Главная --> Публикации --> Покупатели элитной недвижимости начинают проявлять незаурядный художественный вкус Перекредитование – заемщикам, рефинансирование - банкам: удастся ли снизить ставки по ипотеке до 7-8 проц Продавать новостройки приезжим будет невыгодно Industrial buildings corporation построит 1 млн кв. м Арендаторы предпочитают снимать офисы на этапе строительства

Поселки, где на одной территории соседствуют разные виды жилья, рассчитаны на принципиально иную категорию покупателей средний и высший средний класс. По сути, это альтернатива городскому жилью. За $250 300 тыс. сегодня можно приобрести трехкомнатную квартиру в Южном Бутово (что фактически тоже не совсем Москва) или таунхаус (там и площадь больше, и индивидуальный гараж прямо в доме, и собственный пусть и небольшой земельный участок). Если же рассматривать вариант с квартирой за городом, то цена ее будет однозначно меньше, чем в столице. При этом жить вы будете в принципиально лучших экологических условиях.

На рынке подмосковной недвижимости появился новый ее вид разноформатные поселки, то есть состоящие одновременно из коттеджей, таунхаусов, а иногда еще и многоквартирных домов до 5 6 этажей высотой. Назвать это явление массовым пока нельзя, но оно достаточно быстро развивается.Много ли, мало ли?
Разноформатные поселки только формируются, говорит Роман Рыжков, начальник отдела загородной недвижимости ГК Вашъ Финансовый Попечитель. Их явное запоздание с появлением объясняется тем, что рынок загородной недвижимости до сегодняшнего дня еще не насыщен, есть ощутимый спрос состоятельной публики на индивидуальные дома стоимостью от $1 млн. Застройщикам, конечно, выгоднее возводить такие объекты: жилье для богатых приносит заметно больше доходов и при продаже, и при последующей эксплуатации.

Единица с нулями
Причин, заставляющих девелоперов выбирать именно такой формат поселка, удалось обнаружить несколько. Самая очевидная необходимость изолировать более дорогие коттеджи от какого-то неблагоприятного фактора. У границ поселка может находиться что-то совсем неблагополучное, говорит Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании Новый город. Там могут быть видны дома городского типа, фермерское хозяйство, ЛЭП. Загородить их можно только домами этажностью повыше, чем коттеджи. И, очевидно, жилье в них придется продавать значительно дешевле. Конечно, сами по себе эти здания тоже будут портить вид, но все-таки это лучше того, что уже есть вокруг. К тому же современные технологии позволяют сделать довольно симпатичные фасады.

Строятся разноформатные поселки сегодня по всем направлениям, отмечает Татьяна Шелягина, финансовый директор инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP. Однако из-за того, что таунхаусы рассматриваются как альтернатива городской квартире и их жители каждый день отправляются на работу в Москву, удаленность подобных поселков от МКАД, как правило, не превышает двадцати километров. Впрочем, и все направления это тоже не совсем правильно: загородное строительство, по сути, сконцентрировано в престижной западной дуге (от Калужского до Ярославского шоссе), а другая восточная половина развивается заметно медленнее. Примеров разноформатных поселков наши консультанты вспомнили не менее десятка: Кленово (Волоколамское шоссе), Вишневый сад (Северное Тушино), Юлия (Пятницкое шоссе), Дом у озера (Горьковское шоссе), Паведники и Дубрава (Осташковское шоссе), Светлое и Высота на Калужском. Даже сверхпрестижная Рублевка не избежала нового веяния там строится поселок Лайково.

Застройщикам такие поселки очень выгодны, так как, помимо экономии земли, здесь значительно снижаются затраты на инфраструктуру и инженерные коммуникации, отмечает Татьяна Шелягина. При этом земельный участок может быть зонирован таким образом, что более интересные территории (прилегающие к лесу, ручью, с перепадами высот и пр.) застраиваются коттеджами, менее интересные таунхаусами. А сами таунхаусы могут располагаться по периметру поселка как часть ограждения, что тоже ведет к снижению затрат.

Бывает и так, что на территории уже есть строения, и застройщик предпочитает их не сносить. К примеру, на Калужском шоссе есть два санатория, история которых идет из далекого советского прошлого, Светлое и Высота. Четырехэтажные корпуса добротные, из светлого кирпича. После приличествующего случаю ремонта они были распроданы как квартиры. А рядом были возведены коттеджи.

