Главная --> Публикации --> Молодой семье - недоступное жилье Московские пассажи. торговые улицы под стеклом Дума сняла административные барьеры в строительстве жилья Встреча с роскошью Жизнь по вертикали

Москва, как известно, не желает отставать от европейской моды...

Представим себе ситуацию: компания - владелец коммерческой недвижимости решила продать свою собственность, с тем, чтобы остаться в ней на правах арендатора. На первый взгляд такая ситуация может показаться абсурдной. И, тем не менее, в странах, где рынок недвижимости достаточно развит, это происходит довольно часто и носит название обратной аренды.

На самом деле ничего необычного и экстравагантного в обратной аренде нет. Просто существуют ситуации, когда содержать помещение и оставлять его на своем балансе не выгодно. Конечно, подавляющее большинство российских предпринимателей удивленно разведут руками Мол, скорее наоборот, в связи с растущими арендными ставками, снимать офис или склад крайне накладно. И те, кто может себе позволить, не задумываясь приобретает помещение в собственность. И окажутся не совсем правы. Для подтверждения этого можно привести несколько характерных преимуществ обратной аренды.

Поэтому сегодня о хитроумном бизнесе - аренде у самого себя - стали поговаривать все чаще, хотя и со здоровой долей недоверия.

Бизнес ряда фирм строится совершенно на далеких от недвижимости ценностях. То есть далеко не все компании желают использовать помещение, собственником которого они являются, в коммерческих целях. Объект недвижимости требует к себе постоянного внимания: взаимоотношение с обслуживающими организациями, поддерживающий ремонт, охрана и пр. Продажа недвижимости позволяет компании сконцентрироваться на основном бизнесе.

- Снятие с себя лишней нагрузки

Долговые обязательства на недвижимость отражаются в пассиве. Продажа позволяет убрать расходную статью из баланса и сделать финансовый отчет более кредитоспособным, иными словами, поднять кредитный рейтинг компании.

- Привлекательность балансового отчета

Поскольку обратная аренда является средством забалансового пополнения бюджета, (что, как уже было рассмотрено выше, повышает кредитный рейтинг), то, благодаря этому бюджету, финансирование такой компании (или инвестирование в нее) оказывается экономически целесообразным.

- Экономичное финансирование

Как правило, арендная ставка для бывшего собственника определяется новым владельцем ниже среднерыночной и ниже процентной ставки по ипотечному кредиту, поэтому в ряде случаев покупать в кредит и потом, получив права собственника, выплачивать долг менее выгодно, чем арендовать. Так что лучше переуступить кредитные долги новому владельцу.

- Выгодные условия аренды

Сумма арендных платежей не входит в общий налогооблагаемый доход, в то время, как владелец недвижимости обязан платить налог на собственность. Даже при оплате ипотечного кредита в налогооблагаемую базу не входит только процентная ставка, но не сам кредит.

- Уход от налогов

Выгоды для инвесторов (покупателей)

Проводя параллель между арендатором и новым собственником нельзя не отметить преимущества последнего.

Компания, специализирующаяся на сдаче недвижимости и выкупившая коммерческую площадь получает выгоду от сделки, в этом заключен смысл ее деятельности. Недвижимость инвестиционного класса на развитых рынках обычно сдается в долгосрочную аренду, как правило, с фиксированной, регулярно повышающейся арендной ставкой. Поскольку арендатор связан прочными договорными обязательствами, арендодатель при минимальном уровне риска получает стабильный гарантированный доход. Кроме того, с течением времени стоимость недвижимости повышается и капитал инвестора (приобретенная им площадь) растет в цене.

- Финансовый доход

В зависимости от общей экономической ситуации и конъюнктуры рынка арендные платежи могут включать в себя операционные расходы или наоборот находится в ведении арендатора, который обеспечивает их полное погашение.

- Дифференцированность арендных платежей

При условии надежности арендатора и соблюдении им сроков обязательных выплат, покупатель имеет возможность выпустить ценную бумагу, обеспеченную денежными средствами, поступающими в виде арендной платы.

- Выход на открытый рынок

Разумеется основная причина - в нестабильности рынка аренды и неоправданном росте арендных ставок. На Западе доход в 5-7% считается нормальным. У нас - крайне низким. Причем, увеличение ставки не привязано к уровню ежегодной инфляции (хотя в нашей стране ее обязательно нужно учитывать), а вызвано образованным зачастую искусственно дефицитом и стремлением к суперприбыли компаний-монополистов, за которыми подтягиваются все остальные.

