Главная --> Публикации --> Мы наш, мы новый мир построим Питерская «рублевка» Blackstone скупает недвижимость Столичные власти выкупили у ифк "метрополь" больше половины территории завода Втб построит “новый город”

Стабилизация на рынке аренды связана с уменьшением его доходности.По свидетельству специалистов возможный доход арендодателя снизился в среднем на 4% в месяц (из-за остановки повышения арендных ставок). Это без учета общеэкономических факторов, среди которых главное место занимает уровень инфляции - его не удалось сдержать, вопреки обещаниям правительства. Месячная стоимость однокомнатных и двухкомнатных квартир за 2006 год возросла на $20-22, трехкомнатных, как наименее ликвидных всего на $5-7 (в 2005 году эти показатели были в 1,5-2 раза выше). Соответственно нынешние цены (на октябрь 2006) выглядят так:

По сравнению с прошлым годом темпы роста арендных ставок заметно снизились. Теперь чтобы окупить новую квартиру, арендодателю придется ждать не 10-12 лет, а почти в два раза больше.

Как и всегда наиболее подвержены удорожанию самые маленькие квартиры - на них наиболее высокий спрос. В цифровом выражении, согласно публикуемым данным, желающих арендовать однокомнатную квартиру - 65%, двухкомнатную - 29%, трехкомнатную - 5%, с большим количеством комнат - всего 1%.

- однокомнатное жилье - не менее $550 в месяц,
- двухкомнатное - от $650-660
- трехкомнатное - колеблется в пределах $750-80

Движение к стабилизации на рынке аренды объясняется снижением желания использовать квартиру в качестве статьи доходов. По сравнению с высоколиквидными финансовыми активами, а также оборотами от торговли, сдача недвижимости менее эффективное вложение капитала, несмотря на его высокую надежность.

Второй критерий, влияющий на иерархию цен - местоположение жилья. ЦАО, ЗАО и - безусловные лидеры. Так цена сдаваемой однокомнатной квартиры достигала чуть ли ни $7 тыс. в ЦАО, и $3,5-3,7 тыс. в ЗАО. О квартирах больших площадей говорить не приходится. Максимальные арендные ставки могут составлять $25-40 тыс. в месяц. В тоже время минимальные цены в этих районах от $650-800 - за однушку, разумеется.

Развитие ипотечного рынка также стимулировало в некоторой степени безквартирных граждан обращать внимание на кредиты, нежели на аренду. Жить в долг на своей жилплощади, безусловно, приятнее, чем оплачивать чужую собственность.

Таким образом, количество покупателей квартир, занимающихся сдачей в аренду, сократилось (в отличие от перекупщиков, то есть тех, кто перепродает жилье, играя на повышении цен). А их влияние на рост арендных ставок неоспоримо, ведь именно были самыми заинтересованными лицами, отбивающими свои вложения. Остальные - основная масса арендаторов - подтягивали ставки по инерции, объясняя это общим ростом цен и желанием не упустить большую выгоду.

Так что в самом выгодном положении останутся держатели квартир эконом-класса. Их доходность, пусть и не прежними темпами, но будет расти до тех пор, пока спрос на жилье в этом сегменте не сократиться. Естественное снижение доходности в сегменте дешевого жилья может произойти только в условиях общего экономического спада, ударившего по доходам значительной части населения России.

Однако создавшееся положение не пугает тех, кто сдает жилье не первый год. Для них сдача квартир - весьма прибыльный бизнес. Более того, сложившаяся обстановка сбалансировала отношения собственника и арендатора. Растущие цены на квартиры сдерживают покупательский спрос, соответственно количество потенциальных арендаторов сохраняется на высоком уровне. Особенно это касается дефицитных недорогих квартир. Поскольку Москва остается самым привлекательным городом для приезжих говорить о спаде спроса на дешевое жилье не приходится.

Что касается собственников дорогого жилья, в частности элитного, то сегодня их прибыльность не обещает оставаться столь высокой (но и ее существенного снижения в ближайшее время не предвидится). Появление таун-хаусов и прогнозируемое увеличение доходных домов может существенно снизить интерес арендаторов к частным арендодателям. Не случайно девелоперы все чаще рассматривают вложение капиталов именно в доходные дома элит-класса.

