Главная --> Публикации --> Коммерческие метры Слабое звено Мы наш, мы новый мир построим Питерская «рублевка» Blackstone скупает недвижимость

В Овражном запланировано возведение восьми домов высотой 14-17 этажей. Строительство двух из них, где процент готовности был наиболее высок, завершает группа компаний ПИК. На остальные шесть, включающих около 1500 квартир, где строительство было заморожено на уровне первогоседьмого этажей, подмосковные власти уже больше года не могут найти инвестора.

Администрация Московской области не оставляет попыток распределить замороженные площадки между новыми застройщиками. Как стало известно Бизнесу, получить самый крупный незавершенный квартал - Овражный в городе Щербинка - может московский девелопер СУ-15 Участие компании в этом проекте, по подсчетам экспертов, обойдется чиновникам в приличный инвестконтракт на строительство более 30 многоэтажек.Строительство квартала Овражный в Щербинке начинала компания Стройметресурс еще в 2002 году. Тогда компания считалась крупнейшим подмосковным застройщиком, реализующим проекты почти в 20 городах Московской области. Уже в 2004 году у Стройметресурса возникли проблемы с финансированием, и многие объекты просто были заморожены. Впоследствии на большинство проектов подмосковным властям удалось привлечь инвесторов, однако самый крупный микрорайон Овражный в городе Щербинка так и не нашел нового девелопера.

В ГК ПИК отказались комментировать эту ситуацию.

Этой весной предполагалось, что инвестором проекта выступит группа компаний ПИК. Однако с ней власти Подмосковья не смогли договориться об условиях передачи: по информации источников, близких к сделке, в качестве компенсации ПИК затребовала до 30 га земли в Подольском районе, и власти Подмосковья сочли такие условия невыполнимыми.

На данный момент в микрорайоне продано около 80% квартир. Проект с такими параметрами опрошенные Бизнесом эксперты называют малопривлекательным. Соотношение проданных квартир к оставшимся в этом объекте не позволит окупить затраты на строительство,- говорит первый заместитель генерального директора компании М.О.Р.Е.-плаза Михаил Михайлов. По его словам, привлечь нового инвестора можно при условии, что тот получит либо дополнительное финансирование из бюджета, либо дополнительный участок под коммерческое строительство.

Сейчас, как сообщили Бизнесу сразу несколько информированных источников, этим кварталом может заняться СУ15 Пресс-секретарь Министерства строительства Московской области Александр Молодых заявил, что не может комментировать этот проект до подписания официальных документов. Заместитель главы управы Щербинки Николай Денисов заявил Бизнесу, что переговоры с СУ-155 действительно ведутся. В пресс-службе СУ-155 заявили, что не располагаютсведениями о проведении переговоров.

История и современность
В принципе, первые апарт-отели начали строиться в Москве еще в начале 1960-х годов, правда, их называли тогда гостиницами квартирного типа, рассказывает заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Марина Смирнова. Один из наиболее известных - отель Южный (1961 года постройки).

Руководитель аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрий Попов указывает, что в Подмосковье доля администрации района в проекте составляет, как правило, 10-15%. Если предположить, что долей администрации являются проданные квартиры в Щербинке, то новый инвестор в обмен на достраивание этих домов может запросить землю под возведение такого количества площадей, чтобы проданные 80% квартир в шести домах составляли от 10-15% от объемов строительства по новому инвестконтракту.- рассуждает он.- Это более 30 многоэтажек. Даже для крупного инвестора это проект на 12-15 лет.
В 2006 году все больше московских девелоперов стали настойчиво интересоваться форматом апартаментов. Кто-то объявил о своих планах по строительству отдельных апарт-отелей, кто-то же, чтобы подстраховаться, просто решил добавить новую составляющую в концепцию планируемых многофункциональных комплексов.Назвать формат апарт-отелей и апартаментов для столичного рынка недвижимости новым нельзя. Однако долгое время он практически не рассматривался профессиональными девелоперами как интересный сегмент для инвестирования. Под апартаментами, говорит генеральный директор Accord management group Екатерина Гаранина, стоит понимать номер в средстве размещения площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более жилых комнат (гостиная / столовая, спальня) и имеющий кухонное оборудование.