В целом для таких поселков действует правило: быстрее всего распродаются самые дешевые квартиры и таунхаусы, а с коттеджами застройщикам и риэлторам приходится потрудиться. Правда, иногда эта аксиома дает сбой. Наталья Ветлугина напомнила об одном поселке к северу от Москвы. Коттеджи в нем ушли, что называется, влет в первую очередь, из-за очень удачного места, по соседству с водохранилищем. Рядом планировались трехэтажные дома, но когда застройщик от жадности превратил их в пятиэтажные, забыв при этом сделать лифт, с реализацией возникли серьезные проблемы.

Также разноформатные проекты обладают заметно более быстрой окупаемостью. Понятно, что сто единиц жилья по $300 400 тыс. будут проданы быстрее, чем тридцать за $1 1,5 млн, поясняет Роман Рыжков. Особенно это касается тех девелоперов, что строят на заемные средства. А чтобы такие поселки могли конкурировать с городским жильем и индивидуальными загородными домами, на них предлагается несколько меньшая цена. В среднем это $1,5 2 тыс. за кв.м (земельный участок при таунхаусе тут будет вроде как бесплатным бонусом). Большое число единиц жилья позволяет также оптимизировать управление поселком и насытить его инфраструктурой.

Если же посмотреть со стороны будущего жителя, то легко выявятся и минусы. По мнению экспертов, самый существенный из них, когда в таком поселке вместе живут люди разного достатка, что ведет если не к конфликтам, то как минимум к трениям. У нас был клиент, который купил таунхаус в Елях старом академическом поселке, где потом были построены новые здания, рассказывает Наталья Ветлугина. Пожив некоторое время, он обратился к нам снова, сказав, что хочет недвижимость продать. Человеку было психологически дискомфортно ютиться на своих четырех сотках, когда рядом стояли нормальные большие коттеджи с полноформатными участками. Человек этот в итоге купил себе нормальный коттедж.

Наедине со всеми
С точки зрения застройщиков, разноформатные поселки, конечно, удобны. Их несомненным плюсом является рациональное использование земли, увеличение выхода построенных площадей на сотку земли, убежден Владлен Волошин, заместитель генерального директора компании Велес Капитал Девелопмент.

Разноформатный поселок по определению не будет местом малонаселенным. В таунхаусах и квартирах живут множество людей, жизнь на территории будет кипеть, и даже тот, кто обитает в коттедже, будет видеть за забором многочисленных соседей Хорошо это или плохо опять-таки очень субъективно. Есть люди, для которых идеал загородной жизни уединение и тишина. Но риэлторы могут рассказать немало историй о том, как люди, купив очень дорогой коттедж в самом закрытом и камерном поселке, с ужасом осознавали, что их ребенок целый день мается от безделья. Сверстников нет, а ближайший клуб или кинотеатр в 10 км В разноформатном поселке таких проблем точно не будет.
Строительство торговых комплексов разного масштаба, категорий и предназначения переживает в Москве настоящий бум. Торговые центры возводятся даже под землей, но их все равно не хватает.

Впрочем, подобного рода рассуждения, как и все, что связано с психологией, очень индивидуальны. Один будет мучаться от сознания того, что живет беднее соседа, другому же душу согреет соображение, что заплатил он за свою недвижимость заметно меньше. Потому что, как показывает практика, разница по цене между таунхаусом и коттеджем в одном и том же поселке достигает 2 3 раз. А квартиры те еще дешевле таунхаусов процентов на 60 70.

Основоположниками объединения транспортных услуг и ритейла явились немецкие компании. Центральный железнодорожный вокзал Promenade Hauptbahnhof в Лейпциге после комплексной реконструкции был превращен в большой торговый центр. Позже аналогичной процедуре стали подвергаться железнодорожные вокзалы и станции в других городах Германии (Ганновер, Кельн, Цюрих), Франции, Венгрии, Чехии и далее по всей Европе. Здания вокзалов превратились в многофункциональные объекты, которые уже невозможно рассматривать как пункт отправления из одной точки местности до другой. Прежде всего, ставка делается на огромный гарантированный поток посетителей транспортных сетей. Исполнительный директор компании Delta Estate Елена Земцова считает, что столичные вокзалы это то место, где потребителям могут предлагаться услуги, совсем не связанные с поездкой: Ежедневно Москву посещают различные целевые группы людей, и удачное сочетание концепции вокзал-торговля-сервис может не только поднять статус и доходность вокзального комплекса, но и создать особое впечатление у публики, желание еще и еще раз посетить понравившийся магазин или, например, кафе.

