Главная --> Публикации --> Элитное жилье выходит за рамки исторического центра москвы В поисках золотой середины Коммерческие метры Слабое звено Мы наш, мы новый мир построим

В настоящее время российский рынок недвижимости переживает настоящий бум, причем это характерно не только для Москвы, но и для крупных региональных центров. Об этом свидетельствует непрекращающийся рост цен на объекты жилой и коммерческой недвижимости, значительный приток инвестиций, а также появление различных механизмов, делающих российский рынок более цивилизованным.

В начале октября в московском Марриотт Гранд-отель прошел представительный форум Недвижимость России-200 Инвестиции. Управление. Девелопмент. Формат форума представлял собой пленарные заседания, за которыми следовали параллельные тематические секции. Целью проекта было предоставление возможности для общения представителей государственной власти, иностранных инвесторов и профессионалов российского рынка недвижимости: руководителей девелоперских, риэлторских, консультационных и управляющих компаний, архитектурных, строительных, проектировочных компаний, руководителей банковских и кредитных компаний, финансовых организаций.Уникальность мероприятия состояла в возможности участия в форуме региональных представителей без выезда в Москву посредствам интерактивного вещания, которое проходило в Санкт-Петербурге, Новосибирске, Краснодаре и Нижнем Новгороде.

Однако перед инвесторами и девелоперами проектов недвижимости стоит множество проблем, связанных с дефицитом земельных участков, отсутствием квалифицированных кадров и системы управления объектами недвижимости, с изнурительным процессом строительных согласований. Но самой большой проблемой являются взаимоотношения бизнеса с законом и властью как на федеральном, так и на муниципальном уровне.

Ситуация с притоком иностранных инвестиций в Россию из года в год улучшается. По данным Росстата, объем иностранных инвестиций, поступивших в российскую экономику в I квартале 2006 года, составил 8,8 млрд долларов и увеличился на 46% по сравнению с соответствующим периодом 2005 года. При этом прямые иностранные инвестиции в Россию за тот же период составили 3,8 млрд долларов и выросли в 2 раза по сравнению с I кварталом 2005 года. По прогнозам министра финансов РФ Алексея Кудрина, приток прямых иностранных инвестиций продолжится, и в 2008 году он может составить 25 миллиардов долларов.

В первый день работали четыре параллельные тематические секции: Инвестиции в коммерческую недвижимость, Инвестиции в офисную недвижимость, Инвестиции в складскую недвижимость и Инвестиции в жилищные комплексы.

Исходя из этого основными темами для обсуждения в первый день работы форума были проблемы диалога между представителями бизнеса и власти, вопросы упрощения законодательного регулирования на рынке строительства и недвижимости, анализ инвестиционных возможностей России и механизмов привлечения инвестиций в строительство и недвижимость, изучение опыта иностранных инвесторов в России.

Традиционно на столичном рынке торговых помещений используется адаптированная к нашим условиям американская классификация Urban Land Institute (ULI), согласно которой ТЦ делятся как по размеру арендуемой площади (микрорайонный, районный, окружной, суперокружной, региональный, суперрегиональный), так и собственно по концепции: специализированный, фестивал-центр, торгово-общественный центр, торговый центр моды, аутлет-центр, пауэр-центр, ритейл-парк Надо сказать, что классификация ULI адаптируется к столичным реалиям каждым участником рынка индивидуально. Так, по словам старшего консультанта департамента коммерческой недвижимости Blackwood Андрея Жамкина, принятая в компании классификация выглядит следующим образом. Все торговые центры описываются одновременно несколькими параметрами:

Во второй день работы форума особое внимание было уделено рассмотрению тенденций и перспектив регионального рынка недвижимости России и проблемам привлечения инвестиций в региональные рынки.
Сегодня мы более подробно остановимся на разработке концепции торгового центра с точки зрения особенностей выбора и размещения якорных арендаторов. Для начала отметим, что торговые центры как минимум не все одинаковы различие между дискаунтером районного масштаба и огромным моллом за МКАД, вероятно, доказывать не нужно. А если существует различие, причем по многим параметрам, должна быть и классификация.

