Главная --> Публикации --> Недвижимость украины в цифрах и прогнозах Молодой семье - недоступное жилье Московские пассажи. торговые улицы под стеклом Дума сняла административные барьеры в строительстве жилья Встреча с роскошью

В новостройку по улице Верхние Поля, 31, корпус 3, Свирины въехали одними из первых. Найти их оказалось очень просто. Первый же прохожий на вопрос: "Где находится молодежный дом?" - немедленно показал дорогу к красно-белому семнадцатиэтажному красавцу. Дом, в который в эти дни съезжаются молодые семьи со всей столицы, явно находится в центре повышенного внимания общественности.

"СЕГОДНЯ мне исполнилось 29 лет. Проснулся утром и думаю: "Господи, неужели больше не нужно никуда ехать и у нас действительно есть свой дом? Не могу поверить в это", - рассказывал Алексей Свирин.

Жена Алексея - двадцатичетырехлетняя Жанна, смеется: "Наш трехлетний Валерик, и тот время от времени еще говорит: поехали домой. Какой дом он имеет в виду, скорее всего и сам не знает". За шесть лет скитаний у Свириных было не счесть съемных квартир. Сынишка родился в одном районе Москвы, годовалая дочка - в другом... Вот почему им так трудно поверить в то, что программа "Молодой семье - доступное жилье" - не сказка про счастливую жизнь для невесть кого, не миф чиновников. Что же остается тем, кто об этом постановлении городских властей лишь читал в газетах или слышал "по ящику"? Вот весьма красноречивый обмен мнениями из дискуссии, которую ведут между собой продвинутые жители столицы по Интернету. "Как ты думаешь, программа про жилье для молодых - это реальность? - спрашивает один из них у другого. На что следует ответ: "Нет, сынок, это фантастика".

Это не фантастика, сынок

Такие условия город представляет всем участникам программы, приобретающим жилье по договорам купли-продажи с рассрочкой.

Как выглядит эта фантастика, я видела своими глазами. Кухня квадратов на двенадцать с чудным эркером. Три комнаты площадью примерно 12, 14 и 18 метров, широкий коридор, две лоджии в стеклопакетах... Рыночная стоимость таких апартаментов примерно 70 тысяч долларов. Как и всем обитателям дома, Свириным квартира досталась по себестоимости, т.е. вдвое дешевле. Причем первый взнос за "трешку" составил всего 30 процентов. Это значит, что пока Жанна и Алексей выложили 11 800 долларов (собрать их тоже помогала вся родня). Остальные деньги - примерно по 330 долларов в месяц, они выплатят в течение пяти лет.

Николай Федосеев, начальник управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы:

Всего до конца года строители сдадут для молодых москвичей около двух десятков домов. Это даст возможность обеспечить квартирами значительную часть из более чем пяти тысяч молодых семей из числа очередников, пожелавших принять участие в программе, принятой правительством Москвы 1 октября прошлого года. Чтобы оценить ее размах, приведу для сравнения еще две цифры. В год в Москве получают квартиры 8 тысяч семей очередников, срок ожидания в общей очереди - 20 лет. А тут - меньше чем за год еще половина этого числа справят новоселья!

Варианты на выбор

- Честно говоря, я вначале был категорически против программы. Почему? Опасался, что будем обеспечивать молодых за счет стариков, инвалидов, жителей коммуналок. Но город нашел дополнительные ресурсы и начал строить для них по 200 тысяч квадратных метров в год. В итоге новая программа не только ничего ни у кого не отняла, а напротив, ускорит обеспечение жильем неимущих.

