Главная --> Публикации --> Строительство городов на деньги частных компаний "квартирный вопрос" пока не решит Тающий город Сеульский вариант “русские отели” построят в ростове бизнес-центр класса в Как, какой и где выбрать коттедж

вопрос: Часто можно услышать: Во что центр превратили? Одни офисы и бутики. Сергей Львович, вы согласны с этими упреками?

Центральный округ Москвы - витрина не только самой столицы, но и всей Российской Федерации. Самые дорогие магазины, самое шикарное жилье и самые ценные архитектурные памятники, самые главные государственные учреждения. О специфических проблемах московского центра с обозревателем Известий Юлией Игнатьевой побеседовал префект Центрального административного округа Сергей Байдаков.

в: А будет кому в них жить?

ответ: Городские и окружные власти в этом уж точно нельзя упрекнуть. В 90-е годы законодательство, реализующее рыночные реформы, сильно отставало от социального. В итоге дешевое жилье и магазины вымывались из центра Москвы, а офисы и коммерческое жилье строились огромными темпами. А теперь местные власти исправляют этот дисбаланс. Строим общедоступные центры соцобслуживания, школы, поликлиники. Когда остро встал вопрос о том, что обычному человеку негде купить продукты, мы начали открывать магазины шаговой доступности с невысокими ценами, и к концу 2007 года эта проблема будет полностью решена. Сейчас проводится актуализация градпланов районов ЦАО. Они ощутимо меняются: сокращаются планы строительства бизнес-центров, развиваются озелененные территории, растет число муниципальных домов.

в: Но зачем? Пусть уж здесь живет и работает элита - раз так складывается. Небогатое население с выгодой переезжает на окраины.

о: По данным Мосгорстата на январь 2006 года, численность населения ЦАО достигла 702 тыс. человек - это максимум за все 15 лет существования административного округа. За счет чего рост? До недавнего времени жителей из центра переселяли на окраины, на месте сносимых домов строились элитные, малоквартирные. Переселенцев в центр получалось гораздо больше, чем тех, кто его покидал. А в 2005 году уже 95% переселенцев остались в Центральном округе. В последнее время ежегодно мы строили 70-80 тыс. кв. метров муниципального жилья. А в 2006 году будет уже 114 тысяч. И 200 тыс. коммерческого. Мы за то, чтобы центр города был прежде всего жилым - и не только для богатых, а для всех слоев населения.

в: Это все для молодых, энергичных, обеспеченных. Вот они и выжили отсюда стариков.

о: С одной стороны, действительно здесь сконцентрированы властные учреждения, памятники культуры, развлекательная инфраструктура. Есть и мировой опыт. Например, в Париже, Женеве в историческом центре строится только сверхдорогое жилье. А в лондонском Сити проживает всего 1200 человек - очень богатых. Но мы считаем, что в центре Москвы должны жить все, кто хочет, чтобы оставались коренные москвичи, которые родились и выросли в этих домах. К тому же я не согласен с вами в том, что обычные люди стремятся уехать из ЦАО. Не хотели бы здесь жить - не критиковали бы нас. Все опросы подтверждают, что желающих уехать 2-3%. Ведь на самом деле здесь удобно жить. Культурные ценности, метро, хорошие школы, разнообразная коммерция - все рядом.

в: Стариков и старых домов.

о: Опять ошибаетесь. Процент состоятельных людей действительно больше, чем в среднем по Москве. Но на территории округа проживает порядка 200-250 тыс. пенсионеров и людей из малообеспеченных семей. 270 тыс. человек получают пенсии и пользуются другими видами помощи от государства. Это 40% населения округа. А в среднем по Москве в этой категории находится 25-30%. Исторически сложилось, что у нас много стариков.

в: Это означает, что их экстренно признают аварийными, чтобы потрафить инвесторам, а жители тотчас создадут инициативную группу и будут с вами бороться?

о: Верно. В ЦАО 3942 жилых дома. Из них 1139 ветхих - довоенных, дореволюционных, изношенных на 50-60%. Мы определили 245 домов, требующих первоочередного вмешательства.

