Главная --> Публикации --> "единая россия" позвала обманутых соинвесторов в долю Москва примерит четвертое кольцо Управляй и властвуй Лужков выделил землю для гольфа Подмосковные власти взвинтили цены на жилье

К 2009 г. Техносила планирует открыть от двух до шести магазинов в каждом из 10 сибирских городов Красноярске, Новосибирске, Новокузнецке, Томске, Иркутске, Барнауле, Омске, Кемерове, Бийске и Абакане, рассказала директор по связям с общественностью компании Надежда Сенюк. Инвестиции в каждый магазин составят $1,9-2,4 млн.

Сибирь становится одним из наиболее приоритетных регионов для развития сети Техносила. В планах крупного продавца бытовой техники и электроники открытие гипермаркетов в 10 сибирских городах. На эти цели компания готова потратить от $40 млн до $150 млн, чтобы занять к 2009 г. 40% регионального рынка. Конкуренты Техносилы говорят, что сделать это компании будет крайне сложно.

Алексей Захаров, гендиректор розничной сети Холидей, которой принадлежит торговый центр Томь, подтвердил, что до конца недели Техносила откроет в ТЦ магазин площадью около 2000 кв. м.

Пока Техносила представлена в Сибири только двумя гипермаркетами бытовой техники. Первый площадью 2700 кв. м был открыт в Томске в сентябре 2004 г., второй площадью 3000 кв. м в Новосибирске в торговом центре Гиперон в конце 2005 г. На этой неделе откроется второй магазин в Томске в торговом центре Томь, сказала Сенюк.

Но конкуренты в Сибири скептически относятся к сибирским планам Техносилы.

Техносила уже приступила к поиску площадей в Сибирском регионе, говорит Сенюк. Компания рассматривает площадки от 2500 кв. м преимущественно в торговых центрах сибирских городов. На I квартал 2007 г. запланировано открытие гипермаркета в Кемерове.

В Сибири давно работают и довольно крепкие местные операторы, и федеральные игроки, которые динамично развиваются в регионе, соглашается PR-директор компании Мир Елизавета Тотунова. Вряд ли Техносила сможет занять 40% рынка, говорит она. По данным Тотуновой, в ближайшие годы конкуренция на рынке бытовой техники и электроники Сибири обострится в первую очередь между федеральными розничными операторами, которые начнут активно осваивать города с населением от 500 000 человек. Так, сеть магазинов компании Мир присутствует в Новосибирске и Кемерове, также есть планы открытия новых магазинов в других сибирских городах Новокузнецке, Омске, Красноярске, Томске, Барнауле, добавила Тотунова.

За 2-3 года реально открыть около 50 магазинов в регионе, но это не означает, что компания займет 40% сибирского рынка, говорит директор по связям с общественностью компании Эльдорадо Тимофей Суровцев. В Сибири достаточно высокая конкуренция в сегменте бытовой техники, у всех лидеров рынка есть масштабные планы по развитию, поэтому я сомневаюсь, что Техносиле удастся занять привлекательные площади в торговых центрах, поясняет он. А чтобы удержать почти половину потенциальных покупателей Сибири, нужны уникальные ценовые предложения, которые вряд ли под силу компании при относительно небольших объемах закупок, считает Суровцев. Техносиле будет сложно выбиться в лидеры сибирского рынка еще и потому, добавляет он, что планы по увеличению доли на нем есть у многих сетей. Эльдорадо сейчас занимает от 30% до 50% рынка Сибири в зависимости от города и до 2008 г. планирует открыть еще 15 магазинов. По данным Эльдорадо, сейчас на рынке Сибири около 25% занимает сеть Сибвез, Мир около 5%, а Техносила не более 3%.

В этой речке утром рано...

Активно ведет себя Техносила и в других регионах. К примеру, в Самару сеть зашла в 2002 г. одновременно с М.Видео и сейчас, по данным участников рынка, контролирует там около 9% объема продаж. Лидером самарского рынка считается Эльдорадо с 35%, еще 20% у компании Сателлит, а у Мира и М.Видео по 11%.
Кто только не берется сегодня анализировать ценовую динамику на жилищном рынке! Но только риэлторы знают, насколько цены предложения снижаются в момент торга, каков срок экспозиции квартир. Интересно также число зарегистрированных сделок. Единственный, кто поделился с журналистами на пресс-конференции РГР этими секретами, был Константин Апрелев, вице-президент РГР, который не стремился заряжать прессу оптимизмом.

