Главная --> Публикации --> Нижегородские новостройки дифференцируются по качеству Строитель дорогого жилья продаст акции в лондоне Строительство городов на деньги частных компаний "квартирный вопрос" пока не решит Тающий город Сеульский вариант

Как утверждают эксперты аналитического центра ирн, если еще в конце сентября цены на жилье продолжали повышаться по 1% в неделю и даже больше, то уже к концу октября темпы роста упали как минимум вдвое. При этом о стагнации цен можно говорить, касаясь исключительно вторичного рынка, вернее, его экономсегмента, то есть панельных домов и зданий сталинской постройки, обращает внимание директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина. Существенное снижение динамики цен на жилье в Москве подтверждает недельный мониторинг ситуации на рынке информационно-аналитического агентства RWAY. По данным RWAY, за неделю с 23 по 29 октября 2006 года цены на жилье эконом-класса выросли всего на 0,3%, а за месяц - на 1,3% против 4,96% в сентябре. По данным аналитического отдела компании Новая площадь, цены на жилье экономкласса выросли несколько больше - на 1,6%.

Итоги октября доказали, что на вторичном рынке жилой недвижимости столицы наступила долгожданная стабилизация цен. Особенно это стало ощутимым в последнюю неделю месяца, когда цены на жилье эконом-класса, по данным ирн.ru, возросли всего на 0,3%. Другие аналитики говорят даже о снижении цен, в первую очередь на премиальное и элитное жилье.

Резерв роста исчерпан

В сегменте бизнес-класса наметилось и вовсе снижение цен. Согласно информации RWAY, в октябре зафиксировано снижение средних цен предложения на жилье бизнес-класса на вторичном рынке на 1,2%. По мнению экспертов агентства, подобная динамика цен может говорить о том, что на вторичном рынке жилья бизнес-класса наметилась тенденция фиксации прибыли со стороны собственников такого жилья. Об этом свидетельствует и более чем 40-процентный рост предложения на вторичном рынке жилья с июля 2006-го, добавляют аналитики.

Не решает вопрос уже и рост рынка ипотечного кредитования. Большинство ипотечных покупателей отложили приобретение недвижимости, несмотря на то что предложения ипотечных кредитов стали исключительно многообразны и выгодны,- говорит гендиректор брокерского дома Золотые ворота Роман Мурадян. По его словам, количество игроков на рынке ипотеки выросло многократно - около 70 банков в этом году разработали свои программы. Тем не менее, рассуждает Мурадян, большинство получателей кредитов не могли их реализовать: просто не успевали за ростом цен на рынке в предыдущие месяцы.

Как полагает руководитель аналитического отдела компании Новая площадь Георгий Лукьянчиков, в основе тенденции к стабилизации рынка лежит уменьшение базы платежеспособного спроса после быстрого роста цен на рынке в первой половине года. С ним соглашается заместитель гендиректора компании Новый город Наталья Ветлугина: Сегодняшнее предложение на рынке характеризуется тем, что продавец заявляетту цену, которую он хочет. При этом она может быть и неадекватной. Покупательская же цена уже не растет: та стоимость, по которой покупатель готов приобрести жилье, остается стабильной, добавляет Ветлугина.

Что в будущем

Риэлтеры напоминают, что, говоря о стагнации цен на рынке, не стоит забывать и об изменении структуры самого спроса. Этой осенью гораздо больший интерес со стороны покупателей вызывает загородная недвижимость. В условиях, когда собственный коттедж с участком сравнялся по цене с трехкомнатной квартирой в панельном доме в столице, многие делают выбор в пользу загородного жилья,- объясняет Роман Мурадян.

Вера Лукина полагает, что рост цен на недвижимость все таки сохранится до конца года.

Согласно прогнозам экспертов аналитического центра ирн, в ноябре октябрьские тенденции - спад покупательской активности, существенное снижение темпов прироста всех ценовых показателей и рост объемов предложения - только усилятся. За ценовой стабилизацией может последовать как стагнация, так и развитие более масштабного кризиса,- не исключают аналитики. Георгий Лукьянчиков не согласен с такими утверждениями: Через два-три месяца рынок из состояния стагнации перейдет в состояние медленного роста на уровне, не превышающем инфляцию. В ближайшие полгода темпы роста цен будут снижаться до 1-2% в месяц,- вторит независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов.

