Главная --> Публикации --> Слабое звено Мы наш, мы новый мир построим Питерская «рублевка» Blackstone скупает недвижимость Столичные власти выкупили у ифк "метрополь" больше половины территории завода

Домик будто срисован с туристического буклета (говоря по правде, действительно срисован): компактный, двухэтажный, с мансардой и всего на четырех сотках. Он стоит в положенных 5 м от соседских заборов слева и справа, целых 10 м на заднем дворе. Сам дом уместился на половине сотки. Это 40 кв. м первого этажа, более 60 кв. м второго (за счет надстройки над гаражом-мастерской) и еще 20 кв. м мансарда. Конфигурация дома изящная буква Г внутренними окнами на юг. Несущие стены из пенобетона D900, облицовочный кирпич, металлочерепица. Все про все, включая землю, стоит чуть более $50 тыс. (участок маленький, неликвидный, стоимость сотки ниже средней).
Но есть один маленький минус: нет $50 тыс., чтобы перенести этот домик из воображения на местность, а зарплата не позволяет взять кредит. Но есть и плюс: можно попытаться сначала получить кредит на покупку участка (незастроенного или со строением под снос), а потом другой заем на возведение дома.

Что бы ни говорили сторонники логики, перепрыгнуть пропасть в два прыжка реально. Обыкновенная история: цены еще чуть-чуть выросли, и оказалось, что доступного вам кредита на загородный домик никак не хватит. Тогда вам в голову приходит отличная мысль: взять кредит на покупку участка, а, расплатившись, еще один на возведение дома. Но идея хороша только на бумаге. Дело в том, что если лишних денег нет, вам придется все делать самостоятельно: ездить по выбранному направлению, искать объявления, вести переговоры и просто общаться с людьми, которым до ваших проблем дела нет. Не заставляйте их ломать голову помогайте принимать необходимые вам решения.

Вам сначала предложат дом в строящемся коттеджном поселке. Отбиться от него реально разными способами. Например, сказать, что дом в поселке de luxе вам не потянуть, а вы хотите прикупить рядом домик для тещи. Ей вполне хватит четырех соток. Сколько может стоить такой участок в приличной деревеньке в том же районе? Редко выходят на рынок? О! Я вот что подумал, а может быть, от него и начнем плясать?

Правило № 1: читайте и звоните
Объявлений о продаже пустых участков в газетах до обидного мало. Хороший участок по привлекательной цене обычно покупает кто-нибудь из соседей. Обзвонить агентства недвижимости полезно в любом случае, даже если вам в девяти случаях из десяти с ледяной вежливостью намекнут, что им клиенты такого уровня не интересны. Но ведь остается еще один случай, тот самый, когда вам подробно распишут ситуацию на интересующем подмосковном направлении.
Если вы не рассчитываете на счастливый случай, то с первого же звонка настройте голос на умеренно-вальяжную тональность и скажите, что хотите купить (лучше говорить прикупить) приличный домик в таком-то районе сотках на 1 Да, конечно, вы понимаете, что нужно заехать в агентство, но хотелось бы предварительно обговорить то, что вам нужно и что они способны предложить.

Поехать вы можете и на своей машине, но имейте в виду, что из окошка ни с людьми не поговорите, ни объявлений не увидите. Впрочем, поиск лучше начинать с поселковой администрации, а также местного филиала агентства недвижимости они теперь появились даже в небольших поселках. Зайдите, поговорите, обязательно оставьте свои контактные телефоны.

Правило № 2: не задавайте вопросов в лоб
Кроме будних дней, которые вы посвящаете изучению печатных и электронных объявлений, а также обзвону агентств, у вас есть выходные. Надо ехать в деревню, ходить и спрашивать. Удивительно, но почти всегда неликвидные участки удается найти именно таким способом.

Здесь, на окраине поселка, меньше посторонних (отдыхающих), а жители охотнее идут на контакт. Все же старайтесь не задавать прямых вопросов (Кто тут продает участок?). Поздоровайтесь и спросите бабулек о тех же объявлениях (А где у вас тут объявления о продаже домов клеят?) и брякните ненароком, что вы вообще-то учитель. Врачей в деревнях тоже уважают, но кто его знает, на какие болячки вам станут жаловаться? Если в ближайших трех четырех кварталах кто-то заикался, что собирается продать пол-участка, вас обязательно сведут.

На площади, станции, у торгового центра вас ждут в основном сомнительные объявления информагентств (вы платите 1 2 тыс. руб., а вам дают сотню липовых адресов жилья в аренду). Эти организации активизируются с началом весны. Местные же лепят свои объявления где попало: на артезианских колонках, дверях сельской библиотеки, на лиственнице у тропинки в лес.

В конце концов ничто не мешает вам самому обойти и объехать окрестности, выяснить перспективы местности. Интересную информацию о районе реально найти на официальном и общественных сайтах области, а также на сайте районной администрации. Там вы найдете громадье планов жилищного, промышленного, складского, дорожного строительства. Некоторые из них действительно осуществляются. Решайте сами, в вашу ли пользу.

Однажды подсказали адрес в соседней деревне (в этом случае обязательно запомните имя отчество бабушки, давшей адрес). Грибники в лесу заверили: никаких свалок и вредных производств поблизости нет, а ближайшая стройка на шоссе, километрах в трех. Вроде бы торговый центр. И помогайте людям думать: Поселок Н. туда? А свалка будет правее? Нет никакой свалки? Вообще? А если я прямо пойду, то выйду на шоссе? А! Там, кажется, есть стройка, она будет вправо или влево? А что там строят? и т. п. В общем, хорошее оказалось место. Жаль, опоздал.

