Главная --> Публикации --> По леннонским местам Подготовку участков под застройку предлагают отдать коммерсантам В москве началась ревизия строительных проектов и участков Москвичи отдохнут за 6 млрд долларов Петербург продается фондам

Департамент земельных ресурсов Москвы подготовил проект постановления столичного правительства О взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы по вопросам, касающимся изъятия земельных участков. Документ, подготовленный департаментом земельных ресурсов, планировали обсудить на вчерашнем заседании столичного правительства. Однако в последний момент вопрос сняли. Как заверили корреспондента Газеты в департаменте, речь о том, что проект завернули, не идет, он будет в повестке одного из следующих заседаний. Копия проекта имеется в распоряжении Газеты.

Столичное правительство испытывает дефицит земли: по признанию самих чиновников, строить в Москве практически негде. Поэтому в мэрии разработан проект постановления, регламентирующий процедуру изъятия земельных участков для нужд города. В нем предписано в обязательном порядке резервировать землю для госнужд при утверждении планировок территорий. При этом выселить из квартиры или согнать с приглянувшейся чиновникам земли могут практически любого - настолько широко в мэрии толкуют понятие государственные нужды.

В частности, говорится в проекте постановления, принудительное изъятие земельных участков для государственных нужд города Москвы... допускается в целях размещения и строительства объектов капитального строительства в случаях, установленных федеральными законами и законами города Москвы. Между тем согласно столичному закону Об обеспечении прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений принудительно изъять земельные участки можно в связи с необходимостью нового строительства, развития территорий, в соответствии с Генеральным планом города Москвы, планами развития округов и районов города Москвы, реализацией городских программ, требующих сноса жилых домов. Иначе говоря, к вам могут прийти и заявить: выселяйтесь, на месте вашего дома будет построен торговый центр, - поясняет депутат Мосгордумы Сергей Митрохин.

В пояснительной записке к проекту постановления откровенно говорится, что документ подготовлен в связи с нехваткой строительных площадок. Возможность реализации градостроительных проектов в соответствии с Генеральным планом города существенно ограничивается наличием земельных участков, фактическое использование которых не отвечает потребностям развития городской инфраструктуры, но права на которые приобретены их владельцами на законных основаниях, - горюют составители документа. И чтобы такие земли изъять, необходима четкая координация действий городских организаций. Для этого и подготовлено постановление. Оно может иметь далеко идущие последствия для всех горожан: документом закрепляются весьма неоднозначные правила изъятия земельных участков в Москве.

Между тем, считает депутат Госдумы Галина Хованская, изъятие земли для нового строительства никогда федеральным законодательством не разрешалось. В Земельном кодексе есть статья 49, в которой дается закрытый список госнужд, позволяющих изъять землю, - поясняет депутат. - Среди них - выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение атомных и энергетических объектов, объектов обороны, транспорта, инженерной инфраструктуры. О жилищном строительстве ничего не говорится. Просто московские чиновники пытаются расширить понятие госнужды для решения собственных задач, - считает директор юридической компании Corpus Juris Денис Балакин.

Конечно, без компенсации владельцев квартир и земли не оставят - на то есть федеральный закон. В проекте постановления чиновникам предписано заказывать независимую оценку выкупной цены земельных участков, включающей рыночную стоимость земли и находящихся на ней построек, а также убытки, причиненные собственнику изъятием земли. В том числе чиновники обязуются компенсировать и упущенную выгоду владельцам. Однако, как показывает история с переселением жителей Южного Бутово, рыночная оценка, проведенная по заказу чиновников, может существенно отличаться от оценки, заказанной владельцем земли. В этом случае путь один - в суд. А он, как показывает практика, редко принимает решения не в пользу столичной мэрии.

Кроме того, схожие нормы вскоре появятся в другом столичном законе - О землепользовании и застройке в городе Москве. Согласно проекту постановления департамент земельных ресурсов должен внести соответствующие поправки уже в первой половине этого года.

