуатацию еще четыре садика. До конца года будет начало строительство 18 детских садов, идет работа по возведению еще 6 А в следующем году планируется построить 80 детсадов, 71 из которых - за счет средств городского бюджета.

Предпринимаются немалые усилия для решения одной из острейших проблем столицы - нехватки парковочных мест для автомобилей. Введено в эксплуатацию гаражей и стоянок на 72 тысячи машино-мест, еще 39 тыс. машино-мест предстоит ввести до конца 2006 года. За первое полугодие построен 1031 объект потребительского рынка и услуг, реконструировано 43 Из них объектов питания - 347, бытового обслуживания - 348, торговли - 768.

Новоселье справили самые разные учреждения - например, в этом году введено в строй четыре здания для милицейских учреждений, открыт восстановленный музыкальный театр имени Станиславского и Немировича-Данченко. Развернуты работы по строительству кабельных коллекторов и электроподстанций Герцево, Дубнинская, Ново-Внуково, Сити-2 и других. С начала года введено более 90 километров инженерных коммуникаций и 50 тыс. квадратных метров дорог, в том числе внутриквартальных.

- Силовой метод разрешения конфликтов - не наш путь, - подчеркнул он. - Расселение жильцов надо стараться проводить не через суд, а по договоренности.

Благодаря программе перевода ряда промышленных предприятий из центра города с начала года в центре освобождено 14 га земли. Передислокация промзон, как и расселение поселков и деревень на территории города, позволяют освободить земли для строительства многоквартирного жилья, в первую очередь муниципального. Такое расселение создает реальную возможность улучшения жилищных условий самих поселян. Однако, как признал Владимир Ресин, практика расселения показала, что властям необходимо более тщательно изучать обстановку и внимательно подходить к интересам каждого переселяемого москвича.

Значительную помощь московские строители оказывают и другим регионам страны. С начала года в 57 городах шести федеральных округов ими построено 225 тыс. квадратных метров жилья (не считая Подмосковья). Помимо жилья они сооружают в регионах школы, поликлиники, торговые и культурные центры, больницы. Только в Чечне к началу учебного года построены две школы в Грозном, ведется строительство роддома и первой очереди жилого комплекса.
Достигнув в сентябре почти $4 тыс., средняя цена 1 кв. м уже в начале октября снизилась на 0,2%. Это данные только одного из аналитических центров. И все же событие примечательное. В последнее время специалисты уверяли, что стабилизация неизбежна. Некоторые прогнозы допускали снижение цен, но обозначить начало этого процесса невозможно. Изменение уровня цен не бывает линейным: на него влияет множество факторов. Нынешнее снижение, несмотря на всю его значимость, способно смениться новым ростом стабилизацией и снова снижением стабилизацией. Сохраняться долго такое равновесие не способно: какая-то сумма векторов превратится в долговременную тенденцию. Как и когда?

Полным ходом идет в Москве строительство домов обманутых соинвесторов - в первом полугодии сдано 7 таких жилых домов. По словам Ресина, сроки завершения проблемного строительства утверждены жестким планом.

В конце сентября первый вице-премьер Дмитрий Медведев, курирующий национальный проект Доступное жилье, заявил, что считает возможным из нравственных представлений обсудить введение дополнительного налогообложения на собственников нескольких квартир, а также увеличение налога по совокупности сделок с имуществом. Такие заявления спекулянтов должны напугать.
Впрочем, через неделю с небольшим Д. Медведев, рассуждая о причинах провала нацпроекта, заявил: Кредитование станет фактически доступным в том случае, если ставка по нему приблизится к общемировой усредненной ставке 7 8%. Доступная ипотека это повышение спроса. Такие заявления должны приободрить спекулянтов.

Недвижимость двинулась. Насколько серьезно?

Поэтому не стоит переоценивать и влияние на рынок недавних заявлений Д. Медведева. Подобные тезисы должностных лиц высокого ранга обычно принимаются к сведению любым рынком. Но если высказывания ставятся в условное наклонение или если сами по себе малозначимые факторы вызывают конкретные последствия, значит, нерв рынка оголился, и скоро реальны резкие перемены. Таково общее правило.

Правда, мало есть на свете такого, что по-настоящему может напугать российского инвестора, официального или стороннего (так называемого спекулянта не совсем верное обозначение, поскольку он вкладывает деньги не в перепродажу готового товара, а в его производство). Иной раз это не под силу даже закону. Примеры? Минэкономразвития, Минфин, администрация президента совместными усилиями разработали закон № 21 Но вскоре выяснилось, что закон слишком хорош для несовершенных реалий нашей страны. И тогда Сбербанк, в наблюдательный совет которого входят первые лица трех ведомств, создает и рекламирует схему... обхода закона. Разумеется, они всего лишь исправляли результаты собственной поспешности. Важна форма.

По данным исследовательской компании Russian Reseach Group, в сентябре 2006 года объем предложения квартир в Москве достиг 18,5 тыс. на 30% больше, чем в августе. К началу октября количество экспонируемых объектов выросло еще на треть, на 40% по сравнению с августом. Означает ли это, что на рынок выброшены все инвестиционные квартиры? Ведь, по разным оценкам, количество инвестиционных покупок недвижимости в период быстрого роста цен весной этого года достигало как раз 30 40%.

