Главная --> Публикации --> Интересное положение Риэлторы недооценили платежеспособный спрос Сегодня — подряд, завтра — главкитайстрой Столичное жилье устало дорожать Боитесь делать перепланировку? займитесь переустройством

Вчера в распоряжении Ъ оказался инвестмеморандум Дон-строя, подготовленный в преддверии выпуска евробондов на $200 млн. В нем она впервые раскрывает ряд своих финансовых показателей. Согласно документу, выручка Дон-строя за финансовый год, окончившийся 31 марта 2006 года, составила $578 млн против $296 млн годом ранее, чистая прибыль $103 млн против $55 млн, рентабельность по EBITDA 19,8% против 16,6%. По объемам выручки компания оказалась пятым по величине российским застройщиком, уступив Интеко (более $1 млрд), Главмосстрою (около $1 млрд), ПИК (около $900 млн) и СУ-155 ($868 млн). А по рентабельности компания опередила конкурентов: по расчетам начальника отдела анализа рынка облигаций Банка Москвы Егора Федорова, чистая рентабельность СУ-155 около 1%, Mirax 15,9%, остальные лидеры рынка не публиковали отчетность по МСФО.

Девелоперская компания Дон-строй впервые раскрыла свои финансовые показатели по МСФО. Строительство дорогого жилья сделало компанию пятым по объему выручки девелопером в России, а по рентабельности она обогнала большинство конкурентов. Но в будущем Дон-строй планирует диверсифицировать риски, увеличив долю коммерческой недвижимости в своей выручки с 4% до более чем 30% за счет сдачи в аренду торговых и офисных площадей. Рост цен на жилье не будет продолжаться вечно, согласны эксперты.

Из меморандума Дон-строя следует, что к 2010 году компания рассчитывает выйти на уровень выручки в $1,3-1,4 млрд, причем более 30% будет приходиться на сегмент коммерческой недвижимости (сейчас он занимает около 4%, или $20 млн). Сейчас в портфеле компании на разной степени реализации находится девять торгово-развлекательных и офисных центров, после реализации которых Дон-строй получит в управление более 755 тыс. кв. м собственных торговых и офисных площадей, говорится в меморандуме. По расчетам компании, сдача этих площадей в аренду будет приносить ей по $400 млн ежегодно. Наращивание доли коммерческой недвижимости приведет к более прогнозируемому денежному потоку, говорится в меморандуме.

Это связано с тем, что 'Дон-строй' специализируется на жилье высокого уровня, а рост цен на элитную недвижимость сегодня очень высок (по данным 'МИЭЛЬ-Недвижимости' 35% за последний квартал. Ъ), комментирует Егор Федоров. В целом отчетность компании выглядит весьма неплохо: у компании низкая долговая нагрузка (около $146 млн) и высокая маржа, отмечает начальник отдела анализа рынка облигаций МДМ-банка Михаил Галкин. Среди российских строителей, которые раскрывали отчетность, 'Дон-строй' демонстрирует лучший показатель отношения долга к прибыли до вычета всех налогов, процентов и амортизации, он составляет 1, У Mirax этот показатель равен 3, у других строителей еще выше, рассуждает эксперт.


На недавней выставке Expo Real-2006 в Мюнхене мэр Юрий Лужков с гордостью заявил, что по темпам строительства жилья - 5 млн. кв.м ежегодно - Москва приблизилась к мировым лидерам и не собирается эти темпы сокращать. В то же время один из участников международной конференции в Москве представил данные по плотности населения в мегаполисах мира. Судя по ним столица России также равняется на перенаселенные мегаполисы Азии, а не на благополучные столицы Европы и Северной Америки. Есть ли повод радоваться? О том, какие проблемы гарантирует нам жизнь в перенаселенном муравейнике и как из него выбраться профессор МАРХИ, член Общественной палаты РФ Вячеслав Глазычев обсуждает с обозревателем Известий Натальей Давыдовой.

Коммерческий директор Капитал Груп Алексей Белоусов объясняет планы компании высоким спросом во всех сегментах рынка. Объекты коммерческой недвижимости позволяют девелоперу владеть собственностью, получать гарантированный доход с арендных платежей и получать выгодные кредитные займы под залог недвижимости, говорит господин Белоусов. Девелоперы понимают, что рост цен на жилую недвижимость не бесконечен, поэтому стремятся диверсифицировать портфель своих активов, рассуждает ведущий эксперт коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов. Кроме того, благодаря высокому уровню цен на жилую недвижимость у девелоперов появляются свободные средства. Лучший и понятный вариант их использования инвестирование в коммерческую недвижимость и заработок с арендных платежей или их дальнейшей продажи, полагает эксперт.

