Главная --> Публикации --> На рынке екатеринбурга переизбыток предложений по аренде Юрий лужков пообещал москвичам, прожившим в городе более 10 лет, квартиры на льготных условиях Элите в москве негде жить Промышленная революция Для ступинской промышленности разобьют технопарк

По данным директора по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерия Мищенко, в указанном ценовом диапазоне на рынке загородной недвижимости присутствуют три вида предложений. Первый вариант дачные поселки повышенной комфортности, расположенные в 30 130 км от МКАД. Второй тип представляет собой таунхаусы эконом-класса, расположенные на недорогих направлениях в 15 40 км от МКАД. Наконец, третья разновидность недорогой загородной недвижимости это дома с участками в коттеджных поселках эконом- и бизнес-класса тоже по не самым популярным направлениям (Горьковское, Щелковское, Егорьевское, Варшавское и отчасти Ярославское шоссе).

В связи со стремительным взлетом цен на квартиры некогда дорогостоящие таунхаусы превратились из экстравагантной игрушки в реальную альтернативу городскому жилью. Но, как показывает практика, не только они. Сегодня вполне реально приобрести коттедж с участком земли в пределах 30 40 км от МКАД менее чем за $300 тыс., что фактически равняется стоимости трехкомнатной квартиры эконом-класса. То есть в настоящее время любая московская семья, владеющая обычной трешкой в панельном доме в любом из московских районов, может переселиться за город в собственный дом. Все дело в том, что это будет за жилье.Объективности ради заметим, что нижняя ценовая граница предложений на рынке загородной недвижимости находится в данный момент на уровне около $90 тыс. Но раз мы заговорили о домах, которые способны заменить московскую квартиру, то будем принимать во внимание объекты стоимостью до $300 тыс., т. е. равные по цене обычной трехкомнатной квартире эконом-класса.

Поселки эконом-класса, по мнению руководителя направления загородной недвижимости ЗАО МИАН агентство недвижимости Светланы Кондачковой, делятся на две категории. Представители первой находятся в 15 20 км от МКАД и представляют собой в основном таунхаусы. Ко второй категории относятся более отдаленные дачные поселки в ценовом диапазоне до $250 тыс. за объект. На первую категорию поселков спрос за последний год увеличился почти в два раза, так как условия проживания в них максимально приближены к городским.

Эконом-меню
Специалисты компании Терра-недвижимость считают, что за $200 300 тыс. несложно купить дом в ближайшем Подмосковье в местах стихийной застройки без коммуникаций или таунхаус на непопулярном направлении в 30-километровой зоне. За указанную сумму также можно приобрести земельный участок площадью 10 15 соток без подряда в организованном поселке.

Что такое близко и что такое далеко
Расстояние до Москвы является одним из главных параметров коттеджей, которые пригодны для постоянного проживания. На сегодняшний день по Новорижскому, Симферопольскому и Киевскому шоссе такие коттеджные поселки возводятся в пределах 50-километровой зоны, по всем остальным максимальной границей является 30 км. Удаленность от столицы выступает и одним из важных ценообразующих факторов на рынке загородной недвижимости.

На дачи в недорогих организованных поселках спрос тоже высок, но они все же предназначаются преимущественно для сезонного отдыха. Если человек желает круглый год жить в собственном доме, а в Москву ездить на работу, дачные поселки, даже повышенной комфортности, ему не подойдут из-за удаленности от Москвы и неразвитой инфраструктуры.

Похожие, хотя и несколько более высокие суммы называет и В. Мищенко, который определяет среднюю стоимость домовладения эконом-класса на уровне около $230 тыс. Такие дома реализуются в коттеджных поселках по Новорижскому, Минскому, Можайскому, Киевскому и Дмитровскому шоссе на расстоянии 40 120 км от МКАД.

По словам С. Кондачковой, поселки для постоянного проживания не должны находиться дальше 15 20 км от МКАД, а их стоимость зависит от расположения дома, направления, а также от того, находится ли коттедж в организованном поселке с развитой инфраструктурой или это отдельно стоящий объект. В среднем цена подобных объектов колеблется в пределах $200 220 тыс.

Современные покупатели загородной недвижимости придирчиво выбирают дома. Среди требований, которые предъявляются к коттеджам, основными являются высокое качество строительства, транспортная доступность, удачная архитектурная концепция, продуманные планировочные решения, грамотное управление и эксплуатация поселков.
Интересы потребителей смещаются: прослеживаются тенденции уменьшения площадей домов, отказа от цокольных этажей, уменьшения числа этажей до двух.