Постсоветские застройщики - российские и зарубежные компании - до недавнего времени настороженно относились к апарт-отелям. Многие управляющие компании, знакомые мне и известные на рынке гостиничных услуг Москвы, практически не используют такую категорию номеров во вновь построенных гостиницах,- уверяет Екатерина Гаранина. Возьмем, к примеру, компанию Intercontinental, представляющую марку Holiday Inn и запустившую в Москве за последние годы несколько гостиниц с общим объемом номерного фонда примерно 129 Из них всего 17 апартаментов: они представленытолько в одной гостинице на Лесной,- добавляет Гаранина.

Также среди старых апарт-отелей столицы гендиректор Orange Ring Hotel Management Сергей Колесников выделяет гостиницу Волга на проспекте Мира. По его словам, также по системе сдачи апартаментов работают гостиницы Колос, Ярославская, Останкино, однако назвать их современными и полноценными апарт-отелями из-за низкого качества услуг нельзя. Помимо советских гостиниц квартирного типа были еще и дома гостиничного типа - в них, в отличие от гостиниц, жили на постоянной основе, добавляет Смирнова.

Основной клиент
В целом апарт-отели ориентированы на клиентов, которые заинтересованы в длительном проживании. Апартаментами обычно пользуются топ-менеджеры корпораций, которые имеют долгосрочные связи с московскими или российскими компаниями. В апарт-отелях объединяются все достоинства, присущие жилой недвижимости, и, кроме того, такие дополнительные опции, которые предоставляют традиционные гостиницы: например, room-service, уборка помещения и т. д., что особенно ценится подобными клиентами. Спрос на них возрастает прежде всего в городах, где наблюдается деловая активность,- это Москва, СанктПетербург, крупные промышленные центры и другие города-миллионники,- говорит директор департамента гостиничного бизнеса Becar Николай Демидов. Выгода апартаментов в том, что они сдаются в аренду полностью, независимо от того, сколько человек там будет жить.

Но в 2006 году формат апарт-отелей получил второе дыхание. Помимо проектов самих московских девелоперов- апартаменты в реконструируемой гостинице Москва, в строящейся в ММДЦ Москва-Сити башне Федерация под управлением Hyatt и в комплексе Кремлевский на Красной площади - на столичном гостиничном рынке появилась профессиональная международная сеть апартотелей Orco Group. Летом этого года для открытия своего первого отеля под брэндом MaMaison оператор приобрел гостиницу на Покровке у девелоперской компании Система-Галс. В октябре стало известно еще об одном проекте: в Малом Козихинском переулке близкая к Олегу Дерипаске девелоперская компания БЭЛ девелопмент совместно со студией Тритэ Никиты Михалкова построит апарт-отель площадью более 8 тыс. кв. м.

Из-за отсутствия четкой классификации Марина Смирнова поясняет, что на столичном рынке недвижимости существует два основных формата апарт-отелей: апарт-гостиницы и сервисные апартаменты. Первые работают как гостиницы и сдают номера на посуточной основе: цена определяется за номер и фиксируется на сутки проживания. Здесь предлагается полный цикл обслуживания в зависимости от классности заведения,- объясняет разницу Смирнова.- Сервисные апартаменты - единый комплекс, где все номера-квартиры сдаются в долгосрочную аренду от трех месяцев. Ставка рассчитывается на месяц, за базу берется площадь апартамента, а услуги предлагаются за отдельную плату. Основное отличие от квартир, говорит Смирнова,- общий ресепшн, чистый подъезд, меры безопасности, единые стандарты.

Плюс дополнительные услуги: охрана, заказ билетов и прочее,- поясняет гендиректор Hotel, Consalting and Development (HCD-group) Александр Лесник.

Многих в квазигостиничном формате прельщает и некая свобода с выбором площадки для подобных проектов: не требуется, чтобы участок находился на первой линии домов, что обычно важно для гостиницы, единственное пожелание - центральная часть города, отмечает старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко. Для организации апарт-отелей требуется меньше вспомогательных и общественных помещений, поэтому эти проекты можно развивать там, где обычный отель построить сложно,- соглашается Марина Смирнова. Александр Лесник добавляет, что, конечно, такие проекты лучше строить в деловых кварталах, но только чтобы не было транспортных ограничений.

