Главная --> Публикации --> Industrial buildings corporation построит 1 млн кв. м Арендаторы предпочитают снимать офисы на этапе строительства На рынке екатеринбурга переизбыток предложений по аренде Юрий лужков пообещал москвичам, прожившим в городе более 10 лет, квартиры на льготных условиях Элите в москве негде жить

По мнению коммерческого директора компании Сити-ХХI век Андрея Блажко, причиной скачкообразного повышения стоимости квартиры в столице стало сразу несколько факторов. В первую очередь это закон № 214 о долевом строительстве, после вступления которого в силу количество новостроек сократилось практически в два раза. Это в свою очередь привело к уменьшению предложения и на вторичном рынке. Продавцы вторички предпочитали придержать свои объекты до того момента, когда за них можно будет получить максимальную прибыль. Отсюда и начал старт общий рост цен на жилье.

После скачкообразного роста цен на московские квартиры весной этого года потенциальные покупатели были готовы к любым сюрпризам. Однако летний период принес с собой некоторую стабильность. Многие специалисты заявляли, что этот фактор вызван традиционным летним падением деловой активности, но в сентябре тоже не было зафиксировано серьезного увеличения стоимости квадратных метров. О факторах, которые влияют на уровень цен, и о том, как будут развиваться события дальше, размышляют представители крупных московских компаний.

Также, по мнению А. Блажко, рынок на сегодняшний день достиг баланса спроса и предложения, хотя говорить о стагнации, а тем более о снижении цен пока рано. Такая ситуация реальна не раньше лета 2007 года, когда на рынок выйдет много новых объектов.Кто боится команды ФАС?
На рынок жилой недвижимости влияют разные факторы. По словам руководителя аналитического консалтингового центра компании МИЭЛЬ-Недвижимость Владислава Луцкова, на данный момент наиболее актуальны следующие.

Обосновывая свою позицию, А. Блажко приводит такой аргумент: количество сделок на первичном рынке составляет лишь около 20% общего объема рынка недвижимости, т. е. остальные 80% приходятся на вторичный рынок. А 20% вряд ли способны диктовать условия остальному рынку.
По предположениям специалистов компании Сити-ХХI век, средняя стоимость 1 кв. м жилья к концу года достигнет примерно $4,3 тыс. (сейчас этот показатель, по их данным, составляет чуть менее $4 тыс.).

Но, как считает большинство экспертов, значительное снижение цен нерыночными способами сыграло бы на руку только спекулянтам-перекупщикам. Квартиры вновь появятся в продаже по рыночным ценам, которые будут соответствовать платежеспособному спросу населения.
Намерение властей разобраться в ситуации окажет влияние и на покупателей, породив у них ожидания снижения цен. Такие настроения могут привести к оттоку клиентов с рынка недвижимости и образованию отложенного спроса. Данное обстоятельство способно увеличить объем предложения и, как результат, замедлить темп роста цен.

Прежде всего речь идет о заявлениях некоторых высокопоставленных чиновников. Так, недавно начальник управления Федеральной антимонопольной службы по контролю и надзору в недвижимости, локальных монополиях и ЖКХ Михаил Евраев высказал мнение, что цена 1 кв. м жилья в Москве должна составлять около $130 Начальник управления ФАС добавил, что антимонопольное ведомство исследует рынок на предмет наличия ценового сговора. Расследование продлится до февраля 2007 года.

Для значительного увеличения объемов жилья требуется выделить крупные площадки, чтобы заинтересовать застройщиков в проектах возведения недорогих новостроек и обеспечить приток подобных девелоперов на первичный рынок.
Впрочем, дело не только в нехватке земельных участков. Массовая застройка приведет к чрезмерным нагрузкам на коммуникации, мощности которых и сейчас не всегда хватает для нормального функционирования некоторых районов. То есть, чтобы больше строить, придется решить еще и эту проблему.

