Главная --> Публикации --> Перекредитование – заемщикам, рефинансирование - банкам: удастся ли снизить ставки по ипотеке до 7-8 проц Продавать новостройки приезжим будет невыгодно Industrial buildings corporation построит 1 млн кв. м Арендаторы предпочитают снимать офисы на этапе строительства На рынке екатеринбурга переизбыток предложений по аренде

Домик дядюшки Тыквы

В последние годы Подмосковье испытывает шок от небывалого ранее массового переселения россиян. Одну половину мигрантов составляют москвичи, ринувшиеся туда в поисках дешевого решения жилищной проблемы. Другую - жители всех уголков России, желающие найти лучшие и спокойные условия для жизни. Если оставить в стороне этические, нравственные, социальные и национальные. проблемы, то поток переселенцев может иметь позитивное влияние на ситуацию в области в целом. В частности, он привлекает дополнительные финансы в экономику области и влияет на количество возводимого жилья.

Все бы хорошо, но в угоду интенсивному строительству игнорируется инфраструктура. Типичная картина современного подмосковного городка: масса новостроек, плохие дороги, пара магазинов, набитых дешевой водкой, и автобусная остановка.

Разумеется, большинство строительных площадок разместилось в радиусе 30 км от МКАД. Интересно, что эта зона стала как бы продолжением столицы. Здесь уже работают московские компании, которые вынуждены вступить в жесткую схватку с областными строителями из-за реальной угрозы безработицы в Москве. Круг замкнулся: люди едут в Подмосковье в поисках жилья, в ответ строители увеличивают темпы работы, правительство области пытается регулировать процесс, принимая целевые программы, ситуация на местном рынке недвижимости улучшается, народ едет еще активнее.

"Отсталость" подмосковных городов заставляет архитекторов проектировать современную инфраструктуру поселков даже в том случае, если они строятся на окраине какого-либо города. Однако в этом случае есть возможность найти компромисс. Все зависит от конкретного места застройки. Например, жилой комплекс "Фетищево" на границе с Подольском. Четырнадцать трехуровневых сблокированных коттеджей обеспечены полным набором инженерно-технических коммуникаций, цифровой АТС, телевизионной сетью и выделенными каналами интернет. Кроме того, рядом с поселком находится школа, детский сад, Дворец спорта, конный завод и лесопарк. Жителям комплекса "Фетищево" будет приятно узнать, что через год в 2 км от поселка будет Подольское водохранилище.

Ранее принятые областные программы "Свой дом", "Жилище", как и создание собственной системы ипотечного кредитования, - расширяют инвестиционный рынок на территории Подмосковья. В результате застройщики воплощают проекты, которые отвечают всем современным требованиям: хороший подъезд, охрана, наличие коммуникаций (централизованные системы тепло- и водоснабжения, электричество, газ, московский телефон и т. д.). Вот здесь бы и дописать: "...а также развитая инфраструктура", но пока явно рано. Лишь популярные в Подмосковье коттеджные поселки строят с учетом того, что их обитателям нужно быстро добираться до работы и иметь возможность купить все необходимое рядом с домом. Более того, часто в проект сразу закладывают возведение школы, детского сада и спортивно-досуговых центров.

Два мира - две системы

Наиболее престижные направления - запад, северо- и юго-запад (Рублево-Успенское, Минское шоссе, Волоколамское) - отличаются и коттеджами класса люкс, и хорошими подъездными дорогами, и отсутствием проблем с инфраструктурой. Гораздо хуже всегда обстояло дело в восточном направлении. Хотя уже имеются прецеденты комплексного строительства. Например, в Люберцах (поселок Томилино) корпорация "Социальная инициатива" возводит поселок из 500 таун-хаусов. Около каждого блока запланировано построить по детской площадке, в стадии строительства гаражи, магазины, аптека и комбинат бытового обслуживания. Похожие комплексы строятся недалеко от городов Одинцово и Пушкино.

Есть и города, где строительство вообще практически не ведется (Сергиев Посад, Клин, Ногинск) или ведется очень малыми объемами (Истра - всего два дома, Звенигород - три). Доходы жителей таких городов не позволяют покупать новое жилье по ценам, приемлемым для застройщиков, а отсутствие инвестиций и отчислений в городской бюджет не дает местным властям возможность развивать инфраструктуру.