Альтернативщик бездомному не товарищ

На пороге рынка скопились десятки тысяч квартир. Другие исследования отметили, что спрос в сентябре по отношению к апрелю снизился в 2,5 раза, до уровня конца 2005 года. В сентябре, с фактической остановкой роста цен, многочисленные альтернативные квартиры должны были сдвинуться в сторону рынка.

Увы, дело не только в спекулянтах. В период быстрого роста цен с конца 2005 года по лето нынешнего было затруднено проведение альтернативных сделок. Выстраивание цепочек требует нескольких недель, а то и месяцев. Рост цен до 9 10% в месяц разрушал альтернативу на корню. Крупные компании позволяли себе покупку квартир, чтобы замкнуть на этих свободных объектах альтернативные сделки, но решить проблему кардинально этот прием не мог.

Во-вторых, альтернативщики в отличие от спекулянтов (сторонних инвесторов) не просто выбрасывают на рынок квартиру, а одновременно изымают с рынка другую, как правило, более дорогую. То есть, пользуясь снижением цен, сдерживают дальнейшее уменьшение стоимости 1 кв. м.

Но будет ли лавина? Есть векторы, сдерживающие ее. Во-первых, для проведения альтернативной сделки нужно еще одно немаловажное условие деньги, доплата за лучшее жилье, ради чего граждане, собственно, идут на этот тип сделки. У многих из тех, кто готовился к альтернативной сделке в конце прошлого или в начале нынешнего года, на данный момент денег для доплаты недостаточно. Они будут приходить на рынок постепенно, по мере снижения цен и накопления необходимой суммы.

Тут-то и начнется самое интересное. Альтернатива расшевелит, оживит рынок, быстро заставит его оперировать реальными цифрами, а не оглядываться на цены дутые, месяцами висящие в базах данных. То, что они дутые, станет сразу заметно на фоне новых, оперативных цен. Им придется сдуться.

Есть и факторы, заставляющие альтернативу работать на обвал цен. На самом деле альтернативщики потеряли не слишком много: в период быстрого роста цен однушки дорожают существеннее, чем двушки, а те в свою очередь набирают больше процентов, чем трешки. Люди продолжали жить и работать, доплату в большинстве своем сохранили. В конце концов, когда покупка квартиры станет реальной, у них появится стимул взять или увеличить кредит. Если они выйдут на рынок и не одновременно, то весьма напористо.

Фондовый рынок способен обрушиться или взлететь на рекордную высоту в течение нескольких минут. Рынок недвижимости по сравнению с ним очень медлителен. Квартиры не акции в свободной котировке, каждую из них нужно продать новому владельцу непосредственно. Выброс квартир на рынок происходит настолько медленно, что никакие черные понедельники, вторники и т. п. определить нельзя.

Черный четверг после дождичка

В такой ситуации быстрее соображают мелкие спекулянты. Структуры (что интересно, даже относящиеся к рынку недвижимости) обычно более медлительны. То ли они оказываются заложниками собственных успокоительных заявлений, то ли инвестиции в недвижимость для них актив несущественный Логика такова: Падение долгим не будет, через год полтора новый рост цен перекроет инфляционные потери и издержки. Это похоже на древний рецепт победы в игре в кости: Побеждает тот, у кого больше денег. Ставь все время ва-банк рано или поздно выиграешь. А вот если эти крупные спекулянты начнут сбрасывать недвижимость, то падением цен на 5 7% стабилизация не ограничится.

Но эта же плавность скрывает главную опасность кризиса на рынке недвижимости. Тут от спекулянта требуется не ловкость для того, чтобы запрыгнуть на подножку последнего вагона, а смелость, чтобы с нее соскочить. Цену товара надо сбросить сразу и намного, чтобы реализовать объект в течение нескольких дней. Те аргентинские инвесторы, которые в 2001-м после первого звоночка выставили квартиры с 10%-ной скидкой, выиграли: через месяц их нельзя было продать и вдвое дешевле.

О том, чьи квартиры альтернативщиков или инвесторов вышли на рынок, пока судить трудно. Есть веские основания полагать, что в большей мере вторые. Удар по накоплениям (доплате) альтернативщиков оказался довольно сильным: с конца 2005 начала 2006 года цены в Москве выросли на 80 90%. Предложение растет, а спрос падает. Значит, альтернативщики, которые не только предлагают, но и забирают, остаются на вторых ролях.

Все побежали, и я побежал

Да, для одного человека спекуляция увлекательный самостоятельный бизнес. Для другого не более чем попытка защитить накопления от инфляции. Куда этот второй спекулянт понесет выведенные с рынка недвижимости средства? Вложит в сомнительные акции сомнительной компании? Откроет ресторан грузинской кухни? У большинства альтернатива рынку недвижимости проста и банальна банк и рублевый депозит, пока не придумается что-нибудь получше.

К тому же сентябрь глубоко расстроил спекулянтов. Он оказался по-летнему теплым и разморенных цен не подстегнул. Сентябрь стал черным (ладно, серым), но мы заметили это в октябре. Спекулянты занервничали и скопились на подножке. Что ж, тем более массово они с нее попрыгают. 0,8% недельного прироста сулят до 50% годовых, 0,5% дают около 30%, 0,4% около 22%. Для спекулянта это не прибыль. И вообще 22% более чем вдвое покрывают росстатовскую инфляцию, но лишь не намного инфляцию реальную, по широкой корзине (16 18%).