Наиболее привлекательные по соотношению цены и качества коттеджные поселки располагаются по Новорижскому шоссе в 40 70 км от МКАД. Предлагаемые там дома, как правило, имеют два этажа, их средняя площадь 200 кв. м. Сам поселок обычно обеспечен всеми коммуникациями (газ, электричество, водопровод, канализация) и хорошо развитой собственной инфраструктурой (охрана, спортивные и детские площадки, магазин, кафе, места отдыха, прогулочные зоны и др.).

Уровень спроса на недорогие поселки обусловлен несколькими причинами. Одной из них является крайне малое количество доступных предложений в близлежащих к Москве районах. Кроме того, качество этих объектов не соответствует ожиданиям покупателей. Они не хотят приобретать не устраивающие их дома даже за небольшие суммы и готовы ждать интересного проекта в течение нескольких лет. Стимулируют спрос и положительные изменения в законодательстве, увеличение общего благосостояния и покупательской способности граждан, а также развитие ипотечного кредитования.

Поиски и находки
В данный момент на объекты в поселках эконом-класса существует самый большой спрос более половины потенциальных покупателей интересуются именно сравнительно недорогими объектами, в то время как в структуре предложения они занимают лишь 23%, так что дефицит коттеджей эконом-класса налицо. В дальнейшем спрос на них станет увеличиваться, считает В. Мищенко, поэтому будет неуклонно повышаться и их цена.

Тем не менее найти хороший дом по цене не более $300 тыс. вполне реально. Более того, это будет выгодное финансовое вложение, поскольку, по мнению специалистов рынка загородной недвижимости, стоимость таких объектов растет в среднем на 20% в год.

Несмотря на высокий уровень спроса, крупные девелоперы пока предпочитают заниматься проектами элитной застройки и возведением поселков бизнес-класса, поскольку прибыль от их реализации выше, чем в случае с недорогими коттеджами. Причиной С. Кондачкова называет высокую стоимость земли и низкую рентабельность проектов эконом-класса.

Елена Матвеева
Руководитель салона загородной недвижимости Резиденция корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
Сегодня переезд за город или приобретение своего дома может служить достойной альтернативой квартире в Москве.
Начиная с лета этого года на рынке Подмосковья начали появляться достойные внимания коттеджные поселки эконом- и бизнес-класса, в которых продаются дома со строительным подрядом, расположенные на участках от 15 до 20 соток. Такие поселки строятся, как правило, в 30 55 км от МКАД на Новорижском, Дмитровском, Симферопольском, Киевском шоссе. Диапазон цен в таких поселках на начальном этапе строительства колеблется от $150 тыс. до $250 тыс. за объект. За первый год продаж предложения значительно дорожают в среднем на 40 50%.

Потенциальным покупателям можно посоветовать начать поиски коттеджа зимой. Это время года имеет свои неоспоримые плюсы, для того чтобы присмотреться к объектам недвижимости и оценить их с технической стороны. Кроме того, многие застройщики проводят зимой специальные акции, которые подразумевают скидки у покупателя появляется неплохой шанс сэкономить.

Владимир Яхонтов
Заместитель директора управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
Загородное жилье сравнительно близко по стоимости 1 кв. м к московскому, но существенно превосходит его по качеству, что формирует высокий спрос на коттеджи. При существующем обширном предложении по различным направлениям от огороженного поля до готовых домов покупателю непросто выбрать из имеющихся на рынке объектов. Люди доверяют известным девелоперам, чья репутация на рынке не вызывает сомнений. При этом очень важно, чтобы застройщики могли сориентировать клиента и аргументированно объяснить достоинства проекта.
В данный момент мы наблюдаем рост благосостояния различных социальных групп, в том числе и потребителей эконом-класса. Если эта тенденция сохранится, то через несколько лет этот сегмент рынка загородной недвижимости пополнится соответствующими предложениями.
В отношении загородной недвижимости эконом-класса определяющим критерием служит цена объекта, которая не должна превышать $300 тыс. В перспективе с развитием ипотеки и снижением процентных ставок загородные дома эконом-класса способны стать доступными для семей с доходом $5 6 тыс. в месяц.

Дома строятся в основном из пенобетона и кирпича, хотя в настоящее время появилось много домов из клееного бруса. Средняя площадь домовладений от 180 до 270 кв. м.