Отличие этой версии заключается в том, что мы не ставим четких рамок для небольших микрорайонных и районных ТЦ. В классификации ULI прописано, что якорным арендатором таких центров является супермаркет, но все чаще на окраинах города появляются небольшие торговые центры, где из-за высокой конкуренции продуктовых магазинов размещать супермаркет невыгодно, рассказывает Жамкин. При разработке торгового центра мы определяем также, на какую целевую аудиторию должен быть ориентирован ТЦ, товары какого ценового уровня должны там быть представлены.Если классификация у каждого участника рынка своя собственная, то описываются ей одни и те же торговые центры, и, несмотря на незначительные терминологические расхождения, общие для каждого класса закономерности с точки зрения специфики выбора и размещения якорных арендаторов выделить все-таки можно.

Зона охвата
Основная специализация
Целевая аудитория ТЦ
Сопутствующая специализация (наличие/отсутствие)

Принцип размещения якорей в ТЦ разного формата примерно одинаков, рассказывает директор департамента торговых центров компании Becar. Commercial Property Константин Андрианов, чтобы попасть в якорный магазин, клиент должен пройти мимо всех остальных операторов. Кроме того, с помощью грамотного расположения якорей можно заставить потенциальных покупателей подниматься на верхние этажи (в качестве такого маяка может быть, например, кинотеатр или фудкорт). Тем не менее, определенная специфика выбора и размещения якорей, безусловно, существует.

Итак, в первую очередь, что такое якорный арендатор (якорь, маяк, anchor)? На столичном рынке применяется определение ULI, по которому якорь крупный (как правило, сетевой) оператор розничной торговли с известным брендом, расположенный на территории ТЦ на правах арендатора или собственника и привлекающий в торговый центр основные потоки покупателей. Повышая лояльность к ТЦ и привлекая покупателей, якоря получают возможность пользоваться льготной арендной ставкой (по данным Becar. Commercial Property, размер ставки может быть в 10 раз меньше, чем для обычного арендатора). В качестве якоря могут выступать и предприятия другого профиля или их совокупность (предприятия общественного питания фудкорт, предприятия услуг кинотеатр и т.д.). Функцию якоря могут выполнять имидж-места, некоммерческие объекты, например, памятники архитектуры, уточняет руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина.

Для районного ТЦ якорем традиционно выступает продовольственный супермаркет, расположенный на первом этаже, в быстром доступе от входной группы. Что касается формата community center (окружной, суперокружной, городской), его торговая площадь составляет от 10 до 35тыс.кв.м. Отличительной особенностью формата является то обстоятельство, что он не включает в себя крупноформатные магазины (более 5тыс.кв.м). Как правило, здесь уже 2 якоря (до 40% площадей), чаще всего это супермаркет (1-й этаж), а также универмаг товаров для детей или же другой промышленный универмаг (2-й этаж).

Так, микрорайонный ТЦ рассчитан на торговлю товарами повседневного спроса, располагается внутри жилой застройки, ориентирован на покупателей, проживающих поблизости. Исходя из этого, наиболее типичными якорями (на долю которых приходится от 30 до 50% торговой площади) здесь будут супермаркеты, продуктовые точки, аптеки, магазины бытовой химии. Впрочем, как отмечает Ольга Кисарина, этот формат может обойтись без четко выраженного якоря.

Исходя из концептуальной специфики ТЦ можно выявить следующие закономерности: аутлет-центр и фэшн-центр не имеют ярко выраженных якорей; для фестивал-центра якорем будет совокупность предприятий развлечений и общепита (как правило, они располагаются в центре торговых галерей, впрочем, в зависимости от особенностей развлечений и этажности ТЦ, якоря могут находиться и в конце галерей). Для специализированного центра функцию якоря будет выполнять специализированный (например, строительный) магазин или группа магазинов; для пауэр-центра это 3 5 оптовых клубов или магазинов низких цен, занимающих от 75 до 90% площадей.

