Главная --> Публикации --> Кредитный договор глазами юриста . ловушки для заемщика Недвижимость украины в цифрах и прогнозах Молодой семье - недоступное жилье Московские пассажи. торговые улицы под стеклом Дума сняла административные барьеры в строительстве жилья

Количество
На сегодняшний день в Москве и области насчитывается порядка 2 млн кв. м качественных складских площадей. Причем, что характерно, общая площадь строений складского назначения больше этой цифры в разы: так, по оценкам заместителя директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании Миэль-Недвижимость Элины Заниной, последний показатель находится на уровне 12 млн кв. м. Впрочем, значительная часть строений складского назначения к коммерческим площадям не относится. Из них на долю современных складских площадей (классы А и В) приходится не более 500 тыс. кв. м. А всего в Москве и Подмосковье находится около 2,25 млн кв. м складов А- и В-классов (при уровне активного спроса в 1,5 млн кв. м), уточняет Занина. Впрочем, строго говоря, классификации для столичных складских помещений на сегодняшний день не существует: она находится в разработке.

Сегмент складской недвижимости самый молодой и, соответственно, самый динамичный на коммерческом рынке столицы. Впрочем, нельзя отрицать того, что он и один из самых проблемных. Сегодня речь пойдет об основных тенденциях и проблемах складского рынка Московского региона.

Складывающаяся картина может показаться катастрофической, но здесь поводом для оптимизма послужит сравнение, например, с 2004 годом. За 2 года рынок вырос в 10 раз, подчеркивает небезнадежность ситуации Рубен Алчуджян. И если в 2004-м крупным называли проект в 20 тыс. кв. м, то сейчас никого не удивят комплексы и в 300, и даже в 700 тыс. кв. м. А это действительно крупные проекты, даже по западным меркам. Впрочем, справедливости ради надо сказать, что разрыв между заявленными и реализованными объемами в 2006 году только увеличился.

и качество
Как мы понимаем, общая площадь качественных складских помещений Московского региона сама по себе невелика. А, по словам управляющего директора компании Praedium Рубена Алчуджяна, количество вакантных площадей попросту стремится к нулю, иллюстрируя категорический перевес спроса над предложением. Об интенсивности спроса говорят стабильно низкие показатели уровня вакантных площадей в качественных складских комплексах, соглашается Элина Занина. Доля вакантных площадей класса А почти равна нулю, класса В не превышает 3-3,5%. Все новые качественные складские комплексы поглощаются еще на стадии строительства. Ситуацию не спасает даже выход на рынок в 2006 году таких крупных проектов, как логистический парк Крекшино (РосЕвроДевелопмент), Ленинградский терминал (MLP), ТЛК Томилино, логистический парк Пушкино (Capital Partners), отмечает директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International Максим Шакиров.

Арендные ставки на складские помещения Московского региона также остаются одними из самых высоких в Европе. Помимо арендной платы, арендатор часто отдельно оплачивает эксплуатационные и коммунальные расходы, офисные и бытовые помещения, парковку, НДС, уточняет Элина Занина. В результате полная арендная ставка по классу А может превышать $180-200 за кв. м в год, по классу В $140-160 за кв. м в год. По оценке Максима Шакирова, стоимость включенных в цену эксплуатационных расходов для площадей А-класса находится на уровне $20-30, В-класса $15-25 в год.

Впереди Европы всей
Нет ничего странного и в том, что диспропорция между спросом и предложением отражается и на размере арендных ставок. Про цену продажи особого смысла говорить нет: сделки по продажам складских помещений сейчас практически не фиксируются поскольку предложение практически отсутствует, а то, что есть, выставляется на продажу по весьма высоким ценам. Для полноты картины все же назовем уровень цены продажи: на сегодняшний день, по оценке Миэль-Недвижимость, этот показатель колеблется в диапазоне от $1100 до $1400 за кв. м (при средней стоимости строительства в $700-800).

Более оптимистична в своих прогнозах Элина Занина: На рынке складской недвижимости ожидается немало изменений. Началась реализация предназначенных для сдачи в аренду крупных проектов. Во вновь реализованных проектах преобладают площади класса А. Эта тенденция сохранится и в дальнейшем в связи с ликвидностью подобных объектов, что немаловажно в свете выхода на рынок международных инвесторов. До 2008 года, считает эксперт, наиболее вероятно строительство 1,5-1,7 млн кв. м качественных складских площадей, что приведет почти к удвоению объема предложения площадей класса А и В. Однако это не позволит полностью насытить рынок. Уровень свободных площадей будет медленно расти по мере ввода в эксплуатацию значительных объемов площадей, но существующие максимальные ставки аренды сохранятся минимум до 2008 года, оценивает ситуацию Занина.