На следующей неделе мы вносим поправки в столичный закон об обеспечении прав граждан при переселении. Мы как раз предлагаем исключить спорную норму, - заявил Газете лидер яблочной фракции в Мосгордуме Сергей Митрохин. Правда, в то, что столичные чиновники и думское большинство пойдут на уступки, не верит и сам автор поправок.

Впрочем, у москвичей сохраняется возможность оспорить в суде собственно постановление мэрии, если оно выйдет в нынешнем виде. В первую очередь процедура изъятия земель у граждан регламентируется Гражданским кодексом (ГК), - замечает главный юрист группы отделов компании МИЭЛЬ-Недвижимость Светлана Матвеева. - При этом процедура изъятия достаточно сложна для властей. Например, власти должны оповестить владельца участка за год до изъятия. При этом согласно статье 279 ГК РФ выкуп участка возможен лишь с согласия собственника. То есть по истечении года владелец может отказаться от предложенной суммы и начать тяжбу, - объясняет Матвеева. - А до принятия судебного решения собственник может распоряжаться землей как хочет: например, он может ее продать.

Другие сюрпризы
Содержатся в проекте постановления столичного правительства и другие положения, не очень приятные пользователям и собственникам столичной земли. Порядок изъятия для госнужд таков. Сначала соответствующее решение принимает правительство Москвы. После этого департамент земельных ресурсов направляет пренеприятнейшее известие обладателю прав на земельный участок и одновременно передает экземпляр решения об изъятии в отделение Росрегистрации. О решении должны уведомить и обладателей прав на жилые и нежилые помещения в зданиях, которые стоят на изымаемом участке. Кроме того, нужно договориться с собственниками о компенсации. С момента госрегистрации решения об изъятии и вплоть до достижения соглашения о цене (или до решения суда) чиновники милостиво разрешили собственникам пользоваться и распоряжаться участком по своему усмотрению. Но они в таком случае несут риск отнесения на них при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период. Юрист компании Бергер и Партнеры Сергей Логинов замечает, что согласно Земельному кодексу РФ выкуп участка должен происходить с компенсацией всех рисков и убытков владельца, даже если они произошли после решения об изъятии. А норма, предлагаемая московским правительством, в первую очередь затронет юридических лиц, - считает Логинов. - Последним станет невыгодно подавать в суд на правительство по поводу изъятия у них земли. Вероятность, что Фемида повернется в сторону собственника земли, ничтожно мала, а компенсации по договорам, заключенным на время тяжбы, получить у города уже не удастся.

Вячеслав Зайцев / художник-модельер
Даже смешно об этом говорить! Ради никаких государственных нужд никогда не уступлю свой участок. У нас огромные свободные территории земли, почему именно застроенные участки надо у людей отнимать!? Я не могу понять, что же это за необходимость.


Ради каких государственных нужд вы готовы уступить свое имущество?

Павел Крашенинников / председатель комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству
Если я точно буду знать, что это как-то благотворно отразится на мне, моей семье, моих близких и на других гражданах, то я готов отдать свое имущество - но только не самое последнее! А по закону для госнужд должна быть компенсация не ниже рыночной - я говорю о федеральном законе. И если в каком-либо регионе закон сделают хуже, то тогда имеет смысл обращаться в судебные инстанции.

Если бы мы жили в Японии, где каждый кусочек земли очень важен и дорог, то это еще как-то можно было объяснить. Но у нас-то пространства какие А кто из госслужащих этим занимается, тот просто творит административный беспредел.

Но я с трудом представляю, что наше государство нуждается настолько, что завтра придет ко мне жилье отбирать Разве что в случае атомной войны. Я очень надеюсь на то, что хоть в какой-то степени законы у нас действовать должны.

