Главная --> Публикации --> Дума сняла административные барьеры в строительстве жилья Встреча с роскошью Жизнь по вертикали Нижегородские новостройки дифференцируются по качеству Строитель дорогого жилья продаст акции в лондоне

Этот проект, разработанный энтузиастом-«экологом» и предполагающий направление вод главной столичной артерии в обход мегаполиса по внешней стороне МКАД, оказался в распоряжении газеты «Время новостей». Письмо с подробным изложением проекта и картами будущих каналов автор также направил мэру Москвы, губернатору Подмосковья, главе Госстроя и даже премьеру Михаилу Касьянову и президенту Владимиру Путину. Автор пишет, что готов предоставить все необходимые расчеты на конкурс, который незамедлительно должен быть объявлен президентом, однако «чтобы не пользоваться своим преимуществом инициатора перед другими участниками будущего конкурса» и «предпочитая быть первым среди равных», подписал проект не настоящей своей фамилией, а псевдонимом, который почему-то назвал «девизом» -- А.Ф. Соков.

Юрий Лужков не знал, как отзовется его слово

Идея московского мэра вернуться к реализации старого советского проекта поворота сибирских рек начала приносить неожиданные плоды. Если на федеральном уровне проект Юрия Лужкова вызвал только недоумение, то в самой Москве идею восприняли с энтузиазмом. В течение последних месяцев москвичи разной степени адекватности (в числе которых, к слову, были замечены и действующие чиновники столичного правительства) предлагали градоначальнику всерьез обратить внимание не только на сибирские, но и на столичные реки. Программа восстановления малых рек и ручьев Москвы, а также благоустройства поймы реки Яузы была даже рассмотрена в начале лета на заседании столичного правительства. Логическим результатом вольно или невольно спровоцированной г-ном Лужковым кампании стало появление в мэрии масштабного проекта, который предполагает поворот на юг уже самой Москвы реки -- дабы предотвратить ее загрязнение отходами городской промышленности.

Не акцентируя внимания на том, к чему приведет замыкание в Москве всех сточных вод, автор пишет, что реализация проекта не должна вызвать каких-либо проблем. По его словам, «мэр Москвы неоднократно заявлял, что строительные организации Москвы готовы к реализации таких сложных проектов, как каналы для переброски рек из Сибири в Среднюю Азию, гораздо более масштабные, чем предлагаемый проект спасения вод Москвы-реки от загрязнения».

Разработанный г-ном Соковым проект предусматривает строительство дамбы в верхнем течении реки перед входом ее русла в пределы столицы, либо еще выше по течению, и направление вод реки через построенный канал вокруг города в бассейны Десны и Пахры, впадающих в Москву-реку ниже столицы. Тем самым энтузиаст-гидролог надеется сохранить нижнее течение реки чистым. Загрязненные же промышленными выбросами столичные воды он предполагается запереть в городе несколькими дамбами при выходе из города и ниже по течению с интервалом 3--5 километров.

Не утруждая себя точными расчетами, автор, однако, интуитивно чувствовал, что экологических платежей предприятий Москвы может не хватить на строительство 60-километрового канала, дамб, мостов и так далее, поэтому решил вновь польстить мэру Москвы: «Учитывая особый интерес мэра Москвы Юрия Михайловича Лужкова к масштабным проектам, особенно в области водного хозяйства, есть надежда на то, что в городском бюджете на 2004 год будут выделены средства на первоочередные шаги по реализации проекта. В этом случае новый канал может быть назван «Канал имени мэрии Москвы».

С финансированием подобной затеи автору также все ясно: для строительства каналов предполагается использовать средства, «взыскиваемые органами экологического надзора с загрязняющих реку предприятий». Свою светлую мысль А.Ф. Соков подкрепил цитатой из выступления президента России на заседании Госсовета 4 июня, где Владимир Путин поставил правительству и Госдуме задачу «принять действенный федеральный закон о плате за загрязнение окружающей среды».

