Главная --> Публикации --> По рынку очередями Мыть пол и контролировать финансы Ипотека. светлое будущее, нелёгкое настоящее? Игра на вылет "единая россия" позвала обманутых соинвесторов в долю

В соответствии с законом государственной регистрации подлежат сделка и право. Это два разных действия.

Любую сделку с недвижимостью, будь то покупка, дарение, мена или что-либо еще, необходимо оформить в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Юрист М2 рассказывает об особенностях регистрации различных сделок, возможных причинах отказа в регистрации и пошлинах, которые необходимо заплатить.

Сколько готовить денег?
За регистрацию прав взимается государственная пошлина, размеры которой установлены Налоговым кодексом РФ. За государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимости с физических лиц возьмут 500 руб., с организаций 7,5 тыс. руб.

Что надо регистрировать?
Государственной регистрации подлежат права собственности, оперативного управления, хозяйственного ведения, пожизненного наследуемого владения и постоянного пользования. При этом регистрировать надо не только сами эти права, но и их ограничение (обременение), переход и прекращение. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется соответствующим свидетельством.
Что касается сделок с недвижимостью, то обязательная регистрация предусмотрена для следующих их видов:
договор купли-продажи жилья;
договор дарения недвижимости;
договор мены жилого дома, квартиры или их части;
договор ренты или пожизненного содержания с иждивением;
договор продажи предприятия как имущественного комплекса;
договор аренды нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда, заключенный на срок не менее одного года;
договор о залоге недвижимости (ипотека).
Помимо этого необходимо регистрировать уступку требования и перевод долга по зарегистрированной сделке, а также соглашение об изменении зарегистрированного договора.
С 1 апреля 2005 года вступил в силу закон № 21 В соответствии с ним обязательной государственной регистрации подлежат договор участия в долевом строительстве.

Старые права тоже права
Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вступил в силу с 31 января 1998 года. Возникает вопрос, как быть тем людям, которые приобрели недвижимость до этой даты? Предположим, гражданин приобрел жилой дом и оформил документы в соответствии с порядком, который действовал до открытия органов по регистрации прав. В этом случае перерегистрировать ранее возникшие права не обязательно.

В случае с государственной регистрацией права собственности физического лица на участок, где он планирует построить дом или гараж, вести личное подсобное хозяйство, берется пошлина в размере 100 руб. Но данное правило начинает действовать с 1 января 2007 года.
Регистрация договора об ипотеке обойдется физическим лицам в 500 руб., организациям в 2 тыс. руб. Регистрация соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке будет стоить физическим лицам 100 руб., юридическим 300 руб. Если договор об ипотеке заключен между физическим и юридическим лицами, госпошлина взимается в размере, установленном для физических лиц.
Чтобы повторно получить свидетельство о регистрации прав на недвижимое имущество (взамен утерянного, пришедшего в негодность и т. п.), физическим лицам придется заплатить 100 руб., юридическим 300 руб.

Например, если собственник решит продать дом, то ему придется зарегистрировать договор купли-продажи и переход права собственности от продавца к покупателю; одновременно с этим регистрируются ранее возникшие права на дом. В этом случае регистрация ранее возникших прав проводится бесплатно, а за регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности взимается пошлина.

Правда, если собственник планирует совершить с недвижимостью какую-либо сделку, например, продать, подарить, заложить, то ранее возникшие права надо перерегистрировать. Делается это одновременно с государственной регистрацией сделки или перехода права. В этом случае регистрация ранее возникшего права проводится без уплаты пошлины.

Приостановление регистрации прав происходит по инициативе регистратора, если он сомневается в наличии оснований для регистрации или подлинности документов. Регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителя о приостановлении (оно допускается не более чем на месяц). Если в течение 30 дней причины приостановления не устранены, то заявителю откажут.

Если вам отказали
По правилам, регистрация проводится не дольше чем в месячный срок со дня подачи заявления и всех необходимых документов. Но существуют случаи, когда регистрацию приостанавливают или отказывают в ней.

Решение или определение суда приостанавливает регистрацию на неопределенный срок, поскольку зависит от окончания производства по делу, связанному с регистрируемым правом.
Сюда же относятся случаи, специально предусмотренные законом об ипотеке. При наличии судебного спора по поводу прав на недвижимость, которая является предметом ипотеки, или в случае, когда на него обращено взыскание, государственная регистрация откладывается до разрешения спора судом.