Самый дешевый квадрат

Этому способствует сезонное повышение активности продавцов и покупателей в преддверии новогодних праздников и последующегоянварского затишья,- уверена Лукина. К тому же, по ее словам, многие ликвидные предложения, экспозиции которых составят не более недели, придерживаются продавцами и будут выставлены на продажу во второй половине декабря, что и окажет влияние на общую статистику.
Понятие дешевое жилье практически исчезло из лексикона людей, говорящих о строительстве в Москве. И это неудивительно: до последнего времени цены постоянно росли, загоняя сами себя под облака. Теперь многие предпочитают ждать снижения цен, которое фактически уже началось. Те же, кому ждать некогда, идут другим путем

По данным информационно-аналитического агентства RWAY, самые низкие цены на первичном рынке в октябре месяце демонстрировали панельные дома в Зеленограде: в среднем $3054 за кв. м. На втором месте ЮВАО, где средняя цена квадратного метра в панельном доме составляет $3819.

Первичный рынок Москвы различается как по месту расположения новостроек, так и по уровню возводимых домов. Наиболее дешевым жильем по-прежнему считаются панельные строения в Юго-Восточном и Восточном округах.

В целом, диапазон цен в новостройках достаточно широк, и какой нижний порог встретите вы, во многом зависит от агентства или застройщика, с которым вы работаете. Так, Владислав Луцков, руководитель аналитического консалтингового центра компании МИЭЛЬ-Недвижимость, рассказывает, что нижний порог на сегодняшний день можно определить в $2500 за кв. м. Если же быть еще более точным, то на данный момент есть несколько предложений, где цена одного квадрата составляет $200 Наиболее дешевые варианты территориально размещены за пределами МКАД, к примеру, в Митино, Солнцево, Отрадном, комментирует эксперт.

Однако в этой кажущейся дешевизне есть некоторый подвох. По оценкам аналитиков, среди самых покупаемых объектов жилой недвижимости наиболее значительную группу на сегодняшний день составляют как раз квартиры в панельных домах, расположенных в Куркино, Зеленограде, Бутово. Именно поэтому, несмотря на снижение цен по городу в целом, в этих районах цена продолжает расти. Предложения такого рода пока очень востребованы.

От чего цена зависит?

Очевидно, что наиболее доступные по ценам предложения в основном относятся к районам, удаленным от центра столицы. Однако, в отличие от ситуации прошлых лет, теперь там строится не только панельное жилье. Большая часть новостроек на сегодняшний день монолитные и кирпичные дома, по комфортности (как, впрочем, и по цене) намного превосходящие панельные типовые новостройки прошлых десятилетий. Дорогое жилье строится не только в центре, однако это не значит, что для более дешевых домов в Москве вовсе не осталось места.

Немаловажную роль в ценообразовании играет и экологичность места, а также этажность. Соответственно, если представить себе наиболее дешевый вариант московской квартиры, то это будет жилье в панельной новостройке на юго-востоке столицы или в районах за МКАД (Бутово, Митино, Куркино), находящееся на первом или последнем этаже.

Стоимость квартиры падает не только при удалении от центра или МКАД. Как поясняет Александр Скобкин, ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI, блочное и панельное жилье значительно дешевле кирпичного или монолитного за счет более низкой себестоимости, меньших жилых и полезных площадей, отделки и дополнительных удобств. Кроме того, цена на квартиру сильно зависит от стадии строительства. Покупая жилье на нулевом цикле, можно сэкономить в 1,5 раза и более по сравнению с квартирой в готовом доме.

Как купить жилье?

Владислав Луцков упоминает еще ряд факторов, влияющих на цену: расположение, качество проекта, стадия готовности объекта, темпы строительства, репутация застройщика/инвестора: Цена на квартиру из нижнего ценового сегмента может понизиться только при одном условии общее снижение цен на рынке жилой недвижимости. Однако вполне правдоподобна ситуация, когда в проблемном объекте (долгострой, например) цена может быть зафиксирована на одном уровне, то есть просто перестает расти. Может быть снижена цена и за счет рисков: так, большие сроки ввода дома в эксплуатацию увеличивают риски вложений и, соответственно, снижают стоимость метра.