Заглядывая в будущее
Итак, одни из самых высоких в Европе арендных ставок, фактическое отсутствие вакантных качественных площадей, постоянно увеличивающийся разрыв между количеством заявленных и реализованных проектов вот портрет складского рынка-200 Естественным образом возникает мысль: а изменится ли что-то в наступившем году? 2007 год не сильно изменит ситуацию, считает Рубен Алчуджян. Я бы прогнозировал постепенную сегментацию рынка, расслоение арендных ставок.

Многочисленные памятники архитектуры будут отреставрированы, транспортные пути и развязки на территории существенно модернизированы, а в запрудной части выставки появится территория спорта, развлечений и семейного отдыха.

С одной стороны, мало поводов для радости; с другой же, как отмечает Рубен Алчуджян, рынок, которому от роду 2, максимум 3 года, только теперь стал таким, что его можно анализировать. В свете всего вышеизложенного и это уже хорошо.
В конце января московские власти должны принять окончательный проект реконструкции Всероссийского выставочного центра (ВВЦ). Однако в общих чертах направление и размах предстоящих работ уже известны: в течение ближайших трех лет ВВЦ будет превращен в современный международный выставочный комплекс.

В основу проекта ВДНХ был положен генеральный план архитектора В. К. Олтаржевского, однако он неоднократно дорабатывался под надзором правительства. Поэтому до нас первоначальный замысел, можно сказать, не дошел. К моменту открытия (в 1939 году) территория выставки была организована как система последовательно раскрывающихся площадей, вокруг которых группировались различные сооружения. Так, по периметру центральной площади Колхозов располагались павильоны союзных республик. Возводя каждый из них, архитекторы стремились как можно ярче показать национальное зодчество, и это желание сыграло с ВДНХ странную шутку: выставка наполнилась образцами архитектурного гротеска.

Бывшая ВДНХ, а ныне ВВЦ обладает поистине гигантской площадью (свыше 200 га), на которой расположены не только павильоны и магазины, но и лесопарк, плодовый сад, цветники, пруды, фонтаны. Главной же достопримечательностью выставки была и остается, конечно же, архитектура всех ее павильонов. ВВЦ буквально напичкан символикой эпохи 1930 50-х годов, когда зодчество считалось одним из важнейших искусств и было подчинено идее строительства социализма в отдельно взятой стране.

Впервые о необходимости реконструкции ВВЦ заговорили в начале 1990-х, когда выставка буквально на глазах превратилась в хаотичный торговый центр. Но властям в то время было не до памятника советской эпохи, так что ВВЦ долгих пятнадцать лет был предоставлен самому себе и развивался по законам рынка в постсоветском его понимании. В результате торговля шла там очень бойко, а вот износ инфраструктуры составил от 70 до 100%. Фонтаны дышат на ладан, штукатурка отваливается, фасады покрыты трещинами.

В 1941 году выставка закрылась и не работала до 1954 года. К ее второму открытию было реконструировано и построено заново более 70 павильонов, а парадный характер и нарочитая декоративность архитектуры достигли поистине гипертрофированных размеров: несчетное количество колонн, позолоченные фонтаны, алебастровые фрукты, скульптуры По иронии судьбы, все работы были завершены за несколько дней до принятия постановления Об устранении излишеств в проектировании и строительстве, поэтому сразу же после сдачи в эксплуатацию постройки ВВЦ подверглись жестокой критике и многие годы считались образцом китча и безвкусицы. Между тем облик ВВЦ бесспорный памятник эпохе. С годами это признали и власти. Сегодня на территории выставки числится 46 объектов, обладающих статусом памятника архитектуры федерального значения. Но все они находятся, мягко говоря, в удручающем состоянии.

Теперь власти изменили тактику, решив сначала привести ВВЦ в порядок, а уж потом подавать на участие в конкурсе ЭКСПО-201 Концепция развития территории выставочного центра была разработана ГУП Моспроект-4 при участии немецкой компании Обермайер Консульт. В частности, она предусматривает, что до 2012 года на территории ВВЦ будет построено 240 тыс. кв. м новых выставочных площадей со всей необходимой инфраструктурой, а также многофункциональный спортивный комплекс Спорт-Сити. Новые павильоны, объединенные в комплекс с патриотичным названием Россия, будут располагаться со стороны улицы Сергея Эйзенштейна.

