Главная --> Публикации --> Москва примерит четвертое кольцо Управляй и властвуй Лужков выделил землю для гольфа Подмосковные власти взвинтили цены на жилье Из-за нехватки дорог в москве может быть остановлено строительство жилья

О планах корпорации ЕМСТС построить складские комплексы площадью более 500 тыс. кв. м в различных городах России Бизнесу рассказал президент ЕМСТС Владимир Елин. Первые проекты в рамках реализации этой программы под названием Великий шелковый путь (ВШП) будут реализованы в Москве и Санкт-Петербурге. Через месяц мы планируем завершить сделки по выкупу земли на Ленинградском шоссе в районе Шереметьева-1 и в Петербурге в районе Кольцевой автодороги (КАД). На этих участках в рамках проекта будут построены складские комплексы, площадь которых превысит 200 тыс. кв. м,- сообщил Бизнесу Владимир Елин. В Москве запланировано построить в два этапа комплекс на 150 тыс. кв. м, а в Петербурге - почти на 60 тыс. кв. м, пояснил Владимир Елин. По его словам, в эти проекты будет инвестировано $155 млн собственных средств корпораций и инвестиции компании А1, подконтрольной Альфа-групп.

Как стало известно Бизнесу, американский инвестиционный фонд Merrill Lynch может стать соинвестором проекта корпорации Единая международная сеть таможенных складов (ЕМСТС), которая планирует до 2010 года построить складские и логистические комплексы класса А общей площадью около 500 тыс. кв. м. По подсчетам экспертов, общий объем инвестиций в проект составит не менее $500 млн.

Корпорация ЕМСТС была создана в середине 1990-х годов. В ее собственности находится 104 тыс. кв. м складских помещений, из которых самый крупный объект- терминал Солнечный на юго-западе столицы. Около 60% акций корпорации принадлежит физическим лицам, представляющим инвесткомпанию КФС-групп. По информации Бизнеса, помимо девелоперских проектов КФС-групп специализируется на покупке крупных пакетов акций проблемных промышленных предприятий.

Сейчас ведутся переговоры с Merrill Lynch и А1 о создании СП по реализации всей программы, которым мы и наши партнеры будут владеть на паритетной основе (по 33%),- отметил Елин.

Строить складские и логистические комплексы ЕМСТС собирается не только в Москве и Санкт-Петербурге. По словам Елина, до 2010 года в рамках проекта ВШП ЕМСТС планирует построить в Самаре, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге и Новосибирске складские терминалы от 45 тыс. до 50 тыс. кв. м каждый.

После реструктуризации долгов КФСгрупп перепродает акции этих предприятий профильным инвесторам. К примеру, в 2002 году группа консолидировала 25% акций ОАО Оргмонтажпроект, расположенного на Фрунзенской набережной, и продала его мажоритарному акционеру.

Кроме того, из-за высокой концентрации игроков рынка на севере Подмосковья в будущем здесь может появиться серьезная конкуренция,- считает Ефимов. К тому же в Петербурге, как и в Москве, большая проблема с подключением объектов к инженерным сетям,- добавляет старший консультант представительства Knight Frank в Петербурге Максим Мельников.
Московские власти придумали, как решить проблему нехватки гаражей и парковок в столице. Со следующего года при реконструкции зданий в центре города застройщики будут обязаны строить подземные гаражи. Такое же требование будет распространено и на застройщиков жилых домов, независимо от строящегося типа здания и места его расположения. Участники рынка, хотя и признают проблему дефицита парковочных мест в городе, опасаются, что очередное обременение для инвесторов приведет к росту цен на жилье в Москве.

Эксперты считают, что анонсированные проекты могут быть успешными, если девелопер сможет решить ряд проблем. У многих компаний, работающих в Москве, популярно Ленинградское шоссе, поскольку в столичном регионе по этому направлению проходит порядка 70% грузопотока,- говорит консультант складской и индустриальной недвижимости Jones Lang LaSalle Андрей Ефимов. Однако, по его мнению, высокий трафик снижает транспортную доступность этого направления.

По оценкам экспертов, ежегодный прирост автомобилей составляет 102 тыс.

Меня не устраивает количество строящихся гаражей и парковок в городе. План строительства парковочных мест в Москве на 2008 год должен быть создан уже в 2006 году. При этом город должен отказаться от прибыли, получаемой в результате строительства гаражей,- заявил вчера мэр города Юрий Лужков на заседании правительства, где обсуждалась реализация целевой программы строительства гаражей-стоянок в Москве на 2005-2007 годы.