Если говорить об экономии, то нужно понимать, что придется либо рисковать, вкладываясь в неоконченное строительство, либо сразу же ориентироваться на жилье в малопрестижном районе. Если же вы решите сделать выбор в пользу ипотеки, то необходимо просчитать реальные возможности выплат на много лет вперед. К сожалению, стабильной работой с действительно высокой белой зарплатой может похвастаться далеко не каждый москвич.

На вопрос о наиболее реальной и выгодной схеме покупки жилья специалисты отвечают по-разному. Дело в том, что вариантов покупки на сегодняшний день довольно много: и различные субсидии, и социальные программы, и инвестирование на этапе строительства. Можно говорить о выгоде любого из них. Но и у каждого из способов есть свои недостатки. Поэтому каждый покупатель должен сам для себя выбирать подходящий вариант, оценивая риски и исходя из собственных возможностей, отмечает Александр Сенягин, маркетолог компании Пересвет-девелопмент.

Ипотека дает возможность приобрести жилье, не оплачивая полную рыночную стоимость сразу, а лишь первоначальный и ежемесячные взносы. Однако, при средней ставке по ипотечному кредиту 10% годовых сроком на 10 лет или дольше, полная стоимость кредита превысит сегодняшнюю цену квартиры примерно в 2 раза, объясняет Александр Скобкин, добавляя: Хотя, если копить на квартиру годами, не пользуясь кредитами, в конечном итоге покупка жилья обойдется в будущем еще дороже.

Существует вариант приобретения нового жилья с помощью ипотеки с учетом старой квартиры. Если дохода покупателя не хватает для получения кредита на оплату полной стоимости приобретаемой квартиры, программа Новые метры, которую предлагает МИАН агентство недвижимости совместно с Русским ипотечным банком, дает возможность получить одобренный банком ипотечный кредит (исходя из уровня доходов), увеличенный на стоимость имеющейся в собственности квартиры. Клиент компании, желающий улучшить свои жилищные условия, может приобрести новую квартиру, не продавая старую, воспользовавшись кредитом Русского ипотечного банка. После продажи прежней квартиры клиент передает банку сумму добавленного кредита. Выплата процентов по кредиту начинается после продажи старой квартиры. Единственное условие банка необходимость реализовать старую квартиру в течение 6 месяцев с момента покупки новой, рассказывает Вадим Васильев.

22 июля в отеле Арарат Парк Хаятт состоялся семинар компании HP, посвященный современным решениям в области автоматизации и диспетчеризации систем жизнеобеспечения интеллектуальных зданий. Решения HP для интеллектуальных зданий предназначены для владельцев объектов недвижимости, строительных компаний и фирм, занимающихся коммунальным обслуживанием, и позволяют им в кратчайшие сроки получить прибыль от реализации новых сервисов и стать единым поставщиком решений и услуг для своих клиентов.

Прежде чем приобретать квартиру, необходимо внимательно изучить информацию о компаниях (банках и застройщиках), а также условия предоставления кредита и нового жилья. Консультации профессиональных риелторов и юристов помогут вам в выборе надежных компаний и окажут содействие в грамотном оформлении сделки.

В рамках семинара выступили исполнительный директор компании «Стайлз энд Рябокобылко» Сергей Рябокобылко и партнер группы корпоративных услуг парижского офиса компании Cushman Wakefield / Healey Baker Кристофер Пайк. В своем докладе Сергей Рябокобылко представил преимущества интеллектуального здания как объекта инвестиций. По его словам, с ростом конкуренции между новыми зданиями и зданиями более ранней постройки интеллектуальные здания приобретают все большую привлекательность для инвесторов в коммерческую недвижимость. Гибкие технологические решения позволяют повысить инвестиционную привлекательность проекта, привлечь арендаторов и достичь более высоких арендных ставок.

