Главная --> Публикации --> Строитель дорогого жилья продаст акции в лондоне Строительство городов на деньги частных компаний "квартирный вопрос" пока не решит Тающий город Сеульский вариант “русские отели” построят в ростове бизнес-центр класса в

Экономическая ситуация в регионе
На протяжении всего 2006 года в регионе наблюдается рост промышленного производства. По данным Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли, в первом квартале нынешнего года реальные денежные доходы населения Санкт-Петербурга выросли почти на 10% по сравнению с тем же периодом 2005 года.

В нынешнем году на строительство и развитие объектов Санкт-Петербурга только из федерального бюджета выделено более 30 млрд руб. Это на 21% больше, чем в предыдущем году.

Повышение инвестиционной привлекательности города в последние два года подтверждается ведущими международными рейтинговыми агентствами. Так, независимое агентство Эксперт РА присвоило Санкт-Петербургу высокие рейтинги по трем номинациям. Например, в номинации За минимальный инвестиционный риск в 2004/2005 гг. Петербург занял первое место, в то время как Москва только девятое.

Специалисты также отмечают: рост экономики Петербурга превышает запланированные показатели. Кроме того, Северная столица входит в число национальных лидеров по показателям инвестиционной активности. Здесь быстро растут количество и масштаб инвестиционных проектов во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости. У города есть ряд привлекательных для инвесторов показателей это прежде всего близость к границам Евросоюза, крупнейший на Балтике порт, развитый потребительский рынок, стабильная ситуация в социальной сфере.

На сегодняшний день рынок инвестиционных продуктов в Петербурге находится на начальной стадии развития, которое тормозит недостаточность финансовых ресурсов, дефицит земли, малое количество профессиональных инвесторов.

Весьма привлекательной в качестве инвестиционного актива является коммерческая недвижимость города. Наиболее интересные сегменты: торговые комплексы, гипермаркеты, супермаркеты, а также крупные технопарки и логистические центры. Надежными вложениями являются инвестиции в бизнес-центры.

Где снимаем офисы
Самым стабильным сегментом на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга является офисная недвижимость. Объемы вводимых офисных площадей неукоснительно растут, однако спрос на них также остается стабильным. Проще говоря, качественных офисных помещений по-прежнему не хватает. По информации ГУ Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости, объем рынка офисных площадей в 2006 г. составил более 10 млн кв.м, 84% из которых приходится на офисные здания. И чуть более 15% на встроенные помещения. По данным компании Бекар Консалтинг, емкость рынка бизнес-центров в Петербурге оценивается примерно. Речь идет о 220 240 зданиях общей площадью 950 тыс. кв.м. Общепринятой классификации деловых комплексов в Петербурге нет. Наиболее известна и проработана система, предложенная несколько лет назад Гильдией управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости. Офисные центры оцениваются по трем основным параметрам: местоположение, тип и технический уровень здания, профессионализм управляющей компании и качество предоставляемого сервиса.

Но, несмотря на все эти недостатки, в инвестиционном отношении Санкт-Петербург один из самых привлекательных регионов России. Здесь довольно быстро растут объекты коммерческой недвижимости. В некоторых секторах и районах города предложение уже начинает догонять спрос. Соотношение рисков и доходности инвестирования в коммерческую недвижимость в городе по-прежнему превышает показатели Москвы и других крупных городов Центральной и Восточной Европы. По данным Комитета по управлению городским имуществом, на сегодня в собственности Петербурга насчитывается около 35 тыс. объектов нежилого фонда. Что касается вопроса о том, где строить, то аналитики отмечают следующее: рынок земли в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в настоящее время находится на начальной стадии активного развития. Основной проблемой является необходимость менять категорию земель и оформлять отсутствующие правоустанавливающие документы.

К слову сказать, класс А самый малочисленный. В нынешнем году этот сегмент пополнился несколькими адресами. По данным компании Астера, в первом полугодии 2006 г. в эксплуатацию были введены семь бизнес-центров класса А Сенатор на Садовой улице, Сенатор на Чайковской, 2-я очередь Северной столицы в Волынском переулке, а также Oskar, Gustaf, Мagus и Строгановский.

По каждому из этих критериев зданию может быть присвоена категория А, В или С. Например, здание на Невском (класс А по локации) с выборочным капремонтом (класс В по техническому состоянию) и с неразвитым сервисом (класс С) будет позиционировано как класс С. Предложенная классификация не является окончательной. Очевидно, что сейчас настало время менять критерии. Первый шаг в этом направлении сделали аналитики компании LCMC. Они выделили на карте пять основных деловых зон (Центральную, Петроградскую, Выборгскую, Василеостровскую и Московскую) и предложили оценивать местоположение бизнес-центра с учетом его попадания на территорию той или иной развитой зоны. Дополнительно учитывается и однородность офисного окружения (например, в пешеходной доступности бизнес-центров не ниже класса В). Однако пока новая классификация не получила широкого распространения.