Категория предпринимателей, которым сложно будет развить арендный бизнес - новички. Учитывая возросшие цены им потребуется больше времени для раскрутки, даже в том случае, если они рискуют приобретать жилье на стадии строительства и готовы потом вкладываться в ремонт. Но таких новичков все-таки не много. Рынок в достаточной степени сформирован. Кстати, игроки иногда проводят мнимых новичков, с целью сбить с толку своего конкурента (их в расчет брать нельзя).

Так что рынку аренды явно не грозят серьезные спады.

С другой стороны в элитное столичное жилье с удовольствием вкладываются иностранцы, которых удовлетворяет доходность в 6-8% годовых. Это представители крупных корпораций, банков и посольств. Ну и, безусловно, иностранные инвесторы, давно наладившие свой бизнес в российской столице. Хотя вполне возможно, в ближайшие годы их вложения могут устремиться в Санкт-Петербург - город, где по-прежнему ощущается нехватка дорогих апартаментов, да и офисных помещений класса А (впрочем, это уже другая тема).

Кстати, элитные квартире, в плане спокойствия самые выгодные. Если взять стоимость панельного жилья - двушку или однушку то ее окупаемость от сдачи в аренду произойдет быстрее, нежели от квартиры в элитном доме. Но и при рыночной стагнации (а уж тем более спаде), обесценится она быстрее. Возможно, именно поэтому крупные бизнесмены для диверсефикации своих инвестиций вкладываются именно в элитные объекты. Более того, арендная плата рассматривается, как часть дивидендовВ последующем такую квартиру можно продать, получив при этом прибыль (так как цены растут на все). С точки зрения сохранения большого капитала это очень выгодно. С дешевыми квартирами получить такую отдачу сложнее.

Скорее в свете последних изменений, связанных со снижением доходности отдельных видов жилой недвижимости, арендодатели постараются восстановить справедливость. Или, по крайней мере, удержать позиции. Дело в том, что участие в более доходных сферах бизнеса, на которые, разумеется, переключаются в той или иной мере все участники рынка - привлекательно. Но они не являются высоконадежными активами, в отличие от недвижимости. А терять гарантированную финансовую стабильность просто нелепо.

Наконец, сертификатов просто мало. Ежегодно из армии увольняются около 23000-25000человек, большинство из которых имеют право на ГЖС. Военные намеревались переломить ситуацию, создав специальную накопительную систему. По замыслу ее инициаторов государство ежегодно выделяет офицерам и прапорщикам, согласившимся участвовать в военной ипотеке, сумму, эквивалентную 3кв. м жилья по среднероссийской цене. За 15лет службы хватит на хорошую однокомнатную квартиру, за 25лет на двушку. Кроме того, участник программы может пополнять счет из собственных средств. Увы, авторы закона О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих упустили главное: сумма на счету военнослужащего до последнего времени увеличивалась согласно индексу инфляции. Но цены на жилье в России растут гораздо быстрее инфляции.

Все это свидетельствует о том, что аренда была и остается одной из самых доходных статей, как для собственников дешевого жилья, так и для владельцев элитной недвижимости. Возможные рыночные изменения могут лишь на время снизить прибыльность арендодателей. Что и происходит на сегодняшний день. Кстати, вполне возможно, что сегодняшний уровень доходов - не является низким или недостаточным. Рынок - во многом саморегулируемая система. Любые отклонения от рыночного баланса - временны (речь идет о здоровой рыночной модели). Вполне возможно, что рост арендных ставок год-полтора назад был неоправданно высоким, что приносило сверхприбыли, которые, как известно, носят кратковременный характер.
В конце 2005г. министр обороны Сергей Иванов доложил президенту: более 160000офицеров и контрактников российской армии нуждаются в жилье, из них более 90000 в постоянном.Почему количество военных очередников снижается медленно? В рамках федеральной целевой программы Государственные жилищные сертификаты в 2004-2005гг., по данным Госстроя, израсходовано около 23млрд руб. бюджетных средств. Сертификаты, гарантирующие поступление бюджетных средств на личный счет для покупки жилья, получили 31400человек, в основном отставники. Еще 15,6млрд руб. на 18500сертификатов запланированы на этот год. Однако многие обладатели сертификатов (по оценкам экспертов, от 15%до 20%) ничего не могут на них приобрести. Средняя стоимость сертификата увеличилась за два года на 25% с 671000руб. до 843000руб., тогда как цена квартир в Ростовской и Нижегородской областях только в этом году выросла на 25-30%, а в Пермском крае за 2005-2006гг. на 32%. Про столицы промолчим.

