Главная --> Публикации --> Риэлторы недооценили платежеспособный спрос Сегодня — подряд, завтра — главкитайстрой Столичное жилье устало дорожать Боитесь делать перепланировку? займитесь переустройством Фнс подбирается к владельцам квартир

Назначение имеет значение?
Из опрошенных нами экспертов утвердительный ответ на этот вопрос дала только Светлана Абелян, руководитель филиала На Страстном бульваре компании Новый город. По ее мнению, тот факт, что Москва это все-таки не индустриальный центр, а в первую очередь властный, административный, финансовый и деловой центр страны, отражается и на наших градообразующих объектах. Главные у нас это объекты властных структур, первым из которых, безусловно, является Кремль. Объекты делового назначения представлены в этом ряду явно в меньшей степени. Из них можно назвать строящийся Москва-Сити, который обязательно станет важным градообразующим центром. Остальное точечно (например, бизнес-центр Риверсайд Тауэр Космодамианская набережная, д. 52, стр. 3 или Павелецкая Тауэр).

Градообразующие объекты термин, доставшийся нам от советского прошлого. Обычно так называли какой-нибудь крупный завод, вокруг которого, собственно, и строился город, и где работали 70% его трудоспособного населения. Москву счастье строиться и жить вокруг индустриального гиганта, слава богу, миновало. Но если вдуматься, свои градообразующие объекты есть и у нас это те здания, памятники и прочие заметные сооружения, которые становятся архитектурными доминантами района.

Ярким примером градообразующего объекта, органично вписавшегося в среду современной элитной застройки, можно считать Зачатьевский женский монастырь на Остоженке, говорит Елена Земцова, исполнительный директор компании Delta Estate. Жилые дома и общественные здания зрительно привязаны к этому объекту, даже современная архитектура с ее четкостью форм и обилием стекла гармонично сочетается со старинными постройками в стиле классицизма. Другим показательным примером служит застройка Лаврушинского переулка и прилегающих улиц, где почти все дома и особнячки, реконструированные и недавно возведенные, выдержаны в стиле старой купеческой Москвы, что соответствует принципу главного объекта этого района Третьяковской галереи.

Другие специалисты рынка недвижимости, однако, убеждены, что назначение объекта никакой роли не играет главное, чтобы он был ярким внешне. Функция здесь совершенно не важна, резюмирует эту точку зрения Алена Бригаднова, руководитель отдела городской недвижимости компании Tweed. Таким объектом может быть и памятник архитектуры как, к примеру, здание колледжа на Пречистенской набережной, выше которого не может быть ни одно строение в округе. Или здание церкви, которое стало центром архитектурного решения Итальянского квартала.

Другой пример из той же серии. Здание Московского университета получилось столь монументальным, что строить рядом с ним что-то еще оказалось просто невозможным. И огромная территория по другую сторону Ломоносовского проспекта, лет 50 назад зарезервированная под строительства Дворца Советов, так и осталась неосвоенной. Все архитекторы, которые брались за его проектирование, сталкивались с неразрешимой проблемой: если строить нечто столь же величественное, то два огромных здания, стоящие рядом, будут зрительно пытаться перекричать друг друга. Если же сделать новый объект невысоким, то получилось бы политическая двусмысленность: Советы и принадлежащие им дворцы в тогдашней системе координат значили гораздо больше, чем какой-то там университет

Нельзя не заметить
Любой крупный по размерам объект автоматически становится архитектурной доминантой района, вне зависимости от того, красив он или нет. Этот тезис, вероятно, весьма огорчителен для самолюбия архитекторов, но ничего с ним не поделаешь. Современные примеры приводить не будем, дабы не обижать их авторов, но возьмем, скажем, кинотеатр Пушкинский (бывший Россия) на Пушкинской площади. Коробка из стекла среди старой московской архитектуры казалось бы, трудно представить себе что-то более ей чужеродное. Однако кинотеатр все равно стал центром, узнаваемым и знакомым москвичам.