Программа предлагает молодым семьям и другой путь: не покупку в рассрочку, а коммерческий найм. То есть ту же съемную квартиру, но не у частника, который может в любой момент заломить любую цену, а у города на пять лет. Когда кончится срок аренды, эту придется освобождать и покупать новую на рынке. Вариант выгоден тем, кто давно стоит в очереди на улучшение жилищных условий. Например, вы уже простояли в очереди лет пять. Потом еще пять лет живете по коммерческому найму. Безвозмездная жилищная субсидия города за эти десять лет вырастет до 59 процентов рыночной стоимости квартиры. То есть самой семье останется заплатить лишь 41 процент. Вот их-то и предстоит накопить. Чтобы вы не оказались к окончанию этого срока с пустыми руками - откладывали-откладывали, а потом, скажем, взяли да и купили шикарную машину, копить придется не под подушкой, а под приглядом правительства Москвы. Первый дом с квартирами по коммерческому найму был заселен еще в прошлом году. Именно от него и пошел было шум, что московская программа "Молодой семье - доступное жилье" якобы провалилась.

С Аксаной и Максимом Губановыми я познакомилась, когда они выходили из подъезда после первых смотрин будущего жилья. "Согласие дали не глядя - все равно самим не купить", - призналась Аксана. Значит, пришлось бы и дальше маяться восьмером в родительской "двушке": с папой и мамой Максима и семьей брата, да самих четверо. А тут - трехкомнатная квартира. Но вместе с радостью на лице Аксаны легко угадывалась и озабоченность: "Все-таки эта программа для состоятельных людей. Мы никогда сами бы не набрали денег на первый взнос без помощи родственников. Расплатимся ли? Максим - программист и так пашет на трех работах".

- Мы долго выкраивали экономику программы и прекрасно отдаем себе отчет, что в настоящее время принять в ней участие сможет лишь четверть нуждающихся. Свидетельствует об этом хотя бы тот факт, что из 19-20 тысяч молодых семей (в которых оба супруга до 30 лет), состоящих в очереди на улучшение жилищных условий, заявления пока подали лишь более 5 тысяч. Всем им честно сказали: это не бесплатное жилье, не благотворительная помощь. Возврат вложенных в эти дома денег из бюджета необходим хотя бы для того, чтобы город мог строить следующие дома для молодых семей. Это и побудило поставить участников программы в достаточно жесткие условия. Если кто-то из них, скажем, прекратит выплату - все в жизни бывает: разорилась фирма, человек потерял работу, заболел - квартиру придется освободить. Бесполезно класть ребенка у порога, увы, бывает и такое, и говорить: "Я здесь живу и никуда не пойду". Дело в том, что до того, пока за нее не будет выплачена последняя копейка, квартира будет принадлежать городу. Но с другой стороны, правительство Москвы гарантирует и то, что ни один рубль, вложенный молодой семьей, не попадет в недобросовестные руки, его не съест инфляция. Захочет кто-то расторгнуть договор раньше срока, скажем, бабушка оставила квартиру в наследство и нужда в снятой у города отпала - нет проблем: деньги, выплаченные в качестве накопительного взноса или платежи в счет выкупа, вернутся владельцу.

Николай Федосеев:

Рожайте быстрее, ребята

Следующий шаг, который мы планируем сделать в ближайшие месяц-два - открыть двери в программу молодым семьям-неочередникам. Их-то в городе процентов 9 Для них бывшие МЖКовцы начинают организовывать кооперативы, работающие по схеме взаимокредитования. Поддерживая их с помощью целой системы льгот, город намерен помогать всем без исключения молодым москвичам. Запретить иногородним покупать коммерческое жилье властям не под силу, но создать условия, при которых квартира коренному горожанину обойдется существенно дешевле, чем варягу, они могут.

Не знаю, как Боженька, но власти определенно верят в молодых. В то, что среди них найдутся и те, кто родит в новой квартире и второго, гарантируя им за это простить уже 14 метров, и третьего ребенка, что влечет освобождение от платы аж 18 квадратных метров.