Казалось бы, обратная аренда позволяет заработать покупателю и снизить расходы продавцу. Почему же тогда к такому виду сделок обращаются только теперь - и это только в Москве, и при этом крайне настороженно. Другие российские города вообще не слышали о подобном!

Развитие малого и среднего бизнеса подстегнуло уровень спроса на недорогие помещения, площадью до 300 кв. м. Отсюда и серьезный скачек цен: темпы роста определяются как 4-5% (в некоторых случаях 10%) в месяц. Впрочем, повышение тарифов на более престижные площади - В и А - классов также вызван в первую очередь их нехваткой.

Еще дело в привычке. Тот, кто пережил советский период, хочет как можно сильнее почувствовать вкус частной собственности. Кроме того, влияет незрелость рынка. Будем откровенны: еще 4-5 лет назад криминал на рынке недвижимости был настолько серьезным, что даже простейшие сделки проводились в атмосфере повышенного риска. Сегодня ситуация другая, но для массового внедрения обратной аренды должно пройти еще какое-то время (сложно сказать как много). Вполне возможно, что уже в скором будущем возрастут ставки капитализации, увеличится уровень стабильности, проснется новый коммерческий интерес к обратной аренде, как к заманчивому финансовому инструменту. А почему бы и нет? Не вечно же нам видеть в партнерах - злоумышленников, а в Москве сборище нечистоплотных коммерсантов, пора уже посмотреть на рынок, как на вполне сформировавшуюся органичную и жизнеспособную структуру.
Арендные ставки на офисы за последний год выросли довольно существенно. Часто помещение класса А дешевле снять в Париже, нежели в Москве. Что касается С-класса то с конца 2005-начала 2006 года уровень цен на них в столице поднялся тоже существенно - на 35-40%. При этом снижение ценового роста ожидать не приходится.

Рынок аренды коммерческой недвижимости, возможно, подходит к стадии преобразований. Огромные площади, полученные в собственность в 1990-х на волне всеобщей приватизации НИИ и госучреждений, оказались в руках менеджеров и управленцев, которые в первое время только учились эффективно управлять полученным капиталом. По прошествии некоторого времени, учеба методом проб и ошибок стала уступать место профессиональному подходу. На сегодняшний день сформировался круг ведущих арендаторов и инвесторов, выработаны основные подходы к инвестированию и управлению коммерческими объектами. Конечно, довольно много площадей и земельных участков буквально пропадают, не говоря уже об их эффективном использовании. Но уже одно то, что теперь об этом стали говорить ведущие девелоперы, означает раскрытие нового потенциала и наращивание объемов рынка.

Сегодня стоимость помещения эконом-класса (С) составляет $430-480 за кв. м в месяц (есть правда варианты и от $250). Для сравнения в прошлом году средние ставки находились в пределах $300-35 При этом в районе Арбата или Тверской сейчас С-класс может стоить и $1000 и $120 В Париже, к слову сказать, самая высокая официальная ставка за последнее время зафиксирована в размере $105 Так что Москва - чуть ли не самый дорогой для арендаторов город. Впереди идет разве только Лондон, там стоимость одного квадрата офисной площади может составить $1500 в месяц.

Что касается инвестиций в строительство новых деловых центров, то девелоперы рассматривают предложения, отвечающие только высоким международным стандартам. Объясняется это тем, что разница между вложениями в постройку дешевого комплекса или престижного не велика, а отдача от дорогого офиса на порядок выше, нежели от простого.

Современные требования к арендуемым площадям возрастают, и арендаторы идут на более строгие правила игры. Но при этом им уже не интересно сдавать неотремонтированные помещения, приносящие минимальный доход. Гораздо выгоднее вложиться в ремонт, чтобы потом в минимальный срок отбить вложения и получать достойную прибыль.

В подтверждение переориентации на дорогие объекты можно привезти следующие цифры. Согласно оценке экспертов компании Colliers International, в первой половине 2006 года объем строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В находится на уровне около 320 тыс. кв. м, что на 60% больше показателя за аналогичный период прошлого года. Среди наиболее значимых объектов называются бизнес-центры Бородино на ул. Русаковской (21,4 тыс. кв. м), Северное сияние на ул. Правды (28,4 тыс. кв. м), Пушкинский дом на Страстном бул. (12,5 тыс. кв. м).