Но все это касается вновь возводимого жилья, к которому потенциальные покупатели предъявляют повышенные требования. Удивляться не приходится: если к строящимся коттеджам не будет хорошей дороги, то их скорее всего даже не поедут смотреть. А как быть тем жителям подмосковных городов, которые живут в обычных типовых многоэтажках и вынуждены довольствоваться уже имеющимися магазинами, школами и поликлиниками, ходить по давно не ремонтируемым обочинам и объезжать старые ямы на дороге? Взять, например, несколько новых домов, сданных в 2000-2003 годах в Мытищах. В микрорайоне Перловка внутри дворов - аккуратные детские площадки, новые скамейки, чистые подъезды. В рекламном проспекте фирмы-застройщика значится привлекательное: "развитая инфраструктура района, 10 минут от ж/д станции Перловка, близко - магазины и рынок". А на деле... Сразу за углом дома - разбитая дорога, рынок около станции небольшой и грязный, с пристанищем бомжей на задворках, около новых мусорных баков - кучи разбросанного мусора и толстые, непуганые крысы.

Действительно, в случае с Балашихой имеется повод для оптимизма, несмотря на то, что восточное направление считается не слишком престижным. Здесь наименьший уровень радиации в Московской области, достаточное количество магазинов (около ста), кафе и ресторанов (есть даже кафе, где работает повар-француз). В городе с населением 165 тыс. человек более 30 школ и несколько технических вузов. Основные транспортные магистрали - это Щелковское и Горьковское, а также Рязанское и Вишняковское шоссе. Транспортное сообщение в городе налажено неплохо: до столицы можно добраться на машине, маршрутке или электричке меньше чем за час. А ведь именно дороги являются важным фактором, который определяет в конечном счете выбор места жительства при прочих равных условиях.

В качестве примера подмосковных городов с достаточно развитой инфраструктурой чиновники областного правительства любят называть Балашиху, Красногорск, Зеленоград.

В связи с постоянным увеличением трафика на трассах, связывающих Москву и ближайшие подмосковные города, вопрос о дорогах встал особенно остро. В последнее время во всех без исключения подмосковных городах найти достойную, хорошо оплачиваемую работу становится все сложнее. Неудивительно, что жители ближайших к Москве населенных пунктов все настойчивее обращают свои взоры в сторону сытой и богатой столицы. Поэтому по утрам и вечерам все магистрали забиты транспортом. А если к этому добавить летние потоки дачников, то в скором времени движение по трассам в часы пик может вообще остановиться.

Хорошо обстоят дела и в столично-подмосковном Зеленограде. Дома, построенные МЖК "Зеленоград", не первый год занимают призовые места в конкурсах на "Лучший московский дворик" и "Лучший микрорайон". Прямо на территории МЖК построена парковая зона с беседками и фонтаном, недалеко есть городской пруд, а на всей территории вечером и ночью дежурят сотрудники охранного предприятия.

Дорога к дому

Денег на строительство новых дорог в области всегда не хватало, но после упразднения в 2003 году дорожных фондов их нет и на латание ям на старых. Платные же дороги, казавшиеся еще лет 10 назад панацеей от всех бед, явно не смогут оправдать ожиданий. Просто потому, что водители не готовы платить деньги за проезд по такой дороге, тем более когда есть альтернатива, пусть даже и в виде разбитой колеи.

Года три назад простым и эффективным решением проблемы казалось учреждение сети частных маршрутных такси. Однако и это начинание превратилось в проблему. Во-первых, маршруток на всех в часы пик не хватает. Во-вторых, частникам содержать большее количество автобусов бессмысленно, поскольку большую часть дня они не используются. Для "убыстрения" перевозок нанятые за гроши водители из стран ближнего зарубежья знают только один способ: резкое нажатие на педаль газа. Плохо зная ПДД и особенности местного движения, эти водители постоянно нарушают скоростной режим и создают аварийные ситуации. На дорогах, где каждый день появляются новые ямы и выбоины, а на обочину в дождь выезжать не рекомендуется, такой стиль вождения приводит к авариям с человеческими жертвами. Причем по роковому стечению обстоятельств жутких ДТП с участием маршруток в последнее время стало очень много. Неудивительно, что "разгон" по инстанциям привел к банальным последствиям: террору сотрудников ГИБДД против водителей автобусов. Результат: количество маршруток резко сократилось.