По описаниям продавца, участок находился на границе, примыкающей к лесу. К ней я и вышел от станции. Граница поселка оказалась какой-то странной: одни участки выдвигались в лес дальше других. Из-за одного забора ответили, что ничего и никого не знают, хозяин другого участка оказался более словоохотливым: объяснил, где находится участок погорельца Вовы и даже рассказал историю волнообразной границы. Стоял где-то здесь столбик, старожил неопределенно махнул рукой. Потом его какой-то грузовичок свернул. Ну, он еще года три полежал и исчез.

Правило № 3: побывайте на объекте заранее
В следующие выходные отправился по объявлению, которое сорвал у детского сада на круглой тумбе (встречаются еще такие в Подмосковье). Садово-дачное товарищество по Симферопольскому направлению. В ближайшее время территория будет переведена из сельхозназначения в поселение поселок присоединят к соседней деревне. Свет, газ, скважинная вода хорошего качества (достраивается водопровод). С одной стороны в 1,5 км за лесом железнодорожная станция, с другой трасса в 500 м. Восемь соток и приписка: Возможно расширение участка. В телефонном разговоре хозяин нетвердым голосом сообщил, что дом сгорел, дети выросли, а жена ушла. Чутье подсказывало, что запрошенную цену удастся подвинуть.

Потом чуть впереди сделали большой стол для домино. Вернее, стол сам образовался: там березовая купа торчала, как раз получились ножки для стола и двух лавок. Соседние березки тоже сгодились: превратились в столбы для беседки над столом. Рядом расчистили баскетбольную площадку. Если водитель проезжавшего грузовика просил топорик, чтобы как-нибудь расчистить дорогу и проехать, не задевая беседку и площадку, то охотно давали и даже помогали. А стволы и ветки в новую колею клали, чтобы ее колесами не разбило.

В документах граница поселка была описана так: Вдоль дороги по кромке леса. Дорога, правда, 12 лет назад была не совсем дорогой, а скорее несколькими колеями, петлявшими между деревьями. Чтобы не биться бортами о заборы, редкие машины стали забирать дальше в лес. Тем более дачники устроили не только ворота со стороны проезда, но и калитки с лесной стороны, а рядом с калитками появились лавочки (Не на проезде же их ставить, где машины туда-сюда и гравий из-под колес).

Правило № 4: найдите недоброжелателя и союзников
Еще одно интересное объявление подкинул коллега. Позвонил, договорился о встрече, приехал накануне. Разговорился с двумя жительницами поселка. Надо было как-то объяснить свой приезд без продавца и свой интерес к его дому. Вид у меня был свежий, поэтому я не стал врать про тяжелую ночную работу и про то, что перепутал день. Честно признался, что договорился с продавцом встретиться здесь в воскресенье, но проезжал мимо сегодня, в субботу, и не удержался.
После чего сказал, что хотел бы поговорить с кем-нибудь из его друзей. Почему-то отвечая на этот простой вопрос, люди сообщают прямо противоположное: начинают рассказывать, что с хозяином дома № 12 ваш продавец в прошлом году в кровь подрался, а жильцы дома № 14 с ним даже не здороваются. Если же вам назовут действительно друзей, действуйте методом исключения.

А потом соседи разругались. Потраченных трудов было жалко, и общественную зону честно поделили: Вон, смотрите. Одно баскетбольное кольцо на одном участке, а другое на другом. Доминошный стол вон тому достался. Он его своротил, и, видите, там новый дом поднял. Теперь локти кусает: к нему уже несколько раз приходили, чтобы дом снес. А в той стороне видите забор-развалюху? Не верьте, это маскировка. Он его неделю назад поставил, когда про дачную амнистию заговорили, мол, раз уж амнистируют, то и это с рук сойдет. Тогда три сотки к рукам прибрал и сейчас еще одну. Я-то что? Меньше двух соток прирезал, огород. Прижмут за полдня забор перенесу назад.
Интересно, что у новых заборов тоже были устроены калитки, а рядом с ними стояли лавочки. Участок погорельца Вовы оказался в настоящем тупике между соседними владениями. Возможное расширение участка обещало не меньше трех соток. Хозяйских запросов хватило на лавочку, качели и штакетник вокруг молодой елочки. Познакомиться с Вовой не довелось. Он позвонил в субботу вечером и сообщил, что жена вернулась.

Прием довольно распространен. Покупатель засылает на объект (городской или загородный) по очереди двух трех и более своих друзей, которые бьют в одну и ту же точку. В данном случае озабоченно водят пальцем или постукивают ботинком по фундаменту здания, тем самым подводя продавца к мысли, что шила в мешке не утаишь и надо соглашаться на любую цену. Если кто-то из друзей ощутит в себе особый артистический дар, то пусть бросит в сердцах продавцу, что за такое жульничество надо морду бить. Но лучше не переигрывать.

Если повезет, то вы узнаете, что, например, фундамент баньки давал трещину (вон там, где краска потемнее). При осмотре участка с хозяином ковырять баньку и вздыхать надо не слишком нарочито (если пережмете, продавец поищет менее наблюдательного покупателя), но немного сбавить цену удастся. Если же трещину давал сам дом, то тем более понадобятся союзники.