Новые исследования от Аналитического центра ирн.RU:
Исследование рынка загородных жилых комплексов
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья
Опрос экспертов коттеджного рынка Подмосковья

Коломна один из самых больших и древних городов Подмосковья. Необыкновенно удачно было выбрано положение города: на правом берегу Москвы-реки, неподалеку от ее впадения в полноводную Оку, что надолго предопределило важную экономическую и стратегическую роль города. Внутри самого города течет река Коломенка, а в 5 км от него, там, где Москва-река впадает в Оку, стоит роскошный Староголутвинский монастырь. Основанный Сергием Радонежским, он был спроектирован знаменитым архитектором Матвеем Казаковым в экспериментальном неоготическом стиле, сочетавшем элементы западноевропейской и русской архитектуры.

Но бывают случаи выхода некоторых девелоперов на рынок с поселками, в которых стоимость домов не превышает $200 тыс. Покупатель должен понимать, что в подобном доме может быть много недоработок за счет компенсации цены. Например, отсутствует пол, не прошита крыша и т. д. Поэтому хозяину придется затратить примерно еще столько же, чтобы сделать дом пригодным для жизни. Но выбор остается за покупателем: у него есть возможность получить весь спектр качественных услуг и оплатить уже пригодный для жизни дом или вкладывать дополнительные деньги в его дальнейшую отделку.

Расположенная в 85 км от Москвы, Коломна благодаря развитию транспортной сети становится ближе к столице пассажиры тратят все меньше времени на дорогу. Доехать сюда можно с Казанского вокзала электричкой за два часа или по Новорязанскому шоссе за полтора часа. На территории Коломны расположено три железнодорожные станции: Коломна, Голутвин и Щурово. Для тех, кто не спешит, незабываемой станет поездка в город на катере или теплоходе по Москве-реке.

Древняя часть Коломны представляет собой величественное зрелище. Но жизнь не стоит на месте. Современность проявляется в фантастических архитектурных формах Ледового дворца, открывшегося совсем недавно. В Коломне подобные мосты времени видны особенно ярко. Ради этого люди стремятся приехать сюда еще и еще раз, а то и переселиться насовсем.

На территории Кремля находились дворы именитых на Руси фамилий, таких, как Шуйские, Романовы, Голицыны, Шереметевы. От неприступного крепостного сооружения со стенами 20-метровой высоты уцелел лишь фрагмент с шестью башнями из 1 Среди них есть так называемая Маринкина башня, где, по преданию, находилась в заточении Марина Мнишек.

Достойная царского внимания
Изначально Коломна была пограничным городом Рязанского княжества. Эта земля видела не только полчища кочевников, но и почти всех русских царей. В 1301 году Коломна первой из русских городов была присоединена к Московскому княжеству и стала его юго-восточным форпостом. В XIII XIV веках она неоднократно подвергалась набегам захватчиков и разорению, а с XV века, после возведения здесь Кремля, стала неприступной. В дальнейшем Коломна была одним из звеньев так называемой засечной черты укрепленных городов вокруг Москвы. Перед Куликовской битвой Дмитрий Донской устраивал у стен Кремля смотр войск, а позднее был повенчан в местной белокаменной церкви Воскресения с суздальской княжной Евдокией. Эта церковь, правда в несколько измененном виде, сохранилась до сих пор.

Современная Коломна это красивый и благоустроенный город. Население его превышает 160 тыс. человек, но транспортной проблемы нет ни в сообщении с Москвой, ни внутри города. Кроме автобусов и маршруток в Коломне одном из немногих подмосковных городов курсируют трамваи.

Современность под стать истории
Историческая часть Коломны представляет собой удачно спланированный и хорошо сохранившийся образец тихого провинциального города со свойственными ему архитектурой и жизненным укладом. Здесь уцелели не только многие храмы, но и светские постройки например, пожарная часть с каланчой, торговые ряды, а также дома купцов Шевлягина и Мещанинова, построенные в стиле барокко.

Главный центр строительства сейчас находится в микрорайоне Колычево. На улице Девичье поле возводится комплекс 14-этажных монолитно-кирпичных домов. Это квадратные башни с квартирами современной планировки. Высота потолков 2,8 м. Жилье сдается без отделки: выполняется только бетонная стяжка пола, электроразводка до квартиры, единое остекление двойными пластиковыми стеклопакетами. Кроме того, устанавливаются радиаторы отопления и межкомнатные перегородки. Квартиры одно трехкомнатные площадью 37,2 81 кв. м (кухни 9 12 кв. м), с подсобными помещениями. Стоимость 1 кв. м в этих домах начинается от $1 тыс. Одновременно с возведением жилья здесь создаются учреждения инфраструктуры школы и детские сады, поликлиники, спортивные сооружения и магазины. Так, недавно в городе открылся филиал супермаркета Перекресток.