Областная программа "Дороги Подмосковья" призвана решить транспортную проблему, т. е. расширить существующие дороги и проложить новые, "оттягивающие" поток машин с одного направления. Однако из-за отсутствия средств ее реализация ограничивается локальными ремонтами мостов и путепроводов. Причем сроки ремонтов затягиваются на долгие месяцы, что приводит к заторам и в конечном счете никак не сказывается на пропускной способности конкретной магистрали. В среднем поездка из области в Москву сегодня занимает не менее 1-1,5 ч. Итого из жизни активных строителей капитализма, гораздо менее ленивых, чем москвичи, и готовых работать за меньшую зарплату, выбрасывается по три часа ежедневно. Плюс накопление хронической усталости. Если эти цифры умножить на (минимум!) 500 тыс. ежедневно приезжающих в столицу областных работников, то потери в пресловутых человеко/часах окажутся огромными.

К электричкам, в которые невозможно втиснуться в часы пик, жители подмосковных городов притерпелись давно. Хотя Московской железной дорогой принят план реконструкции магистралей по нескольким направлениям. Например, в ближайшее время это должно произойти на участке Москва-Мытищи. Под лозунгом "создадим транспортную инфраструктуру нового поколения" подразумевается полная реконструкция станции Мытищи, ремонт ж/д полотна и строительство высокоскоростных электричек. Если все будет идти по плану, то проект воплотят в жизнь к концу 2003 года. Все остальные города, где есть рельсы и вокзал, - покорно ждут своей очереди.

Кроме того, есть еще проблема, требующая вмешательства властей. Те, кому хоть раз удалось дольше положенного засидеться в гостях, поймут, о чем речь. После 23.00 все желающие попасть домой становятся "жертвами" таксистов, которые не стесняются брать втридорога. Причем "бомбилы" сами из Подмосковья. Знаете, сколько их ежедневно приезжает в Москву на заработки? Около 50 тыс.

Огромные супермаркеты и маленькие булочные, столовые с клеенками вместо скатерти и пресловутые Макдональдсы - все это есть в подмосковных городах. В последнее время даже с перекосом в сторону гипер...

Экспансия торговых сетей

Круглосуточный супермаркет, в котором только хлеба больше 20 видов, не говоря уже об остальных товарах, безусловно, необходим в подмосковном городе, где немало жителей работают в столице и приезжают домой поздно вечером. Но если поблизости от дома нет овощного рынка, закрылись привычные специализированные магазины, а в дежурную аптеку нужно ехать несколько остановок, то словосочетание "развитая инфраструктура микрорайона" в этом случае - изысканное издевательство.

Одной из программ правительства Московской области по развитию инфраструктуры является "Губернское кольцо". Именно благодаря этой программе в Мытищах и Одинцовском районе открылись французские гипермаркеты сети Auchan, в Люберцах - "Патэрсон", в Химках - ИКЕА, в Теплом Стане - "Мега" и т. д. Всего по области в течение пяти лет планируется построить 20-25 торговых комплексов. Естественно, такие гипермаркеты с парковками и АЗС выгоднее всего строить около автомагистралей и МКАД. Уже сейчас жители ближайшего Подмосковья перестают ездить в столицу за мелкооптовыми покупками. Скорее наоборот: москвичи потянулись за МКАД в надежде выгодно и удобно совершить покупки и запастись продуктами на всю неделю. Спрос рождает предложение: цены в областных "супер" и "гипер" быстро поползли в верх. Экспансия торговых сетей все глубже поражает Подмосковье. В радиусе 30 км от МКАД столичные бренды принялись перепрофилировать былые гастрономы и хозяйственные. Лидируют в этом процессе такие торговые сети, как "Самохвал" и "Пятерочка". В столице они позиционируют себя как дешевые магазины, но по сравнению с областными их цены весьма высоки.

