Главная --> Публикации --> Московские пассажи. торговые улицы под стеклом Дума сняла административные барьеры в строительстве жилья Встреча с роскошью Жизнь по вертикали Нижегородские новостройки дифференцируются по качеству

Даже если вы не нашли дом, который подходит именно вам, вы можете построить свой дом сами или купить уже существующий дом и переделать его по своему вкусу.

В США даже вопрос такого рода не может быть поставлен на повестку дня. У вас могут быть проблемы с работой или с отсутствием денег, но не с жильем. В Америке всегда избыточное предложение готового жилья. Как же устроен американский рынок недвижимости?

Почему так происходит? Важное психологическое отличие: американцы не покупают дом на века. Дом для них в первую очередь выгодное вложение капитала. Практически все американцы играют на рынке недвижимости, как во всем мире люди играют на бирже. Отсюда достаточно прагматичный подход к покупке дома. Если американцу нравится дом это он оценил свои будущие доходы от его продажи. А в том, что он его будет продавать, никто не сомневается.

Сотни тысяч строительных компаний ежегодно строят миллионы новых домов и квартир. Риелторы всегда готовы помочь клиентам в поисках жилья. Тысячи специальных сайтов в любую секунду готовы предоставить развернутую информацию по различным сегментам рынка недвижимости. Благодаря коммерческой системе MLS (Multiple Listing System Services), в которой задействована вся страна, можно моментально получить информацию о любом продаваемом здании, включая его историю, год постройки, площади комнат, применяемые конструктивные материалы стен, отделочные материалы, качество кухни, фото снаружи и внутри (а зачастую и видеоматериалы), величину налогов на землю и здание, код школьного района, срок нахождения в списке продающихся, когда он продавался раньше и многое другое. В любом городе или деревне всегда есть предложения для покупки дома, подходящие совершенно разным клиентам. Даже если вы не нашли дом, который подходит именно вам, вы можете построить свой дом сами или купить уже существующий дом и переделать его по своему вкусу.

Именно эта психология и является системообразующим фактором для рынка жилья в США. Никто не строит на века. Дом должен быть быстро построен и при необходимости также легко и быстро снесен или перестроен. Именно этот фактор заставляет американцев строить быстровозводимые деревянные дома и отказываться от прочих материалов, которые просто не выдерживают конкуренции на рынке недвижимости или из-за дороговизны, или из-за сложности применяемых технологий. Полностью кирпичных домов в Америке никто давно уже не строит. Причина проста слишком дорого! Применяется только фасадная облицовка в полкирпича или наружная тонкая штукатурка или обшивка вагонкой. Простота конструкции каркасного дома делает его удобным для всех участников строительного рынка от проектировщиков до домовладельцев.

Дом должен быть быстро построен и при необходимости также легко и быстро снесен или перестроен

Немаловажно понимать также и тот факт, что мэрия не вкладывает свои деньги в производство домов или комплектующих к ним. Зато всегда и везде муниципалитеты вкладывают средства в создание инфрастуктуры, дорог, школ, рекреационных зон, парков, садов, зон спорта. То есть власть занимается созданием положительного имиджа территории и в результате повышением ее рыночной капитализации, что дает возможность впоследствии привлекать максимум средств девелоперов и создает интересную среду для серьезных инвесторов.

Рынок диктует современной Америке количество, качество, тип и конструктивные особенности домов. Конечно, в Америке строятся (и в огромном количестве) многоэтажные многоквартирные дома из стекла и бетона. Но где и сколько их строить, диктует конъюнктура на рынке. Именно рынок вытесняет различные технологии малоэтажного строительства. В предыдущих статьях о рынке США мы рассказывали о многих ограничениях, накладываемых местными органами власти на застройщиков. Но, как правило, все эти ограничения исходят из экономической целесообразности той или иной идеи для потенциальных застройщиков. Поэтому никакому мэру или городскому совету в голову не придет заставлять девелоперов строить дом из кирпича, если этот дом никто у девелопера никогда не купит из-за его высокой цены. При выработке всяких ограничений местная власть все-таки во главу угла ставит экономическую целесообразность.