Класс В наиболее динамично развивающийся сегмент офисного рынка. Его типичные представители: Петровский форт, Сити-центр, Аскольд, Шереметьев

Вместе с тем, вакантные площади в бизнес-центрах класса А Санкт-Петербурга практически отсутствуют.

За первое полугодие 2006 г. в строй было введено 7 бизнес-центров класса В+, в числе которых Константа, Гренадерский, Грейс и др. А также два комплекса класса В это Kellermann Center и БЦ.

На начало 2006 г. совокупное пространство деловых центров этой категории составило примерно 320 тыс. кв.м.

У аналитиков нет общего мнения относительно того, насколько все-таки вырос за прошлый год петербургский офисный рынок. По подсчетам экспертов компании Colliers International, в эксплуатацию было введено около 100 тыс. кв.м новых площадей в бизнес-центрах. Специалисты Бекара называют цифру в 150 тыс. кв.м.

Класс С по-прежнему самый многочисленный: на его долю приходится 560 тыс. кв.м. Среди типичных представителей этого класса ДЦ Невский, Буревестник, Ресурс, Кристалл.

Арендные ставки на рынке БЦ в целом стабилизировались. В течение прошлого года расценки в действующих комплексах увеличивались в среднем на 10 12%. По состоянию на первое полугодие 2006 г. арендные ставки в бизнес-центрах класса А находятся в диапазоне от $720 780 за кв.м в год. В бизнес-центрах класса В цена аренды составляла $420 480 за кв. м в год, класса С от $288 до 324 за кв.м в год.

Все действующие здания бизнес-центров Санкт-Петербурга поддерживают загрузку, близкую к 100%-ной. И офисы практически не выставляются на открытый рынок.

Территориальным же лидером по предложениям офисных площадей является Центральный район. Второе и третье место соответственно занимают Московский и Адмиралтейский районы. Арендатор же, в свою очередь, продолжит отдавать предпочтение площадям в бизнес-центрах, а не в отдельно встроенных помещениях. Также наблюдаются рост спроса на офисные помещения большой площади в несколько тысяч квадратных метров со стороны крупных компаний-арендаторов и процесс формирования нового сегмента арендаторов.

По оценкам специалистов, в 2007 г. петербургский рынок бизнес-центров ожидает динамичное развитие. Инвестиционные проекты, связанные с новым строительством или комплексной реконструкцией зданий, будут все более востребованы. Спрос продолжит смещаться от класса С к классу В и В+. Дефицит помещений, относящихся к классу А, усугубится. Новые зоны деловой активности будут стихийно формироваться в бывших медвежьих углах, куда еще несколько лет назад инвесторы приходить не спешили.

По оценке администрации города, темп роста розничной торговли в Петербурге превышает средние показатели по России в 1,7 раза. Доходность торговых проектов остается высокой и составляет 15 18% годовых. В перспективе, с ужесточением конкуренции, доходность будет снижаться. На рынке торговых площадей лидируют петербургские инвесторы, среди которых первое место занимает холдинг Адамант.

Торговое множество
Петербургский рынок торговых площадей поражает темпами своего развития. Инвесторы выпекают торговые комплексы и гипермаркеты как пироги. Только за первое полугодие 2006 г., по данным компании Астера, было введено в эксплуатацию более 300 тыс. кв.м. По данным же ГК Ай Би Групп, прирост качественных торговых площадей в Петербурге составил 500 тыс. кв.м, а до середины 2007 г. этот показатель вырастет до 2,7 млн кв.м. Продолжается активное формирование торговых сетей. На рынке становится все больше иностранных и российских игроков. По данным Астеры, обеспеченность торговыми площадями на 1 тыс. горожан составляет 400 кв.м. Из общего числа предприятий розничной торговли более 2 тыс. входят в состав 180 торговых сетей.

Знаковое событие приход на городской рынок иностранных компаний. По экспертным оценкам, уже через два-три года объем зарубежных инвестиций в петербургскую торговлю достигнет 25-30% от прогнозируемых капиталовложений в этот сектор. В Северную столицу зарубежные торговцы пришли на несколько лет позже, чем в южную. Основным сдерживающим фактором была низкая платежеспособность населения. Первой из иностранных гигантов на местный рынок вышла компания Метро. Вслед за немецкими инвесторами пришли шведские компания IKEA. В 2005 г. в Санкт-Петербурге стартовали первые проекты иностранных девелоперских компаний по строительству масштабных торгово-развлекательных комплексов.

По данным компании Астера, в этом году свои двери открыли ТРК Варшавский экспресс (объем инвестиций $43 млн, планируемый срок окупаемости 7 8 лет), ТРК Планета Нептун (объем инвестиций $36 млн), ТРК Континент (это яркий пример освоения девелопером перспективного спального района), ТРК Шкиперский молл, 1-я очередь (объем инвестиций около $32 млн) всего 11 комплексов.