Возле дома ко мне подошел пятилетний пацан и с гордостью сказал: "Тетя, а это мой дом". Мама мальчика - Галина Твердохлебова, рассказывает: "Три недели живем в новой квартире, а два моих сына не перестают носиться по комнатам". Эта семья переехала на Верхние Поля из коммуналки, где на заставленных мебелью шестнадцати метрах негде было не то что бегать, но и ходить. И в коридор детей не выпустишь - из-за страха перед соседом- алкашем - того и гляди зашибет. Зато по новой квартире пацаны гоняют на велосипеде. Семье с детьми жилье в таком доме обходится дешевле, чем бездетной. Один ребенок - один понижающий плату коэффициент, два - вдвое больше. Это награда за "готовых" детей, с которыми приехали новоселы. Но еще существеннее город готов раскошелится за рождение детей здесь, в стенах молодежного дома. Вполне возможно, что первый малыш на Верхних Полях родится в семье моих новых знакомых Жанны и Алексея Свириных - они ждут его в ноябре. "Мы не планировали. Так случилось", - словно оправдывается Алексей. И тут же искренне радуется: значит, видел Боженька наши скитания... Рождение малыша освободит нас от уплаты за десять квадратных метров площади".

- Увеличение рождаемости в столице - действительно одна из главных целей программы. Именно поэтому под молодой семьей, если нет детей, подразумевается лишь существующая первые три года. При наличии ребенка стаж семейной жизни не имеет никакого значения. Мы делаем все, чтобы поддержать родителей с детьми и при обустройстве на новом месте. Например, во всех домах первый этаж будет нежилым. Вместо квартир откроем там игровые комнаты. Мама, которая посвободнее, в случае необходимости присмотрит не только за своим, но и за соседскими детишками. Префекту Юго-Восточного округа мы написали письмо с просьбой подсобить с открытием филиала молочной кухни, потому что до ближайшей кухни ходьбы чуть ли не час, в департамент здравоохранения - с просьбой посадить в дом если не врача-педиатра, то хотя бы медсестру. В общем, время обживать дом.

Николай Федосеев:

Как стать участником программы "Молодой семье - доступное жилье"? Семье, стоящей в очереди на улучшение жилищных условий, достаточно подать заявление в жилотдел райуправы. Неочередникам следует обратиться за консультацией в информационно-методические центры по программе в Северо-Западном округе (ул. Алабяна 10/1, корпус 3, тел.: 198-31-70,198-70-00 или в Южном округе (ул. Автозаводская, д.10, к. 116, тел.: 275-36-50).
В Ленобласти появится своя Балтийская жемчужина. Компания Пантикапей вместе с китайским партнером собирается строить в Осиновой Роще поселок площадью 750 000 кв. м, вложив в проект 650 млн евро. Возможно, к строительству будут привлечены 1100 китайских рабочих. Эксперты считают, что это поможет снизить стоимость работ без потери качества.

Вместо послесловия. Пока материал готовился к печати, строители передали молодым семьям еще три дома. Два - в Марьинском парке, третий - в Южном Бутове. Как блины пекут! Один из скептиков как-то заметил: "Это Лужков так к своим выборам готовится". На что папаша одного из новоселов ему ответил: "Тогда выборы пусть проводят хоть каждый год. Глядишь, и всех жильем обеспечат".

О том, что компания является владельцем этой земли, знает и начальник отдела кредитования петербургского филиала Москоммерцбанка Дмитрий Слободянюк. Пантикапей ведет с банком переговоры по кредитованию проекта, говорит он. Это подтверждает и Яковенко.

