Главная --> Публикации --> Элите в москве негде жить Промышленная революция Для ступинской промышленности разобьют технопарк Регионы просят гостиниц Год на поиск управдома

О том, что Vesco Group собирается реализовать сразу три проекта на рынке загородной недвижимости, Ведомостям рассказал гендиректор компании Вячеслав Ширяев. Эту информацию подтвердил и Евгений Кобяков, технический директор компании ПСО-13, которая выступает подрядчиком этих объектов. Все три поселка появятся на Новорижском шоссе.

Компания Vesco Group собирается построить сразу три коттеджных поселка на Новорижском шоссе. Продажа домов может принести компании примерно $250 млн.

В общей сложности под три проекта куплено 94 га земли в Истринском районе. В Vesco Group говорят, что скупка земли велась по цене $2500-4000 за сотку ($23-37 млн за все). Но, по словам Ширяева, на реализацию проектов он собирается потратить не более $20 млн с учетом выкупа земли. Поселки мы будем строить совместно с партнером, который в качестве взноса предоставил земельные участки, объясняют представители Vesсo разницу в оценке стоимости. Назвать партнера в компании отказались. Всего на строительство этих объектов потенциальным покупателям придется потратить около $250 млн. Консультант департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard Владислав Курносов говорит, что сейчас стоимость земли на Новорижском шоссе в районе 27 км от МКАД составляет $10 000-12 000 за сотку, а в районе 50 км от МКАД $3000-5000 за сотку за обычные участки и до $20 000 за участки у воды. По его словам, стоимость земли на этой трассе достигла своих пределов и утратила у потенциальных покупателей инвестиционную привлекательность. Сейчас наиболее востребованными на рынке являются предложения в среднеценовом сегменте и экономклассе, говорит он. А заместитель гендиректора компании Новый город Наталья Ветлугина уточнила, что новорижское направление по своей востребованности уступает Рублево-Успенскому, Калужскому и Киевскому шоссе.

Один из них, Истринская усадьба, будет расположен в 50 км от МКАД, другой Лесавино в 45-54 км, третий Гринвуд в 27 км от МКАД. Все поселки будут относиться к разным сегментам: Истринская усадьба (25 домов) к элитному, Гринвуд (89 коттеджей и 308 таунхаусов) к бизнес-классу и Лесавино (81 дом) к экономклассу. Ранее компания заявляла о строительстве в этом же районе поселка Istrian Monopoly стоимостью $90 млн.

Среди проектов новорижского направления участники рынка называют поселки Новорижский, Николо-Урюпино, Павлово и Красновидово.
В пятницув Санкт-Петербурге прощло первое публичное обсуждение скандального законопроекта о приватизации памятников архитектуры. Концепция закона о продаже дворцов и поместий разрабатывается уже четыре года, теперь она готова к выходу в свет, а горячие головы утверждают, что в будущем году начнется торговля наследием, содержать которое государство давно не в состоянии.Три охранных столбика

Среди минусов этого направления она называет отсутствие адекватного въезда в Москву. Но эту ситуацию может исправить строительство Краснопресненского проспекта. С этим согласен и управляющий директор компании Усадьба Евгений Иванов. Кроме того, Новорижская трасса новая, процесс ее обустройства еще только начинается, так что наиболее востребованной она будет только через 5-7 лет. С другой стороны, район шоссе экологически чистый и незагруженный, что является плюсом, говорит Ветлугина. Еще один участник рынка напоминает, что Vesco Group пока не реализовала ни одного проекта в сфере загородной недвижимости, поэтому успех заявленных проектов он ставит под сомнение. Пока это больше похоже на определенный маркетинговый шаг, чтобы привлечь потенциальных клиентов, говорит он. Впрочем, по словам Ширяева, часть участков в поселках уже распроданы.

Руководитель Росохранкультуры Борис Боярсков, утверждающий, что продажа - не панацея, выдвигает три условия для начала приватизации. Во-первых, создание полного реестра памятников с выделением в них элементов того, что именно охраняется. Во-вторых, организация в регионах (именно на региональные власти возложена забота обо всех древностях) охранных структур. В-третьих, гарантия доступа публики в разумных пределах.