Андрей Макаревич / музыкант
Если ко мне придут с бульдозерами, то будем разбираться. Скажем, все обсуждают семью Прокофьевых, но информации из первых рук у меня нет. Понимаете, я не беседовал с Прокофьевыми, а информация, которая доходит до меня, была уже из третьих или даже из четвертых рук. Как она видоизменилась и что там утаили в чьих-то интересах, мне неизвестно.

Но компенсация быть должна! Когда московские власти участки продают, то должны предусматривать, где могут эти госнужды появиться. То есть на перспективу смотреть - где детсад будет, а где школа или жилой дом. Но ведь у нас как: сначала распродали, а потом приходят и говорят: Нам нужно на государственные нужды. Или взятку давайте, или мы у вас все через суд отберем!

Василий Шандыбин / депутат Госдумы второго и третьего созывов
Если бы мне сказали: вот, Василий Иванович, мы будем в Брянске что-то нужное для государства строить и ваш город тоже облагородить хотим, то лично я отдал бы свое имущество. Не каждый человек способен на такое, потому что у каждого свое понятие и свой характер.

Борис Ходорковский / координатор лицея-интерната Подмосковный
Во-первых, свое имущество я бы уступил детям, во-вторых - государству, но только если оно в нем будет действительно нуждаться. Тогда я хоть сейчас все отдам! Государство у нас нищее, жрать нечего и люди голодные ходят. А от моего имущества, допустим, 10 голодных можно накормить (больше у меня ничего нет).

При советской власти если хотели построить многоквартирный дом, то людям все объясняли; а если их дом сносили, то за него им давали квартиру, которая по площади была не меньше их дома. Ведь они с этого участка кормились, и дома у них на этих пяти-шести сотках были. А сейчас изъятие на госнужды будет одной из форм взяточничества.

Зачем же, ребята, мы же люди! Мы же хотим такое общество построить, чтобы на нас другие равнялись. Ну выгоним, а дальше? Люди 20 лет жили на своем участке, а их вытряхнули к чертовой матери! Вы что, хотите, чтобы я это оправдывал? Да никогда! В нашем коллективе любой ради детей все отдаст, а их у нас 150 человек. Из них 18 - из Беслана.
Дефицит жилья сегодня вызван не только тем, что его мало строят. Трудно найти землю под строительство. При огромных земельных ресурсах страны готовых участков под застройку не хватает. Не буквально, конечно, а с точки зрения закона и практики.

Когда просто так выгоняют людей с их участков только для того, чтобы построить там новый дом, то забывают, что это - живые люди. Сейчас у меня под окнами бегает больная собака, так мы ее накормим, потому что она голодная. А у нас лишь бы вытолкнуть ногой из будки, вышвырнуть - и бегай как хочешь.

Законодательные и другие аспекты развития земельного рынка стали темой прошедшей в конце 2006 года конференции Земля и недвижимость финансирование и инвестиции, организованной компанией Финансовый Мир при поддержке Национальной саморегулируемой организации участников рынка жилищного кредитования.

Чтобы предоставить участок, его нужно выставить на аукцион, а для этого сопроводить надлежащей документацией. Но во многих регионах не проведено градостроительное планирование, не выполнено межевание, не решены вопросы с оснащением площадок необходимой инженерной инфраструктурой.

Земли много, а строить негде
Недоступность земельных участков, их плохая оснащенность инженерной инфраструктурой остается главной проблемой для застройщиков. С 1 октября 2005 года землю для жилищного строительства по закону можно получить только через аукционы, проведение которых для многих субъектов остается еще достаточно сложным. Оно требует серьезных организационных усилий и финансовых затрат. Даже в таком развитом регионе как Московская область, занявшем по итогам 2005 года первое место в стране по объемам возведенного жилья, большинство земельных участков не имеет надлежащей документации, позволяющей активнее включать их в оборот, а оформление участков процедура длительная и трудоемкая. В. Ионов, председатель Фонда имущества Московской области, сообщил, что на подготовку землеустроительных дел по 11 участкам в Солнечногорском районе Фонд затратил полгода. Зато потом эти площадки были успешно реализованы на аукционах.