На прошлой неделе инвесткомпания Пантикапей подписала в Пекине соглашение с Первой строительной компанией провинции Цзянсу о строительстве в Ленобласти многофункционального комплекса стоимостью около 650 млн евро. Сегодня на пресс-конференции Пантикапей расскажет об этом проекте, получившем название Евразия . Планируется построить 750 000 кв. м жилой недвижимости, торговых и складских площадей, сообщил Ведомостям Игорь Дерунов, гендиректор Института экономики Китая, некоммерческой организации, созданной для разработки стратегии и контроля проектов с участием китайских компаний. В качестве арендаторов торговых и складских помещений, по его словам, планируется привлечь китайских производителей строительных и отделочных материалов. Под Евразию отведена территория площадью около 200 га неподалеку от поселка Осиновая Роща, принадлежащая компании Пантикапей. Компания выкупила эту землю у нескольких сельскохозяйственных предприятий, сообщил председатель совета директоров Пантикапея Дмитрий Яковенко. Потраченную сумму он назвать отказался, сказав лишь, что стоимость земли в этом районе около $70 за 1 кв. м.

Проект будут финансировать российские и европейские инвесторы, назвать которых Яковенко отказался. По его словам, состав инвесторов определится в марте 2007 г. после разработки проектно-сметной документации.

Об ООО ИК Пантикапей известно не много. Компания зарегистрирована в 2004 г. в Ленобласти, учредители физлица. По данным СПАРК-Интерфакс, чистый убыток компании за прошлый год составил 148 000 руб. По словам Яковенко, компания строит в Ленобласти на площади 68 га коттеджный поселок Гринвич, кроме того, ей принадлежит около 1000 га. Пантикапей крупный землевладелец, подтверждает Слободянюк.

Пантикапей, кажется, нашел способ снизить стоимость строительства. В качестве подрядчика компания, по словам Дерунова, привлекает одного из крупнейших китайских застройщиков Первую строительную компанию провинции Цзянсу, которая ежегодно возводит у себя на родине около 5 млн кв. м. Предусмотрено участие в проекте 1100 китайских рабочих, утверждает он. Это хорошая возможность снизить себестоимость строительства, говорит Дерунов. А Яковенко уточняет, что с Первой строительной компанией провинции Цзянсу подписано соглашение об участии в проекте, но окончательный выбор подрядчика будет сделан после проведения тендера.

Китайцы реализуют крупнейший в регионе строительный проект Балтийская жемчужина стоимостью $1,3 млрд (см. врез). В Ленобласти проектов такого масштаба еще не было. Замдиректора агентства Бекар Леонид Сандалов говорит, что место идеально подходит для промышленных или складских объектов, а строительство жилья здесь может быть успешным при условии хорошей транспортной доступности и более низкой по сравнению с городом цены.

Себестоимость строительства в Китае составляет $300-400 за 1 кв. м, что примерно втрое дешевле расценок подрядных организаций Петербурга, говорит руководитель группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. А зарплата китайского рабочего, по его словам, $100-300 в месяц.

Привлечение гастарбайтеров из ближнего и дальнего зарубежья распространенная практика на рынке строительных работ, говорит гендиректор компании Knight-Frank Санкт-Петербург Олег Барков. Их труд в разы дешевле, чем работа местных строителей, однако всегда возникают вопросы качества, добавляет он. Эксперт считает, что участие китайской компании в проекте имеет политический смысл, поэтому подрядчики, вероятно, будут жестко контролировать вопросы качества.

Сергей Круглик,
руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ:


Один из приоритетных национальных проектов называется очень привлекательно и заманчиво - Доступное и комфортное жилье - гражданам России. Корреспондент РГ попросил экспертов объяснить, может ли в России жилье действительно стать доступнее и что для этого еще необходимо сделать. Вот что сказали эксперты.

Вроде бы в стране уже принято немало неплохих законов, регламентирующих жилищный рынок, и для их исполнения разработаны нормативные документы. Но с реализацией этих актов пока еще возникают реальные проблемы. Хромает кадровая политика. Зачастую отсутствует понимание того, как в действительности на практике необходимо применять законодательную базу.

- Хочу подчеркнуть, чтобы все понимали: доступное жилье не значит дешевое. Только за последний год выдано ипотечных кредитов в шесть раз больше, чем в прошлом году. Опять же в этом году новые квартиры получат 21 тысяча молодых семей. Все эти и другие факторы вместе и определяют уровень доступности жилья в России. Не случайно, согласно социологическим опросам, 80 процентов опрошенных считают основным мерилом нашего благосостояния именно наличие собственного жилья.