Преимущество формата
Причины, по которым инвесторы вновь обратились к формату апарт-отелей, во многом связаны с активным развитием гостиничного рынка столицы, а также с высокими темпами роста цен на московское жилье. Сначала девелоперы были заинтересованы в реализации торговых и офисных проектов, теперь пришла очередь гостиничного бизнеса, от особенно инвестиционно привлекательных пятизвездных объектов до четырех- и трехзвездных отелей и апартотелей,- говорит Сергей Колесников. Инвесторы уже поняли, что сроки окупаемости гостиниц составляют от пяти до семи лет (иногда меньше, иногда больше указанных сроков, что зависит, в том числе, от схемы финансирования), соглашается Марина Смирнова. Также они поняли, что гостиничная деятельность связана с ежедневными и многофакторными рисками: нужно продать по возможности больший объем номеров по максимальной цене,- объясняет Марина Смирнова.- Сдача же части номеров в долгосрочную аренду (формат апарт-отелей) сразу снимает одну из таких проблем - риск недозагрузки. Апарт-отели позволяют получать стабильный доход, снижая такие стандартные риски для гостиниц, как сезонность, добавляет генеральный директор управляющей компании Росевроотель Кирилл Иртюга.

В этом случае речь идет о совсем другом продукте - кондоотеле,- предупреждает Марина Усенко.- Это уже инвестиционный продукт, где люди приобретают номера в гостинице, которая управляется оператором. Впоследствии они не живут там, они их сдают.

Консультанты констатируют, что порой некоторые девелоперы не совсем понимают, что такое апарт-отель. Они полагают, что, построив его, смогут продавать поквартирно.

В Европе цены на проживание в апарт-отеле несколько ниже, чем в традиционных гостиницах, утверждают они. Так, по словам Николая Демидова, площадь номера в апарт-отеле сопоставима с площадью номера в гостинице категории четыре звезды. Однако стандарт номера в апарт-отеле (обустройство кухни, общий дизайн) не требует отделки такого качества, как в четырехзвездной гостинице. Таким образом, можно уменьшить затраты на отделочные материалы, мебель и т. д.,- рассуждает эксперт.

Экономика апартаментов
Хотя столичные девелоперы обычно делают выбор в пользу шикарных апарт-отелей, эксперты рынка стандартно приравнивают их по уровню к гостиницам бизнес-класса.

В этом году в северной столице активно строятся и закладываются офисы и склады классов А и В+. Спрос на качественные здания сформировали пришедшие в Санкт-Петербург крупные московские и иностранные компании, и в дальнейшем, по мнению аналитиков, он будет только расти.

Некоторые игроки рынка скептически относятся к формату апарт-отелей, отмечая, что хотя они и управляются несколько проще, чем полноценные гостиницы, но обеспечивают более высокие сроки окупаемости. В обычной гостинице доходность выше, поскольку стоимость проживания, например, в трех-четырехзвездных отелях составляет около $600 за день, в то время как стоимость апарт-отеля сравнима с арендой квартир и в среднем составляет около $3 тыс. в месяц,- настаивает заместитель директора по развитию в индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга и оценки компании CB Richard Ellis Noble Gibbons Станислав Ивашкевич. По его словам, обычная гостиница, как правило, окупается примерно за восемь лет, а апарт-отель- за 15 лет.

Но нужно иметь в виду, что реально к строительству приступили немногие. Поэтому представить, что будет на самом деле реализовано, сложно. Складские терминалы, которые уже начали строиться, - это мизер по сравнению с тем, чего требует рынок. Девелоперы пока еще не рассматривают перспективность буферных, то есть распределительных складов. Это те объекты, которые работают не на снабжение города, а на распределение грузов. Яркий пример - складской комплекс Сити. Несмотря на то что он не отвечает всем техническим нормам, его заполняемость полная, - уверен Кирилл Малышев, старший консультант департамента офисной и складской недвижимости Colliers International.