Регистрация также приостанавливается по заявлению правообладателя или сторон. В заявлении следует указать причины приостановления, а также его срок (не дольше трех месяцев). Документального подтверждения причин не требуется. Подача такого заявления прерывает течение срока государственной регистрации. Время, прошедшее до подачи заявления, не засчитывается в новый срок.

Шанс есть
Если заявителю отказывают в регистрации, ему в срок не позднее пяти дней после истечения срока государственной регистрации должны направить письменное сообщение о причинах отказа. Заявитель или иное заинтересованное лицо может обжаловать отказ в суд или в арбитражный суд. Следует помнить, что регистратор, принявший решение об отказе, не вправе отменить свое решение даже в том случае, если выяснится, что он неправильно отказал в регистрации. В этом случае следует обжаловать отказ в суде или подать новое заявление о регистрации.
Северо-Западный административный округ самый маленький в столице по площади. При этом на его территории строится наибольшее количество объектов более 7 Нонсенс? Вовсе нет. Просто здесь получается почти без хлопот и при этом с хорошей прибылью возводить жилье, а свободных земельных участков на Северо-Западе, как это ни удивительно, более чем достаточно.

В законе о регистрации содержится исчерпывающий перечень оснований к отказу в государственной регистрации прав. Сюда относятся следующие случаи:
право на объект не является правом, подлежащим госрегистрации;
с заявлением о регистрации обратилось ненадлежащее лицо;
представленные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства;
акт государственного органа или органа местного самоуправления признан недействительным;
лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данную недвижимость;
лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
правоустанавливающий документ о недвижимости свидетельствует о том, что у заявителя нет прав на данный объект;
правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на регистрацию ранее возникших прав;
представлены не все документы;
имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами;
не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на землю в случае, если участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность.

Хотя своя правда в этом есть. Судя по неофициальным заявлениям девелоперов не для печати, они любят СЗАО за его адекватное и понятное руководство, готовое идти на компромиссы с девелоперами и оказывать реальную помощь в разрешении различных проблем, которые неминуемо возникают на любой стройке. Кстати говоря, практически единственным конкурентом в этом плане у СЗАО является Северо-Восток, который также всегда фигурировал в числе наиболее любимых строителями районов.

Впрочем, нельзя не отметить тот факт, что лидерство СЗАО по количеству строящихся объектов во многом предопределено принадлежностью к этому округу нового жилого района под звучным именем Куркино. Несмотря на ежегодные обещания московских властей закончить возведение последних тысяч квадратных метров в этом году (те же заверения звучали и в прошлом), раньше конца 2007 года строители из этого района вряд ли уйдут. Это означает, что хитрая статистика по-прежнему будет выводить Северо-Запад на первые места по такому показателю, как объемы жилищного строительства.

Причем большей частью площадки в СЗАО еще и очень интересные рядом с большой водой (набережными Москвы-реки) или с зелеными массивами, которых на Северо-Западе множество. Таким образом, выигрышные видовые характеристики обеспечены практически любому объекту.

Второй значимый плюс северо-запада столицы: тут довольно места для строительства. В наличии имеется большое количество абсолютно не освоенных территорий, не обремененных проблемами, связанными с расселением пятиэтажек либо с выводом промышленных предприятий. Это участки чистые, значит, позволяющие строить быстро и выгодные по размеру необходимых инвестиций.

Но вернемся к ликвидности: квартиры практически во всех возводимых домах действительно пользуются высоким и, самое главное, стабильным спросом. Журналисты М2 не любят говорить о том, что жилье в Москве пользуется ажиотажным спросом и не употребляют выражение расходятся, как горячие пирожки применительно к продаже квартир, поскольку считают его абсолютно неверным и надуманным. Но в отношении новостроек СЗАО вынуждены признать, что покупатели любят этот район и активно покупают здесь квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке.

Отсюда следует и третье немаловажное преимущество хорошая, если не сказать отличная, ликвидность квартир в строящихся домах. Это утверждение верно, только если не принимать в расчет злополучное Куркино, продажи в котором идут, мягко говоря, не ахти. Зато со своей низкой стоимостью 1 кв. м оно положительно влияет на средний уровень цен на рынке новостроек СЗАО, что благотворно сказывается на восприятии потребителями округа как недорогого, но очень комфортного.

Все делалось и делается по алгоритму: объект выводится на рынок по ценам на 10 15% ниже, чем на вторичном рынке в этом районе, в процессе строительства средняя стоимость квартир в новостройке планомерно растет, к моменту сдачи дома в эксплуатацию опережая вторичку приблизительно на те же 10 15%.