С 1961 года здесь велось активное жилищное строительство, благо к тому времени в Коломне имелся свой домостроительный комбинат. Современные микрорайоны состоят как из пятиэтажек, так и из более современных и комфортабельных панельных и кирпичных девятиэтажных домов. Важно, что здешние хрущевки прошли капитальный ремонт, что, безусловно, добавило им привлекательности. Благоустроены городские дворы. Хорошей приметой современности в Коломне стали оборудованные спортивные площадки.

Самыми предлагаемыми и, как ни странно, самыми дешевыми на местном вторичном рынке являются добротные кирпичные девятиэтажки ($1080 за 1 кв. м). Чуть дороже ценится квадрат в шести восьмиэтажных панельных постройках $113 Далее на пути к местному ценовому олимпу располагается десяти- и девятиэтажная панель ($1340 и $1490), а дороже всего стоит жилплощадь в шести восьмиэтажных кирпичных строениях $1610 за 1 кв. м.

Такая хрущевка нужна самому
Рынок вторичного жилья в Коломне пока не слишком активен. Его особенностью на фоне других подмосковных городов является практически полное отсутствие пятиэтажек. Очевидно, что причиной нежелания владельцев расставаться с квартирами является их надежность и хорошее состояние. Сыграл свою роль и тот фактор, что здесь живут в основном люди среднего достатка, а им трудно накопить разницу, которой хватит для покупки более комфортного, но стремительно дорожающего нового жилья.

Строительные компании, работавшие на рынке жилищного строительства, все чаще заявляют о диверсификации своего бизнеса. На прошлой неделе ДОН-Строй объявила о существенном перераспределении в будущем финансовых потоков в пользу коммерческой недвижимости. До 2010 года холдинг намерен построить 787,4 тыс. кв. метров офисов и торгово-развлекательных центров. Около 1 млн квадратных метров бизнес-центров и офисных площадей планирует возвести в течение ближайших четырех-пяти лет компания Интеко. Вместе с тем, далеко не все застройщики, желающие разнообразить свой бизнес для снижения рисков, могут это сделать. Как удалось выяснить Интерфакс-Недвижимости, у большинства девелоперов, специализирующихся на жилье, доля коммерческой недвижимости в проектах стандартна и находится на уровне 10 - 12% от всех построенных площадей.Сокращение рисков
Строительные компании, решившие перераспределить вложения в проекты жилой и коммерческой недвижимости, часто объясняют свое решение высокими рисками, характерными для рынка жилья.

В среднем же однокомнатную квартиру в Коломне реально купить за $36 49 тыс., двухкомнатную за $55,5 95 тыс., а трехкомнатную от $97 тыс. Если сравнивать эти цены с уровнем прошлого года, то они выросли почти в два раза. Это подтверждает не только актуальность основных тенденций на рынке недвижимости для коломенского рынка, но и растущую популярность города у тех, кто ценит комфортную среду, благоприятную экологию и качественное жилье.

В стратегии развития ДОН-Строя предусматривается, что уже к 2010 году 33% денежного потока холдинга будут формировать платежи за аренду площадей принадлежащей ему коммерческой недвижимости. Компания построит офисные центры на Хорошевском шоссе и в Оружейном переулке, торговые центры на Щукинской, Русаковской, Беговой улицах и в Измайлово, - говорится в официальном сообщении девелопера. - Завершение этих проектов позволит нам получить в управление более 755 кв. метров собственных торговых и офисных площадей.

Так, например, инвестпрограмма компании Интеко предусматривает вложение более $1 млрд до 2009 гг. в возведение офисных зданий и $1,2 млрд до 2012 гг. в создание гостиничной сети. В ближайшие четыре-пять лет компания планирует построить и ввести в эксплуатацию около 1 млн кв. метров коммерческих объектов - бизнес-центров и офисных зданий. Она готова взять на себя последующее управление значительной частью коммерческой недвижимости. При этом сейчас Интеко реализует ряд крупномасштабных проектов в области жилой недвижимости. В их числе жилые комплексы Шуваловский (230 тыс. кв. метров), Гранд-Паркъ (420 тыс. кв. метров), Волжский (532 тыс. кв. метров) - в Москве, Московский (350 тыс. кв. метров) - в Киеве.

