Главная --> Публикации --> Игра на вылет "единая россия" позвала обманутых соинвесторов в долю Москва примерит четвертое кольцо Управляй и властвуй Лужков выделил землю для гольфа

О районе

Престижное западное направление Москвы и ближнего Подмосковья всегда привлекало покупателей недвижимости. К 2008 году здесь появится не просто дом европейского качества, а малоэтажный элитный квартал с экологическим названием Грюнвальд (по-немецки зеленый лес). Массив расположен на Сколковском шоссе, в километре от МКАД.

В последние годы в окрестностях Заречья, Немчиновки, Марфина начали появляться современная элитная коттеджная застройка и дорогие кварталы малоэтажных домов. Сколковское направление составило серьезную конкуренцию Рублево‑Успенскому как по ценам (стоимость земли и недвижимости приближается к московской), так и по качеству жилья. Кроме того, по Сколковскому шоссе (оно соединяется с Минским, а затем переходит в Кутузовский проспект) можно достаточно быстро и без многокилометровых пробок попасть в центр столицы.

Территория вблизи Сколковского шоссе, входящая в состав Одинцовского района Московской области, считается наиболее благополучной с точки зрения экологии. Мещерские озера, Баковский лесопарк, живописные берега реки Сетунь В этих местах никогда не было промышленных предприятий, а в советское время тут предпочитали возводить санатории и дачные поселки для партийной верхушки.

Авторы проекта малоэтажного элитного квартала Грюнвальд немецкие специалисты проектного бюро Сергея Чобана NPS TCHOBAN VOSS, в творческом послужном списке которого значатся комплексы DOMAQUREE и Кронпринценкаре, берлинский кинотеатр Кубикс и дом Альфреда Дёблина на Александрплатц, офисные и торговые здания на Тауенциенштрассе, Курфюрстендам, Унтер ден Линден. Дома Грюнвальда в тесном содружестве разрабатывали архбюро Assman Solomon, Остоженка и Проект Меганом.

Концепция проекта

Каждый дом индивидуален во всем: от дизайнерского решения до планировки квартир и выбора отделочных материалов. Однако, несмотря на разнообразие, строения создают единый архитектурный ансамбль. Функциональность и рационализм вот главные принципы, заложенные в основу внешнего и внутреннего облика зданий. Здесь нет назойливых башенок, псевдоготических очертаний, каждая деталь уместна.

Немецкое влияние чувствуется во всем, даже в названии. Оно дано по аналогии с одноименным кварталом в Берлине, но весьма идет московскому комплексу, окруженному реликтовым хвойным лесом.

Грюнвальд, расположенный на берегу реки Сетунь, органично впишется в окружающую среду. Широкие аллеи станут естественным продолжением леса, а рукотворные цветники и альпийские горки дополнят природный пейзаж.

В отделке фасадов намечено использовать керамический кирпич, натуральный камень и дерево. Для освещения установят фасадные и ландшафтные светильники.

Характеристика комплекса

Многие покупатели рассматривают этот комплекс как вариант загородного жилья, которое вполне способно соперничать с коттеджем. Централизованное управление инфраструктурой мини-городка освобождает делового человека от необходимости тратить время на уход за придомовой территорией и состоянием дома. И кроме того, массив в полной мере удовлетворяет важным для элитного жилья требованиям приватности и социальной однородности.

Под корпусами расположат подземную парковку с двумя входами со двора и из домов (в последнем случае в гараж можно будет спускаться на лифте).

Грюнвальд состоит из 13 жилых шестиэтажек и отдельно стоящего здания фитнес-центра. Количество квартир в домах от 11 до 21, количество комнат в квартире от двух до шести (в основном три), площадь от 72 до 330 кв. м, высота потолков 3,35 м. Любая квартира независимо от размера предоставляет большие возможности для воплощения разнообразных дизайнерских решений. Однако предложенные варианты планировок нравятся большинству покупателей. Например, квартиры площадью 330 кв. м, занимающие этаж целиком, дополнены зимним садом, каминным залом, французскими балконами и эффектным панорамным остеклением. А еще в таких жилищах предусмотрен выход на эксплуатируемую кровлю, где можно устраивать пикники с барбекю или принимать солнечные ванны.