Примечательно, что гаражи и стоянки будут строить практически везде под землей, под водой /русло Москвы реки/ и даже на воздухе/ многоярусные парковки/. Однако мэр Москвы Юрий Лужков недоволен. Столичный градоначальник поставил своих подчиненных в тупик, заявив, что за все время не было построено ни одного социального гаража. Под этим термином чиновники подразумевали машиноместо стоимостью 3 5 тыс долл. Но уже на стадии проектирования эта цифра удвоилась. Накануне заседания столичного правительства мэрия провела на своем сайте соцопрос, согласно которому 70 проц опрошенных заявили, что у них нет денег, чтобы заплатить за народный гараж.В то же время, столько же москвичей сказали, что желают иметь социальный, читай, недорогой. бокс для своего автомобиля.

Так как для реализации подобного проекта может не хватить всего бюджета Москвы, то остается только надеяться, что президент не поторопится с объявлением конкурса. Да и в бюджете Москвы на 2004 год, работу над которым в мэрии уже закончили, не предусмотрены средства даже на самые «первоочередные» мероприятия по реализации подобного проекта.
В Москве второй год реализуется целевая программа по строительству гаражей. В прошлом году в столице появилось 88 тыс машиномест. В 2006 г запланировано возвести уже 111 тыс. В следующем году темпы строительства гаражей и парковок вырастут, и задание определено на уровне 134 единиц. Этот проект предполагает привлечение средств на уровне 4,4 млрд рублей.

Следует добавить, что дефицит машиномест/ сейчас ими обеспечены лишь 40 проц автовладельцев/автоматически увеличивает стоимость как парковки, так стоянки. Между тем, Ю.Лужков неумолим и требует решить проблему цены. В частности, он предложил отказаться от прибыли для города и использовать в строительстве новейшие технологии. Причем, на проработку этой идеи столичный градоначальник дал своим подчиненным всего две недели. Кроме того, мэр потребовал также обеспечить скорейшее развитие сети перехватывающих парковок: в дневное время они будут работать для машин, идущих в центр, а в ночное для жителей близлежащих домов. Сказано сделано. И 1 ноября на площади Гагарина открылась первая подземная парковка. Этот гараж расположен под Третьим транспортным кольцом. На двух ярусах общей площадью в 50 тыс кв м смогут разместиться более 600 машин. Въезды и выезды предусмотрены с трех сторон: два на Ленинском проспекте при движении в центр и из центра, еще один расположен в районе Нескучного сада. Сколько будет стоить размещение автомобиля на такой парковке, точно пока не известно. В качестве ориентира называют сумму в 4 тыс руб в месяц. Правда, пока идея перехватывающих парковок пока не находит поддержки у столичных автовладельцев. Первая перехватывающая парковка, которая была открыта в Москве еще 3 года назад на площади Крестьянской заставы, пустует.

В свою очередь, первый замглавы департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Константин Ковалевский объясняет, что программу возведения машиномест тормозят проблемы с инженерными коммуникациями, энерго- и теплоснабжением. По его словам, сейчас в разработке находятся 88 площадок для народных гаражей, но когда там начнется строительство, он не сказал.

Иными словами, круг замкнулся. Несмотря на то, что столичные чиновники рапортуют о беспрецедентных темпах строительства новых машиномест, законопроект О размещении транспортных средств на территории Москвы третий год пылится в Мосгордуме. А москвичи предпочитают пораньше выезжать из дома, стоять в пробках, но добираться на машине прямо до работы. И держать свои автомобили в ракушках или просто на обочине около подъезда.

Однако рано или поздно автомобилистам придется подстраиваться под новые правила содержания машины. Пристроить железного коня в столице становится с каждым днем все сложнее. А в центре столицы не только финансово накладно, но и небезопасно. Речь идет об участившийся рейдах эвакуаторов. Сейчас их автопарк насчитывает 100 единиц, но в августе московское правительство приняло решение в 2 раза увеличить их количество. Кроме того, столичные градоначальники полны решимости увеличить штраф за неправильную парковку в 360 раз - с нынешних 50 руб, до 18 тыс руб.