Больше строят меньше цены
Единственный способ снизить стоимость жилья рыночными методами принять меры для увеличения предложения на рынке, считают эксперты. Хорошо было бы убрать административные барьеры, которые стоят перед строительными компаниями, говорит генеральный директор ОАО Главмосстрой Николай Ашлапов. Сегодня для того, чтобы получить все необходимые согласования и выйти на площадку, строителям надо собрать порядка 260 подписей.

Вместе с тем эксперт обращает внимание на то, что, невзирая на благоприятные внешние условия и высокий платежеспособный спрос, бюджеты потенциальных покупателей все же ограничены. Безнадежно отстав от роста цен и не найдя ничего подходящего, люди просто уходят с рынка. В результате платежеспособный спрос снижается. Если рынок продолжит развиваться по такому сценарию, то к концу 2006 года стоит ожидать стагнации спроса. Темпы ценового прироста сократятся до 2% в месяц. Возможна незначительная коррекция цен на неликвидные квартиры, которые в условиях ажиотажного спроса были переоценены.

Некоторые специалисты, ссылаясь на принятые недавно поправки к закону № 214, говорят о грядущем росте количества предложений и последующей стабилизации ценового прироста, замечает В. Луцков. Но все не так просто, как кажется на первый взгляд. Несмотря на поправки и то, что многие девелоперы адаптировали свою работу к новому закону, на данный момент, в октябре 2006 года, никакого ощутимого увеличения предложения на рынке новостроек не произошло.

Спрос вниз, предложение вверх
Директор департамента управления вторичного рынка недвижимости корпорации ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов считает, что на стоимость московского жилья в первую очередь влияет баланс спроса и предложения. В данный момент, по его мнению, спрос на квартиры в столице понижается. В первую очередь это связано со снижением прибыльности инвестиционных сделок. То есть все меньше людей в последнее время покупают квартиры для дальнейшей перепродажи. Вместе с тем все больше граждан решают выставить свои инвестиционные объекты на рынок. По данным компании ИНКОМ-Недвижимость, это привело к росту количества квартир, выставленных на продажу, с 22 тыс. до 25 тыс.
В настоящее время спрос лишь незначительно превышает предложение. Ситуация, когда покупатели расхватывали квартиры, боясь очередного скачка цен, а продавцы придерживали объекты для того, чтобы подороже продать, осталась в прошлом. Но все же, по словам М. Куликова, кроме психологического фактора остаются объективные экономические причины, которые не дадут ценам на квартиры упасть в ближайшем будущем. К ним, в частности, относятся наличие денег у населения и ипотека. Рост стоимости жилья, по мнению аналитиков компании ИНКОМ-Недвижимость, до конца 2006 года составит 1 2% в месяц.

В том случае, если количество предложений и спрос останутся на прежнем уровне, цены продолжат расти по 4 5% в месяц, а средняя цена 1 кв. м к декабрю преодолеет отметку $5 тыс., замечает В. Луцков.

Но остались некоторые факторы, которые удержат цены на квартиры (с учетом инфляции) на прежнем уровне. Пожалуй, самый существенный из этих факторов ипотека. Она предоставляет реальный шанс купить квартиру с первоначальным взносом, равным примерно 15% стоимости квартиры, и сроком погашения до 30 лет. Это, несомненно, расширяет возможности граждан и увеличивает их покупательскую способность, но при этом не позволяет снизиться ценам на столичные квартиры.

Какие же выводы следуют из комментариев специалистов? Платежеспособный спрос на недвижимость несколько упал, а объем предложения вырос. Произошло это, в частности, за счет того, что сократилось количество объектов, приобретаемых с целью вложения денег, а не для проживания. Кроме того, часть таких инвестиционных квартир поступила на рынок. Все это позволяет надеяться на общую стабилизацию ситуации и даже на полную остановку роста цен. Особенно это касается неликвидного жилья, завышенного в цене, которое ранее приобреталось только из-за общего ажиотажа на рынке.