В 2002 году московским властям пришла в голову идея провести на территории ВВЦ всемирную выставку ЭКСПО-201 Расчет чиновников был очень прост: под такое значимое и престижное мероприятие инвесторы охотно дадут деньги на реконструкцию бывшей ВДНХ. Однако выиграть право провести у себя ЭКСПО-2010 российской столице так и не удалось зарубежных экспертов испугало состояние предполагаемой площадки, и в возможность ее моментального возрождения они поверить отказались.

В ходе комплексной реконструкции будет решена и транспортная проблема ВВЦ. Во-первых, монорельсовая дорога пройдет по всему периметру территории выставки, во-вторых, планируется расширить проезд с Сельскохозяйственной улицы. Предусмотрены и съезды со строящегося четвертого транспортного кольца. Скорее всего, появится у выставки и второй главный вход, который сделает более доступной для посетителей площадь Промышленности и запрудную зону. Не исчезнет полностью с территории ВВЦ и торговля. Единственное, против чего категорически выступают и чиновники города, и руководство самой выставки, это хаотичные лотки и палатки. После реконструкции торговля цивилизуется она будет сосредоточена в исторических павильонах, расположенных вдоль знаменитых фонтанов.

Площадь Промышленности возле другого не менее знаменитого павильона Космос, согласно проекту, должна стать Городом науки, образования, инноваций, технологий и промышленности. Это своего рода интерактивный музей под открытым небом, в котором школьники смогут построить настоящий дом, провести научные исследования и даже снять про свою работу документальный фильм. В самом же Космосе будет создан кинотеатр, в котором вместо одного экрана будет целых шесть: четыре на стенах, один на полу и один на потолке. В общем, эффект присутствия в открытом космосе посетителям гарантирован.

Очарование земли Баден-Вюртемберг

Баден-Баден роскошный европейский курорт, на знаменитых термальных источниках которого любили отдыхать аристократы. Они строили тут резиденции и подолгу жили, очарованные красотой окружающей природы. До сих пор спрос на недвижимость здесь остается стабильно высоким.

Климат здесь мягкий, весна ранняя, осень продолжительная и солнечная. В зимние месяцы температура чистого горного воздуха редко опускается до нуля. А с середины июня до конца августа воздух прогревается до 23 25 oC.

Город Баден-Баден расположен на юго-западе Германии (земля Баден-Вюртемберг), между горами Шварцвальд и долиной Рейна, на высоте 112 1003 м над уровнем моря. Большая часть территории региона покрыта темно-зеленым сосновым лесом, который и дал название горам (шварцвальд дословно переводится как черный лес). Через город протекает речка Оос, чье дно выложено брусчаткой и изобилует искусственно созданными порогами, а берега утопают в зелени.

Баден-Баден не случайно называют летней резиденцией Европы. Все тут на удивление близко. До границы с Францией всего 15 км. До Парижа на машине можно доехать за четыре часа, до Базеля (Швейцария) и Люксембурга еще быстрее, потому что автомагистрали в Европе исключительно хороши. С железнодорожного вокзала, который находится в 4 км от города, каждые два часа отправляются поезда на Базель и Франкфурт-на-Майне. Воздушными воротами служит современный аэропорт Баден-Баден‑Карлсруэ.

Укрытый горами от холодных ветров Баден-Баден является третьим по величине винодельческим районом Германии. Виноградники Рембланд (Rembland) разбиты всего в 6 км от города.

Баден-Баден невелик, его площадь составляет около 140 кв. км. Пешком городок можно пройти всего за полчаса. Дома в большинстве своем выдержаны в едином архитектурном стиле. Высоких зданий нет, но много исторических особняков, роскошных вилл и дворцов, причем некоторые продаются. Если повезет, можно стать счастливым обладателем, например, виллы, принадлежавшей известному русскому пианисту Антону Рубинштейну. Когда‑то в этом здании проходили приемы российской императрицы, концерты Брамса и Шумана, а относительно недавно виллу выставили на продажу за 2,4 млн евро.

Город роз

Город сверкающих вод

Пожалуй, самая замечательная улица города Лихтентальская аллея, проходящая вдоль реки Оос. Изначально на ее берегах росла дубовая роща, но в 1850 году Жак Беназе, купивший здесь казино, переделал окрестности в английский парк. Сейчас в нем представлено более 300 видов деревьев и растений, радуют глаз фонтаны, скульптуры и беседки. В розовом саду на Лихтентальской аллее можно насчитать несколько сот видов роз. Этот уникальный сад Гёнеранлаге был заложен архитектором Максом Леже в 1909 1912 годах. В центре сада находится фонтан Жозефина и пруд с золотыми рыбками. Баден-Баден иногда называют городом роз, поскольку здесь ежегодно проходят конкурсы на лучший новый сорт этих цветов.