В арсенале столичных властей припасено еще одно новшество. С 1 января 2007 муниципальных и коммерческих застройщиков обяжут сдавать жилые дома с готовыми парковками. За исполнением этого будет следить управление координации гаражного строительства, созданное в департаменте градостроительной политики. Однако увеличение количества смотрящих не всегда приводит к тому, что благое дело сдвигается с мертвой точки.

Оптимизма у рядовых автовладельцев по поводу строительства социальных гаражей поубавится еще больше, если учесть, что инвестиционная привлекательность таких объектов значительно уступает проектам, предполагающим возведение тех же жилых домов, зданий под офисы, и особенно торговых центров. Чудес не бывает. Если растут цены на недвижимость, дорожает земля под строительство, увеличивается стоимость подключения объектов к коммуникациям, то о каких дешевых гаражах может идти речь. Можно сколько угодно рапортовать о желании строить социальные, или народные гаражи, но наступает момент, когда популизм уступает место прагматичному бизнесу.

Покупайте землю, ее больше не делают. Эта цитата из Марка Твена приобретает новое звучание, когда дело доходит до проектов национального масштаба, таких как Доступное жилье. Именно земельный вопрос, по мнению федеральных политиков, стал камнем преткновения при реализации этой программы.

Между тем, нехватка парковок беда не только Москвы, но и практически всех крупных мегаполисов. Так в крупных городах Японии, таких как Токио, Осака и Киото, где на каждого жители в среднем приходится полторы машины, многокилометровые пробки и дефицит парковочных мест - явление обычное. Власти японской столицы задействовали жесткую систему борьбы с этим бедствием. В частности, чтобы купить автомобиль, его будущий владелец обязан иметь зарегистрированное парковочное место в радиусе двух км от места жительства. В правительстве Москвы, наверное, знают об этом опыте, но внедрить его в нашей столице пока не могут. Темпы строительства парковочных мест не поспевают за темпами прироста автомобильного парка столицы. Чтобы две кривые сошлись, необходимо ждать как минимум еще 15 лет. Чего стоить ожидать в ближайшее время, так это ужесточение наказания за неправильную парковку. Последствия этой меры очевидны - штрафы повысят, равно как и плата за стоянку автомобиля повысится. .

Президентский проект Доступное жилье получил начало в 2004 году, когда был принят пакет из 27 законов, направленных на стимулирование одновременно спроса и предложения на рынке жилья. Спрос предлагалось стимулировать преимущественно за счет ипотеки, а предложение - снижением всевозможных издержек для застройщиков, развитием конкуренции и облегчением доступа к земельным участкам. При этом объемы строительства за пять лет должны вырасти вдвое с существующих 40 млн. кв.м в год до 80 млн. к 2010 году.

В России кончилась земля

Государство оказалось добрым

Но проект широкого развития не получил. В первую очередь из-за того, что для такого количества жилья необходимо большое количество земли, на которой его строить. Разумеется, земли в России хоть отбавляй, но почти нет участков, физически и юридически пригодных для строительства, - с подготовленной градостроительной документацией и подведенными коммуникациями. Старые площадки с готовой инфраструктурой в доконкурсный период уже распределены между приближенными к властям застройщиками и будут застроены через два-три года, а к большинству новых площадок необходимо начинать подводить свет, тепло, воду, дороги. Соответственно, стоимость и без того недешевой земли растет, а вместе с ней растет стоимость квадратного метра, а доступность, что неудивительно, падает.