Давайте взглянем на ситуацию и на рынок изнутри. Сейчас нет никаких предпосылок для того, чтобы рынок долго находился в стадии стагнации или вовсе пошел на спад. Есть целый ряд внешних макроэкономических факторов, которые это подтверждают. Во-первых, стоимость нефти по-прежнему остается высокой, в страну стабильно поступает огромное количество долларов, которые должны где-то оседать. Во-вторых, продолжается рост цен на сырье. Вспомним тот же цемент, темпы подорожания которого иногда не уступают темпам роста цен на жилье.
Другой фактор стоимость земли под строительство, которая постоянно увеличивается, и предпосылок к ее снижению пока не наблюдается. Растет цена подключения и эксплуатации коммуникаций, электроэнергии, ее дефицит. Повышаются доходы населения, происходит рост экономики в целом абсолютно все факторы демонстрируют стабильный рост. Так почему же рынок жилой недвижимости при этом должен падать?

Олег Борисенок
Маркетолог-аналитик ООО Комстрин:
 Рынок недвижимости в стране можно охарактеризовать одним словом он растет. Cегодня такое заявление кому-то может показаться странным. Ведь все мы наблюдаем снижение темпов роста цен, увеличение объемов предложения, в прессе активно говорят о том, что инвесторы все менее охотно вкладывают деньги в недвижимость, так как привлекательность рынка падает. Дается множество прогнозов, вплоть до возможного кризиса. Такой подход кажется не совсем объективным.

Если это экстраполировать на рынок жилья, то сейчас мы наблюдаем картину, когда увеличение доступности денег стало отставать от роста цен на жилье, поэтому рынок стал тормозить. Вполне вероятна его стагнация, но как только доступность денег опять увеличится, их снова надо будет куда-то вкладывать. И рынок недвижимости подходит для этой роли как никакой другой.

Еще одним важным фактором является доступность денег. Приведу простой пример. Лет пять назад компьютер стоил столько же, как и сейчас около $1 тыс. Однако тогда эта сумма казалась внушительной. Сейчас компьютер стал доступной, даже неотъемлемой частью жизни обычного человека. Деньги становятся доступнее, чему немало способствует и программа ипотечного кредитования. Думаю, что такая тенденция сохранится и в дальнейшем.

Подводя итог, можно сказать, что все законы экономики начнут действовать только тогда, когда рынок станет именно рынком в прямом понимании этого слова. Когда свободно будет образовываться не только спрос, но и предложение, формирование которого, ослабленное нехваткой мощностей, по сути увязло в болоте бюрократии и коррупции.

Плюс ко всему, все 1990-е годы рынок недвижимости оставался недооцененным теперь происходит наверстывание.
Важным фактором является и объем предложения, который фактически стоит на месте, потому что к рынку не могут подключиться новые игроки. Каждому строителю известно, сколько времени, сил и ресурсов уходит на то, чтобы вбить первую сваю. И в обозримом будущем, к сожалению, вряд ли будет наблюдаться резкий рост объемов вводимого жилья.

В том, что касается прогнозов: не стоит ждать падения цен ни в сегменте новостроек, ни на вторичном рынке. Реальнее рассчитывать на стабилизацию цен при средних темпах роста до 15% в год. Рынок недвижимости, несмотря на то что темпы роста цен постепенно снижаются, остается наиболее ликвидным, даже с учетом серьезного риска, особенно в сегменте первичного жилья. Вероятно, получение новогодних бонусов несколько увеличит спрос, но вряд он будет настолько значительным, чтобы повлиять на изменение цены 1 кв. м.
По закону договор ипотеки должен быть зарегистрирован в соответствующих органах. Человек неподготовленный при походе туда может потерять время и нервы. Юрист М2 рассказывает о том, какие сюрпризы ожидают посетителей регистрационных палат в Московской области.

