Главная --> Публикации --> Мыть пол и контролировать финансы Ипотека. светлое будущее, нелёгкое настоящее? Игра на вылет "единая россия" позвала обманутых соинвесторов в долю Москва примерит четвертое кольцо

Вчера правительство города разрешило Авиелен начать строительство на участке площадью около 62 000 кв. м на Пулковском шоссе. Компания должна перечислить в городской бюджет 307 млн руб.

Компания Авиелен реанимирует свой проект по строительству на Пулковском шоссе гостинично-офисного центра. Участок под него компания выбрала 13 лет назад, но разрешение на строительство получила только в среду. В последние несколько лет стоимость размещения в гостиницах выросла в полтора раза, это может улучшить экономику проекта, считают эксперты.

По словам гендиректора компании Авиелен Александра Нестерова, все эти 13 лет компания работала над согласованием проекта. За это время чиновники петербургской администрации несколько раз одобряли и приостанавливали проект, компания несколько лет отстаивала свои права на участок, рассказывает гендиректор. Договорившись к 2001 г. об аренде участка, компания снова была вынуждена приостановить проект. По словам Нестерова, город выдвинул непосильные инвестусловия. Компания отказалась подписывать договор и согласования были аннулированы, утверждает Нестеров. В 2003 г. компания обратилась в горадминистрацию с просьбой пересмотреть решение и предоставить право проектирования и строительства, и вот наконец получила его, говорит он. В Пулково вчера отказались от комментариев.

Первое согласование по проекту отеля в деловой зоне Пулково-3 Авиелен получила еще в 1993 г. Предполагалось строительство бизнес-центра и четырехзвездочного отеля на 600 номеров стоимостью около $60 млн. Однако до строительных работ дело так и не дошло.

Промедление может оказаться выгодным для компании, считают эксперты. За последние несколько лет стоимость проживания в Петербурге выросла примерно в полтора раза. Это обстоятельство должно улучшить экономику проекта и могло воодушевить австрийцев к возобновлению работы над ним, полагает исполнительный директор компании ИнтерКонсалт Сергей Ковалев. Правда, за это время количество мини-отелей в Петербурге выросло в несколько раз, напоминает он, поэтому нельзя с определенностью сказать, что условия для начала проекта значительно улучшились.

По словам Нестерова, компания планирует построить два бизнес-центра класса А на 500 и 750 мест, а также четырехзвездочную гостиницу на 300 номеров. Площадь гостиницы составит около 20 000 кв. м, бизнес-центров около 40 000 кв. м. Стоимость проекта он оценивает в $80-100 млн. Первую очередь, которая будет включать в себя гостиницу, бизнес-центр и конференц-зал, планируется построить к 2008 г. Срок ее окупаемости составит 7-8 лет. Реализовывать проект компания, по его словам, планирует на кредиты европейских банков, с которыми сейчас ведет переговоры. Назвать эти банки он отказался.

Ближайшая к аэропорту гостиница Пулковская Park Inn считает расположение одним из главных своих преимуществ. Это хороший выбор для авиапутешественников, многие из которых предпочитают останавливаться за пределами исторического центра, отмечает заместитель управляющего гостиницы Лизетт Бота. Оценить потенциального конкурента она отказалась, сославшись на недостаток информации о проекте Авиелен. Мы конкурируем со многими городскими отелями, теперь появится еще один, говорит она.

Нестеров ставит на близость аэропорта Пулково. Мы разрабатываем концепцию, которая позволит отелю максимально использовать это обстоятельство, говорит он.

Максимальная концентрация ТЦ с четко разработанной концепцией наблюдается в центре города. В наиболее полной мере обеспечены торговыми площадями север и запад столицы, дефицит продолжает ощущаться на востоке Москвы. Впрочем, как отмечает директор департамента торговых центров компании Becar. Commercial Property Константин Андрианов, в ближайшее время ситуация начнет меняться: Темпы строительства на востоке за прошедшее полугодие возросли. Был построен торговый центр Город на Рязанском проспекте (ЮВАО), два торговых центра в Мытищах (северо-восток), торговый центр в Балашихе (восток). До конца 2006 года в микрорайоне Белая дача планируется открытие ТЦ Мега суперрегионального масштаба (240 тыс. кв. м). Ввод такого количества площадей существенно улучшит ситуацию с обеспеченностью торговыми площадями на востоке столицы.

А гендиректор компании Охта Групп Владимир Свиньин предостерегает от масштабных проектов в этом районе. С учетом строящейся кольцевой автодороги место будет иметь неплохую транспортную доступность, однако деловая активность в районе невысока даже с учетом компаний, работа которых связана с аэропортом Пулково, говорит он. На месте инвесторов я бы начал с небольшого офисного центра класса В, добавляет эксперт.
В продолжение разговора о концепции торговых центров сегодня мы озвучим некоторые тенденции развития данного сегмента рынка и расскажем о связи между классом ТЦ и его территориальным положением.