Всю систему жизнеобеспечения будет круглосуточно контролировать диспетчерская служба, получающая данные видеоконтроля и систем противопожарной безопасности. Видеонаблюдение станут вести в режиме реального времени по периметру комплекса, на автостоянках, на крышах и в холлах. Автомобили смогут проезжать только через контрольно-пропускные пункты.

Для отделки вестибюлей подобраны дорогие отделочные материалы, дерево, натуральный камень, в том числе мрамор и гранит. Холлы возле квартир украсят живыми растениями. Грюнвальд оснастят всем необходимым для автономного существования. Индивидуальный тепловой пункт будет автоматически поддерживать комфортный температурный режим в зависимости от погодных условий. В квартиры станет поступать вода из артезианских скважин. В домах предусмотрены современные лифты, в некоторых корпусах панорамные. Для остекления окон намечено использовать высококачественные стеклопакеты из натурального дерева.

Инфраструктура, транспорт

Уже при строительстве массива были проложены все необходимые коммуникации, что позволит в каждой квартире подключить не менее двух телефонных номеров и выделенный интернет‑канал. Кроме того, предусмотрено приобрести оборудование для приема эфирных телеканалов, европейских цифровых спутниковых каналов, а также канала городского кабельного телевидения.

На территории, не занятой строениями, разместятся зоны отдыха. Вдоль границ комплекса пройдет круговая прогулочная аллея, освещенная в темное время суток, появятся цветники и деревья различных пород. Можно будет посидеть здесь на скамейке или спуститься аллеей к набережной Сетуни, где намечено устроить пляж для жителей. Детские городки (аттракционы, песочницы, спортивные площадки) станут любимым местом отдыха и развлечений малышей.

В фитнес-центре, спроектированном специально для жителей Грюнвальда, помимо тренажерного зала появятся SPA-центр с минеральной водой, большой бассейн с гидромассажной зоной и уникальный банный комплекс (хаммам, сауна, каменная баня Штейн Бад, травяная баня Брейхель Бад). Дополнят картину солярий, кабинет массажа, фитнес-бар. Для детей построят игровой клуб.
В уютном кафе жители смогут завтракать, а вечерами сидеть за чашечкой кофе и слушать приятную музыку. В здании фитнес-центра на отдельном этаже расположится зал для проведения торжеств, деловых встреч и конференций.

Есть все основания полагать, что будущие жители квартала в полной мере оценят комфортные условия, которые трудно обеспечить в условиях перенаселенного мегаполиса, каким сегодня является Москва. Не возникнет проблем и с транспортным сообщением: до центра столицы можно добраться по Можайскому шоссе, Кутузовскому проспекту и другим ближайшим магистралям.

Грюнвальд окружен элитными коттеджными поселками Заречье, Тихомирово, Кунцево‑ Рядом расположены Международный университет, гимназия, конноспортивный комплекс, поля для гольфа. В сентябре Президент Российской Федерации Владимир Путин открыл строительство московской школы управления Сколково, заложив первый камень.

Оценка недвижимости, впрочем, как и любая другая вещь субъективная, ее параметры условны и меняются вместе с рынком. Впрочем, определенные стандарты все‑таки существуют. Хотя и их специалисты порой понимают совершенно по‑разному. И даже оценки влияния такого, казалось бы, объективного фактора, как месторасположение объекта, разнятся.


Недвижимость это актив, который сегодня не только стоит дорого, но и постоянно растет в цене. Поэтому каждому владельцу дома или квартиры стоит иметь хотя бы приблизительное представление о том, сколько сотен тысяч долларов находится в его распоряжении. А уж если речь идет о продаже или покупке жилья, то тем более нужно четко представлять себе, насколько адекватна запрашиваемая за него сумма.

Роман Храпов, директор локального офиса Тушино агентства недвижимости ДОКИ, напротив, считает, что от 80 % до 95 % стоимости объекта зависит от адреса. Неслучайно многие специализированные издания, публикующие объявления о купле-продаже жилья, организуют рубрикатор именно по этому принципу, замечает он.