Нина Кузнецова
Генеральный директор ЗАО МИАН агентство недвижимости:
Действительно, можно отметить, что на рынке появились первые признаки стабилизации. Это касается как более прогнозируемого роста цен на фоне все еще высокого спроса на недвижимость Москвы и Подмосковья, так и появления новых объемов предложений.Последнее особенно заметно в сегменте вторичного жилья, где покупатели начинают торговаться и в некоторых случаях снижать неадекватно высокие цены. В сегменте новостроек также отмечается пока несущественный рост предложения: четыре пять новых объектов в месяц (рост в пределах 1 2%).

В назначенный срок я прибыл получать зарегистрированные договоры и услышал в ответ сакраментальное приходите завтра. Так повторялось несколько раз, пока мне не заявили, что регистрация договора ипотеки приостановлена, уведомление будет мне вручено. В самом факте приостановки нет ничего необычного, но обстоятельства, сопровождавшие ее, немало меня озадачили.Иногда и расписка не доказательство
Уведомление о приостановлении регистрации договора было датировано днем, когда я приезжал в регистрационную палату за документами во второй раз и получил ответ, что документы пока не готовы. Возникает вопрос: как в таком случае могло появиться уведомление о приостановлении регистрации? Допустим, его изготовили позднее, а прошедшее число поставили случайно. Регистратор просто ошибся, с кем не бывает.
Но это недоразумение, к сожалению, оказалось не единственным. В частности, вызывал удивление перечень недочетов, из-за которых регистрация не могла быть завершена. В частности, в уведомлении говорилось, что стороны не предоставили документы, подтверждающие полномочия лиц, которые подписали доверенности на представителя. Между тем в расписке указано, что заявителем сданы копии протоколов и приказов о назначении соответствующих лиц на руководящие должности.

Некоторое время назад мне довелось регистрировать ипотеку в одном подмосковном городе. Сотрудникам регистрационной палаты был сдан под расписку ряд документов, в том числе доверенности сторон сделки на их представителя, нотариально заверенные копии учредительных документов, три оригинальных экземпляра договора ипотеки, нотариально заверенная копия кредитного договора и копии свидетельств о праве собственности на закладываемые объекты.

Также в уведомлении указано, что в регистрационную палату не сданы решения учредителей залогодателя об одобрении сделки. Это соответствует действительности: решения не были сданы. Не очень понятно, почему от залогодателя требуются решения каждого учредителя. Как правило, проводится общее собрание учредителей, итогом которого и становится соответствующее решение. Но дело даже не в этом, а в том, что такое решение сдавалось в регистрационную палату, но при приеме заявления сотрудник палаты отказался принять этот документ, заявив, что в нем нет необходимости. Разумеется, этот факт нигде не отмечен, поэтому доказать свою правоту невозможно.

Согласно уведомлению, стороны забыли нотариальные копии учредительных и иных документов, необходимых для осуществления регистрации. Но если бы специалист, готовивший уведомление, потрудился свериться с распиской, он бы увидел, что все эти документы были сданы. А вот куда они могли деться в регистрационной палате никто не знает.

Это еще не сказка, это присказка
Но все упомянутые недочеты меркнут по сравнению с тем, о чем пойдет речь далее. Если все вышеуказанные требования в принципе законны (если бы документы уже не были предоставлены ранее), то все остальное повергает в ступор.

Залогодатель обеспечивает залогом своего имущества исполнение обязательств по договору кредитной линии. Но когда документы сдавались в регистрационную палату, чиновники тоже отказались принять нотариально заверенные копии учредительных документов организации-заемщика. А теперь, полные праведного гнева, заявляют о необходимости предоставления таких документов. Кроме того, по версии чиновников, не были предоставлены правоустанавливающие документы на закладываемое имущество. Но что тогда могут означать соответствующие строки в расписке?