Для рядового человека сама мысль о продаже национального наследия - сигнал SOS: Родина идет с молотка! Но среди чиновников вы вряд ли найдете такого, который будет однозначно против: денег у государства мало даже сейчас, а памятников в России 50 тысяч, треть нужно ремонтировать немедленно, или они погибнут. Задача: продать часть из них так, чтобы новый собственник их отремонтировал, да не по своему вкусу, а по науке. И чтобы людям давал посмотреть не только снаружи. И чтобы купил, не побоялся.

Даром бы не взял

Концепция закона о приватизации памятников практически готова. Авторство принадлежит комитету по собственности Госдумы и экс-депутату, уроженцу изнемогающего от ценной рухляди Питера Григорию Томчину. В ней есть все, о чем говорит г-н Боярсков. А у авторов есть уверенность, что цивилизованный бизнес уже выстроился в очередь: во всем мире за памятники идет драка, почему мы должны быть исключением? - говорит г-н Томчин.

Вот что получилось. Во-первых, выработана норма: чем выше обременения по реставрации, тем ниже цена. Это не значит, что один и тот же памятник можно или купить дорого, и разрушить, или дешево, и сохранить, поясняет г-н Томчин. Связка памятник - цена - обременения мыслится жесткой. Зато норма позволит относительно дешево продать не слишком ценные памятники. Но в любом случае инвестор будет связан ценой угрозы утраты, зафиксированной в контракте: если памятник погибнет, инвестора постараются разорить.

От покупки ветхого дома в центре любого города никакой бизнес не откажется. Если ему разрешат его сломать или переделать под свой вкус: в таких случаях покупают не коробку, а землю. Именно поэтому государство с 2002 года держит мораторий на приватизацию памятников. Застройщики через местные власти ряда регионов с самого начала давили: отменяйте мораторий, сами разберемся. В свою очередь авторы концепции о приватизации делали навстречу бизнесу шаги: чтобы сохранять культуру было не в тягость.

В-третьих, появляется такой мягкий инструмент, как концессия. Его сила в том, что можно привязывать памятники к масштабным бизнес-проектам, которые, казалось бы, не имеют к ним никакого отношения. Скажем, новая трасса Москва-Петербург минует многие города вместе с памятники, и почему бы не сдать ее по частям в концессию, обременив инвестора создавать на базе хиреющих достопримечательностей туристско-рекреационные зоны. Доходы от новой дороги частично пойдут на поддержание жизни вокруг старой.

Во-вторых, планируется направить имущественный и земельный налог на реставрацию. Собственник все равно будет платить налог, но его должно привлечь, что налог уходит не в бездну, а облегчает ему заботы о реставрации.

Скудная практика также не вселяет оптимизм. Кое-где местные власти снимают статус памятников с таковых местного значения, но их либо не берут (настолько ветхие), либо берут под снос. Глава города Выборга (300 памятников) Василий Осипов признался корреспонденту РГ, что добивается снятия охранного статуса с половины. По его словам, он пытался привлечь инвесторов, однако, даже незначительные обременения отпугивают всех. Нечем похвастаться и Петербургу, где инвесторы якобы стоят в очередь.

Итак, законодатель ищет баланс между обременением, ценой и сохранностью. Но, похоже, никто не знает, достигнут он или нет. Исследований потенциального рынка недвижимой древности, кажется, просто не существует. По разным оценкам, продать получится от 3 до 30 процентов памятников, остальные все равно не купят. Разброс цифр говорит сам за себя.

Число памятников власти знают лишь примерно, а паспортов (это можно ломать, это нельзя) вообще нет. Старые советские паспорта отличались лапидарностью. Могли написать, что в данном доме ценны объемные характеристики, и все. Ломай, строй в тех же габаритах - без проблем. Сегодня в ряде регионов делают новые паспорта, но они незаконны. Законными будут только те, что выпущены по правительственной методике. Правительство поручило разработать ее министерству культуры два года назад, но, по словам г-на Боярскова, хорошо бы увидеть ее при этой жизни. Сколько стоит такой реестр, и когда он будет готов, никто не считал. Пример со столь же масштабным земельным кадастром говорит: это дорого и долго. Естественно, денег в бюджет на 2007 год никто не закладывал. А под что закладывать, под методику, которой нет?