Конечно, молодые люди становятся военными по разным причинам. Одни идут в армию из патриотических побуждений, другие в силу семейной традиции. Однако отнюдь не последнюю роль в служебной мотивации современных защитников Отечества играет возможность решить квартирный вопрос. По данным социологического центра Минобороны, решение жилищной проблемы является главной ценностью службы для 36%опрошенных офицеров, интересная профессия для 25%, а причастность к защите Родины для 24%.

Теперь министры договорились, что ежегодный государственный взнос на жилищный счет военнослужащего будет индексироваться в зависимости от роста цен на рынке недвижимости. А глава Минфина Алексей Кудрин пообещал, что в ближайшее время рассмотрит вопрос об аналогичном повышении стоимости ГЖС.

Купив весной 2006 г. ростовский Комбинат крупнопанельного домостроения (ККПД), московская компания Интеко приступает к его модернизации. Интеко намерена запустить на ККПД производство новой серии панелей для 14-17-этажных домов, увеличив мощности комбината почти в два раза. Участники рынка предупреждают, что большинство панельных застройщиков к новой технологии не готовы.

Впрочем, будущая индексация только первый шаг в нужном направлении, считают специалисты лаборатории военной экономики Института экономики переходного периода. Для того чтобы военная ипотека заработала в полном объеме, необходимо, чтобы государственный взнос соответствовал рыночной цене метра жилья хотя бы в губернском городе. Кроме того, следует доверить счета проверенным управляющим компаниям либо отделу Пенсионного фонда, которые могут выгодно разместить средства. Так делается, например, во Франции. Кстати, Франция, где количество всех военнослужащих (440000вместе с жандармерией) ненамного больше, чем число офицеров в российской армии, ежегодно тратит на военную ипотеку около 120млн евро.

Интеко приобрела контрольный пакет ККПД весной 2006 г. Сотрудник управления по связям с общественностью Интеко Анна Аверьянова подтвердила факт покупки ККПД, но сумму сделки сообщить отказалась. Весной в сообщении компании о покупке контрольного пакета акций ККПД говорилось, что в планы инвесторов входит расширение ассортимента продукции, которую выпускает ККПД. По словам Аверьяновой, Интеко планирует провести полную модернизацию комбината. Она рассказала, что реконструкция будет проводиться поэтапно: первая очередь модернизации завершится в начале 2008 г., после чего комбинат будет выпускать железобетонные конструкции для 150 000 кв. м строящегося жилья. Полная реконструкция предприятия позволит увеличить мощность комбината до 250 000-300 000 кв. м жилья в год, говорит Аверьянова. При этом она отмечает, что ККПД будет выпускать принципиально новую серию панельных домов для строительства жилья в Ростовской области.

ЗАО Комбинат крупнопанельного домостроения (ККПД) занимается производством стройматериалов (сборного железобетона, плит, панелей, фундаментных блоков, пенобетона, арматурных изделий) и строительством жилых домов. В 2005 г. объем производства составил 165 000 кв. м жилья, из них построило 45 000 кв. м в Ростове-на-Дону. ЗАО Интеко принадлежит 42 предприятия, специализирующихся на нефтехимии, строительстве и производстве стройматериалов. Компанией владеет супруга московского мэра Елена Батурина. Оборот компании в 2005 г., по собственным данным, составлял около $1 млрд. В 2005 г. в Ростове-на-Дону введено более 620 000 кв. м жилья, в том числе более 383 000 кв. м высотных зданий. В 2006 г. планируется ввести около 700 000 кв. м и 450 000 кв. м соответственно.

С 1999 г. ККПД выпускает серию улучшенной планировки 90/ В интервью отраслевому журналу обладминистрации Вестник Минстроя гендиректор комбината Михаил Черняк рассказал, что рассматривается вариант выпуска модернизированной серии панелей с утепленной наружной кирпичной кладкой, что позволит возводить 14-17-этажные здания вместо 9-10-этажных. А замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ Ростовской области Игорь Далаксакуашвили рассказал Ведомостям, что при разработке новой серии панелей за основу взяты панели серии И-155, которые используют для строительства домов в Москве. Новая серия позволит собирать дома разных конфигураций, разной этажности, с разными типами квартир, архитектура проектов будет более гибкая, отмечает Далаксакуашвили. Модернизация должна быть проведена в течение ближайших двух-трех лет, производство бетона на комбинате Интеко намерена сохранить, говорит замминистра.