В воскресенье, не успел я поковырять носком ботинка почву у облепихи, как подъехал еще один покупатель, который тут же заявил, что ему участок нравится и он готов добавить. И здесь аукционы?

Конечно, можно нанять и привезти на просмотр специалиста-строителя. Но зачем платить профессионалу за то, что соседи расскажут бесплатно? К тому же и владелец мог нанять специалиста, чтобы замаскировать недостатки дома.
Про конкретный интересовавший меня участок ничего особо примечательного доброжелатели сообщить не сумели, они и нового владельца за два месяца толком не разглядели. Всего-то и рассказали, что вон там, у облепихи, вода до июля стоит.

Предлагаемый участок был выдан владельцу в бессрочное пользование птицефермой, от которой не осталось даже запаха. Благодаря дачной амнистии это уже не важно: участок реально оформлять в собственность. Поэтому спросил риэлтора, не поможет ли она уговорить продавца подождать недельку-другую, пока я оформлю ипотечный кредит. Если, конечно, участок мне понравится. Нельзя сказать, чтобы она слишком удивилась. Просто убрала со стола тяжелый степлер и рассказала все, что слышала на семинаре для новых сотрудников загородного сектора. Сделайте лицо изумленного идиота: молодым риэлторам это нравится.

Правило № 5: деньги против ордеров
Однажды мне позвонили из сельского филиала агентства недвижимости. Не вздумайте заключать договор на подбор вариантов и вносить залог! Сначала посмотрите участок, а там видно будет. У агентства уже есть договор с продавцом, значит, они ничем не рискуют. В подавляющем большинстве случаев риэлтор с вами согласится (вероятно, он решит наказать вас за наглость, подняв цену, но до этого еще дожить надо).

Правило № 6: документы стоят дорого
Проблема в том, что две трети земельных участков описания не имеют, т. е. межевое дело не составлялось, данных на них в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) тоже нет. То есть участок оформляется в собственность бесплатно, но только после проведения землеустроительных работ. А проводят их частные конторы. Прогулка геодезиста вдоль периметра и чертеж стоят от $1 тыс. Для успешного продвижения документов, чтобы оформление не затянулось на год, а то и полтора, придется выложить не меньше. Например, документы у вас просто не примут, а в положенные сроки вернут с указанием на ошибку в оформлении. Правда, при этом порекомендуют соответствующую контору, где из пакета документов сделают конфетку. В принципе все честно.

Итак, до 90% подмосковных участков имеют документы неправильно оформленные, не до конца оформленные, вовсе не оформленные и даже поддельные. Закон о дачной амнистии позволяет бесплатно оформить участок в собственность при наличии любого документа, который зафиксировал выделение участка в пользование. Согласно действовавшему в тот момент законодательству, разумеется. Но, как всегда, есть одно но. Для регистрации права собственности требуется описание участка, его план. Иначе будет непонятно, на какой участок регистрируется право собственности и чем это в дальнейшем обернется.

Вдруг я все это соберу, но вы откажетесь продавать?

Хозяин выбранного дома милостиво согласился ждать хоть два года, но все расходы мне придется взять на себя. Включая пакет документов для оформления сделки купли продажи. Это свыше двух десятков справок: об отсутствии арестов, запрещений задолженностей по имуществу, отсутствии задолженностей по налогам, отсутствии межевых споров, об ограничениях и обременениях на участок (например, прохождение по участку электрокабеля). Естественно, потребуется справка из ЕГРП, еще один выезд геодезиста, а также сотрудника БТИ, даже если на участке нет ни одного строения. И, конечно, справки из психоневрологического и наркологического диспансера о вменяемости продавца.

В общем практика общепринятая, но связываться с этим продавцом расхотелось. Тем более что появился еще один вариант участок, документы на который оказались в полном порядке. Оставалась сущая мелочь найти банк.

Не откажусь, заверил продавец. Да, и еще я 13% подоходного налога с реальной цены платить не собираюсь. Сделку запишем по минимуму.

Дикий участок очень сложно оценить. С квартирами проще: они типовые (даже те, что возведены по индивидуальному проекту). Все ясно с престижностью того или иного района и его перспективами. В деревнях же все сложнее. В Городском ипотечном банке подтвердили историю о том, как они подбирали себе компанию-оценщика и дали нескольким на пробу один и тот же участок. Оценки отличались в десять раз: от $17 тыс. до $165 тыс.!

Правило № 7: сначала в банк
Кажется, с этого следовало начинать. Оказывается из 40 50 банков, работающих по земельной ипотеке, только четыре пять выдают кредиты на незастроенные деревенские участки. Остальные если и употребляют словосочетание земельный участок, то исключительно применительно к коттеджным поселкам.

Райффайзенбанк рискует только на короткой дистанции: срок кредита до трех лет. Банк Сосьете Женераль Восток выдает деньги на покупку участка при наличии контракта на постройку дома. И все кредиторы требуют не менее 35% первоначального взноса. Что тоже почти подвиг.

К тому же давать кредит под залог самого участка большой риск. Представляете, если клиент с продавцом наймут компанию, склонную к завышенной оценке, честно поделят кредит (плату за участок) и, скажем, крепко запьют. Что банк будет делать с участком? По этой причине или по другой, но, как сообщили в банке, с июня они по этой программе не работают.