Кроме того, в Петербурге активно формируются новые торговые коридоры и кварталы, внутри которых вынуждены соседствовать комплексы, являющиеся прямыми конкурентами. Концентрация торговых предприятий в центре и у станций метро уже избыточная. Действительно привлекательных для торговли мест в Петербурге не так уж много, а у городских властей отсутствует согласованная адресная программа размещения новых торговых объектов.

В апреле нынешнего года флорентийская компания Маргери групп презентовала проект строительства торгово-развлекательного комплекса площадью 100 тыс. кв.м в Ленин-градской области. Он появится на бывших землях сельхозпредприятия Бугры. Специалисты утверждают, что ТРК не будет иметь аналогов в Европе. Под торговлю отводится около 65 тыс. кв.м. Расчетный срок окупаемости центра 9 лет.

По данным компании Бекар Консалтинг, из общего числа качественных петербургских ТЦ развлекательную составляющую имеют только 27%. Тем не менее, этот сегмент развивается. Например, 22% ТРК могут похвастаться боулингом, другая часть детскими мини-парками. Общепризнано, что развлечения добавляют торговым комплексам посетителей. Однако точная статистика отсутствует. А мнения специалистов разнятся. Между тем одним из самых мощных магнитов для покупателей считается детский развлекательный сектор. Однако в городе их явно недостаточно. Но, как утверждают специалисты, в будущем сектор развлечений будет развиваться.

Вместе с тем, растущая конкуренция стимулирует строительство специализированных торговых объектов, а также комплексов, имеющих четко выраженную целевую аудиторию. Например, ТРК Румба первым в городе собрал под своей крышей бюджетные магазины-аутлеты известных торговых марок. ТК Масштаб на Пулковском шоссе стал одним из первых в Петербурге power center, состоящим из крупноформатных магазинов (М.видео, Санта Хаус и т.д.). В течение ближайших нескольких лет на Невском проспекте появятся новые бутиковые галереи.

На сегодняшний день спрос на торговые площади Санкт-Петербурга остается высоким. На момент открытия ТЦ количество свободных площадей в среднем составляет 10 25%. Среди торговых комплексов наибольшим спросом пользуются объекты, расположенные в центре, возле станций метро и у крупных магистральных и транспортных развязок. Основные требования арендаторов как и везде: транспортная доступность, высота потолков, удобство пользования терминалом, наличие свободных планировок, количество доступных энергоресурсов.

Что касается арендных ставок, то они в торговых комплексах Петербурга чрезвычайно варьируются в зависимости от профиля арендатора, этажа и занимаемой площади. Максимальная планка, по данным компании Colliers International, достигает $1800 за кв.м в год. Наибольшим спросом в ТЦ по-прежнему пользуются небольшие помещения от 50 до 100 кв.м. Больше всего площадей в ТЦ (39%) занимают магазины одежды и обуви. Именно у этих арендаторов самая высокая арендная ставка $717 за кв.м в год. В результате они обеспечивают ТЦ примерно две трети арендных поступлений. На долю крупных операторов (от 1 до 5 тыс. кв.м) приходится 42% всех арендуемых площадей и 22% арендных сборов. Как правило, базовая арендная ставка включает коммунальные платежи, расходы по техническому обслуживанию, страховые платежи, налоги и т.д.

Настоящий бум на складе
Самый отсталый сектор коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга складская недвижимость. На современные комплексы класса А и В приходится менее 10% имеющихся в городе.

По мнению аналитиков, 2007 год на петербургском рынке торговых площадей обещает быть интересным. Объем предложений в сегменте ТРК удвоится. Откроются новые гигантские комплексы. Усилится и примет еще более оригинальные формы развлекательная составляющая торговых проектов. И наконец, на рынке начнется настоящая конкурентная борьба за сетевиков и потребителей.

По данным городского управления инвентаризации и оценки недвижимости, в Петербурге насчитывается более 4,5 тыс. складских строений. По данным Бекара, до 80% рынка складских площадей приходится на перепрофилированные здания бывших производств. Доля встроек составляет 13% рынка, и лишь 7% профессиональные склады.

Прогнозы таковы. Растущая конкуренция среди торговых и офисных комплексов увеличит активность инвесторов в складском секторе. При хорошем менеджменте, говорят в компании Бекар, срок окупаемости инвестиций в складскую недвижимость составляет 3-4 года. Аналитики компании Астера называют примерно те же сроки 3-5 лет. Специалисты так же утверждают, что складская недвижимость в настоящее время является одним из самых привлекательных сегментов для капиталовложений. Рынок складских услуг мало подвержен колебаниям спроса и предложения спрос на них стабильно высокий и в ближайшее время таким и останется. Значительное влияние на рынок коммерческой недвижимости и, в частности, на рынок складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга оказывает строительство Кольцевой автодороги. КАД стимулирует деловую активность вокруг себя, оказывая влияние на развитие территорий. Наиболее привлекательным местоположением для складской недвижимости является пересечение радиальных шоссе с КАД, где в настоящее время идет активное строительство. Наиболее интенсивно застраиваются территории вблизи Южного полукольца КАД.