Нарушений распределения земли оказалось не так много, как о том говорилось. ФАС выявила всего 460 подобных случаев. Причем, зачастую местные органы власти сами отменяли незаконные акты, не дожидаясь вмешательства антимонопольной службы.

По данным комплексной проверки, проведенной Федеральной антимонопольной службой (ФАС) РФ на всей территории страны, с октября 2005 по октябрь 2006 года было предоставлено около 3,5 тыс. земельных участков, из них на аукционах только 84 По словам начальника управления по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ ФАС РФ М. Евраева, наибольшее количество аукционов зафиксировано в Хабаровском крае, Тюменской и Тверской областях. С другой стороны, в Курской, Псковской, Астраханской областях земли под строительство практически не предоставлялись.

Недостаток строительных площадок испытывают и крупные города, исчерпавшие возможности точечной застройки. По словам А. Ковалева, председателя комиссии по экономической политике и предпринимательству Мосгордумы, столица через два три года завершит снос пятиэтажек и реконструкцию этих территорий. Остается еще резерв площадей под промышленными предприятиями города. Но, к сожалению, программа их освобождения идет крайне медленно. Вместе с тем, старая инфраструктура большинства городов не рассчитана на возводимые сегодня энергоемкие объекты. Нужно ориентироваться на развитие новых территорий.

В целом М. Евраев отметил, что постепенно число земельных аукционов растет. Если в I квартале 2006 года через аукцион прошло около 70 участков, то в третьем уже 45 Эта динамика, по его мнению, свидетельствует о большей прозрачности и открытости земельного рынка. Сейчас происходит переход рынка от целевого закрытого распределения земельных участков, которое было раньше, когда земля доставалась ограниченному кругу компаний, к открытому, аукционному распределению, сказал М. Евраев.

Принятые в конце декабря изменения в Градостроительный кодекс РФ направлены на устранение административных барьеров получения земельных участков застройщиками. Законодательно вводится процедура выделения земель под комплексное освоение новых территорий и механизм развития застроенных. М. Евраев подчеркнул, что в основе остаются все те же аукционы, но возможны и безаукционные формы. Если компанию привлекают для строительства социального жилья на бюджетные средства, то аукцион не нужен.

Надо действовать

Закон определяет также порядок включения земельных участков в границы населенных пунктов. Это, по мнению законодателей, позволит активнее вести малоэтажное строительство, на него сегодня делается высокая ставка в рамках проекта по доступному жилью.

Вместе с тем, создавая застройщикам льготные условия, государство намерено строго следить за ходом освоения земли. Договор аренды участка может быть заключен не более чем на 5 лет, причем, если в течение трех из них объекты капитального строительства не построены, арендная плата за землю повышается. А если инвестор через 6 месяцев после заключения договора даже не получил разрешение на строительство, прекращается сам договор.

Еще одним масштабным проектом Подмосковья обещает стать строительство Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД) протяженностью 520 км. Безусловно, новая транспортная артерия окажется мощным стимулом развития экономики региона. Общая площадь зарезервированных территорий составит 22 тыс. га. Проект предусматривает строительство пяти крупнейших логистических центров на основных автомобильных направлениях, технопарков, 2,3 млн кв. м офисных и 3 млн кв. м производственных площадей, объектов жилья. В финансировании проекта примут участие федеральные, региональные и муниципальные уровни, а также частные инвесторы.

Правительство Московской области намерено наращивать объемы не только жилищного, но и промышленного строительства. Большие надежды здесь возлагают на реализацию закона об обороте земель сельхозназначения, составляющих 38,7 % всей территории области. Их будут переводить в земли более востребованных категорий, под жилищное строительство и промышленное производство. В частности, до 2010 года рассчитана программа соз­дания промышленных округов. С этим предложением выступил губернатор Московской области Б. Громов. Озвучивая детали программы, В. Ионов сообщил, что выделенные территории будут полностью обеспечены инфраструктурой. Площадь каждого округа составит примерно 200 300 га, а самих промышленных парков намечено построить более 40.