Региональный ТЦ (более известный как молл) обладает общей площадью порядка 40-80тыс.кв.м; якорями выступают не менее двух крупноформатных магазинов (50-60% торговой площади), кроме того торговые галереи, магазины электроники, фудкорты, мультиплексы, аттракционы. Маяки располагают на противоположных участках ТЦ, с тем чтобы посетители обращали внимание на прочих арендаторов. Что касается суперрегионального ТЦ, его концепция совпадает с предыдущей, разница только в масштабах как торговой площади, так и ассортимента товаров и развлечений.

Прошедшим летом земельная проблема стала предметом острого общественного интереса, причем по разным причинам. Внешними и самыми явными поводами для этого явились введение новых налоговых тарифов на землю да история выселений в Южном Бутово. Однако специалисты, хорошо знающие предмет обсуждения, считают, что этим круг земельных проблем далеко не исчерпывается и что ситуация с землей в России неблагополучна давно.Верхи не хотят
Неправильно было бы думать, что недовольство состоянием этого рынка (а главное, состоянием законодательства) по традиции проявляют только сравнительно небогатые люди, например крестьяне, которые в ходе реформ стали владельцами земельных паев и теперь не имеют возможности ими распорядиться. Также неверно было бы считать, что раздражение накопилось у владельцев недорогой загородной недвижимости, которые годами живут в своих подмосковных домах, но по разным причинам зарегистрировать эту недвижимость и распорядиться ею не могут. В том то и дело, что эта проблема сегодня волнует, в том числе, и крупных собственников (или, как писали в учебниках истории советского времени, латифундистов). Купив внушительные по размерам наделы земли, даже наладив на них сельскохозяйственное производство, они сталкиваются с тем, что по формальным признакам не являются единственными владельцами территорий.

Если же говорить о наиболее характерных тенденциях, касающихся подбора и привлечения якорных арендаторов, отмечает Константин Андрианов, тенденция к укрупнению и многоформатности торговых комплексов приводит к тому, что все чаще во вновь открываемые объекты привлекаются 2, 3 и более крупных якорных арендатора. Кроме того, все чаще якорными арендаторами становятся операторы развлекательной индустрии: кинотеатры, спортивно-развлекательные заведения, игровые клубы и т.д. В идеале крупный торговый комплекс стремится максимально расширить спектр предоставляемых условий и развлечений, привлекая разнопрофильных арендаторов.

Однако все мы помним тот период, когда с массой нарушений проводилась приватизация промпредприятий. В сельском хозяйстве ситуация была еще хуже: свидетельство о праве собственности на землю выдавалось два, а иногда и три раза, рассказывает председатель Совета директоров компании Василий Бойко. В нашем районе в 1991 году прошла приватизация сельхозпредприятий, люди написали заявления, внесли паи в уставной капитал, и земля была передана во вновь образованное сельскохозяйственное предприятие. Никто сегодня не подвергает это сомнению, все подтверждено решениями судов. С 1992 по 1994 годы не было практики выдачи отдельных свидетельств крестьянам, зато существовала практика выдачи свидетельств сельхозорганизациям на основе вложений в уставной капитал. Прошло три года, и началась новая компания под лозунгом того, что необходимо наделить крестьян землей. Таким образом, свидетельства были выданы всем членам хозяйств, хотя земли уже принадлежали акционерным обществам. Указ президента, согласно которому надо было выдавать свидетельства крестьянам, должен был коснуться тех сельхозпредприятий, которые еще не прошли этап реорганизации. Но власти на местах поняли директиву буквально: надо раздать и раздали.