Есть несколько признаков, которые позволяют утверждать, что на рынке недвижимости образовался пузырь. Один из них, рычаг 100, утверждает: цена объекта недвижимости завышена, если превышает стократный размер его аренды. Получается, что московские цены завышены как минимум вдвое. Кстати, стоимость аренды с начала года возросла всего на 10 15%.

Пузырь между соломинкой и лаптем

Аналогично складываются отношения Москвы с областью. Если в столице цены выросли на 80 90%, то в Подмосковье на все 100%. У этого признака пузыря есть интересное свойство: надуваясь от ликвида к неликвиду, пузырь сдувается в обратном порядке. Доступный каждому человеку метод исследования периодический обзвон десятков зависших предложений дает интересные результаты. К середине октября самые жадные продавцы подмосковных квартир, не меняя пока печатные запросы, стали куда сговорчивее обещанные скидки во многих случаях перешагнули 10%-ный порог. Касается это, правда, квартир в неблагополучных и неудобных в транспортном отношении поселках и городах.

Куда надежнее другой признак ажиотажа и наличия экономического пузыря потеря относительной ликвидности (когда ликвидно все). Иначе говоря, пузырь округляется неравномерно: он начинает надуваться в самом ходовом секторе, постепенно подбираясь к неликвиду.

Бытует мнение, что ценам на недвижимость ничто не грозит до тех пор, пока в стране не случаются экономические неприятности. Спорное утверждение. Пузыри не просто надуваются при благоприятной экономической конъюнктуре. Они обгоняют ее. В убеждении, что надо покупать и держать, потому что завтра будет дороже, и есть суть пузыря.
Но когда радужные ожидания слишком обгоняют пусть реальные, но не отвечающие мечтам экономические успехи, пузырь обречен. Он способен сдуться или даже лопнуть на фоне общего здоровья. Надо бы избавиться от мании величия: если обрушатся цены на нефть, рынок недвижимости, конечно, пострадает, но если упадут цены на рынке недвижимости, нефть этого даже не заметит.

История любви на экономический лад

По данным МВФ, с 1970 по 2002 год рынки жилой недвижимости обваливались 20 раз в 14 странах. Да, нужно признать, что в большинстве случаев обвалу предшествовало серьезное экономическое потрясение. В 2001 году из-за разногласий с МВФ рухнула экономика Аргентины. На какое-то время рынок недвижимости просто перестал существовать, цены упали в разы, немногочисленные сделки заключались по принципу: Квартира против чемодана наличных долларов. Но в других случаях речь идет только о какой-то экономической провокации.

Откуда вообще взялось представление о жесткой связке нефти и недвижимости? Действительно, уменьшение сверхприбыли компании и сверхдоходов ее топ-менеджеров способны пощекотать нервы продавцам недвижимости на Остоженке и в Марбелье. Но что угрожает мастеру бурения или начальнику смены? Зарплату вдвое ему не урежут. Квартиру на материке он себе все равно купит. В тот момент, когда захочет, и там, где наметил. Да и недавнее минимальное снижение на 0,2% образовалось за счет жилья эконом-класса, менее всего зависящего от цен на нефть.

Даже накануне спокойнейших и самых прогнозируемых в истории России выборов 2004 года был зафиксирован некоторый рост вывода капитала. Грядут новые выборы. Маловероятно, что нацпроект Доступное жилье добьется в ближайшее время каких-то успехов. Какие-то показательные оргвыводы просто неизбежны. Кто-то может поручиться, что России не грозят подобные мелкие встряски?

В 1991 году, например, сильно тряхнуло фондовый рынок Японии. Страна из этого потрясения вышла с минимальными потерями, а вскоре и забыла о нем. Но пузырь на рынке недвижимости лопнул. Цены падали 14 лет подряд и в целом снизились на 40% (причем без учета инфляции). Только в конце 2005 года и только в центре Токио был зафиксирован некоторый рост. Что происходило с японской экономикой все эти 14 лет падения цен на недвижимость? Она, пусть и не так быстро, как в 1960 1970-х, но росла!

Понятно, что до $1500 1600, как было еще совсем недавно, цена 1 кв. м не опустится в любом случае. Стоп! На чем, собственно, основана эта аксиома?

Ничего себе стоимость!

Обратите внимание, себестоимость 1 кв. м самой дешевой серии (П-46М) составляет на 2006 год 16,34 тыс. руб., или $610 (затраты генподрядчика), и 19,61 тыс. руб., или $730 (полная строительная стоимость). Естественно, сюда заложена и норма прибыли нанятого городом застройщика, скажем, около 10%.

В приложении к письму Москомэкспертизы от 17 апреля 2006 года № МКЭ-3/664 приводится интереснейшая таблица: Предельная стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов по сериям для городского заказа в 2006 2007 годах. В таблице показаны затраты генподрядчика на 1 кв. м и полная стоимость 1 кв. м общей площади для шести самых распространенных панельных серий. В среднем на 2006 год они определены в 17,43 тыс. руб. и 20,92 тыс. руб., соответственно $650 и $780.