В северной столице наблюдается дефицит предложения качественных складских площадей, особенно площадью более 3 тыс. кв. м. Из-за этого многие крупные компании строят собственные складские комплексы самостоятельно. В настоящее время общая площадь качественных складов (без учета объектов, построенных компаниями для собственных нужд) составляет около 215 тыс. кв. м. В процессе строительства находятся два десятка современных складских комплексов классов A и B+. Всего до конца 2006 года будет введено еще 500 тыс. кв. м новых и реконструированных складов. Большая часть этих проектов реализуется компаниями для собственных нужд, поэтому на рынок они не попадут. Так что дефицит сохранится.

В этом году только за первое полугодие 2006 года в эксплуатацию было введено три крупных складских комплекса. Так, Евросиб ввел в эксплуатацию терминально-логистический центр (ТЛЦ) Предпортовый. Компания Агроторг, управляющая сетью Пятерочка, ввела распределительный комплекс, обслуживающий магазины Петербурга и Ленобласти, вторая очередь которого была сдана весной. Площадь крупнейшего логистического центра ритейла - 20 тыс. кв. м, что позволяет вмещать около 12 тыс. тонн продукции. В июле компания МБК Замороженные Продукты, контролирующая 60% петербургского рынка продуктов глубокой заморозки, открыла свой второй холодильно-складской комплекс под Всеволожском. Полезная площадь складского комплекса составляет 4500 кв. м, он рассчитан на 5 тыс. паллето-мест.

В 2005 году общая площадь введенных складских объектов составила порядка 200 тыс. кв. м. Ожидается, что до конца 2006 года в городе будет введено 200 тыс. кв. м складских площадей современного уровня, из них 160 тыс. кв. м площадей коммерческого назначения и 40 тыс. кв. м под собственные нужды. Прогноз на 2007 год - примерно 170 тыс. кв. м складских площадей высокого класса, из них 40 тыс. кв. м под собственные нужды и порядка 130 тыс. кв. м складских площадей коммерческого назначения.

Обладая огромными площадями, пригодными для хранения и перевалки грузов, Санкт-Петербург не имеет внятной концепции реализации логистического потенциала. Власти пока слабо контролируют ситуацию, хотя их роль ключевая: создание стройной системы логистики требует реструктуризации сложившейся в городе застройки - сноса каких-то из существующих объектов, пробивки новых магистралей, строительства современных транспортных развязок и т.д., - отмечает Игорь Горский, директор по развитию Группы компаний Бекар. - Приход на рынок новых торговых операторов и расширение уже существующих сетей также потребуют строительства новых складов или перепрофилирования существующих складских баз. Если Россия вступит в 2007 году в ВТО, спрос на складские помещения еще повысится.

Всего в северной столице на 1 тыс. жителей приходится в общей сложности около 26 кв. м складов европейского уровня, это мизер по сравнению с Москвой и крупными городами Восточной Европы. Несмотря на высокий потенциал, транспортно-складской комплекс Санкт-Петербурга и Ленинградской области пока развит довольно слабо, в результате чего город (вместе с областью) пока не может считаться терминальным центром международного уровня. Импортные товары с высокой добавленной стоимостью по-прежнему идут на восток через Москву, где расположены основные дистрибьютерские и логистические центры.

Молодо-зелено
Свидетельство неразвитости рынка так характеризуют альтернативы аналитики. Причем дело не столько в рынке недвижимости, сколько во всей экономике в целом. В других странах люди, желая поменять квартиру, берут в банке кредит, покупают недвижимость, делают ремонт, а потом спокойно и без спешки продают свое старое жилье. У нас же из-за того, что банковские кредиты воспринимаются большинством как малопонятная и рискованная диковинка, риелторы вынуждены выстраивать головоломные цепочки. Пару лет назад пришлось слышать о феномене, достойном быть записанным в Книгу рекордов Гиннесса: проведена сделка, в которой участвовали 64 (!) квартиры. А ведь за каждой из них стоит владелец (часто не один), у которого свои пожелания и капризы по поводу того, какие условия внести в договор, где и как проводить расчеты, в какие сроки освобождать квартиры, и тысячи прочих подобных деталей. Построить такую массу людей задача невероятной сложности. А если, не приведи господи, кто-то один из этого немаленького коллектива в период оформления уйдет в мир иной вся работа окажется сделанной впустую. В общем, узнавая подробности наиболее головоломных альтернатив, удивляешься мастерству риелторов и надеешься, что когда-нибудь все это станет ненужным