Такая ситуация возникла недавно с Группой компаний Вашъ Финансовый Попечитель. В 2002 г. она купила контрольные пакеты акций восьми сельхозпредприятий в Рузском районе, чтобы сформировать агропромышленный холдинг, в который вошли также молочный и комбикормовый заводы. Наряду с этим была начата реализация крупного девелоперского проекта Рузская Швейцария: ведется строительство двух кантри-отелей в районе Бунино и Акатово (с гольф-полями, конными парками, спортивными центрами), горнолыжного склона Паново. Активно развивается и агрохолдинг.

Часть крестьян не реализовала свои паи. Суть предложений, которые мы предлагаем в качестве нового закона или поправки в уже существующее законодательство, позволяет легитимно обойти эту коллизию. Если предприятие имеет свидетельство, подкрепленное решением судов и зарегистрированное в регистрационной палате, а крестьяне отдельные свидетельства о долевой собственности, то справедливо было бы, чтобы нынешние владельцы выплатили крестьянам, не реализовавшим паи, кадастровую стоимость земли или выделили по усмотрению АО участки там, где АО сочтет это возможным.

Как поступили в 2000 году? Проверив комплект документов, наличие заявления о вкладе в уставной капитал, протоколы собрания акционеров, регистрационная палата закрепила землю за новым хозяйством. Большинство людей удовлетворились тем, что получили от новых владельцев за земельный пай площадью 3 4 га $5 7 тыс. Солидная по тем временам сумма порядка 200 тыс. руб. Вряд ли кто-то из горожан мог похвастаться, что на ваучеры получил что-то близкое. Но есть в Рузском районе десятка полтора человек, которые остались недовольны. Выплатив стоимость сотки земли и имея запись в своем свидетельстве о владении 4 га, они умножают их площадь на нынешнюю стоимость и получают полмиллиона долларов. И просят выплатить эту сумму, не понимая, что речь идет о землях поселения, что земля с коммуникациями имеет другую цену. Земля сельхозназначения по кадастровой оценке, которая сейчас уже очень немаленькая, стоит примерно 30 тыс. руб. за га. Это дороже, чем в Европе. Там такая земля стоит дешевле просто потому, что сельскохозяйственное производство не является особенно выгодным.

Есть ситуации, когда совхоз и не был признан банкротом, но купившие его предприниматели просто не сочли нужным что-то кому-то выплачивать. Например, в Можайском районе, который соседствует с Рузским, было выплачено по 5 тыс. руб. за земельный пай. В такой ситуации выплата средств по кадастровой стоимости могла бы оздоровить ситуацию. Это решило бы проблему нехватки земли, что тоже актуально, особенно для территорий ближнего Подмосковья: чтобы набрать определенную долю площадей, за хозяйствами записывали землю под дорогами, линейными объектами лишь бы зафиксировать большее количество. Тем, кому по факту земли не хватило, было бы разумно выплатить ее кадастровую стоимость, что, конечно, не решило бы всех вопросов и, вполне возможно, кому-то из новых собственников показалось бы обременительным. Тем более что речь идет о немалых суммах: пай может стоить 120 150 тыс. руб.

По оценке Василия Бойко, в Подмосковье существуют и другие случаи, гораздо более тяжелые, когда крестьяне не получили вообще ничего. Например, хозяйство было признано банкротом, а у людей по-прежнему остаются свидетельства о праве на земельный пай. Владелец, который купил такую землю, является добросовестным приобретателем. Тем не менее, в этой ситуации собственнику важно выплатить кадастровую стоимость и, таким образом, погасить эти свидетельства.

Не совсем корректно ставить в одном списке частных землевладельцев и властные структуры различных уровней. Первые являются просто собственниками, а власть не только распоряжается государственной или муниципальной собственностью, но и формирует правила игры на рынке. Часть экспертов-юристов считает, что федеральный центр нарушил конституционные нормы (ст. 72 Конституции РФ), в соответствии с которыми вопросы регулирования распоряжения земельными ресурсами в стране находятся в совместном ведении РФ и субъектов федерации. Государственная собственность на земельные ресурсы пока еще не разграничена между РФ, субъектами федерации и муниципальными образованиями.