в: Население немедленно встает на защиту домов, в которых живет. А за пустующие исторические здания-памятники некому заступиться. Вот их и сносят в угоду инвестору - как недавно кузницу XVIII века в Оружейном переулке.

о: В 2006 году мы обследовали 94 ветхих дома. И только 3 были признаны аварийными и подлежащими сносу. Как видите, никакой натяжки на аварийность нет. А с каждым конфликтом нужно разбираться отдельно. Было много выступлений по поводу дома № 3 в Хилковом переулке. Но дом не признан аварийным, и его жителей никто не переселяет. А дом 12 на Страстном бульваре признан аварийным. При этом после реконструкции все жильцы вернутся в свои же квартиры, только отремонтированные.

в: В чем она ухудшается - это в энергоснабжении. РАО ЕЭС уже предупредило, что зимой в центре будут отключать электричество.

о: Московские власти разрешений на снос не давали. Этот памятник находился в федеральной собственности. И, насколько я знаю, с этим уже разбираются правоохранительные органы. На территории округа всего около 2300 памятников. Да, это болезненная тема - не только незаконный снос, но и состояние некоторых из них. Например, усадьбы Разумовских - федеральной собственности. Но и здесь ситуация улучшается: нельзя утверждать, что культурное наследие гибнет под топором инвесторов. Так, на днях состоялся общественный градостроительный совет при мэре Москвы. Завернули проект двух новостроек между железной дорогой и гостиницей Ленинградская, потому что строительство планировалось на территории, имеющей охранный статус. Когда создавался тендерный комитет, многие говорили - какие еще конкурсы? Будем, как раньше, распределять участки по инвесторам. Но времена меняются. Инвесторы и органы власти стали привыкать, что есть охранные зоны, есть ограничения по высоте и т.д. И в целом ситуация явно улучшается.

В народе эту трассу называют дорогой через дачи. Но если одним она позволит быстро и без пробок добраться до загородного дома, то у других она вызывает настоящее отчаяние. Ведь в полосу отчуждения у кого-то попали дома с гаражами, у кого-то - сады и огороды. На некоторые земли, прилегающие к территории ЦКАД (см. карту) пока наложен мораторий. Это значит, что нельзя ни продать, ни изменить назначение собственного земельного участка без согласования с рабочей группой по прокладке трассы. Это касается не только жителей, но и хозяйств, которые хотели бы, скажем, перевести сельскохозяйственные угодья под жилищное строительство.

о: Округ на 100% готов и к зиме, и к ограничению энергоснабжения. Часть потребителей уже предупреждены, что в часы максимума потребления, если Мосэнерго объявит об аварийной ситуации, будет ограничено энергоснабжение ряда организаций. Это некоторые промышленные предприятия, рекламное освещение, административные здания, магазины. Ограничения ни в малейшей степени не коснутся жилья, социальных учреждений, продовольственных магазинов.
Центральную кольцевую дорогу (ЦКАД) еще не начали строить, но уже известно, что многим жителям 14 районов Подмосковья, где ляжет магистраль в радиусе 40-50 километров от МКАД, придется расстаться с земельными участками.

Пока в правительстве Московской области не без сожаления констатируют: разработка предпроектной документации по ЦКАД затягивается. Поэтому корреспонденту РГ наотрез отказались сообщить, сколько квадратных метров земли будет изъято и где именно. Так что к всевозможным слухам нужно относиться пока с осторожностью. Инженерный проект еще окончательно не утвержден, поэтому никто не скажет, где точно ляжет трасса. На волне слухов можно сгоряча продать участок, а потом окажется, что дорога пройдет мимо. Не исключено, что к вам постучится и ушлый перекупщик, по дешевке прибирающий к рукам нехорошие участки. Цену их тоже никто пока не назовет. Однако известно, что ближе к началу строительства она может серьезно вырасти. Итак, совет первый - не паниковать и не совершать опрометчивых поступков.