Считай, считай, Адам Смит...

Эти данные подтвердил сам глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. Выступая в июне этого года в эфире радиостанции Эхо Москвы, он заявил, что минимальная себестоимость строительства жилья в городе равняется $600.
Речь идет о строительной себестоимости по городскому заказу, т. е. не об инвестиционной себестоимости с ее 35 50%-ной долей города и массой обременений, дополнительных обязательств, непредвиденных расходов. Хотя и с положенной, минимальной нормой прибыли в 10%. Удивляет то, что застройщики, работающие по инвестиционным контрактам, и в строительную себестоимость закладывают сумму в полтора два раза большую! Более или менее ясно только то, что формальная норма прибыли у них несколько выше 15 20%. Остальная разница означает одно из двух (а скорее и то, и другое): сметные накрутки в свой карман или совсем уж дополнительно-непредвиденные расходы в чужой.
Вообще-то специалисты, которые знакомы как со строительными технологиями, так и с технологиями распределения горзаказа, уверены, что реальная строительная себестоимость 1 кв. м жилья эконом-класса в Москве составляет не более $450 500.

В США есть один интереснейший критерий определения компании-монополиста. У компаний существуют известные тарифы на товары на услуги. Конкурировать должны эти цены только они, и никакие иные сборы. Если компания каким-либо образом не смогла обеспечить бездефицитный рынок (ошиблись с планированием или зарплаты себе слишком большие назначили), ее ждут не щедрые субсидии, а жесточайшие государственные санкции.

В последнее время стало модно вносить в строительную себестоимость даже подключение к внешним коммуникациям. Но ведь речь идет не столько о техническом соединении внутридомовых коммуникаций с внешними, сколько о самом факте подключения!

Очень много вопросов вызывают сметные расходы на подготовительные работы, заработную плату, стройматериалы. Объясняя причины безудержного роста цен в первой половине 2006 года, Юрий Лужков подчеркнул: За первое полугодие этого года на 30% увеличилась стоимость металла и бетона. Но если исходить из того, что их цена вместе составляет 20 25% строительной себестоимости дома, а та в свою очередь равняется 30 35% инвестиционной себестоимости, то в действительности 30%-ное подорожание цемента и металла должно привести к росту продажной цены 1 кв. м только на 2 2,5%.

Иными словами, если человек купил пустовавший дом, пришел в офис компании и попросил подключить его согласно прейскуранту, а клерк делает оловянные глаза и говорит: Извините, сэр, ток кончился, то кончилась и его карьера, а возможно, и компания. Потому что абсолютно ясно, какой выход предложит клерк за этим ток кончился.

ГУП, МУП и все-все-все

В условиях острой конкуренции на здоровом немонополизированном рынке такое увеличение стоимости стройматериалов могло бы вообще не отразиться на продажной цене. Оно лишь уменьшило бы норму прибыли застройщика с последующей компенсацией за счет ускоренного внедрения новых технологий, материалов, снижения непроизводственных затрат и т. п. Но острой конкуренции на строительном рынке Москвы нет. Строго говоря, здоровую, не подковерную конкуренцию, конкуренцию в прямом смысле этого слова на столичном строительном рынке вообще заметить сложно.

Считается, что эти три кита в идеале примерно равны, т. е. стоимость согласующих бумаг равна стоимости цемента, арматуры, облицовки, стеклопакетов, заработной платы рабочих и инженеров, эксплуатации кранов и экскаваторов и т. д. и т. п. Одни строители говорят, что всего инстанций насчитывается около 40, другие что 200.

Инвестиционная себестоимость включает в себя строительную себестоимость, платежи за услуги различных согласующих инстанций (сюда же правильнее отнести плату за подключение к сетям, траты на развитие района, непредвиденные расходы) и официальную долю города (30% стоимости, в ЦАО 50%).

А город не подумал

Объясняется это тем, что одни инстанции просто устанавливают тариф за услуги и тем живут (таких, правда, почти не осталось), а другие требуют, чтобы документы были предварительно проверены (подготовлены, завизированы, согласованы) в неких третьих инстанциях в многочисленных ГУПах, МУПах и даже частных компаниях. Тарифы последних никто не утверждал, плата взимается часто наличными, структура и принадлежность покрыты мраком. Какова должна быть реальная стоимость согласований, просчитать нереально.

Но город этого не делает. И правильно, иначе квартиры будут за небольшую премию распределены руководством компании по сотрудникам и их надежным родственникам, остальное подберут риэлторы. В общем вы считайте, как хотите, но город рассчитает свое так, что указанные метры выйдут на рынок по цене $3 тыс. в Бутове или $3,5 тыс. где-нибудь поближе. А вы к этому подгоняйте смету и плату за услуги инстанциям так получается. Иначе говоря, городским властям объективно выгодно то, что строители накручивают себестоимость, а разрешительные инстанции количество ГУПов и МУПов.
Без жесткого административного комплекса мер (не пожеланий в условном наклонении, а реформирования всего строительного комплекса в рамках рыночных отношений) не обойтись. Но хватит ли столь малой разницы городу для выполнения социальных программ? $300 с 1 кв. м и половины прибыли с продажи нежилого этажа вполне достаточно, чтобы расселить очередников. А их меньше не становится. Какое все-таки счастье для городских властей в этой неустанной борьбе за народное благополучие!