По данным компании Jones Lang LaSalle, на 1000 москвичей приходится не более 36 кв.м качественных торговых площадей в ТЦ. Европейским показателям остается только позавидовать. Например, в Лондоне на то же количество горожан приходится 275, а в Париже даже 400 кв.м торговых площадей! Cтроительство новых ТЦ в Москве сдерживается дефицитом стройплощадок, а потому девелоперы придумывают альтернативные новому строительству способы появления новых ТЦ например, на территории московских вокзалов. Однако не все так гладко.По западному образцу
Индустрия российского ритейла подразумевает несколько типов торговых центров, рассчитанных на покупателей с разным уровнем потребностей и доходов. Однако не все форматы торговых предприятий представлены на московском рынке в полном объеме. Практика создания торговых центров на территории крупных аэровокзальных комплексов давно применима во всем мире и получила свое воплощение у нас, например, в Домодедово. А вот идея строительства аналогичных предприятий под сводами столичных железнодорожных вокзалов пока не очень вдохновляет отечественных инвесторов и застройщиков, хотя удачное соединение функций крупных транспортных объектов и торгово-развлекательных комплексов в европейской практике известно.

Рядом с вокзалом
Идея создания торговых комплексов в непосредственной близости от зданий вокзалов не нова. Прообразом первого привокзального ТЦ послужил построенный несколько десятилетий назад универмаг Московский на Комсомольской площади. Это был первый и единственный на долгое время опыт подобных объектов. Несколько лет назад строительство торговых площадей на привокзальных площадях возобновилось. Первой ласточкой стал ТЦ Атриум на площади у Курского вокзала. Ведущий аналитик консалтинговой компании RRG Антон Коротаев говорит: Проект оказался достаточно удачным, востребованным и арендаторами, и посетителями. Причем данный ТЦ практически не ориентирован на пассажиров. Успеху способствуют, прежде всего, отличное местоположение на Садовом кольце и хорошая транспортная доступность. Если прибавить к этому фактор повышенного спроса на торговые площади в центре столицы, то есть все основания предполагать, что подобные проекты также будут успешными. С этим мнением согласен руководитель Департамента коммерческой недвижимости корпорации Рескор Игорь Лизун: Инвесторы и девелоперы стали обращать внимание на вокзалы. Сейчас практически возле каждого вокзала построен или строится крупный торговый центр. На площади Трех вокзалов, напротив универмага Московский сооружен большой центр, торгующий электроникой. Однако, по оценке специалистов, только 4% от общего объема пассажиров посещают торговые и развлекательные центры, территориально приближенные к вокзалам. Очевидно, остальная часть людей предпочитает коротать время в залах ожидания.

В столице 9 крупных железнодорожных вокзалов. Практически все они расположены в центре города. К услугам посетителей и пассажиров стандартный и незамысловатый набор предлагаемых услуг: лотки с печатью и сувенирами, павильоны розничной торговли с сомнительным качеством ассортимента одежды и обуви, сопутствующие товары да пункты общественного питания, работающие по принципам постсоветских времен. У торговых объектов и сферы обслуживания на железнодорожных вокзалах есть одно неоспоримое преимущество это близость к возможному клиенту и отсутствие необходимости вкладывать средства в рекламу и специальное позиционирование.

Со специалистами трудно не согласиться. Российский менталитет пока не имеет определения, но неужели у нас так все плохо? Основная сложность заключается в том, что у девелоперов пока еще нет наработанного опыта. Важным препятствием остается и неосвоенность привокзальных площадей (в частности, отсутствие удобных транспортных развязок).

Ищем причины
Казалось бы, преимущества создания крупных торговых комплексов на вокзальных площадях, бездарно используемых или даже пустующих, вполне очевидны. Но инвесторы предпочитают вкладывать средства в заведомо более дорогие проекты, а крупные арендаторы согласны платить по высоким арендным ставкам за помещения в ТЦ даже за МКАД, но не в столичных вокзалах. Думаю, основные причины кроются в менталитете, считает Антон Коротаев. Вокзал сам по себе традиционно вызывает негативные ассоциации: толчея, суета, грязь, тяжелый багаж, карманники и другие асоциальные персонажи. Наталья Ветлугина, зам. генерального директора компании Новый город еще более категорична: Я очень давно не была на вокзале, но по слухам находиться там крайне неприятно. Пока мы не решим проблему безопасности, пытаться создавать торговые центры на вокзалах невозможно. Нотка оптимизма улавливается в словах Андрея Жамкина, старшего консультанта департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood: Строительство ТЦ возле вокзалов перспективно не столько из-за близости непосредственно к вокзалу, сколько в принципе благодаря удачному месторасположению: кольцевая линия метро и Садовое кольцо обеспечивают высокую проходимость. А вот сам вокзал скорее может отрицательно сказаться на реализации проекта. Дело в том, что марки, категории продуктов и услуг, представленные в большинстве московских торговых центрах, не рассчитаны на целевую аудиторию вокзалов. А строить центр, рассчитанный только на экономкласс, девелоперу невыгодно. Хотя есть надежда: ведь на РЖД уже появились поезда, рассчитанные на пассажира с уровнем дохода выше среднего. Например, Гранд-Экспресс, стоимость билета на который превышает $50