Впрочем, не все так трагично. Закон предусматривает защиту интересов собственников. Но, как показывает печальная практика, именно незнание гражданами закона становится причиной затяжных земельных войн с властью и дорожниками. Тогда как их вполне можно избежать. Напомним, что согласно статье 49 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением объектов государственного или муниципального значения. В этот список попали автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между ними. Сюда же относятся мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне их. Если нет других вариантов размещения этих объектов, дома и сады пойдут под бульдозер. Таким образом, строительство ЦКАД как раз подпадает под правила, установленные Земельным кодексом. Будет принято решение: трасса пойдет, например, между несколькими деревнями в Истринском районе, плюс к ней ляжет полоса отчуждения, где возведут автозаправочные станции, склады и мотели с ресторанами, - значит, жителям и владельцам садовых участков надо готовиться к переселению. Так записано в законе. Тратить время и нервы, чтобы доказать обратное, просто не имеет смысла. Другое дело - грамотно и своевременно подготовиться к тому моменту, когда станет известно, чьи участки попадут в зону строительства.

Совет второй - предварительно прикинуть, сколько может стоить ваш участок, чтобы иметь возможность сравнить эту цену с тем, что предложит власть. Отчуждение земли для государственных и муниципальных нужд возможно только при условии равноценного возмещения ее стоимости, - пояснил зам. председателя Совета по земельным отношениям в Московской области Николай Дижур. - То есть вначале должна быть определена выкупная цена земельного участка. О ней собственник должен быть уведомлен не менее чем за год до самой процедуры. В пункте 2 статьи 281 Гражданского кодекса прописано, что в выкупную цену включаются рыночная стоимость изымаемого участка и имущества, которое на ней находится. Кроме того, убытки, понесенные собственником из-за изъятия, в том числе так называемая упущенная выгода. Предположим, дедушка торговал на рынке яблоками из своего сада, или, скажем, частный предприниматель имел на своей земле какое-то производство, которого теперь лишается. Эти потери им должны быть возмещены. Оценка - дело всегда сложное, и скорее всего без конфликтов не обойтись. Если не достигнуто соглашение о выкупной цене, отправляйтесь в суд, - советует Дижур. - Там определят стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Лучше заняться делом. Первое, что необходимо, - это оформить право собственности на владение землей и постройками, если это еще не сделано. Когда решение об отчуждении примут, будет уже поздно. А нет документов, нет и компенсации.

Необходимо также выяснить, за какие деньги уходили аналогичные наделы на открытом рынке, то есть определить рыночную цену. Для этого неплохо бы изучить местные газеты с объявлениями или самому запустить пробный шар. Отклики потенциальных покупателей - неплохой ориентир того, на какой сумме стоит настаивать. Понятно, что рыночная цена в разных районах будет сильно отличаться. Сотка, предположим, в Бронницах или Наро-Фоминске стоит от 10 до 20 тысяч рублей, под Климовском потянет на 100 тысяч, а где-то не стоит рассчитывать на сумму больше 3 тысяч, - считает Дижур. - Однако не думаю, что появится много обиженных из-за занижения стоимости отчуждаемых участков. Власти пойдут навстречу землевладельцам, ведь на строительство ЦКАД предусмотрено выделить более 300 миллиардов рублей. Немалая часть заложена именно на возмещение затрат тем, у кого земля будет изъята.

Но лучше все-таки заранее обратиться к независимым оценщикам. Их адреса легко найти в городских и поселковых администрациях, БТИ и других регистрационных организациях. Правда, оценка стоит денег - чем больше размер участка и построек на нем, тем дороже. У сотни подмосковных фирм-оценщиков тарифы разнятся и порой доходят до 40 процентов от стоимости каждой сотки. Но пока время есть, можно выбрать оценщика по карману, а в пожарном порядке вряд ли удастся.

Третий совет - не начинайте новое строительство на участке, который может попасть в зону дорожной петли. По каждому из таких участков будет вынесено постановление правительства Московской области, которое вручат владельцу земли. В нем указывается местоположение, площадь обременения, кадастровый номер, категория земли. А также цель изъятия и его условия: срок, источник финансирования расходов, порядок выкупа или предоставление другого участка. Постановление должно быть вручено не позднее 5 дней со дня принятия. Если после этого владелец вдруг решит построить сарай или что-то посадить, - уточняет Дижур, - то ему уже никто не будет возмещать убытки, когда он все-таки расстанется с отчужденным садом.