Остается доля города. Тут возникает маленькая сложность. Город рассчитывает свои 30% исходя не из того, за сколько застройщик действительно построил и прошел разрешительно-согласовательные инстанции, а исходя из рыночной стоимости жилья данного класса. То есть в принципе возможна ситуация, когда застройщик пришел бы и сказал: Я взяток не давал, смету не накручивал, построил с НДС и прибылью по $900 за 1 кв. м. Получи, любимый город, $300 с каждого метра. Тут бы столичным властям поймать строителя на слове и сказать: Хорошо! Но смотри, будешь продавать дороже $1,2 тыс. лицензии пожизненно лишим.

Чтобы сбить цены, нужно больше строить

Справедливости ради признаем, что так называемая доля города это не только квартиры для очередников. Доля имеет официальное название: компенсация городу за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру. Новое жилье должно обеспечиваться определенным количеством транспортных и прочих объектов школ, поликлиник, магазинов, управленческих и других бюджетных структур и т. п. Но при таких-то ценах за 30% стоимости новостройки рядом с каждой из них появятся школа, поликлиника и отделение милиции.

В Москве очень высока динамика изменений технических условий на участки под застройку, говорит генеральный директор группы компаний Конти Вячеслав Тимербулатов. В частности, ситуация на момент приобретения площадки может радикально измениться на момент начала строительства на ней. В результате застройщику оказывается просто невыгодным браться за тот или иной проект.

Несколько месяцев назад Юрий Лужков пригрозил, что у нерадивых застройщиков отнимут тысячи участков, которые те получили по инвестиционным контрактам, но строительство так и не начали. Называть причины нерадивости мэр не стал, но девелоперам они известны. Инвестиционные контракты имеют столько обременений, что проекты оказываются на грани рентабельности. Дело не в собственных просчетах в планировании. Проблема в том, что проект становится нерентабельным без вины застройщика.

На одной из конференций по инвестированию в строительство, проходившей весной этого года, застройщики в выражениях не стеснялись: слово кидалово звучало многократно. Кстати, после угроз мэра разобраться с нерадивыми инвесторами массовой экзекуции не последовало, но послание было понято правильно сброс инвестконтрактов на вторичном рынке усилился.

В этом случае непредвиденные расходы девелопера иногда выражаются в многомиллионных суммах в долларах. Неожиданные сложности с оформлением разрешительной документации возникают почти всегда. Принимать участок обратно город отказывается. У нерадивого инвестора остается единственный шанс выйти из дела с наименьшими потерями перепродать участок за меньшую сумму другой компании, более удачливой, т. е. имеющей мощный административный ресурс.

Собственно, от всего этого и зависит, лопнет ли пузырь по-настоящему, или дело ограничится кратковременной коррекцией в 5 10%, а то и ближе к статистической погрешности, чтобы вскоре вернуться на круги своя. Утверждение, что российские бизнесмены привыкли к 100%-ной норме прибыли, не совсем верно. Понятие рынок в России особенное, как и все остальное. Да, ему нельзя приказать. Но его можно попросить. Не абстрактный рынок вообще, разумеется, а конкретный московский, петербургский, екатеринбургский. Например, попросить строителей, цементников, энергетиков, власти городов они откликнутся. Но лучше все-таки просто построить прозрачные административные и рыночные отношения. Честный рынок честные цены. Иначе не бывает.

Таким образом, предположение Юрия Михайловича: Чтобы сбить цены, нужно больше строить, выглядит как абсолютно верным, так и абсолютно недостаточным. Строить в специфических московских условиях негде и некому.
Будут ли в столице возводить больше жилья в ближайшее время, или тысячи площадок достанутся проверенным фирмам и останутся пустыми (кому-то на черный день), допустят ли на столичный рынок компании, готовые строить дешево, смогут ли Москва и область создать общий, надрегиональный стройкомплекс, продолжат ли плодиться согласовательные инстанции, или им на смену придет цивилизованный рынок страхования?

Ольга Побединская
Директор по маркетингу бюро недвижимости Агент 002:
С рынком недвижимости последние пять месяцев происходят процессы, которые можно охарактеризовать как отход от ажиотажа последнего года. Рынок приходит в себя после годового ралли, на протяжении которого мы наблюдали кризис в сфере строительства и ненормальный рост цен, вызванный высоким спросом. В ближайшее время, на мой взгляд, продолжится снижение темпов роста стоимости 1 кв. м и, возможно, дойдет и до снижения стоимости переоцененных малоликвидных объектов, прежде всего устаревшего жилья в пятиэтажках.

Нина Кузнецова
Генеральный директор ЗАО МИАН агентство недвижимости:
В том, что касается прогнозов, я бы все-таки говорила о процессе стабильного роста. Аналитические обзоры показывают, что в течение сентября рост цен составлял около 1% в неделю, с начала октября рост замедлился до 0,6% в неделю. Объективных причин немало. Прежде всего отмечу стабильно растущий спрос, а также все еще ограниченное предложение новостроек, удорожание материалов, энергоресурсов и земли и пр. Таким образом, можно предположить, что стоимость столичных квартир будет увеличиваться. Но темпы роста скорее всего составят не более 4% в месяц, что по сравнению с ежемесячными показателями первого полугодия (8 10%) вполне можно расценивать как стабилизацию.