Что продаем - не поймем

Торгующие спасут храмы

Столь же плохи дела с органами охраны. Уже никто не заикается о некой архитектурной полиции: с 1 января этого года охрана памятников лежит только на губернаторах. И на их бюджетах. Губернаторы же не рвутся содержать на свои деньги людей, которые им перечат: это не ломай, тут не строй. В итоге полноценные органы охраны есть лишь в семи регионах, еще в 39 - невнятные придатки от советской системы, в остальных - вообще ничего. Хуже всего, что инспекторов гонят даже оттуда, где они появляются. В Нижнем Новгороде строптивого инспектора уволили вместе со всей структурой, только со сменой губернатора восстановили. В Костроме, которая принимала у себя Госсовет по приватизации памятников, инспектору даже придали статус вице-губернатора, но, как только Госсовет позабыли, все разломали.

Тем не менее порча храмов стала настолько вопиющей системой, что закрывать на это глаза уже стыдно. В Росохранкультуре только список испорченных занимает 40 страниц. Чаще всего в нем фигурируют именно православные общины, и вообще они, а не мусульмане или буддисты, лидируют по числу нарушений на единицу памятников. Часто из храмов на улицу выбрасываются музеи вместе с фондами, в ходе служб портятся фрески, а на территориях монастырей сооружаются новоделы. Недавно нижегородское отделение Росохранкультуры было вынуждено оштрафовать один из монастырей за произвол.

Отдельного разговора заслуживает церковь. Для нее моратория не существует: религиозные организации просто берут памятники себе. И часто плохо за ними следят. Если закон претендует на универсальность, впору спросить: а, собственно, почему? Обычный ответ: государство отняло храмы, теперь восстанавливается историческая справедливость. Но разве не отняло оно усадьбы и дворцы? Ура, реституция? В ответ вам будут рассказывать, что нынешняя РПЦ - не правопреемник той, дореволюционной церкви, и дворянские усадьбы тоже будут продаваться не наследникам, а физическим лицам, так что ни о какой реституции речи нет. Но почему все-таки усадьбы продаются, а храмы передаются? А, вы еще хотите, чтобы продавались! - гневно восклицают чиновники, и начинают перечислять, сколько в России заброшенных храмов, за которые и деньги дать не жалко, лишь бы община взяла.

Туманные перспективы

Лед тронулся: церковь пошла на диалог с государством, но и государство в новом законе может предусмотреть пряники для церкви. Церковь участвует в разработке законопроекта, в семинариях организованы курсы подготовки реставраторов, а общины приучаются показывать Росохранкультуре проекты реставрации, хотя бы те, что сделаны за государственные деньги (кстати, по нашим сведениям, бюджет ежегодно выделяет на реставрацию церквей около миллиарда рублей). Взамен, по некоторым данным, государство может позволить церкви претендовать на доходы от всей коммерческой деятельности в районе храма. В малых городах храмы - центры активности, рядом с ними торгуют и просто собираются - поговорить, перекусить. Есть идея: использовать налоги с прилегающей территории на реставрацию храма. Взамен власти хотят двух вещей: сохранности зданий и лояльности. Если храм хорош, туда нужно водить экскурсии, пусть даже с требованием одевать экскурсантов в приличную одежду, но без расовой или конфессиональной сегрегации.

В то же время эксперты не исключают, что универсальный закон для всей России потерпит неудачу. Цена реставрации не зависит от региона, а вот спрос - очень даже. Единого механизма для пухнущей от денег Москвы со средним по российским меркам числом памятников; для громадного по их числу, но бедного Питера; для нищего Торжка с уникальными комплексами может просто не сыскаться. К этому надо быть готовым. Серьезные эксперты вроде г-на Томчина не верят, что мораторий снимут уже в будущем году. Возможно, в мягких решениях и заключается выход. Питер покажет: там когда-то эту кашу заварили, там ее и расхлебывать.

Как ни парадоксально звучит, но поворот в этом приватизационном деле наступит тогда, когда приватизаторы повернутся лицом к инвестору, и сами начнут считать деньги. Во-первых, надо понять точно, каков спрос. Во-вторых, сколько будет стоить предпродажная подготовка. И не выйдет ли так, что на нее мы потратим больше, чем сэкономим от приватизации.