По оценкам разных консультантов, в 2005 г. в Петербурге было введено 75 тыс. кв.м современных качественных складов. Прогнозы относительно объемов складского строительства существенно разнятся. В Бекаре считают, что уже до конца 2006 г. будет запущено 500 тыс. кв.м. Специалисты Петербургской Недвижимости осторожнее в выводах и называют цифру 275 тыс.

На рынке складских объектов также есть своя классификация. Над ее составлением работали различные операторы рынка. По данным Бекара, к складам класса А можно отнести только 3% всего предложения, к классу В 4%.Собственные терминалы есть у компаний Агроторг, JFC, Ригли.

По-прежнему высоким остается спрос на склады класса С. Значительно превышает спрос предложение на склады класса А и В.

Наиболее востребовано инвесторами северное и южное направление. Аргумент близость к порту и стратегическому московскому направлению. Пользуются высоким спросом складские объекты в Красногвардейском районе. Все более растет спрос на складские помещения, расположенные в ближайших пригородах до 10 20 км от черты города. Что касается собственно помещений, то наиболее востребованы объекты площадью от 1 до 2 тыс. кв.м. Весомую долю в спросе имеют складские помещения площадью от 500 до 1 тыс. кв.м. Все более возрастает спрос на большие площади. Помещения более 3 тыс. кв.м арендуют крупные логистические и торговые компании.

Рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга в настоящее время находится на этапе развития, ярко выражена тенденция укрупнения проектов складской недвижимости. Сохраняется значительное превышение спроса над предложением и высокий дефицит готовых складских объектов. По данным компании Астера, спрос на высококлассные объекты мало насыщается за счет новых складских проектов, так как зачастую складские терминалы, отвечающие международным стандартам, строятся для собственных нужд. Высококачественные склады редко появляются на свободном рынке Санкт-Петербурга.

Основными ценообразующими характеристиками для складской недвижимости остаются местоположение, транспортная доступность, класс склада и его техническое состояние.

На нулевом цикле
Эксперты констатируют: сегодня в недвижимость вкладывают все кому не лень, не удосуживаясь даже проконсультироваться со специалистами. Между тем рынок жилой недвижимости уже не дает того роста, который наблюдался в конце 2005 первой половине 2006 гг. А на рынке коммерческой недвижимости (по крайней мере, в столичных городах) разговор начинается с $50 млн.

Основным сдерживающим фактором развития рынка складской недвижимости являются дефицит земельных участков с развитой инфраструктурой или перспективой ее развития, их высокая стоимость, отсутствие стабильного и прозрачного земельного рынка, а также сложности с согласованием инвестиционных проектов. Долгосрочные перспективы развития этого сектора коммерческой недвижимости во многом зависят от того, насколько будет последователен Смольный в его стремлении превратить Северную столицу в современный распределительный центр европейского масштаба. Так считают участники рынка.
Вложения в недвижимость в нашей стране по-прежнему остаются самыми надежными и высокодоходными. При этом наибольшей отдачи следует ждать именно от инвестиций в коммерческую недвижимость. Правда, цена вхождения в проект в этом секторе достаточно высока. Как грамотно распорядиться инвестициями, если их размер не превышает $10 20 млн?

Единственный минус: в Москве сегодня все труднее и труднее найти качественные проекты, которые распродавались бы частями. С одной стороны, девелоперы уже столкнулись со сложностями, которые возникают, когда у здания образуются несколько собственников. А с другой на столичный рынок пришло достаточное количество крупных инвесторов. Так что грамотный, перспективный проект просто вряд ли будут продавать поэтажно. А вкладывать деньги в непрофессиональные проекты рискованно. Правда, для Санкт-Петербурга подобная схема еще актуальна. В Северной столице офисы продаются в 11 бизнес-центрах разной степени готовности. Общий объем офисных помещений в них, по различным оценкам, составляет от 61 тыс. (Colliers International) до 80 тыс. кв.м (Praktis). Цены предложения варьируются в диапазоне от $1000 до $2500 за кв.м. Общий объем заявленных к вводу на 2006 г. офисных площадей в бизнес-центрах оценивается в диапазоне от 150 тыс. (Jones Lang LaSalle) до 195 тыс. кв.м (LCMC).