Самым ярким из построенных жилых зданий (хотя справедливости ради отметим, что этот объект юридически не относился к Новому кольцу) стали Алые Паруса. Помимо огромной высоты, этот комплекс отличает интересная архитектура, несколько напоминающая стиль сталинских высоток, а также очень удачное расположение на берегу реки. Алые Паруса видны как минимум с 10 км это огромная часть Москвы, а также в Подмосковье к западу от столицы. Есть и масса других объектов, столь же заметных Триумф-Палас, Эдельвейс и т.д.

В этом смысле, конечно, легче всего застройщикам, работающим в периферийных районах, полет их фантазии не ограничивает ничто, кроме физических возможностей грунтов и стройматериалов. Более того, одной из задач городской программы Новое кольцо Москвы, стартовавшей 10 лет назад, было создание зданий, которые могли бы стать архитектурными маяками. Выражаясь иначе, власти сами сказали девелоперам: стройте выше, ярче, выразительнее мешать вам мы не будем.

Впрочем, один построенный в последние годы в Центре объект, ставший действитеьно архитектурной доминантой, мы нашли. Это известный памятник Петру I работы Зураба Церетели. И место солидней некуда (до звезд Кремля метров 300), и размеры. Многих этот колосс раздражает, но никак нельзя сказать, что его не замечают. Но Зураб Константинович не совсем обычный застройщик, и о его лоббистских способностях слагают легенды

В Центре же ситуация обратная там высотность ограничена, и построить нечто столь же масштабное власти не позволят. Градообразующие объекты там есть, но это уже существующие строения, и вновь построенным просто запрещено быть больше. Ни один из новых объектов не может выполнять градообразующую функцию в полной мере, считает Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome. Ведь добиться того, чтобы объект был, с одной стороны, адекватным архитектурной среде района, а с другой выделялся на ее фоне, достаточно трудно. В результате на Золотой миле среди реализованных в последние годы проектов сложно назвать флагмана.

О неудачных или относительно неудачных проектах в элитном строительстве не принято говорить, отмечает Елена Земцова. На мой взгляд, таких проектов немного 5-7% от всего возведенного элитного жилья. И неудачность связана скорее не с качеством жилья, а с неудачными панорамными характеристиками. Понятно, что владелец дорогой квартиры желает лицезреть из окон радующий глаз пейзаж, а не дремучую пятиэтажку. В этом случае уместно говорить о разумных скидках на приобретаемое жилье.

Удачи и промахи
Рассуждения об удачности объектов всегда субъективны. К примеру, Анастасия Могилатова считает неудачным дом Стольник в Малом Левшинском переулке (он по-прежнему вызывает недоумение настолько его архитектурное решение в стиле хай-тек диссонирует с архитектурным обликом окружающих его арбатских и пречистенских переулков), а удачным Патриарх в районе Патриарших прудов (стал своеобразной доминантой в районе, органично вписался в окружающую застройку). А Светлана Абелян думает прямо противоположное: Стольник нравится ей нестандартным внешним видом, а Патриарх вызывает головную боль, потому что статуи на нем одеты в тоги вероятно, авторы проекта перепутали патриархов и римских патрициев.

Что касается необычного и непривычного внешнего вида, то все по-настоящему новое всегда поначалу вызывает раздражение история доказывала это много раз. Вспомним Эйфелеву башню, которую парижане поначалу ненавидели и именовали ржавым гвоздем и как гордятся они ею сегодня! Или сталинские высотки их в свое время тоже критиковали (насколько это вообще было возможно при тогдашнем политическом режиме): кто-то говорил, что они скопированы с небоскребов Нью-Йорка, кто-то что с церквей. А сегодня семь сестер общепризнанный символ Москвы
Обитателям элитного дома далеко не безразлично, что происходит на первом этаже, который, как правило, сдается под коммерческую деятельность. Не станет ли соседство беспокойным? Обычно жители легко мирятся с банками, супермаркетами, медицинскими центрами словом, с учреждениями, услугами которых могут пользоваться сами. Присутствие в доме шоу-рума, галереи или антикварного салона тоже не вызывает нареканий. Еще лучше, когда доход от коммерческих площадей идет в кассу ТСЖ и погашает платежи по содержанию дома. Но бывают и другие случаи