По каким причинам появились все остальные требования тоже не совсем ясно. Вспоминается фраза из анекдота: Ну не нравишься ты мне! Но чиновник обязан делать свою работу в соответствии с законодательством, а не со своим внутренним убеждением. Что самое обидное никакие законные методы борьбы применить к этим чиновникам нельзя. И вот почему.

В уведомлении чиновники сообщают, что процесс регистрации договора приостановлен в связи с тем, что заявителем не были предоставлены: справка о соотношении суммы сделки и активов организации по балансу на последнюю отчетную дату, сам баланс с отметкой налоговой службы о его принятии, справка из ИФНС об отсутствии задолженностей по обязательным бюджетным платежам, а также уведомление собственника земельного участка о залоге объектов, расположенных на этом участке. Почему я должен уведомлять собственника земли об операциях со своей недвижимостью, не понятно. Как собственник имущества, по закону я имею право его продать, подарить, уничтожить, заложить, никого не уведомляя о своих действиях.

Еще раз повторюсь, никакой грубости посетитель не услышит. Но когда я получал уведомление о приостановлении регистрации договора и обратил внимание сотрудника регистрационной палаты на то, что половина документов, указанных в уведомлении, была предоставлена (о чем есть отметка в расписке), мне ответили, что со всеми замечаниями я могу обратиться к руководителю палаты или в вышестоящую инстанцию. Я подготовил уведомление, а что написано в расписке, не знаю. Не я ее вам выдавал, вот и все объяснения, которых можно добиться.

Ужасы нашего городка
Описываемые события происходили в Долгопрудном. Регистрационная палата этого города считается худшей в Московской области. Нельзя сказать, что там грубят посетителям. Нет, их просто отправляют со всеми жалобами в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Московской области. Так обратитесь туда! воскликнет читатель. Однако не все так просто.
От имени залогодателя была составлена жалоба. Вот только никаких результатов это не дало. Более того, в разговоре со мной руководитель регистрационной палаты абсолютно открыто заявила следующее: Будете жаловаться ипотеку не зарегистрируете никогда. По словам сотрудников управления, руководитель Долгопрудненского отдела ГУФРС по МО имеет таких высокопоставленных покровителей, что ее не могут сместить даже по результатам проверки деятельности.

Все его знают. Но никто не видел
Кстати, беседа с руководителем палаты большая роскошь. Дело в том, что в этой организации все работники отгорожены от посетителей дверью, на страже которой стоит охранник. И за эти двери реально попасть только для сдачи или получения документов. У руководителя палаты нет даже часов приема. По крайней мере об этом в расписании работы палаты ничего не сказано. Доступ к телу не просто ограничен, а просто закрыт. Приходится идти на военные хитрости для того, чтобы пробиться к руководителю.

Разумеется, я обращался к руководителю палаты, которая также заявила, что регистрация договора ипотеки состоится только после устранения имеющихся недоработок. А если что-то не нравится, посетители имеют право обратиться в вышестоящую инстанцию.

Что касается лично меня, я твердо решил, что больше никаких дел с недвижимостью в Долгопрудном иметь не буду. Когда я вышел с уведомлением о приостановлении из регистрационной палаты, случайно увидел рекламный стенд, на котором Виктор Рыбин и Наталья Сенчукова предлагают покупать недвижимость в славном городе Долгопрудном. Если бы они только знали, каких трудов стоит простому человеку зарегистрировать сделку и оформить право собственности на квартиру в регистрационной палате их родного города!

Вот и получается, что бороться с чиновником можно только в том случае, если есть очень хорошие связи, которые гарантируют защищенность от произвола на любом уровне.