ответ: Названная на международной конференции цифра в 182 человека на гектар преувеличена. Думаю, не больше 11 Конечно, в любом случае она значительно выше среднеевропейской или среднеамериканской. Но ведь там у столиц нет автономных программ развития. К примеру, в Вашингтоне, где мне довелось работать, проблемы плотности просто не существует: люди живут там, где им удобно, к примеру, в штатах Вирджиния и Мэриленд, а на работу ездят в столицу. Полиция там каждый день переносит центровую линию автострад: утром шесть туда, две обратно, вечером - наоборот. А многие наши проблемы возникают из-за странной системы административного барьера, в которой Москва и Петербург - субъекты федерации и ведут самостоятельную игру, но не в состоянии договориться с соседним субъектом федерации - областью. Так мы потеряли шанс спокойно осваивать пригородные районы, естественно, не только получая выигрыш, но и беря на себя множество обязательств. А в результате возникла искусственная ситуация, когда Москве не хватает земли.

вопрос: По плотности населения столица России оставила позади Нью-Йорк, Лондон и Париж. А судя по набранным темпам строительства, ориентир для нас - Шанхай и Гонконг?

в: Высоту Москвы тоже ограничивали в 20-е годы. Правда, шестью этажами. Но сегодня, как известно, город намерен строить высотки.

о: Проблема еще и в другом - городская плотность набирается искусственно, за счет безудержной алчности инвесторов, задача которых - выжать из квадратного метра максимум. Благо они в этом отношении практически не ограничены законодательно. К тому же городские законы хороши тогда, когда они пишутся в один абзац и этот абзац понятен. Как в Вашингтоне, где неукоснительно соблюдается закон: ни одно здание не может быть выше Капитолия. То есть 10 этажей - можно, а 20 - нельзя. А в Манхэттене в 1916 году приняли закон, который устанавливал отступ небоскребов от красных линий по мере повышения высотности. И этот закон фактически стал выполнять роль главного архитектора. А в 1980-е к нему приняли любопытную поправку: вы можете надстроить десяток этажей, если отдадите первый этаж городу. Так возникли плазы - маленькие площади с зеленью, фонтанами, скамейками, социальные пространства, внутри которых можно свободно передвигаться по городу. Или возьмем, например, великий закон города Торонто о социальном жилье. В нем сказано лишь, что каждая, по-нашему говоря, квартира должна иметь отдельный вход с улицы. И все. Про высотность - ни слова. Но каждому понятно, что выше пяти этажей дом не построишь.

в: К тому же мир уже научен, что оборотная сторона высокой плотности населения - проблемы с транспортом, экологией, здоровьем людей?

о: А зачем? Я не говорю о дороговизне и технической сложности строительства, особенно на московских слабых грунтах, о том, как это сказывается на окрестной территории, - это тема особая. Но высотное строительство серьезно осложнит и транспортную проблему. Въезд и выезд, допустим, из донстроевского комплекса Парус у Сокольников по современным меркам, кстати, достаточно скромного, - будет на ту же Стромынку, которая и так уже чудовищно перегружена. И так будет везде. Все крупнейшие агломерации мира растут сегодня не вверх, а вширь. Высотные офисы в крупнейших городах уже теряют арендаторов: арендная плата слишком высока, офисы начинают уходить за черту города. Недавно я наблюдал такое в Филадельфии. Офисы в центре опустели, потому что создана альтернативная система - целый пояс офисов средней и низкой этажности ближе к пригородам.

в: К примеру, зеленые зоны? Но мы и по количеству зелени на одну живую душу отстаем от Европы, от того же Лондона.

о: Ну почему, даже 200 человек на гектар - вполне приемлемая плотность, если существуют мощные компенсаторы.

в: В том же Нью-Йорке нет обилия зелени, но он воспринимается более здоровым городом, с более чистым, чем в Москве, воздухом.

о: Во многом это психологическая оценка. Лондон хорош тем, что через каждые 250 метров вы обязательно наткнетесь на зеленую площадь. В Москве тоже было множество скверов. Но сейчас они в основном съедены строительством. Поэтому в восприятии людей Москва недавнего прошлого была зеленее. Важны ведь не только огромные парки и лесопарки, они, слава богу, сохранились. Важно, как зеленые пространства включены в живую ткань города. Психологически важно, чтобы зелень была рядом.