В Баден-Бадене отдыхали многие венценосные особы, а также просто известные и влиятельные личности. Гостями курорта в разное время становились Отто фон Бисмарк, принц Уэльский, Конрад Аденауэр, Шарль де Голль, Гельмут Коль, Жак Ширак и многие другие люди политики, ученые, писатели, композиторы.

Гордость Баден-Бадена термальные источники, оказывающие благоприятное воздействие на здоровье. Сегодня в городе создана великолепная курортная инфраструктура, которую в 2002 году отметили престижной наградой Five Star Diamond Award.

Термы Фридрихсбад, также построенные в конце XIX века, действуют до сих пор. Интерьеры там сохранены прежние, но оборудование стоит самое современное. Марк Твен в свое время сказал про Фридрихсбад, что здесь вы можете найти для себя любую ванну, которая была когда‑либо придумана, со всеми травами и эссенциями, какие только существуют. И это все для того, чтобы победить болезни, поражающие человека. Через десять минут во Фридрихсбаде вы забываете о времени, через двадцать обо всем мире.

Главным козырем курорта считаются бани, или термы, на природных горячих источниках. Первыми их оценили римляне еще в III веке н. э. Римские термы до наших дней не дожили, а в самой старой, 1848 года возведения, паровой бане на Марктплац сейчас расположена художественная галерея.

Помимо терм можно посещать и открытые источники Феттквелле, Мурквелле, Хельквелле, Бертольдбад. Всего в Баден-Бадене 23 оздоровительных источника, которым около 12 17 тысяч лет. Через них ежедневно проходит 800 тыс. л термальной воды. Чем глубже находится источник, тем выше температура воды.

В 1985 году на Ромерплац был открыт комплекс Термы Каракаллы наиболее современный в Европе. Он расположен на термальных источниках с общей площадью водной поверхности 900 кв. м.

Этот город для аристократов Европы открыли русские. Истории было угодно, чтобы Баден-Баден породнился с Россией. В 1793 году 14‑летняя дочь маркграфа Баден-Дурлахского Луиза Августа (в православии Елизавета Алексеевна) стала женой Великого князя Александра Павловича, впоследствии императора Александра I. Она‑то и завела моду ездить в Баден-Баден на воды. Еще одна баденская принцесса, Мария Гессен-Дармштадтская (принявшая имя Мария Александровна), стала в 1841 году женой Великого князя Александра Николаевича, будущего императора Александра II.

Русский город

На этих водах В. А. Жуковский переводил Одиссею, а Н. В. Гоголь написал первые главы Мертвых душ. Вдохновившись фресками Легенды Шварцвальда, И. С. Тургенев создал Призраков, плодотворно работал над Записками охотника и романом Дым. В Баден-Бадене творили писатели граф В. А. Соллогуб и князь П. А. Вяземский. Не раз бывал тут Ф. М. Достоевский. Он частенько захаживал в казино, и эти впечатления вдохновили его на написание романа Игрок. Лев Толстой и тот, увлекшись во время своего непродолжительного визита в Баден-Баден рулеткой, проиграл в казино всю наличность, а также деньги, которые друзья дали ему на дорогу. Это казино действует и сейчас. Актриса Марлен Дитрих назвала его самым нарядным игорным домом мира. А сам Баден-Баден именуют городом миллионеров, поскольку испытать удачу сюда съезжаются богатые люди со всего света.

Летом 1814 года, после разгрома наполеоновских войск, русские офицеры по дороге в Париж останавливались в Карлсруэ и Баден-Бадене, поскольку нуждались в отдыхе и лечении. Баден-Баден посетили М. Б. Барклай де Толли и еще 16 генералов Императорской гвардии. Затем в Баден-Баден наведывались Долгоруковы, Голицыны, Волконские, Васильчиковы, Трубецкие, Демидовы и другие.

Для спорта и отдыха

Русская аристократия принесла в Баден-Баден еще одно увлечение лошадиные бега. Князья Владимир Меншиков и его шурин Николай Гагарин основали в 1872 году Международный клуб, который устраивал в Иффецхайме под Баден-Баденом знаменитые на весь мир скачки. До сих пор в Баден-Бадене трижды в год проходит ведущий конный аукцион Германии BBAG, где выставляют на продажу чистокровных скаковых лошадей.