При этом, согласно прогнозу ДОН-Строя, объем предложения высококачественных и уникальных офисных проектов будет невысок. Стандарты качества строящихся в настоящее время бизнес-центров будут отставать от растущих требований, что обеспечит постоянный спрос со стороны арендаторов, готовых платить высокие цены, говорится в документе.

Из информационного меморандума, подготовленного к размещению ДОН-Строем евробондов, следует, что холдинг решил существенно диверсифицировать свои риски. Прогнозируется, что конкурентная среда на рынке качественных офисных помещений будет возрастать пропорционально увеличению предложения, - говорится в документе. В частности, указывается в тексте, в 2007 - 2009 годах на рынок будут выведены масштабные офисные проекты, такие, как башня Федерация и ряд других крупных проектов в деловом центре Москва-Сити.

Строители не могут использовать в том же объеме механизм соинвестирования, что и раньше, а коммерческая недвижимость привлекательна тем, что после завершения проекта его можно оставить в своей собственности, и арендные платежи будут приносить достаточно большие деньги, - поясняет пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании С-Холдинг Оксана Басова.

Эксперты, опрошенные агентством Интерфакс-Недвижимость, полагают, что переориентация интересов ДОН-Строя на коммерческую недвижимость может объясняться и другой причиной. Вступление в силу закона о долевом строительстве существенно изменило сам принцип финансирования работы на рынке жилья, напоминают они.

Между тем, судя по отчетности, представленной ДОН-Строем, финансирование строящихся объектов жилой недвижимости велось компанией именно за счет ранней продажи квартир в строящихся комплексах. На них приходилось до 74% из общего объема инвестиций в жилую застройку. Еще 18% холдинг получал за счет займов, а оставшиеся деньги приходились на собственные средства.

По ее словам, действие этого закона затруднило финансирование строительства на ранних этапах проекта, и теперь девелоперам приходится искать иные способы получения денег на предпроектные разработки, помимо продажи еще не построенных квартир соинвесторам.

При прочих равных удобнее привлекать деньги под проекты коммерческой недвижимости, - констатирует первый вице-президент группы компаний ПИК Артем Эйрамджанц. - Вообще финансирование, например, со стороны западных банков коммерческих проектов было первым на рынке, так как эта форма понятна и соответствует мировой практике, а обеспечением возврата кредитов в этом случае является поток арендных платежей.

Совершенно по-другому выглядит описание финансирования коммерческого строительства. Три четверти средств, необходимых на проекты торгово-офисной недвижимости, ДОН-Строй получает за счет заемных средств и только четверть вынужден вкладывать из своей прибыли.

Трудности перестройки
Вместе с тем перестройка бизнеса и перекраивание долей жилой и коммерческой недвижимости в финансовом потоке вызывает оптимизм не у всех строителей. Так, первый заместитель генерального директора инвестиционно-строительной компании М.О.Р.Е.-Плаза Михаил Михайлов полагает, что успешность проекта не зависит от того, в каком сегменте - жилом или коммерческом - он реализуется. Проект становится удачным при правильном позиционировании его на рынке, а также грамотном планировании и управлении всеми процессами от строительства до организации продаж, - подчеркивает он.

С ним соглашается и ведущий аналитик группы компаний Регион Валерий Вайсберг: Коммерческая недвижимость остается на балансе девелопера, что интересно для инвесторов, поскольку делает активы компании более стабильными. Что касается инвестирования в жилые проекты, то компания, завязанная только на них, становится очень чувствительна к портфелю заказов и наличию участков под строительство.

А коммерческий директор девелоперской компании Авгур Эстейт Виктор Козлов рассказывает о том, что в столице трудно подобрать площадки под комплексную застройку. Мы ведем преимущественно точечную застройку, и размещение коммерческих объектов возможно только на первых этажах, - говорит он. В регионах возможностей относительно площадей больше, и в региональных проектах доля коммерческих площадей компании становится больше, - отмечает девелопер.

Участники первичного рынка московского жилья, преимущественно специализирующиеся на панельном домостроении, рассказали Интерфаксу, что доля коммерческой недвижимости среди их проектов составляет не более 10 - 12%, однако объяснили этот баланс по-разному. Так, по признанию О.Басовой, большая часть коммерческих площадей С-Холдинга приходится на торгово-развлекательные и гаражно-спортивные комплексы на первых этажах типовых домов. А.Эйрамджанц отмечает, что практически вся коммерческая недвижимость ГК ПИК сосредоточена в Москве и представляет собой офисы классы А.