Нынешний спрос на подобные помещения класса А оценивается им приблизительно в 520 тыс. кв. м, класса В+ - в 2 млн. кв. м. По мнению участников рынка, складская недвижимость в настоящее время является одним из наиболее привлекательных сегментов для капиталовложений. Срок окупаемости инвестиций в него в среднем составляет пять-шесть лет, а при хорошем менеджменте - три-четыре года, - считает генеральный директор компании Colliers International.
Существует категория участников рынка, для которых нынешняя остановка цен явилась несомненным благом. Это альтернативщики те, кто продает свои квартиры и сразу же приобретает себе другую недвижимость. Фактически они совершают старый добрый обмен, иногда с доплатой.

Главное не шевелиться
Альтернативщикам по большому счету все равно, сколько стоят их квартиры. Высокие ли, низкие ли цены им неважно, но вот чтобы они были стабильными такое жизненно необходимо. В этом свете сумасшедший рост цен, который наблюдался на нашем рынке в начале 2006 года, являлся для подобных сделок просто убийственным. Напомним, в апреле удорожание поставило абсолютный рекорд, прежде никогда в Москве не фиксировавшийся, 10 %. На практике это означает, что человек, решивший разменять свою квартиру стоимостью 300 тыс. долл. на две по 150 тыс. долл., находил покупателя на свою недвижимость, а потом начинал искать варианты себе. За две недели 150-тысячные квартиры дорожали на 5 %, то есть стоили уже по 157,5 тыс. долл. каждая. Наш герой понимал, что продавать свою квартиру за 300 тыс. долл. ему нет смысла, и тогда он или вовсе отказывался от сделки, или поднимал цену сам, вызывая естественное недовольство покупателя. По статистике Московской ассоциации риэлторов, весной из трех уже подготовленных сделок по этой причине разваливались две.

Кстати, подвижки здесь уже есть. Лет пять назад, отвечая на вопрос о том, какой процент на нашем рынке составляют альтернативные сделки, большинство риелторов говорили о 80 %. Сегодня же похожую цифру назвал только Вячеслав Зубов, руководитель отдела вторичного жилья агентства Кутузовский проспект. По его мнению, количество альтернативных сделок в секторе вторичного жилья колеблется в пределах 60 80 % в зависимости от ситуации на рынке. Другие риелторы оперировали значительно меньшими цифрами (в основном 40 50 %).

Конечно, трудности еще остаются. Ни тенденция падения цен, ни тенденция продолжения их роста пока не заняли в умах потребителей главенствующего положения, отмечает Вячеслав Зубов. Покупатель ищет уступок в цене, а продавец зачастую живет ожиданием ценового роста. Должно пройти некоторое время, и то, что происходит на рынке, все его участники станут понимать четко и ясно. Но положительные тенденции налицо, и эффективность работы риелторов такова: с весенних 30 % до теперешних 60 80 %. Что касается заветной цифры в 100 %, то она недостижима. Довести до благополучного финала 100 % альтернативных сделок невозможно, резюмирует Николай Андреев, генеральный директор компании Пересвет-Недвижимость. Обмен квартир это еще и психологический вопрос. Неуверенный в своем решении покупатель всегда найдет множество причин расторгнуть сделку. Есть и такие покупатели и продавцы, которые очень сильно боятся потерять то немногое, что у них есть. Поэтому они отказываются идти на сделку иногда по откровенно вымышленным поводам. Добавим от себя, что существуют и другие факторы, например внезапная тяжелая болезнь или смерть кого-то из участников сделки или его родственников. Такое, увы, в нашем мире случается

Сейчас, на фоне остановившихся цен, все стало гораздо проще. На подбор альтернативы, сбор и проверку документов, подготовку к сделке уже есть две-три недели. Продавцы себя ведут значительно более внимательно по отношению к покупателям, говорит Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации Рескор. Раньше они диктовали условия: или все делаем по-нашему, или вообще никак. Совершенно не хотели считаться с условиями покупателей: у кого-то альтернативная продажа, у кого-то ипотека. Сегодня все стороны процесса друг от друга зависят. Покупатели дорожат продавцами, но и продавцы покупателей ценят. Теперь больше заинтересованности друг в друге и поэтому больше шансов альтернативную сделку завершить.