Как можно выгодно инвестировать меньшие суммы? Способ, который до недавнего времени рекомендовали консультанты, войти в проект бизнес-центра на нулевом этапе, выкупив этаж. Когда БЦ будет построен, этот же этаж можно будет либо сдавать в аренду (что даст хороший постоянный финансовый поток), либо продавать. При этом велика вероятность того, что крупный институциональный инвестор, приобретающий весь проект, выкупит ваш этаж буквально не торгуясь. Доходность вложения в блоки в бизнес-центрах может составлять 40 50%. Еще несколько лет назад по такой схеме можно было купить площади даже в башне Федерация!

  • покупка реконструкция продажа;
  • покупка упаковка документов продажа.
В Санкт-Петербурге, где старинные особняки могут до сих пор использоваться как жилые дома, таких схем больше. Связано это с тем, что многие особняки не принадлежат одному владельцу. Приобрести здание можно, расселив последовательно все коммуналки.

Получается если желаемые 1 2 тыс. кв.м нельзя купить в составе большого центра, имеет смысл покупать небольшие здания. Каким образом здесь можно заработать? В Москве реально работают две схемы:

Иногда старинные здания преподносят сюрпризы планировки. Например, в Москве сохранились особняки, первый этаж которых может иметь высоту потолка 4 4,5 м, а второй этаж, предназначенный для прислуги, всего 2,2 м.

Московские схемы
Самый очевидный способ реконструкция (купить какую-либо развалюху, привести в порядок и продать, но уже по другой цене). Правда, Евгения Малакаева, президент компании Юнионпромстрой, предупреждает, что реконструкция дело очень хлопотное и не самое доходное. Выбирая в качестве объекта реконструкции старинный дом в зоне исторической застройки, я как инвестор отдаю себе отчет в том, что стоимость восстановительных работ по сравнению с новым строительством даже без восстановления внутренних интерьеров будет как минимум выше в 2 раза расчеты по последнему подобному реконструированному зданию показали именно эту цифру. А за восстановление памятника архитектуры я браться не буду, поскольку это невыгодно не только из-за высокой стоимости работ, но из-за сверхсложной системы согласования. Реконструкция дореволюционного здания процесс сам по себе крайне трудоемкий. В условиях плотной застройки и ограниченного строительного пространства усложняются не только производство бетонных работ, но и прокладка внешних коммуникаций.

Другой способ инвестиций в особняки покупка здания с небольшим участком земли, находящимся в долгосрочной аренде у города, что предоставляет широкие возможности для развития территории.

Покупка особняка с целью реконструкции имеет несколько серьезных минусов: вложения не обеспечивают постоянного денежного потока (во время реконструкции особняк, как правило, в аренду не сдается), есть вероятность непредвиденных расходов, а выход из проекта на стадии незавершенной реконструкции вообще может стать убыточным. Выгоден этот процесс, когда есть возможность увеличить в ходе реконструкции площадь надстроить этаж, переоборудовать мансарду и т.п.

Ирина Жарова-Райт, Инвестиционная группа Сесежар: Осенью 2005 г. мы приобрели для наших инвесторов объект на Поварской улице площадью 800 кв.м стоимостью $4,2 млн. Возможно, не самый интересный с точки зрения инвестиционной привлекательности: даже при арендной ставке $850 за кв.м он может приносить в год только $680 тыс. То есть капитализация составляет 16,4%. Но важно, что при этом особняке есть участок 7 соток с арендой на 49 лет, представляющий интерес для развития территории. На проектные работы и согласование было потрачено еще около $1 млн. Если учесть, что цена виртуального квадратного метра в Москве сегодня составляет $3 тыс., то вся операция принесла около 45% годовых.

Схема следующая. Перед покупкой особняка необходимо выяснить, что именно можно построить на данной территории. Затем особняк выкупается, составляется и утверждается во всех инстанциях план пристроек (на это уходит 16 18 месяцев, а затраты составляют около $1,5 млн). Потом объект недвижимости продается, но уже с виртуальными метрами.

Минусы же в том, что количество подобных площадок в городе постоянно сокращается. Хотя многие владельцы особняков с участком земли не владеют технологией и не знают, как можно развивать свою территорию, находить подобные объекты с каждым годом все труднее.

Преимущество этого метода инвестиций в том, что выход из проекта без особых потерь возможен на любой стадии. Более того, инвестиции обеспечивают постоянный доход арендную плату.

Людмила Ефремова, заместитель директора Центрального агентства недвижимости, считает, что в Санкт-Петербурге однозначно выгодно только приобретение в собственность особняка. Даже с учетом ограничений КГА и КГИОПа особняки пользуются спросом. Тем более те, у которых нет обременений в виде неизвестно где проживающих жильцов (расселение в таком случае невозможно) или в виде аренадаторов с большим сроком аренды и минимальной арендной платой.