Степень цивилизованности
Земельный рынок Подмосковья, отмечает Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY, является одним из наиболее развитых среди всех регионов России. Но это относительная оценка. Назвать его активным (по сравнению с другими областями) можно, а вот считать этот рынок цивилизованным нельзя по многим причинам. Основная достаточно условная защита прав собственности на участки, а также существенно ограниченный оборот некоторых категорий земель.

Владимир Крайнюк, начальник отдела оформления земельно-имущественных отношений компании КомСтрин, считает, что без участия местных властей частные владельцы не могут полноценно распорядиться землей. Это связано с тем, что многие процедуры не формализованы и имеют творческое толкование у местных администраций. Реализация каких-то проектов усложнена непрозрачностью процедур согласований и чрезмерным количеством этих согласований, которые отчасти дублируют друг друга.

Интересы основных игроков рынка не сбалансированы. В настоящее время в совокупности десяти крупнейшим землевладельцам принадлежат 434 тыс. га земли, что составляет почти 29% от общего объема земель сельскохозяйственного назначения (или около 9,5% от территории Московской области). Процесс концентрации земельных ресурсов в собственности ограниченного числа лиц продолжится и в ближайшие годы.

Накануне
На сегодняшний день, отмечает Тарас Нечипоренко, генеральный директор компании Farm House, вся земля в ближнем и среднем Подмосковье раскуплена крупными институциональными инвесторами, которые не спешат выводить ее на рынок. Конечно, появляются отдельные значительные проекты (такие, как город миллионеров Рублево-Архангельское, Агаларов Village, Рузская Швейцария), но глобальное освоение территорий еще не началось. Возможно, сейчас девелоперы размышляют над выбором стратегии развития принадлежащих им наделов. Но для этого (позволим себе продолжить рассуждения Тараса Нечипоренко) этим крупным землевладельцам нужно утрясти все неувязки, подобные тем, о которых рассказал Василий Бойко.

По мнению Григория Слепака, управляющего проектом Грин Хилл, рынок земли в Подмосковье находится в активной стадии развития. Об этом свидетельствуют довольно высокий спрос, который на порядок превышает предложение, и стабильный рост цен в этом сегменте рынка. И все-таки его нельзя считать цивилизованным. Во-первых, более 60% подмосковных земель имеют статус земель сельскохозяйственного назначения, которые можно приобрести по сравнительно невысоким ценам. Но для осуществления строительства инвестору будет необходимо перевести эти территории в категорию земель поселений, что потребует дополнительных денежных и временных затрат. Во-вторых, государство наделено правом преимущественной покупки земель сельскохозяйственного назначения, что ставит его в привилегированное положение по сравнению с другими участниками рынка.

Что касается распределения ближней и средней земли, то большей ее частью владеют частные землевладельцы либо местные органы. Сельхозпредприятиям и лесным хозяйствам по-прежнему принадлежит большая часть земель в дальнем Подмосковье, за 100-километровой отметкой. Сейчас ведется активная их скупка, которая, надо полагать, завершится в ближайшие несколько лет.

Надо полагать, что есть и другие основания не торопиться. Каждый год земля увеличивается в стоимости на 25 40% в зависимости от направления и характеристики участков (у воды, в поле, с лесом). Таким образом, даже не возводя поселков, владельцы земли с каждым годом становятся все богаче и богаче. Кроме того, в настоящий момент рынок загородной недвижимости в Подмосковье достиг такой стадии, когда успех каждого нового проекта очень сильно зависит от тщательно продуманной концепции, от соответствия цен в поселке выбранной целевой аудитории, от качества строительства, требования к которому современные покупатели предъявляют очень высокие. Каждый год вводится более 40 новых поселков. В связи с перенасыщением рынка однотипными проектами бизнес-класса ожидается, что в будущем будут востребованы совершенно новые форматы поселков. Еще и по этой причине девелоперы не выводят свою землю: прорабатываются интересные варианты коттеджного домостроения, чтобы предложения имели новый качественный и концептуальный уровень.