Традиционно считается, что соблюдение принципа трех л (location, location, location, или, в переводе с английского, месторасположение, месторасположение и еще раз месторасположение) гарантирует высокую ликвидность жилья. С этим не до конца согласен Алексей Шленов, директор Департамента вторичной недвижимости компании МИЭЛЬ Недвижимость. Безусловно, хороший, дорогой район заметно увеличивает стоимость квартиры, однако оценивать ее стоит все‑таки не по одному параметру, а в комплексе. Всего таких ключевых факторов более 30, и каждый из них является довольно значимым, подчеркнул он. Более того, жилье в тихом спальном районе порой продается быстрее, чем квартира, выходящая окнами на шумную магистраль в центре города, и корректировать цену на него нет необходимости.

Как рассказала Елена Бармина, директор Департамента территориальных отделений компании МИАН агентство недвижимости, цены зависят не только от района, но и от расположения квартиры в здании. Так, первый этаж, как правило, будет на 10 15 % дешевле остальных. Имеет значение тип дома и его состояние: хороший ли подъезд, из какого материала сделаны перекрытия, в порядке ли трубы. Согласитесь, что толку благоустраивать жилище изнутри, если снаружи грязь и тараканы, а на свежепоклеенных обоях в любой момент могут появиться ржавые подтеки. Что же касается самой квартиры, то покупателя обычно интересует только один вопрос: нужен ей капитальный ремонт или нет.

Еще один важный момент транспортная доступность, включая как удобство подъезда на автомобиле, так и удаленность от метро. С другой стороны, по мнению многих риелторов, существенно изменить стоимость квартиры в ту или другую сторону могут разве что совсем крайние случаи пара минут ходьбы от дома до станции или отдаленный спальный район у МКАД, откуда можно выбраться только на автобусе.

Что всегда будет влиять на цены, так это экологическая ситуация в районе, вне зависимости от того, собираются ли люди растить здесь детей или им, в принципе, наплевать на собственное здоровье, считает Елена Бармина. Неплохое жилье в Марьино или Капотне в любом случае будет дешевле квартир, расположенных рядом с лесопарковыми зонами, даже если их потребительские характеристики будут заметно хуже.

А вот инфраструктура, по мнению Елены Барминой, не является весомым ценообразующим фактором, поскольку потребности у всех покупателей разные. Другими словами, доплачивать за наличие рядом с домом школы или детского сада будет только тот, для которого этот факт жизненно важен например, если в семье есть маленький ребенок. Тот же принцип действует и в отношении парковки у дома или вида из окна. На практике такие дополнительные характеристики влияют, скорее, на выбор покупателя, а не на стоимость объекта, добавляет Роман Храпов. Для объектов бизнес-класса наличие огороженной территории, консьержки, охраны и т. д. положено по статусу и уже заложено в цену квадратного метра. В типовых домах это скорее роскошь, за которую далеко не все захотят платить лишние деньги.

В отличие от домов экономкласса, где первый и последний этажи стоили дешевле из‑за проблем с безопасностью, протекающей крышей или шумом от работы механизмов на техническом этаже (чердаке), современные монолитные и даже многие панельные здания таких неудобств жильцам не доставляют. Первые этажи в них, как правило, нежилые, а высокое качество строительства позволяет нивелировать разницу между угловыми квартирами и, как их называют строители, рядными.

Все сказанное выше касалось, в основном, типового жилья. У дорогих квартир свои параметры оценки, которые к тому же часто требуют индивидуального подхода.

Для дорогого жилья планировка квартиры влияет на ее цену чаще всего в двух случаях: если речь идет об здании старой постройки (и то определенные неудобства, как правило, с лихвой компенсируются статусом дома и его исторической ценностью) или если предыдущий владелец сделал экстравагантный ремонт, на ликвидацию которого уйдет много времени и средств (например, сделал комнаты треугольными или круглыми). Современные новостройки (даже панельные) предполагают свободную планировку, поэтому приспособить квартиру под себя будет нетрудно. Со вторичным жильем дело, согласитесь, обстоит сложнее. И поскольку жить, скорее всего, придется в том, что есть, такие характеристики, как смежные или изолированные комнаты, совмещенный или раздельный санузел, большой холл или маленький (и есть ли он вообще) обязательно отразятся на цене.