Напомним, что Торговые центры принято делить на микрорайонные, районные, окружыне и региональные. Так, микрорайонный ТЦ рассчитан на торговлю товарами повседневного спроса и, располагается внутри жилой застройки. Для районного ТЦ якорем традиционно выступает продовольственный супермаркет, расположенный на первом этаже, в быстром доступе от входной группы. Что касается формата community center (окружной, суперокружной, городской), его торговая площадь составляет от 10 до 35 тыс. кв. м. Отличительной особенностью формата является то обстоятельство, что он не включает в себя крупноформатные магазины (более 5 тыс. кв. м). Региональный ТЦ (более известный как молл) обладает общей площадью порядка 40-80 тыс. кв. м; якорями выступают не менее двух крупноформатных магазинов (50-60% торговой площади), кроме того торговые галереи, магазины электроники, фудкорты, мультиплексы, аттракционы.

Говоря о связи между классом ТЦ и его расположением на карте столицы, начать надо с того, что Московский регион с точки зрения размещения коммерческих площадей традиционно делится на 3 зоны. Первая зона территория внутри Садового кольца, вторая между Садовым и Третьим транспортным кольцом, и третья, соответственно, за ТТК (сюда относятся и все объекты, расположенные на МКАД и загородных магистралях). Учитывая такое территориальное деление, мы можем проанализировать некоторые закономерности расположения ТЦ. Как рассказывает Константин Андрианов, особых изменений по сравнению с прошлым годом в этой области не произошло. По-прежнему наибольшее количество объектов расположено в 3-й зоне в спальных районах и на загородных магистралях, включая МКАД. Несмотря на то что в 1-й территориальной зоне концентрация объектов торговли выше, в количественном отношении на нее приходится только 16,4% от общего числа торговых центров Москвы, говорит эксперт. Если оперировать численными значениями, то свыше 70% от всех торговых площадей региона приходится на 3-ю зону, и лишь 12,3% на вторую.

Вообще, укрупнение форматов является одной из самых характерных на сегодняшний день тенденций рынка торговых помещений: Стоит отметить, что активно развиваются такие типы ТЦ, как специализированный, а также ритейл-парк, отмечает руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина. Стремление к новым, еще не опробованным на отечественном рынке форматам отмечает и старший консультант департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Андрей Жамкин: С этой точки зрения интересными и перспективными представляются форматы power-центров и life-style-центров. Напомним, что по американской классификации ULI, в адаптированном виде применяемой в России, под power-центром понимается ТЦ, занятый несколькими профильными гипермаркетами, расположенными на большой площади под одной крышей и соединенными помещениями, на которых располагаются операторы развлечений и фудкорт. В качестве таких арендаторов, например, могут выступать OBI, IKEA и Техносила, рассказывает Жамкин, А life-style-центры представляют собой целые торговые кварталы под крышей. Например, они могут быть выполнены в виде большой центральной площади, от которой лучами расходятся торговые улицы. В России таких проектов пока не существует, но думаю, они будут популярны.

В пределах Садового кольца от общего числа торговых объектов 8,3% составляют районные ТЦ, 75% окружные, 16,7% региональные. Для второй зоны распределение выглядит следующим образом: 22,2% районные, 55,6% окружные, 22,2 региональные. В третьей зоне больше всего окружных ТЦ 55,8%, затем идут районные 19,2%, следом региональные 19,4%. Несмотря на то что, казалось бы, доля последних в общем объеме меньше, чем двух предыдущих категорий, вывод о том, что региональных ТЦ за МКАД мало, будет неверен: во-первых, такого процента крупноформатных ТЦ нет ни в пределах ТТК, ни тем более в центре. Во-вторых, только за ТТК можно встретить и такой формат, как суперрегиональный ТЦ (площадью от 50 до 150 тыс. кв. м; это наиболее крупный из всех существующих типов торговых центров). Увеличение доли предложения за пределами ТТК демонстрирует общую тенденцию к децентрализации рынка торговой недвижимости Москвы, считает Константин Андрианов. Кроме того, тяготение крупноформатных ТЦ к заМКАДовым территориям наглядно демонстрирует дефицит участков под застройку в центре города: по мере удаления от центра средняя площадь торговых комплексов пропорционально возрастает.