Благодаря системам массовой коммуникации вся информации о каждом городе или поселке доступна всем, и очень многие города стараются выложить на страницах газет, журналов, сайтах Интернета как можно больше информации о себе. Очень важным фактором для принятия решения о покупке недвижимости в Америке является школьный округ, точнее статус, известность школы, которая присутствует в этом округе. Поэтому все города активно занимаются развитием школ. Известная школа часто повышает стоимость недвижимости в школьном округе на 5 15%. Вложение средств в школу является очень выгодным для жителей округа, ведь в выигрыше оказываются абсолютно все! Родители спокойны за детей, которые ходят в хорошую школу, и таким образом престижная школа повышает стоимость домов домовладельцев, проживающих в этом школьном округе. В такие города и районы стремятся вложить средства и застройщики недвижимости, и крупные торговые компании, и серьезные производственные фирмы. Самогенерация повышения стоимости хорошего качества жизни ограничивается только покупательной способностью потенциальных жителей. Здесь сразу вступают в действие рыночные механизмы, заставляющие инвесторов искать более дешевые варианты строительства, что, как правило, приводит к началу строительства в других районах или городах. Все это мы сегодня наблюдаем и в России, на примере Подмосковья. Так заселяются территории, так работают рыночные механизмы решения жилищной проблемы.

Очень важным фактором для принятия решения о покупке недвижимости в Америке является школьный округ

ЗАО Интеко производит изделия из пластмасс, занимается строительством и производством стройматериалов. Владелица супруга московского мэра Елена Батурина. Оборот компании в 2005 г., по собственным данным, составил около $1 млрд.

Рынок заставляет всех действовать быстро, эффективно и экономически грамотно. Конечным результатом принимаемых решений является добавленная стоимость территории. И если местная власть действует против этого закона, она, как правило, очень быстро меняется на другую. Как решаются социальные проблемы в условиях американского рынка читайте в следующей статье.
Компания Интеко приобрела гольф-клуб в австрийском городе Китцбюль. На этой территории планируется построить пятизвездочный отель на 70-80 номеров.

К 2008 г. Интеко планирует построить на этом участке отель уровня 5 звезд общей площадью 8500 кв. м на 70-80 номеров. Помимо этого там планируется разместить спа-зону и апартаменты. Мы хотим создать возможности для отдыха в течение всего года, а не только летом. Расположение комплекса в непосредственной близости от горнолыжных трасс привлечет туристов, предпочитающих зимний активный отдых, а гольф-клуб летний, объясняет Солощанский. Проект отеля и гольф-клуба был представлен на прошлой неделе на выставке ExpoReal-2006 в Мюнхене.

Клуб Eihenheim был куплен Интеко летом этого года, сообщил вице-президент компании Олег Солощанский. Сейчас на участке земли кроме поля для гольфа на 18 лунок располагается автостоянка на 32 машино-места и недостроенное здание отеля. Имя продавца и сумма сделки не разглашаются. Однако участник рынка, знакомый с ходом переговоров, говорит о 40-50 млн евро, из которых примерно 5 млн евро будет направлено на строительство.

55% российских туристов, приехавших в Австрию, выбирают дорогие отели, а суточные расходы россиян зимой почти вдвое превышают расходы туристов из других стран, поэтому можно ожидать спрос на данную категорию отеля, соглашается Харламова. Гольф-клуб и спа-центр обеспечат круглогодичную загрузку отеля, добавляет Александр Гусаков, президент компании Heliopark Group. Окупаемость проекта может составить до 9 лет, считает Смирнова, а Харламова говорит о 10-15 годах.

Новый отель может стать весьма интересным проектом, так как он расположен вблизи Китцбюля одного из самых знаменитых курортов Тироля. Поток туристов из России, с Украины и из других стран СНГ в этот регион увеличивается. Только за последний год прирост составил 17%, говорит ведущий эксперт-аналитик по гостиничному рынку GVA Sawyer Марина Харламова. По словам замдиректора департамента оценки и консалтинга Colliers International Марины Смирновой, доходность гостиничного бизнеса в Европе ненамного ниже, чем в России, при этом инвестиции там менее рискованные. Выбор категории отеля тоже, по ее словам, оправдан, так как для того, чтобы достичь оптимального срока окупаемости проекта, необходимо рассчитывать на работу в самом верхнем сегменте.



Пока в Австрии российские строительные компании замечены не были. В этом году Heliopark Hotels Resorts приобрела старейший отель Баден-Бадена Bad Hotel zum Hirsch. Курорт Московский двор в чешских Карловых Варах есть у правительства Москвы. В 2005 г. там же открыла гостиницу на 128 мест компания Система Интернэшнл инвестмент групп, дочка АФК Система. В Карловых Варах планирует построить гостиницу и Интеко.

Осязаемые инвестиции

В нынешнем году в нише паевых фондов, ориентированных на операции с недвижимостью, произошел настоящий прорыв. Во-первых, на рынке появились новые инвестиционные стратегии. Год назад возможность выбора фактически отсутствовала. Во-вторых, значительно снизился порог входа. Скажем, инвестировать в строящуюся жилую недвижимость сейчас можно и с одной тысячей рублей. Год назад речь шла о миллионах рублей, иногда о сотнях тысяч.