Чем выше класс жилья, тем большее значение приобретает вид из окна, в элитном сегменте он вообще может стать одним из конкурентных преимуществ объекта и, следовательно, существенно увеличить его стоимость. Впрочем, и в типовых домах для квартир на верхних этажах красивый пейзаж за окном может сыграть компенсирующую роль, полагает Роман Храпов. Прекрасные видовые характеристики всегда в цене.

Чем выше стоимость квартиры, тем внимательнее относится к различным юридическим вопросам агентство, которое занимается ее реализацией. А вот в столичных хрущевках ситуация с прописанными там людьми часто напоминает детективный сериал. Поэтому чем прозрачнее история объекта, тем выше его стоимость. Наиболее ценными являются свободные приватизированные квартиры, которые продаются и покупаются за живые деньги, а не являются звеном альтернативной цепочки.

А вот наличие дорогого ремонта, наоборот, скажется на цене элитной квартиры и практически не отразится на стоимости жилья эконом-класса. В типовых домах востребованы, как правило, исключительно стены. Разумеется, опрятная квартира произведет более благоприятное впечатление, но это влияние будет носить психологический характер. И если покупатель не влюбится без памяти в новые обои в цветочек, оплачивать ваши расходы он, скорее всего, не станет. Сегодня жилье чаще всего приобретается с перспективой сделать ремонт под себя, рассказывает Алексей Шленов. Хотя надо признать, что объект в хорошем состоянии выглядит более привлекательным для покупателей. Когда сообщаешь клиентам, что квартира с хорошим ремонтом и поэтому стоит несколько дороже, они тем не менее все равно соглашаются на просмотр. По его мнению, принимая решение о целесообразности ремонта, продавцам стоит ориентироваться на уровень и потребности потенциальных покупателей. Но если есть сомнения, то стоит выставить квартиру на продажу как есть люди привыкли к тому, что приобретаемое ими жилье требует дополнительных вложений, а выбор объектов под ключ невелик.

Сегодня многие эксперты называют Новую Ригу одним из самых перспективных направлений Подмосковья и предрекают ему бурное развитие. Действительно, благодаря транспортной доступности, прекрасной экологии и уникальному природному ландшафту (леса, луга и живописные речки и озера, включая близость к большой воде Истринскому водохранилищу) недвижимость по Новорижскому шоссе пользуется большой популярностью среди покупателей.



Жители, привыкшие к мегаполису, очень остро ощущают отрыв от города, и прежде всего потому что магазины, рестораны, школы, спортклубы и больницы расположены как минимум в районном центре. А если важно не только их наличие, но и качество, то за последним часто приходится ездить в Москву. Другая крайность перегруженная инфраструктурой (часто ненужной) концепция коттеджного поселка, обитателям которого в добровольно-принудительном порядке приходится содержать не только детский сад или фитнес-центр, но и, например, зоопарк.

Главным конкурентом Новой Риги является Рублево‑Успенское шоссе. Если отбросить в сторону такой субъективный фактор, как соседство со столичной и региональной элитой, то основной козырь Рублевки комфортность проживания, сопоставимая с городской, а порой и превосходящая ее. До недавних пор, рассуждая о настоящем и будущем Новорижского направления, специалисты указывали на его бедную инфраструктуру как на тот фактор, что тормозит развитие данной местности.

Разрабатывая концепцию проекта, инкомовцы во многом опирались на собственный практический опыт: на Новой Риге корпорация построила уже десять поселков. Было решено максимально полно воссоздать городскую инфраструктуру так, чтобы ее содержание не ложилось тяжким финансовым бременем на плечи жителей. Все объекты комплекса NovaRiga находятся вне жилых зон и сосредоточены вдоль Новорижского шоссе, что делает их доступными для посетителей-нерезидентов и не угрожает безопасности тех, кто живет в соседних поселках.

