Главная --> Публикации --> Год на поиск управдома Перепланировка жилих помещений. согласование - гарантия безопасности Кредитный договор глазами юриста . ловушки для заемщика Недвижимость украины в цифрах и прогнозах Молодой семье - недоступное жилье

Финская компания YIT специализируется на инвестициях в недвижимость, гражданском и промышленном строительстве, а также создании инженерных систем в странах Скандинавии, Балтии и России. Выручка компании в 2005 г. составила около 3 млрд евро, прибыль до налогов около 214 млн евро. В России работает подразделение ЮИТ Лентек (промышленное и коммерческое строительство).

Финская строительная компания YIT совершила едва ли не крупнейшую сделку на земельном рынке Петербурга. Компания потратила 37 млн евро на покупку участка площадью 46 га на севере города. Финны дорого заплатили за эту землю, но эти затраты окупятся, если компании удастся построить там планируемый 1 млн кв. м жилья.

Название приобретенной компании, а также ее продавца он сообщить отказался. Участки единственный актив этой компании, ее название ничего особенного не значит, говорит Лехмус. Он уточнил, что приобретенная территория позволяет компании за 8-9 лет построить около 1 млн кв. м жилья.

О том, что YIT приобрела петербургскую компанию, которая владеет двумя участками площадью около 23 га каждый, Ведомостям рассказал директор по международным операциям компании Тимо Лехмус. Эта земля, расположенная на границе с Орловским лесопарком, по словам Лехмуса, в соответствии с генпланом Петербурга предназначена для строительства жилья. Сделка стоимостью около 37 млн евро завершилась на прошлой неделе.

Это одна из крупнейших сделок на рынке земли, полагает гендиректор центра проектов по развитию недвижимости Вечер Николай Вечер. При этом он отмечает сложность предстоящего проекта участки расположены на заболоченной местности вдоль ветки железной дороги, поэтому компании придется строить железнодорожные переезды и проводить работы по осушению территории.

На сайте компании Адвокатский кабинет L.R.A. размещено объявление о продаже двух участков общей площадью 46 га в непосредственной близости от Ново-Орловского лесопарка. Расчетный объем возможного строительства, указанный в объявлении, составляет около 800 000 кв. м. У Руслана Лимаренко, возглавляющего компанию, в пятницу получить комментарии не удалось. Участок, приобретенный YIT, знают на рынке. По словам гендиректора Knight Frank Санкт-Петербург Олега Баркова, собственники участка продавали его в течение примерно трех лет.

Суть проекта такова: военное ведомство предоставило компании Главмосстрой земельные участки в Красногорске, а также площадки в районе Волоколамского шоссе под возведение коммерческого жилья. Взамен власти региона гарантировали министерству, что выделят в городе определенную долю квартир.

Совладелец расположенного по соседству проекта малоэтажной застройки Новая Скандинавия Валерий Гутовский утверждает, что финнам предстоит безумно дорогая подготовка участка для начала строительства. В 2000-2001 гг. подготовка сетей для собственного проекта, площадь которого около 20 га, составила около $20 млн. Цены с тех пор выросли пропорционально стоимости квадратного метра жилья. Для территории без инженерных сетей $100 за 1 кв. м, которые уплатили финны, довольно дорого, считает Барков. По его оценке, в среднем такая территория на рынке оценивается в $40-70 за 1 кв. м.
Правительство Московской области 18 октября торжественно передало Министерству обороны РФ 224 квартиры, построенные благодаря совместной инвестиционной программе. Благоустроенное жилье офицеры Российской армии получили в микрорайоне Столичный г. Красногорска.

На церемонии передачи квартир прибывшие в Красногорск заместитель председателя Правительства РФ, министр обороны Сергей Иванов, губернатор Московской области Борис Громов и начальник Службы расквартирования и обустройства Минобороны РФ Анатолий Гребенюк перерезали ленточку у центрального подъезда дома. Затем они приняли приглашение чемпионки зимней Олимпиады в Турине, биатлонистки, майора Светланы Ишмуратовой и отправились осматривать двухкомнатную квартиру, которую она получила в этом доме.