В Москве о снижении цен на жилье говорить не приходится. Дай бог, чтобы цены хотя бы стабилизировались. А в других городах России в силу различных обстоятельств стоимость квадратных метров действительно может несколько снизиться. Значит, рынок жилья станет доступнее.

Я считаю, именно поэтому этот национальный проект является одним из самых сложных. Он высветил все основные болевые точки. Это не просто инфраструктура, которая упирается в принятие рациональных градостроительных решений, это не просто аукционы земли, которые связаны с колоссальной подготовкой.

- Для выработки предложений по дальнейшему развитию рынка доступного жилья, обеспечению взаимодействия органов государственной власти, научных, общественных и иных организаций для подготовки решений Совета и президиума Совета по вопросам реализации приоритетного национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России, а также для организации контроля за их исполнением 10 октября была образована Комиссия по развитию рынка доступного жилья. Координация работы по указанному направлению возложена на заместителя председателя Совета - помощника президента РФ Игоря Шувалова.

Александр Браверман,
председатель Комиссии по развитию рынка доступного жилья при Совете при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике:

Свою работу мы намерены разделить на пять основных направлений. Первое из них - это законодательное: нормативная база и практика ее применения. Второе направление - строительный блок, в котором главное: градопланирование (совершенно очевидно, что необходимо переходить от точечной к комплексной застройке), вовлечение в оборот под строительство земельных участков, проведения аукционов, инфраструктура в самом широком смысле слова: электричество, тепло, газ, вода; социальная инфраструктура; и, наконец, реализация масштабных пилотных проектов в значительном количестве регионов РФ.

Комиссия будет взаимодействовать прежде всего с министерством регионального развития и Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, министерством экономического развития и торговли, а также с такими структурами, как РАО ЕЭС России и ОАО Газпром. 23 октября под председательством Игоря Шувалова состоялось первое заседание комиссии, на котором были определены основные направления ее работы. Ответственные по каждому направлению еще уточняются, но базовые моменты нам уже в целом ясны.

Четвертый блок - кадровое обеспечение (прежде всего рабочими специальностями) как строительной индустрии, так и промышленности стройматериалами. И, наконец, пятое направление - блок изучения и стимулирования спроса.

Третье направление - промышленность строительных материалов. Мы планируем подготовить детальный анализ и составить балансы по всем ключевым составляющим строительных материалов, а также разработать оптимальный план размещения так называемых материнских заводов. Комиссия должна будет тщательным образом проанализировать всевозможные источники инвестирования в данную подотрасль.

- Повысить доступность жилья можно в первую очередь за счет наращивания темпов строительства. Реализации этой цели, я считаю, препятствуют два основных фактора - административные барьеры на пути застройщиков при получении земельных участков и трудности, связанные с оснащением участков под строительство инженерной инфраструктурой. Над их устранением работают сегодня и Госдума, и Совет при президенте по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике.

Мартин Шаккум,
председатель Комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям:

Принятый Госдумой пакет из 27 законопроектов, прежде всего новый Градостроительный кодекс, серьезно упростили процедуру получения всех разрешений на застройку, что потребовало, в свою очередь, разработки и принятия более 200 нормативных актов федерального, регионального и муниципального уровней. Речь идет об огромной и очень важной работе.

Хотел бы отметить, что вопреки распространенному мнению о том, что жилье становится все более недоступным, в некоторых регионах темпы роста зарплат за последние три года превысили темпы роста цен на жилье. То есть жилье объективно стало доступнее. Кроме того, понижение с 1 июля текущего года процентной ставки по ипотечным кредитам с 14 до 11,5 процента, очевидно, увеличит активность на рынке ипотечного кредитования.