Страна со странно звучащим для русского уха названием Панама готовится пережить туристический бум и рост цен на недвижимость. Пока же этот рынок относительно спокоен, и лишь ушлые инвесторы заключают здесь сделки, сулящие им миллионную прибыль

Перспективность вышеназванных форматов вполне оправданна в свете еще одного характерного сегодня тренда постепенного перехода от ТЦ как такового к развлекательному комплексу. Сегодня покупателям неинтересно просто идти за покупками. Чтобы привлечь действительно большой поток покупателей, крупному ТЦ необходимо организовать фуд-корт и интересную досуговую составляющую (мультиплекс, детскую площадку, боулинг, каток, и проч.), считает Андрей Жамкин. Чем интереснее и продуманнее концепция, тем больше времени покупатель проведет в ТЦ, увеличив тем самым количество совершенных покупок, что в свою очередь привлекает арендаторов. С ним соглашается и Константин Андрианов: На мой взгляд, современный ТЦ просто немыслим без развлекательной функции. Кроме того, изменений стоит ждать в плане наполняемости комплексов, появления новых торговых брендов внутри ТЦ, которые в силу разных причин слабо представлены в российских торговых центрах, но очень востребованы за рубежом. Дело в том, что существующие ТЦ по набору арендаторов являются фактически клонами друг друга. А это уже всем порядком надоело. Что ж, при описанных тенденциях есть шанс, что скоро в столиции и ее окрестностях торгово-развлекательные центры внушительного формата будут представлены в изобилии. А значит, и поводов для претензий к ТЦ станет меньше.

Причины роста
Сейчас это небольшое государство в Центральной Америке (3 млн жителей) переживает важный период в истории своего развития. Недавно состоялся референдум, на котором жители Панамы проголосовали за реконструкцию Канала, который все эти годы был экономико-образующим элементом страны. Реконструкция и новый этап развития канала фактически означает приток новых средств в экономику Панамы, а значит, и грядущий рост цен на рынке недвижимости. Можно отметить, что цены за квадратный метр повысились уже на следующий день после официального объявления результатов референдума. Новые проекты, разные по внешнему оформлению и внутреннему содержанию, появляются постоянно, а квартиры резервируются и выкупаются еще на этапе строительства.

Американский журнал International Living ежегодно публикует рейтинг самых комфортных стран мира. Результаты этого исследования помогают определиться с выбором, где жить после выхода на пенсию и в какие страны инвестировать. Так вот, в списке 2005 Global Retirement Index Панама уже заняла первую строчку. Составители исследования объяснили это тем, что в Панаме исключительно удачное соотношение невысоких цен и отличных условий для жизни и отдыха.

Впрочем, налоговый режим в Панаме сейчас не тот, что был, скажем, два года назад. С 31 августа 2005 года были отменены льготные условия налогообложения недвижимости. При этом налог на недвижимость в Панаме достаточно высокий и состоит из нескольких частей: 1,75% со стоимости объекта от $30 тыс. до $50 тыс. плюс 1,95% со стоимости от $50 тыс. до $75 тыс., и 2,10%, если стоимость выше $75 тыс. Например, с собственности стоимостью $150 тыс. ежегодно будет взиматься налог в $2412,

Благодаря природному разнообразию различных районов страны вариантов покупки недвижимости масса. В зависимости от предпочтений удаленность от города, климат, набор предлагаемых услуг, форма оплаты, внешний вид зданий и окружающая среда, приезжающие выбирают подходящие им проекты. Нужно отметить, что приобретению собственности в Панаме сопутствуют следующие моменты. Во-первых. это возможность автоматически получить гражданство и панамский паспорт, который обеспечивает свободный въезд в большинство стран мира. Во-вторых, это лояльное налоговое законодательство: многие здания освобождены от уплаты налога на имущество на 20 лет. И наконец, это эффективно функционирующая система кредитования. Получить кредит в банке иностранцу не намного сложнее, чем коренному жителю страны необходимо лишь подтвердить свою кредитоспособность.

Если Панама вас интересует не как выгодное вложение, а как место грядущего отдыха, то тут тоже есть о чем задуматься. Это тропический рай, куда не доходят ураганы, терзающие страны Карибского бассейна. Кроме того, в стране существует современная инфраструктура: дороги, банки и система телекоммуникаций. А для того, чтобы получать в Панаме пенсию, вовсе не обязательно быть пожилым человеком. Всякий, кто в состоянии подтвердить, что его ежемесячный доход составляет менее $500, может претендовать на пакет льгот. Панамскому пенсионеру предоставляется льготная оплата за проживание в отелях с понедельника по четверг, а также 25-процентная скидка при оплате коммунальных услуг и счетов в ресторанах. Такого рода панамским гостеприимством не брезгуют даже успешные предприниматели.