Какие же заведения появятся на месте казино? По мнению Ильи Шершнева, директора по развитию компании Swiss Realty Group, площади бывших казино слишком велики для ресторанов и не всегда удачно расположены для ритейла (например, Golden Palace). Конечно, для развлекательного центра эти площади подошли бы идеально, но в Москве они в таком количестве просто не нужны, - говорит он.

В Санкт-Петербурге закрыто казино Олимпия. В Москве уже закрыто шесть крупнейших казино - это Golden Palace, Golden Palace Weekend, Кристалл, Космос, Сол, Бакара. Общий выход освободившихся коммерческих площадей составляет не менее 10 000 кв.м. До конца года власти Москвы закроют еще 315 игорных заведений. Кто займет освободившиеся помещения, расположенные в самых фешенебельных районах?Вывод казино из Москвы высвободит тысячи квадратных метров коммерческих площадей, причем выгодно расположенных - либо в центре города, либо в проходных местах. Здания закрытых казино располагаются на ликвидных участках - Сол находится в пределах Садового кольца, Кристалл и Golden Palace - на территориях, ограниченных ТТК, Бакара - на юго-востоке и Космос - на севере Москвы. В итоге в столице освободился ряд привлекательных для инвесторов площадей в ликвидных районах, - говорит генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. - В среднем коммерческое помещение площадью 1000 кв.м в зависимости от района расположения может стоить $8-15 млн. С большой долей вероятности можно утверждать, что освобождаемые площади будут быстро поглощены рынком - дефицит ликвидных площадок под строительство в центре Москвы создает предпосылки к росту спроса на любые здания с возможностью перепрофилирования. А помещения казино, как правило, оборудованы собственной парковкой и расположены близ основных московских магистралей, поэтому представляют собой крайне выгодное предложение.

Владельцу помещения или арендатору, решившему разместиться на территории бывшего казино, придется потратить деньги на переоборудование помещения, причем немалые. Для того чтобы перепрофилировать игровые здания, необходимы будут дополнительные ресурсы, зачастую превышающие вложения в проектирование и отделку нулевых коммерческих проектов недвижимости, - предупреждает Ирина Туманова, заместитель генерального директора сети кинотеатров Киномакс. - Поэтому потенциальный арендатор еще несколько раз задумается о рентабельности съема данных площадей.

Однако, по мнению Игоря Рогановича, старшего консультанта международной консалтинговой компании Knight Frank, в ситуации, когда большинство качественных площадей поглощается еще на этапе строительства, любое помещение, расположенное в ликвидном месте с высокой проходимостью, будет востребовано арендаторами.

Это мнение разделяет и Алексей Аверьянов. С учетом специфики освобожденных площадей здания бывших казино могут быть интересны московским рестораторам - немаловажную роль здесь играют раскрученные адреса и внутренняя планировка казино, удачная для перепрофилирования помещения под здание ресторана, - предполагает он. - Более удаленные от центра здания, к примеру, Бакара и Космос, могут быть интересны крупным ритейлинговым сетям - близость к спальным районам и сравнительно небольшая площадь зданий заинтересует игроков рынка торговой недвижимости.

Для кого же высвобожденные помещения могут представлять интерес? Такие площадки могут быть интересны в первую очередь крупным продуктовым сетям, ресторанам, кафе и проч. В принципе там могут находиться любые торговые объекты различной специализации и направленности, - говорит Игорь Роганович. - Освободившиеся помещения скорее всего будут перепрофилированы собственниками таких заведений именно под эти цели. Маловероятно, что после выхода таких помещений на рынок ставки аренды будут снижаться, так как спрос в этом сегменте растет более быстрыми темпами, чем предложение новых площадей.

Пока рынок коммерческой недвижимости никак не отреагировал на освободившиеся площади, и до конца года вряд ли будут какие-то подвижки. Но как только количество выбывших из игры площадей достигнет критической массы, стоимость аренды может снизиться в самых разных сегментах.