Новый владелец решил построить трехэтажный кирпичный коттедж. Где-то на стадии завершения второго этажа дом с треском просел. Ужас ситуации заключается в том, что участок превратился в совершенно неликвидный. Стоимость его реабилитации равноценна стоимости дома.

Сельское жилище менее защищено. Деревянные дома чаще горят, кирпичные же... Скажем, стояла себе избушка 100 лет и еще 100 простояла бы. На основании чего геологи сделали вывод, что грунт нормальный и выдали соответствующую справку. По-хорошему, они должны бы пробурить пару шурфов, но это стоит немалых денег, которых продавец и покупатель пожалели. Видимо, сработала какая-то договоренность.

Но выход есть! Кредит под залог другого имущества собственно ипотечный кредит, который почему-то называется ломбардным. Его дают многие банки. Вы закладываете городскую квартиру, и банк не беспокоится о том, что случится с вами и вашим участком. Ну что ж, а с этими деньгами будет несложно довести сделку до конца.
Расхожее мнение о том, что цены на недвижимость в Москве продолжают расти, является скорее всего просто желанием некоторых игроков рынка выдать желаемое за действительное. Пресловутая средняя стоимость 1 кв. м уже в сентябре остановила свой рост, а по некоторым категориям квартир и вовсе отмечалось падение цен. Наиболее наглядно это изменение ценовой ситуации прослеживается как раз на примере рынка новостроек.

При оформлении ипотечного кредита клиент страхует и сам объект. Но сложности с оценкой участка, специфика индивидуального строительства, не говоря об административных препонах в области, создают неприемлемо высокие риски для страховых компаний. Стало быть, неприемлемы и для банков.

Застройщики достаточно быстро это поняли и разработали более современные серии типовых панелек, внеся в них, наверное, главные на тот момент изменения: были увеличены площади кухонь и все комнаты сделаны изолированными. Второй важный момент девелоперы сумели быстро освоить технологию строительства монолитных домов, что дало им большой простор в отношении нарезки квартир со свободной планировкой, которые произвели настоящий фурор на рынке.Естественно, что спрос на эти новые дома моментально превысил все мыслимые значения. Квартиры в новостройках стали цениться приблизительно на 15 20% дороже, чем аналогичные по площади квартиры в близлежащих домах, именно благодаря более удачным планировочным решениям. Накладывало свой отпечаток и наличие в новых домах современных коммуникаций, являвшихся бичом многих обеспеченных владельцев квартир в старых панельках. Они зачастую попросту не могли сделать соответствующий их понятиям ремонт из-за невозможности подключить нормальные энерго- и водопроводные сети к старым. В общем по всем позициям новостройки были лучше и стоили намного дороже, а потому и диктовали свои цены всему рынку. Нередко в некоторых микрорайонах стоимость квартир начинала расти именно с появлением на той или иной территории нового дома.

В отличие от рынков недвижимости крупнейших мировых мегаполисов, где рост или падение определяются на примере поведения вторичного рынка, в Москве пионером всех изменений всегда выступал рынок новостроек. В принципе ничего удивительного в этом нет. До начала активного строительства в столице, которое стартовало в 2000 2001 годах, основной объем предложения на вторичном рынке составляли квартиры в панельных домах. Это были здания старых серий, с маленькими санузлами и кухнями, невнятными планировками, с проходными комнатами.
Многие потенциальные покупатели жилья, успевшие к этому времени поездить по Европе и понять, что жилье может быть совсем другим, начали предъявлять к предлагаемым на продажу объектам определенные требования, которым старые панельные дома никак не отвечали.

А вещи происходят достаточно интересные и во многом тенденциозные. Что бы ни говорили девелоперы, а спрос на новостройки по нынешним ценам, превышающим $4 тыс. за 1 кв. м, существенно упал. В большинстве случаев дефицит менее дорогих предложений связан не с отсутствием квартир, а с нежеланием застройщиков выставлять на рынок все имеющиеся у них объемы. Эта политика вполне понятна, и мы уже не раз о ней рассказывали в последнее время.

Однако ситуация с тех пор успела поменяться. Вернемся к нашему сегодняшнему герою рынку новостроек Западного административного округа. Строительство на его территории ведется достаточно активно: по ежегодным объемам он в последние годы входит в тройку лидеров. Округ прочно закрепил за собой статус элитного района и расставаться с ним не собирается. Какие же изменения наблюдаются сегодня во взаимоотношениях первичного и вторичного рынка?

Ситуация достаточно стандартная. Если не верите, попробуйте сами таким образом поэкспериментировать. Совет сегодня можно дать только один: торгуйтесь дальше. Сегодня скидки подчас доходят и до 10 12% первоначально заявленной стоимости. К сожалению, таков сегодня рынок недвижимости, иногда смахивающий на базар, где основными торговцами выступают оптовики, которые скупили все торговые места и реализуют товар в розницу по монопольным ценам.

Действительно, сегодня выгоднее придержать лучшие квартиры до сдачи дома госкомиссии, чтобы потом выбросить их на продажу уже в виде вторички: якобы имеет место переуступка прав, инвесторы купили эти квартиры в самом начале строительства, теперь продают, поэтому такая высокая цена. Мы-то свое уже давным-давно продали, но в силу высочайшего спроса помогаем людям, желающим купить квартиры в нашем прекрасном и дорогостоящем объекте. А с ценой ничего поделать не в состоянии, таковой ее назначил продавец, мы, конечно, продавали раньше намного дешевле. Но если вам интересно, конечно, мы уточним у продавца, не захочет ли он продать свой объект немного дешевле вдруг ему именно сейчас нужны деньги? Буквально через пару минут выясняется, что продавец действительно готов сбросить около $5 тыс. с цены квартиры стоимостью порядка $300 тыс.