Во-первых, довольно высок порог вхождения на рынок. В виде первоначальных инвестиций потребуется внести сумму, соответствующую стоимости как минимум полноценного объекта недвижимости (скажем, квартиры). Во-вторых, прямые вложения в недвижимость сопровождаются дополнительными издержками и организационными трудностями. Проще говоря, чтобы извлекать из недвижимости приемлемый доход, нужно посвящать этому делу довольно много времени и иметь на руках приличную сумму денег.

Инвестиции в недвижимость по праву считаются одним из самых стабильных и надежных способов вложения капитала. Ведь для того чтобы жилой или коммерческий объект полностью потерял свою стоимость, его необходимо разрушить. В то же время цены на недвижимость постоянно растут (не без локальных падений, конечно). В наших же условиях относительно низкий риск инвестирования в недвижимость дополняется еще и потенциально высокой доходностью. Однако в одиночку инвестировать в объекты недвижимости достаточно сложно.

Принцип участия в ЗПИФе недвижимости тот же, что и в других видах паевых фондов. Управляющая компания собирает в пул средства клиентов, аккумулирует их взносы и в итоге вкладывает их в строительство, например целого многоквартирного дома. Пайщик, таким образом, лишь принимает решение об инвестировании средств, перекладывая все остальные вопросы на управляющую фондом компанию. УК получает свой комиссионный процент. Стоит отметить, что доходность порядка 900% годовых, которые иногда можно увидеть в отчетах о результатах управления, не имеет ничего общего с удачными инвестициями. Природа сверхдоходности скрывается в тонкостях учета. Скачок происходит, если управляющая компания начинает учитывать имущество фонда не по балансовой, а по оценочной стоимости.

Альтернативой самостоятельному инвестированию в недвижимость является приобретение пая закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФа) недвижимости. Почему закрытого? Потому что российское законодательство прямо говорит о том, что инвестировать в недвижимость могут только фонды данного типа. Это значит, что после формирования фонд закрывается для входа и выхода до окончания срока его деятельности, то есть на несколько лет. Управляющие направляют усилия на решение проблемы входа и выхода, но об этом ниже.

Деньги в стройку

Сейчас все закрытые фонды недвижимости в зависимости от цели, которую преследуют их создатели, можно разделить на четыре типа. При этом каждый инвестор может найти вариант, в наибольшей степени отвечающий его инвестиционным целям.

Для данного вида фондов характерны высокие риски, поскольку многое зависит от добросовестности застройщика, решений местных властей и прочих вещей. Кроме того, выбирая девелоперский или строительный фонд, надо учитывать, что рост цен на недвижимость не может быть бесконечно высоким. Зато при удачном исходе доходность таких фондов начинается с 25% годовых. Последний год в этом отношении был чрезвычайно урожайным. Скажем, доходность ЗПИФа Арсагера жилищное строительство, ориентированного на инвестиции в строящееся жилье Петербурга, за первые 9 месяцев 2006 года увеличилась на 78,85%.

Больше всего в России строительных и девелоперских фондов. Цели их функционирования предельно просты. Они либо вкладываются в строительство и получают долю в построенном объекте, либо сами начинают строительство практически с нуля, самостоятельно разрабатывая проект, покупая землю и т.д. Приобретая пай фонда, ориентированного на строительство жилых домов, инвестор фактически получает инструмент, альтернативный долевому строительству. По окончании строительства фонд продает квартиры, гасит паи и выплачивает доход, состоящий из разницы между инвестиционной стоимостью объекта недвижимости и ценой его реализации, инвесторам.

Если основная цель инвестиций не приумножить, а сохранить, то лучше выбирать из рентных фондов. Рентные фонды отличаются от девелоперских тем, что владеют уже существующими объектами. Их деятельность направлена на получение доходов от объекта и увеличение его стоимости за счет модернизации или реконструкции. Однако вполне возможно, что фонд будет просто эксплуатировать здание и получать прибыль в виде арендных платежей. Основное преимущество данных ЗПИФов в том, что все риски здесь минимизированы до приемлемого уровня.