А воз и ныне там?
Торговый центр как составляющая часть вокзала для Москвы еще непривычен. Это связано с рядом причин. Основная экономическая. Низкий уровень доходов населения, недостаточное государственное финансирование, отсутствие средств, необходимых для реконструкции и модернизации вокзалов, и т.д. Однако потребность в таких объектах есть. Разговоры о создании первого торгово-офисного центра на территории Курского вокзала начались еще год назад. Инвестиции в проект в объеме 1 млрд евро готова была вложить крупная швейцарская компания. После восстановления исторического облика здания, полной реконструкции и освоения пространства над железнодорожным полотном общая площадь комплекса составила бы 790 тыс. кв.м. Под торговые площади отводилось 160 тыс. кв.м. Но пока идея остается идеей.

Что будет?
Тем не менее, девелоперы интересуются развитием территорий возле вокзалов. Так, у Павелецкого вокзала долгое время вся торговля проходила в подземном переходе под Садовым кольцом. А сейчас на этом месте развернуто строительство крупного торгового центра на участке общей площадью около 130 тыс. кв.м. У Киевского вокзала в настоящий момент идет строительство ТЦ Европейский общей площадью 180 тыс. кв.м. На подземных уровнях центра будут находиться автостоянки, торговые, складские и технические помещения. В наземной части расположатся магазины, рестораны, фитнес-клуб, кинотеатры и Центр развлечений. Также рассматривается проект подземного комплекса под Белорусской площадью. Согласно градостроительному плану Москвы, площадь будет превращена в зеленую зону с фонтанами, говорит Андрей Жамкин. Новый комплекс, расположенный под площадью, будет состоять из пяти уровней. На первых двух уровнях разместятся супермаркет и шестизальный мультиплекс. Другие три уровня отдадут под паркинг.

Вместе с тем управляющие вокзалами структуры не имеют ни достаточных инвестиционных средств, ни соответствующего опыта. Остается надеяться, что в обозримом будущем в Москве все же начнется развитие такого формата ТЦ, ставшего популярным и востребованным во многих странах Европы.

Кирилл Савицкий, заместитель генерального директора компании Вашъ Финансовый Попечитель, напоминает, что сами вокзалы и территория вокруг них принадлежат федеральному центру в лице РЖД, и именно от РЖД зависит коммерческое использование этих площадей. РЖД неповоротливая естественная монополия. Однако ее прямое дело транспорт, а не коммерция. Поэтому было бы логичным создать комиссию из представителей московского правительства и РЖД, которая занялась бы проработкой рационального использования площадей вокзалов под те же ТЦ.

Возник даже тезис: Класс В на подъеме! Трудно не заметить, что именно этого класса в 2006 г. строится больше всего, что он быстрее разбирается, несмотря на растущие объемы, и, наконец, что по ставкам хороший класс В не так уж сильно отличается от своего старшего брата класса А. А может быть, это только игра в слова, и на самом деле просто идет эволюционный рост стандартов качества, в котором стираются привычные границы между сегментами?Если это не подъем, то что?
Одним из итогов первого полугодия 2006 г., по свидетельству компании Colliers International, стал значительный рост доли класса В в общем объеме строительства и реконструкции качественных офисных зданий. Если в аналогичный период 2005 г. класс А составлял 55%, а класс В 45%, то теперь картина кардинально изменилась: класс В 80%, класс А 20%. Правда, во втором полугодии класс А попытается взять реванш... но, безуспешно: класс В сохранит желтую майку лидера, хотя и не с таким разгромным счетом.

Меняются не только объемы ввода площадей и ставки аренды, но и соотношение классов недвижимости. В настоящее время особое внимание привлек к себе класс В.

...или, может быть, наоборот?
Впрочем, вся эта яркая статистика убеждает не всех. Да и по цифрам нет полной ясности. Например, в компании Blackwood считают, что в первом полугодии класс В составил все же не 80%, а 6 О причинах разночтений поговорим чуть ниже. А пока приведем слова Андрея Жамкина, старшего консультанта департамента коммерческой недвижимости Blackwood: Говорить о том, что именно класс В находится на подъеме, я не стал бы. Действительно, еще несколько лет назад офисы класса В доминировали на рынке офисной недвижимости (среди офисов высокого уровня). Это было связано с тем, что большинство объектов этого класса представляли собой реконструированные административные здания, бывшие производственные помещения, а новое строительство велось в значительно меньших объемах, чем сегодня. Однако сейчас ситуация несколько изменилась, и доля класса В в общем объеме новых объектов сокращается.