Стремясь предоставить покупателям высокое качество загородной жизни по разумной цене, девелоперы используют различные подходы. Например, корпорация ИНКОМ-Недвижимость недавно представила идею инфраструктурного комплекса NovaRiga на Новорижском шоссе площадью 200 тыс. кв. м. Объем инвестиций в беспрецедентный по масштабам проект составят 500 млн долл. К 2010 году в 24 км от МКАД компания обещает возвести не просто ряд социально-бытовых объектов для жителей своих поселков Гринфилд, Риверсайд, Шервуд и Новорижский, а создать настоящий центр притяжения для всего района.

Если концепцию NovaRiga эксперты ИНКОМ-Недвижимость создавали сами, то к разработке архитектурного проекта школы, медицинского, спортивного и торгового центров, храма компания привлекла специалистов, имеющих опыт работы именно с такого рода объектами: масштабы строительства и размер вложенных средств не дают права на ошибку. По подсчетам аналитиков, срок окупаемости элементов комплекса составит от трех до семи лет (разумеется, объекты социальной инфраструктуры начнут приносить прибыль несколько позже коммерческой, а храм это и вовсе чистая благотворительность). Более того, ожидается, что в процессе освоения территории концепцию проекта будут корректировать, исходя из потребностей жителей поселка и требований рынка.

В составе первой очереди уже 1 сентября 2009 года ИНКОМ-Недвижимость введет в строй многопрофильный образовательный комплекс площадью 42 тыс. кв. м, включающий в себя детский сад на 80 человек и школу-гимназию, способную принять до 700 учеников, спортивные секции и клуб детского творчества. Современный медицинский центр, предоставляющий самый широкий спектр услуг (от консультаций специалистов до лечения в стационаре или наблюдения по системе домашний доктор), будет обслуживать население района в радиусе 50 км. Спортивный центр, создаваемый в партнерстве с компанией Планета Фитнес, конный комплекс, торгово‑развлекательный центр площадью 20 тыс. кв. м и аквапарк, один из крупнейших в стране, также ориентированы на многочисленных посетителей. Услуга по размещению домашних животных в специальной гостинице, редкая даже в Москве, тоже обещает стать востребованной не только обитателями соседних поселков. Таким образом, полная самоокупаемость комплекса сделает его для жителей не бременем, а преимуществом. Из особенностей проекта стоит отметить и первый на Новорижской трассе православный храм, способный вместить до 300 прихожан.


Сегодня на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в сфере эксплуатации работает не более 30 компаний. Под профессиональным управлением находится всего около 10 % объектов. Тем не менее собственники бизнес-центров и торговых комплексов уже начали осознавать, что привлечение внешней управляющей компании (УК) способствует росту доходности проекта. Но пока в Северной столице ниша профессиональных управляющих объектами коммерческой недвижимости свободна.

Однако планы девелопера не сводятся исключительно к возврату и преумножению инвестиций. Комплекс NovaRiga призван повысить привлекательность и конкурентоспособность Новорижского направления за счет создания развитой инфраструктуры для всего района.

Качественное управление залог того, что объект будет востребован покупателями. Эту задачу владельцы коммерческой недвижимости решают по‑разному: кто‑то предпочитает обратиться к специалистам со стороны, а кто‑то создать собственную управляющую компанию. Последний вариант пока наиболее распространенный, однако передача объекта в ведение внутренней УК порой влечет за собой ряд сложностей.

Карманные компании

Минусом карманных УК Константин Козловский, генеральный директор ЗАО Менеджмент компания ПСБ, считает отсутствие мотивации для экономии ресурсов. По словам эксперта, таким компаниям не нужно стараться быть конкурентоспособными, что часто приводит к большим накладным расходам. В качестве примера К. Козловский приводит случай, когда уборка мусора на строительной площадке, организованная внешней УК, обошлась почти вдвое дешевле, чем пришлось бы заплатить за выполнение той же работы персоналу компании-застройщика.