Создание крупных градообразующих объектов это тенденция рынка недвижимости и развития строительства в Москве, считает Юрий Синяев, директор по маркетингу Группы компаний Конти. Если раньше самыми дорогими считались сталинские дома, то теперь ситуация меняется: возводятся интересные, знаковые объекты, изменяющие облик не только отдельно взятых районов, но и города в целом. К тому же, если раньше застройка таких объектов была точечной, то сейчас стремятся создать комплекс зданий, который уже будет задавать окружающим и ценовой сегмент, и архитектурный стиль. Кстати, так было и раньше (во всем, кроме цены: тогда у нас жилье не продавалось). Например, в 70-80-х годах прошлого века самые престижные на тот момент цековские дома полностью изменяли облик района. Места, где возводились царские села, сразу приобретали популярность и престижность, а сами эти здания становились основой для последующей комплексной застройки и ландшафтного обрамления жилого квартала.

Ирина Егорова, консультант по недвижимости компании Kirsanova Realty, приводит примеры многофункциональных комплексов, где инфраструктурные помещения соседствуют с офисами: Молочный пер., 1; Бутиковский пер., 7-9; в Молочном пер., 4/15 находятся только офисы; а в Кристал Хаусе в Коробейниковом пер., 1/2 они совмещаются с торговыми площадями.

Непременный компонент
Жилищных комплексов с офисами на первом этаже в Москве немало: Дом у Никитских Ворот, Коперник, Купер Хаус, Шмитовский, 16, Шуваловский, Гранд Парк, Триумф-Палас, Созвездие, Корона, Эдельвейс, Золотые Ключи, Остоженка Парк Палас, жилые комплексы на Планерной, Воронцовских прудах. Для девелоперов строительство многофункционального комплекса на хорошей площадке в центре является более привлекательным, чем просто жилого дома. Квартиры на первых этажах раскупаются значительно медленнее, и там располагают инфраструктуру и офисы, а порой бытовые и технические помещения. Несколько лет назад было модно располагать на первом этаже инфраструктуру, рассчитанную в основном на жильцов: салоны красоты, спортзалы, рестораны. Однако быстро выяснилось, что они мало востребованы и плохо окупаются и что их содержание ложится на плечи жителей, поэтому они все чаще стали отказываться от такого варианта в пользу сдачи помещений в аренду.

Имеешь право?
Как и у всякого объекта недвижимости, у помещений на первых этажах есть собственник, и он, говорит Сергей Лобкарев, руководитель направления коммерческой недвижимости компании МИАН-агентство недвижимости, вправе распоряжаться своей собственностью согласно установленному назначению помещения и санитарным нормам. Ирина Егорова по этому поводу замечает, что концепцию дома, как и его проект, определяет девелопер в самом начале строительства. На этапе продажи квартир жильцы ни на что влиять не могут, т.к. юридически эти помещения им не принадлежат. Застройщик сам принимает решение, будет ли он продавать офисные помещения или сдавать их в аренду.

Управляющий партнер компании Nordblom Group Ирина Жарова-Райт напоминает: Один из самых первых жилых домов, где предлагались офисные площади, это проект в районе Татарской улицы под названием Красная волна. Елена Зубарева, управляющий директор компании Delta Estate, сообщает: Фактически мини-бизнес-центры, сопоставимые с офисами класса А, существуют по адресам: Большой Козихинский пер.,14, Малый Толмачевский пер., 8, стр. 1-2, Коробейников пер. 1/ Коммерческий директор компании Авгур Эстейт Виктор Козлов заявляет, что во всех жилых проектах, реализованных компанией, первые этажи обустроены под коммерческие помещения. Так, в комплексе Камелот расположены отделение банка, косметология, управляющая компания, занимающаяся эксплуатацией здания, а также офисы нескольких финансовых структур. В жилом комплексе Три тополя крупная энергетическая компания. Достоин внимания и знаменитый Агаларов Хаус, где офис на первом этаже сдается в аренду, однако по решению ТСЖ там расположился салон красоты Жак Десанж.