Переделывать помещение класса С в класс А или В также зачастую нерентабельно, прежде всего, из-за устаревших коммуникаций и инженирии. К тому же офис высокого уровня предусматривает и достойное здание, и удобные подъездные пути, и удобную парковку. К сожалению, территория, прилегающая к построенным ранее зданиям порой не позволяет разъехаться двум автомобилям.

По прогнозам специалистов, во втором полугодии запланирован ввод примерно 450-540 тыс. кв. м площадей классов А и В, а их соотношение должно перераспределиться до 43 и 57% соответственно.

В общем объеме нового строительства и реконструкции офисы класса А составили 20%, класса В - 80% (за такой же период прошлого года - 55 и 45%).

Не жалуют дешевые офисы и риэлторы, процент, получаемый от сделки купли-продажи - не высок. Да и продавать не так-то уж и выгодно. При арендной ставке в $500 за 1 кв. м цена продажи колеблется в пределах $1200-2400 за тот же метр. Сдавать однозначно выгоднее.

По словам аналитика управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании МИЭЛЬ-Недвижимость Елены Лапшиной В течение ближайших двух лет объемы вводимых в эксплуатацию офисных зданий достигнут 780-900 тыс. кв. м в год. При сохранении существующих темпов возведения количество офисных площадей класса А и В к 2010 году удвоится.

По мнению экспертов в среднесрочной перспективе произойдет территориальная сегментация не дорогих офисов. По мнению директора департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимира Журавлева уже сейчас можно отметить формирование основных зон возле станций метро Савеловская, Дмитровская, Ленинский проспект, Павелецкая, Авиамоторная, Теплый Стан, Калужская, Алтуфьево.

Довольно активно проводится политика децентрализации сдаваемых помещений. В ЦАО остаются офисы только крайне заинтересованных в поддержании своего богатого имиджа компаний, или те, чей бизнес напрямую связан с месторасположением. Остальные перемещаются в зону ограниченную Третьим транспортным кольцом. Специалисты прогнозируют значительное увеличение числа офисов, стоящих в пределах МКАД и за ней.

Ни одна новостройка в столице, включая муниципальные, отныне не будет принята к заселению, пока строители не обеспечат жильцов нового дома парковкой. Минимум - одно машино-место на квартиру. Во вторник это решение и другие подробности гаражного строительства в Москве будут обсуждаться на заседании столичного правительства. Накануне первый заместитель градостроительного департамента Константин Королевский ответил на вопросы обозревателя Известий Виктории Волошиной.

Сложившаяся на сегодняшний день ситуация в некоторой степени тупиковая. С одной стороны подавляющее большинство арендаторов ищут дешевую площадь, с другой же арендодатели заинтересованы в сдаче помещений более высокого уровня. На стыке разнонаправленных интересов высока вероятность масштабных преобразований и децентрализация, сегментация, дефицит, а также рост цен - серьезные предвестники зарождающийся бури. При этом, очевидно, что снижения ставок (кто ж на это пойдет?) и стагнация рынка не произойдут. Скорее всего, поменяются признаки классового разделения помещений и структурные преобразования в среде значительного числа участников рынка офисных помещений. Возможно также тематическое территориально разделение. Например, в одном районе сконцентрируются финансовые и консалтиноговые компании, в другом фирмы, занятые IT-технологиями, в третьем образуется анклав производственных или торговых компаний. После чего, стабилизируются темпы роста годовых ставок, и рынок начнет более стабильно функционировать в новом реструктуризированном виде.

ответ: На уровне проекта планировки гаражи были почти всегда и раньше, а вот на уровне проекта застройщики отбивались от них, как черт от ладана. Например, говорили - вот через дорогу есть гараж, давайте мы лучше еще один дом построим. Сейчас так уже не пройдет.

вопрос: Почему это решение принято только сейчас? Неужели раньше было не понятно, что в Москве нельзя сдавать дома без гаражей?

о: Его не начнут строить, если в разрешительной рабочей документации не будет количества машино-мест, предусмотренного новыми нормами. Когда мы эти нормы ввели (минимум - 1 машино-место на квартиру, в элитных домах - 2), у проектировщиков был шок. Например, возводят они дом-свечку на 20 этажей. А гаражи куда девать? Если под землю, то надо вниз такую же свечку рыть, но это невозможно. Выходом из ситуации оказались механизированные гаражи, их еще называют гаражи-лифты или гаражи-склады. Западные фирмы, уловив дефицит, быстро открыли свои представительства и начали активно строить такие гаражи в столице. Для нас самих стало открытием, что в Москве сегодня уже установлено более 50 таких паркингов. Они оказались спасением для инвесторов, особенно для тех, кто строит в центре. Если в обычном гараже с учетом подъезда и размещения сервисных служб на одно машино-место нужно около 40 метров, то в механизированном всего 5- Вот корейцы недавно привезли свои установки в столицу. Модуль монтируется за три дня, занимает 30 квадратов, в нем помещается 8 машин. Сейчас мы работаем над тем, чтобы пробить упрощенный порядок строительства таких установок. Для капитальных гаражей, как для жилых домов, порядка 200 согласований требуется, и за год не соберешь. Но механизированные гаражи вполне можно оформлять, как легко возводимые павильоны. Причем они же еще и мобильны: постоял, стал мешать, его собрали и перевезли на другое место.