К.Апрелев отмечает, что отличие цен предложения от реальных цен сделок увеличилось до 8-10%, то есть торг стал не только уместен, но и эффективен. Это свидетельствует, что покупатели отказываются принимать цены предложения, а продавцы готовы их снижать больше, чем обычно. Кроме того, тенденция снижения спроса проявляется в увеличении среднего срока экспозиции квартир. Выставляется запредельная цена (которая накручивает общую статистику), квартиру долго никто не берет. В итоге, цену снижают до реального уровня, квартиру тут же сметают с рынка, и более низкая цена не успевает даже испортить чарты. В настоящее время средний срок экспозиции вырос до 60 дней (в марте было 35 дней). Это что угодно, но только не ажиотаж. Продавцы не снижают цены, но диктовать свои условия им все сложнее.

По словам К. Апрелева, пик активности на московском рынке в 2006 году пришелся на июль, что заставляет предположить, что именно тогда наступило краткосрочное равновесие спроса и предложения, и максимальное число покупателей и продавцов перестали бодаться и сумели договориться о цене. В июле в Москве было зарегистрировано 11 тыс. сделок, затем их число стало падать и в сентябре дошло до 9 тыс., причем это происходило на фоне роста предложения. Следовательно, спрос не настолько велик, чтобы поглотить дополнительные объемы. Одна из причин - начало активного выхода на рынок инвестиционных квартир (тех, которые покупались исключительно с целью краткосрочной спекуляции).

В свою очередь, аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник заявил, что его долгосрочный прогноз полностью совпадает с прогнозом К. Апрелева, но сам К. Апрелев от такого единства взглядов вежливо отказался. Он сказал, что если бы цены спокойно росли, то есть превышали инфляцию в 1,5 раза, то это могло бы стать долгосрочной тенденцией. Но поскольку цены серьезно обогнали реально обоснованный уровень, то они вполне могут снизиться.

Возможны варианты

Рынок в руках спекулянтов

Что касается ближайших перспектив, то прогноз К. Апрелева на будущий год отличается от других своей вариантностью. По его мнению, 15% вероятность, что цены будут расти быстрее инфляции, 25% - что медленнее (возможно даже абсолютное снижение), но больше всего вероятность (60%), что наступит стабилизация. Здесь надо отметить, что для К. Апрелева, очевидно, стабилизация - это не остановка цен (в общепринятом понимании), а рост цен на уровне инфляции.

Но главное - что рынок недвижимости, по его мнению, под влиянием всех этих факторов превратился в рынок ценных бумаг. То есть, в квартиры деньги вкладываются как в финансовый актив в надежде на его дальнейший рост. И дело не только в чисто инвестиционных покупках. Те, кому реально нужно жилье, покупали его не потому, что могут себе это позволить, а потому, что дальше будет хуже.

Но что же все-таки случилось с рынком в 2006 году? По мнению К.Апрелева, главная причина скачка цен - рост доходов и развитие ипотеки. Сыграл роль и бум потребительского кредитования, за счет которого деньги потекли продавцам товаров и услуг, а оттуда частично на рынок недвижимости. Подлили масло в огонь огромные декабрьские бонусы (13-я зарплата) менеджеров финансовой и сырьевой отрасли, которые единовременно получили 4 млрд долларов за свой нелегкий труд. Часть этих денег в январе-феврале уже два года подряд попадает на московский рынок недвижимости, а это очень немало, если учитывать, что годовой оборот всего рынка составляет 15 миллиардов долларов. Один этот фактор дал мощный толчок ценам.

Рынок недвижимости весьма инертен, цены на нем резко не падают (это показал дефолт 1998 года). Но поскольку он сегодня приобрел черты рынка спекулятивных ценных бумаг, то возможны сюрпризы. Например, рынок акций вырос вдвое, а потом благополучно упал на 30 процентов. На рынке жилья ждут своего часа десятки тысяч частных инвесторов, для которых квартира - это не основное жилье. В 1998 году, когда цены упали, успешно продавал тот, кто играл на опережение, то есть, снижал цену быстрее рынка.

Все будет по-другому

Арендаторы сказали: Нет

Сейчас отличие в том, что существует гораздо большее число лиц, рассматривающих квартиру только как финансовый актив и готовых к быстрой фиксации прибыли. Вице-президент РГР считает, что инвесторы начнут оперативно сбрасывать квартиры, как только цены стабилизируются, а это вопрос нескольких месяцев. Если начнется паника, то падение может оказаться куда глубже, чем при дефолте 1998 года.