В любом случае ссориться с жильцами арендатору или собственнику коммерческого помещения невыгодно. Но юридически обитатели дома не имеют права выгонять фирму без веских причин. Многое здесь зависит от формы собственности, от того, к какому классу относится данный жилой комплекс, что принципиально хотят разместить на построенных площадях, говорит Элина Занина, заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании МИЭЛЬ-Недвижимость. Ирина Жарова-Райт считает, что в домах бизнес-класса жильцы дома никак повлиять на выбор арендатора и ущемить права собственника этого помещения не могут. Единственное, с чем могут возникнуть проблемы у владельца, так это с открытием ресторана или дискоклуба, но все остальные виды бизнеса, которые не создают шум и не мешают спокойному проживанию жильцов после 11 часов вечера, могут спокойно существовать, заявляет она. Даже если ежедневно в офис будут приходить по 100 клиентов, курить под окнами и бросать окурки на территории дома.

Когда квартиры проданы и образовано товарищество собственников жилья, население дома обретает право голоса. Ирина Жарова-Райт рассказала такую историю: Не так давно в моей практике произошел случай, когда один из участников ТСЖ, он же владелец нежилого помещения на первом этаже, решил сдать офис компании, предлагающей юридические услуги. Арендатор захотел повесить вывеску, чтобы клиентам было проще ее найти, однако жильцы дома выступили категорически против вывески. В итоге возник конфликт между застройщиком, ТСЖ и владельцем коммерческой площади. История закончилась тем, что вывеску повесить не удалось, и арендатор съехал. Вскоре был найден новый, снявший это помещение по более высокой цене. Бизнес нового арендатора продажа элитной мебели, и приток людей в магазин совсем невелик, к тому же и нет острой необходимости в вывеске. На первых этажах элитных жилых домов могут успешно размещаться компании, бизнес которых носит камерный характер и не нацелен на привлечение большого числа клиентов.

Одним словом, последнее слово остается за собственником первого этажа. Андрей Жамкин, старший консультант департамента коммерческой недвижимости Blackwood, добавляет: Если нежилые помещения первого этажа находятся в собственности города, то вопрос об арендаторах решает город. Жители дома могут повлиять только на регламент работы неудобного арендатора.

Но в основном возможность жильцов как-то влиять на процесс эксплуатации первых этажей зависит от формы управления домом. Так, новый подход был применен застройщиком дома 2/4 по Молочному переулку компанией Альберт. Клиенты, приобретя квартиру в этом доме, получили некоторые площади в общих помещениях. В договоре было записано, что они являются участниками ТСЖ и площади получают как собственники квартир. Таким образом, снижались затраты жильцов на эксплуатацию дома. Также поступили и с коммерческими площадями на первом этаже. С согласия собственников жилья офис сдавался в аренду, а полученный доход шел на оплату коммунальных услуг. По мнению Ирины Жаровой-Райт, это самый цивилизованный подход к проблеме.

Соблюдая интересы жильцов элитных домов, продолжает Елена Зубарева, мы стали предлагать к реализации помещения под антикварные салоны, шоу-румы, галереи в общем, под то, что изначально предусматривает узкий круг посетителей и не очень большие объемы активных площадей. А Виктор Козлов рассказал об опросе жильцов ЖК Камелот, который проводила компания Авгур Эстейт. Большинство жителей хотели бы видеть в своем доме, прежде всего, салоны красоты, стоматологию, отделение банка по работе с физическими лицами, химчистку, супермаркет, медицинский центр и спортивный зал. Все это необходимые части современной бытовой инфраструктуры. Значит, и использование первых этажей под коммерческие цели крайне выгодно для обеих сторон: жильцов и инвесторов объекта. Следует учитывать, что жильцы домов, в которых расположены предприятия бытового обслуживания, получают услуги в шаговой доступности, а содержание этих объектов не включается в их квартплату, как это было во времена, когда была широко распространена практика организации внутренней инфраструктуры в жилых элитных комплексах. Кроме того, это удобно и для жителей соседних домов, которые также хотят пользоваться услугами быта и сервиса недалеко от своего дома, говорит эксперт.