Чтобы подготовить площадку для строительства многоэтажного дома, по словам В. Петренко, нужно как минимум 1 трлн. руб. Таких денег у застройщика, как правило, нет. Их можно будет получить под залог земельного участка. Разработанная схема рассчитана на кредитование муниципалитетов, физических и юридических лиц.

Для привлечения средств под освоение территории под застройку в скором времени можно будет воспользоваться земельной ипотекой. О механизме нового предложения Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) на конференции рассказал В. Петренко, директор департамента жилищного финансирования АИЖК.

Земельная ипотека может оказать существенную пользу и застройщику. Заложив земельный участок, он получает кредит на его освоение. Подготовленная площадка переоценивается, и банк выдает кредит на новый этап работы заливку фундамента и возведение стен. С каждым этапом предмет залога становится все весомее, поскольку ипотека автоматически распространяется на все, что построено на участке. По окончании строительства оформляется классическая ипотека. Кредитование физического лица осуществляется по той же схеме. Рядовые граждане, имея участок земли, могут оценить его и начинать строить дом под залог этой земли, сказал В. Петренко.

В задачу муниципалитетов входит обеспечение застраиваемого участка инженерными коммуникациями. Заложив участок в банке, муниципалитет привлекает длительный заем, нанимает подрядчика и обустраивает площадку. Затем продает ее на аукционе, возвращает кредит, получая свою маржу, поскольку подготовленный участок стоит дороже, пояснил В. Петренко. Эта схема широко применяется за рубежом, причем банки с большим интересом относятся к подобным краткосрочным кредитам под залог земли. Но у нас пока муниципалитетам запрещено закладывать землю, а под право застройки участка ни один банк кредит не даст. Чтобы земельная ипотека начала работать, необходимо внести несколько поправок в Закон об ипотеке и Бюджетный кодекс.

Поэтапное финансирование позволит обеспечить прозрачность ценообразования в строительстве, подчеркнул В. Петренко. Пилотные проекты использования земельной ипотеки должны стартовать в Костромской, Ростовской и Калужской областях.

Особенно перспективным он назвал кредитование малоэтажного строительства, потому что при использовании современных технологий на возведение двух-трех этажного дома уходит порядка трех месяцев, а городской многоэтажки около двух лет.

Столичное правительство во вторник на своем заседании рассмотрело подготовленную департаментом природопользования и охраны окружающей среды единую экологическую карту Москвы. Власти намерены ввести эту карту в хозяйственный оборот. Наиболее актуальной она окажется для столичного рынка недвижимости. Правда, опрошенные RBC daily участники рынка не считают, что появление карты окажет решающее влияние на поведение покупателей жилья – экологически благоприятные и неблагоприятные районы и так всем известны, а население пока слишком сильно ограничено в средствах, чтобы ставить вопросы экологического благополучия на первое место при выборе квартиры. Тем не менее те же риэлторы отмечают, что в последние годы значение фактора экологии постоянно возрастает.

Экологическая карта-схема Москвы сможет стать определяющим документом рынка недвижимости в отдаленном будущем, когда москвичи перестанут считать цену квартиры главным фактором при выборе места жительства.