В относительно благополучном Красногорске в прошлом году на несколько микрорайонов с новостройками не было запланировано ни одной школы. Сейчас строители представляют проекты уже с детскими садами и поликлиниками, но возведены они будут только после сдачи домов в эксплуатацию. Так что скорее всего год-два классы ближайших к новостройкам школ опять будут переполнены.

От А до Я

Сходная ситуация - со школами и детскими садами. Население подмосковных городов увеличивается за счет переселения столичных жителей и приезжих. Эта тенденция в ближайшее время сохранится, поскольку власти Подмосковья заинтересованы в росте населения и привлечении инвестиций для развития своих районов. А для этого необходимо строить новые школы, садики и делать капитальный ремонт уже имеющихся.

А еще есть грандиозные проекты, такие, как аквапарк в Мякининской пойме, сооружение которого вызывает оправданные возражения. Не в последнюю очередь - из-за прогнозируемого ухудшения экологической обстановки в данном месте. Пока еще данный район сохраняет свой статус как одного из самых чистых и зеленых районов Подмосковья, но как ситуация сложится дальше? На примере подмосковных Химок, уже лишившихся из-за новостроек половины своего зеленого богатства, можно предвидеть последствия подобного "развития инфраструктуры" района. Если власти каждого подмосковного города будут утверждать планы застройщиков, не принимая во внимание удобство жителей, то в скором времени мы получим дворы без зелени, загазованный воздух и водохранилища без рыбы.

Конечно, правительством Московской области уже принята программа по возведению новых спортивных сооружений, выделению средств на возрождение ДЮСШ, оборудование открытых хоккейных коробок в каждом районе зимой и футбольных площадок - летом. Работа идет медленно, но верно, и есть надежда, что не только взрослым, но и детям будет где заниматься спортом.

Недавно, проезжая по мытищинским улицам с безнадежно разрядившимся мобильным телефоном, мы тщетно искали взглядом некогда привычные телефонные кабинки. После вопроса - "а откуда же можно позвонить?" - местные жители отправляли нас к отделению связи, к больнице, к школе... Работающий таксофон был обнаружен только через 2 квартала, но он оказался... монетным. Помните такие? Еще 15 минут мы потратили на поиски жетонов. Потом уже стало понятно, что так необходимые нам таксофоны можно обнаружить либо около крупных магазинов на центральных улицах, либо около ведомственных учреждений.

На связи!

Два года назад губернатор Подмосковья поддержал инициативу ОАО "Новая инвестиционная политика Московской области" (НИПМО) по созданию базы данных инвестиционных проектов в регионе. Так появился проект "Инвестируй в Московскую область". На сайте http://mosregion.ru можно найти данные не только по инвестициям, но и полный каталог ссылок на ресурсы Московского региона и адресно-телефонный справочник администраций муниципальных образований Московской области. Возможно, это кому-нибудь поможет и...

Как оказалось, такая ситуация характерна не только для Мытищ. Похожие проблемы преследуют жителей всех подмосковных районов. Зато власти некоторых городов уже осознали, что без развития телекоммуникационной инфраструктуры они останутся далеко позади... не мирового прогресса, а нормальных житейских нужд. Поэтому они стали предпринимать срочные меры по созданию общегородских телекоммуникационных сетей. Примером могут служить Зеленоград и Троицк, где создан прецедент всеобщей интернетизации по проекту городских провайдеров. При этом в отличие от московской практики горожанам будут бесплатно предоставляться услуги по подключению и по технической настройке вместе с необходимым оборудованием и бесплатный трафик внутри городской сети. Одновременно местные коммуникационные компании активно развивают телефонизацию своих городов и кабельные сети местного телевидения. За счет созданных сетей вопрос о предоставлении выделенных линий покупателям новых коттеджей в Подмосковье решается уже на стадии подписания договора на строительство.