Ведь теперь и на вторичном рынке того же Западного округа предлагается достаточно много квартир в домах, сданных в эксплуатацию в период с 2000 по 2005 год. Причем сейчас речь идет уже о хороших квартирах в хороших домах. Причем по ценам, вполне соответствующим стоимости квартир в еще не сданных в эксплуатацию новостройках. В итоге складывается ситуация, когда вторичный рынок начинает диктовать цены первичному, поскольку продавцы вторички оказываются гораздо более гибкими при определении стоимости принадлежащих им объектов недвижимости. Если надо подвинуться в цене они это делают и подобной позицией переманивают значительное число покупателей, желающих приобрести качественное жилье в современных домах.

Причин подобного положения дел как минимум три: это и общее падение спроса на рынке, и опасения покупателей, возникшие из-за многочисленных выступлений обманутых соинвесторов, и, что нам наиболее интересно, серьезная конкуренция со стороны вторичных квартир.

Впрочем, стоит отметить и еще один нюанс. На западе столицы строительство ведется сейчас очень активно, на рынке имеются предложения квартир в более чем 50 различных по классу объектах. Есть и дома бизнес-класса по ценам от $3,5 тыс. до $5 тыс. за 1 кв. м, и псевдоэлитные объекты с квартирами от $8 тыс. за квадрат, и масса предложений эконом-класса (стоимость 1 кв. м от $2,5 тыс. до $3,7 тыс.). Предложений много, но, как это ни удивительно, практически ни об одном из них нельзя сказать, что он действительно пользуется повышенным спросом, является неким хитом продаж. Дома похожи даже в основных архитектурных элементах. И самое главное, имеют один общий недостаток застройщики пытаются втиснуть их в существующую панельную 9- и 12-этажную застройку, не понимая, что подобные проекты уже года два не вызывают интереса покупателей.

Что же, подобное положение вещей можно только приветствовать, поскольку происходящие изменения свидетельствуют лишь об одном: мы начинаем потихоньку двигаться к нормальному, понятному рынку недвижимости, который будет развиваться именно по законам рынка, а не по велению и желанию игроков, имеющих доступ к распределению земельных участков.

Владислав Луцков
Руководитель аналитического консалтингового центра компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
Средняя стоимость жилья в ЗАО сейчас составляет $5590 за 1 кв. м. Уровень цен в округе неоднороден и имеет территориальную дифференциацию. Так, в Солнцеве квадрат стоит $2700 340 В Новопеределкине покупателю придется выложить уже $3400 350 Квадрат в новостройках на ул. Истринской и Ельнинской в Кунцеве обойдется клиенту в $3500 4000, в Крылатском в $3800 5600, а по Ломоносовскому проспекту в $3900 6700.

Это является лишним свидетельством того, что настоящий рынок недвижимости в Москве еще так и не создан. Отсутствие конкуренции приводит к тому, что девелоперы пребывают в полной уверенности в том, что даже не слишком удачный проект будет потихонечку реализован, поскольку больше покупать нечего. Всех игроков вполне удовлетворяют низкие объемы строительства и высокие темпы роста цен. И желающих поменять существующее положение дел не видно. Впрочем, впереди выборы. Возможно, новая метла будет мести по-новому.

Если говорить о перспективах развития округа, то скорее всего он и дальше будет застраиваться элитным жильем и домами бизнес-класса. По крайней мере возведение панельных домов для коммерческой реализации в ЗАО прекратили в 2000 году. Исключением являются районы за МКАД Солнцево, Новопеределкино, а также район Очаково-Матвеевское.

Ключевым преимуществом ЗАО является благоприятная экологическая обстановка. Отсутствие промышленных зон делает этот округ очень привлекательным для проживания. Кроме того, он обладает отличной транспортной инфраструктурой (Рублево-Успенское, Можайское, Минское шоссе) и близостью к местам расположения наиболее популярных коттеджных поселков. Запад Москвы традиционно, можно сказать, исторически считается одним из самых престижных районов для повседневной жизни.

Пентхаусы и таунхаусы на ул. Минской, 1, уже сданы в эксплуатацию. Объекты реализуются по цене от $10 тыс. за 1 кв. м.
В районе метро Кунцевская возводится девятиэтажный жилой дом Сетунь. Объект имеет собственную систему водоочистки и отдельный подвод питьевой воды, электробойлерную, центральное кондиционирование, спутниковое и кабельное телевидение, оптоволоконную линию для обеспечения услуг, сенсорные датчики включения света и другие элементы системы умный дом. Обустройством прилегающей территории занимаются профессиональные ландшафтные дизайнеры. Стоимость 1 кв. м начинается с $650 Дом будет сдан в эксплуатацию уже в этом квартале.

Что касается новостроек, то на данный момент рынок жилой недвижимости ЗАО представлен несколькими объектами.
В районе метро Юго-Западная, по адресу: ул. Лукинская, вл. 2а, б, в, реализуются одно четырехкомнатные квартиры в панельном 17-этажном доме. Цена 1 кв. м колеблется от $2500 до $358 Проект предусматривает озеленение территории и сооружение объектов социальной инфраструктуры. Объект сдадут в эксплуатацию в первом квартале 2007 года.