Меры в области защиты прав соинвесторов разрабатываются не только на муниципальном уровне. Так, на 4-м Международном банковском форуме в Сочи очередное предложение, вызвавшее неоднозначный отклик у участников рынка, высказал заместитель председателя Комитета Государственной Думы по кредитным организациям и финансовым рынкам (Банковский комитет) Павел Медведев. Идея, мягко говоря, смелая: Медведев высказался за запрет застройщикам привлекать напрямую средства физических лиц. По словам зампреда Банковского комитета, необходимость таких мер была выявлена в ходе работ думской комиссии по расследованию нарушений в сфере долевого участия граждан в строительстве. Когда строительные компании собирают деньги у граждан, они таким образом кредитуются у них, пояснил Медведев. Это банковская операция, поэтому банкиры могут взять на себя ответственность по приему денег.Одним словом, неудивительно, что участники рынка отреагировали на подобную инициативу, скажем так, неоднозначно. Такое нововведение, если оно будет реализовано, нарушит конституционные принципы справедливости, свободы экономической деятельности и свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств, предполагающих наличие надлежащих гарантий стабильности, предсказуемости и надежности гражданского оборота, которые не должны противоречить индивидуальным, коллективным и публичным правам и интересам его участников, уверен директор по корпоративному управлению и правовым вопросам ОАО Родэкс груп Сергей Клименко. С точки зрения эксперта, инициатива подразумевает, что застройщики по умолчанию являются недобросовестными, в отличие от банков: Это позволит честным и добросовестным банкам контролировать и управлять мегафинансовым потоком в масштабах всей страны. Вообще, сама постановка вопроса это попытка захвата банками новых видов бизнеса и передела экономических зон.

Само понятие долевое строительство приобрело в обыденном сознании устойчивую связь со скандалом. Информацией об очередных акциях обманутых соинвесторов практически ежедневно пестрят новостные ленты информационных агентств, успехи столичного правительства в области решения проблем пострадавших дольщиков активно критикуются самими жертвами недобросовестных застройщиков Недавно было высказано мнение, что строителям надо запретить брать деньги с граждан напрямую. Собственник выяснил, к каким последствиям может привести такое решение.

Таким образом, получается некий замкнутый круг: передача денег физическим лицом строителю по сути банковская операция. С другой стороны, западный путь: клиент несет деньги в банк, банк кредитует застройщика (что исключает отношения между соинвестором и застройщиком напрямую, без посредника) на отечественной почве не приживается, в частности из-за ряда законодательных несовершенств. Кроме того, не будем забывать вот о чем: если у граждан-соинвесторов застройщик принимал деньги без процентов, то за банковские операции, определенно, придется платить. Тогда логично, что затраты на эти цели будут учитываться в стоимости квадратного метра вот вам и очередной сценарий, связанный с ростом цен на недвижимость. То есть соинвесторы-физлица, судя по всему, получают подорожавший квадрат, но прилагаются ли к нему гарантии безопасности?

Несколько иного мнения придерживается председатель правления ипотечного банка DeltaCredit Игорь Кузин. По его словам, операции, связанные с переходом денег от дольщика к застройщику, являются банковскими и, соответственно, попадают под банковское законодательство во многих развитых странах уже сегодня. Впрочем, считает Кузин, если ввести нормативный запрет на прием застройщиками депозитов от населения, возникнет проблема банковских кредитов строителям. Это действительно проблема: отсутствие прозрачности в процессе наделения правами на землю не дает банку возможности взять принятый в развитых странах залог а именно это является стандартным требованием при кредитовании застройщика в ряде европейских стран, рассказывает Кузин. Одним словом, залог взять нельзя: земля принадлежит муниципалитету, а значит, не принадлежит фактически никому; отсюда и повышение банками стоимости кредита, и стремление ввести жесткий контроль над застройщиком.