Региональные власти делают официальные заявления о том, что намерены в судебном порядке изымать у собственников неиспользуемые сельскохозяйственные земли. По их данным, в Подмосковье не обрабатывается 223 тыс. га, что составляет 23% от общего числа пахотных земель. Из 34,5 тыс. га, находящихся в собственности крестьянских и фермерских хозяйств, не используется 74% площадей.

Вполне естественно, отмечает Александр Крапин, что нынешние владельцы крупных земельных активов лоббируют принятие законодательных норм, упрощающих оборот участков. В частности, уже разрешена ипотека сельхозземель, утвержден порядок перевода земель из одной категории в другую, активно лоббируется принятие законопроекта, упрощающего использование сельхозземель для жилищного строительства.

Комментируя эту тему, Антон Минеджян, юрист департамента загородной недвижимости компании ИНКОМ-Недвижимость, говорит об огромном количестве причин, которые мешают активному обороту рынка и являются, к слову, постоянным предметом мозговых штурмов юристов в компаниях, активно работающих за городом. Причем проблемы эти, говорит Антон Минеджян, в равной степени касаются и крупных, и мелких собственников земли. Первая это так называемые споры по границам. Вторая самовольные постройки и сложности с их узакониванием. Третья ошибки в документах. Распутывание юридических клубков иногда длится годами. На его взгляд, около 70% объектов недвижимости в области существует полулегально. Тем не менее, взгляд Антона Минеджяна на ситуацию отнюдь не пессимистичен. Положительным он считает то, что появляются специалисты, разбирающиеся в законодательстве и способные решать сложные юридические проблемы рынка земли. Определенные надежды он возлагает на дачную амнистию. Хотя отмечает, что оценить все предлагаемые властями нововведения можно только через определенное время, то есть получив какую-то практику. Заранее, по бумаге, это сделать невозможно.

О мелком собственнике замолвите слово
И тем не менее, самой вопиющей проблемой земельного рынка, отмечает Александр Крапин, является незащищенность права собственности на земельные участки. Провозгласив рыночные преобразования, российская власть так и не предоставила собственникам участков надежные гарантии сохранности этого права. Вполне естественно, что с помощью грамотной юридической поддержки частная собственность может быть защищена, но немногие участники рынка могут позволить себе ею пользоваться, поскольку подобные юридические услуги стоят достаточно дорого.

Вполне естественно ожидать повышения деловой активности после упрощения правил оборота земельных участков. Однако этот процесс будет сдерживаться все еще продолжающимся ростом цен на них.
Нехватка гостиниц в Москве, особенно недорогих, уже стала притчей во языцех. Приезжающему в столицу на срок от нескольких дней до нескольких месяцев человеку, даже не стесненному в средствах, не так легко найти подходящее жилье. Гостиницы переполнены, пользоваться услугами частника не всегда безопасно. Так что же делать? Удачной альтернативой гостиницам для длительного проживания (и при этом с домашним комфортом) могут стать апартаменты. Или, как их теперь модно стало называть, апарт-отели.Временные постояльцы
Небольшая квартира гостиничного типа с кухней, с определенным набором услуг, которые уже включены в стоимость аренды, и есть альтернатива дорогим гостиницам. Но с более низкой ценой за проживание, поясняет управляющий партнер Nordblom Group Ирина Жарова-Райт.