Для приватизации земли под предприятиями, к которой бизнес так стремился, придется изъять всю его прибыль за восемь лет.

В районе станции метро Парк Победы на ул. Староволынской, вл. 11, на продажу выставлены квартиры в жилом комплексе Ближняя дача. Территория комплекса огорожена и круглосуточно охраняется. Он сдан в эксплуатацию. Цена квадрата начинается от $8460.
Недалеко от станции метро Студенческая, в Резервном пр. расположился жилой комплекс Кутузовский, состоящий из нескольких корпусов переменной этажности: от 12 до 18 этажей. Предусмотрены свободные планировки квартир. В доме есть двухуровневый паркинг, фитнес-клуб и бассейн. Минимальная цена 1 кв. м составляет $5900.

Предстоит решить два основных вопроса. Во-первых, как скорректировать цену на выкупаемые земли. По мнению бизнес-сообщества, сегодня она неимоверно завышена: Земельный кодекс определил максимальную сумму в 30 годовых ставок земельного налога. Планируется снизить ее хотя бы до 2 Второй вопрос - это срок, до которого предприятия должны успеть определиться, то ли они будут брать землю в аренду, то ли выкупать. По действующему закону "час икс" назначен на 1 января 2004 года. Не исключено, что он будет перенесен на два-три года. И третий вопрос - время аренды. В результате законодательных поправок Правительства оно может увеличиться с 5 до 49 лет.

К сентябрю Правительство намерено подготовить несколько поправок в земельное законодательство. Главным образом, они будут касаться земель, находящихся под промышленными предприятиями.

По данным Российского союза машиностроителей, в этой отрасли на одного рабочего приходится 200-300 кв. м земли. Известна история с "Уралмашем", которому свердловские власти предложили выкупить свои площади по 3,1 миллиона рублей за гектар. Наиболее высокая средняя цена сложилась на земли, находящиеся в собственности регионов. Но и приватизировано их в 2002 году значительно меньше, чем муниципальных земель, на которые были предложены более выгодные условия. Если смотреть по регионам, то наиболее активно землю выкупали в Свердловской области (31,9 процента от общего объема приватизированных земель под промышленными предприятиями). Следом идут Челябинская (25,8 процента), Иркутская (13,8 процента) области. А вот в Красноярском крае и в Белгородской области приобретать землю в собственность явно не спешили (приватизировано соответственно 3,2 и 7,9 процента).

Желание изменить ситуацию можно только приветствовать. Ведь пока выкуп земли не принял массового характера, хотя и увеличился в прошлом году более чем в семь раз. Впрочем, сегодня нет точных данных, сколько земли находится под промышленными предприятиями. Например, РСПП говорит о 1,3 млн. га, что, впрочем, не противоречит косвенным оценкам, полученным нашим институтом из других источников. Тогда получается, что за два года полноправные собственники появились всего у 1,2 процента промышленных земель. О чем это говорит? И о том, что условия выкупа остаются невыгодными. И о том, что у предприятий нет на это средств. По оценкам РСПП, для полного выкупа всей земли, находящейся сегодня под промышленными объектами, потребуется от 47 до 105 млрд. долларов. А это значительно превышает общий объем прибыли крупных и средних предприятий в прошлом году. Если же отсечь группу убыточных предприятий, которые не имеют возможности приобрести землю, то минимальная сумма выкупа составит порядка 15 млрд. долларов. И это тоже немало, поскольку составляет 80 процентов прибыли всей промышленности, а также ее инвестиций в основной капитал в 2002 году.

На этом фоне ситуация с инвестициями в промышленность выглядит крайне неблагополучно. В прошлом году темпы роста инвестиций в основной капитал составили всего 2,6 процента, что на 6,1 процента меньше результатов 2000 года. Примерно половина всех инвестиций пришлась на топливную промышленность, которая имеет только 25 процентов от всех основных фондов. В то же время на машиностроение и металлообработку (здесь сосредоточено 16 процентов фондов промышленности) пришлось менее 10 процентов инвестиций. Кстати, по оценкам Всемирного банка, для достижения приемлемых темпов экономического роста России необходим ежегодный прирост инвестиций порядка 17 процентов.

Конечно, для предприятий крайне важно получить землю под своими производствами в собственность. Однако положительный эффект от приобретения земли в собственность проявится не сразу, для этого понадобится достаточно много времени. Ущерб же, нанесенный необходимостью отвлекать столь существенные суммы от инвестиционных программ, дающих более оперативную отдачу, несоизмеримо высок. Средний возраст производственного оборудования уже приближается к 20 годам, тогда как в развитых странах нормой считается не более 6-7 лет. В 2002 году в промышленности (за исключением добывающих отраслей) оставались незадействованными 48 процентов мощностей. При этом менее трети из них могут быть использованы для расширения выпуска существующей продукции и только порядка 20 процентов - для новой.

Вот почему крайне важно так скорректировать процесс передачи земли под приватизированными предприятиями, чтобы при этом интересы бизнеса не страдали. Так что поправки в законодательство должны быть более существенными, чем те, о которых сегодня так много говорят. На наш взгляд, необходимо ограничить возможность произвольного установления расценок на землю, задав более жесткие рамки. Например, сегодня в городах с населением более трех миллионов человек цена единицы площади колеблется от 5 до 30 годовых ставок земельного налога. Таким образом, одно предприятие можно поставить в более выгодные условия, а другое - на колени. И вообще надо предоставить предприятиям право вносить платежи за землю в рассрочку на 15-20 лет.