Кто под нами?
Жителям элитного дома часто не по душе офисы на первом этаже, подразумевающие ежедневный приход и исход множества клерков. А еще больше машины, которые сотрудники оставляют на территории комплекса. Елена Зубарева приводит несколько курьезный случай, как один жилец дома 8 в Малом Толмачевском пер. своими методами борется с посетителями, которые пользуются для прохода в офис общей придомовой территорией. Этот субъект закрывает общие входные ворота, пытаясь таким образом перекрыть доступ людей во внутренний дворик, рассказывает она.

Элина Занина, заместитель директора управления коммерческой недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость, напоминает о том, что существуют ограничения по размещению в жилых домах заведений общепита и шумных объектов. Развлекательные комплексы и производственные помещения размещать на первых этажах жилых комплексов нельзя вообще. Есть ограничения по размещению наружной рекламы, особенно ночной. То есть все, что может приносить неудобства жильцам, находится под запретом. Кроме того, существуют определенные нормы, которыми должен руководствоваться застройщик. Например, при размещении ресторана необходимо установить отдельную вытяжку, дополнительную мощность и прочие атрибуты, обеспечивающие соответствие санитарно-гигиеническим и техническим требованиям.

В большинстве своем, считает Елена Зубарева, собственники элитных квартир спокойно относятся к соседству и с коммерческой фирмой. Здесь все зависит от правильности работы управляющей структуры, взаимодействия ТСЖ и компании, которая тоже может являться полноправным собственником части площадей дома, говорит она. Элитный дом подразумевает автономность существования всех его составляющих. Если этот принцип работает, то и соседство с коммерческой структурой неудобств не принесет. Хотя в случае перепрофилирования деятельности компании, смены арендатора, использования площадей под цели, способные нанести вред здоровью обитателей дома (например, клиника, оборудованная мощными рентген-аппаратами), требуется обязательное согласие жильцов.

Как правило, арендаторы подбираются согласно концепции жилого комплекса, а если таковой нет по принципу надежности и гарантированному получению платежей. По словам Виктора Козлова, девелоперы заинтересованы сдать помещение в аренду компании, предложившей наивысшую ставку, при условии, что ее деятельность не носит неоднозначного социального характера. К примеру, наша компания не стала бы сдавать помещение в аренду под игровые залы. Мы не заинтересованы в появлении в нашем комплексе объектов, которые могли бы создать проблемы жильцам или снизить его статус, говорит он. А Елена Зубарева сообщила, что Delta Estate первой среди риэлторских компаний стала специализироваться на подборе удобных арендаторов первых этажей.

Врагу не сдается
Подбором арендаторов, как рассказал Сергей Лобкарев, занимается инвестор, причем в большинстве случаев коммерческие помещения продаются на этапе строительства. Далее сдачей в аренду занимается или сам собственник (организуя собственный риэлторский отдел либо выделяя специалистов), или, чаще всего, привлеченные риэлторы. Если помещения не проданы и инвестор оставляет их за собой он также может сдавать их сам или привлекать для этого специалистов. По словам Андрея Жамкина, инвестор не согласовывает подбор арендаторов с жителями, а лишь информирует о нем покупателей перед продажей квартир.

Сегодня пленум Высшего арбитражного суда (ВАС) рассмотрит постановление, по которому все дела о правах на недвижимое имущество должны рассматриваться исключительно по месту его нахождения. Постановление направлено в первую очередь на борьбу с рейдерами, которые инициируют дела, связанные с недвижимостью, в удобных для себя судах.
Сегодняшний пленум ВАС рассмотрит ряд документов, предварительно одобренных президиумом суда. Один из важнейших постановление пленума ВАС О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество. Этот документ обяжет арбитражные суды рассматривать любые дела, в которых затрагиваются права на недвижимость, исключительно по месту нахождения спорных объектов. Общее правило об этом сформулировано в Арбитражном процессуальном кодексе, однако на практике его нередко обходят: требование о правах на недвижимость заявляется не напрямую, а, например, под видом договорного спора о купле-продаже. Постановление пленума описывает подробные признаки исков о правах на недвижимость, что должно исключить принятие их судами не по месту нахождения имущества.
Постановление направлено на то, чтобы связи в определенных судах не позволили недобросовестным лицам перенести туда спор о недвижимости, пользуясь искусственными привязками, комментирует юридический консультант по недвижимости компании Gide Loyrette Nouel Дмитрий Раев. Искусственная подсудность дел о правах на недвижимость иногда создается относительно добросовестно, когда участник во Владивостоке просто не хочет ехать в Москву, считает старший юрист адвокатского бюро 'Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры' Игорь Серебряков. Но в гораздо большей степени постановление ударит по практике, когда суд налагает арест на недвижимость, находящуюся за тысячи километров.