Макропрогнозы
В информационно-аналитическом агентстве RWAY также высказывают предположение, что федеральная власть продолжит практические действия по упрощению оборота земель (и прежде всего сельскохозяйственного назначения). Именно они пока составляют основные активы крупнейших собственников земельных ресурсов в нашей стране. Принятие Водного кодекса, а также активное продавливание правительственного проекта Лесного кодекса завершит этап законодательной либерализации правил игры на земельном рынке.

А если говорить о сервисе, то набор услуг, по сравнению с отелями и гостиницами, заметно ограничен и включает в себя уборку помещения, смену белья, возможность питания, охрану и т.п. То есть это позволяет человеку спокойно жить почти в домашней обстановке, не тратя много времени на быт и много денег на изысканный, но порой никчемный сервис. При этом цены в апарт-отелях в два и более раза ниже, чем в традиционных гостиницах такого же типа. Апартаменты обходятся дешевле, чем гостиничные номера аналогичного класса, за счет длительного срока аренды и сокращенного набора услуг, поясняет ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин.

Иными словами, от традиционных гостиниц апарт-отели отличаются форматом номеров и набором дополнительных услуг. Да и номера ничем от обычных квартир не отличаются, разве что могут регулярно обслуживаться горничными и другим персоналом гостиницы.

Также стоит иметь в виду, что в апарт-отелях набор услуг предусматривает только самое необходимое. Поэтому жильцам, предпочитающим, скажем, ресторанное обслуживание и ежедневную уборку в номерах, а также дополнительные гостиничные услуги (бизнес- и фитнес-центр, рестораны, бары и т.д.), апарт-отели с минимальным сервисом вряд ли подойдут.

Подводя итог, можно сделать вывод: апартаменты это сочетание домашнего комфорта и гостиничного сервиса. Но чего тут больше дома или гостиницы? Апарт-отель это все же гостиница, несмотря на домашнюю обстановку, предупреждает Александр Скобкин. В номер, помимо клиента, имеет доступ и персонал апарт-отеля (горничные, инженеры и др.). Поэтому ценные вещи и крупные денежные суммы в апартаментах лучше не оставлять без присмотра.

Кстати, помимо городских апартаментов, в которых заинтересованы, в первую очередь, люди, приезжающие в столицу с деловыми целями, есть еще один вид апарт-отелей загородные. Надо признать, что для России это достаточно необычный и новый тип гостиниц: первые из них появились не более трех лет назад. Но прижились.

Понятно, что апартаменты рассчитаны на самый широкий круг потребителей от туристов до бизнесменов. При этом среднее время проживания в апарт-отеле может составлять от нескольких дней до полугода. Хотя бывают и неожиданные исключения. Были случаи, когда клиенты въезжали на пару суток, а задерживались на целый год. А иногда съезжали после нескольких проведенных часов.

В начале славных дел
В Москве сегодня существует буквально два-три проекта, которые позиционируются на рынке как апарт-отели. По словам Ирины Жаровой-Райт, к ним можно отнести конгресс-отель Ирис, гостиничные комплексы Волга и Международная-2.

Теперь, как правило, загородные апарт-отели располагаются либо в курортных, либо в рекреационных зонах. Основные клиенты люди, выезжающие на отдых. По сути, такие гостиницы это некий усовершенствованный вариант советских пансионатов или домов отдыха. Правда, в отличие от последних, здесь сдаются не однокомнатные номера, а фактически полноценные квартиры с несколькими комнатами, ванной и кухней. Да и заботу о быте жильцов также берет на себя гостиничный персонал. Аренда апартаментов не всегда дешевле аренды загородного коттеджа, но большинство домов и таунхаусов сдаются только на длительный срок хотя бы на полгода, поясняет преимущества апарт-отелей руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина. А снять апартаменты можно на любое время. Это удобно для тех, кто хочет немного отвлечься от городской атмосферы и провести с семьей на природе несколько дней.

На кухне имеется обеденный стол, буфет, холодильник, микроволновая печь, посудомоечная машина, чайник, тостер, кофеварка и посуда.