Решить проблему дефицита гаражей и стоянок председатель Москомархитектуры Константин Королевский предлагает несколькими способами. В частности, за счет ликвидации плоскостных стоянок около МКАД (таковые расположены на 26 участках площадью 45 га) на месте которых можно построить 27 тыс. машиномест в гаражных комплексах, а также за счет строительства гаражей на территории промзон. И, наконец, настаивает Королевский, застройщики обязаны строить подземные гаражи или уличные стоянки рядом с возводимым жильем.

Между тем в 2004 году в столице было построено 60 тыс. машиномест, в 2005-м - 96 тыс., а в 2006 году власти рассчитывают выйти на показатель 111 тыс. машиномест. В то время как генпланом Москвы предусмотрено ежегодное строительство 115 тыс. машиномест.

В 2000 году московские власти утвердили Нормы и правила проектирования и застройки Москвы. В домах экономкласса, одно машиноместо должно приходиться на 5-6 квартир, в домах повышенной комфортности - на 0,75-1 квартиру.

Поддержав председателя Москомархитектуры, мэр призвал правительство внести еще одну поправку в целевую программу строительства гаражей-стоянок в Москве на 2005-2007 годы. А именно: обязать инвесторов строить подземные гаражи при реконструкции любых зданий в центре Москвы. При этом контролировать обеспечение граждан стоянками и гаражами будут префектуры.

Если обязательная норма по строительству гаражей будет утверждена правительством Москвы, то, конечно, она будет выполняться компаниями. Но если аналогичные решения станут принимать на уровне муниципалитетов, то инвестор сделает все, чтобы обойти нововведения,- считает заместитель генерального директора строительной компании ОАО ХК ГВСУ Центр Владимир Савчук.

Однако ответственность застройщиков за несоблюдение этих параметров законодательством не предусмотрена. По оценкам экспертов, подземные паркинги возводятся в 60-70% монолитных домов, а подземные гаражи в панельных домах - большая редкость.

Не исключено, предполагает он, что нововведения повлекут за собой дополнительные согласования на проведение земельных работ и ужесточение экологического надзора. Но за комфорт и безопасность надо платить,- подытожил Мойсюк.

При этом эксперты опасаются, что обременение может отразиться на стоимости московского жилья. Помимо самого места для автомобиля необходимо построить пандусы, разъезды и т. д., отмечает руководитель отдела инвестиций компании Пересвет-девелопмент Сергей Баранов. Кроме того, добавляет он, под землей могут оказаться сети, которые нужно будет перекладывать или возводить заново. В среднем строительство подземного паркинга увеличивает стоимость работ на 3-6%, в зависимости от географии и типа объекта, уточняет руководитель проектной организации ЗАО Моспромстрой Владимир Мойсюк.

По словам вице-президента Российского союза строителей (РСС) Ларисы Бариновой, основная проблема заключена в том, что в законе упущены многие моменты - такие, как охрана труда, энергосбережение, экология и так далее. Но изменения в него внести сложно и трудно: для любого изменения требуется принятие Госдумой соответствующего законопроекта. Это не соответствует международному опыту, - возмущается Баринова. - Ни в одной стране мира строительные нормы не излагаются в виде законов, а регламентируются профильными ведомствами.

Вовторникстроительное лобби на круглом столе потребовало от правительства немедленно отменить или кардинально изменить закон О техническом регулировании №184-ФЗ от 27 декабря 2002 года. Письмо об этом, направленное в правительство Ассоциацией строителей России (АСР) 18 октября, до сих пор остается без ответа. Строители пугают, что катастрофы, подобные обрушению Трансвааля или Басманного рынка, могут войти в систему. Разработчики закона винят во всех бедах инертность самих строителей. И тоже пугают - ведомственным беспределом.

Кроме этого, представители строительного лобби пожаловались, что в результате действия закона О техническом регулировании российская индустрия теряет свою конкурентоспособность. В столице вовсю идет высотное строительство, но никаких правовых и нормативных документов об этом нет, - привела пример Баринова. Добавив, что столичные чиновники пошли на нарушение федерального закона, разработав свои нормы строительства высотных зданий.

В результате недобросовестные строители пользуются лазейками, оставленными законом. Сегодня новости со строек напоминают фронтовые сводки, - посетовал президент АСР Николай Кошман. И перечислил внушительный список обрушений, произошедших в результате нарушений правил строительства или эксплуатации сооружений.

Так, по его мнению, столичные корпорации, занимающиеся высотным строительством, могли бы давно заняться разработкой технического регламента для возведения данных сооружений. Но дело в том, что некоторые ведомства хотят получить право самостоятельно вносить изменения в документы, регламентирующие нормы и правила, уверен Рубцов.