Важнейший критерий, который будет определять состояние рынка, поведение большой массы инвесторов, держащих ныне около 1,5% общего жилого фонда города. Еще один фактор это действия власти как по реализации проекта Доступное жилье, так и по реорганизации процесса, в ходе которого принимаются инвестиционные решения, такие, как выделение земельных участков, согласование инвестконтрактов и исходно-разрешительной документации, получение одобрения на подключение к инженерной инфраструктуре.

Нового витка цен в 2007 году мы не ожидаем по причине исчезновения массового покупателя: не всем по карману приобрести даже однокомнатную квартиру стоимостью $150 тыс. Такая цена и сейчас кажется не очень адекватной качеству жилья, предлагаемого к продаже. Потенциальные покупатели рассматривают аренду как более дешевую и простую альтернативу покупке недоступного жилья.

Принято считать, что у столичных офисных центров классов А и В, расположенных в центре города, нет конкурентов. Но это не так: сегодня на рынке предлагается неплохая альтернатива помещениям в высококлассных офисных зданиях бизнес-парках. Это практически самостоятельные малоэтажные кварталы с собственной инфраструктурой, которые занимают большие территории и располагаются за пределами города.

Сергей Шлома
Директор департамента вторичного рынка корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
Существует предположение, что массовый выход квартир на рынок способны обеспечить частные инвесторы, которые в свое время вложили деньги в недвижимость, а теперь, пользуясь ростом цен, начнут от приобретенных квартир избавляться. Я с этим мнением не согласен, поскольку не наблюдаю на рынке огромного количества инвесторов, способного кардинально изменить ситуацию. Полагаю, что подобных квартир не более 10%, причем половина из них приобретена долгосрочными инвесторами, которые вообще пока не планируют продавать свою недвижимость.

На столичном рынке коммерческой недвижимости подобные объекты появились не так давно. Первым стал Дербеневский, открывшийся около двух лет назад. Но его с натяжкой можно отнести к бизнес-паркам из-за расположения практически в центре города. Впрочем, в ближайшее время возведение классических бизнес-парков будет вестись довольно активно.

Бизнес-парк новая альтернатива офисным центрам

Сегодня в Москве имеется ограниченное количество свободных земельных участков для реализации крупных офисных проектов в центральной части города. Поэтому общая тенденция децентрализации постоянно усиливается.

Руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости компании Colliers International Регина Лочмеле считает, что одной из основных тенденций московского офисного рынка, которая наметилась в прошлом году и будет определять развитие рынка в ближайшие три пять лет, является строительство первых бизнес-парков, соответствующих международным стандартам.

Кроме того, усиливается тенденция раздельной организации головного и бэк-офиса компаний: центральный офис располагается в центре города, бэк-офис в бизнес-парке.

Продолжающийся рост арендных ставок, достигших своего максимума за последние семь лет, привел к тому, что ряд крупных и средних компаний (в частности, IT- и телекоммуникационного сектора) приняли решение расположить свои офисы за пределами центра в качественных офисных зданиях классов А и В с развитой инфраструктурой.

Сегодня в центре города мало удобных мест для размещения крупных бизнес-парков они могут появляться там лишь путем реконструкции промышленных объектов. При этом реорганизация, как правило, более затратна, чем строительство бизнес-парков с нуля на окраинах и тем более в пригородах. Она связана для инвестора со значительными косвенными затратами, такими, как расходы на перенос существующих производств, разного рода обременения, налагаемые на участок московскими властями. Нередки проблемы с обеспечением комплекса необходимой инженерной инфраструктурой. Но, как отмечает директор департамента коммерческой недвижимости Blackwood Александр Базыкин, реализовывать офисные объекты в центре гораздо проще, чем на окраине, и ставки аренды в них выше.

Почему не в центре?

Появление бизнес-парков в районах, удаленных от центра, влечет за собой формирование новых деловых зон (район Химкинского водохранилища, зона, прилегающая к станции метро Дубровка, и др.) и способствует децентрализации офисного рынка.

Бизнес-парки в центре города, как правило, являются объектами класса В, поскольку в большинстве своем это реконструированные производственные объекты, находящиеся в промышленных районах, что не позволяет присвоить им более высокий класс. Арендные ставки для таких объектов соответствуют среднерыночным ставкам для класса В, тогда как в бизнес-парках, расположенных на окраинах города, ставки на помещения аналогичного качества существенно ниже.

По мнению участников рынка недвижимости, сегмент бизнес-парков в ближайшие годы будет расти вместе с офисным рынком в целом. При этом, возможно, опережающими темпами: перспективы у него, как показывает западный опыт, хорошие.

Большие надежды

В 2005 году средняя стоимость аренды площадей в Крылатских холмах достигала $500 за 1 кв. м в год. На сегодняшний день свободных офисов там нет. По словам девелоперов, за прошедшее время средняя ставка выросла и составляет более $700 за 1 кв. м в год.