Баден-Баден предоставляет все возможности для занятий спортом. Наиболее популярны велосипедный и конный спорт. Здесь есть породистые лошади, опытные тренеры, специально оборудованные площадки и дорожки. Кроме того, верхом можно отправиться по одному из загородных маршрутов.

Самые взыскательные вкусы может удовлетворить культурная жизнь Баден-Бадена. Здесь проходят концерты классической музыки мировых знаменитостей, есть возможность посетить современные оперные и театральные постановки. Городской театр один из красивейших в мире. Он был открыт в 1862 году оперой Гектора Берлиоза Беатриче и Бенедикт, написанной специально к этому событию. В Баден-Бадене Иоганн Штраус дирижировал оркестром перед королем Вильгельмом I, здесь давали концерты Ференц Лист, Джоаккино Россини, Иоганнес Брамс, Айседора Дункан, Энрико Карузо.

Снежные склоны гор Шварцвальда в окрестностях Баден-Бадена привлекают любителей зимнего спорта. Горные курорты расположены на расстоянии нескольких километров от города. За многообразие вариантов отдыха и комфорт Шварцвальд иногда называют немецкой Швейцарией.

Конечно, в городе много тренажерных залов и фитнес-центров, есть отличные теннисные корты, гольф-клубы, баскетбольные и волейбольные площадки, залы для лечебной гимнастики, сквош-корты. А еще тут можно заниматься рыбалкой, скалолазанием и многим другим. Кстати, именно в Баден-Бадене в 1881 году был основан первый теннисный клуб Германии.

Цена квадратного метра германской земли

Есть в этом уголке Германии и нечто удивительное. В Баден-Бадене базируется самая большая в Европе флотилия воздушных шаров, на которых вам предложат совершить воздушное путешествие от Шварцвальда до гор Вогезы, причем маршрут и место посадки определит ветер.

Значительная часть российских покупателей предпочитает виллы и особняки как старинные, так и новые. Максимальная площадь земельных участков под этими объектами 15 тыс. кв. м, жилая площадь колеблется в пределах 500 1500 кв. м.

Земля Баден-Вюртемберг известна своими замками, которых множество близ Баден-Бадена. Замок можно купить вместе с участком земли в 10 40 тыс. кв. м за 1,2 6 млн евро. На содержание такой собственности ежегодно придется тратить немалые деньги. Все замки в стране представляют собой памятники старины. Их охраняют специальные законы, которые довольно строги: любые перепланировки согласовываются с уполномоченными архитектурными бюро и контролируются надзорными органами.

В Баден-Бадене можно приобрести и квартиры в старинных домах просторные, обычно 5 8‑комнатные, с высокими потолками и лепниной. Как правило, в них произведены перепланировка и ремонт. Квартирам на первых этажах чаще всего принадлежат небольшие земельные участки, подходящие для завтраков на природе. Площадь элитных квартир составляет от 100 до 350 кв. м, цены на подобные объекты колеблются в пределах 3 5 тыс. евро за 1 кв. м.

Спросом пользуются и дома коттеджного типа. Обычная площадь частного дома 250 350 кв. м, участок редко превышает 1000 кв. м. Цены на такие дома (вместе с земельным участком) колеблются в диапазоне 2,5 4 тыс. евро за 1 кв. м.

Диапазон цен на землю под индивидуальное строительство в Баден-Бадене (точнее, в его пригородах, поскольку сам город в основном застроен) составляет 300 600 евро за 1 кв. м, в зависимости от местоположения, площади и близости важнейших коммуникаций. Цены на жилье в Германии сопоставимы с московскими.

Элитный особняк, представляющий собой памятник архитектуры с современной отделкой, стоит от 1 млн евро. Обычный дом обойдется примерно в 600 тыс. евро. Недорогие 2 3‑комнатные квартиры в центре города оценивают в 100 300 тыс. евро.

Россияне активно вкладывают капитал в жилье за рубежом. Интерес к Баден-Бадену у наших соотечественников достаточно велик, поэтому несколько немецких агентств специализируются на российском рынке, помогая желающим обзавестись домом или квартирой в земле Баден-Вюртемберг. Граждане иностранных государств имеют право приобретать жилую и коммерческую недвижимость на территории Федеративной Республики Германии без каких‑либо ограничений.

Особенности покупки недвижимости

Маклер предоставляет покупателю развернутую информацию об объектах недвижимости в рамках запроса, а затем назначает две независимые экспертизы выбранного объекта юридическую и техническую. Потом составляют договор купли-продажи, который можно передать на проверку соответствия интересам клиента в юридическое бюро, специализирующееся на вопросах строительного права и недвижимости.