Питерские схемы
В Санкт-Петербурге существует несколько способов инвестировать в особняки с целью получения прибыли, рассказывает исполнительный директор Praktis CB Юлия Дровянникова. Можно приобрести здание в аварийном состоянии на торгах Фонда имущества, а затем разработать концепцию, привести в порядок договора с естественными монополистами, провести реконструкцию и продать профильному инвестору. Доходность подобной операции может достигать 25%, однако зданий с интересным местоположением для коммерческой функции выходит на торги незначительное количество. Можно провести расселение жилого здания с последующим переводом в нежилой фонд. Такой процесс может растянуться на год и более и, несмотря на небольшое количество квартир, остановиться в любой момент по причине завышенных требований жильцов. Возможен спекулятивный подход, когда приобретаемое здание не реконструируется, а проводится предпродажная подготовка: приводится в порядок юридическая база по нему, делается анализ технического состояния конструкций, приводятся в порядок договора с естественными монополистами, может быть, делается анализ наилучшего использования. На такой упаковке объекта можно заработать 10% прибыли. Основная масса покупателей особняков ориентирована на арендный бизнес (а не на размещение собственного бизнеса) и поэтому жестко лимитирована по срокам окупаемости проекта, которые сегодня в Санкт-Петербурге составляют для офисного сегмента 6 7 лет, для гостиничного 7 8 лет. Сегодня наша компания рассматривает приобретение одного из зданий вблизи Невского с точки зрения альтернативы удержания его в собственности в качестве доходного объекта или перепродажи с пакетом документов. Анализ существующих обременений (а от них не свободно ни одно здание в историческом центре) склоняет нас ко второму пути, заключает Ю. Дровянникова.

Кардинально изменится внутренняя планировка южных и восточных корпусов: здесь будут размещены 24 двухкомнатных двухместных и 16 одноместных номеров. Проект благоустройства включает расчистку внутреннего двора с восстановлением сквера, реставрацию мраморной чаши, мощение двора бетонной тротуарной плиткой двух цветов. В одноэтажном флигеле будет устроена закрытая автостоянка, рассчитанная на три машины. Во двор машины заезжать не будут, планируется использовать парковочные места на Захарьевской улице. Затраты на реконструкцию могут составить более $3,8 млн. Ориентировочный ввод в эксплуатацию гостиницы II квартал 2009 г.

В основном особняки становятся гостиницами это целесообразно, так как в центре города нет пятен для подобного строительства. Один из примеров: особняк Кочубея здание на Фурштатской улице, 24, в котором до последнего времени располагалась детская поликлиника Центрального района, будет реконструирован под трехзвездочный отель на 44 номера. Особняк был построен в 1908 09 гг. по проекту архитектора Р.Ф. Мельцера. Как памятник архитектуры он является оригинальным образцом модерна с характерной для петербургских зданий начала ХХ в. цельностью лицевого и дворовых фасадов, перетекающих друг в друга благодаря въездному тоннелю. В 2002 г. здание числилось памятником истории и культуры федерального значения, но рабочая группа по приватизации памятников местного значения и КГИОП (в результате проведенной историко-культурной экспертизы) пришли к заключению, что статус здания может быть изменен. Теперь особняк Кочубея является памятником местного значения. В 2002 г. КГА разрешил Региональному общественно-благотворительному фонду социальной защиты населения Таврический, арендатору нескольких помещений, выполнить предпроектные проработки по реконструкции особняка. У этой организации ЗАО Ленстройжилсервис и приобрело пакет инвестиционно-тендерной документации. Сегодня здание состоит из пяти трехэтажных, четырехэтажного и двух одноэтажных флигелей, которые расположены по периметру участка и образуют замкнутый двор. Согласно проекту, предусматривается реконструкция с сохранением габаритов здания, капитальных стен, основного планировочного решения и архитектурного стиля. В трехэтажных флигелях будет устроен мансардный этаж, одноэтажный флигель надстроен до третьего этажа. На первом этаже лицевого корпуса будут устроены кафе-бар на 25 мест, парикмахерская, медпункт, офисные помещения.

При совершении сделок с недвижимостью практически всегда приходится посещать органы, которые занимаются техническим и кадастровым учетом. Это нужно для описания и индивидуализации объектов недвижимого имущества (земельных участков, зданий, жилых и нежилых помещений). В результате они получают характеристики, которые позволяют однозначно выделить конкретный объект среди прочих.

Очевидно: работа с документами позволяет получить большую прибыль, нежели работа с недвижимостью. А риски для инвестора в первом случае гораздо меньше. Правда, рынок для подобных операций ограничен.

Как кадастровый учет земли, так и технический учет зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений требуется для государственной регистрации прав.

Кадастр войдет в каждый дом
Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера уникального, не повторяющегося во времени и на территории Российской Федерации. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором они находятся, и инвентарного номера здания или сооружения. Номер помещения из кадастрового номера здания (сооружения) и инвентарного номера помещения.