Конечно, не все есть, например, три проблемных дома в Строгине, которые были выведены на рынок по не адекватным ценам и провалили планы по продажам. Да и ряд домов в большом жилом квартале в конце просп. Маршала Жукова продавались явно не бешеными темпами. О Куркине и вспоминать не будем.Но это скорее исключения, без которых не работает ни одно правило, в том числе и касающееся новостроек северо-запада столицы. Звучит оно приблизительно так: Тут нет неудачных проектов. Хотя и это правило потребовало бы целого ряда доказательств, если бы многочисленные застройщики, работающие в этом районе, не проводили на редкость грамотную и, что не менее немаловажно, единую политику цен.

В конце хотелось бы упомянуть о еще одном факторе, выигрышно отличающем рынок строящихся домов на Северо-Западе. На его территории не зафиксировано ни одного случая появления обманутых соинвесторов строящихся домов. Да и сами объекты в большинстве своем сдаются госкомиссии практически в срок.Казалось бы, это довод из области психологии, но он очень сильно влияет на покупателей, принявших решение приобрести жилье в строящемся доме. Люди сегодня напуганы ростом цен и возможными проблемами с получением в собственность купленной квартиры в новостройке. Все они собирают всевозможные слухи и ищут информацию. И когда убеждаются, что СЗАО практически чист на фоне других округов и тем более новостроек Подмосковья, то не сомневаются, где приобретать квартиру.

Подобная схема апробирована и принята как наиболее разумная практически на всех рынках недвижимости крупнейших мировых держав. Прекрасно работает она и на новых объектах в СЗАО. Застройщики не допускают главной ошибки: не выставляют новостройки на продажу по ценам, которые превышали бы средние по рынку. То есть попросту не переоценивают объекты в попытках извлечь максимум прибыли и только выигрывают от этой позиции.

Вероятно, ситуация изменится в 2007 2008 годах. В округе ожидается снос ветхого жилья и бум нового строительства. Дефицит электроэнергии в районах Северное и Южное Тушино и на Хорошевском шоссе намечено ликвидировать к 2007 году, когда будут открыты две новые подстанции. Транспортные проблемы решит прокладка Краснопресненского проспекта, второго выезда из района Куркино, транспортной развязки на МКАД, ввод в строй станции метро в Строгине и открытие первой выделенной полосы для общественного транспорта на Волоколамском шоссе.
На сегодняшний день средняя стоимость 1 кв. м жилья в СЗАО составляет $3930.

Вадим Васильев
Руководитель пресс-службы группы компаний МИАН:
Еще недавно Северо-Западный административный округ Москвы был лидером по объемам нового жилья, но сейчас строительство затормозилось из-за дефицита подстанций, вырабатывающих электроэнергию, и транспортных проблем. До конца 2006 года в СЗАО должно быть возведено 559 тыс. кв. м жилья. Это меньше, чем в 2005 году.

Около 48% покупателей столичных новостроек приобретают двухкомнатные квартиры, в то время как доля некогда популярных однушек среди покупательских предпочтений на первичном рынке составила всего 23%. Такие данные содержатся в исследовании, проведенном компанией Business Vision. Данное соотношение характерно для квартир бизнес-класса, тогда как в низшем сегменте около 70% спроса приходится на однокомнатные квартиры, - размышляет начальник аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрий Попов. - Однако в Москве на первичном рынке эконом-класс практически отсутствует, поэтому здесь проглядывает эта тенденция.

Ирина Егорова
Маркетолог корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
В настоящее время в СЗАО расположено порядка 25 строительных площадок. Опережают Северо-Запад по количеству новостроек лишь ЦАО и ЗАО (около 40 строительных площадок в каждом). В СЗАО возводят преимущественно монолитные дома по индивидуальным проектам (85%), типовые панельные здания занимают лишь 15%. Основные площадки сосредоточены в районах Митино, Куркино, Тушино, Хорошево-Мневники и Щукино. Средняя цена 1 кв. м в новостройках СЗАО по итогам сентября составила $4 тыс.

Увеличились и площади покупаемых квартир. По данным Business Vision, всего четверть покупателей приобретают жилье площадью менее 50 кв. м, тогда как на квартиры площадью от 50 до 70 кв. м и от 70 до 100 кв. м приходится 31% и 28% соответственно. Это отчасти навязано застройщиками, - полагает Колокольников. По данным RRG, средняя площадь квартиры в Москве составляет 66 кв. м, тогда как на первичном рынке этот показатель составляет 78-80 кв. м. А купить небольшую квартиру на первичном рынке крайне сложно, - говорит Колокольников.

