Главная --> Публикации --> Продавать новостройки приезжим будет невыгодно Industrial buildings corporation построит 1 млн кв. м Арендаторы предпочитают снимать офисы на этапе строительства На рынке екатеринбурга переизбыток предложений по аренде Юрий лужков пообещал москвичам, прожившим в городе более 10 лет, квартиры на льготных условиях

Как объяснили в пресс-службе минстроя республики, территория нового города составит 257 гектаров земли. Здесь планируется построить 739 тысяч квадратных метров жилья. В основном, это будут элитные дома (65 процентов всех новостроек), а также коттеджи (10 процентов), расположенные ближе к берегу.

В Чувашии в ближайшие годы жильем обеспечат население целого города. Самого города, правда, еще нет. Он вырастет на широком берегу Волги и займет свободное пока пространство между Чебоксарами и Новочебоксарском. Предполагается, что жить в нем будут 30 тысяч граждан.Осуществление столь грандиозного проекта под названием Новый город стало возможным после решения Росстроя о включении Чувашии в число четырех российских регионов, где в рамках нацпроекта будет осуществлено пилотное строительство 25 миллионов квадратных метров дополнительной жилой площади. Компания, в которую попала республика, достаточно серьезная - это Московская область, Санкт-Петербург и Екатеринбург.

Уже продумана социальная инфраструктура, необходимая новому муниципальному образованию. В городе предусмотрено строительство развернутой торговой сети, школ, больниц. В общей сложности все эти объекты составят 170 тысяч квадратных метров.

Однако в пока безымянном городе будут жить не только богачи: четверть всего построенного жилья предполагается отдать людям с более скромными доходами. Социальные квартиры, утверждают в министерстве, будут расположены в домах малой этажности (3-5 этажей).

Финансовая стоимость этого масштабного проекта оценивается в 24 миллиарда рублей.

Кстати, жилая зона (вместе с инфраструктурой) займет только 221 гектар. Оставшиеся площади, тянущиеся непосредственно вдоль берега, планируется отвести под современный яхт-клуб и оздоровительные центры.

Специально для осуществления проекта Новый город уже создано открытое акционерное общество, учредителями которого, кроме банка, стали Росстрой и правительство Чувашии.

По словам председателя Кабинета министров Чувашии Сергея Гапликова, с главой Росстроя Сергеем Кругликом уже подписано соглашение о выделении из федерального бюджета 6,5 миллиарда рублей на реализацию проекта. Помочь республике обещает и один из крупнейших банков России, с которым Кабинет министров Чувашии тоже заключил соглашение. Цена вопроса, по выражению президента республики Николая Федорова, 8 миллиардов рублей.

В настоящее время на территории будущего города ведутся инженерно-изыскательские работы. В 2007 году, обещают в минстрое Чувашии, будут подведены основные инженерные коммуникации. А первая очередь стройки века (около 200 тысяч квадратных метров жилья) должна вступить в эксплуатацию уже в 2008 году.

По словам специалистов, при строительстве нового города одновременно будет применяться множество социальных, экономических и технологических инноваций, в том числе суперсовременная технология комплексной застройки с учетом всех требований ландшафта и архитектуры. Уже принято решение о том, что к работе над этим проектом будут привлечены немецкие инвесторы, проектировщики, архитекторы и ландшафтные дизайнеры.

Даже возведение коммуникаций муниципалитетами не удешевляет строительство жилья настолько, чтобы квартиры оказались селянам по карману. Поэтому, когда одна из строительных компаний предложила возведение блочных домов по быстрой и недорогой технологии, опробованной в Ямало-Ненецком округе, абинчане поддержали это начинание и выделили 28 земельных участков. Еще на 500 сейчас оформляются документы. Застройка - малоэтажная. Коттеджи, как уверяют проектировщики, несмотря на дешевизну и скорость возведения, должны выдержать и большие перепады температуры, и даже сильное землетрясение. Предлагается 60 различных типовых проектов, чтобы дома не повторяли друг друга.