в: Это правда, что депутаты гордумы прошлого созыва по вашей просьбе пытались раздобыть информацию на этот счет?

о: Потому, в частности, что в Манхэттене не пользуются своими машинами - это неудобно. Ездят на очень дешевых такси. А в Лондоне масса людей ездит на метро. Но метро там устроено по-другому, оно подгонялось к жизни города - не бесконечным удлинением линий, а их дублированием. В центре города есть места, где параллельно идут пять линий. Это совершенно другой, чем у нас, принцип организации подземки, позволяющий иметь и экспресс-линии, чтобы проехать из одного конца города в другой, и линии короткого доступа. К сожалению, наш метрополитен живет какой-то своей замкнутой жизнью. Концепция его развития не обсуждалась с привлечением широкого круга экспертов, по-моему, с конца 1920-х годов. Тогда были предложены порядка 12 конкурирующих, причем вполне реалистических, программ развития, из которых по экономическим соображениям выбрали один. Но с тех пор прошли десятилетия, а концепции качественного развития метрополитена у нас до сих пор нет. Или возьмем плотность улично-дорожной сети. В Москве ее норматив - 8 километров на кв. км территории, хотя реальная жизнь раза в два не дотягивает до нормы. А лондонская норма - 1 В итоге, хотя в Лондоне автомобилей больше, чем в Москве, они расходятся по бесконечному множеству мелкоячеистой структуры города. Манхэттен растаскивает автомобили по капиллярам очень частых поперечных улиц. Это имеет грандиозное значение. Когда у нас началась реконструкция пятиэтажек, была возможность увеличить частоту поперечных связей между радиальными магистралями. Но этот шанс упущен: всю землю тут же застроили. Крупные инвестиции в Третье кольцо создали иллюзию, что все проблемы решатся. Теперь известно, как часто оно встает. Парализован центр. Все сложнее проехать между МКАД и Третьим кольцом. В конце 1990-х я много писал о том, что транспортный коллапс во многом можно предотвратить, приняв закон, по которому ни один инвестиционный проект не может быть реализован без строительства гостевой парковки. Но этого не произошло, и сегодня из-за припаркованных на проезжей части машин сечение переулков и улиц уменьшено в три раза. Все говорят о том, что нужно развивать общественный транспорт, выделять на него отдельные полосы. Но для этого нужно убрать машины с улиц, построив сеть гостевых автостоянок. Рано или поздно это все равно придется делать - с большими мучениями, со сносами. Причем, застраивая территории, где стояли разобранные пятиэтажки, домами значительно большей высоты, мы обеспечили себе новые проблемы. Ведь все эти новостройки посадили на старые инженерные сети, и так уже изношенные.

в: Что, по-вашему, требует немедленного обсуждения?

о: Правда, но достать ее они так и не смогли. Боюсь, что недоступность такого рода информации в будущем обеспечит нам разного рода ЧП. Участившиеся провалы грунта - только первая ласточка. Вот что еще меня волнует: сегодня мы сносим пятиэтажки, а как быть с 9-этажными домами с маленькими, безумно неудобными и такими же безумно дорогими в эксплуатации квартирами? Все, кто мог, из них уже выбрались, пока позволяли цены. Все прочие остались навсегда. Не хочу прослыть катастрофистом, но опасаюсь, что за их счет в скором будущем пополнятся ряды обитателей столичных трущоб. Подобные проблемы нужно обсуждать уже сегодня, привлекая широкий круг экспертов. Тогда могут появиться разумные решения. Но наш Общественный градостроительный совет создан при мэре Москвы. Экспертно-консультативный совет - при главном архитекторе. То есть они находятся в заведомо подчиненном положении. А площадки для серьезного, не истеричного обсуждения стратегии развития Москвы - желательно с привлечением международного опыта - у нас как не было, так и нет.

Цитаты: Городская плотность набирается искусственно, за счет безудержной алчности инвесторов, задача которых - выжать из квадратного метра максимум. Благо они в этом отношении практически не ограничены законодательно.