Expo Real форум известный, и, можно сказать, знаменитый. В нем участвуют игроки рынка коммерческой недвижимости со всего мира, прежде всего, из Европы, Америки и Азии. На форуме представляются проекты в сфере производственной, офисной, торговой недвижимости, а также девелопмента городских территорий.Целевая аудитория участников выставки разнообразна.Это банкиры и финансисты, инвесторы и девелоперы, юридические консультанты по недвижимости и риэлторы, архитекторы и строители, страховые компании и инвестиционные фонды. Участвуют в выставке и представители городов и регионов, заинтересованные в привлечении инвесторов. Такие участники демонстрируют свои возможности и привлекательность для потенциального инвестора. В прошлом году экспозицию выставки посетили 18 тыс специалистов из 60 государств. Россия принимает участие в Expo Real уже шестой раз, и ее экспозиция традиционно оказывается в центре внимания.

Когда-нибудь жители Химок и Люберец, Зеленограда и Мытищ, Лобни и Балашихи, а также прочих больших и малых городов Подмосковья смогут зайти на сайт, чтобы посмотреть расписание скоростных электричек, узнать, как идет строительство новой больницы, сказать спасибо родным чиновникам за своевременный вывоз мусора и чистые улицы... Может быть, когда-нибудь инфраструктуру подмосковных городов перестанут "усиленно развивать", а просто сделают ее пригодной для жизни. Когда-нибудь иметь подмосковную прописку будет престижнее, чем столичную. А пока "инфраструктура Подмосковья активно развивается", а проблемы все еще ждут своего решения.
На проходящей в столице Баварии Мюнхене 9-й Международной выставке недвижимости Expo Real-2006 Москва преподнесла вполне ожидаемый сюрприз. Как заявил мэр города Юрий Лужков на открытии московской экспозиции выставки, столица вышла на первое место в мире по объемам текущего строительства. Москва обогнала даже Пекин, Шанхай и Дубай, - с гордостью отметил мэр. По его словам, в российской столице ежегодно строится 5 млн кв метров жилья, каждые две недели возводится новая трехзвездочная гостиница, и планируется, что к 2010 году будет построено 75 таких гостиниц. Мы вышли на европейский уровень по количеству квадратных метров на одного жителя, - подчеркнул столичный градоначальник.Приоритетными направлениями развития в строительстве являются логистические центры, спортивные сооружения и предприятия, реализующие новые технологии, рассказал он собравшимся. Большие объемы офисного строительства продиктованы тем, что в настоящее время в Москве аккредитовано около 10 тыс зарубежных фирм. Российские компании также предпочитают размещать офисы именно в столице.

Всего, по словам участников выставки, Москва привезла около 1000 проектов, интересных потенциальным инвесторам. Бюджет Москвы больше бюджета Украины, и следующая наша цель сравняться по бюджету с Баварией, оптимистично заявил Ю.Лужков. В ответ министр экономики и технологий Баварии Эрвин Хубер заявил, что при наличии пары свободных миллионов он с удовольствием вложил бы их в московскую недвижимость. Но я всего лишь бедный баварский министр, улыбаясь, признался Э.Хубер. Что ж, инвестиционные мечты бедного министра вполне понятны и обоснованы. Ведь главная цель участия Москвы в Expo Real-2006 не только поразить всех уже имеющимися достижениями и планов громадьем, но и привлечь иностранных партнеров с их инвестициями. Пока проблем с этим не было только в 2005 г иностранные инвестиции, привлеченные Москвой, составили 25 млрд долл. За последние два года их первоначальный объем фактически удвоился, заявил Ю.Лужков. Интерес инвесторов логично вполне объясним московская недвижимость стабильно растет в цене, и за последние годы не только вышла на европейский уровень, но и переплюнула некоторые столицы Старого Света по стоимости метра жилья. Так, в Париже средняя цена квадратного метра составляет 3,5 тыс долл, а в Риме и вовсе чуть более 1,5 тыс долл.