- В настоящее время ставится задача увеличить количество жилья на рынке от 40 с небольшим миллионов до 80 миллионов квадратных метров в год. Несмотря на растущую долю монолитного жилья, значительный прирост в квадратных метрах сегодня можно достичь только за счет панельного домостроения. Сегодняшнее панельное домостроение это уже не хрущевские панельки. Это модернизированные, архитектурно привлекательные, отвечающие современным нормам проживания дома, с высокими показателями по ресурсоэнергосбережению.

Владимир Стратий,
председатель совета директоров ОАО ХК ГВСУ Центр:


Необходимо определить два важнейших направления. Прежде всего это земля и проблема обеспечения доступа к ней, создание нормальной конкурсной среды. Второе направление - реальная возможность загрузки существующих мощностей крупных строительных компаний. Нет достаточного числа строительных площадок - нет и адекватной загрузки.

И сейчас, когда высшее руководство страны с особым вниманием, на уровне национальных программ, решает задачу по резкому увеличению объемов строительства жилья, мне кажется, есть смысл взглянуть на проблему с точки зрения развития не только новых технологий. Но также и максимального использования существующих производственных мощностей.

Крупные ДСК исторически развивались и существовали главным образом за счет строительства больших жилых микрорайонов. К сожалению, доступ к ним сегодня в Московском регионе крайне затруднителен, а в ряде случаев невозможен. Крупные компании находятся в свободном поиске заказов, и это не совсем правильно, так как они сегодня находят заказы в основном на точечное строительство. В то время как поставленная государством задача требует, а мощности позволяют, застраивать не только микрорайоны со всей инфраструктурой, но и возводить новые города и поселения.

По сути, крупные строительные компании по производству и строительству панельного жилья, имеющие собственную базу и инвестиционные средства, сегодня недозагружены. В то время как ежегодные мощности только нашего холдинга - более 300 тысяч квадратных метров.

Многие развитые страны решили жилищный вопрос за счет применения таких материалов, как мелкоштучные ячеистые блоки. Это недорогой, легкий в обработке, экологически чистый, огнестойкий и обладающий фантастическими изоляционными свойствами материал. Сегодня такого материала изготавливается в мире более 8 миллионов кубических метров. В Московский регион блоки из ячеистого бетона завозятся в основном из Белоруссии. Крайне необходимо создание производственных мощностей по выпуску этого материала у нас в стране. Наш холдинг в настоящее время уже заканчивает строительство такого завода в Можайске мощностью до 500 тысяч кубических метров в год.

Еще один немаловажный вопрос - это развитие строительной индустрии, создание новых производственных мощностей. Это должно стать стержнем национальной программы. Приобретение новых технологий, возведение новых заводов строительной индустрии по силам только крупным домостроительным компаниям. Исторически именно они развивают свои производственные фонды, имеют необходимую инфраструктуру для этого и, как следствие, обладают опытными инженерными кадрами и дорожат профессиональной ответственностью.

Результаты говорят сами за себя. Сегодня наша компания уже заканчивает первую серию жилых деревянных домов из этого материала для молодых специалистов в Нижегородской области. Проект запущен в рамках губернской программы по привлечению на село молодежи.

Стоит остановиться и на таком материале, как дерево. Сегодня все пользуются нашим лесом, а мы научились только продавать лесные ресурсы. Деревообрабатывающих комбинатов с хорошими мощностями крайне мало. Необходимо именно в этой отрасли построить сейчас деревообрабатывающие комбинаты с новыми технологиями, обеспечивающими, например, производство клееного бруса, который очень эффективно используется. Наш холдинг купил и ввел в эксплуатацию технологию производства клееного бруса мощностью 10 тысяч кубических метров в год. Мы активно используем эту технологию при строительстве различных объектов, как пример, применяли ее при воссоздании ЦВЗ Манеж, а также в малоэтажном строительстве.