Если упадет и доходность от перепродажи, ситуацию начнут определять покупатели из ныне пассивной категории - те, кто банально нуждается в жилье. В отличие рынка ценных бумаг у классического рынка жилья свои правила ценообразования. Там нельзя ожидать, что цены будут расти, какой бы величины они уже не достигли. По мнению К. Апрелева, потолок роста цен - это покупательская способность среднего класса.

То, насколько важна психология рядовых участников рынка, мы видели, когда В.Путин пообещал всем доступное жилье. Народ поверил, и цены остановились, хотя для этого не было никаких объективных причин. Если народ поверит в возможность обвала, то он может произойти. Первый звонок уже прозвенел. К.Апрелев констатирует, что арендаторы жилья отказались поддержать рост арендной платы, адекватный росту цен на жилье. В результате, доходность аренды за год упала в два раза (с 6-8 до 3-4 процентов). Важно, что арендаторы - это люди, реально нуждающиеся в жилье, поэтому их поведение отражает реальный, а не спекулятивный спрос.

Он приводит такой расчет: вполне преуспевающая семья в Москве зарабатывает 6 тыс. долларов в месяц (каждый из супругов по 3 тысячи долларов). Что они могут сегодня купить? Увы, ничего! Банк предложит ипотечный кредит с ежемесячной выплатой 2 тысячи долларов. При кредитовании на 10 лет сумма кредита составит 240 тыс. долларов, из которых половина пойдет на проценты банку. Остается 120 тысяч долларов. Но таких квартир в Москве нет, даже однокомнатных.

Кто же будет это все покупать?

В конце ноября под площадью Гагарина на Ленинском проспекте откроется двухуровневая перехватывающая парковка на 640 мест. Она станет второй после открытой три года назад стоянки у метро Пролетарская. Однако, чтобы хотя бы отчасти разгрузить от пробок центр Москвы, надо построить минимум 28 таких парковок.

Это резко сокращает спрос, а если дальнейший рост цен будет недостаточно быстрым, интерес инвесторов (которым все равно, сколько стоит жилье, лишь бы оно стремительно дорожало) тоже быстро угаснет. И тогда с двенадцатым ударом часов сказка кончится, карета превратится в тыкву, объект недвижимости в панельную трущобу, а рынок ценных бумаг - в рынок жилья, на котором продавцы вынуждены обращать внимание на реальные доходы покупателей.

- Чтобы перехватывающие парковки заработали, строить их надо по сетевому принципу, - объяснил вчера на заседании столичного правительства главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. - Сейчас прорабатывается вопрос о строительстве 28 таких стоянок. Это тот минимум, без которого не сможет заработать вся система. К концу этого года будут готовы документы на 10 из них. Остальные 18 попробуем доработать в ближайшее время. В первую очередь перехватывающие стоянки появятся на 9 строящихся транспортно-пересадочных узлах (ТПУ) и на вылетных магистралях. Прежде всего около метро Речной вокзал, Тушинская и Планерная.

Сейчас функцию перехватывающих парковок в городе выполняют улицы. Застряв по дороге на работу в пробке, автомобилисты бросают машины около ближайших к центру станций метро где попало, пересаживаясь на общественный транспорт.

Вторая перехватывающая парковка на Ленинском проспекте должна открыться 25 ноября. В отличие от стоянки на Пролетарской она подземная и отапливаемая. Для оплаты стоянки там решили использовать паркоматы. Въезды и выезды продуманы так, чтобы машины никогда не пересекались, а в перспективе на территории стоянки могут появиться автомойка и автосервис. Днем парковка будет работать как перехватывающая, а вечером там смогут оставлять свои машины жители близлежащих домов. Час стоянки будет стоить 30 рублей, аренда машино-места на месяц - 4000.

Первая перехватывающая парковка начала работать в Москве еще 3 года назад. Стоянка на 400 машин открылась в начале Волгоградского проспекта около метро Пролетарская. По замыслу чиновников, автомобилисты, двигающиеся в центр из Марьина, Кузьминок, Люблина, Выхина и ближайшего Подмосковья, должны были оставлять там машины, а сами пересаживаться на метро. В первые годы парковка стояла пустая. Добравшись практически до Садового кольца, автолюбители уже не хотели вылезать из автомобиля и пытались прорваться дальше в центр. Городские транспортники несколько раз признавали свое фиаско и уже фактически поставили на этой стоянке крест, когда с год назад парковка вдруг начала работать по назначению. Сообразив, что оставлять машину в центре просто негде, а проехать 1-2 остановки на метро намного быстрее, чем толкаться в пробках, автомобилисты стали ею охотно пользоваться. При этом тарифы - 30 рублей в час - дешевле, чем цены на парковку в центре, где ее еще надо поискать.