А вот, по мнению Ирины Тумановой, крупные торговые сети вряд ли заинтересуются этими помещениями. Открытие в бывших казино полноценных торговых центров или супермаркетов, на мой взгляд, невозможно, потому как для первых размер площадей все же недостаточен, а для продуктовых супермаркетов, лидерами по продажам среди которых являются на сегодняшний день дискаунтеры, слишком высока арендная плата, - считает она. - Для кинотеатрального бизнеса, например, площади казино также не представляют особого интереса. Зоны, где были расположены игровые заведения, то есть районы и кварталы, полностью укомплектованы операторами различных сфер деятельности, и кинотеатральной в том числе.

В 2008 году в Электролитном проезде, неподалеку от станции метро Нагорная, построят горнолыжный курорт не хуже, чем знаменитый Куршевель во Франции. Московские Альпы, именно так архитекторы окрестили новый проект всесезонного центра. На площади более 100 гектаров разместятся гостиница, подземная автостоянка, ресторан, аквапарк, двадцать горнолыжных спусков, дворец водных видов спорта, площадки для волейбола, мини-футбола и баскетбола.

В связи с разноплановыми возможностями по перепрофилированию площадей бывших казино московский рынок коммерческой недвижимости не ощутит значительных структурных изменений в одном из своих сегментов, пока общее количество закрытых казино еще не так существенно. Кроме того, возможно, сами владельцы казино перепрофилируют площади, а ранее функционировавшие игорные заведения будут выведены в соответствии с постановлением правительства, - считает Алексей Аверьянов. - Однако в случае дальнейшего закрытия игорных заведений в Москве может быть освобождено до 40-50 зданий, что может повлечь серьезные перемены в ряде сегментов рынка коммерческой недвижимости и, в частности, оказать влияние на уровень арендных ставок и стоимость продажи площадей.
На юге столицы в районе станции метро Нагорная появится спортивный комплекс с горнолыжным спуском.

По задумке архитекторов новые трассы должны стать продолжением уже существующих. Их протянут по разноуровневой крыше всего спортивного комплекса, напоминающей горные вершины. При этом все склоны разной степени сложности и рассчитаны как на новичков, так и на профессионалов. Самая верхняя точка комплекса на высоте 200 метров (это примерно 50-этажный дом) станет стартовой площадкой для трех крутых лыжных трамплинов. Забраться туда можно будет на специальном уличном подъемнике или лифтах внутри корпусов. Будущий спорткомплекс настолько огромен, что между корпусами предусмотрены специальные переходы.

Суперсовременный комплекс будет строиться на базе крупнейшего в столице горнолыжного комплекса Кант. Сейчас он состоит из 14 трасс общей длиной 2550 метров с перепадом высот от 55 метров. Пять из них рассчитаны на новичков. Кроме этого, тут есть трамплин для лыжной акробатики и слаломный склон.

Сконструировал Московские Альпы Нодар Канчели (именно он проектировал рухнувший аквапарк Трансвааль).

Все лыжные склоны собираются засыпать искусственным снегом, так что даже в сильную оттепель катание на лыжах не отменят. Летом несколько трасс будут засеивать травой специально для любителей горной доски или маунтиборда (смесь сноуборда и скейтборда). Еще заасфальтируют дорожки для катания на роликах.



Чиновники из Москомархитектуры уверены, что Канчели не виноват. Да и сами перестраховались, сначала комплекс хотели построить на Воробьевых горах, но испугались, что из-за оползней он может рухнуть.

Самая высокая точка - 200 метров. Подняться сюда можно на специальном подъемнике или лифте внутри здания.

Трасса для прыжков с трамплина. Благодаря специальному покрытию и снежным пушкам, установленным вдоль спуска, кататься здесь можно будет круглый год.

Специальный искривленный склон для занятий сноубордом.

Крытый каток, спортивная школа, боулинг, скалодром, тир.

Трасса для новичков. Наклон всего около 10 - 11 градусов. Летом здесь можно погонять на велике или роликах.

Склон для спортсменов-горнолыжников. При желании можно разогнаться до 60 - 70 км/ч.

Озеро. Летом здесь устроят лодочную станцию, а зимой зальют каток.

Аквапарк, VIP-апартаменты, офисы, развлекательный центр, кафе, спортбары.



Главная --> Публикации