в: То есть дом не примут без гаражей?

о: Еще как покупают. Зайдите во двор на Тверской, угол Гашека - посмотрите. Просто их тоже по уму ставить надо. Если у Большого театра такой гаражный склад соорудить, то после спектакля последний меломан заберет свою машину только часа через два. Это же как в гардеробе - чтобы пальто получить, надо очередь выстоять. Хотя вот у телецентра в Останкино хотят такой паркинг установить.

в: И покупают москвичи места в таких мобильных лифтах? Раньше к ним скептически относились.

о: Чему нас учит рынок? Каждому покупателю нужен свой товар. Например, в Южном Бутове, где намечалась лишь муниципальная застройка, мы заложили самые дешевые гаражи - манежного типа. Но потом в Бутове стали продавать коммерческие квартиры, покупатели пришли к нам и сказали: нам две линии на асфальте в решетчатом гараже и даром не нужны. Мы готовы доплатить, но постройте нам боксы: мы на них замки повесим, будем там колеса хранить или картошку. Ближе к центру психология людей меняется - состоятельные москвичи не хранят в гаражах картошку или стеклоомыватели. Им было бы куда машину поставить, чтобы ее не украли да сверху не капало. То есть инвестору и нанятому им проектировщику надо точно просчитать, где какой гараж будет пользоваться спросом. В центре, где цена за одно машино-место доходит до $100 тысяч, инвестор придумает, как два-три гаража на одну квартиру построить, потому что ему это выгодно.

в: При всем известном дефиците мест в паркингах в городе есть гаражи, которые стоят полупустыми. Слишком дороги?

о: Да, их строительство финансируется за счет средств города. Но бесплатно, как квартиры, их раздавать не будут - жильцы смогут либо купить там места с минимальной наценкой, либо арендовать их.

в: А в муниципальных новостройках гаражи тоже предусмотрены?

о: Желающих много, но на практике оказалось, что простым людям очень трудно организоваться и пройти все согласующие инстанции. Поэтому мы несколько изменили процедуру и финансирование программы. Инициатива все равно остается за жителями: для начала они вместе с управой изучают возможные места размещения будущих стоянок. Управа передает эти предложения в префектуру, которая выясняет, нет ли ограничений по использованию этого места у различных ведомств. Если все нормально, то специально созданный ГУП Управление гаражного строительства заказывает граддокументацию на это место. На конкурсе определяется генеральный проектировщик, который разрабатывает рабочую документацию. Потом ГУП выходит на площадку и начинает строить паркинг за счет бюджетного кредита, который выдает город под четверть ставки рефинансирования ЦБ. А кредит гасят за счет тех денег, которые собирают с дольщиков - инициаторов строительства Народного гаража.

в: Когда три года назад вы запускали программу Народный гараж, говорилось, что площадки и финансирование под эти паркинги будут искать сами москвичи. Но, судя по тому, что пока ни одного объекта по программе не построено, желающих не нашлось?

о: До конца года мы должны выйти на площадки по 14 адресам. И часть из них сдать уже в следующем году.

в: Когда будет построен первый такой гараж?

о: Есть жители, готовые и по $25 тысяч место покупать, если им построят гараж в удобном для них месте.

в: Но цены растут не только с каждым годом, но и с каждым днем? Потянут ли москвичи такие народные гаражи?

о: За эти годы и цены возросли, и нормативы ужесточились. Сейчас самый дешевый народный гараж манежного типа стоит около 115 тысяч рублей. Преимущество его в том, что здесь нет спекуляции, прибыли инвестора минимальны, нет доли города, а, напротив, льготы от города в части дешевого кредита. То есть дешевле построить просто нельзя.

в: Раньше шли разговоры о $3-5 тысячах?