Директор отдела консультационных услуг компании CushmanWakefield StilesRiabokobylko Том Вайзман-Кларк рассказывает о том, как осуществлялся проект одного из первых бизнес-парков Москвы Крылатские холмы: Когда этот бизнес-парк проектировался, на рынке высказывались сомнения относительно успешности проекта. Говорили, что это непонятная идея бизнес-парки в Москве до того времени не возводили. К тому же нам приходилось бороться с устоявшимся мнением, что офисы класса А не имеют права на существование вне центра столицы. Мы доказали, что и далеко от Садового кольца реально возвести такой офис.

Сейчас сдается в аренду еще один бизнес-парк класса А Гринвуд ($320 за 1 кв. м в год). Стоимость эксплуатационных расходов в нем составляет $95 за 1 кв. м в год, пользование наземной парковкой обходится арендаторам в $80 за место в месяц. Эксплуатация офисов начнется с весны 2007 года. И уже не только западные, но и российские арендаторы проявляют активный интерес к этому проекту.

Что касается подбора арендаторов, то Т. Вайзман-Кларк замечает, что в данный момент бизнес-парк Крылатские холмы занимают почти исключительно западные компании. Их не пришлось убеждать, что центральное расположение не является главным критерием выбора: в других странах они привыкли арендовать на окраинах города большие площади за разумную цену. Российский арендатор в Крылатских холмах только один он занимает 600 кв. м, а это лишь 1% площади бизнес-парка.

Даже несмотря на явное внимание иностранных компаний к московским бизнес-паркам, причем не только к аренде площадей, но и к строительству таких объектов, скорее всего Москва не пойдет по западному пути.

Западный путь или свой?

В Москве и области подобные бизнес-парки скорее всего не появятся еще много лет. В первую очередь это связано с относительной молодостью нашей рыночной экономики в России пока просто нет такого количества средних и крупных компаний, чтобы организовывать бизнес-парки по интересам. Западные компании в свою очередь не слишком заинтересованы в подобных формированиях на территории России, хотя очень активно арендуют офисные площади.

За рубежом бизнес-парк это в первую очередь не место, где сдаются в аренду офисные площади, а специализированная зона, где размещаются компании, работающие в определенной области. Самым наглядным примером является знаменитая Силиконовая долина, где обосновались крупнейшие производители компьютеров, оргтехники и программного обеспечения. Это не просто бизнес-центр, где выгодно снять офис, а статусное место для компаний той или иной сферы.

И по черным договорам аренды платят белые налоги

Впрочем, даже если московские бизнес-парки не оправдают в широком смысле свое название, все равно они способны стать хорошей альтернативой дорогим офисам в центре города. В конце концов они обладают определенными достоинствами, главными из которых являются низкая арендная ставка, собственная инфраструктура, отсутствие ограничений на электрические мощности, транспортная доступность и наличие достаточного количества парковочных мест. Пожалуй, при таком наборе положительных качеств многие компании закроют глаза на место расположения и сделают свой выбор в пользу бизнес-парков.
Каждая организация решает вопрос о своем размещении самостоятельно, выбирая между арендой и покупкой помещения. Большинство компаний, особенно небольших, останавливается на аренде. При этом не все фирмы оформляют отношения с арендодателем по закону. Юрист М2 рассказывает о том, как грамотно заключить договор аренды.

Договоры бывают краткосрочные (до одного года) и долгосрочные (больше года). Последние подлежат обязательной регистрации. Как правило, договоры вступают в силу со дня подписания. Но по закону документ, требующий регистрации, вступает в силу только после нее. Иначе получится, что стороны договора аренды исполняли свои обязательства по договору, фактически не имея его. Теоретически в этом нет ничего страшного. Но это только до первой налоговой проверки.

У каждого договора аренды есть три существенных условия: предмет договора, его срок и цена (размер арендной платы). Им следует уделить особое внимание при оформлении договора.

Особенности регистрации

Дело в том, что расходы на аренду уменьшают налогооблагаемую базу для арендатора, но сначала надо доказать обоснованность такого уменьшения. При проверке выяснится, что налогооблагаемая база уменьшалась арендатором еще до того, как договор был зарегистрирован. Все это чревато штрафами и более подробными налоговыми проверками.

Договор аренды недвижимости, который заключен на срок менее одного года, не подлежит регистрации. Как правило, стороны предпочитают заключать договор на 11 месяцев или 360 дней. Это позволяет им соблюдать правило о сроках договора и избавляет от лишних хлопот. Вместе с тем при заключении краткосрочного договора всегда есть опасность того, что арендодатель расторгнет его сразу, как только истечет срок аренды.

Существуют документы, которые должны прилагаться к договору при регистрации, например планы экспликации, поэтажный план. Многие договоры не регистрируют только потому, что к ним не приложены необходимые документы. А если приложение таких документов изначально не было предусмотрено договором, его придется переделывать.

В бескорыстие не верит никто

В соответствии с законодательством, если арендатор продолжает пользоваться помещением по истечении срока аренды и арендодатель не возражает против этого, договор считается заключенным на неопределенный срок и не подлежит регистрации.

Неприятности способна принести и черная оплата аренды. В этом случае заключается договор, по условиям которого организация платит 1 тыс. руб. в месяц за помещение, которое в среднем по рынку сдается за $1 тыс. Остальную сумму арендатор приносит в конверте. Даже если вы формально заключите договор аренды, но реально денег платить не будете, это несет определенный риск. Достаточно проверить бухгалтерские документы сторон договора на предмет платежей. Встречные проверки никто не отменял, а налоговики очень их любят проводить.