Конгресс-отель Ирис состоит из двух зданий обычная гостиница и корпус с 44 апартаментами для длительного пребывания. Это самый большой апарт-отель в Москве, однако до международного уровня он недотягивает, продолжает рассказ Ирина Жарова-Райт. Находится он на Коровинском шоссе, которое считается не самым привлекательным местом в столице. Не секрет, что отделка номеров и дизайн здания также не в ладах с принятыми стандартами. Площадь местных апартаментов от 34 до 116 кв.м.

Что касается отеля Волга, то он обосновался недалеко от Садового кольца, в районе станции метро Сухаревская, в отремонтированном блочном доме. В здании 229 апартаментов площадью от 40 до 90 кв.м. Практически во всех номерах есть кухня с набором вышеперечисленного оборудования. Цены на апартаменты колеблются от $126 до 250 в день в зависимости от количества комнат. Предусмотрены скидки согласно длительности пребывания и количеству забронированных номеров.

По данным Nordblom Group, 60% посетителей отеля корпоративные клиенты. Из них 77% представители зарубежных компаний, а 23% россияне. Еще 30% аудитории бизнесмены, 75% из которых иностранцы. 5% посетителей туристы, 90% из них прибыли из заграницы; также 5% посетители выставок и участники конференций, и опять-таки на долю иностранцев приходится 90%.

И все же оформление и обстановка в номерах далеки от современного дизайна апартаментов для длительного пребывания. В гостинице, расположенной недалеко от центра, рядом с Международным выставочным центром, 550 номеров-апартаментов. Их площадь колеблется в пределах от 26 до 212 кв.м. В номерах ТВ, телефон, иногда компьютер с доступом в Интернет. На кухне все тот же стандартный набор. Цены на номера $170, $190 и $220 за одно-, двух- и трехкомнатные апартаменты соответственно. Те же скидки, в зависимости от проведенных дней и ночей.

Международная-2, по утверждению Ирины Жаровой-Райт, наиболее близка к общепринятым стандартам, применимым к апарт-отелям.

Александр Скобкин в качестве примеров апарт-отелей также называет комплексы Парк Плэйс и Донской Посад. По его данным, в ближайшие несколько лет в столице будет построено несколько зданий, где также будут организованы апартаменты. Прежде всего в отеле на месте снесенной гостиницы Москва и в комплексе Кремлин сайт на Софийской набережной.

Как считает Ольга Кисарина, к апарт-отелям также можно причислить гостиницы Царицыно и Орехово. Уровень цен в обоих апарт-отелях невысокий для столицы. Так, в Царицыно можно поселиться уже за 1,5 тыс. руб. в сутки. Правда, за такую цену клиенту предоставят не отдельную квартиру, а лишь комнату в блоке с общими кухней и ванной.

Наиболее известный из подмосковных проектов Vitro Village. Это, кстати, первый из российских апарт-отелей, который заявляет о широком наборе услуг для своих постояльцев. Остальные проекты такого рода на рынке громко не звучат: нужды в рекламе у них нет. Почти во все подмосковные апарт-отели заявок поступает больше, чем имеется номеров, поясняет Ольга Кисарина. Причем заявки начинают поступать задолго до окончания строительства. По ее информации, небольшой апарт-отель на 20 номеров находится рядом с коттеджным поселком Зеленый Мыс. Также известно о двух проектах в районе Новой Риги и об одном на Рублевском шоссе.

Что касается загорода, то, по словам Ольги Кисариной, в Подмосковье найдется как минимум пять гостиниц типа апарт-отель: Они располагаются в основном рядом с организованными коттеджными поселками, которые находятся либо рядом с большой водой, либо в других зонах отдыха. Все подмосковные апарт-отели с небольшим количеством номеров как правило, от 20 до 4 Стоимость апартаментов колеблется от $100 до 200 в зависимости от количества комнат и месторасположения отеля.



Главная --> Публикации