Правда, опрошенные RBC daily участники рынка недвижимости считают, что появление карты-схемы на рынок жилья в ближайшее время особого влияния не окажет – в первую очередь, в силу того что подобные карты уже имеются в Интернете в избытке, а все экологически неблагоприятные районы давно известны. Самым загрязненным является Центр. Он же считается самым престижным – остановить покупателя, желающего приобрести квартиру в Центре, никакая экологическая обстановка не способна. «Они (покупатели) рассуждают следующим образом: стоять каждый день в пробках вреднее для здоровья, чем быстренько добежать пешком до места работы по загазованному Центру», – сказал RBC daily начальник отдела аналитики риэлторской компании «Бест﷓Недвижимость» Владислав Луцков. Впрочем, Центр является скорее исключением из правил. Во всех остальных районах столицы зависимость стоимости квадратного метра от экологии все-таки наблюдается. Самым загрязненным традиционно считается Восточный административный округ, особенно в районе Капотни, где расположен нефтеперерабатывающий завод, а также целый ряд предприятий, активно загрязняющих окрестности. Самыми чистыми считаются Северо-Западный, Юго-Западный и Западный округа. Известно, что цены на квартиры в этих округах различаются. «Изначально, если речь идет о квартире в районе Капотни, подразумевается, что цена на нее довольно низкая, – сказали RBC daily в компании МИАН. – Однако сейчас количественно оценить влияние фактора экологии на цену довольно сложно. Слишком много различных факторов влияют на стоимость квадратного метра. Например, разница в стоимости квартир на востоке и юго-западе Москвы очевидна. Но не надо забывать, что на востоке квартиры изначально строились для рабочих окрестных предприятий. Их качество хуже, чем у жилья на юго-западе, где применялись более современные материалы и технологии строительства».

На разработанной и утвержденной карте-схеме обозначены границы промышленных зон и природных комплексов, свалок, зон шумового дискомфорта и фоновых загрязнений воздуха предприятиями, отмечены места распространения животных и растений, занесенных в Красную книгу. Например, на карту нанесены сведения о более чем 60 несанкционированных свалках. Вице-мэр столицы Валерий Шанцев сказал во вторник, что в ближайшее время карта-схема появится в свободном доступе в Интернете. Впрочем, появится она там не целиком. По мнению департамента природопользования и охраны окружающей среды, некоторые вещи необходимо сохранить в тайне от населения – в частности, информацию о пожароопасных и химически опасных объектах, станциях аэрации, запасах жидких противогололедных реагентов и прочем. Эта информация останется только для служебного пользования. Однако, как показала «горячая линия», работавшая с 14 по 27 июля в департаменте природопользования, москвичей больше беспокоит проблема вырубки деревьев и кустарников, незаконное размещение парковок, гаражей и летних кафе, а также загрязнение воздуха. Новая экологическая карта-схема для обывателей будет носить скорее общепознавательный характер. А вот для рынка недвижимости все может оказаться гораздо серьезнее.

Тем не менее риэлторы соглашаются с тем, что экологический фактор начинает играть все более существенную роль для тех, кто менее ограничен в средствах при выборе жилья. По мнению специалистов МИАНа, весьма показательным примером является популярность экологически чистого района Куркино. Можно предполагать, что с развитием рынка недвижимости фактор экологии будет приобретать все более серьезное значение. Тогда экологическая карта-схема станет одним из главных документов, с учетом которого будет определяться стоимость квартиры. «На Западе этот фактор имеет очень большое значение, – говорит Владислав Луцков. – У них есть даже исследование влияния близости линий электропередач на стоимость жилья, из которого следует, что если ЛЭП расположена в зоне видимости, то квартира стоит на 7% дешевле аналогичной, а если на расстоянии 100 метров – то и на все 14%».
Индивидуальные жилые объекты типичный формат загородной недвижимости, для столицы же все‑таки характерна многоэтажная застройка. Однако бывают и исключения. О многоквартирных зданиях, появляющихся сейчас в Подмосковье (речь идет о домах не в городах, а именно на лоне природы), мы уже писали. Есть и противоположный пример коттеджи и таунхаусы, расположенные в черте Москвы.