Но по мнению разработчиков закона, строители во многом лукавят. Говорить о том, что закон о техрегулировании отменил действующие строительные нормы и правила - это откровенное передергивание фактов, - возмутился один из авторов закона, председатель правления Национального института технического регулирования Александр Рубцов. - Основная часть нормативных баз сегодня действует, но инициатива заморожена на уровне ведомственного нормотворчества. По его словам, в законе специально предусмотрена норма, позволяющая вводить изменения постановлением правительства, что гораздо быстрее, чем делать это законодательным путем. Однако за прошедшие три с половиной года строительным лобби не был подготовлен ни один технический регламент. Те предприниматели, которые хотят что-то менять, действуют, - возмущался Рубцов. - Другие решили ждать и стонать о своих проблемах.

По мнению экспертов, выбранный правительством вектор правилен и обоснован: даже самые обеспеченные регионы не в состоянии самостоятельно строить новые магистрали и развязки. Развитие дорожного строительства имеет мультипликативное действие, подчеркивают эксперты. Это не только увеличение пропускной способности, но и создание рабочих мест, развитие малого и среднего бизнеса и, как следствие, рост поступлений налоговых доходов в бюджет. Именно на строительство автомобильных дорог делают ставку чиновники Росавтодора, инициировавшие реализацию двух дорожных проектов.

В аргументах обоих оппонентов есть своя доля правды. С одной стороны, недовольство ходом внедрения в жизнь техрегулирования еще 13 апреля этого года высказал премьер-министр РФ Михаил Фрадков на заседании правительства. С другой стороны, по словам специалистов технических надзоров, контролирующих деятельность строителей на площадках, основные проблемы связаны не с устаревшими нормами, а с элементарным их несоблюдением: строители экономят, используя бетон более дешевой марки или закладывая в стены и перекрытия арматуры меньше положенного. А пока авторы закона и строители спорят, дома продолжают рушиться. В течение этого года в России имело место 38 происшествий на стройках и эксплуатируемых объектах, 16 из них - в Московском регионе.
Создание инвестфонда пришлось как нельзя кстати для властей Москвы и Московской области, уже давно мечтающих об инвестициях в строительство автомобильных дорог. Из семи одобренных заявок правительственной комиссией, которые получат государственные инвестиции, пять напрямую связаны с транспортной инфраструктурой. Федеральные чиновники уже согласились на государственное софинансирование двух дорожных проектов и их инфраструктуры: это строительство автомобильной магистрали Москва-Санкт-Петербург на участке 15-58 км, а также строительство нового выхода на Московскую кольцевую автодорогу (МКАД) федеральной автомобильной дороги М-1 Беларусь Москва- Минск в обход города Одинцово. Стоимость строительства дорог превышает 70 млрд руб., и эксперты не сомневаются в интересе инвесторов к масштабным проектам.

Ожидаемая пропускная способность - 150-170 тыс. автомобилей в сутки. Планируется, что на первом участке (15-58 км) скоростной режим составит до 120 км/ч.

Закладка первого камня в строительство автомобильной магистрали Москва-СанктПетербург на участке 15-58 км может состояться уже в этом году. Произойдет это после того, как будут подведены итоги конкурса и выбран концессионер: скоростная дорога появится в результате государственно-частного партнерства. Строительство дороги не только за счет бюджетных, но и частных вложений является одной из приоритетных задач в заявке, победившей в тендере на финансирование из инвестфонда. Срок концессионного соглашения составит 30 лет. Предварительная стоимость инвестиционного проекта равна 54,9 млрд руб., запрашиваемая сумма из инвестфонда- 25,79млрд руб. Заместитель руководителя Федеральногоагентства по управлению особыми экономическими зонами (РосОЭЗ) Максим Быстров заявил, что большой интерес к участию в конкурсе проявляют, в частности, китайские компании. Как обещает инициатор заявки Росавтодор, головной участок проектируемой автомагистрали (приходится на Московскую область) обеспечит создание нового автодорожного сообщения с аэропортом Шереметьево, включая строящийся терминальный комплекс Шереметьево- Откроется дорога в 2010 году, проезд будет платным. Стоимость проезда, по предварительной оценке, составит 1,5 руб. за километр для легкового автомобиля и 3 руб. для грузового транспорта. Таким образом, по расчетам чиновников, стоимость проезда от Москвы до Шереметьева составит примерно 22 руб. До аэропорта Шереметьево дорога будет состоять из десяти полос, от Шереметьева до Зеленограда- из восьми полос, далее - шесть полос.