Уже можно наблюдать, как крупные девелоперские компании создают собственные эксплуатирующие компании и компании по оказанию услуг по обслуживанию помещений, - говорит эксперт. - В целом это оказывает положительное влияние на качество и комплексность услуг по аренде помещений и эксплуатации и комплексной обеспеченности возводимого жилья.

В свою очередь заместитель генерального директора по экономике ОАО МТЗ-Рубин Константин Гариев напоминает, что для строительных компаний перспективна не только горизонтальная, но и вертикальная диверсификация. В этом случае, указывает он, дополнительные бизнесы, например, эксплуатирующие и сервисные компании, создаются на основе уже существующего объекта.

Например, как отмечает А.Эйрамджанц, ГК ПИК достаточно успешно смогла разместить на рынке облигации и выпустить векселя. Средства привлекаются не под конкретные объекты - это скорее задача для ЗПИФов (закрытых паевых инвестиционных фондов), - говорит он.

Собеседники агентства Интерфакс-Недвижимость обращают внимание находящемуся на подъеме рынку жилья также достаточно доступны кредитные ресурсы.

О.Басова подчеркивает, что и в коммерческом, и в жилищном строительстве непредсказуемость проектов может оказаться совершенно одинаковой. Маркетинговые ошибки при продвижении торгового центра Европарк привели к тому, что он приносил своим владельцам только убытки, а квартиры в доме на пересечении Рублево-Успенского и Можайского шоссе продавались очень долго и ниже рынка, - отмечает она.

По словам К.Гариева, проекты жилой недвижимости характеризуются короткими сроками реализации - до трех лет. Поэтому жилье может быть привлекательно в первую очередь для отечественных инвесторов, ориентированных на высокую доходность в краткосрочном периоде, - указывает он.

Опрошенные агентством Интерфакс-Недвижимость эксперты связывают стремление многих компаний разнообразить свою деятельность именно с возможностью выхода на IPO. В собственности всех российских девелоперов, которые уже сумели пройти процедуру первичного размещения - Открытых инвестиций, Raven Russia, FFP Russia Real Estate Development, - была именно коммерческая недвижимость.

В ожидании IPO
Вместе с тем, проблема диверсификации все чаще упоминается экспертами в контексте возможности первичного публичного размещения акций (IPO) многих крупных строительных компаний. Так, о планах выхода на публичные рынки в свое время заявляли ПИК, ДОН-Строй, ЛенСпецСМУ.

В.Козлов также напоминает о том, что коммерческая недвижимость, в отличие от жилья, приносит стабильную и прогнозируемую прибыль на протяжении многих лет. Кроме того, под залог коммерческой недвижимости есть возможность получить банковские кредиты, - добавляет он. В будущем доля коммерческой недвижимости в портфеле строительных компаний неизменно будет расти, - полагает эксперт.

Интерес крупных девелоперов к коммерческой недвижимости можно объяснить в первую очередь стремлением увеличить активы компании для привлечения средств на открытом рынке, - считает М.Михайлов. - Даже большие объемы жилой недвижимости, реализуемые компанией, менее ценны в качестве активов по сравнению с пакетом коммерческой недвижимости, принадлежащей компании и обеспечивающей ей постоянный доход.

Необходимо четко понимать, что первичное размещение акций является не самоцелью, а способом привлечения денег или получения объективной оценки стоимости компаний, - подчеркивает аналитик. Как отмечает К.Гариев, IPO представляет собой логичное продолжение той или иной политики компании. Любая стабильно развивающаяся компания проходит определенные этапы своего развития, - поясняет он.

В то же время, уверен В.Вайсберг, в настоящее время большинство российских строительных компаний плохо подготовлены к IPO. Одной годовой отчетности по МСФО далеко не достаточно для первичного размещения, - думает он. - Поэтому мода на IPO была скорее не у компаний, а у журналистов.

Подобного мнения придерживается и В.Вайсберг. Все-таки обычно первичное размещение делают в тот момент, когда достигнут пик в развитии компании, - говорит аналитик, отмечая что если компании просто нужны деньги, гораздо проще сделать private placement (частичная продажа акций). Опыт Открытых инвестиций, которые первыми вышли на рынок, скорее, является исключением из правил, - полагает он.

В финансовой области деятельности компании внешними признаками такого развития последовательно становятся увеличение кредитных лимитов и числа банковских партнеров, выпуск рублевых обязательств, получение публичного рейтинга надежности, выпуск обязательств на зарубежных рынках, - говорит представитель МТЗ-Рубин. IPO лишь завершает эти этапы, - отмечает он, признавая, что исключением из этого правила могут быть небольшие сырьевые компании и предприятия IT-индустрии. Для них выход на IPO возможен и минуя наработку кредитной истории, - уверен эксперт.