Почувствуй себя рантье

Деньги в долг

А рисков, характерных для строительства и вовсе нет. Сама схема выглядит следующим образом: есть, скажем, бизнес-центр, принадлежащий пайщикам на правах долевой собственности, он Приносит прибыль в виде арендных платежей минус коммунальные платежи и комиссии управляющей компании. Эта прибыль и распределяется между пайщиками. А дальше все зависит от того, как управляющая компания справляется со своими обязанностями. Отремонтирует бизнес-центр вырастет цена здания и арендные платежи, следовательно, увеличатся стоимость пая и доход по нему. Средняя доходность по данному виду ЗПИФов варьируется сейчас в пределах 15 18% годовых.

Земельный вопрос

Надежным способом сохранения денежных средств являются ипотечные фонды. Смысл их функционирования заключается в следующем. В рамках ипотечного кредитования агенты (банки или Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) выпускают закладные некотируемые ценные бумаги, удостоверяющие право обладателя закладных на получение основной суммы кредита и процентов по нему. Ипотечный фонд покупает закладные. В процессе функционирования фонда агенты перечисляют в него все текущие платежи по закладной как проценты по кредитам, так и частичный возврат тела долга. На сумму возвращенных кредитов фонд докупает новые закладные у ипотечных агентов. Процентная же часть платежей аккумулируется. Из нее ежемесячно компенсируются расходы, связанные с управлением фондом, в том числе платежи агентам (они получают вознаграждение в размере 2% годовых от суммы остатка ссудной задолженности) и пр. Оставшуюся часть управляющая фондом компания ежеквартально перечисляет пайщикам. Сегодня доходность ипотечных фондов составляет 10 12% годовых, однако в условиях падения процентных ставок по ипотечным ссудам может произойти снижение их доходности.

Все только начинается

Не так давно на рынке ЗПИФов недвижимости появились земельные фонды. Основной объект их инвестиций земля. Причем возможны два варианта. В первом случае приобретаются земли сельскохозяйственного назначения с целью их дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду фермерам. Во втором покупается участок земли с единственной целью: для дальнейшей перепродажи. При этом управляющая фондом компания ориентируется не на фермеров, а на строителей, которые могут использовать участок под застройку загородной недвижимости. Период функционирования данного вида фондов совсем небольшой, поэтому и говорить о продемонстрированной и потенциальной доходности пока проблематично.

Вход и выход

Увеличение числа инвестиционных стратегий яркий пример того, что УК нацелены на привлечение новых клиентов. В настоящий момент (по состоянию на конец сентября) на рынке формируется 13 фондов недвижимости, и еще 23 в скором времени начнут собирать деньги пайщиков. Кроме того, уже существующие фонды недвижимости производят дополнительные размещения паев или перепродают паи, выкупленные крупными инвесторами на этапе формирования, розничным клиентам. Так, в конце сентября завершилось вторичное размещение паев фонда недвижимости КИТ Российская жилая недвижимость, в результате которого количество пайщиков фонда увеличилось примерно до ста.
Дополнительным стимулом того, чтобы физики инвестировали свои деньги в фонды недвижимости, стало снижение инвестиционного порога. Еще год назад стоимость входного билета составляла в среднем 1 млн рублей. Сейчас ситуация постепенно меняется. Из 13 формируемых в настоящее время фондов недвижимости только 6 в качестве изначальных инвестиций просят более 1 млн рублей. У остальных вполне подъемные суммы. Скажем, в рамках дополнительной эмиссии паев уже упоминавшегося ЗПИФа Арсагера жилищное строительство, которая стартует в начале ноября, минимальный порог инвестиций вообще не обозначен.

Однако очевидно, что для успешного продвижения данного вида ПИФов среди частных инвесторов необходим инструмент, способный решить проблему низкой ликвидности. И это, скорее всего, именно биржевое обращение паев. Видимо, уже в ближайшие месяцы мы станем свидетелями реальных подвижек в этой сфере.
Головной офис ПСБ попал в городскую программу приватизации и в следующем году будет продан на аукционе. Хотя здание находится в долгосрочной аренде у бывшего акционера банка, недостатка в претендентах на недвижимость не будет, считают эксперты.

Одна из самых существенных проблем низкая ликвидность паев фондов недвижимости. Как мы уже заметили, все они относятся к типу закрытых. То есть в случае, если инвестору понадобится вывести деньги из фонда, сделать это будет достаточно сложно. Управляющие компании работают над решением данной проблемы. Самым простым выходом из ситуации могло бы стать биржевое обращение паев. Однако продажа паев через биржу развивается пока медленно. В начале года на биржевых площадках можно было купить/продать паи 10 фондов. При этом общее число сформированных закрытых фондов недвижимости составляло 5 Почти год спустя количество сформированных фондов недвижимости выросло до 98, а на биржу выведено 18 из них.