Причина осторожности банков понятна даже тому, кто далек от рынка ипотеки: банк хочет минимизировать риск невозврата выданных денег. Банки не любят судебных тяжб и проволочек с клиентом. Поэтому, вступая в долгосрочные финансовые отношения, они пытаются заручиться разного рода гарантиями. Для чего и требуют от заемщика целый пакет документов, который потом долго и пристально анализируют.Время деньги
Впрочем, уже сегодня многие кредиторы понимают: чтобы количественное развитие ипотеки сменилось качественным, нужно менять правила игры. Российский рынок ипотеки должен достичь той ступени развития, когда компетентные и стабильные банки имеют дело с цивилизованными и грамотными заемщиками. А значит, необходимо учиться доверять клиенту и упрощать процедуру получения кредита.

Как считает Сергей Клименко, вообще нельзя с уверенностью утверждать, что предложенный Медведевым путь приведет к решению проблем простых граждан: по его мнению, ключевым моментом здесь является именно добросовестное исполнение всеми участниками инвестиционных отношений взятых на себя обязательств. Из привлечения денег не следует злоупотребление правом и наоборот, уверен Клименко. А чтобы обезопасить себя, соинвесторам нужно проявлять разумную осмотрительность и осторожность при заключении сделки, привлекать квалифицированных юристов, работать с добросовестными компаниями, страховать риски. Одним словом, прислушаться к социальной рекламе, знакомой все пассажирам московского метрополитена: Если вы вступаете в финансовые отношения с кредитной организацией или хотите стать соинвестором строительства жилого дома, внимательно изучайте условия договора, консультируйтесь со специалистами. Только при этих условиях вы значительно снизите возможные риски
Особенность современной ипотеки заключается в том, что банки не предоставляют кредит любому гражданину на любой срок. Банкам нужны гарантии, и это не только сам залог, но и финансовые возможности плательщика. Поэтому, желая получить от банка средства, будущий заемщик вынужден тратить нервы, деньги и время, доказывая свою платежеспособность. Возможно ли упрощение процедуры выдачи кредита банками?

Однако во всем необходимо соблюдение разумного компромисса. Как любой заемщик избегает общения с банком, чрезмерно затягивающим выдачу кредита, так следует избегать и отношений с кредитором, не требующим никаких подтверждающих документов. Заниженные требования при подаче заявки вероятность проблем с кредитом в будущем, подчеркивает Ветюгов. Ведь в случае невозврата денежных средств банк рискует не только своей репутацией. Не имея достаточных ресурсов и раздавая на выгодных заемщикам условиях кредиты, маленькие банки теряют свою надежность и могут стать причиной больших проблем заемщика в будущем.

Наиболее продвинутые банки уже пошли на смягчение требований к потенциальным заемщикам. Эти ориентированные на клиента банки в развитии ипотеки видят одно из наиболее перспективных направлений банковской деятельности в будущем и уже сегодня готовы идти на определенные уступки. Банкиры стараются максимально войти в положение потенциального заемщика, говорит начальник отдела ипотечного кредитования Судостроительного банка Артем Ветюгов.

В условиях, когда конкуренция банков на рынке банковских услуг возрастает, либерализация условий кредитования и ускорение процедуры проверки в целом способствовали бы дальнейшему развитию ипотеки в нашей стране, росту количества выдаваемых кредитов. Что в свою очередь существенно облегчило бы разрешение пресловутого квартирного вопроса для миллионов россиян.

Особо следует сказать о сроках рассмотрения заявки заемщика. В зависимости от оперативности службы безопасности, общего объема рассматриваемых заявок, а также штата ипотечного отдела или управления, сегодня в среднем на рассмотрение заявки уходит от 2 дней до 3 недель. Хотя часто и эти сроки затягиваются. Сокращение сроков рассмотрения кредитной заявки способно привлечь большее количество заемщиков, так как позволяет сохранить силы и время клиента. Так, к примеру, во всем мире практика существования межбанковских общих баз данных выданных кредитов существенно облегчает процедуру принятия решения о выдаче кредита банком. В нашей стране небольшой срок кредитования заемщиков и существования их кредитных историй существенно тормозит процесс выдачи кредита. Соответственно, развитие Бюро кредитных историй и совершенствование внутренних механизмов работы банков способно уже внести коррективы в сроки принятия решения. Унификация же пакета документов для предоставления в банк позволит упростить процедуру рассмотрения банком заявки клиента, а также поможет сохранить время клиента и защитит банк.