Для проведения кадастрового учета земли правообладатели или уполномоченные ими лица должны подать в соответствующий государственный орган заявку, правоустанавливающие документы и документы о межевании.
Если сведения о площади земельного участка в правоустанавливающем документе не соответствуют данным, которые содержатся в документах о межевании, кадастровый учет проводится на основании сведений об уточненной площади участка, указанной в документах о межевании.

Единственный и неповторимый участок
Кадастровому учету подлежат все земельные участки независимо от формы собственности, целевого назначения и разрешенного использования. В результате учета участок получает такие характеристики, которые позволяют выделить его среди других земель и оценить с качественной и экономической точек зрения.

Пауза длиною в месяц
В некоторых случаях кадастровый учет земли приостановливается на один месяц. Такое случается, если в представленных документах отсутствуют некоторые необходимые сведения или если они противоречивы. Заявителя должны уведомить об этом немедленно. Если в течение 30 дней заявитель не устранит причины приостановки, в кадастровом учете откажут.
Помимо этого отказ ждет заявителя в следующих случаях:

Кадастровый учет земли занимает месяц со дня подачи заявки. После этого заявителям выдают кадастровые карты (планы). В соответствии с законом кадастровый учет проводится бесплатно.

Решение об отказе может быть обжаловано в судебном порядке.

с заявкой о проведении государственного кадастрового учета земельных участков обратилось ненадлежащее лицо;
документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;
при межевании земельных участков нарушены права смежных землепользователей;
площадь участка меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ или органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;
содержащаяся в документах о межевании площадь земельного участка превышает площадь, указанную в правоустанавливающем документе, более чем на минимальный размер, установленный нормативными актами субъектов РФ или органов местного самоуправления.

Сведения об определенном земельном участке предоставляются за плату или бесплатно в срок не более чем десять рабочих дней со дня поступления соответствующего заявления. Кто вправе получить сведения кадастрового учета бесплатно? К таким лицам относятся:
правообладатель земельного участка или уполномоченное им лицо;
налоговые органы в пределах территории, находящейся под их юрисдикцией;
суды и правоохранительные органы, имеющие в производстве дела, связанные с данным земельным участком;
органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
лица, имеющие право на наследование земельного участка правообладателя по завещанию или закону;
иные установленные законом лица.

Ни для кого не секрет
Сведения государственного земельного кадастра носят открытый характер, за исключением данных, отнесенных российским законодательством к категории ограниченного доступа. Это означает, что органы, ведающие земельным кадастром, обязаны предоставлять имеющиеся у них сведения любому заинтересованному лицу, которое предъявит удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу документы, подтверждающие государственную регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Информация предоставляeтся в виде выписок, а также в предусмотренных законом случаях в виде копий хранящихся в кадастровом деле документов.

Если в отношении земельного участка кадастровый учет уже проводился, то дополнительные мероприятия такого рода не нужны. Проводившийся ранее кадастровый учет является юридически действительным.

Им придется оплатить только стоимость копирования и доставки предоставляемых сведений государственного земельного кадастра.

Техническая инвентаризация объектов учета подразделяется на первичную, плановую и внеплановую.

Каждому объекту свой номер
Технический паспорт на недвижимое имущество является одним из документов, необходимых для совершения сделок, например, купли-продажи, дарения квартиры.

Плановая инвентаризация проводится для того, чтобы выявить проиcшедшие после первичной инвентаризации изменения и отразить их в технических паспортах и иных документах. Плановая техническая инвентаризация проводится не реже одного раза в пять лет.

Первичная проводится в отношении недвижимости, которая ранее не была инвентаризирована. По итогам оформляется технический паспорт, а объекту присваивается инвентарный и кадастровый номер.

Все тайное однажды становится явным
Как сказано выше, при перепланировке или переоборудовании проводится внеплановая инвентаризация. Граждане, которые завершили переустройство, обязаны обратиться в органы технической инвентаризации с заявкой на внесение изменений в учетно-технические документы. Представители этих организаций обмеряют переустроенные помещения и проверяют, насколько изменения соответствуют разрешительной документации. Сведения о несанкционированных отступлениях от согласованных проектных решений они передают в уполномоченный орган, который оценивает допустимость отклонений.

Внеплановую инвентаризацию устраивают при изменении каких-либо характеристик объекта (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении с ним сделок, подлежащих государственной регистрации. То есть если вы собираетесь продать перепланированную квартиру, то прежде следует получить новый технический паспорт.