о: Например, то, что алчность инвесторов привела к ситуации, когда все застраивается жилыми домами и офисами, а места публичные оказываются в загоне. Но город без публичных мест - уже не город, а жилые джунгли. В цивилизованных мегаполисах обязательно отводятся территории, где с учреждений неприбыльных - театров, галерей и пр. нельзя устанавливать повышенную ставку аренды. Тогда они смогут выжить. В том же Париже в 300 метрах от отеля Ритц будет отель в две звезды. Это обеспечивает равномерное насыщение ядра города людьми с разной толщиной кошелька. Это и есть демократический город. А если бутики и офисы вытесняют людей, возникает пустыня. Пока еще эту пустыню у нас хоть как-то компенсируют клубы, забравшиеся в подвалы. Но при реконструкции их оттуда выкурят, как выкурили Петлюру с Трубной площади, хотя это было живое, забавное место. Москва теряет главную характеристику мегаполиса - многообразие. Особенно в историческом ядре, где людям должно быть интересно просто походить, потолкаться. Без этого город начинает умирать. Это называется - тонкая настройка ткани города. А миллионы построенных квадратных метров - это еще не город.



Возьмем плотность улично-дорожной сети. В Москве ее норматив - 8 километров на кв. км территории, хотя реальная жизнь раза в два не дотягивает до нормы. А лондонская норма - 18

Шангри Ла поедет на родину Ивана Сусанина

Президентский законопроект о локализации азартного бизнеса в четырех зонах не дает покоя руководителям столичного региона - лучшим специалистам по извлечению казенной пользы из шальных денег. Устав от обвинений в пристрастности к игорному бизнесу, московские власти решили вовсе отказаться от азартных игр. Последует ли этому примеру население - большой вопрос.

Впрочем, у Метелицы сохраняется шанс остаться в Москве: если столичные власти сумеют настоять на своей версии законопроекта.

- Москва не согласится разместить на своей территории игровую зону, даже если нас об этом попросят, - объявил в четверг заместитель мэра Москвы председатель комиссии по игорному бизнесу Иосиф Орджоникидзе. - В 2005 году игорные заведения заплатили 4.5 млрд. рублей налогов в городскую казну (к слову, об обвинениях в их адрес о неуплате налогов), но у Москвы есть другие возможности восполнить пробел в доходах. Мы не пострадаем. Депутаты Госдумы уверяют, что Москва будет цепляться за казино до последней капли крови. Не будет. На нас обрушили такой шквал претензий из-за этого бизнеса, что теперь мы вынуждены вместе с водой выплеснуть и ребенка. Но мы считаем, что новые зоны должны создаваться на нежилых территориях вдали от городов. Поэтому поддержим Ивановскую область, которая готовит инициативу создать такую зону у себя в отдаленном районе на границе с Костромской областью. После чего казино уровня Метелицы, Шангри Ла, которыми в других странах гордились бы, сорвутся с места и уедут на родину Ивана Сусанина, - печально сыронизировал министр.

Не надо устраивать налеты

- В США существуют две концентрированные зоны - Лас-Вегас в Неваде и Атлантик-Сити в Нью-Джерси, - растолковывает Орджоникидзе. - А еще 43 штатам разрешено иметь на своей территории крупные казино. Мы предлагаем пойти по тому же пути, нас поддерживают коллеги из Санкт-Петербурга. Кроме того, в законопроекте указаны нереальные сроки создания таких зон: за 5-10 лет в глухомани город не построишь. Пятилетний срок действия лицензии в новых условиях также ошибочен. Инвестор не захочет на свои деньги строить город, в котором потом будут зарабатывать другие. В общем, одним депутатским творчеством хорошие законы не рождаются, нужно привлекать лидеров бизнес-сообщества и региональные власти, имеющие опыт.

- Складывается впечатление, что проверки проводили люди, которые не знают, как это делается, - полагает руководитель правового управления мэрии Геннадий Пономарев. - Прозвучали громкие заявления о выявленных фактах неуплаты налогов, о финансовых махинациях, связях с криминалом. Но в итоге сумели открыть всего два уголовных производства и нет ни одного административного. Подозреваю, что во многих случаях никаких нарушений не было, - просто приходили попугать.

Есть опасение, что федералы не станут прислушиваться к москвичам, чьи казино на всю страну ославили массовыми проверками в октябре.

Известно: чем сложнее работать по закону, тем энергичнее развиваются разного рода нелегальные суррогаты.