Именно в этих целях банки следят, чтобы кредитные выплаты не превышали половины совокупного дохода семьи. Иначе ипотечный кредит может стать тяжким финансовым бременем для заемщика на долгие годы. А это, в свою очередь, повышает вероятность задержек платежей или отказа от выплат по кредиту. По этой же причине многие банки вводят ограничения выдачи кредита по минимальному непрерывному стажу и эти требования в современных экономических условиях обязательны.

Портрет идеального банка
Важное требование, которое необходимо учитывать банкам для того, чтобы ипотека была максимально эффективной и интересной клиентам, это наличие у компании политики клиентского информирования и популяризации ипотечного кредитования. Необходимо, к примеру, объяснять заемщикам, что серьезные банки требуют определенные документы не из вредности или любви к бюрократии, а чтобы снизить риск невозврата клиентом кредита, а также для того, чтобы клиент мог делать ежемесячные выплаты без ущерба для своего бюджета и ущемления своих нужд.

Условия для спокойной жизни
Во-первых, чем крупнее и солиднее банк, тем меньше может быть сумма первоначального взноса, больше вариантов сроков погашения кредита, да и условия кредитования подчас мягче, чем у мелких кредиторов. Условия эти разнятся иногда столь кардинально, что заемщику для выбора кредитора приходится долгое время внимательно изучать весь рынок, сравнивать и считать.

Специалисты отмечают, что идеальный банк старается максимально войти в положение потенциального заемщика. Так, большим плюсом является ситуация, когда банк учитывает все возможные доходы семьи, проявляет гибкость и лояльность. Также хорошо, если банк допускает варианты, когда созаемщиком может быть любой родственник заемщика либо близкий друг; рассматривает доходы как наемных сотрудников, так и частных предпринимателей, учредителей, руководителей компаний; принимает во внимание совокупные доходы семьи и т. д.

Кроме того, разные банки придерживаются и разных точек зрения в отношении приобретаемого в ипотеку жилья. Для некоторых важно не само по себе качество залога (в частности, жилья), а его оценочная стоимость и доля этой стоимости, оплаченная собственными средствами заемщика. Для многих имеет значение состояние недвижимости, возраст. И единственное общее требование для абсолютного большинства банков: приобретаемое жилище должно быть юридически чистым. Поэтому квартира проверяется, а затем страхуется, причем за счет заемщика.

Распространена ситуация, когда даже крупные банки при рассмотрении заявки благожелательнее относятся к тем клиентам, которые могут внести 30 40% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса. Часто вводится ограничение на размер кредита, на который может претендовать заемщик. Обычно он составляет примерно 70 90% от стоимости приобретаемой квартиры. Часто есть и ограничения на сроки погашения ипотеки: изредка 10 15 лет, чаще 20 25.

Только ряд банков уверенно чувствует себя на этом перспективном направлении. Мы успешно осуществляем ипотечное кредитование немосквичей, отмечает Ветюгов из Судостроительного банка. Ведь Москва стремительно развивается, и все большее количество заявок на получение кредита поступает от жителей других регионов, желающих купить столичную недвижимость в кредит.

Наконец, неопределенной кажется ситуация с гражданами, жителями других регионов России, желающими приобрести жилье в столице. Большинство московских банков отказывают им в получении кредита на основании отсутствия постоянной регистрации в столице. Получается замкнутый круг: семья со средними и не очень большими доходами не может купить квартиру единовременно, но получить кредит на основаниях российского гражданства и купить жилье в Москве им не дают кредиторы. Появляются даже ограничительные законодательные инициативы, дающие преимущества при покупке квартиры в Москве жителям столицы.



Главная --> Публикации