Некоторые организации предпочитают заключать договоры безвозмездного пользования имуществом. Безвозмездное пользование не предусматривает никаких материальных выгод для лица, предоставляющего свое имущество в пользование. Но как только налоговики узнают, что у организации есть договор безвозмездного пользования, внимание к ней усиливается. Руководствуются они при этом следующей логикой: если организация бесплатно отдает свое имущество в пользование, она теряет часть прибыли. Из-за этого уменьшается сумма отчисляемых налогов, и, как следствие, страдает государство. Кроме того, налоговики считают, что, пользуясь имуществом безвозмездно, пользователь фактически получает выгоду в той сумме, которую заплатил бы при аренде этого имущества.

Разумеется, можно заключить договор аренды, а затем договор об оказании услуг, по которому арендодатель получает услуги от арендатора и оплачивает их. Причем стоимость услуг таинственным образом совпадает с размером арендной ставки. Формально доказательств ухода от налогов нет, но такие сделки давно на подозрении у соответствующих органов.

Ты мне, я тебе

Налоги платить не хочется. Но перед тем как попытаться от них уйти, вспомните, что уголовной ответственности организации не существует и сидеть придется руководителям организации, а также тем, кого они предложат компетентным органам.

Проблема поиска помещения связана с тем, что многие небольшие организации готовы ухватиться за любое предложение добрых людей. Сегодня потенциальным арендаторам предлагают и квартиры, и помещения унитарных предприятий, и прочие площади, арендовать которые нельзя. Договор будет признан недействительным все заплаченные по нему суммы пропадут в карманах добрых людей.

Договоры бывают краткосрочные и долгосрочные. Поскольку долгосрочные требуется регистрировать, небольшие фирмы предпочитают заключать договоры на срок менее года и пролонгировать их по окончании срока действия. Но во многом это зависит от арендодателя согласен ли он на государственную регистрацию договора. Почему арендодатель может быть против долгосрочного договора? Дело в том, что если договор зарегистрирован, то его расторжение тоже должно пройти госрегистрацию. Часто случается так, что арендаторы съезжают, не подписывая всех необходимых документов и даже не уведомив арендодателя. Если последний не сумеет найти эту фирму-арендатора, ему придется расторгать договор уже через суд. Кроме того, госрегистрация связана с хлопотами: надо заплатить пошлину, собрать определенный пакет документов, отстоять огромную очередь.

Юрий Усков
Руководитель отделения Тургеневское департамента коммерческой недвижимости корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
В договорах аренды, как и в любых других, прописываются права и обязанности сторон. Полнота этих пунктов зависит от их решения. Так, арендодатель может прописать как весь Гражданский кодекс, так и только те статьи, на которых хотел бы акцентировать внимание арендаторов, а также некие собственные условия (курить только в специально отведенных местах, после определенного часа в здании не находиться, субаренду помещений согласовывать и т. п.). Главное чтобы его составлял хороший юрист, разбирающийся в специфике именно арендных отношений сторон.

Очень важный момент: помещение по договору аренды должно быть передано по передаточному акту. Если такого акта нет, считается, что помещение не было передано, а арендные отношения между сторонами не возникли. Точно так же по окончании срока аренды нужно подписать акт возврата помещения. В жизни практика другая: арендатор съезжает, и стороны по договору в силу своей юридической неграмотности не подписывают акта возврата помещения. Между тем считается, что арендатор, даже если он физически освободил помещение, юридически продолжает его арендовать. При этом он не вносит арендную плату, но должен делать это. Арендодатель вправе обратиться в суд и взыскать эту плату с учетом пеней.

Хотя сама по себе государственная регистрация вещь полезная: она закрепляет права арендатора на помещение. Если он намерен закрепить за собой помещение, то должен арендовать его на длительный срок. Да и суды с большей охотой рассматривают договоры, которые зарегистрированы. По незарегистрированным договорам положительных решений гораздо меньше.

По сути договор аренды это свод правил, по которым взаимодействуют арендатор и арендодатель. Чем точнее прописаны эти правила, тем проще будет разрешить спорные моменты. Договариваться лучше до заключения договора. Например, заранее обговорить сроки внесения арендной платы. Предположим, в стандартном договоре аренды написано, что плата должна вноситься до пятого числа каждого месяца, а арендатор регулярно задерживает ее до 15-го. В этом случае лучше было бы составить дополнительное соглашение к этому договору, где оговаривается, что плата будет вноситься 15-го числа и нарушения сроков больше не случится.

Еще в документе должны быть отражены условия переустройства и переоборудования помещений. Любые изменения помещения должны согласовываться с арендодателем и с государственными органами, ответственными за узаконивание перепланировок. На практике чаще бывает так, что арендатор въехал, сделал ремонт, ни с кем его не согласовав: получается, что сдали в аренду одно помещение, а по факту появилось другое. Все перепланировки надо оговаривать в договоре аренды, причем там должно быть указано, что арендатор производит работы с согласия арендодателя и обязуется узаконить все изменения сначала в БТИ, потом в регистрационной службе.



Главная --> Публикации