Сегодня военному ведомству на два года раньше срока передают первые 224 квартиры. Это жилье составляет 60 % инвестиционного контракта Минобороны с Главмосстроем, в соответствии с которым военнослужащие должны получить 384 квартиры общей площадью 24,7 тыс. кв. м, констатировал на торжественной церемонии генеральный директор компании Николай Ашлапов. Еще 160 квартир им предоставят в следующем году, уточнил он. По словам гендиректора Главмосстроя, общая площадь квартала Столичный достигает около 190 тыс. кв. м. В него входят один монолитный корпус, возведенный по индивидуальному проекту, и пять крупнопанельных жилых зданий серии ГМС- В одно- и четырехкомнатных квартирах улучшенной планировки трехметровые потолки, а также повышенная тепло- и шумоизоляция стен. Летом следующего года здесь намечено построить детский сад на 95 мест, подземно-наземный гараж‑стоянку на 750 машино-мест и школу.

В гостях у прославленной олимпийской чемпионки С. Иванов и Б. Громов пробыли более получаса. Стало известно, что от министра обороны майор Ишмуратова получила в дар холодильник. А в просторной двухкомнатной квартире спортсменки уже установлена мебель, презентованная Главмосстроем. Попрощавшись с гостеприимной хозяйкой, высокие гости направились в палатку временный штаб, где С. Иванов провел совещание по вопросам обеспечения жильем военнослужащих на территории Московской области.

До сих пор моим постоянным местом жительства становились места сборов спортсменов. Теперь ситуация изменится. Тем более что неподалеку от Красногорска недавно был построен биатлонный комплекс, соответствующий мировым стандартам. Борис Всеволодович Громов уже пригласил меня тренироваться там, сказала С. Ишмуратова.

Глава Минобороны РФ заявил, что большой прогресс в обеспечении квартирами военнослужащих наблюдается в Подмосковье: Под личным контролем Б. Громова идет реализация сразу нескольких крупных инвестиционных программ. Первая из них президентская программа 15+1 В соответствии с ней в 2006 2007 годах на строительство жилья для военнослужащих в пяти самых проблемных регионах России, в том числе Московской области, намечено выделить по 15 млрд руб. В рамках названной программы военнослужащие Минобороны к концу 2007 года должны получить в Московской области 4400 квартир. Вторая программа строительство жилья Министерством обороны это около 7 тыс. квартир в 2006 году. И третья программа, в рамках которой построен сегодняшний дом, так называемые инвестиционные проекты Минобороны. У нас высвобождается земля, имеющая большую рыночную стоимость, и за счет прозрачных и понятных договоров, подписанных с инвесторами, в данном случае с Главмосстроем, на ней возводят дома. Часть квартир в них передают военнослужащим. По этой инвестиционной программе только в Московской области за два года мы получим 3500 квартир.

Делясь своими впечатлениями, глава Минобороны заметил, что, несмотря на ненастную погоду, ему было очень приятно посмотреть квартиры, полученные офицерами Вооруженных сил. Самая наболевшая, по его мнению, проблема в Российской армии обеспечение жильем военнослужащих. И в последнее время эта ситуация стала меняться к лучшему. К 2010 году военное ведомство должно окончательно снять вопрос, касающийся жилплощади для военнослужащих, а к 2012 году решить проблему и со служебным жильем.

В свою очередь, губернатор Московской области Б. Громов заявил, что жилье для офицеров Российской армии предполагают строить в 28 точках региона: Впервые принято решение о кардинальном улучшении жилищных условий для военных. Я этому очень рад и могу заявить, что и я сам, и правительство Московской области намерены активно помогать тем строительным компаниям, которые будут возводить жилье для военных.