По мнению риэлторов, наиболее ярко фактор экологии проявляется на рынке аренды квартир – цены на нем мало зависят от качества строительства. В частности, в агентстве МИАН RBC daily сообщили, что цены на аренду квартир в низшей ценовой категории (300-500 долларов в месяц) на западе и юго-западе на 50 долларов выше, чем на востоке. То есть условно можно считать, что доля экологии составляет приблизительно 10-15% в стоимости аренды квартиры. При покупке-продаже жилья влияние экологической составляющей не только не так очевидно, но и не настолько велико. Здесь больший вес приобретает, как указано выше, и качество строительства, и близость к инфраструктуре и транспортным артериям, в частности метро. Кроме того, при покупке жилья, по мнению Владислава Луцкова, большую роль играет финансовый ограничитель: покупатель, может, и хотел бы приобрести квартиру в хорошем районе, но вынужден приобретать ту, на которую хватает денег. «Финансовый фактор является определяющим, – считает г-н Луцков. – Но, кроме него, довольно сильное влияние оказывают привычки населения. Люди привыкли жить в Братееве между двух железных дорог и уезжать из этого района не хотят».

Нельзя не упомянуть и Поселок художников на Соколе. Данный проект, правда, никак не назовешь недавним он начинался в 20‑е годы прошлого века. Зато сегодня микрорайон один из самых известных, он давно стал городской достопримечательностью.

От Кремля до самых до окраин
Подобная загородная недвижимость имеется в разных частях нашего города. Наиболее близкий к центру и поэтому самый дорогой и престижный проект, несомненно, Палаты Муравьевых комплекс из 17 таунхаусов, расположенный в 1‑м Зачатьевском переулке на Остоженке. Как говорит Светлана Абелян, руководитель филиала На Страстном бульваре компании Новый город, это по‑настоящему элитное жилье: минимальная стоимость объектов, площадь которых составляет от 265 до 420 кв. м, сегодня 5 6 млн долл.

Такой территориальный выбор не удивителен. Как отмечает Дина Амоян, генеральный директор компании Гелиос-Недвижимость, данная половина Москвы традиционно считается более экологически чистой, престижной и дорогой. Немногочисленные исключения, например возведение нескольких коттеджей недалеко от станции метро Алтуфьево, возле Лианозовского лесопарка, только подтверждают правило. Коттеджи и таунхаусы это все‑таки загородный формат жилья, покупатели выбирают его для того, чтобы быть ближе к природе, и соображения экологии играют ключевую роль.

Если анализировать то, что возводят сейчас (или создано в последние годы), нельзя не заметить тяготение застройщиков к западной части Москвы. Поселки Чайка и Покровские холмы в Покровском-Глебове, жилой комплекс Захарково на улице Свободы, на берегу Химкинского водохранилища, Остров фантазий и Сосновка в Крылатском, Золотые ключи 2 на улице Минской список можно продолжить

Ростом не вышли?
Зачем девелоперы вообще берутся за такие проекты? Ведь известно, что главная цель коммерческого застройщика получить максимум площадей на продажу. В этом смысле многоэтажные башни гораздо выгоднее: жилья получается в десятки раз больше. Даже если квадратные метры в коттеджах и таунхаусах продавать на 30 50 % дороже малоэтажное строительство, казалось бы, не будет рентабельно Но не все так просто.

И наконец, коттеджи в Москве, конечно, возводят в районах, расположенных за МКАД. Широко известны проекты в Куркине и Митине, а из новых можно вспомнить Северную слободу (СВАО, Челобитьевское шоссе, 1). В Южном Бутове скоро будет готов весьма интересный коттеджный комплекс Маленькая Москва. Его расположение в живописном месте рядом с прудами и рекой Чечера, в 5 км от МКАД, гарантирует отсутствие шума и экологического загрязнения. Генеральными инвесторами выступают банк Московский Капитал и инвестиционно‑строительная компания Капитал-Недвижимость.

Есть и другие соображения. По словам Ольги Побединской, директора по маркетингу Бюро недвижимости Агент 002, здание мало построить нужно еще подключить его к различным инженерным сетям. Небольшим по размеру объектам требуются и меньшие мощности энергоснабжения, водопровода, канализации, следовательно, проще получить соответствующие разрешения.