Перехватывающие парковки, которые построят в ближайшее время:

- Хотя официально стоянка еще не открылась, мы уже заключили несколько договоров на аренду машино-мест с автовладельцами, - рассказал Известиям Олег Галкович, пресс-секретарь ГУП Гормост, эксплуатирующего новую стоянку.

В понедельникна заседании правительства Москвы обсуждалось, как выполняется целевая программа строительства гаражей-стоянок на 2005-2007 годы. Эта программа предполагала привлечение 4,4 млрд руб. на строительство 332 тыс. машиномест, в том числе в гаражах над линиями метро, железнодорожными путями и даже в подводных паркингах. Особое место в ней отводилось социальной программе Народный гараж: горожане должны были строить боксы в складчину, как в советских гаражно-строительных кооперативах.

Улица Хлобыстова, вл. 1, у метро Выхино - 360 машино-мест.
Улица Фестивальная, вл. 2-4, у метро Речной вокзал - 500 машино-мест.
Под эстакадой около метро ВДНХ - 300 машино-мест.
Под Новорижской эстакадой у метро Рижская - 226 машино-мест.
Под транзитной эстакадой Звенигородская у метро Беговая - 52 машино-места.
Во вторник мэр Москвы Юрий Лужков заявил, что его не устраивают темпы строительства гаражей в столице. Для незамедлительного решения этой проблемы в мэрии создано управление координации гаражного строительства, которое будет курировать возведение так называемых народных гаражей. Впрочем, народными их назвать трудно: цена машиноместа в них составит $5-7 тыс. и построено их будет мало.

Впрочем, уже сейчас ясно, что в масштабах города народных гаражей построят мало. Желающих получить машиноместа у нас очень много, до 75% москвичей, отметил замруководителя департамента градостроительной политики. Но программу реально тормозят проблемы с инженерными коммуникациями, энерго- и теплоснабжением. Впрочем, народными эти гаражи назвать трудно: со времени разработки программы цена машиноместа в социальных боксах выросла до $5-7 тыс. Отметим, что в Москве зарегистрировано 3 млн частных автомобилей, ежегодно их количество увеличивается на 150-200 тыс., при этом машиномест хватает лишь на 35-40% автовладельцев. По словам господина Королевского, в разработке находятся еще 88 площадок для народных гаражей, но когда там начнется строительство, он сказать не смог.

В 2005 году в Москве было построено гаражей на 87,8 тыс. машиномест, с января по сентябрь 2006-го еще 72 тыс. Однако ни одного народного гаража за это время возведено не было: хотя чиновники обещали, что машиноместо будет обходиться в $3-5 тыс., его стоимость удвоилась еще на стадии проектирования. Как заявил вчера замруководителя департамента градостроительной политики Москвы Константин Королевский, власти наконец готовы развернуть строительство социальных гаражей. Сделать это удалось в том числе благодаря разработанному за счет городского бюджета типовому проекту народного гаража с сокращенной сметой строительства. Господин Королевский пообещал, что возведение первых социальных боксов начнется на 14 площадках в разных районах города до конца года, и добавил, что на эти цели выделено 150 млн руб. из городского бюджета.

На заседании стало понятно, что и строительство коммерческих гаражей стоимостью $30-50 тыс. тоже ведется недостаточными темпами. Для решения этой проблемы Юрий Лужков, как и два года назад, предложил застраивать гаражами технические площадки над линиями метро и железнодорожными путями и отправил программу на доработку.

Столичный мэр Юрий Лужков заявил, что его не устраивает количество построенных гаражей. Мы отстаем, сказал он. Чтобы изменить ситуацию, нам необходимо решить главную проблему проблему цены. Для этого, по словам мэра, город должен отказаться от прибыльности в проекте. Это не значит, что гаражи должны быть бесплатными, но они должны быть доступными, пояснил он. Кроме того, власти надеются решить проблему с машиноместами и другими административными методами. В частности, с 1 января 2007 года муниципальных и коммерческих застройщиков обяжут сдавать жилые дома с готовыми парковками. За исполнением этого будет следить управление координации гаражного строительства, созданное вчера в департаменте градостроительной политики.



Главная --> Публикации