Риелторский бизнес в Германии лицензируется, комиссионные за сервисные операции в области торговли недвижимостью составляют 3,48 % от стоимости объекта, включая НДС.

После подписания договора покупатель должен исполнить финансовые обязательства перед продавцом жилья, маклером и государственным нотариатом, а также уплатить налог на приобретенную недвижимость. Размер нотариальной пошлины составляет 1,5 % от цены объекта, а налог 3,5 %.

Договор купли-продажи недвижимости в ФРГ подписывают в государственном нотариате. На подписании обязательно присутствует муж (или жена) покупателя. Дело в том, что по законам ФРГ собственность приобретается в равных долях на обоих супругов, если иное не оговорено брачным контрактом.

При покупке недвижимости в Германии можно воспользоваться ипотечным кредитом. Прежде чем его выдать, банк открывает специальный накопительный счет, на который в течение нескольких лет идут регулярные отчисления от зар-платы. Так проверяют платежеспособность потенциального заемщика. Затем выдают кредит на сумму, покрывающую до 80 % стоимости объекта. Ссуду дают на срок до 25 лет примерно под 5 7 % годовых. Это самые низкие ставки за последние 20 лет. Скорее всего, они вырастут, но если успеть воспользоваться ситуацией, можно в будущем получить некоторый доход.

Полноправным собственником квартиры или дома человек становится с момента полной оплаты объекта в поземельном ведомстве и внесения данных нового владельца в поземельную книгу.

Индивидуальное строительство в Германии ведут, как правило, небольшие специализированные фирмы, каждая из которых отвечает за четко определенный фронт работ. В результате получаются качественные, надежные и долговечные здания. В последние годы большое внимание уделяют энергоэкономичности и экологичности жилья.

Из затрат на содержание жилья необходимо отметить ежегодный налог на недвижимость, который объединяется с земельным налогом и составляет 0,5 1,5 % от стоимости объекта (в зависимости от места его расположения, качества участка и т. д.). В среднем налог составит 50 100 евро за сотку земли, на которой расположено жилье.

Расходы на содержание недвижимости

Также придется ежемесячно оплачивать электроэнергию, воду, отопление, вывоз мусора и т. д. (около 170 250 евро за квартиру, 200 350 евро за дом, до 500 евро за виллу с бассейном при условии ее интенсивного использования). Расходы на тепло, электричество, воду напрямую зависят от наличия домашних сберегающих систем. В том случае, когда фактическое годовое потребление тепла как минимум на 25 % ниже норматива, дом получает почетный статус экономичного, а налог на недвижимость становится льготным.

Владелец дома уплачивает еще и налог на сток дождевой воды в канализацию, который рассчитывают исходя из площади крыши и той части участка, которая находится под твердым покрытием (асфальт, плитка, мостовой кирпич). Налог составляет 35 45 евро за сотку в год.

Общая ситуация на рынке

Если объект сдают в аренду, все расходы по его содержанию ложатся на плечи съемщика.

Вид на жительство в Германии

Вариантов инвестиций в недвижимость с целью получения прибыли в ФРГ сейчас всего два: сдавать пансионы или номера в отелях (но для этого нужно уметь вести гостиничный бизнес в Германии) либо сдавать дома, квартиры, виллы в долгосрочную (от года) аренду. Арендные ставки в Баден-Бадене таковы: за 5 6‑комнатную квартиру в центре города просят от 1000 до 1400 евро в месяц, за дом максимум 2500 евро в месяц. По отношению к вложенным в жилье средствам это даст годовой доход в 3 4 %, что ненамного выше инфляции. Поэтому сдача недвижимости на территории ФРГ внаем представляет собой наименее эффективный способ компенсации затрат, связанных с ее приобретением. Жилье тут лучше покупать для души, а не для денег.

Перед прибытием в ФРГ иностранцам выдают въездную визу сроком на три или шесть месяцев. Документ предусматривает кратковременное пребывание в Германии зарубежных граждан с туристическими, культурными, научными, спортивными и другими частными целями и исключает возможность любой трудовой деятельности. Лица, прибывающие в ФРГ на срок более трех месяцев с целями, выходящими за рамки прав, предоставляемых визой (например, для учебы, работы, воссоединения семьи в связи с заключением брака и т. д.), обязаны получить в ведомстве по делам иностранцев разрешение на жительство в ФРГ.