На сей раз успехи московских строителей также выглядят весьма впечатляюще. Площадка нашей столицы составляет 522 кв метра, и является самой крупной из зарубежных. В ней принимают участие крупнейшие российские игроки. Так, компания Интеко впервые представляет концепцию организации инфраструктуры объектов коммерческой недвижимости высокого класса Интеко-парки. Это объединенные общей идеей комплексы с единым управлением и территорией, в которых есть все необходимое для комфортного проживания, бизнеса, творчества и отдыха. Участникам выставки будет представлен также проект реконструкции аэропорта Внуково. Прежде всего, макет нового пассажирского терминала, работы по которому будут завершены к 2009 году. Смысл этой идеи в том, чтобы превратить Внуково в конкурентоспособный аэропорт европейского уровня, максимально комфортный для пассажиров и компаний. Кроме того, представлена программа развития Всероссийского выставочного центра /ВВЦ/ до 2010 г. Интерес посетителей, в частности, вызвали макеты строящейся вместо снесенной гостиницы Москва и океанариума на Поклонной горе. А проект строительства в Москве торгового центра с автостоянкой будет выставлен на первый показательный аукцион в режиме видеомоста между Москвой и Мюнхеном. Победитель получит его в собственность с оформлением долгосрочного договора аренды земельного участка.

Дефицит предложения на столичном рынке жилья сформирован несколькими факторами. Это и последствия введения 214-го Федерального закона о долевом строительстве, и нехватка земельных участков, и инвестиционная игра граждан. Да-да, простые россияне тоже инвестируют свои средства в расчете на их приумножение. Только, в отличие от западных инвесторов, вкладывающихся в многомиллионные бизнес-центры с видом на Кремль, они в рамках своих возможностей скупают однушки и двушки /как известно, именно они являются наиболее ликвидными/. По разным оценкам, сегодня доля инвестиционных квартир составляет от 15 до 30 проц от общего количества покупаемого жилья в Москве. Что же касается дефицита земли, то, по словам столичных чиновников, ничего изменить здесь невозможно. Мы не можем превратить город в каменные джунгли, - заявил в свое время глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин, отвечая на вопрос, можно ли увеличить строительство новых квартир. Единственный выход развивать высотное суперсовременное строительство, каковые проекты и были представлены на Expo Real. Вопрос только, какова будет себестоимость таких новостроек, и во сколько покупателям обойдется метр жилья.

Высокие цены на столичную недвижимость приводят к тому, что, несмотря на все заявления о строительном буме, реализация проекта Доступное жилье в Москве сталкивается с немалыми проблемами. Аналитики рынка в один голос говорят о том, что спрос на жилье в Москве намного превышает предложение. Из-за этого, по всем экономическим законам, цена товара, то есть квадратного метра, постоянно растет. Правда, по данным ирн.RU, рост цен на московское жилье сейчас несколько приостановился. Если еще в начале месяца квартиры в столице дорожали по 1 проц в неделю и даже больше, то за прошлую неделю столичное жилье подорожало всего на 0,5 проц. Но это не делает погоды потенциальным покупателям, поскольку в целом цены превысили отметку в 4,1 тыс долл за квадратный метр. Относительно будущего состояния жилищных расценок эксперты придерживаются противоположных точек зрения. Одни считают, что в ближайшей перспективе рынок окончательно стабилизируется, другие предполагают дальнейший рост в середине зимы.

При этом, по заверениям столичных чиновников, главная цель строительного бума, о котором говорилось на форуме увеличение благосостояния жителей Москвы. В частности, обеспеченность жильем правительство города намерено поднять на европейский уровень - до 30 кв м на человека к 2025 г с нынешних 22 кв м. Однако пока в Москве усиленно строят лишь такие объекты, как бизнес-центр Москва-Сити, который, кстати, Ю.Лужков недавно решил переименовать в Москва Новый центр. Дескать, не совсем еще оскудел русский язык, чтобы забывать его в угоду моде на все западное. Что ж, даже патриотически названный объект такого уровня непременно найдет за рубежом своих инвесторов. И если бедный баварский министр не сумеет найти пару-тройку лишних миллионов, то это сделает кто-нибудь другой.

Получается парадокс с одной стороны, Москва охвачена настоящим строительным ажиотажем, в каждом районе возвышаются подъемные краны и висят рекламные плакаты о продаже квартир в новостройках. С другой все говорят о том, что жилья не хватает, и от того оно такое дорогое. Эксперты объясняют этот феномен следующим образом: нередко в уже принятых госкомиссией домах остается определенный процент квартир, реализация которых застопоривается. Это либо неликвиды, которые уходят слишком долго, либо выставленные по слишком высокой цене остатки. Ведь, если строительство уже окупилось, зачем спешить с реализацией? Все это приводит к заметному росту количества активных объектов на рынке. Да и нередко свободный участок выгоднее отдать под строительство коммерческой недвижимости того же бизнес-центра. Прибыли здесь обещают быть выше, да и инвестора найти проще.