В других регионах, занятых в пилотном проекте, окончание строительства отодвинуто на более поздние сроки. Так, в Подмосковье город с условным названием Большое Домодедово будет построен к 2013 году. Для небогатой дотационной республики появление на карте (и в жизни) пусть даже маленького нового города - большое событие. Особенно если учесть, что город обещают сдать под ключ в ближайшие пять лет.
Три первых экспериментальных дома, возведенных по новой технологии - она значительно удешевляет строительство и сокращает сроки возведения жилья до трех месяцев - сданы в эксплуатацию в Абинском районе. Используя это ноу-хау в рамках приоритетного национального проекта Доступное жилье - гражданам России, абинчане намерены освоить новые земельные участки и снизить стоимость квадратного метра жилья.Как сообщил корреспонденту РГ руководитель информационной службы Абинского района Игорь Горин, эксперимент начался после того, как муниципалитет выиграл грант на краевом конкурсе: на нем нужно было представить проекты жилых массивов, где инженерные коммуникации создавались бы за счет местных бюджетов. Благодаря этому гранту, сейчас погашаются кредиты на возведение инженерной инфраструктуры для новостроек. Между администрациями Абинского района и края заключено соглашение, по которому местная власть взяла на себя обязательство в рамках программы Доступное жилье построить таким образом 18 тысяч 250 квадратных метров жилья.

- Пока что квартиры стоимостью даже в один миллион рублей сельская молодежь не в состоянии приобрести, - говорит руководитель отдела по делам молодежи администрации Абинского района Лидия Дементьева. - И это, учитывая все скидки, включая субсидии по жилищным кредитам в рамках нацпроекта. По нашим подсчетам, только десять семей в районе готовы таким образом взять в кредит квартиру при условии, если ее стоимость в целом не превышает 600-700 тысяч рублей. Самое дорогое жилье, которое в рамках этой программы приобретено молодыми бюджетниками из села, оценивалось в 500 тысяч рублей. А строить карликовые домики с квадратурой, где на одного человека приходится менее девяти квадратных метров - значит, саму идею улучшения жилищных условий сводить на нет.

Однако после начала эксперимента, когда абинчане вновь подсчитали стоимость жилья со всеми скидками, выяснилось, что для молодых семей бюджетников из сельской глубинки и такие цены все же кусаются.

- Для молодежи особенно важна государственная поддержка по погашению жилищных кредитов, - подчеркивает Лидия Дементьева. - На начало года на подобные цели мы получили один миллион 830 рублей из краевого и один миллион 851 тысяча рублей из местного бюджетов. Но пока что только 22 молодых семьи из сельской глубинки за счет этих средств в рамках ипотечных программ решили свою жилищную проблему. В основном, они приобретают вторичное жилье - частные домовладения постройки 1960-х годов. Строя новые дома для молодежи, на мой взгляд, проектировщики должны продумывать такие конструкции, которые бы предусматривали возможность дальнейшего расширения жилья, чтобы на этой же земле со временем молодые могли сделать просторнее свой малогабаритный домик.

Чтобы новостройки стали доступными и для селян, блоки по быстрой технологии решили производить на месте, в Абинском районе. Под будущие собственные производственные мощности по выпуску блоков для домов уже выделили базу одного из обнакротившихся предприятий. Поэтому после первого этапа эксперимента последует второй: строительство еще более дешевого жилья. За счет собственного производства, по подсчетам специалистов, его стоимость будет не дороже 14 тысяч рублей за квадратный метр. Предусматривается возведение маленьких коттеджей площадью в 45 квадратных метров, на заказ.

С начала 2006 года, по данным компании Praedium, в столичном регионе в эксплуатацию было введено 310 тысяч кв. м торговых площадей. При этом за оставшиеся два месяца к вводу заявлены еще 1,06 млн кв. м. В том числе планируется открыть скандально известный, благодаря усилиям чиновников Росприроднадзора, торговый центр Европейский, строящийся возле Киевского вокзала. Его площадь составит 180 тысяч кв. м. И хотя торговый центр будет расположен за пределами Садового кольца, он станет единственным проектом торговой недвижимости, который сможет похвастаться близостью к центру.

Еще пять-шесть лет назад понятия шопинг и окраина были абсолютно несовместимы. Сегодня торговые центры в периферийных районах Москвы и за ее пределами растут как грибы после дождя. Экспансия ритейлеров в спальные районы и за МКАД вполне объяснима: дефицит торговых площадей в центре столицы, а также высокие арендные ставки. При этом и доходность периферийных комплексов сегодня оказывается гораздо выше, чем у аналогичных проектов, расположенных внутри Садового кольца. Но наличие небольшой, пусть и убыточной площадки в центре города рассматривается ритейлерами как хорошая реклама.Пионером московских окраин стала IKEA, построившая весной 2000 года свой первый магазин в городе Химки. Отечественные девелоперы с интересом наблюдали за проектом малахольных шведов: земельный вопрос в те времена стоял менее остро, и найти участок для строительства торгового комплекса если не в центре города, то хотя бы на окраине, но рядом с метро было вполне реально. Сигналом к переезду за МКАД послужил другой проект шведской компании - строительство семейного супермаркета Мега, открывшегося в 2002 году. Успех Меги стал очевиден сразу: только за первый год его посетили около 30 млн человек.