Но выдавать бюджетные рубли живьем не будут. По словам главы Росстроя Сергея Круглика, механизм предусмотрен иной: за счет средств федерального бюджета будут предоставляться госгарантии на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой и осуществляться субсидирование процентов по банковским кредитам. При этом за федеральную поддержку регионам еще придется побороться. На реализацию программы предложено в 2006 году потратить 12,5 миллиарда рублей госгарантий и 1,7 миллиарда - на субсидирование процентов по кредитам. В 2007 году суммы должны возрасти до 17,5 и 5 миллиардов, соответственно. И распределяться эти средства будут на конкурсной основе.

В феврале 2006 года было решено, что расходы по подведению коммуникаций, которые до сих пор лежали на инвесторе-застройщике, лягут на плечи государства. Новый Градостроительный кодекс обязал муниципалитеты предоставлять землю под застройку уже в готовом виде со всей необходимой инфраструктурой. Но средств в местных бюджетах на эти цели не хватает. Поэтому правительство пообещало регионам помочь поддержать региональные строительные программы.

Проведение конкурсов предполагается возложить на Росстрой. В региональной заявке в зависимости от участия в той или иной подпрограмме нужно будет указать расположение запланированного под застройку участка (город, название микрорайона), его площадь, количество метров, которые предстоит построить. При этом будет учитываться, есть ли на предполагаемую стройку проектно-сметная и исходно-разрешительная документация и во что обойдется реализация всего проекта. Но и этого мало. Регион должен подтвердить свою экономическую состоятельность. У него не должно быть просроченной или неурегулированной задолженности перед федеральным бюджетом по ранее полученным займам, а также нецелевого использования субсидий. Есть договоренность с банками, готовыми кредитовать земельно-инфраструктурные проекты.

Деньги дадут не всем

Регионы всегда готовы

По информации Росстроя, подпрограмма модернизации коммунальной инфраструктуры на 2006 год включает 88 объектов в 44 регионах. Бюджетная помощь, по мнению заместителя министра регионального развития Владимира Аверченко, должна создать стимулы для регионов, активно проводящих государственную политику по демонополизации и развитию конкуренции на рынке жилищного строительства, а также комплексному развитию системы коммунальной инфраструктуры.

Предполагается, что в результате выполнения подпрограммы подготовки земельных участков в 2007 году удастся дополнительно построить около 8 миллионов кв. метров, в 2008 - 11,5 миллиона и так далее по нарастающей, чтобы к 2010 году по приведенной модели был построен уже каждый четвертый квадратный метр жилья.

Регионы уже рапортуют президенту о готовности выполнить программу. Например, губернатор Калининградской области Георгий Боос уверен, что в ближайшие максимум пять лет проблема с жильем для военнослужащих группировки войск Балтийского флота, дислоцированной на территории Калининградской области, будет снята полностью. В области сейчас насчитывается более 5 тыс. бесквартирных семей военнослужащих. Мы непременно выполним поставленную президентом перед областным правительством задачу - за два года построить на выделенные из федерального бюджета средства 1,5 тыс. квартир для военных, и я беру под личный контроль реализацию этой программы, - отметил Г. Боос и добавил, что область готова продать по федеральному заказу еще 1,5 тыс. квартир. С учетом того, что объемы жилищного строительства уже в этом году будут увеличены в области на 200-250 тыс. кв. м, продать 50 тыс. из них, что равнозначно 1,5 тыс. квартир, не проблема, заявил он.

Государственной Думой РФ недавно был рассмотрен проект Федерального закона О внесении изменений в законодательные акты РФ в отношении уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В случае принятия закон вступит в силу 1 января 2007 года. В результате, по мнению депутатов, стоимость земли должна снизиться, что скажется на стоимости квартир.

Новый земельный порядок

При аренде земельных участков сельхозназначения арендная плата устанавливается в размере не выше земельного налога, а при аренде участков, отнесенных к землям, ограниченным в обороте, - в размере земельного налога. Субъекты РФ могут устанавливать меньшие цифры, чем предельные значения выкупных цен. Кроме того, законопроект предполагает возможность льготного выкупа участков, которые были уже переоформлены на аренду.