О том, что здание головного офиса Промстройбанка на улице Восстания, 18а, будет приватизировано в следующем году, говорится в программе приватизации на 2007 г., одобренной вчера на заседании правительства Петербурга. Площадь здания составляет 6352 кв. м, договор аренды сроком до 2040 г. заключен с компанией Петровский трейд хаус по ставке 147 у. е. за 1 кв. м в год, сообщили в пресс-службе Комитета по управлению городским имуществом (КУГИ). В соответствии с нормативами КУГИ стоимость аренды была определена по индивидуальной оценке, которая обычно используется в отношении объектов площадью более 1500 кв. м, объяснили в КУГИ.

ПСБ зарегистрирован по адресу: Невский проспект, 38, но его головной офис находится на углу Ковенского переулка и улицы Восстания. Там же расположен офис Банкирского дома (БД) Санкт-Петербург и ЗАО Петровский трейд хаус. ЗАО Петровский трейд хаус создано в 1991 г. Владимиром Коганом, до прошлого года входило в состав акционеров Промышленно-строительного банка (ПСБ). В 1997 г. на базе ПСБ Коган создал БД Санкт-Петербург, объединивший активы из разных отраслей, и стал его президентом. В прошлом году структуры БД продали 75% плюс 3 акции ПСБ Внешторгбанку за $580 млн. В декабре прошлого года Коган назначен заместителем председателя Росстроя, а президентом БД стал его партнер Давид Трактовенко.

Арендные платежи за это здание не приносят сверхдоходов бюджету. Кроме того, здание находится в плохом состоянии, утверждает высокопоставленный источник в КУГИ. Его продажа принесет дополнительный доход городской казне, а также заставит собственника привести его в порядок.

Офисы подобного класса намного дороже. Аренда помещения класса А, по данным компании Praktis СВ, обходится в $525-845 за 1 кв. м в год (включая эксплуатационные расходы, без НДС), а ставки на помещения класса В составляют $240-563 за 1 кв. м в год. Средняя ставка аренды офисов в этом районе $300-500 за 1 кв. м в год, говорит директор департамента офисной недвижимости Бекар. Консалтинг Алексей Чижов. Возможно, низкая ставка объясняется плохим состоянием здания и обязательствами арендатора провести реконструкцию, предполагает он.

Желающие поучаствовать в аукционе на покупку здания в таком месте обязательно найдутся, считает гендиректор компании Praktis PFM Анна Деркач. Практика показывает, что объекты в центре, даже с серьезными обременениями в виде долгосрочной аренды, находят своих покупателей, говорит Деркач.

В 1995-1996 гг. Петровский трейд хаус проводил реконструкцию здания, утверждает сотрудник этой компании, просивший не называть его имени в печати. Он узнал о планах приватизации здания от журналиста Ведомостей и заявил, что причин этого решения в компании не знают. От дальнейших комментариев источник в Петровском трейд хаусе отказался. Пресс-секретарь ПСБ Иван Байлюк также не стал комментировать ситуацию.

А юрист компании Частное право Павел Посашков считает, что арендатору лучше самому выкупить недвижимость. Наличие здания в собственности положительно влияет на имидж компании или банка, говорит он. По словам источника в руководстве КУГИ, приватизация проводится по инициативе города. От ПСБ или Петровского трейд хауса предложений по приватизации зданий не поступало, говорит он.

Управляющий партнер London Consulting Management Company Дмитрий Золин, оценивает минимальную стоимость здания в $20 млн. Если идти по пути корректного выполнения обязательств перед арендатором, такая покупка мало кого заинтересует, говорит эксперт. Однако потенциальный покупатель может договориться с арендатором о расторжении договора, тогда здание может быть крайне интересно, даже несмотря на проблемы с парковкой, добавляет Золин.

В августе этого года банк за 33 млн руб. приобрел на торгах здание на Малоохтинском проспекте, находившееся у него в аренде до 2014 г. А здание филиала ПСБ на Невском проспекте, 32-34н, арендованное до 2042 г., в октябре за 54,6 млн руб. приобрела компания Внешстройпроект.

КУГИ уже выставлял на продажу недвижимость, арендованную филиалами ПСБ. В ноябре 2005 г. банк за 79 млн руб. приобрел на торгах Фонда имущества единым лотом девять помещений, в которых располагаются его отделения. Арендная плата за помещения общей площадью около 5773 кв. м была внесена до 2013-2014 гг.

В программу приватизации на 2007 г. попали 19 государственных унитарных предприятий и 10 объектов недвижимости общей площадью 60 520,1 кв. м. Город рассчитывает выручить за них 738 млн руб.

Все на продажу



Главная --> Публикации