Не поделили полуостров
Для скандала нет никаких оснований, считают в городском Департаменте земельных ресурсов. Подняли документы и выяснили: здешняя территория была передана Москве в 1988 году, а агрофирма ссылается на свои права, зарегистрированные в Подольском районе области четырьмя годами позже. Явная накладка. Сколько карт и схем с тех пор издано, где эта земля значится как городская. И жители сел, которые находятся тут, имеют московскую регистрацию. И вдруг такой сюрприз от Федюкова! В субботу в Щербинку пожаловал первый заместитель Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Александр Косован. Он был настроен весьма решительно:

Если органы исполнительной власти, решения которых были нарушены, признают изменения в переустроенных помещениях недопустимыми, они должны принять меры по привлечению нарушителей к ответственности.
Первичная и внеплановая техническая инвентаризация, а также выдача гражданам и юридическим лицам документов об объектах учета осуществляется за плату, размер и порядок взимания которой устанавливается законодательством РФ.
Конфликтная ситуация возникла на ровном месте в голом поле. Когда в Щербинке (район Южное Бутово) начались подготовительные работы к масштабному строительству жилья для семей военнослужащих и очередников, казалось, удобнее места нет. Строителям ничего не надо сносить, нет необходимости перекладывать коммуникации. Но неожиданно возникла агрофирма Федюково и заявила, что эта равнина - ее земля. Скандал?

Столица предоставила в ушедшем году семьям военнослужащих ключи от 4 тысяч квартир в микрорайоне Кожухово (Косино-Ухтомский район). Город выполнил свои обязательства. В нынешнем году следующие 4 тысячи квартир будут переданы Министерству обороны именно в Щербинке.

- Сегодня я дал жесткую команду подключить к микрорайону строительную милицию, выставить посты. Мы не можем остановить развертывания работ. У нас все правовые акты и документы на руках. Вопрос очень принципиальный. Насколько мне известно, мэр столицы намерен по этому поводу обратиться с письмом к президенту России, поскольку затронутой оказалась президентская программа 15+15, на цели которой выделено по 15 миллиардов рублей в 2006 и 2007 годах.

По мере развития транспортной инфраструктуры, благоустройства, торговли и культурно-развлекательных учреждений окраинные районы должны стать престижными благодаря лучшим экологическим условиям. Это относится к Северному Бутову с Южным, Косино-Ухтомскому, Куркину, Митину, Солнцеву с Новопеределкино

Известно, что современной Москве все труднее найти территории под массовое жилищное строительство. В условиях дефицита земли городские власти возлагают особые надежды на освоение полуостровов - районов столицы за пределами МКАД. Это почти единственный резерв города, кроме перепрофилирования промзон и сноса пятиэтажек.

Самая южная точка города - соседнее Захарьино - будет сохранено как ценный природный исторический комплекс. Оно станет зеленой зоной рекреации с бульваром.

Бюджетную застройку территории вдоль Варшавского шоссе Косован назвал стратегической задачей города. В каждом микрорайоне одновременно с муниципальным жильем построят по два детских сада и по школе. Предусмотрено строительство поликлиники, других социальных объектов, создание общественного центра с высотным акцентом - одной или двумя башнями в 25 этажей. В случаях сноса домов сельским жителям выплачивается компенсация.

В конце прошлого года ДСК-1 построил здесь три 14-этажных дома, вокруг которых сейчас идет благоустройство. Для энергоснабжения строящихся домов в этом квартале будет введена подстанция Заболотье. В поселке на этот год намечено построить 12 домов, школу на 550 ребят, два детских сада по 220 и 125 мест.

Как выехать на Дмитровку?
Еще один перспективный для жилищного строительства район - поселок Северный в Северо-Восточном округе, расположенный от Щербинки прямо на противоположном краю города. В этом районе площадь около 968 гектаров, серьезных земельных конфликтов не отмечено, и жилищное строительство уже развернуто.

Но в районе есть свои проблемы. Нужно вывести ЛЭП, провести рекультивацию заболоченных и других территорий. Многие земли нужно освободить от свалок и осадочных полей. Необходимо вывезти 4 миллиона кубометров строительного мусора и бытовых отходов, чтобы территория, выделенная под застройку, отвечала санитарным нормам. Префект Северо-Восточного округа Ирина Рабер считает, что в районе упущен транспортный вопрос. Она охарактеризовала обстановку на Дмитровском шоссе как просто катастрофическую.

Начнется строительство поликлиники, музыкальной школы и культурно-досугового центра, которые будут сданы в 2008 году. Всего здесь можно построить до 600 тысяч квадратных метров жилья.

СправкаВМ
Застройка в Щербинке начата по постановлению правительства города от 7 марта 2006 года О комплексном развитии территорий, упраздненных и существующих деревень, поселков и коллективных садов в границах города. В декабре прошел тендер застройщиков, который выиграла известная компания СУ-15 Уже в нынешнем году запланировано сдать здесь 600 тысяч квадратных метров жилья.

Выход из ситуации сейчас ищут в разработке новой транспортной схемы. В частности, на Долгопрудненском шоссе будет сооружена эстакада с выездом на Дмитровку. Предусмотрено построить еще один выезд на МКАД.



Главная --> Публикации