Владение недвижимостью на территории Германии не дает права получить вид на жительство, но является веским аргументом при рассмотрении подобного заявления, поскольку доказывает материальную независимость заявителя. Вопрос о получении вида на жительство решают в индивидуальном порядке, и не всегда положительно.

Конечно, приобрести недвижимость в Баден-Бадене довольно сложно все‑таки это другое государство со своими бюрократическими традициями. Но город в высшей степени комфортен для проживания, ведения дел и отдыха, его горный воздух и источники великолепно восстанавливают силы, а кроме того, он может стать надежным местом для долгосрочных инвестиций в недвижимое имущество.

По прибытии в Германию все иностранцы, кроме сотрудников дипломатических и консульских представительств, обязаны зарегистрироваться в отделе прописки. Для занятия трудовой деятельностью на территории Германии каждый приезжий непременно должен получить разрешение на работу от ведомства по труду.

В целом прогнозы экспертов неутешительны: и ипотека, и развитие системы социального жилья, и выдача беспроцентных ссуд отдельным категориям населения только подогревают процесс роста цен. Учитывая кризисную ситуацию с инженерной инфраструктурой столицы и острую нехватку земель, можно с уверенностью предполагать, он будет продолжаться и дальше, если не произойдет какого-либо чуда. Стопроцентный рост цен с прошлой осени по нынешнюю породил некое подобие стабилизации, но это, скорее всего, только остановка перед новыми рекордами.


Что будет с ценами на недвижимость в России, в частности, в Москве, какие факторы влияют на ценообразование, что стало причиной резкого скачка стоимости квадратного метра в прошлом году, и повторятся ли такие скачки в будущем? Является ли ипотека панацеей, позволяющей осуществить позабытый было лозунг времен социализма каждой семье отдельную квартиру? Или она лишь заведет ситуацию в тупик, учитывая бешеный рост цен на жилье? Все эти вопросы волнуют и специалистов рынка недвижимости, и простых россиян потребителей их услуг. Об этом и о многом другом шла речь на конференции Как развивать ипотеку в условиях нехватки жилья?

Третья группа семьи с доходом 2-3 тыс долл. Это и есть, по мнению В.Белова, резерв для дальнейшего роста ипотечного рынка. Они могут рассчитывать на банковские программы, основывающиеся на схемах улучшения уже существующего жилья. Если расширить эту категорию, то имеет смысл говорить о молодых семьях, имеющих совокупный семейный доход 1,5-3 тыс долл и собственную 1-2 комнатную квартиру в спальном районе или большую квартиру совместно с родителями. Они стремятся либо переселиться в 2-3 комнатную квартиру, либо просто разъехаться с родителями, имея в дальнейших планах рождение детей или просто повышение уровня комфорта. Такие семьи смогут рассчитывать в среднем на 150 тыс долл под уже существующее жилье. При этом они дают обязательство в течение определенного периода реализовать это жилье и внести банку полученную сумму в счет части погашения кредита. Удобство такой схемы по сравнению с обычной альтернативной сделкой состоит в том, что не нужно ничего продавать срочно, да и с течением времени имеющаяся площадь может еще подняться в цене. Правда, такие сделки осуществляют пока 2-3 банка.

Сейчас квадратный метр в столице стоит от 3500 до 25 тыс долл. Семья с доходами от 4 тыс долл еле-еле в состоянии наскрести на скромную двушку на окраине, выплачивая банку в среднем 2 тыс долл в месяц в течение 20 лет. И это при том условии, что у нее уже есть 30-40 тыс долл на первоначальный взнос. Нынешних потенциальных клиентов ипотеки можно разделить на несколько категорий, рассказал генеральный директор компании Фосборн Хоум Василий Белов. Первая, и самая многочисленная семьи с совокупным доходом до 1 тыс долл /53 проц/. Им ни один банк не может предложить ничего ни на каких условиях, поскольку слишком высоки риски невозврата кредита. Вторая 27 проц семьи с доходом в 1-2 тыс долл. Они также практически не имеют шансов. На одного человека, могущего рассчитывать на ипотеку, к нам приходят четверо с совокупным доходом семьи до 1,5 тыс долл, и они не могут получить ничего, - рассказывает эксперт.