Кстати, как правило, на оформление земельного участка для новой дороги уходит до 40 процентов бюджета строительства. Необходимо также помнить и то, что любой спорный случай рассматривает суд, а это серьезно затягивает дело. А это, понятно, ни строителям, ни властям невыгодно. И скорее всего с собственниками будут искать компромиссы без судебных проволочек. Тем, кого не устроит денежная компенсация, утверждают власти, могут быть предложены равноценные земельные участки поблизости.

Чтобы не ущемлять интересы жителей, трассу удлинили с 480 до 520 километров, пустив в обход некоторых населенных пунктов. В связи с этим совет четвертый: не стоит игнорировать общественные слушания, которые будут проходить и дальше. Без них окончательного решения по прохождению трассы принято не будет, заверяют власти Подмосковья.

Надо отдать должное властям Московской области, которые, не дожидаясь окончательной трассировки дороги, в большинстве муниципальных образований уже провели общественные слушания по строительству магистрали. Поэтому многие собственники, чьи владения могут попасть в полосу отчуждения, предупреждены об этом. Но замечу: при предварительной трассировке, как правило, резервируется полоса земли гораздо шире, чем этого требует дорога. Делается это для того, чтобы у проектировщиков была возможность для маневра. В частности, детальная проработка сложных участков дороги в Дмитровском, Домодедовском и Раменском районах с участием глав сельских поселений, землевладельцев, землепользователей, председателей садоводческих товариществ значительно сократила снос существующих зданий и объектов.

Начинали белгородцы с села, с льготного кредитования частных застройщиков в обмен на произведенную ими сельскохозяйственную продукцию. Жилье в городах, особенно для работников бюджетной сферы, продолжало оставаться малодоступным. Принятая три года назад областная программа развития жилищного строительства поставила целью совершить основательный рывок в решении проблемы. При этом упор сделан именно на индивидуальное жилье. За образец был взят опыт Германии, многих других стран Восточной Европы, адаптированный к белгородским условиям. Доля персональных коттеджей в общем объеме вводимого жилья ежегодно будет увеличиваться и достигнет к 2010 году 85 процентов. К этому времени в собственных домах-усадьбах будут жить примерно две трети жителей области (миллион из полутора миллионов).

Очень скоро не менее 60 процентов всего вводимого в России жилья будет приходиться на небольшие индивидуальные дома, сообщил в ходе недавней поездки в Белгород первый вице-премьер Дмитрий Медведев. Может, где-нибудь еще эти цифры могли показаться излишне смелыми, прикидочными, но не в Белгороде, где вся жилищная политика строится в расчете на такой сектор.

Еще больший прорыв в жилищном строительстве сулит кредитно-потребительский кооператив Свой дом, созданный в прошлом году специально для работников бюджетной сферы (он особо заинтересовал Медведева). Действует он следующим образом: застройщик вносит паевой накопительный взнос в размере 50-300 тысяч рублей. Соответственно кооператив выделяет ему двукратную сумму кредита под один процент годовых сроком на десять лет с последующей компенсацией первоначального взноса. Подобная схема позволила начать строительство собственного дома даже тем, кто раньше об этом не смел и мечтать. Нынче кооператив счел возможным подключить к своей деятельности на тех же условиях молодежь до 35 лет независимо от места работы и семейного положения. Членство в нем открыто и для других категорий работающих, если взнос за них оплатит предприятие-работодатель. В результате за год существования кооператива в него вступили около двух тысяч жителей области, более половины из них - работники бюджетной сферы, каждый третий - из молодых.