Коммерсанты отлично понимают, что если они будут приносить неудобства для проживания, то конфликта с жителями не миновать. Это могут быть жалобы в управляющую компанию, в милицию, а то и порча имущества. Поэтому все стараются избегать проблем и договариваются в короткие сроки. Таким образом, основными арендаторами офисов на первых этажах становятся небольшие компании, преимущественно из сферы услуг. Это и риэлторские компании, перечисляет Андрей Жамкин, и юридические консультации, и бюро переводов, и туристические агентства, и агентства по продаже авиа- и железнодорожных билетов. А также филиалы банков, представительства компаний-производителей окон и дверей, разного рода небольшие строительные организации, агентства по подбору персонала и страховые компании.

Кроме того, по мнению господина Олевинского, в такой схеме работы могут быть заинтересованы крупные компании. У них объекты недвижимости, как правило, разбросаны по всей стране, но им удобнее и дешевле рассматривать споры по месту нахождения головного офиса, считает господин Олевинский. Однако замдиректора судебного департамента ОАО ТНК-ВР Менеджмент Эдуард Годзданкер с этой оценкой не согласен. На первый взгляд никаких негативных последствий для нашей компании постановление не повлечет, поскольку в тех местах, где у нас есть недвижимость, у нас есть филиал либо представительство с юридическим подразделением, говорит он. Господин Годзданкер подчеркивает антирейдерскую направленность постановления. Оно должно исключить случаи, когда судьбу имущества, принадлежащего какой-либо компании, решал суд в рамках дела, в котором эта компания вообще не участвовала, комментирует юрист.

Эксперты объясняют, что передача дел о правах на недвижимость в суды различных регионов активно используется рейдерами. Есть типичная схема, когда компания предъявляет требование к поручителю по обязательству, связанному с недвижимостью, в суд по месту нахождения этого поручителя, добавляет руководитель правового бюро Олевинский и партнеры Эдуард Олевинский. По этой схеме, например, судьбу зданий ФГУП НИИ шинной промышленности площадью 60 тыс. кв. м, находящихся в Москве, решали суды трех инстанций в Татарии. В апреле президиум ВАС все их решения отменил.


Любой человек хочет улучшить свои жилищные условия, только возможности у всех разные. Кто-то меняет однушку на двушку, кто-то жилплощадь около промзоны на экологически чистый район, а кто-то особняк в глубине страны на прибрежную виллу. Бывает ли выстраивание в цепочку при обмене элитной недвижимости и как происходит альтернативный обмен? Об этом мы спросили риэлторов.

Принятие постановления пленума ВАС приветствуют и риэлтеры. Постановление логично хотя бы потому, что вся информация об объекте недвижимости находится в госорганах по месту нахождения этого объекта, комментирует юрист департамента загородной недвижимости корпорации Инком-недвижимость Антон Минеджян. По его словам, сейчас споры, связанные со сделками между гражданами, в ряде случаев разрешаются по месту жительства продавца, а не по месту нахождения недвижимости. Это увеличивает срок рассмотрения дел и издержки, связанные с ним, отмечает эксперт.