Децентрализацию торговых комплексов консультант отдела исследований компании DTZ Татьяна Гудименко объясняет дефицитом участков под застройку, а также высокой концентрацией ритейлеров в центре. Спрос на торговые центры в районе МКАД также повышается и с увеличением количества жилых комплексов, возводимых в отдаленных районах, - добавляет старший консультант департамента коммерческой недвижимости Blackwood Андрей Жамкин.

А три торговых комплекса общей площадью 350 тысяч кв. м обосновались в районе МКАД. В частности, весной был сдан в эксплуатацию Час пик, расположенный на 87-м км МКАД (25 тысяч кв. м). В подмосковных Котельниках Люберецкого района начнет свою жизнь мегамолл Белая дача площадью 240 тысяч кв. м, реализуемый одноименной агрофирмой и компанией IKEA. А на пересечении Московской кольцевой автодороги и Боровского шоссе заканчивается строительство торгового комплекса Мосмарт площадью 85 тысяч кв. м.

Примерами успешных проектов такого формата служат комплексы Мега, расположенные в Теплом Стане и Химках. Несмотря на то что они построены за МКАД, количество посетителей достигает 100 тысяч в день, - признается Андрей Жамкин.

Строительство торговых центров в спальных районах - закономерное развитие рынка торговой недвижимости, так как именно там наибольшая концентрация потенциальных покупателей, - рассуждает ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Татьяна Скок. Другой причиной децентрализации стало строительство крупноформатных торговых комплексов, которым в центре города просто нет места, - добавляет Жамкин. Изменился менталитет и самих потребителей: все больше людей предпочитают посвящать шопингу весь день, совмещая процесс покупок с посещением ресторанов, кафе и развлекательных центров.

При этом доходность успешных периферийных проектов гораздо выше, чем модных комплексов, расположенных в центре Москвы. Причина тому - высокие арендные ставки, которые нередко съедают весь доход арендатора. По словам участников рынка, на аренду помещения ритейлеры закладывают в среднем 15-25% от своего дохода. Однако, по данным старшего консультанта отдела исследований и консалтинга компании Магазин магазинов Ильи Кузнецова, арендная ставка за помещение площадью 150-200 кв. м на Тверской улице составляет $5-6 тысяч за кв. м, а в торговом комплексе Охотный ряд за помещение площадью менее 100 кв. м придется выложить $10 тысяч за кв. м.

Таким образом, по словам участников рынка, наиболее перспективными зонами для строительства торговых комплексов сегодня стали территория Третьего транспортного кольца и пересечение МКАД с основными транспортными магистралями.

Освобождение торговых мест происходит там крайне редко: либо за счет перепланировки комплекса, либо за счет ухода кого-либо из арендаторов. Причем договор аренды заключается на срок не более трех лет. Чтобы определить, кто станет арендатором освободившейся секции, управляющая компания комплекса проводит тендеры, - комментирует ситуацию Татьяна Скок. - Условия просты: победителем становится тот, кто предложит большую арендную плату.

Но отказываться от торговых точек в центре города ритейлеры не спешат. По словам Андрея Жамкина, крупные компании нередко открывают магазины в престижных местах в рекламных целях, а основной доход получают от точек на окраине. Торговые точки, работающие, например, на Тверской улице, попросту закладываются в рекламный бюджет компании, - объясняет Илья Кузнецов. Так что несмотря на высокие ставки и сомнительную доходность популярность престижных торговых центров не уменьшается. Очереди в такие торговые центры, как Охотный ряд, ГУМ или ЦУМ, расписаны на несколько лет вперед, а на каждое освободившееся место претендуют сразу несколько арендаторов, - рассказывает тот же Жамкин.

С советских времен в Юго-Западном округе селилась научная и творческая интеллигенция. В 70-80-х годах квартиры в строящихся кварталах округа получали сотрудники расположенных здесь многочисленных НИИ и вузов. Что касается последних лет, то в этом округе построено около 20% от всего возведенного жилья в Москве. При этом, как правило, реализуются проекты бизнес-класса.Точкой кристаллизации деловой активности в округе послужил офис Газпрома, расположенный на улице Наметкина, - уверен ведущий аналитик консалтинговой компании

Кроме того, в ГУМе и ЦУМе существует своеобразный face control, что уменьшает шансы торгового оператора попасть в ряды их арендаторов: открыть точку в этих центрах могут торговые марки, ориентированные на потребителя с высоким уровнем дохода. Если арендатор не проходит по критерию брендовости марки, то размер предлагаемой им платы не играет никакой роли, - отметила Татьяна Скок.
Одним из основных критериев престижности столичного бизнес-центра является его местоположение. Офис, расположенный в пределах Садового кольца, серьезно поднимал рейтинг компании в глазах клиентов и партнеров, за его границами - снижал. Однако в последнее время у делового центра Москвы появилась альтернатива - юго-запад, являющийся, по мнению большинства экспертов рынка недвижимости, идеальным местом для реализации коммерческих проектов. Длительное время здесь возводились в основном жилые дома. В результате стоимость коммерческой недвижимости в этом округе стала сопоставима со стоимостью площадей в бизнес-центрах внутри Садового кольца.