Попутно решали проблему со стартовым капиталом. У жителей Белгородчины есть варианты: кредит на собственный коттедж можно взять в Фонде индивидуального жилищного строительства, в ипотечной корпорации, а также на условиях членства в кредитно-потребительском кооперативе. Фонд выдает кредиты до 300 тысяч рублей на срок до пятнадцати лет под десять процентов годовых. Этого хватает на начальном этапе, а дальше, как показывает опыт, дело пойдет. Застройщик в сельской местности чаще всего строит хозспособом, в редких случаях прибегая к помощи подрядных организаций. Дом, построенный собственными силами при поддержке органов местного самоуправления и предприятий-работодателей, обходится, по подсчетам, в три - пять раз дешевле его рыночной стоимости. За двенадцать лет в области с помощью фонда обзавелись собственными домами более 33 тысяч семей. Благодаря тому, что механизм возврата заемных средств работает практически без сбоев, фонд смог увеличить объем кредитования застройщиков с 60-70 до 450 миллионов рублей в год.

Понятно, что работать себе в убыток они не станут. В прошлом году только на инженерное обеспечение коттеджных поселков в области было затрачено около миллиарда рублей, до конца текущего года будет освоена примерно такая же сумма. Региональный бизнес уже оценил выгодность таких инвестиций - растет число потребителей его продукции и сегодняшние затраты, по подсчетам, окупятся за несколько лет.

Резонный вопрос: не слишком ли много средств уходит на все эти преференции из бюджета области? Нет, ведь эти деньги возвратные, - говорит директор кооператива Анатолий Попков. - Основную часть оборотных средств вкладывают банки, газовики, энергетические, дорожные, строительные и коммунальные предприятия, активно участвующие в проекте.

Но ведь сама по себе земля еще мало что значит без дорог и инженерных коммуникаций. На что может рассчитывать рядовой застройщик, получивший участок? Продумано и это. Коммунальная инфраструктура закладывается еще до начала строительства, как и предусмотрено нынешними федеральными стандартами. Все блага городского комфорта обходятся домовладельцу в 60 тысяч рублей - из них 15 тысяч он вносит сразу, затем следует двухлетняя отсрочка платежа. Остальное выплачивается в течение пяти лет. При этом надо учесть, что реально инженерное обустройство одного участка стоит не меньше 280 тысяч рублей.
Сегодня идея обеспечить граждан доступным жильем прочно обосновалась в центре внимания и нашего с вами, и президентского, и даже чиновьичего. Окажется ли известная Федеральная программа лишь благими намерениями, или все же реализуется в необходимом объеме -никто, похоже, не знает. Однако каждый продолжает мечтать, чтобы жилье было доступным. Доступным во всем

Каждый, кто пытался получить участок для строительства коттеджа или дачи, знает, какие круги бюрократических процедур предстоит пройти. И нередко все планы разбиваются уже с порога. В Белгороде потенциальный застройщик обращается за земельным участком в местную ипотечную корпорацию. Приходит он туда дважды: первый раз - выбрать участок на карте-схеме по своему вкусу, второй - после осмотра его на местности написать заявление и получить пакет необходимых документов. Весь процесс их подготовки и сбора подписей - обязанность самой корпорации. Простое решение земельного вопроса для застройщиков объясняется тем, что участки выделяются из приобретенной в областную собственность пустующей земли в пригородном Белгородском районе и в других перспективных для индивидуальной застройки муниципальных образованиях. На этих-то 12,8 тысячах гектаров и формируется около 80 жилых микрорайонов приблизительно с 30 тысячами индивидуальных участков. Вся эта земля была введена в уставной капитал ипотечной корпорации - акционерного общества со стопроцентным государственным капиталом. Тем самым область получила возможность распоряжаться земельными участками по установленным ею же правилам, начисто исключив вариант спекулятивных перепродаж, неизбежный при конкурсах и аукционах. Благодаря этому стандартный участок в пятнадцать соток обходится покупателю (с оговоркой - только жителю области) в 10 тысяч рублей. Земли можно приобрести и больше, по областному закону - до 1,2 гектара. А чтобы не было соблазна перепродать надел по рыночной цене, продуманы меры обременения: пять лет отводится на строительство дома и еще три года на обживание. Только по истечении этого срока владелец получает право на продажу усадьбы.