Как подчеркнул С. Иванов, 2006 год станет рекордным в плане возведения жилья для военнослужащих. За счет всех источников мы построим свыше 40 тыс. квартир. Нам важно сохранять эту динамику и в 2007, и в 2008, и в 2009 годах, сказал он.

Всего в Минобороны РФ, по данным на 1 июля 2006 года, должны быть обеспечены жильем 154,3 тыс. семей военнослужащих, в том числе постоянным 63,4 тыс. офицеров, служебным 54,7 тыс., в улучшении жилищных условий нуждаются 36,2 тыс. человек. В министерстве отмечают, что в последние годы уменьшается число военных, не имеющих квартир. К примеру, в прошлом году очередь нуждающихся в постоянном жилье сократилась на 17,3 тыс. семей.

По информации Минобороны, сейчас в Москве нуждаются в жилье 14,4 тыс. военнослужащих, в Подмосковье 8,8 тыс. Для сокращения очереди в столице и области в ближайшие два года в рамках президентской программы 15+15 планируют построить 12,4 тыс. квартир. Это позволит уменьшить очередь на жилплощадь среди военнослужащих в Московском регионе на 56 %. Жилье для офицеров собираются строить преимущественно на землях, выделенных Минобороны: это дешевле и, кроме того, там есть необходимые инженерные коммуникации.

Дорога к прозрачному рынку риелторских услуг трудна и терниста. Раскрывая перед клиентами и партнерами сумму своего комиссионного вознаграждения, компания преодолевает еще одну ступеньку на этом пути. Так считает брокер по продаже недвижимости фирмы Central City Realty, Inc. из Торонто (Канада) Зинаида Габриэль.



С точки зрения профессиональных услуг, оказываемых российскими риелторами, изменения значительные компании стали работать более четко и грамотно. Что еще, на мой взгляд, нужно российскому рынку? Первое введение законов, которые будут более строго регулировать взаимоотношения сторон в сделке. Второе создание мультилистингового сервиса (МЛС). Я часто слышу, что такой у вас уже есть. Однако если вы называете МЛС обычную электронную базу данных, то это ошибка. По определению МЛС добровольная кооперация участников рынка по им самим установленным правилам. У вас же порой даже отделения одной фирмы не могут договориться между собой о деловом сотрудничестве

Зинаида Александровна, вы знаете российский рынок недвижимости, как говорится, со дня его основания. Не могли бы вы поделиться своими впечатлениями о том, как он изменился за последние годы?

Как вы считаете, в этой ситуации помог бы строгий закон?

Хочу заметить, что подобная кооперация выгодна не только компании, но и ее клиентам. Однако ваши риелторы, не желая делиться комиссионными с коллегами из других агентств недвижимости, часто пытаются продать объект самостоятельно. В результате КПД очень низок. И это одна из причин того, почему риелторские фирмы не имеют более высоких экономических показателей. По прибыльности многие ваши компании стали приближаться к нашим, а вот по качеству увы, нет. И до тех пор пока агенты не будут ставить интересы клиента выше собственных, большого проку не будет.

Понятно, что менталитет у нас немного другой, чем у канадцев, но принципы работы, наверное, те же?

Законодательно заставить любить и обихаживать клиентов невозможно, но те, кто не будет относиться к ним именно так, в дальнейшем проиграют. Клиентскую базу создают кропотливо и тщательно, опираясь прежде всего на повторные рекомендации людей, оставшихся довольными работой риелторов.

Сейчас на нашем рынке недвижимости цены растут еженедельно, и многие стремятся обогатиться не совсем порядочными способами. К примеру, некоторые хозяева квартир, пользуясь ситуацией, принимают от покупателей аванс, но через неделю или две отказываются продавать им жилье либо предлагают заплатить на две-три тысячи долларов больше оговоренной суммы. У вас в период роста цен такого не было?