Москва на пороге стабилизации

Кстати, стоимость квадратного метра в Нижегородской области составляет чуть более 300 долларов. Это, на мой взгляд, как раз тот самый приемлемый ценовой уровень, который делает жилье доступным не только в Москве, но и на всех просторах нашей страны.
Для российских девелоперов, инвестирующих средства в рынок торговой недвижимости, наступают нелегкие времена. По прогнозам Российского союза торговых центров (РСТЦ), в ближайшие годы в стране будет ощущаться избыток торговых площадей, что неизбежно повлияет на перераспределение сил между игроками. В этом случае лидирующие позиции могут занять западные компании, которых, в отличие от российских инвесторов, не пугает перенасыщение рынка.

Гендиректор Московской международной бизнес-ассоциации Александр Борисов отмечает, что по объемам строительства торговых центров российская столица опережает такие бурно развивающиеся города, как Пекин, Шанхай и Дубай. Ежегодно оборот розничной торговли в стране увеличивается на 10-12%,- добавляет он. С ним соглашается глава управления инвестиций и развития департамента потребительского рынка и услуг Москвы Маргарита Муранова: До 2010 года в столице планируется ввести в эксплуатацию 184 крупных торговых объекта, что почти в 2,5 раза больше, чем было построено за три предыдущих года.

Столичный рынок торговой недвижимости продолжает активно развиваться, хотя эксперты уже говорят о его скором насыщении и усиливающейся конкуренции между уже существующими проектами. Однако пока подобные прогнозы не останавливают девелоперов.

Впрочем, как считает управляющий директор Российского союза торговых центров Олег Войцеховский, в скором времени строительство новых объектов все-таки пойдет на спад. Проблема в том, что в Москве все сложнее получить разрешение на строительство,- считает Олег Войцеховский. Ему вторит вице-президент группы компаний Ташир Виталий Ефимкин, добавляя, что жесткие требования со стороны городских властей отсекают от рынка часть недобросовестных игроков, которые не способны, как крупные компании, пройти все циклы согласования. Кроме того, по мнению Войцеховского, отрицательно скажется и уменьшение количества земельных участков, где возможно возведение крупных многофункциональных торговых центров. Строительство объектов коммерческой недвижимости, в том числе торговой, все чаще планируется на территориях промышленных зон, расположенных в городской черте.- рассуждает Андрей Шанин.- Значительные расходы приходится закладывать на очистку территории от старой застройки и на реабилитацию этой территории. За счет этого стоимость строительства может увеличиваться очень значительно, констатирует эксперт.

По данным Praedium, только в третьем квартале этого года в столице было введено в эксплуатацию 60 тыс. кв. м качественных торговых площадей. По прогнозам, за последний квартал планируется ввести еще 1,06 млн кв. м. Из анонсированных проектов, вероятнее всего, до конца года будут реализованы такие, как мегамолл Белая дача (общей площадью 240 тыс. кв. м) в Люберецком районе, ТРЦ Европейский на площади у Киевского вокзала (180 тыс. кв. м), Рамстор на проспекте Вернадского (130 тыс. кв. м), торговый центр на Ореховом бульваре (100 тыс. кв. м) и др. И все же, несмотря на высокие показатели роста рынка, эксперты признают, что Москва по-прежнему отстает от показателей городов Восточной Европы. Если в Варшаве и Праге на 1000 жителей приходится 600 кв. м качественных торговых площадей, то в Москве это цифра в шесть раз меньше,- констатирует аналитик по торговым площадям компании Jones Lang LaSalle Андрей Шанин.

Самое оптимальное решение в этих случаях - реконструкция и редевелопмент объектов,- уверен он.

В любом случае на столичном рынке недвижимости в скором времени будет происходить все более серьезная ротация торговых центров, говорит Андрей Шанин. ТЦ с устаревшей концепцией, с не очень хорошим управлением проигрывают конкуренцию вновь строящимся более качественным торговым объектам.