При этом сразу после отмены льгот экономический рост в Панаме превысил прогнозируемые показатели. Так, на конец прошлого года рост панамской экономики составил 6,1%. Правительство страны ранее ожидало, что по итогам года экономический рост составит от 4,5 до 5%. Как показывают статистические данные, бизнес в свободной экономической зоне у атлантического входа в Панамский канал (Colon Free Zone) демонстрирует устойчивый рост.

Пока торговать недвижимостью здесь несложно, рассказывает Дон Кинг, три года назад основавший в Панаме компанию риелторских услуг Bocas del Toro Realty Services. Каждый день появляются новые предложения. Впрочем, по его словам, многие не сомневаются, что в будущем эту страну ждет туристический бум, а потому активно скупают панамскую недвижимость. За три года существования основанной Кингом компании архипелаг Бокас-дель-Торо успел стать одним из самых горячих рынков недвижимости в Панаме.

Цена за квадрат
Пока развитие экономики Панамы еще только в процессе, цены на недвижимость здесь остаются на уровне развивающихся рынков. Удачливый покупатель все еще может приобрести пару небольших островов, расположенных в удобной близости от большой земли, всего за $27 тыс.
Причина этого отчасти и в том, что прозрачным этот рынок назвать пока трудно. Например, не существует единой системы оценки земельных участков. Впрочем, для покупателей это, пожалуй, скорее положительный момент. Продавец, как правило, сам оценивает стоимость своей недвижимости. А местные жители, по большей части совершенно неискушенные в бизнесе, склонны ошибаться и занижать цену.

Единственной Меккой в этом смысле для жаждущих недорогой тропической недвижимости остается Тихоокеанское побережье, значительная часть которого недоступна для девелоперов, поскольку является территорией индейских резерваций.
Риэлтерская фирма «Миэль-недвижимость» первой среди московских торговцев недвижимостью откроет представительство в Санкт-Петербурге. Вслед за ним туда потянутся и другие московские риэлтеры. Нашествие москвичей приведет к значительному удорожанию жилья в северной столице. Это не выгодно москвичам, которые инвестируют свободные средства в покупку недвижимости в Петербурге.

Впрочем, уже сегодня в страну устремляются профессиональные девелоперы и группы инвесторов, которые намерены диверсифицировать инвестиции и получить с них хорошую прибыль. А значит, что и цены на рынке пойдут вверх с притоком туда профессиональных игроков, ориентированных на выгодный бизнес.

Москвичи обратили свой взгляд на Санкт-Петербург из-за существенной разницы в ценах на недвижимость. «Например, средняя стоимость квадратного метра в столичных панельных новостройках составляет сегодня $1049, – сообщает директор департамента маркетинга Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) Татьяна Корсакова. – В Петербурге же цена квадратного метра начинается со $100, а чаще всего колеблется в пределах $300–500». Неудивительно, что только за прошлый год москвичи купили как минимум четыре-шесть тысяч питерских квартир (более 10% предложений на рынке). Причем 90–95% этих сделок пришлось на элитное жилье и квартиры эконом-класса.

Московские риэлтеры двинулись в Петербург за строителями, которые живо откликнулись на идею мэра Москвы Юрия Лужкова строить там «лужковские башни» и реконструировать тамошние «хрущевки». Однако риэлтеров тянут туда не только близкие отношения с застройщиками: за последние два-три года существенно вырос спрос на питерскую недвижимость со стороны москвичей. В этом году, по данным агентств недвижимости, количество сделок жителей столицы по обмену лишней площади на петербургскую и покупке квартир в Питере возросло по сравнению с прошлым годом на 60%. Столичные компании просто не желают отдавать клиентов питерским конкурентам. «По нашим ожиданиям, сделки между Питером и Москвой будут занимать 20% от всей деятельности “Миэль-СПб”«, – сообщила «Столичной» представитель компании «Миэль-недвижимость» Инна Польшина.

Приход московских риэлтеров на питерский рынок недвижимости вызовет удорожание квартир. Финансовый директор компании «Северный город» и холдинга RBI Марк Лернер уверен, что к концу года средняя стоимость квадратного метра жилья в Санкт-Петербурге достигнет $70 А по прогнозам главы петербургского агентства недвижимости «Елисеевский квартал» Игоря Ковригина, уже этой осенью цены вырастут еще на 15%.

Но и эти цифры сильно занижены – прозрачность сделок на вторичном рынке жилья оставляет желать лучшего. «Наиболее перспективные секторы рынка Санкт-Петербурга и области, – отмечает московский аналитик рынка компании «Миэль-недвижимость» Ирина Ревенок, – загородная и вторичная недвижимость. Именно они станут главными направлениями деятельности московских риэлтеров».



Главная --> Публикации