Впрочем, проект закона затрагивает не только и не столько жилье. В первую очередь законопроект снижает предельные ставки выкупных цен и арендных платежей на землю под приватизируемыми предприятиями. Выкупные цены для Москвы и Санкт-Петербурга устанавливаются на уровне не более 20% от кадастровой стоимости земельных участков и 2,5% - для других территорий. Это приведет к снижению выкупных цен в Москве и Санкт -Петербурге в 2,3 раза, в других городах - в 9 раз. Затраты предприятий на выкуп земельных участков снизятся в 4 раза. Годовая арендная плата за использование земельных участков определяется в размере не выше 2% от кадастровой стоимости арендуемых участков.

Правительство РФ одобрило предоставление права Москве и Санкт-Петербургу вводить ограничения на перепрофилирование выкупаемых земельных участков под приватизируемыми предприятиями и платы за снятие ограничения в размере 80% от кадастровой стоимости земельного участка.

Москва добилась своего

Недавний, но уже забытый скандал

Впрочем, надежд, что Москва от этого права откажется, нет: именно Москва настаивала на такой мере. По словам главы МЭРТ Германа Грефа, власти столицы обещают отпустить рынок, как только законопроект будет принят. Власти Санкт-Петербурга заявили, что не будут устанавливать ограничение, а введут только дифференцированную ставку выкупа до 20% от кадастровой стоимости.
Горячие дебаты политиков о вечном земельном вопросе мало трогают большинство россиян. В частности, москвичи давно поняли, что стоимость земли не влияет на цену квадратного метра (которая давно оторвалась от себестоимости), а влияет только на прибыль застройщика. Но есть несколько частных земельных вопросов, которые могут коснуться почти каждого. Прежде всего, речь идет о порядке изъятия земельных участков для нужд местных властей.

В большинстве случаев делать нечего. Власти по закону имеют право изымать участки в определенных условиях. Пикантность ситуации в том, что эти определенные условия власти сами же и создают росчерком пера. Прошумевший в этом году скандал с избушками в Южном Бутово показал, что эмоции жителей это одно, а правовые реалии совсем другое. Практически всегда переговоры с властями дают жителям лучшие результаты, чем обращение в суд, поскольку по закону власть может обходиться с ними гораздо жестче, чем старается обходиться на практике.

Естественно, что в городских условиях такое изъятие затрагивает и здания, стоящие на таких участках, в том числе и жилые дома. Городу надо развиваться строить дороги, обновлять жилой фонд, расчищать для инвесторов площадки под строительство. Но что делать, если ваш дом или, например, гараж оказался на пути бульдозера?

Кстати, наивно думать, что это наша власть такая плохая, а на Западе чиновники больше считаются с населением. Совсем наоборот. Градостроительное регулирование там тоже находится в ведении местных органов власти, которые при необходимости изъятия участка общаются с собственниками в уведомительном порядке. Конечно, там гораздо лучше развиты процедуры арбитражности, но если власть действует по закону, то и там никакой суд не поможет. Правда, в разных странах есть свои нюансы. Рассказывают, например, как в Японии или Тунисе строптивый собственник отказался отдать свою землю, и дорогу пришлось вести в обход, но такие случаи это редкое исключение в мировой практике.

На Западе ничем не лучше

Твори, выдумывай, пробуй!

Однако проблема не в этом. На Западе у каждого участка есть собственник. Это может быть муниципалитет, частное лицо или компания. В каждом из этих случаев изъятие участка имеет свои последствия в плане компенсации собственникам земли и зданий, которые на ней находятся. На Западе отработана система налоговой оценки и кадастрового учета. И земля, и строения оцениваются на основе их рыночной стоимости. В Москве же только единицы земельных участков приватизированы, поэтому власти решают вопросы компенсации не по рынку, а по понятиям, хотя и строго в рамках закона.