При этом, по словам гендиректора Russian Research Group (RRG) Дениса Колокольникова, ежегодно на первичном рынке жилья совершается около 80 тысяч сделок, тогда как на вторичный приходится порядка 25-30 тысяч. Если взять все предложения по продаже квартир, то около 45-47% придется на двухкомнатные, около 5% - на многокомнатные, а на трешки и однушки - порядка 25%, - добавляет эксперт.

Эта арифметика увеличила средний бюджет покупаемых квартир. По данным Business Vision, на квартиры стоимостью менее $150 тысяч приходится всего 1% сделок, в сегменте $150-250 тысяч - около 5%, тогда как основной объем сделок, около 38%, пришелся на долю недвижимости стоимостью $350-500 тысяч. Чуть меньше (29%) покупателей выложили за квартиру более $750 тысяч.

Дело в том, что себестоимость квартир большой площади существенно ниже однокомнатных за счет уменьшения затрат на проведение коммуникаций и строительство санузлов. Получается, что застройщику выгоднее строить квартиры большей площади, а покупателю проще доплатить за лишнюю комнату, чем брать дорогую однушку.

По словам директора департамента вторичного рынка корпорации Рескор Вадима Мартыненко, владельцы инвестиционных квартир в последнее время начали активно избавляться от купленных впрок новостроек. Сегодня многие стремятся продать жилье, иногда даже не дожидаясь окончательного оформления документов, - недоумевает он. - Вещь, совершенно немыслимая еще совсем недавно.

При этом в последнее время существенно уменьшилась доля инвестиционных квартир: по данным исследования, лишь около 11% опрошенных покупателей квартир в новостройках приобретают недвижимость с этой целью. По данным СТ Групп Регион, общая доля инвестиционных квартир в Москве, включая первичный и вторичный рынок, составляет около 15-20%. Тогда как совсем недавно, по мнению участников рынка и чиновников, эта доля составляла около 30%.

Чуть меньшие темпы роста цен продемонстрировал вторичный рынок элитной недвижимости Москвы 27,7% за полгода. Средняя стоимость квадрата в первом полугодии, по данным Knight Frank, составила 12 772 долл. В целом элитное жилье дорожает менее быстрыми темпами, чем жилье других категорий, считает маркетолог корпорации Инком-Недвижимость Ирина Егорова. По нашим данным, наибольший рост цен в сегменте элитной недвижимости отмечен в самых престижных районах: Остоженка, Арбат, Патриаршие пруды, Хамовники. На ряд объектов с начала 2006 года прирост цен превысил 40%. Эксперты единодушны: лидером по темпам роста остается Остоженка. Стоимость элитных квартир с отделкой здесь давно превысила цены на элитку в большинстве европейских столиц. В первом полугодии, по данным Knight Frank, средние цены предложения в этом районе достигли почти 22,5 тыс. долл. за метр, а максимальная дошла до 37 тыс. долл.

Не исключено, что, избавившись от московской недвижимости, граждане вкладывают деньги в недвижимость других регионов. Так, по данным коммерческого директора СТ Групп Регион Дмитрия Шмелева, около 80% покупателей жилья в Сочи, где за последний год рост цен составил около 110%, - жители Москвы, Санкт-Петербурга, а также крупных сырьедобывающих и промышленных регионов. Существенно увеличилась доля частных инвесторов и в других регионах, например в Ростове-на-Дону, где за год цены выросли на 60%, - заключает Шмелев.
Небывалый рост цен затронул не только жилье эконом-класса, но и самый консервативный сегмент элитную недвижимость. По данным компании Knight Frank, в первом полугодии цены на элитные новостройки столицы выросли на 37%. Это абсолютный рекорд за всю историю современного рынка элитного жилья. Рост цен эксперты связывают прежде всего с сокращением объемов нового строительства. Так, по данным компании, в первом полугодии на различных стадиях строительства находилось 62 элитных комплекса, это на 20% меньше, чем в тот же период 2005 года. Однако число реальных предложений было еще меньше: в 8% новостроек реализация квартир была временно прекращена, а в 18% домов все квартиры были проданы. Более того, достаточный процент существующих объектов, даже не самых ликвидных, был полностью распродан, зачастую даже по завышенной стоимости, уточняет директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн. Так что на рынке предлагалось всего 23% квартир от их общего числа в строящихся домах.