Срок договора аренды утвержден на 75 лет. При этом раз в пять лет размер арендной платы может пересматриваться.

В конфликте группы Ист Лайн и Росимущества, касающегося стоимости аренды аэродрома, поставлена точка. Вчера президиум Высшего арбитражного суда утвердил мировое соглашение, в соответствии с которым Ист Лайн арендует аэродромный комплекс Домодедово сроком на 75 лет за 92 млн руб. в год.Вчера президиум Высшего арбитражного суда утвердил мировое соглашение в рамках дела о признании недействительным договора аренды аэродромного комплекса Домодедово, заключенного ФГУП Администрация аэропорта Домодедово и ЗАО Международный аэропорт Домодедово в мае 1998 года. Соглашение предусматривает увеличение арендной платы до 92 млн руб. ежегодно - иначе говоря, в 32 раза больше, чем предполагалось восемь лет назад.

Как писал Бизнес, в 2005 году Росимущество доказало незаконность договора аренды аэродрома, заключенного в 1998 году. По этому договору Ист Лайн арендовал аэродром у ФГУП Администрация аэропорта Домодедово сроком на 75 лет с арендной платой около $107 тыс. в год.

Постановление президиума ВАС не подлежит обжалованию. Производство по этому делу прекращено: все ранее принятые судебные акты по делу отменены,- говорится в сообщении Ист Лайна.

В сообщении Ист Лайна отмечается, что итоги длительных переговоров удовлетворяют интересам всех сторон. По мнению аналитиков, решение действительно выгодно управляющей компании. 92 млн руб.- не слишком обременительная сумма для аэропорта,- говорит аналитик Центринвеста Виталий Баикин. Руководитель аналитической службы Авиапорт Олег Пантелеев называет подписание мирового соглашения победой ИстЛайна. По его словам, урегулирование конфликта очень важно для аэропорта, поскольку в отсутствии напряженности объект будет более привлекательным для потенциальных инвесторов. Подписание соглашения может позитивно отразиться на инвестиционном плане Ист Лайна, хотя строительство в Домодедове и так не прекращалось ни на один день,- напоминает Пантелеев.

Попытки Ист Лайна оспорить это решение в суде не увенчались успехом. В конце 2005 года стороны начали работать над мировым соглашением. В ходе работы глава Росимущества Валерий Назаров заявлял, что речь идет об арендной плате в размере $1,2 млн (32,3 млн руб.), в апреле председатель совета директоров Ист Лайна Дмитрий Каменщик называл сумму 45 млн руб. в год. Окончательная цифра была получена в результате оценки имущества аэродромного комплекса.

Впрочем, по мнению аналитика Rye, Man Gor Securities Олега Судакова, другое развитие ситуации трудно было предположить: Ист Лайн уже затратил на развитие аэропорта значительные средства. Как сообщал весной Дмитрий Каменщик, инвестиции Ист Лайна в развитие аэропорта уже превысили $500 млн, и до конца этого года на строительство нового терминала будет направлено еще $180 млн. Возможно, это и повлияло на Росимущество.

По словам аналитика, вероятно, в Ист Лайне были уверены, что правда на их стороне и соглашение будет подписано.

Впрочем, по мнению Олега Пантелеева, в решении ВАС есть один спорный момент.

Найти другого такого арендатора было бы сложно. Для развития аэропортового комплекса оптимально, чтобы им занимался Ист Лайн",- считает Олег Судаков.