И в тот момент, когда предприятия должны сосредоточить свои финансы на приобретении нового оборудования, передовых технологий, они вынуждены заниматься совсем иными проблемами. Отвлекать деньги на аренду и выкуп земельных участков. Таким образом, государство без особой на то необходимости поставило промышленные предприятия перед необходимостью свертывать программы по модернизации. Значит, можно забыть и о внедрении новых технологий, и об улучшении качества продукции, и в конце концов - о повышении конкурентоспособности.


Ярославское шоссе достаточно давно застряло где-то в середине превращения из гадкого утенка в прекрасного лебедя. Сегодня уровень активности здешнего рынка коттеджей находится между показателями популярных северо-западных и непопулярных юго-восточных направлений. Между тем Ярославское шоссе обладает превосходными лесными массивами и целым рядом водохранилищ и озер. Это первое направление Подмосковья, на котором началась массовая дачная застройка. Почему оно оказалось в середине рейтинга подмосковных трасс? А главное что ждет его в ближайшие несколько лет?

Михаил Горст
специалист Института комплексных стратегических исследований

На расстоянии 15 20 км от МКАД по Ярославскому шоссе сосредоточены места отдыха творческой интеллигенции. Например, в Болшеве располагался знаменитый Дом творчества кинематографистов. В 25 км от Москвы, в Пушкинском районе, находится поселок Мамонтовка, где жили Демьян Бедный, Михаил Кольцов, Любовь Орлова. Поправлять здоровье в эти края приезжали Максим Горький, Аркадий Гайдар, Анатолий Луначарский. В Валентиновке жила Марина Цветаева. И наверняка все слышали о Тарасовке, поселках Челюскинский и Старый Большевик.Долгая дорога к близкому дому
В настоящее время крупные земельные наделы по данному направлению предлагают как администрация, так и посредники, но девелоперы пока не спешат развивать эти земли. Причем их не привлекают не только полевые, но и лесные участки.

Ярославское направление богато местами, значимыми для русской культуры. Здесь находятся Троице-Сергиева лавра, старинный центр народных промыслов Жостово; театральная усадьба Любимовка, где прошли детство и юность Станиславского; усадьба Мураново, где жили Федор Тютчев и Сергей Аксаков; усадьба Абрамцево, которая в свое время принадлежала крупному промышленнику и меценату Савве Мамонтову и являлась центром художественной жизни на рубеже XIX XX веков.

Экология и инфраструктура
По мнению специалистов компании Терра-недвижимость, слабой стороной Ярославского направления является наличие промышленных предприятий в некоторых из здешних городов (Мытищи, Королев, Пушкино, Сергиев Посад), что оказывает негативное влияние на экологию и ухудшает видовые характеристики.

Такая ситуация сложилась в первую очередь из-за низкой транспортной доступности поселков, расположенных по Ярославскому шоссе. Сужение трассы в районе Королева и поселка Тарасовка сильно затрудняeт автовладельцам путь до загородного дома. Ситуация должна улучшиться, но произойдет это не ранее чем через год. Так, сейчас создается транспортная развязка Королев Мытищи, которая будет сдана в конце 2007 года. Планируется сооружение эстакад в Мытищах и Королеве. К тому же будет продолжено строительство автодороги в обход Тарасовки.
Наряду с этим рассматривается проект прокладки платной магистрали. Строительство трассы Москва Переславль-Залесский (дублера Ярославского шоссе) намечено на 2008 2012 годы. Шоссе протяженностью 130 км пойдет через Московскую, Владимирскую и Ярославскую области в обход промышленных центров и городов, связь с которыми будет осуществляться через специальные подъездные пути. Все это, несомненно, разгрузит существующую трассу.

Наиболее интересные участки
Если повысится пропускная способность Ярославки, то можно ожидать роста интереса к этому направлению со стороны девелоперов рынка загородной недвижимости в сегментах бизнес-класса и эконом-класса, а также в новом сегменте дальних дач, усадеб. Соответственно, стоимость земель по данному направлению будет расти в соответствии со средним для рынка уровнем, т. е. приблизительно на 20% в год. Исключение составят лесные участки и земли у большой воды, расположенные в пределах до 50 км от МКАД. В силу их небольшого количества цены на такие участки станут дорожать на 5 10% быстрее, чем прочие.

Стоит обратить внимание на то, что в целом эколого-геохимическая карта Ярославского шоссе достаточно благоприятна. На ней не наблюдается критических зон, как, например, в районе Ногинска или Подольска.
При этом вне городов территория Ярославского направления подходит для загородного отдыха. Более того, по сравнению с популярным Дмитровским направлением Ярославское шоссе выигрывает по качеству леса, почв и воды.
Для этого направления характерна развитая торговая инфраструктура. Тут находятся гипермаркеты Мосмарт, Метро; XL, садовые и строительные центры. Досуговая инфраструктура развита слабее, но найти санатории, спортивно-оздоровительные комплексы и даже пейнтбольный клуб вполне реально.