Главная проблема касается новостроек - квартиру надо отделывать. Здесь действует правило, что вложения в отделку не окупаются при продаже. Выгоднее быстро перепродать с голыми стенами. Но быстро не получается - только регистрация длится около двух лет, а то и больше. Однако недорогая отделка может быстро окупиться при сдаче в аренду. Если ремонт проводить на социальном уровне (линолеум, обои на бетон, отечественная сантехника, дешевые двери), то он вполне отбивается за 4-6 месяцев. Дорогой ремонт (под евро) проводить имеет смысл, если это квартира бизнес-класса, и сдавать ее намерены не меньше двух лет.

Эксперт указывает, что в настоящее время для отечественных девелоперов гораздо острее стоит вопрос снижения издержек за счет оптимизации структуры компаний. Когда вам принадлежит сто или, как у СУ-155, двести компаний, холдинг становится практически неуправляемым. Поэтому ни СУ-155, ни Главмосстрой не могут в настоящий момент назвать своей стоимости, - отмечает он.
Новый год на рынке аренды наступает не в январе, а в сентябре. Именно в этом месяце наблюдается максимальный спрос и устанавливается новый уровень арендных ставок. Пожалуй, основной вывод, который можно сделать по итогам сентября-октября, неутешителен для владельцев квартир: доходность аренды за год значительно снизилась; правда, есть утешительные нюансы.Провайдеры доступного жилья
Уже стало традицией подсчитывать, сколько квартир покупаются с целью извлечения дохода. Очевидно, что доход можно получать не только за счет перепродажи, но и просто сдавая в аренду. Этим частным бизнесом в Москве промышляют десятки тысяч собственников и социальных нанимателей жилья. У подавляющего большинства из них лишняя квартира просто есть - например, жилье досталось в наследство или семья добровольно уплотнилась, чтобы освободить одну из имеющихся квартир для сдачи в аренду. Но и среди тех, кто купил квартиру ради перепродажи, тоже есть желающие сдавать: никто не хочет, чтобы его собственность простаивала.

Как рассчитать доходность
Надо сказать, что немногие покупают квартиру исключительно ради сдачи в аренду. Однако доходность аренды - важный показатель как для рынка в целом, так и для его рядовых участников. Рассчитать доходность несложно. Сначала умножаем ставку аренды на 12 месяцев, получаем годовой доход. Берем стоимость квартиры (со всеми накладными расходами, включая комиссионные риэлтора, ремонт, покупку мебели и пр.) и принимаем ее за 100 процентов. Осталось выяснить, сколько процентов мы заработаем за год: умножаем годовой доход на 100% и делим на стоимость квартиры.

В целом покупка вторички - гораздо более подходящий вариант для сдачи в аренду. Главное, что ее можно сдавать сразу. Есть телефон, налажено (пусть плохенькое), но коммунальное обслуживание. Минус, конечно, тоже есть - вторичка дороже, кроме того, процентов пять или больше придется отдать риэлторам, а при нынешних ценах это накладно (около 200 долл. с квадратного метра или 10 тыс. долларов за стандартную однокомнатную квартиру).

Это уже не доход, а убыток!
Возьмем усредненные цифры. Самые ходовые однокомнатные квартиры в спальных районах сегодня сдаются за 600 у.е. (с минусами чуть меньше). При этом средняя цена таких квартир около 4000 долларов за кв. м (опять же с изъянами бывает дешевле). То есть, стандартная квартира советской планировки площадью 45 кв. м стоит порядка 180 тысяч долларов. Плюс 10 тыс. долларов риэлтору (а если это новостройка, теряем еще больше за счет долгого ожидания). Итого 190 тысяч долларов.

Риэлторы считают, что нормальный доход от аренды колеблется в диапазоне 6-10% в год, при этом квартира окупается за 10-16 лет. Были времена, когда от сдачи элитной квартиры можно было получить 15-20%, но эти времена давно позади (не потому что ставки упали, а потому что цены на недвижимость выросли). Год-полтора назад стандартная убитая квартира в панельном доме с мебелью времен социализма легко приносила 6-8 процентов. Шесть процентов означало, что у квартиры есть изъяны: первый этаж, далеко от метро, ужасный подъезд и прочее. В идеале можно было дотянуть до 9 процентов. В сентябре 2006 года, когда, по уверениям тех же риэлторов, превышение спроса на дешевые квартиры над предложением резко выросло (одна квартира на 10-15 желающих), это, однако, не помогло догнать прошлогодние показатели доходности.