- Нас особенно удивило заявление пресс-службы МВД, - добавил Иосиф Орджоникидзе, - о том, что материалы проверок направлены правительству Москвы. И на основании этих материалов мы должны закрыть казино. Но, во-первых, никаких материалов мы не получали, и даже в казино нет копий актов проверок. Во-вторых, существует порядок прекращения хозяйственной деятельности: предупреждение, приостановление действия лицензии, ее отзыв - через суд. Надо не кампанейщиной заниматься, не налеты устраивать, а системно добиваться того, чтобы заведения работали по закону.

Прием заявок на участие в конкурсе будет объявлен 9 ноября. Планируется, что в конце этого месяца МЭРТ подведет итоги по квалификационному отбору компаний, а 30 июля 2007 года будет назван победитель конкурса. Победителем может быть признана одна компания либо созданный компаниями консорциум,- заявил вчера министр экономического развития Герман Греф.

- Один хороший игровой автомат стоит от 6 до 12 тыс. долларов, - говорит Иосиф Орджоникидзе. - Плюс 30% за растаможку. Тот, кто купил все это, куда денет свое имущество? На дачу отвезет? Безусловно, найдет применение - откроет подпольное казино. Некоторые недавно закрытые заведения уже открываются - пока лицензии действуют. И все будут стараться хоть сколько-нибудь заработать напоследок. Надо не запрещать игорные заведения, а жестко регламентировать этот бизнес. Ведь даже при советской власти был тотализатор на скачках. А сейчас и ипподромы можно прикрыть. Лично я не знаю большего зла, чем лотереи. Давайте и их запретим.
Строительство платной автодороги Западный скоростной диаметр (ЗСД) в Санкт-Петербурге станет первым проектом, который будет реализован по схеме концессионного соглашения. Стоимость проекта составит примерно 85 млрд руб., половина из которых - средства частных инвесторов. Эксперты предполагают, что условия концессионного договора и сроки окупаемости проекта заинтересуют исключительно западные компании.

При этом до 34% стоимости проекта будет профинансировано из инвестиционного фонда, 16% - из бюджета СанктПетербурга и, соответственно, оставшиеся 50% от объема финансирования, а это примерно 42 млрд руб., должен вложить инвестор.

Строительство ЗСД стало одним из проектов, которые МЭРТ отобрало на конкурсе финансирования объектов из инвестиционного фонда. Вчера Греф рассказал, что, по предварительным оценкам экспертов, суммарная стоимость проектирования и строительства ЗСД (без учета процентных платежей и затрат на подготовку конкурсного предложения) составит около 80-85 млрд руб.

Даже по оптимистичным прогнозам, проект окупится не раньше, чем за 25-27 лет. А доходы от эксплуатации в оставшиеся три-пять лет не соответствуют рискам, которые берет на себя инвестор,- считает главный аналитик УК Капиталъ Сергей Карыхалин, отмечая, что за 30 лет ситуация в стране в целом может измениться. Кроме того, добавляет он, до конца не ясен порядок тарифообразования, объем грузоперевозок через ЗСД и стоимость эксплуатации трассы в течение 30 лет.

По оценкам Всемирного банка, срок окупаемости проекта для инвесторов составит 30 лет. Для российских инвесторов сроки окупаемости и ожидаемая доходность проекта выглядят не слишком привлекательно, убеждены эксперты.

Кроме этого, убежден он, в России просто нет серьезных отраслевых компаний, которые располагали бы такими средствами,- есть ряд неотраслевых инвесторов.

Наши предприниматели предпочитают вкладывать средства в проекты, которые могут дать быструю отдачу: срок их окупаемости должен составлять не более семи лет,- отмечает аналитик ИК Русские финансовые традиции Вадим Зуев.

После окончания срока концессионного соглашения дорога должна быть возвращена концессиату,- напомнил Греф. При этом министр не исключает варианта продления концессионного соглашения с компанией либо, говорит он, будет выбрана другая компания, с которой правительство подпишет новый договор. Но это станут решать те люди, которые будут у власти через 30 лет,- подытожил Греф.

Опасения экспертов вчера подтвердила губернатор СанктПетербурга Валентина Матвиенко, рассказав, что переговоры проведены с более 20 зарубежными компаниями. Правда, с какими именно, Матвиенко не уточнила. Интерес, утверждает министр транспорта Игорь Левин, уже проявили компании из Франции, Италии, Австрии, Японии, Германии. Планируется, что благодаря реализации концессионного соглашения к 2011 году будет построена и введена в эксплуатацию автомобильная трасса, которая соединит Васильевский остров с другими районами Санкт-Петербургского транспортного узла.



Главная --> Публикации