В чем же причина такого демократизма девелоперов неужели им не хочется построить покруче и сдавать подороже. Причина в хорошем аппетите арендаторов на класс В, который, как известно, приходит во время еды. Именно это и продемонстрировали итоги первого полугодия: было построено и реконструировано 320 тыс. кв.м (на 60% больше, чем за такой же период 2005 г.!), а сдано в аренду 350 тыс. кв.м и продано еще 230 тыс. кв.м. Это ли не пример проедания рынка, о котором, порой, говорят аналитики. Но самое интересное, что, по данным Colliers International, 80% рациона арендаторов и покупателей составили... офисы класса В.

Строить, так строить!
Пути развития двух сегментов рынка различны. Класс А растет, в основном, за счет нового строительства. Как правило, если девелопер строит новый объект, то ему гораздо выгоднее построить хороший А класс. Себестоимость строительства бизнес-центров класса А и В сопоставима, но доход от объекта А класса значительно выше. Таким образом, срок окупаемости, при строительстве класса А меньше. Список зданий класса А, расположенных в Москве, не такой уж длинный. По словам Андрея Петрова, этот список включает в себя около 190 зданий (плюс порядка 50 зданий на стадии строительства или предпроектной подготовки). Это самые крупные бизнес-центры Москвы.

Итак, мы имеем диаметрально противоположные оценки. Но это объясняется в основном тем, что в слово сейчас эксперты могут вкладывать разное значение сравнивать с прошлым годом или рассматривать более длительные отрезки. Так или иначе, по объемам нового строительства офисные площади класса В превышают площади класса А, констатируют в компании CushmanWakefield StilesRiabokobylko. По мнению Александры Крыжановской, аналитика рынка офисной недвижимости этой компании, превалирование класса В происходит по нескольким причинам: Среди них более низкая себестоимость строительства, а также тот факт, что класс В во многом пополняется за счет реконструкции особняков и производственных зданий (реконструкция происходит быстрее по времени и затраты на нее ниже).

Помещения класса В характеризует более низкое качество строительства, инженерных систем, неэффективность планировочных решений, а также недостаточно престижное расположение, говорит Андрей Петров. Уровень удобств в таких зданиях варьируется от среднего к высокому. Под средним уровнем понимается наличие охраны, удобной парковки, общей приемной, небольшой набор услуг (например, только ресторан).

Наиболее интересными предложениями класса В на рынке в Knight Frank считают Нагатино-i-Лэнд, офисно-торговый комплекс на ул. Тушинская, офисно-торговый комплекс на ул. Спартаковская, Офисно-складской комплекс в пр-де Серебрякова, а также листинговые объекты Новоспасский Двор на Дербеневской и бизнес-центр Новосущевский.

К классу А относятся здания, удовлетворяющие как минимум 16 из 20 перечисленных ниже параметров. Офисные помещения класса В должны удовлетворять 12, класса С Выбираем признаки и пытаемся соответствовать. Среди них: хорошее расположение здания в границах офисного района, скоростные лифты, качественные материалы в отделке общих помещений, эффективная планировка, гарантия бесперебойного электроснабжения, современные системы безопасности и контроля доступа, не менее одного парковочного места на 100 кв.м арендуемой площади и т.д.

Чем больше признаков, тем лучше
И все-таки, что же такое класс В, каковы его признаки? Существует мнение, что на офисном рынке все четко классифицировано. Но это не совсем так. Как пояснили в Knight Frank, в 2003 г. Moscow Research Forum сформировал классификацию офисных помещений. Она состоит из 20 параметров, относящихся к местоположению и техническому оснащению объекта.

Плюрализм мнений и классов
Впрочем, Андрей Жамкин готов поспорить насчет общепринятости данной классификации: Россия пошла своим путем в определении стандартов принадлежности того или иного здания к классу А или В. Следует отметить, что общего подхода к определению класса зданий не существует даже среди основных московских игроков рынка, не говоря уже о регионах, где зачастую разрабатываются индивидуальные классификации. Таким образом, сравнивать доли, занимаемые разными классами на рынке офисных помещений в России и в странах Запада пока что не совсем правомерно.

Стоит учесть, что представленная классификация, хотя и является общепринятой, не позволяет четко классифицировать все офисные здания, замечает Андрей Петров. Иногда значение какого-либо фактора настолько высоко, что значения других факторов могут быть ниже требуемых, и это не повлияет негативно на классность здания.