В рамках концепции интеллектуального здания НР представила российским заказчикам программную платформу для интеграции систем управления интеллектуальными зданиями BuilDog для локального рынка коммерческой недвижимости, благодаря которой упрощается процесс управления, повышаются эффективность и безопасность работы, сокращаются административные затраты.

В качестве примеров строящихся интеллектуальных зданий Сергей Рябокобылко отметил такие здания, как бизнес-центр Дукат Плейс III, и бизнес-парк Крылатские Холмы. В завершение своего выступления Сергей Рябокобылко сказал, что при строительстве интеллектуальных зданий необходимо особо обращать внимание на три важнейших фактора успеха нового проекта: ориентированность на потребителя, привлечение консультантов на ранних стадиях проекта и гибкость в принятии решений.

«Некоторое повышение расходов на строительство и проектирование интеллектуального здания полностью покрывается преимуществами, которые получает собственник, когда проект выходит на рынок и на протяжении всего жизненного цикла проекта», отметил Кристофер Пайк. С точки зрения арендатора, очевидны такие преимущества интеллектуальных зданий, как экономия энергетических, информационных и человеческих ресурсов до 10-25%, обеспечение более безопасных и комфортных условий труда, а также значительное снижение эксплуатационных расходов.

Система управления интеллектуальными зданиями BuilDog объединяет важные элементы:

Дополнительная информация

— интегрированное управление (BuilDog предоставляет возможность интеграции всех технических систем управления здания);

— централизованное управление (жизнедеятельность зданий контролируется с одного места);

На прошлой неделе банки выступили с инициативой разработки Кодекса поведения на ипотечном рынке, обратившись к регулятору рынка ФАС. В предложениях прозвучала идея, милая сердцу любого человека, которому не чужда мысль о потребительском или ипотечном кредите. Идея проста: раскрывать все сборы и комиссии, которые взимает финансовое учреждение.

— управление услугами (расширенная функциональность управления позволяет работать более эффективно и результативно, что невозможно при работе с изолированными подсистемами).
Возможно, в будущем году все потенциальные заемщики смогут при сравнении ипотечных программ банков анализировать гораздо больше информации, чем сейчас. Банки выступили с инициативой по защите прав будущих клиентов, берущих заем. Зачем они это делают, выяснил Собственник.

Как правило, сегодняшняя практика при ипотечном кредитовании такова: если клиент берет кредит через ипотечного брокера, ему устно озвучивают основные условия кредита и основные платежи, как правило, это процентная ставка, комиссия за обналичку, за открытие счета и за выдачу кредита в различных банках. А все остальные платежи он видит потом, когда собирается подписывать договор с банком, и в общем уже изменить ничего нельзя. Если человек прошел все стадии получения кредита, подобрал квартиру, то какая-то лишняя комиссия за обслуживание или перевод денег, которая по сравнению с фигурирующими в квартирной сделке суммами кажется мизерной, вряд ли станет причиной, по которой он откажется подписать договор. А если подписал, то платить придется, и эта прибавка к основной сумме выплат может оказаться намного неприятнее, чем казалось раньше. И в общем для заемщика в итоге эффективная ставка процентов по кредиту оказывается совсем не такой, как заявлялось в рекламе и было озвучено брокером. Как считает Алексей Дружерученко, начальник отдела ипотеки АКБ Электроника, прежде чем вступать в серьезные отношения с банком, предлагающим самую низкую процентную ставку по ипотечным кредитам, необходимо собрать всю информацию об условиях предоставления кредита и выяснить, нет ли где-нибудь подводных камней. В частности, не предусмотрен ли в тарифах банка ежегодный платеж за ведение ссудного счета в размере, например, двух процентов от ссудной задолженности.

Практика рынка

Кто поможет узнать правду?

Ведь если эти проценты приплюсовать к номинальной ставке, то картина получится уже не такая привлекательная. При средних суммах кредита для Москвы в $60 тыс. добавление всего 2% в течение 10 лет приводит к выплате лишних $1200 в первый год, а далее ежегодно в течение 10 20 лет от $1000 до $20 Приятного мало, как и в том случае, когда заемщик обнаруживает, по какой схеме он будет погашать кредит. Скажем, в первый год основной долг практически не гасится, а выплачиваются только проценты по кредиту. Естественно, это тоже удорожает стоимость кредита для заемщика, а выяснить это на стадии выбора банка практически нереально. К тому же бывает и так, что информация, предоставляемая ипотечным брокером, не соответствует условиям банка (обычно это какие-то частности, но). Многие участники рынка и депутаты считают, что подобная практика нередко дезориентирует заемщиков и в конечном итоге мешает развитию ипотеки.