Рад бы сдать подороже, но кто ж снимет?
Трудно всерьез говорить о заниженных ставках аренды в условиях многократного превышения спроса над предложением. О чем же тогда говорит столь смехотворная доходность? Разумеется, о завышенных ценах на жилье. Цены на жилье за год выросли ровно в 2 раза: в сентябре 2005 года средняя цена квадратного метра перевалила за 2000 долларов, а в сентябре 2006 года - через 4000 у.е. А вот арендные ставки за тот же период выросли примерно на 25 процентов. Таким образом, доходность короткой спекуляции жильем составила за истекший год 100% (вложения удвоились), а на том же коротком отрезке аренда принесла одни убытки.

Предположим, что мебель у нас была, а ремонт не понадобился - для экономкласса и так сойдет. При ставке аренды 600 у.е. в месяц заработаем за год 7200 долларов (если не платить налоги). Минус коммунальные расходы - около 900 долларов (со льготами меньше, но в новостройке льготы наступают только после регистрации). Допустим, чистый доход составит 6500 долларов (это если жильцы не съедут раньше срока, оставив огромный счет за межгород и прихватив всю мебель). По нашей формуле умножаем 6500 долл. на 100% и делим результат на 190 тысяч долларов. Как ни печально, получаем всего 3,4 процента. Это примерно вдвое ниже уровня средней доходности, который существовал на рынке в течение довольно долгих лет. Заметим, что в условиях реальной инфляции не менее 15% в год и снижения курса доллара доходность 3,4% означает в реальном выражении убыток более 10% в год!

Чтобы восстановить прежнюю доходность аренды в экономклассе, нужно, чтобы низкобюджетный арендатор проглотил ставку 950-1300 долларов за кв. метр. А это абсолютная фантастика в условиях, когда рост доходов успешно съедается инфляцией. Семья должна иметь доход более 2000 у.е. в месяц, чтобы вписаться в такие ставки. А такой доход, если где-то и вписывается в понятие низкобюджетный, то не у нас. Это подтверждает статистика риэлторских компаний: спрос значительно превышает предложение только при ставках до 1000 долларов. После этого рубежа квартир больше, чем желающих, причем квартиры весьма неплохие. Пахнущий мусоропровод и вид на МКАД просьба не предлагать.

Можно было бы сказать, что сдача в аренду - это более долгосрочное вложение. Увы, нет никаких оснований полагать, что доходность аренды скоро восстановится на прежнем уровне. Аналогичная ситуация уже была с элитной арендой. Цены на недвижимость росли, но состоятельные арендаторы не были готовы принять зашкаленные ставки аренды. Риэлторы объяснили это тем, что среди элитных арендаторов много иностранцев, а они ориентируются на мировой уровень ставок и не хотят платить больше.

И наконец, с новостройками нет смысла сопоставлять сегодняшние цены и сегодняшние ставки аренды. Ведь проходит время, пока дом будет достроен, а квартира отделана. Допустим, если кто-то купил два года назад стандартную двушку по цене 1300 у.е. за кв. м, то он заплатил за нее порядка 70 тысяч долларов. Плюс 10 тыс. долларов на вполне приличную отделку - 80 тысяч долларов. Сегодня он ее легко сдаст за 800-900 долларов в месяц, а это до 13,5 процента! Так что с учетом разницы во времени покупки и начала сдачи внаем квартиры в новостройке, этот бизнес остается вполне доходным, но для новых игроков этот поезд, похоже, уже ушел. Если, конечно, цены на жилье не упадут или ставки аренды не сделают резкий рывок ввысь. Но в оба эти сценария поверить довольно трудно.

Кто не успел, тот опоздал
Итак, считать покупку квартиры для сдачи ее в аренду доходным бизнесом совершенно бессмысленно. Проще и выгоднее разместить деньги на банковском депозите под 10% и выше. Но все это - голая арифметика. Те, кто покупает квартиру в инвестиционных целях, просто ждут подходящего момента для продажи, аренда для них - только дополнительный доход. Те, кому квартира досталась бесплатно, едва ли захотят ее продать, чтобы положить деньги на депозит. Дело в том, что банковский процент все равно не покрывает инфляцию, зато аренда постепенно растет, причем по мировым меркам вполне даже быстро.



Главная --> Публикации