Однако некоторые приемы, появившиеся на экстремальном рынке, будут жить и дальше. Речь идет прежде всего о различных формах сотрудничества с банками. Именно в 2006 году получило распространение ломбардное кредитование получение денег под залог существующей квартиры. Как отмечает Алексей Шленов, директор департамента вторичной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость, эта форма позволяет купить новую квартиру, сделать в ней ремонт, спокойно переехать, а затем продавать старую. Прежде банки с сомнением смотрели на перспективу того, что заложенная квартира будет продаваться: а вдруг собственник ее реализует, а кредит не вернет? Но массовый спрос на такую услугу заставил банкиров отработать все технологии, и сегодня ломбардный ипотечный кредит вполне доступен для потребителя. Разумеется, выгоднее всего он был как раз в условиях роста цен: квартиру продавали позже, и проценты за обслуживание кредита окупались за счет роста ее стоимости. Но и сейчас будет неплохо прежде всего потому, что недвижимость становится свободной, без необходимости тянуть цепочку альтернатив.

Изобретения пригодятся
За период резкого роста цен риелторы придумали различные приемы, позволяющие действовать на таком рынке. Например, очень популярен был способ, когда сначала искали квартиру для себя, а потом быстро продавали свою старую. Сейчас такое вряд ли сработает: найти покупателя за два дня сегодня невозможно. Также едва ли пригодятся приемы психологического давления на собственных клиентов (Не капризничайте, выбирайте быстрее!) люди стали грамотнее и понимают, что прежнего ажиотажа на рынке нет.

Перспективы
Мнения экспертов по поводу того, что же будет дальше на московском рынке жилья, как обычно, диаметрально противоположны. Одни говорят о предстоящем (и даже уже начавшемся) снижении цен, другие предвидят их рост. Но даже сторонники последней точки зрения считают, что подорожание не станет столь стремительным, как то было прошлой зимой.

Елена Бармина, директор департамента территориальных отделений компании МИАН агентство недвижимости, рассказала о реализуемой ее компанией совместно с Русским ипотечным банком программе Новые метры. Обычный ипотечный кредит, размер которого банк определяет исходя из уровня доходов заемщика, в данном случае увеличивается на стоимость имеющейся у человека в собственности квартиры. Так что новое жилье можно приобретать, не продавая старое. Единственное условие банка необходимость реализовать прежнюю квартиру в течение шести месяцев с момента покупки новой. Кстати, и выплата процентов по кредиту начинается только после продажи старой квартиры.

Что касается более отдаленных перспектив, то альтернативные сделки со временем должны отмереть из-за развития банковского сектора и появления у нас традиции брать кредиты. В США и Европе вообще нет такого понятия, как альтернатива, говорит Ольга Побединская, директор по маркетингу Бюро Недвижимости Агент 00 Там подобные проблемы жители решают с помощью банковского перехватывающего кредита bridge loan.

Для альтернатив это, разумеется, прекрасно. Так что их количество должно обязательно увеличиться. Любопытные данные опубликовал недавно МИАН: в конце 2005 года аналитики агентства спрогнозировали, сколько альтернативных сделок должно совершиться в 2006 году. В реальности же их оказалось лишь 35 % от той цифры. И все потому, что в условиях безумного роста цен многие владельцы квартир не сумели обменяться. Но потребность-то осталась, поэтому сейчас можно ожидать прихода на рынок этого отложенного спроса.



Но это, конечно, весьма отдаленное будущее, и вряд ли можно хотя бы примерно сказать, когда же оно наступит.



Главная --> Публикации