Но это сегодняшняя реальность. Что же готовит нам день завтрашний? Сейчас количество сделок по ипотеке в Москве снижается, и пока рынок находится в ожидании. Если в августе было зафиксировано 530 сделок, то в сентябре уже менее 40 О падении спроса говорит и увеличение сроков экспозиции квартиры в среднем до 60 дней. Если до конца года ситуация не изменится, не исключено, что покупателям все же станет несколько легче, считает К.Апрелев. В случае падения цен с рынка могут уйти спекулятивные инвесторы, тем более что стоимость аренды растет довольно медленно. На цены могут повлиять и разговоры о введении налога на недвижимость в 2008 г спрос на этом фоне может несколько снизиться. Впрочем, есть и факторы за. Это, прежде всего, рост доходов населения, развитие ипотеки, а так же то, что недвижимость в Москве не перестает быть выгоднейшим капиталовложением.

О тех, кто может стать клиентом ипотеки, рассказал вице-президент Российской гильдии риэлторов /РГР/ Константин Апрелев. Это люди, доход которых начинается от 2-3 тыс долл в месяц на человека. 70 проц из тех, кто уже заключил сделки в Москве люди, не имевшие ранее московской прописки. Это, как правило, представители региональной элиты, решившие перебраться в Москву, покупающие жилье детям, или просто желающие сделать инвестицию. Кстати, в оценке количества инвестирующих эксперты были практически солидарны по их мнению, таковых 25-30 проц. Говоря об уровнях доходов потенциальных заемщиков, К.Апрелев привел такие неутешительные данные. Даже если оба в семье работают, являются представителями того самого среднего класса, на которого во всем мире ориентирована ипотека, зарабатывают вместе 8 тыс долл, то покупка двухкомнатной квартиры бизнес-класса при рассрочке в 10 лет все равно остается для них несбыточной мечтой. Но ведь это, если можно так выразиться, идеальная семья, где оба не имеют обязательств и целиком поглощены карьерой. На практике мало кто даже в Москве зарабатывает такие деньги. По данным ресурса headhunter.ru, на зарплату от 3-4 тыс долл и выше могут рассчитывать лишь топ-менеджеры высшего звена, специалисты, работающие в нескольких сырьевых компаниях или сотрудники сферы продаж. В последнем случае, впрочем, все зависит от индивидуальных способностей человека оклада там нет или он минимальный, а доход складывается от процентов с продаж. Так что без особого склада характера работать продажником можно и за 400 долл в месяц. Обычная же зарплата офисного специалиста среднего звена, по данным того же headhunter.ru, составляетс сейчас 1-1,5 тыс долл. Но не надо забывать, что у человека еще могут быть дети, которые требуют немалых затрат. Один из членов семьи может временно не работать или работать на более легкой и, следовательно, менее оплачиваемой работе, чтобы уделять время детям. Есть, наконец, пожилые родственники, о которых нужно заботиться. Короче, обстоятельства бывают разными, и все они, как правило, не добавляют платежеспособности заемщику в глазах банка. В то же время прослеживается очевидная тенденция люди больше не хотят довольствоваться малым. Времена однокомнатных хрущевок давно прошли, и каждый готов залезть в долги, найти четвертую работу, сделать все, чтобы жить максимально комфортно.

Даже если ипотечные ставки через несколько лет упадут до обещанных властями 7-8 проц, а темпы роста цен сохранятся, то ипотека для среднего класса станет еще более неподъемной, делают вывод участники конференции. Москва может гордиться ее метры нынче дороже парижских, хотя сравнение уровня жизни нас и французов может выглядеть, в лучшем случае, насмешкой. Впрочем, перспективы у золотого квадратного метра столичной недвижимости пока самые радужные. Все больше людей желают жить в Москве, а, значит, у ипотечных банков самое светлое будущее. Так же будет расти и стоимость наших квартир. Не повезло только тем, кто не успел обзавестись своим углом. Ну да это такие мелочи в сравнении с судьбой России и ее экономическим ростом.

Согласно прогнозу РГР, скорее всего, в будущем рынок ожидает стабилизация цен. А по словам независимого аналитика рынка недвижимости Геннадия Стерника, говорить о стагнации несколько преждевременно. Забудьте об обвалах рынка, кризисах, пузырях, - призывает он. Рост цен на недвижимость идет за ростом темпов нашей экономики, и обвала не будет даже в случае значительного снижения цен на нефть. Год-полтора может царить относительная стабильность, но в конце 2007 г все начнется по-новой. В Европе цены на жилье тоже растут, и о цикличности, свойственной капиталистической экономике, говорить не приходится и здесь. Г.Стерник высказал свой прогноз. В среднесрочной перспективе до конца 2007 г ожидается стагнация с возможной коррекцией вниз. В краткосрочной перспективе до конца 2006 г возможен спад, который, впрочем, станет лишь временным явлением.



Главная --> Публикации