Без лукавства заметим: это редкий вариант, легко укладывающийся в контекст наших представлений о доступности. Внимательному читателю, наверное, уже все известно о ценах на апрелевские квадратные метры, которые в несколько раз ниже, чем среднемосковские. Но мы сейчас не об этом. Поговорим о доступности, в самом что ни на есть, прямом смысле этого слова.

Пока жилье, доступное во всех смыслах этого слова, встретишь не часто. Там плохая транспортная доступность или нет поблизости инфраструктуры, здесь высокие цены и квартиру не купишь даже с кредитом. Тем не менее, удачные примеры жилья, доступного во всем, есть, и мы решили отметить один из них жилой комплекс Апрелевский, что строится сегодня в уютном подмосковном городке Апрелевка (юго-западное направление).

Вообще говоря, Киевская автотрасса отдельная тема для гордости и апрелевской, и областной администрации. Дорога может похвастаться рекордной пропускной способностью: она восьмиполосная, скоростная и бессветофорная, но скоро станет еще лучше. В планах дорожных строителей возвести восемь надземных переходов, организовать сплошное освещение шоссе и двухуровневую развязку к городу Апрелевка. Для большей доступности апрелевцев к городским улицам от автотрассы будут проложены восемь съездов.

Из столицы до Апрелевского можно быстро доехать и на машине, и на автобусе, и на электричке. По новой широкополосной Киевской трассе, которая сейчас проходит активную реконструкцию, от столицы (метро Юго-Западная) до Апрелевки 20 минут езды. Для сравнения: до московских Южного Бутова или Новопеределкино от того же метро можно ехать и дольше. А на электричке из Апрелевки попадаешь сразу в центр Москвы (Киевский вокзал), причем менее, чем за час. Такая степень транспортной доступности особенно важна для тех, кто работает в Москве, а живет вне ее пределов. Более того, чтобы жителям ЖК Апрелевский было еще удобнее добираться до столицы, застройщики выступили с инициативой ввода маршрутных такси, беспрерывно курсирующих от станции метро Юго-Западная прямо до места назначения.

Причем вокруг, в самой Апрелевке, жизнь бурлит. Здесь есть все, что необходимо школы, детские сады и медицинские учреждения. Скоро на одну общеобразовательнуюшколу в Апрелевке станет больше ее строительство уже ведется. Начаты работы по возведению зданийполиклиники и физкультурно-оздоровительного комплекса, практически завершено строительство крупного торгового центра. Все это рядом и все доступно.

Другими словами, с транспортной доступностью у жителей Апрелевского никаких проблем не возникнет. Посмотрим, что с шаговой доступностью, имея в виду инфраструктуру. Надо сказать, что и здесь все предусмотрено заранее. Прямо на первых этажах комплекса разместятся отделения банка, предприятия торговли, общественного питания, бытового обслуживания и салон красоты.

Как и было отмечено в начале, новый жилой комплекс в Апрелевке доступное жилье, уже хотя бы потому, что жизнь там открывает доступ к тому, с чем порой испытывают сложности даже жители столицы. По плану строительства, первая очередь ЖК Апрелевскийбудет построена и сдана Госкомиссии в конце 2007 года. Ну а доступ к покупке жилья открыт уже сейчас. Правда, к настоящему моменту большая часть квартир в домах I-й очереди уже распроданы, но начато строительство II-ой очереди, в которой пока представлен полный ассортимент квартир. И есть немало оснований предполагать, что динамика продаж в этих домах останется столь же стремительной, ведь о доступном жилье мечтают многие.

Впрочем, доступны жителям Апрелевки и такие торговые гиганты, как МЕГА, IKEA, Ашан и OBI. Так что, если жителям Апрелевского не удастся чего-нибудь найти в собственных инфраструктурных единицах, онисмогут отправиться в потребительское паломничество прямо туда.Причем со стороны Подмосковья до этих гигантов добраться проще, чем из Москвы и ближе, и пробок меньше.




Подробности о жилом комплексе Апрелевский вы можете посмотреть на официальном сайте http://april-house.ru



Главная --> Публикации