Да. Мы сервисная индустрия. А это значит, что и в Москве, и в Торонто главный в риелторском бизнесе клиент. Если сегодня мы его разочаруем, завтра нам некого будет обслуживать. Конечно, я немного утрирую, но смысл именно таков. Поэтому единственно правильный путь в нашем деле качественное обслуживание.

У нас еще есть такое понятие, как аукцион. В Канаде оно известно?

Нет. В Канаде подобное невозможно. Существует законодательство, регулирующее отношения в сделках с недвижимостью. Если мы вступили в договор, то обязаны ему подчиняться. И расторгнуть его будем вправе либо по обоюдному согласию сторон, либо по решению суда. У меня был случай с одним клиентом. Я продавала церковь девелоперу, который хотел что-то построить на этом месте. Заключили договор, все обговорили и прописали. Передача собственности должна была произойти через три месяца. И вдруг рынок резко пошел вверх (все происходило в начале бума 1987 года). Хозяин объекта решил поменять свое решение: он захотел получить больше денег, чем предусматривал договор. Покупатель подал в суд. Дело тянулось два года, цены между тем продолжали расти. И вот в день суда перед самым входом в зал заседания продавец сказал: давайте закроем сделку на старых условиях. Он понял, что суд в любом случае будет не на его стороне, а прослыть незаконопослушным гражданином для него было не выгодно.

Наверное, и скрытая комиссия существует?

Безусловно. Кроме того, оно не запрещено законом. Иногда агент обращается к клиенту с предложением выставить его объект по цене ниже рыночной, с тем чтобы вызвать на рынке ажиотаж. Но в этом случае все знают, что объявленная в рекламе стоимость объекта меньше обычной и будет аукцион. Такая тактика используется достаточно широко.

Однако ж очень строго. Но вам легче, поскольку всегда можно сослаться на закон.

Ну что вы, этого у нас в принципе быть не может. Ведь в договоре все прописано, там указана истинная стоимость объекта. У нас не только скрытой комиссии, но и продажи объекта по заниженной цене не бывает, а также его покупка знакомыми или родственниками, если об этом не знает продавец. Такие действия наказываются законом.

А у вас за меньшие проценты оказывают услугу, отступают, так сказать, от стандарта?

В какой-то мере да. А что касается вопросов оплаты риелторского труда, то эта позиция определена в законодательном акте следующим образом: Агент может быть вознагражден клиентом за проделанную работу только двумя способами: либо фиксированной суммой (согласно ранее достигнутой договоренности с клиентом), либо процентом от цены проданной недвижимости. Все другие вознаграждения запрещены. Лично я не вижу ничего плохого в том, что ряд ваших компаний использует смешанную форму вознаграждения выплату фиксированной суммы и процента от суммы сделки (рыночной стоимости квартиры). Если нет никаких нарушений, это замечательно!

Что же касается самого объема комиссионных (процентов от суммы сделки), то даже по канадским законам размер вознаграждения является результатом переговоров между клиентом и агентом. Как договорились, так и будет, лишь бы оба честно исполняли взятые на себя обязательства. Но если при высоких ценах страдает качество предоставляемых риелторами услуг, то это не пойдет на пользу ни той, ни другой стороне. И клиент предпочтет обратиться в иную компанию, где действительно смогут оказать качественную услугу за меньшее вознаграждение. Это и явится торжеством рыночных отношений, при которых потребители выигрывают от конкуренции между продавцами услуг (в данном случае риелторами).

В нашей практике нередки случаи, когда опытный агент в результате индивидуальных переговоров получает за свой сервис оплату выше среднерыночной.

Все попытки канадских риелторов предоставить равное качество за меньшие деньги, как правило, рано или поздно терпели неудачу. Прежде всего это связано с объективными причинами: каждая услуга имеет соответствующую себестоимость. И редко можно найти примеры успешного уменьшения последней при сохранении качества (в отличие от производственной сферы). Там, где доминирует человеческий фактор (риелторский бизнес, деятельность адвокатов, врачей, менеджеров, лекторов), лучшее качество сервиса, как правило, ценится выше.