Альтернативный путь

По словам начальника управления контроля и надзора на финансовых рынках ФАС Юлии Бондаревой, сейчас ФАС рассматривает инициативу банков, которые предложили разработать Кодекс поведения на ипотечном рынке и стандарты выдачи кредитов, которые обязывали бы банки показывать эффективную ставку по ипотечным и потребительским кредитам. Как сообщил Собственнику заместитель председателя экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению развития рынка доступного жилья Валерий Казейкин, в настоящее время Агентство ипотечного жилищного кредитовании (АИЖК) и Международная финансовая корпорация (IFC) уже разработали самостоятельно свои стандарты выдачи ипотечных кредитов, а многие банки используют собственные стандарты. Но сейчас настало время на единой договорной площадке принять единые правила игры, считает Казейкин. Эту инициативу поддержали и Национальная ассоциация участников ипотечного рынка (НАУИР), и Минэкономразвития. Но в любом случае такой кодекс будет добровольным, то есть необязательным для всех участников рынка.
Как это видно на примере рынка недвижимости, стремление некоторых участников рынка к прозрачности сделок и разработка аналогичного добровольного Кодекса риелтора неплохо работали на стабильном рынке, но совершенно потеряли мотивирующую силу в условиях ажиотажного роста цен. Из 2000 риелторских агентств на Московском рынке его соблюдают лишь те компании, которые являются членами Московской ассоциации риелторов и Российской гильдии риелторов (а их порядка 250). Аналогичным образом может оказаться, что и на рынке ипотеки будут некоторые игроки, которые не захотят соблюдать этот документ и за счет недобросовестной рекламы оттянут на себя значительную часть рынка.

Но при этом все опрошенные Собственником эксперты считают, что большинство участников заинтересованы в создании более прозрачного пространства на рынке ипотеки и соблюдения правил: это позволит поднять уровень доверия к банкам в целом и к ипотеке в частности. В некоторых странах Кодекс этики кредитора имеет статус закона (например, в Германии и Великобритании), а в других является добровольным соглашением, которое соблюдает большинство участников рынка. И если в будущем году рынок ипотеки и в России станет пространством с общими правилами игры для кредиторов, это позволит более легко ориентироваться на рынке ипотечного кредитования даже непрофессионалам.

У участников рынка есть и другие идеи, как можно было бы избежать недобросовестной конкуренции и тем самым облегчить жизнь заемщика. В частности, говорят о необходимости принятия закона О потребительском кредите. Против его введения (а он лежит под сукном уже больше года) есть много аргументов, и главный такой: достаточно соблюдать уже имеющееся законодательство, которое регулирует рынок ипотеки, например, закон О рекламе и закон Об ипотеке. Константин Артюх, директор юридического департамента банка DeltaCredit, считает наше законодательство вполне достаточным, чтобы можно было работать цивилизованно. Со временем появляются дополнительные особенности, которые требуют законодательного регулирования. Такой закон будет нужен спустя какое-то время, когда эти особенности накопятся, считает он. Его поддерживает Алексей Дружерученко, который считает, что на сегодняшний день на рынке кредитования уже наблюдается тенденция ухода от скрытых комиссий, и острой необходимости в законе нет. Однако он отмечает, что зачастую сам клиент невнимательно изучает условия предоставления кредита или условия кредитного договора. При этом банкиры также считают, что вносить поправки в закон о рекламе, который бы обязывал банки в рекламных объявлениях раскрывать всю информацию о предлагаемых кредитных продуктах, не очень целесообразно. Вряд ли будет эффективно работать реклама, в тексте которой более 20 пунктов, считает Константин Артюх. А значит, банки будут искать обходные пути.



Главная --> Публикации