К счастью, власть этого не делает. Не потому что добрая, а потому что не хочет социальных волнений. В Москве за изъятую квартиру дают другую квартиру, причем в новом доме и не меньше по размеру, чем была. Действующие социальные нормы предоставления жилья приводят к тому, что социальные наниматели в среднем получают квартиры площадью на 50% больше, чем изъятое жилье (то есть коэффициент расселения 1,5). Собственники получают квартиры, имеющие неменьшее число комнат, чем у них было. А поскольку сносятся в основном пятиэтажки, то маленькие квартиры меняются на большие. И, что особенно приятно, доплата за лишние метры идет по пресловутым ставкам БТИ, а не по рынку.

В основе порядка изъятия имущества (в том числе и недвижимости) лежит рамочное положение Гражданского кодекса, гласящее, что имущество может изыматься в интересах общества и, что важнее, - по решению государственных органов. Каких органов, при каких условиях? Поле для творчества у органов власти, как всегда, обширно. При этом указано, что собственнику должна быть выплачена компенсация в размере стоимости имущества. Но какой стоимости? Порядок проведения оценки не описан, ее критерии не определены. Указано лишь, что результаты оценки можно оспорить в судебном порядке. Однако, господа, если мы все с честными глазами платим налог на недвижимость с символической стоимости жилья по БТИ и эту же стоимость указываем в договорах купли-продажи, то почему бы государству не выплачивать нам такую же компенсацию при изъятии квартиры?

Сначала надо стать собственником

Кроме того, власти города добровольно взяли на себя обязательство, выходящее за рамки федеральных требований, предоставлять жилье в пределах района проживания. Что это за зыбкое понятие, никто толком не знает, но из районов вблизи Садового кольца на МКАД сейчас обычно не выселяют. Так что, надо признать, что для жителей многоквартирных домов порядок изъятия земельных участков в Москве весьма благоприятный. Исключение расселение ветхих домов в центре города: на таком же расстоянии от Кремля найти новостройку для переселенцев трудно.

За права надо бороться

Кроме расплывчатых формулировок Гражданского кодекса, которые относятся к любому имуществу, порядок реквизиции земли более конкретно регулирует Земельный кодекс. В случае изъятия участка собственнику должны предоставить равноценные сотки или возместить стоимость. Проблема в том, что это регулирование относится к собственнику земли, а, как известно, индивидуального жилья с приватизированными участками в Москве почти нет. ТСЖ тоже является коллективным собственником, но здесь коллизия в том, что при сносе дома жильцам предоставляются квартиры (часто в разных домах), а не участок для реализации инвестиционного проекта. Так что в правоприменительной практике жилищные права имеют приоритет перед правами землепользования. Возможно, когда вопросы собственности на земельные участки в городе будут отрегулированы, порядок компенсации может измениться. Но это вопрос многих лет.

Практика показывает, что при изъятии участка для сноса ветхого жилого дома оптимальный вариант требовать от властей наилучшего варианта переселения. Если же вы собственник участка, то можно занимать более агрессивную позицию. При этом стоит обратиться к адвокату, чтобы ваши требования лежали в рамках закона. В любом случае необходимо аккуратно собирать все документы, свидетельствующие о ваших правах на участок и о действиях властей по его изъятию. Оспорить можно как сами эти действия, так и результаты оценки участка и объекта недвижимости.

Московские власти долгие годы препятствовали приватизации земли в городе. С собственниками гораздо труднее иметь дело, чем с арендаторами в вопросе изъятия земли. Если собственник откажется отдавать землю, то его можно заставить через суд. Но для этого сначала по решению суда собственнику должен быть предоставлен равноценный участок (что зачастую немыслимо) или возмещение его стоимости, а главное - должно пройти два года. Даже после этого проблемы госорганов не заканчиваются: суд обяжет их возместить собственнику все убытки, связанные с освобождением участка, в том числе упущенную прибыль.



Главная --> Публикации