Ведущий аналитик ГК Регион Валерий Вайсберг оценил сделку по приобретению ККПД в $30-40 млн. Примерно такая же сумма потребуется для модернизации производства, полагает эксперт.

Но некоторые участники рынка оптимизм властей не разделяют. Менеджер одной из крупных ростовских строительных компаний, попросивший об анонимности, считает, что большинство панельных застройщиков не смогут работать с новым материалом. Придется менять технологии и переобучать персонал, хотя все равно в Ростове мало кто сможет конкурировать с Интеко, считает гендиректор Союзжилстроя Сергей Латоша. Мы все работали на 10-этажках, а если пойдет массовая застройка 17-этажными зданиями, будут проблемы с подъемными кранами, говорит Латоша.

Начальник городского отдела координации строительства Владимир Диденко утверждает, что производство панелей новой серии необходимо прежде всего для застройки новых районов города, например Ливенцовского. Новые районы не могут строиться из панелей 90-й серии, это получится еще один СЖМ [Cеверный жилой массив] или ЗЖМ [Западный жилой массив], говорит Далаксакуашвили.

В.Бешкарев отметил, что тепло уже подается в часть детских садов, школ, больниц и социальных учреждений. Подача тепла в жилые дома, по его словам, начнется, когда среднесуточная температура воздуха будет держаться ниже плюс 8 градусов в течение четырех дней.Процесс подготовки к зиме включил смену 400 км теплосетей, имеющихся в Подмосковье, - рассказал министр. - На остальных сетях (а всего их 10 тыс. км) проведены профилактические осмотры и опрессовка. Заменено 120 устаревших котлов; с июня по октябрь сооружено 19 модульных котельных.

Сейчас стоимость 1 кв. м в панельном доме составляет 20 000-21 000 руб., а к весне следующего года жилье из панелей новой серии будет продаваться не менее чем по 25 000 руб. за 1 кв. м, прогнозируют участники рынка. Новые технологии подразумевают значительные денежные вливания, которые отразятся на ценах на жилье, говорит риэлтор из компании Акцент.
По сообщению министра жилищно-коммунального хозяйства Московской области Виктора Бешкарева на заседании Правительства Подмосковья, регион полностью готов к зимнему отопительному сезону.

В Одинцово будет построен оптовый торговый центр. Об этом на заседании круглого стола руководителей министерств и ведомств Белоруссии и Московской области сообщил премьер-министр Белоруссии Сергей Сидорский.

В начале октября госкомиссия приняла новую котельную в поселке Томилино мощностью 16 гигакаллорий, где минувшей зимой была крупная авария. Для населения области открыта горячая линия по телефону 200-36-3 Это позволит своевременно получать информацию о неблагополучных ситуациях в системе ЖКХ.

Во Фрязино открылась экспозиция генерального плана застройки наукограда. Она знакомит с главным строительным документом, рассчитанным на двадцать лет. Согласно документу, в ближайшие годы в городе появятся четыре дома на улице Полевой и в проезде П.Блинова. Кроме того, изменят свой облик центральные улицы города - Московская, Центральная, Ленина, Институтская, Школьная. Здесь после сноса старых домов построят новые, а некоторые здания реконструируют.

По его данным, это будет оптовый торговый центр для продажи продовольственных и непродовольственных товаров белорусского производства. Для строительства уже предусмотрен земельный участок до 10 гектаров. Также сотрудничество между регионами будет происходить в сфере ЖКХ, спорта, научно-технических разработок, культурной сфере.

Подольская городская клиническая больница переживает полномасштабную реконструкцию. После ремонта, который планируется завершить к концу следующего года, в больнице заметно преобразятся отделения и здания корпусов, появится новое уникальное медицинское оборудование. Кроме того, в соответствии с федеральной программой планируется начало строительства радиологического корпуса.

Также запланировано строительство двух детских садов, школы, которую возведут в микрорайоне Чтобы улучшить схему движения транспорта, проектируется новая автомобильная трасса. На месте ее пересечения с проспектом Мира появится многоуровневая развязка. Предусмотрено в генеральном плане и размещение дополнительных паркингов и подземных стоянок.



Главная --> Публикации