Взгляд девелопера
Большинство крупных участков по Ярославскому направлению, предлагаемых к продаже, земли сельхозназначения. Стоимость их перевода в категорию ИЖС или дачного строительства составляет ориентировочно $1 тыс. за сотку, примерно в такую же сумму обойдется подведение коммуникаций. Продавцы и эксперты отмечают высокую активность девелоперов в 25 35 км от МКАД (населенные пункты Степаньково, Тишково), где более 50% оптовых участков, выставленных на продажу администрацией района в начале года, уже реализовано.
Наиболее ликвидные участки Ярославского шоссе располагаются в пределах 30 км от МКАД, как правило, возле леса или водоема, относятся к категории ИЖС или дачного строительства, обладают хорошей транспортной доступностью и обеспечены инженерными коммуникациями. Такие земли предлагаются по цене от $4,5 тыс. до $6 тыс. за сотку. Стоимость остальных земель, по мнению экспертов, на сегодняшний день завышена на 25 30%.

В данный момент выгоднее всего приобретать земли, расположенные на удалении до 30 км от МКАД, в зоне, очерченной населенными пунктами Пироговский Мамонтовка Звягино Пушкино и Пушкино Заветы Ильича Правдинский Зеленоградский Нагорное Тишково. Интересен участок, входящий в границы многоугольника Комягино Старое Село п. Зверосовхоза Паршино Невзорово. Эти земли имеют ряд несомненных плюсов: они обладают хорошими экологическими характеристиками, а некоторые из них являются частью особо охраняемых природных территорий.
Что касается земель, расположенных у большой воды, то на сегодняшний день участков у Пироговского водохранилища под возведение коттеджных поселков не осталось, а участки с выходом на Пестовское водохранилище оцениваются в $2,5 3 тыс. за сотку (без коммуникаций).

Пятерка, но не выше
По количеству строящихся поселков Ярославка входит в пятерку наиболее активно застраиваемых направлений. В настоящее время здесь продается порядка 17 коттеджных поселков, из которых заселены более половины (около 60%). Большая их часть относится к эконом-классу, а три (Пестовская гавань, Золотой плес, Благово) к бизнес-классу, стоимость домов тут превышает $500 тыс.
Несмотря на то что первичный рынок загородной недвижимости по Ярославскому направлению недостаточно развит, по количеству сделок на вторичном рынке оно способно соперничать с Новорижским. Знаменитые стародачные места характерная черта Ярославки. Сейчас это направление предоставляет хороший выбор прежде всего тем, кто желает приобрести дачный домик или коттедж эконом-класса.

Что касается организованных поселков, то и в стародачных местах, и в современных коттеджных поселках в зоне 20 30 км от МКАД стоимость сотки составляет $10 20 тыс. в зависимости от наличия или отсутствия леса на участке. За пределами 30-километровой зоны земля продается по $5 10 тыс. за сотку, а участки далее 50 км от МКАД оцениваются в $2 3 тыс. за сотку.

Недостаточную развитость первичного рынка с лихвой компенсирует вторичный рынок загородного жилья, основу которого составляют знаменитые стародачные места. Это главная особенность Ярославского направления. Следует отметить, что по количеству сделок стародачная Ярославка иногда даже опережает модное Новорижское направление. Такие места, как Мамонтовка, Валентиновка, Тарасовка, поселки Челюскинский, Старый Большевик, поселок художников Абрамцево и участки в Софрине, Зеленоградском, Клязьме, Правде, Заветах Ильича известны даже мало знакомым с отечественной историей людям. Самые интересные новые поселки Доброе (26 км от МКАД), Полянка (15 км), Чистые пруды (17).

Светлана Кондачкова
Руководитель направления загородной недвижимости ЗАО МИАН агентство недвижимости:
Одной из главных причин невысокой востребованности Ярославки следует назвать транспортные проблемы. Подмосковные города Королев, Мытищи, Пушкино, расположенные по этому шоссе, способствуют постоянному интенсивному потоку машин. Из-за этого 30 40 км от МКАД воспринимаются как приличное расстояние. Поэтому большинство поселков располагается в пределах этой зоны. Но работы по улучшению транспортной ситуации ведутся.

Иван Шульков
Директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании Усадьба:
 В отличие, например, от Дмитровского Ярославское шоссе является транзитной трассой, транспортным коридором, который соединяет Москву с северной частью Центрального федерального округа. К тому же проходит оно через густонаселенные районы городов спутников Москвы: Мытищи, Королев, Пушкино.

Ярославское шоссе главная магистраль, соединяющая Москву с одним из самых населенных районов Подмосковья. Если пропускная способность этой трассы улучшится, то популярность направления в целом, несомненно, возрастет.

Для строительства дачных комплексов в формате наиболее актуальны прибрежные территории Учинского и Пестовского водохранилищ (восточная часть берега, труднодоступная с Дмитровского шоссе). Новые проекты появляются на Ярославском направлении редко, а продажи тех, которые реализуются сейчас, идут умеренно. Стоимость коттеджей колеблется от $100 тыс. до $2,5 млн, а средний уровень цен составляет $200 500 тыс. Повышение активности девелоперов на данном направлении реально после окончания реконструкции отдельных участков Ярославского шоссе и строительства новых развязок к 2009 году.

Транспортная загруженность направления является главной причиной умеренных темпов освоения территорий в формате загородного строительства. При данном состоянии транспортной ситуации территории на данном направлении наиболее актуальны для строительства в формате дача (дома для сезонного отдыха и проведения выходных дней), а вот возведение объектов для постоянного проживания сдерживается неудовлетворительным транспортным сообщением с Москвой.



Главная --> Публикации