Без лихорадки
Покупка новой элитной квартиры дело довольно затратное. Зачастую покупатели не готовы вынимать из оборота крупные суммы. Как правило, они этого и не делают: сначала продают старое жилье, потом, не спеша, ищут новое, а на время поиска арендуют жилье того же уровня (в Москве или за городом) или уезжают путешествовать. Здесь не та ситуация, когда покупатель в ожидании переезда сидит на чемоданах. Если говорить про элитный сегмент (от $1млн), здесь люди оперируют не последними деньгами, замечает Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании ТЕРРА-недвижимость. Чаще всего мотивом для переезда служит желание улучшить свои жилищные условия. Дома морально устаревают и постепенно утрачивают свою инвестиционную привлекательность. К тому же, вступивший в силу новый Жилищный кодекс РФ определил, что с момента продажи квартиры собственником жилья члены его семьи теряют право пользования указанным жильем. Это упрощает механизм проведения сделки с квартирой, в которой на момент продажи прописан продавец и члены его семьи. Покупатель, понимая, что в судебном порядке он имеет полное право снять с регистрационного учета всех прописанных в квартире лиц, достаточно легко соглашается купить такую квартиру. В качестве подстраховки может быть удержана покупателем некая сумма до момента снятия с регистрационного учета всех прописанных в квартире лиц, рассказывает Надежда Рамазанова, начальник отдела первичных продаж отдела городской недвижимости компании Soho Realty.

Редкий случай
Специалисты рынка недвижимости абсолютно единодушны в том, что говорить об альтернативе в элитном сегменте можно. Однако это не альтернатива в привычном понимании, да и сама ситуация скорее исключение из правил. Во-первых, у покупателей дорогих квартир достаточно средств, а во-вторых, слишком длинна процедура самой сделки. Главный враг альтернативы время. Как только в цепочке появляется новостройка, любая альтернативная сделка распадается. Это связано с тем, что оформление в собственность квартиры в новом доме может занимать от года до двух лет, говорит Виктор Козлов, коммерческий директор инвестиционно-строительной компании Авгур Эстейт. Случаев, когда в элитном сегменте совершается именно альтернативная покупка, крайне мало. Это бывает, когда у владельца появляется соблазн продать квартиру по выгодной цене, или он принимает решение переселиться, например, за город. Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер компании Nordblom Group, моделирует еще одну ситуацию: Например, великий олигарх давно уже живет на Золотой миле и хочет переселить маму к себе поближе. Тогда одновременно продается ее квартира и приобретается другая на Пречистенке, но это не обязательно, поскольку при такой сделке, скорей всего, не будет жестких финансовых ограничений, и деньги от продажи не сыграют решающей роли при выделении средств на новые апартаменты для мамы.

Узок их круг
Но денег, как известно, никогда не бывает достаточно, поэтому для покупки квартиры часто привлекаются кредитные средства.

Люди, которые совершили качественно новый скачок из жилья бизнес-класса в элитную недвижимость, прекрасно понимают, что с увеличением стоимости кв.м увеличиваются и эксплуатационные расходы на дом. Они к этому готовы и имеют возможность соответствовать уровню выбранного объекта и его социальной среды. Как правило, покупатели элитной недвижимости являются владельцами нескольких квартир, и если они выходят на продажу одной из них, это скорее связано с появлением более интересных предложений. Такую продажу нужно расценивать как перекладывание денег из одного проекта в другой, обмен недвижимости, а не альтернативную покупку, считает Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга Капитал Груп.

Кстати, для покупателей элитного жилья, имеющих собственный бизнес, кредит выгоднее, чем вложение собственных средств. Проценты по ипотечным кредитам сегодня составляют от 10 до 12% годовых. При этом рост цен на рынке элитного жилья в последнее время составил более 30%. Учитывая, что средний доход, который получает собственник в своем бизнесе, в 2 3 раза выше процента по кредиту, нетрудно догадаться, откуда берутся средства на новое жилье. Дело в том, что средняя доходность современного бизнеса значительно выше, чем процентные ставки банков.