Объезд вокруг Одинцова станет первым этапом в сети скоростного сообщения в западном секторе московского региона. Также планируется построить дублер Кутузовского проспекта к комплексу МоскваСити, затем дорогу от Москва-Сити до 33-го км дороги Москва-Минск и в последующем соединить ее с аэропортом Внуково. Срок окупаемости проекта, как ожидается, составит 12 лет.

Кроме долгожданной трассы Москва-Санкт-Петербург следующим одним из самых серьезных инфраструктурных проектов, финансируемых из средств инвестфонда, станет строительство нового выхода на Московскую кольцевую автодорогу (МКАД) федеральной автомобильной дороги М-1 Беларусь Москва-Минск в обход города Одинцово. Общая стоимость проекта составит 17,26 млрд руб., и на 42% строительство будет профинансировано за счет средств частных инвесторов. Из инвестфонда на этот проект планируется выделить более 10,01 млрд руб. Необходимость в строительстве нового выхода на МКАД назрела уже давно: по словам чиновников, обходная дорога позволит разгрузить головной участок федеральной автомобильной магистрали М-1Москва- Минск. Сейчас плотность потока на этом направлении составляет 100-110 тыс. автомашин в сутки, а в некоторые дни - до 150 тыс. автомобилей, что превышает нормативы в 2-2,5 раза. Новый же участок дороги оттянет на себя 40 тыс. автомобилей в сутки. Планируется, что скорость движения на этом шестиполосном участке составит в среднем 120 км/ч. Строительство нового выхода на МКАД в обход города Одинцово поможет кардинально решить наболевшую транспортную проблему, обеспечит наращивание транспортного потенциала, транзитной привлекательности панъевропейского коридора Берлин-Минск- Москва-Нижний Новгород на территории Московской области,- уверена заместитель председателя правления Российского банка развития Зумруд Рустамова.

Эксперты отмечают, что правительственная комиссия выбрала четкий ориентир при определении победителей на средства инвестфонда. Среди одобренных заявок - строительство дорог. Это абсолютно логичное решение, соглашается аналитик ИК Русские финансовые традиции Вадим Зуев. Западные компании постоянно говорят о проблемах при развитии бизнеса в России из-за отсутствия коммуникаций: в 300 км от Москвы дороги в таком состоянии, что приходится сразу закладываться на издержки при доставке грузов,- подчеркнул Зуев. Строительство платной дороги вокруг Одинцова позволит решить сразу две проблемы - транспортную и экологическую,- уверен Жданов. Новая трасса не только разгрузит магистраль М-1Москва-Минск.

Между тем, посетовал летом этого года министр экономического развития и торговли Герман Греф, Московская область при всех очевидных плюсах проекта не спешит в нем участвовать. Министр призвал субъекты активнее участвовать в инфраструктурных инвестиционных проектах. Впрочем, хотя инициатором этого проекта выступили федеральные власти, идея строительства объезда вокруг Одинцова обсуждалась местными властями давно, уточнил Бизнесу начальник управления архитектуры и градостроительства Одинцовского района Александр Жданов. Генпланом области подразумевалось строительство такой дороги, рассматривались различные варианты, добавил он.

Нет ничего случайного в том, что подавляющая часть инвестиционных заявок касается строительства дорог. Инфраструктурные проекты приоритетны, так как им присущ наибольший мультипликативный эффект (обеспечение роста во всех секторах экономики). Выбран приоритет - дороги, потому что даже самые сильные регионы не справятся с этой проблемой самостоятельно,- считает аналитик банка ING Юлия Цепляева. По ее словам, инфраструктура ЖКХ отдана на откуп регионам. Но если с ЖКХ будет все так же плачевно, как с дорогами, то эти проекты в конце концов будут приняты во внимание и смогут претендовать на финансирование из инвестфонда,- сказала она. Ее коллега, аналитик ИК Финам Ольга Беленькая уверена, что помимо решения назревших инфраструктурных задач с помощью государственных и частных инвестиций создаются рабочие места и поддерживается производство в смежных секторах экономики. Чиновники в этом не сомневаются. По словам Грефа, на каждый бюджетный рубль будет привлечено 2-3руб. частных инвестиций.

По его словам, с открытием объездной дорогивесь транзитный транспорт будет проходить мимо Одинцова. Директор департамента приоритетных инвестиционных проектов РосБР Татьяна Рощина поддерживает курс, взятый правительственными чиновниками.



Главная --> Публикации