о: Сейчас пока идут предпроектные работы по паркингу от Манежа до Камергерского переулка. И от Камергерского до Тверской площади. Сразу хочу успокоить жителей Тверской - стоянка будет только под улицей, в глубь кварталов она заходить не будет. Днем эти паркинги будут использоваться, как общегородские, ночью - для машин местных жителей.

в: Расскажите про планы строительства подземных парковок под Тверской и Садовым кольцом.

о: Пока нет утвержденного проекта, не могу сказать.

в: Где будут заезды в эти паркинги?

о: Не знаю, но точно недешево - в первую очередь потому, что дорого обойдется само строительство в таком перенасыщенном подземными коммуникациями месте.

в: А сколько будет стоить час парковки под Тверской?

На январь 2005 года в Москве насчитали около 900 тысяч машино-мест организованного хранения, что составило 38% от необходимого числа. Причем сюда входило все, вплоть до размеченной парковки во дворах. В 2006 году в планах строителей довести цифру обеспеченности гаражами до 40%, в 2007-м - до 47% . А по Генплану Москвы до 2020 года 70% автовладельцев должны стать собственниками или арендаторами места в гаражах - это средняя норма в цивилизованных странах
Дольщики крупнейшей в России стройки, брошенной инвестором, больше не считают себя обманутыми. Со дня на день на огромную стройплощадку в Химках - 8,3 га будущего жилкомплекса Звезда России - после почти трехлетнего простоя выйдет техника. Впервые с начала эпохи строительных скандалов дольщики стали равноправной стороной инвестиционного контракта с администрацией и застройщиком. Жаль, воспользоваться их уникальным опытом смогут немногие.

Справка Известий

Тем временем дольщики Звезды России первыми из многочисленной армии обманутых соинвесторов оказались стороной инвестиционного контракта со множественностью физических лиц.

О мытарствах более тысячи соинвесторов Звезды России подробно писали Известия. Отчаянные акции, включая голодовку у стен Китай-города, привлекали всеобщее внимание еще и потому, что соинвесторы именно этого объекта первыми забили тревогу и открыли тему жульничества на рынке долевого строительства. В их случае строительство заморозила новая администрация Химкинского района, заподозрив прежнюю администрацию и застройщика ООО Принт. Капитал в мошенническом сговоре. На сегодняшний день два руководителя стройкомпании обитают в СИЗО в качестве подследственных и ожидают предъявления обвинения, а бывший замглавы района Сергей Криворотенко уже подсудимый.

Мы то и дело сталкивались с юридическими препятствиями, поведал гендиректор компании ПИК-Регион Сергей Канаев. Выяснилось, что по новому земельному законодательству инвестконтракт не может стать основанием для оформления прав на участок. Администрации пришлось организовывать аукцион первый земельный аукцион в Московской области. Мы его выиграли и получили право аренды.

Контракт между новым застройщиком ЗАО ПИК-Регион, администрациями Химкинского района и Московской области и 1008 гражданами представляет собой несколько сотен страниц, испещренных подписями и печатями. Сама идея такого контракта принадлежит инициативной группе дольщиков Звезды России. Контракт был подписан в еще июле. В нем прописаны гарантии каждому дольщику на получение именно той квартиры, за которую было уплачено еще в 2001 году, без доплат и с указанием сроков сдачи объектов. Последний из 8 корпусов (половина их уже построена Принт. Капиталом, но к заселению они не готовы) будет введен в эксплуатацию летом следующего года.

Сергей Канаев признался, что участники операции старались не афишировать историю с земельным аукционом: не дай бог о ней прознали бы сильные конкуренты. Но этого не случилось: ПИК должен был выиграть и выиграл.

На прошлой неделе это право было закреплено документально, после чего новый инвестор получил разрешение на строительство.

Мы готовы делиться опытом, сказал Известиям председатель инициативной группы дольщиков Звезды России Никита Кузнецов, но пока не видим особого энтузиазма. Всем понятно, что наш путь хоть и оптимален, но крайне сложен. Тысяча наших соинвесторов оформили доверенности на десятерых членов инициативной группы. Нам приходилось говорить с сотнями людей, убеждать каждого. Согласовывать и подписывать технические условия, составлять кипы бумаг, принимать участие в подготовке и контракта, и земельного аукциона в общем, месяцами работать с огромной нагрузкой. Надо учитывать, что даже если администрация готова помогать, у нее физически нет возможности выполнять всю эту работу.
Скандальные стройки Подмосковья

Первый блин оказался отнюдь не комом, но вряд ли он будет по зубам другим обманутым дольщикам.



Главная --> Публикации