По мнению Елены Афиногеновой, генерального управляющего УК Бекар, карманная УК может работать весьма эффективно. Часто ее возглавляет приглашенная звезда профессионал, который приходит со своей командой или набирает ее специально для управления данным объектом. При этом собственник должен понимать, что привлечение директора УК со стороны серьезный риск, поясняет Е. Афиногенова. Если конкуренты предложат ему лучшие условия, он может уйти и увести за собой команду.

Единые стандарты и индивидуальный подход

Помимо этого управление недвижимостью своими силами требует больших затрат на персонал. Для организации качественного обслуживания объекта необходимо привлечь главного инженера, энергетика, наладить клининговую службу, а также приобрести необходимое оборудование, говорит Е. Афиногенова. Получается, что создавать внутреннюю УК для объектов площадью менее 100 тыс. кв. м неэффективно. В этом отношении показателен опыт компании Бизнес Линк. Мы создали свою управляющую компанию для того, чтобы совместить деятельность по девелопменту и управлению коммерческой недвижимостью, рассказывает Дмитрий Птащук, заместитель генерального директора ООО Бизнес Линк. Это позволило сократить наши расходы еще на стадии проектирования объекта. Однако после ввода его в эксплуатацию работы у сотрудников УК стало гораздо меньше. Платить персоналу оклад фактически за неполный рабочий день не хотелось, а отказаться от услуг УК было невозможно. В подобной ситуации обращение в профессиональную управляющую компанию самое оптимальное решение проблемы, резюмирует Д. Птащук.

Традиционные приемы управления периодически необходимо дополнять нестандартными ходами. Возьмем такую ситуацию: давно вышедшие на рынок офисные центры в течение долгого времени остаются на высоте по своим техническим характеристикам, но вызывают определенный дискомфорт у сотрудников поднадоевшими за несколько лет интерьерами. Чтобы исправить положение, вовсе не обязательно разрабатывать новый дизайн помещений. УК предложила сменить ресторанного оператора или форму одежды обслуживающего персонала. Такие меры обеспечат лояльность старых арендаторов и помогут привлечь новых. Разумеется, подобный креатив может прийти в голову и новичкам в сфере управления коммерческой недвижимостью, однако грамотная реализация самых смелых идей, безусловно, напрямую зависит от богатого практического опыта и глубокого знания рынка.

Главное отличие внешней УК от внутренней заключается в гибкости подхода и способности использовать различные схемы работы на основе собственного богатого практического опыта. Чем шире и разнообразнее круг проектов, в которых участвовала компания, тем больше у нее возможностей добиться максимально эффективного функционирования конкретного объекта.

Другая проблема нежелание собственников привлекать профессиональную УК уже на стадии проектирования. Возможно, оплата услуг по управлению объектом, существующим пока только на бумаге, представляется им излишними затратами. Достаточно часто клиенты обращаются к нам на средней или завершающей стадии строительства, рассказывает Дмитрий Ханжин, генеральный директор компании МТЛ. Эксплуатация недвижимости. Однако если бы они пришли к нам еще раньше, на этапе разработки проекта, это позволило бы им значительно уменьшить расходы на его реализацию.

К сожалению, единых стандартов качества, которыми должна руководствоваться УК, неважно, собственная или приглашенная, пока нет. Этот сегмент рынка недвижимости еще находится на стадии формирования, поэтому ему присущи определенная закрытость и хаотичность. Каждая компания разрабатывает свои стандарты, как правило, на основе собственного опыта, и по понятным причинам она не хочет ими делиться, замечает Людмила Родина, генеральный директор ООО Супер‑Сервис. Проперти Менеджмент.



По словам Е. Афиногеновой, задачи УК на стадии проектирования связаны прежде всего с оптимизацией затрат на строительство объекта. Некоторые инженерные решения вынуждают девелопера на серьезные расходы, но будут ли они необходимы для данного проекта большой вопрос. Профессиональная управляющая компания поможет определить, насколько те или иные затраты при возведении объекта оправданы с точки зрения его последующей эксплуатации. Все это в конечном итоге ведет к увеличению прибыли застройщика, подчеркивает Е. Афиногенова. По нашим подсчетам при прочих равных условиях участие профессиональной УК во всех этапах реализации проекта позволяет повысить ее рентабельность на 10 15 %.



Главная --> Публикации