Наш первый проект в области недвижимости, строительство ТРЦ в Новосибирске, будет завершен в следующем году, рассказал Григорий Марченко, председатель правления Народного банка Казахстана. Консультирует банк и подбирает арендаторов для торгцентра компания Jones Lang LaSalle. Это будет один из крупнейших ТРЦ в Новосибирске. Его общая площадь 70 000 кв. м, комплекс разместится в самом центре города на Красном проспекте, что обеспечит постоянный поток клиентов, уточнил Максим Карбасникофф, начальник отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle. Уже подписаны договоры с сетями кинотеатров Синемапарк, продуктовыми супермаркетами Кора и парфюмерно-косметической сетью Sephora, сделаны предложения торговцам спортивными товарами и бытовой техникой. По словам источника, знакомого с ходом переговоров, это Спортмастер и Техносила. Девелопер центра новосибирский Автоярус, генподрядчик турецкая Renaissance Construction. В строительство ТРЦ банк инвестирует $45 млн.

Важно, чтобы у Росимущества существовала схема, в соответствии с которой раз в пять лет будут пересматриваться арендные ставки. Схема должна быть прозрачной,- говорит он. Таким образом, у управляющей компании были бы гарантии, что эта сумма внезапно не вырастет в разы. При этом, по мнению Олега Пантелеева, было бы разумно распространить эту схему и на другие российские аэропорты, чтобы арендные ставки определялись по объективным, единым для всех правилам.
На российский рынок недвижимости выходит третий казахстанский банк. Вслед за Казкоммерцбанком и банком Тураналем инвестировать в торговые центры и офисы будет Народный банк Казахстана. Начав с Новосибирска, в течение пяти лет банк вложит в строительство до $1,5 млрд.
Народный банк Казахстана (НБК) основан на базе реорганизованного Сберегательного банка Республики Казахстан. Входит в тройку крупнейших банков Казахстана, на 1 июля 2006 г. активы составляли 762,7 млрд тенге ($6,74 млрд), собственный капитал 67,5 млрд тенге ($596,24 млн), в сети банка насчитывалось 19 филиалов, 120 отделений, 407 дополнительных офисов. По данным Атона, 80,9% обыкновенных акций АО контролируется зятем Нурсултана Назарбаева Тимуром Кулибаевым и членами его семьи. В 2005 г. прибыль до налогов составила 19,56 млрд тенге ($146,16 млн), чистая прибыль 15,83 млрд тенге ($118,24 млн).

Казахские банки активно инвестируют в российскую недвижимость. В октябре 2006 г. Тураналем заявил через своего московского партнера, компанию Промстройпроект, о планах вложить $50 млн в строительство элитных жилых домов в Северной столице. В марте 2006 г. было объявлено о строительстве в Санкт-Петербурге торгово-развлекательного комплекса, в который инвестирует казахстанский холдинг Meridian Group, куда входит Казкоммерцбанк. Проект был приобретен у Нафта-Москвы. Строительство будет проводиться на месте котлована у Московского вокзала, где РАО ВСМ с 1992 г. так и не смогло построить вокзал для скоростного поезда Москва Петербург. Объем инвестиций $310 млн. А летом 2004 г. структуры, близкие к Казкоммерцбанку, приобрели Red Sqare Development Company, владеющую правом застройки участка на месте московского отеля Интурист. С октября 2004 г. Москоммерцбанк (стратегический партнер Казкоммерцбанка в России) владеет кредитным портфелем объемом около $170 млн, в который входит 15-20 проектов в сфере коммерческой недвижимости.

Всего, по словам Марченко, банк вложит в Россию не более 15% активов группы, что в среднесрочной перспективе на 3-5 лет составит $1,5 млрд. Сейчас банк ведет переговоры по нескольким проектам строительства торговых, офисных и гостиничных объектов в Москве (три объекта), Санкт-Петербурге (два объекта) и в областях, территориально близких к Казахстану (8-12 объектов). Дело в том, что в России самыми быстро растущими секторами экономики являются нефтегазовая отрасль и недвижимость. Но в последнюю войти проще и получить доход быстрее, рассуждает Марченко. С ним согласен и Асхат Сагдиев, президент компании Ист Кэпитал (контролируется Казкоммерцбанком). И в России, и в Казахстане высокий уровень недокредитованности объектов недвижимости, однако спрос и доходность от них в России при одинаковых рисках выше. Особенно это касается объектов коммерческой недвижимости, объясняет он.



Главная --> Публикации