У нас комиссионные риелторов колеблются от двух до шести процентов, а в Канаде вознаграждение почти везде одинаковое четыре-пять процентов от стоимости проданного имущества. У вас что, нет конкуренции? Чем вы приманиваете к себе клиентов?

И это понятно! Ведь стоимость его услуги продиктована не просто желанием взять с клиента как можно больше, а в первую очередь реальными ценообразующими факторами. К ним прежде всего относятся стоимость постоянной профессиональной подготовки агентов (очень дорогое мероприятие по сегодняшним меркам), используемых ими в работе технических и технологических средств (что тоже недешево), обеспечения безопасности финансовых расчетов, плата за рекламу по продвижению объектов на рынке. Сюда же входит стоимость постоянно улучшаемых (для удобства клиентов) офисных помещений, квалифицированного юридического и ипотечного сопровождения, а также маркетинга и PR-акций, проводимых в интересах все тех же клиентов.

Но если это не сговор, то как получается, что почти каждый агент индивидуально договаривается со своим клиентом на один и тот же процент?

Конкуренция среди риелторов у нас тоже есть, даже очень приличная. Судите сами: на три миллиона жителей Торонто приходится 24 тысячи зарегистрированных агентов недвижимости, членов профессиональной ассоциации. А то, что процент одинаков, ни в коем случае не результат сговора между коллегами. Боже сохрани! Антимонопольное законодательство такое жесткое если что, мало не покажется...

И хотя в Москве недобросовестные риелторы добирают на дельте, в Канаде у агента есть только одно средство борьбы с несознательным клиентом отказ в сервисе! Кому же хочется работать за гроши...

Ответ простой мультилистинговый сервис, через который один риелтор взаимодействует с другими, предлагая им половину (или больше!) своих комиссионных. Логика подсказывает: если хочешь, чтобы твой объект показывали чаще и продвигали активнее, предложи коллеге больше. Это же рынок! Ну а если даешь ему энную сумму, то и себе нужно оставить хотя бы такую же (ну а если меньше, то по крайней мере не намного), ведь свою долю еще надо поделить с фирмой. Ну и что получается у агента в сухом остатке? Peanuts как говорят англичане.

Нет. Традиционно в Канаде комиссионное вознаграждение взимают только с продавца. Раньше оно составляло пять-шесть процентов, а с момента компьютеризации (в результате сокращения временных затрат риелторов) ставки понизились до четырех-пяти процентов. Причем (как я уже говорила выше) агент продавца всегда отдавал половину своих комиссионных агенту покупателя, который никаких денег больше от покупателя не получал и не мог получать. Это было связано с тем, что между ним и покупателем не существовало агентских отношений. По сути (и по закону) агент покупателя являлся субагентом продавца (потому то он и получал половину комиссионных) и обязан был представлять и защищать его интересы.

А кто у вас платит вознаграждение фирме? У нас порой берут с обеих сторон. Это правильно?


Норникель, ставший полтора года назад акционером управляющей ММДЦ Москва-Сити компании Сити, реструктурирует свой портфель проектов. Как стало известно Ведомостям, Сити продала права на застройку участка № 16а, а также ведет переговоры о продаже своей доли в комплексе Аква-Сити Палас. Норникель хорошо заработает на этих активах, считают эксперты.

Таким образом, агент покупателя, постоянно работая с ним, на самом деле не был его агентом в юридическом смысле этого слова, то есть не имел с ним агентских отношений, и поэтому в переговорах при сделке должен был защищать интересы продавца (которого он и в глаза-то, как правило, не видел). Столь парадоксальное положение, долгое время царившее у нас на рынке, было разрешено в 1995 году введением понятия buyer broker брокер продавца. Законодательство было изменено: теперь и покупатель мог нанять своего агента. И хотя на государственном уровне их отношения были легализированы и упорядочены, практика оплаты труда таких риелторов осталась прежняя. Агент покупателя по-прежнему получает половину комиссионного вознаграждения от агента продавца, но теперь уже не как его субагент, а как кооперирующий агент. Вот и все. И никаких с двух сторон.