Непростая ситуация складывается и в регионах. По мнению Войцеховского, в ближайшее время произойдет перенасыщение торговых площадей в Нижнем Новгороде, Воронеже, Ярославле, Калининграде, Самаре и Екатеринбурге. Формально перенасыщение уже зафиксировано в Санкт-Петербурге, отмечает представитель РСТЦ. Эту точку зрения не поддерживает директор департамента торговой недвижимости петербургского офиса Colliers International Арина Сендер: В некоторых районах города, например на Пулковском шоссеи в Приморском районе, действительно высокая концентрация торговых центров. В то же время Красносельский, Красногвардейский, Калининский и Кировский районы слабо охвачены торговыми сетями. По данным Colliers International, на конец прошлого года в северной столице насчитывалось всего 600 тыс. кв. м качественных торговых площадей, что гораздо меньше, чем в Варшаве (1,2 млн кв. м), Москве (1,9 млн кв. м), Гамбурге (2,5 млн кв. м).

Региональные стандарты качества

Сегодня в регионах тоже строится много торговой недвижимости, но их качество оставляет желать лучшего,- с грустью отмечает руководитель отдела торговой недвижимости CB Richard Ellis / Noble Gibbons Нина Новикова. С ней соглашается Андрей Шанин: Значительная часть даже новых торговых центров, строящихся в региональных столицах, просто не соответствуют европейским стандартам качественных ТЦ. Как следствие, и в регионах в скором времени могут наступить времена редевелопмента и реконцепции неудачных проектов, уверены эксперты. По словам Шанина, в основном это будет чревато для владельцев ряда ТЦ, построенных два-три года назад, поскольку от них начнут уходить арендаторы. Спрос же на качественные торговые площади будет только повышаться с приходом все большего количества торговых операторов в региональные центры России,- настаивает собеседник Бизнеса.

И все же многие эксперты стараются не спешить со столь категоричными выводами о насыщении регионального рынка торговых помещений.

И хотя многие аналитики очень уверенно говорят о насыщении рынка торговых помещений как столицы, так и регионов, они надеются, что новый импульс к развитию этому сегменту придаст приход в Россию глобальных торговых операторов с Запада.

Транснациональный импульс

Фонды готовы много заплатить за объект, даже если в результате покупки рентабельность центра снизится с 20% до 6%,- настаивает Войцеховский. Ему вторит Андрей Шанин из Jones Lang LaSalle: Преимущество зарубежных игроков перед российскими участниками рынка заключается в том, что западные фонды могут привлекать в девелоперские проекты более дешевые деньги. Дешевое финансирование позволяет западным игрокам увеличивать сроки окупаемости объектов до 8-12 лет, в то время как для российских участников оптимальный срок не должен превышать пяти лет, соглашается Вадим Ефимкин из Ташира.

Российский рынок торговой недвижимости становится все более привлекательным для иностранных инвесторов, так как он становится прозрачным, цивилизованным, а в игру вступают все большее количество профессиональных девелоперов,- рассуждает вице-президент группы компаний RIGroup Дмитрий Котляренко. По словам Войцеховского из РСТЦ, западные игроки не боятся перенасыщения рынка, а ждут, когда закончатся средства у российских инвесторов, чтобы прийти и обвалить весьрынок.

Транснациональные девелоперы - это реальная сила, с которой российским участникам рынка торговой недвижимости придется считаться,- убеждена Новикова.

Сегодня, по данным Praedium, доходность инвестиционных приобретений уже готовых площадей составляет 10%.

Прежде всего в России потребительские расходы пока еще не соответствуют европейскому уровню. Во-вторых, западным игрокам, планирующим прийти в столицу, где уровень доходов выше, чем в регионах, открытие магазина-флагмана в центре Москвы обойдется довольно дорого,- объясняет Геверт.

Менее оптимистичен управляющий торговыми центрами IKEA Россия Херман Геверт. По его мнению, существует два фактора, сдерживающих западных инвесторов.



Главная --> Публикации