Эксперты отмечают и совсем новые тенденции на рынок элитной недвижимости стала проникать ипотека. Традиционно считалось, что ипотека приходит на помощь покупателям массового, недорогого жилья. Однако сегодня не редкость, когда сделки на сумму свыше миллиона долларов совершаются с использованием ипотечного кредита. Так, в компании Дон-Строй около 10% сделок заключается с помощью ипотеки. Причем почти половина из них проходит по ипотечным программам, которые компания разработала напрямую со Сбербанком и Внешторгбанком, а также с ипотечными брокерами. В договорах с банками мы стараемся установить для наших клиентов лучшие условия. Например, проводим аккредитацию объекта, оговариваем возможность кредита без первоначального взноса, без дополнительных поручителей, без промежуточного залога до оформления права собственности. Кроме того, процент по кредиту устанавливается ниже среднерыночного, уточнили в пресс-службе компании.

По мнению Ирины Егоровой, набор требований покупателей элитного жилья стандартен: малая этажность, небольшое количество квартир, однородное окружение, высочайшее качество строительства и отделочных материалов. Но главный приоритет местоположение. Так что элитное строительство вряд ли в обозримом будущем сместится из центра столицы, даже учитывая хроническую нехватку места и сложности с коммуникациями. Дальнейшее возведение элитного жилья в Центральном округе будет связано со сносом ветхого и аварийного жилищного фонда, а также с выводом промышленных предприятий, уточняет она. Неудивительно, что большинство крупных застройщиков отдают предпочтение центру. Престижные жилые комплексы компании стараются строить либо вблизи от центра города, либо с удобной транспортной доступностью к центру, уточняет заместитель генерального директора по организации продаж ЗАО М.О.Р.Е.-Плаза Алексей Медведев. Например, компания Дон-Строй в ближайшие годы планирует сконцентрироваться на строительстве недвижимости класса De Luxe и существенно увеличить объемы застройки в ЦАО. В рамках этой стратегии компания готовит к реализации жилые комплексы в районе Котельнической и Смоленской набережных, на Плющихе, Тишинке и Спиридоновке. Также сформирован ряд перспективных проектов в районе Хамовники, в арбатских переулках и в районе Остоженки, уточнили в пресс-службе группы компаний Дон-Строй.

О кардинальном смещении вектора покупательского интереса говорят и эксперты Капитал Групп, и в этом они видят позитивный момент. В конце 2005 года, когда ситуация с обманутыми вкладчиками вошла в резонанс с последствиями принятия 214 ФЗ, большой сегмент покупателей сместил акцент с первичного на вторичный рынок жилья. В результате на вторичном рынке разрыв между спросом и предложением превысил ситуацию на первичном рынке, что привело к дополнительному росту стоимости жилья, считает Алексей Белоусов. По его словам, сегодняшнюю ситуацию, когда на вторичном рынке можно торговаться, нужно оценивать только как позитивную. Покупательский интерес опять смещается в сторону новостроек, восстанавливая утраченный баланс. Рынок недвижимости вышел на некий стабильный уровень, тем самым в очередной раз доказывая свою устойчивость, убежден Алексей Белоусов.

Еще одна важная тенденция осенняя стабилизация цен. Причем первым прореагировал вторичный рынок элитного жилья: уже к лету темпы роста цен здесь начали замедляться. Уже в конце весны 10-процентный рост перешел в привычные 3,5% в месяц, что на уровне инвестиционного контракта по новостройкам выливалось в стандартные 40% годовых, сообщил НГ коммерческий директор холдинга Капитал Групп Алексей Белоусов. Об этой же тенденции говорят и эксперты компании М.О.Р.Е.-Плаза. Если в сентябре общий рост рынка был 3 4% в месяц, то в октябре этот показатель упал до 1,5 2%. То есть никакого осеннего всплеска цен на рынке не произошло, уточняет Алексей Медведев. Причем практически все эксперты говорят об увеличении доли предложений на вторичном рынке. Спрос на элитное жилье стабилен. В текущем месяце мы отметили увеличение предложения на вторичном рынке. Но пока этот сегмент далек от насыщения, убеждена Ирина Егорова. По ее словам, число предложений на вторичном рынке, возможно, и дальше увеличится, но при этом будет расти интерес покупателей к элитным новостройкам. Следует отметить тенденцию морального устаревания элитных домов ввиду растущих требований покупателей и к внутренней инфраструктуре, и к качеству отделки, и к инженерному оснащению, которые могут быть удовлетворены в большинстве случаев только в домах-новостройках, убеждена она.

Источник: Knight Frank Research





Главная --> Публикации