В отличие от вторичного массового жилья, где клиент почти всегда улучшает свои жилищные условия за свой же счет, в элитном сегменте действительно работает пресловутое ипотечное кредитование. По словам Вячеслава Тимербулатова, вице-президента Группы компаний Конти, покупатель, не готовый вывести средства из оборота, без проблем сможет взять кредит под имеющееся имущество и приобрести заинтересовавший его объект. Более того, очень часто кредиты выдаются на льготной основе, так как люди, желающие приобрести дорогую недвижимость, как правило, имеют свой бизнес и налаженные связи с банками. Кроме того, ключевым правилом элитного рынка является исполнение принятых на себя обязательств, письменных или даже устных. Дело в том, что каждая из сторон имеет значительный статус, и нарушение устных или письменных обязательств бросает тень на ее репутацию. Как говорят, не мир тесен, а слой тонок: многие участники сделки знакомы, имеют общих знакомых, или их интересы пересекались в бизнесе, говорит Денис Попов, генеральный директор компании Контакт Элитная Недвижимость.

На короткой цепочке
Пожалуй, главное отличие альтернативных сделок на рынке массового жилья и на рынке элитной недвижимости заключается в длине цепочки. Если в неэлитном секторе в этом процессе участвуют 5 6, а то и больше покупателей и продавцов, то цепочка в элитном сегменте состоит максимум из 3 звеньев. Исключение составляет сегмент больших квартир, расположенных в ведомственных домах, либо последние коммунальные квартиры, находящиеся в лучших особняках Москвы. Там альтернативные сделки происходят по правилам обычного рынка недвижимости, где взамен продаваемой одновременно покупается несколько квартир, выстраивается сделка с большим количеством участников. Технологии при проведении этой сделки аналогичны рынку массового жилья, комментирует Денис Попов.

Поэтому мы советуем своим клиентам в случае необходимости воспользоваться именно кредитом, не прибегая к альтернативной схеме покупки, говорит Евгений Иванов, управляющий директор компании Усадьба.

Ждите ответа
Конечно, самый интересный вопрос что именно продают и что покупают на рынке элитной недвижимости. В начале этого года, рассказывают риэлторы, на рынке появилось большое количество квартир, расположенных в старинных особняках. Это расселенные коммуналки с метражом от 120 до 300 кв.м. После приобретения новыми хозяевами в 90-е годы были сделаны ремонты разной степени качества, но материалы и технологии того времени сильно уступают современным. Сегодня стало очевидно, что квартиры устарели и морально, и физически: надо либо делать в них капитальный ремонт, либо перебираться в другие. Сейчас эти квартиры продаются за $1,5 2 млн, а взамен люди приобретают недвижимость в новых домах, как правило, в престижных районах центра или за городом, естественно, большей площади. Обычно покупатели ищут квартиру в 165 170 квадратов по средней цене $9 тыс. за кв.м. По сути, стоимость покупки равна стоимости продажи собственной квартиры. Понятно, что эти дома находятся в стадии строительства, но когда они будут построены, их стоимость значительно возрастет. Достоинства такой покупки: местоположение в центре, нахождение вблизи парка, сквера или водной зоны. Обязательным условием является наличие нескольких машиномест в подземном паркинге, современная система инженерии и т.д. То есть приобретается качественно новое жилье без какой-либо доплаты, говорит Денис Попов.

Квартиры на рынке элитки в 90% случаев пустые, в них никто не прописан. Они юридически свободны, вне зависимости от того, проживает в них кто-либо или нет. Ведь для некоторых подобная недвижимость своеобразный финансовый инструмент, поэтому квартира должна быть всегда юридически свободной. Как правило, в домах класса de luxe вообще не живут по прописке. Трудно представить, чтобы обитатели Золотой мили стремились воспользоваться услугами районной поликлиники или устроить ребенка в школу по месту проживания. Хотя бывают и противоположные случаи. Например, чтобы ребенок учился в одной из лучших школ в городе, которая находится во Вспольном переулке, желательно быть жителем этого района. Для этого родители покупают небольшую квартиру на Патриарших прудах и прописывают там ребенка. Вообще же в элитные квартиры детей обычно не прописывают, чтобы в случае продажи не пришлось проходить опекунский совет. Ирина Жарова-Райт вспоминает единственный в своей практике случай, когда в квартире площадью 300 кв.м были прописаны мать и ребенок, и, выписывая ребенка, риэлторы должны были предоставить квартиру большей площади, чем предыдущая, и получать разрешение в опекунском совете.



Главная --> Публикации