Как говорится в официальном раскрытии информации ОАО Сити, 27 октября компания продала права на аренду земельного участка № 16а в Москва-Сити. Покупателем названа фирма Lisario Trading Ltd. Обнародована и сумма сделки $45 млн. Полученные средства будут направлены на финансирование других проектов, сообщил президент Сити Олег Байбаков. Источник в мэрии и несколько девелоперов, знакомых с ситуацией, сообщили, что Lisario Trading Ltd. принадлежит Капитал Груп. В пресс-службе Капитал Груп не подтвердили, но и не опровергли эту информацию. По данным участника рынка, знакомого с ходом переговоров, всего проект может стоить покупателю до $300 млн.

Московский международный деловой центр (ММДЦ) Москва-Сити строится на Краснопресненской набережной на участке в 60 га. Инвестиции в первую очередь (около 3 млн кв. м) оцениваются в $10 млрд. Управляет проектом ОАО Сити, 47% акций которого принадлежит Норникелю, 38% группе Гута.

Для Капитал Груп это не первый проект в Москва-Сити компания строит Город столиц площадью 290 000 кв. м (102 000 кв. м апартаментов, а также офисы и торговая недвижимость) и стоимостью $450 млн. Вторым проектом компания заинтересовалась потому, что продажи в Городе столиц идут хорошо, полагает гендиректор ГУП Центр-Сити Борис Ланцман. Апартаменты в комплексе продаются по $11 000 за 1 кв. м.

На проданном участке площадью 1,02 га должен быть построен 70-этажный деловой комплекс общей площадью 250 000 кв. м. Замдиректора Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева считает, что площади в этом комплексе на стадии подготовки разрешительной документации можно продавать уже за $1500-2000 за 1 кв. м.

Участок № 16 и доля в Аква-Сити Палас находятся в собственности Сити, и управляющая компания вправе переуступать права по ним, сообщил Ведомостям заместитель мэра Иосиф Орджоникидзе, курирующий Москва-Сити. А президент Mirax Group Сергей Полонский называет логичным то, что компания продает строительные активы: Для Норникеля девелопмент непрофильный бизнес.

Параллельно Сити ведет переговоры о продаже 40% акций в многофункциональном комплексе Аква-Сити Палас (общая площадь 211 000 кв. м, инвестиции $300 млн). Покупателем может стать владелец оставшихся 60% акций, девелопер проекта MCG Group. Председатель совета директоров MCG Group Павел Фукс подтвердил Ведомостям факт переговоров. Участник рынка, близкий к Сити, оценивает 40% в $100 млн. Совет директоров Сити с августа 2006 г. проводит инвентаризацию активов компании. Мы оставляем на своем балансе только те, которые напрямую контролируются обществом, уточнил Байбаков. Он подтвердил возможную продажу Аква-Сити Палас.

И Гута тоже

Полтора года назад на скупку акций управляющей компании Норникель потратил примерно $110 млн, говорит источник, близкий к акционерам Сити. Продав долю в Аква-Сити Палас и проект на 16-м участке, компания может выручить $400 млн. Даже с учетом того, что Гута получит соразмерную своему пакету долю (около $150 млн), Норникель неплохо заработает на Сити. Кроме того, управляющая компания занимается девелопментом 54-этажного комплекса на 20-м участке (188 049 кв. м), готовится застроить участок в 5,21 га вдоль набережной Тараса Шевченко (150 000 кв. м) и строит первую очередь ТЭЦ в ММДЦ.



Главная --> Публикации