Предлагается также метод классификации от противного: например, к классу А нельзя отнести здание после капитального ремонта это всегда новое строительство или полная реконструкция. Если в здании предусмотрена кабинетная планировка, а глубина этажа от окна до окна превышает 20 м, то это здание также нельзя отнести к классу А. Потребность в выделении более мелких подклассов в классе В существует уже на данном этапе, убеждены эксперты Knight Frank. Из-за неоднородности этого класса сейчас наблюдается неоправданный разброс ставок, который вносит ненужную сумятицу в умы и сердца арендаторов.

До тех пор, пока на российском рынке офисной недвижимости не определены общие для всех стандарты классификации офисных зданий и не существует независимой организации, остается только рассчитывать на добросовестность застройщиков или владельцев здания, как самостоятельно, так и с помощью консалтинговых фирм, присваивающих ему тот или иной класс, полагают в компании Blackwood.

Правда, сокращается доля вакантных помещений гораздо быстрее именно в классе В: по данным Colliers International, еще в конце I квартала 2006 г. в этом классе пустовало 6,7% помещений, а к концу 1-го полугодия 4%. В А-классе этот показатель сократился за то же время с 2,9 до 2,3% там уже и сокращаться-то особо некуда. Причины очевидны: на рынок выходит меньше площадей, чем арендуется или покупается. В условиях растущего спроса и ограниченного нового предложения офисов класса В, компания прогнозирует в 2006 2007 гг. продолжение постепенного снижения доли вакантных площадей в офисных зданиях класса В.

Мест нет!
Не секрет, что Москва рекордсмен среди крупных городов Европы по отсутствию вакантных площадей. Статистика показывает, что эта ситуация усугубляется. Интересно, что, несмотря на то что класс В идет нарасхват, доля свободных площадей в этом сегменте все же немного выше, чем в самом дефицитном в классе А.

Что касается качественного наполнения офисной площади класса В, то оно очень разнообразно, признают в CushmanWakefield StilesRiabokobylko. Например, реконструированные особняки, как правило, отличаются хорошим расположением, высокими потолками, кабинетной планировкой. Реконструированные промышленные и индустриальные здания характеризуются высокими техническими инженерными характеристиками, открытой планировкой, просторной прилегающей территорией, достаточным количеством парковочных мест.

Количество и качество
Предложение класса В на текущий момент составляет 3,7 млн кв. м, говорит Александра Крыжановская. Примерно две трети офисных помещений класса В располагаются за пределами Садового кольца. Среди центровых районов по количеству офисной площади класса В лидером является Центральный Деловой район. Офисные площади класса В в основном представлены реконструированными особняками, бывшими промышленными объектами, вновь построенными зданиями, зданиями бывших НИИ и учебных корпусов вузов, бизнес-парками.

Развитие офисов класса А началось в центре города, в пределах Садового кольца, говорит Андрей Петров. До 2003 г. практически все площади этого класса были сконцентрированы в данном районе. По ходу развития, площадки для строительства в центре города были практически исчерпаны, поэтому большой популярностью у застройщиков стала пользоваться зона между Садовым и Третьим транспортным кольцом. Офисам класса В свойственно более равномерное распределение. Большая часть площадей этого класса появилась благодаря реконструкции старых зданий научно-исследовательских институтов и развитию территорий промзон.

Location как мерило класса
А теперь о географии. Дешевый А-класс отличается от дорогого В-класса именно местоположением. Наибольший дефицит офисных помещений наблюдается в центре города и очень часто ставка аренды на помещения класса В, находящиеся в пределах Садового кольца, превышает арендную ставку на помещения класса А, расположенные за Садовым кольцом.

Тем не менее, появление новых офисных проектов в районах за пределами ТТК и недостаток площадей в центре Москвы меняют ситуацию. Например, уровень арендных ставок на микрорынке Юго-Западный находится на одной ступени с Центральным Деловым районом и Белорусским субрынком. Это свидетельствует об определенном интересе со стороны арендаторов и конкурентоспособности децентрализованных деловых зон, полагают в компании CushmanWakefield StilesRiabokobylko. Необходимо отметить при этом, что проекты, маркетируемые в этой деловой зоне, находятся на этапе строительства.

Периферия дорожает
Центральные районы и Юго-Западный микрорынок являются лидерами по уровню арендных ставок в классе В, рассказывает Александра Крыжановская. Уровень ставок в центральных микрорынках в среднем на 30% выше микрорынков, находящихся за пределами ТТК. В среднем, арендные ставки в данных районах составляют $500 600 и выше. Этот факт объясняется тем, что офисные помещения в этих районах предлагаются в существующих зданиях, уже с отделкой, готовые к въезду. Немаловажным фактором также является их расположение.