Практически в каждом районе столицы существуют ограничения по высоте застройки. В Центральном административном округе это обусловлено необходимостью сохранить архитектурный облик, в окрестностях парков с природоохранными резонами. Так что нередко компания и хотела бы взяться за нечто более масштабное, но ей запрещают. Для Москвы это, похоже, аксиома: если девелопер не возводит высокий дом, значит, не может, довольно жестко резюмирует С. Абелян.

Pro и contra
Являются ли коттеджи и таунхаусы в мегаполисе интересным предложением? Наиболее критично высказалась С. Абелян, считающая, что в Москве многие радости от владения собственным земельным участком сводятся на нет. Экологические проблемы, близость к многоэтажкам, заводам и промзонам (от них все равно никуда не деться), достаточно сомнительные права собственности, по ее мнению, делают эти объекты не слишком привлекательными.

Малоэтажное строительство это еще и более быстрое оборачивание средств. Скорость юридических согласований и самих работ в данном случае существенно выше, чем при возведении высоток. Для небольших компаний, не имеющих собственных средств и поэтому вынужденных обращаться в банки за кредитами, данный момент может оказаться решающим. И последнее: существенную часть коттеджных поселков создавали для последующей сдачи в аренду. У целевой аудитории (первоначально это были иностранцы, а с 2000 года к ним добавились россияне) индивидуальное жилье на территории столицы всегда пользовалось спросом.

Все поселки, находящиеся за чертой Москвы, добавляет О. Побединская, так или иначе сталкиваются с проблемами, касающимися инфраструктуры. Либо она не вообще не развита, либо жители в той или иной форме должны содержать ее объекты, даже если сами ими не пользуются. На Рублевке другое но: благ цивилизации, в том числе бытовых и развлекательных, уже в изобилии, но они крайне дороги, не все жители могут позволить себе ими пользоваться.

Впрочем, остальные опрошенные нами эксперты не были настроены столь негативно. Так, по словам Тимура Сайфутдинова, генерального директора компании Терра-недвижимость, близость к городской застройке коттеджи, конечно, не красит. Однако в Москве в принципе невозможно найти места с нетронутой природой, и покупатели с пониманием относятся к неприятному соседству.

Вот, к примеру, перечень того, что уже в следующем году появится в окрестностях комплекса Маленькая Москва: школа, гимназия и детские сады; спортивно-оздоровительный и медицинский центры; многофункциональный торгово‑деловой центр с подземной автостоянкой; комплекс бытового обслуживания; собственный пляж, спортивные и детские площадки. К тому же в десяти минутах ходьбы строят станцию метро

Очень важен и вопрос транспортной доступности. Подмосковные шоссе сегодня практически постоянно забиты. В этом свете очень привлекательно выглядят поселки (пусть и экологически небезупречные), живя в которых можно за десять минут добираться до метро и пользоваться столичными магазинами, школами и поликлиниками.

Собственный дом в городе это по определению эксклюзивное предложение, которое обязательно вызовет повышенный спрос со стороны состоятельных клиентов. Люди, приобретающие подобные объекты, обычно хорошо понимают, что именно они покупают и за сколько. Личный особняк в городе это высший шик, возможность выделиться и показать всем свой общественный статус. Так что спрос (пусть и ограниченный, но весьма платежеспособный) коттеджам и таунхаусам гарантирован.

Что же будет завтра?
Бесспорно, возведение индивидуальных коттеджей и таунхаусов никогда не будет в Москве массовым. И дело тут не столько в архитектурной чужеродности и прочих подобных материях (хотя, конечно, наличествуют и они), сколько в соображении простом и понятном высочайшей стоимости московской земли. Объект даже самого экономкласса (с точки зрения качества, потребительских характеристик) обойдется покупателю очень дорого.



Главная --> Публикации