Предложение офисов на продажу в этом районе крайне ограничено, - подтверждает Антон Коротаев. По данным мониторинга компании RRG, с начала 2006 года в этом районе экспонировалось около двух десятков объектов, как и в прошлом году. При этом средняя цена квадратного метра за год выросла более чем в два раза, - отметил Коротаев. - На сегодняшний день стоимость предлагаемых объектов колеблется от $2 тысяч до $7,5 тысяч за кв. м. В 2005 году этот показатель варьировался от $1 тысячи до $6 тысяч за кв. м. Например, по данным компании DTZ, офисы в бизнес-центре в Научном проезде продаются по цене $2,4 тысячи за кв. м.

Russian Research Group (RRG) Антон Коротаев. Кроме того, здесь расположены центральные офисы компаний РАО ЕЭС и Нефтяной дом. Однако в настоящий момент юго-запад столицы сложно назвать районом деловой активности, - считает руководитель отдела офисной недвижимости компании DTZ Елена Колесникова. - Здесь практически отсутствуют бизнес-центры класса А, да и в целом наблюдается острый дефицит офисных помещений.

Впрочем, скоро в округе офисов прибавится. В последнее время девелоперы реализуют на юго-западе столицы и офисные проекты. Только в начале этого года здесь было завершено строительство бизнес-центров Gorky Park и Vaviloff Tower, - замечает Елена Колесникова. В комплексе Gorky Park арендовали площади такие компании, как Raiffeisen Bank, Alcatel, Евразия, а в Vaviloff Tower - фирмы АстраЗенека и СОГАЗ.

Не лучше ситуация в округе и с арендой офисных помещений. По словам руководителя отдела исследований DTZ Олега Корзуна, вакантные офисные площади класса А практически отсутствуют, а доля свободных помещений класса В составляет не более 2%. Арендные ставки, по данным директора департамента коммерческой недвижимости Blackwood Александра Базыкина, составляют в среднем $700-800 за кв. м без учета НДС и эксплуатационных расходов, что сопоставимо с расценками на аренду офисов в Центральном округе. Например, в бизнес-центре, расположенном у станции метро Профсоюзная на улице Кржижановского, базовая ставка составляет около $80 Достаточно высокие ставки аренды на офисные помещения бывшего завода по производству игрушек Кругозор, расположенного на улице Обручева, - добавляет Базыкин. - При этом проблем с заполняемостью площадей у собственников нет.

Елена Колесникова уточняет, что нельзя рассматривать в качестве делового района целый округ, и выделяет как наиболее перспективные район Шаболовки, расположенный между Садовым и Третьим транспортным кольцом (ТТК), и район Профсоюзной улицы, ограниченный ТТК, МКАД, Мичуринским проспектом и Каширским шоссе.

По мнению экспертов, у Юго-Западного округа есть все предпосылки, чтобы стать новым районом деловой активности. К плюсам округа можно отнести хорошо развитую инфраструктуру, престижность, а также традиционное восприятие юго-запада как научного и делового района, - делится Коротаев. Немалую роль в этом эксперты отводят транспортной инфраструктуре округа. Сюда ведет множество самых разнообразных путей, - рассуждает Антон Коротаев. - Да и сами магистрали не так загружены, как, например, Каширское или Ленинградское шоссе.

На юго-западе столицы существуют все предпосылки к формированию нового делового района, правда, этот процесс займет очень много времени, - резюмирует Елена Колесникова.

Впрочем, Коротаев напоминает, что и минусы у юго-запада тоже есть. В частности, небольшое количество станций метро. В частности, между станциями Юго-Западная и Проспект Вернадского с одной стороны, и Калужская и Новые Черемушки - с другой расстояния весьма значительные. Как ни парадоксально, негативным считает Коротаев и отсутствие крупных промышленных зон: это затрудняет возможность выделения крупных участков под реализацию новых проектов. А дефицит новых предложений наряду со всеми преимуществами этой деловой зоны не может не приводить к высоким темпам роста цен, - рассуждает он.



Главная --> Публикации