Несмотря на темпы нового строительства, спрос на качественные офисные помещения класса В превышает предложение. Подобная тенденция сохранится в течение текущего года. Объем сделок по аренде и продаже помещений класса В в первой половине 2006 г. составляет 72% от объема сделок за предыдущий год, что подтверждает рост спроса на помещения класса В. Кроме того, по данным CushmanWakefield Stiles Riabokobylko, уровень сделок по предварительной аренде офисных помещений класса В за тот же период составляет около 30% от общего объема сделок (что в 2 раза меньше по сравнению с классом А). В центре города зафиксированы сделки на небольшие блоки (от 200 до 500 кв.м), а также менее 100 кв.м. Сделки на офисные помещения от 500 кв.м и более зафиксированы в зданиях, находящихся за пределами ТТК, из-за отсутствия больших офисных блоков в центре Москвы.

Ставки притаились
На конец первого полугодия 2006 г. в целом по Москве арендные ставки на помещения класса А находились в диапазоне от $710 до $870/кв.м в год, в классе В в диапазоне от $520 до $570/кв.м в год. Диапазон арендных ставок в разных деловых зонах также говорит о качестве зданий и их арендаторах. Здания с более низкими ставками в основном ориентированы на компании малого и среднего бизнеса, бэк-офисы банковских структур и компаний, оказывающих услуги в сфере информационных технологий, электроники, автоиндустрии, call-центры, поясняет А. Крыжановская. За первую половину 2006 г. значительного повышения уровня средневзвешенной арендной ставки не наблюдалось, что связано с большим количеством сделок, зафиксированных на большие площади (от 500 кв.м и выше) Лидерами по количеству сделок были Северо-Запад и Северо-Восток.

Впрочем подтянуться смогут не все, отстающий класс А, наверняка, будет переходить в класс В, который, таким образом, будет вбирать в себя лучшее от худших (модернизированный класс С) и наоборот (выпавший из обоймы класс А). Одно это гарантирует, что класс В будет разнообразным и все более обширным.

И последние станут... вторыми
Своим прогнозом поделились и в компании Blackwood: Если говорить об общих тенденциях рынка, то в связи с ростом российской экономики, а соответственно, и ростом доходов, у арендаторов все чаще возникает потребность в офисах более высокого качества. Если данная тенденция сохранится, то аутсайдером на рынке офисной недвижимости в ближайшее годы станет, скорее, класс С, так как офисные помещения этого класса все меньше будут соответствовать требованиям арендаторов. Доля офисных площадей высокого класса в общем объеме предложения будет расти за счет класса С, который постепенно будет переводиться в В.

Парижский рынок частных отелей очень активен. Многие известные люди, которые долго не решались выставить владения на продажу (среди них немало громких имен), наконец сделали это. Наступил подходящий момент! Однако осторожно, поскольку в Париже существует несколько типов частных отелей, адаптированных как к отдельным личностям, так и к рынку в целом. Рынок этот весьма узкий и конфиденциальный, привлекателен он именно для иностранных покупателей, которые таким образом получают реальную возможность подарить себе исключительную часть французского наследия. Во Франции насчитывается всего несколько сотен владений, маниакально разыскиваемых любителями редких жемчужин, самыми состоятельными людьми в мире. Однако, по сравнению с другими, французские покупатели способны в среднем заплатить от 2 до 4 млн евро. Несколько десятков редчайших экземпляров недвижимости могут превышать по стоимости 5 млн евро, цена за отель партикюлье может приближаться даже к отметке 100 млн евро. За подобную сумму можно приобрести исключительный по красоте роскошный дворец, заоблачная цена которого объясняется архитектурными изысками, сногсшибательным декором и обстановкой интерьеров, большой ухоженной территорией и высоким качеством предлагаемых услуг.Большой интерес представляет история этих зданий, первые из которых были построены к XVI в. в историческом центре Парижа, недалеко от современного квартала Маре (Marais) и площади Вогезов (place des Vosges). Вторая волна строительства началась в XVIII в. и привела к возведению великолепных построек для богатых и благородных (аристократов), расположенных в западной части Парижа в изысканных и привилегированных кварталах, на естественном пути к Версальскому дворцу. Поначалу комплекс включал и престижный привлекательный двор, который надо было пересечь для того, чтобы попасть в основное здание и в два боковых крыла, одно из которых служило жильем для прислуги, а другое было приспособлено под конюшни.

Этот процесс подталкивает и новое качество лучших офисных зданий на рынке. Строящиеся офисные комплексы класса А диктуют более высокое качество объектов, поэтому помещения с менее развитой инфраструктурой, худшего качества и в менее престижном районе будут вытесняться в класс В. правда, самому классу В тоже не придется почивать на лаврах: вытеснение его отстающей части в класс С столь же неизбежно. По подсчетам Knight Frank, эта участь ждет около 20 25% зданий, подавляющее большинство которых относится сейчас к классу В.
Самый красивый город мира, обладающий самой восхитительной коллекцией отелей партикюлье, это Париж. В переводе с французского нotel particulier означает частный отель. Иначе говоря, это исторический городской особняк, находящийся в частном владении. Счастливые обладатели бриллиантовых метров как правило, лица, имена которых у всех на устах, а также известные международные корпорации, превратившие особняки в головные офисы собственных компаний. Достойный пример, штаб-квартиры Baccarat, L’Oreal, Сhristian Dior и др., которые обустроили особняки в соответствии с традиционными представлениями о престиже, то есть самым наилучшим образом!

Французы готовы платить до 5 млн евро
Анализ этой категории клиентов, проведенный профессионалами данного сектора элитной недвижимости, выявил, что до отметки в 5 млн евро в состав клиентов входят, скорее, свои (то есть 80% французов и 20% иностранцев). В данном случае работает сарафанное радио, позволяющее быстро находить заинтересованного покупателя.

Создание частных отелей продолжалось в течение XVIII и XIX вв. Позже они превратились в виллы (Villas), которые на протяжении всего XX в. занимали банкиры и бизнесмены. В наше время покупатели готовы заплатить реальную стоимость за престиж, тем более что сам продавец, будучи человеком проницательным, готов даже уступить часть суммы по собственному желанию, в знак уважения к личности нового приобретателя.

Начиная с 5 6 млн евро рынок частных отелей в Париже превращается в рынок интернациональный. Важно отметить, что многочисленные посольства, банки, рестораны и отели инвестируют сейчас средства в частную собственность не только ради собственного комфортного размещения, но также ради престижа, чтобы иметь возможность устраивать там роскошные приемы. Иностранные компании ищут для себя более просторные помещения в деловых кварталах Парижа или вокруг Елисейских Полей, используя частный отель в качестве штаб-квартиры и витрины для своего бизнеса.

При этом сложно определить цену за кв.м, так как все расчеты стоимости подобной собственности совершенно нестандартны. Среди французов владельцами частных отелей могут быть экс-репатрианты, сделавшие свою карьеру за границей и сколотившие там свое состояние или молодые семейные буржуа в возрасте 40 лет с маленькими детьми.

Исключительный продукт для исключительных людей
Частный отель считается исключительным продуктом, предлагаемым по исключительной цене исключительному человеку.

Новая география покупателей
Выявлена новая география покупателей, выходцев из стран Среднего Востока и России. Их особенно интересует западная часть Парижа, XVI округ и престижный пригород Нейи (Neilly), а также Левый берег (южная часть Парижа). Обитателями парижского северо-запада традиционно считаются коренные французы, подчеркивающие своим присутствием на этой территории приверженность к Правому берегу и пространствам парка Монсо (Monceau). В самом центре находится Средиземное море с итальянцами в окружении латиноамериканцев и англосаксов. На востоке, в менее престижных кварталах (что объясняется большим количеством некачественного жилья), где о недвижимости вообще не говорят высоким слогом, частные отели называют просто городскими домами. Но если такой отель расположен в XIII или XIV округах, он снова становится всем интересен! На этой карте полностью или почти отсутствуют американцы, которые решительно предпочитают покупать квартиры в идеальном состоянии в красивых старинных домах в стиле Османн.

Судите сами: к привилегиям относятся престижность положения, уникальность единственного в мире объекта, красивый адрес в прекрасном квартале столицы мира, качественную и оригинальную архитектуру, огромный холл, высокие потолки со скульптурной лепниной, просторные залы приемов с каминами. Однако в потоке предложений нужно научиться отличать настоящую жемчужину от качественных стандартных предложений, поскольку чаще всего истинный перл находят не по базе данных, которой располагают агентства недвижимости, предлагающих элитное жилье, и даже не с помощью усиленной рекламной компании, а совершенно случайно. Но прежде нужно изучить рынок с помощью хорошего специалиста, и приятная случайность не заставит себя ждать.

Людей, которые могут пользоваться множеством привилегий, приобретая частные отели, называют не иначе как beautiful people или happy few.



Главная --> Публикации