Главная --> Публикации --> Цены на столичное жилье начали снижаться Покупатели элитной недвижимости начинают проявлять незаурядный художественный вкус Перекредитование – заемщикам, рефинансирование - банкам: удастся ли снизить ставки по ипотеке до 7-8 проц Продавать новостройки приезжим будет невыгодно Industrial buildings corporation построит 1 млн кв. м

Строительная сберегательная касса, генеральным директором которой с момента основания является кандидат экономических наук Алла Ивановна Лебединская, была создана на экспериментальной основе в соответствии с Постановлением Правительства Москвы №896 от 24 ноября 1998 года. Совершенно новая для Москвы организация должна была решать две взаимосвязанные между собой задачи: внедрять жилищную ипотеку в Западном административном округе и на полученные от реализации квартир средства вести строительство жилья для переселения жителей из снесенных пятиэтажек в квартале 34-35 муниципального района "Проспект Вернадского". ССК предложила потенциальным инвесторам из числа физических лиц простую, ясную и выгодную модель ипотеки, оптимальное по соотношению цены и качества жилье, а также абсолютно надежную систему гарантий, исключающую всякие коммерческие риски для клиентов.

Жилищную ипотеку нельзя назвать изобретением XXI века - она давно и успешно работает на Западе, где стала основным средством приобретения жилья широкими слоями среднего класса. В России, и в первую очередь в Москве, ипотека начала развиваться только с формированием рыночных отношений в экономике. Но уже сегодня можно сказать, что система ипотечного кредитования приобретения жилья в Москве уже существует и пользуется все большей популярностью. Доказательством этому служит деятельность ОАО "Строительная сберегательная касса" - организации со 100-процентным долевым участием города, которая в качестве генерального инвестора уже пятый год успешно строит и реализует жилье с высокими потребительскими качествами, используя при этом собственную оригинальную схему ипотечного кредитования.

Вопреки прогнозам скептиков экспериментальная модель ипотеки по системе ССК полностью себя оправдала. За относительно короткий срок на средства ССК было построено 77 тысяч квадратных метров жилья на улице Лобачевского, элитный жилой комплекс площадью 40 тысяч квадратных метров на улице Коштоянца, два муниципальных дома по 15 тысяч квадратных метров на Никулинской улице. Ведется строительство трех муниципальных корпусов площадью 45 тысяч квадратных метров на Никулинской улице и четырех коммерческих домов площадью 75 тысяч квадратных метров на улице Удальцова. Все они будут введены в эксплуатацию в следующем году. После этого до завершения рассчитанной до 2006 года программы в Западном округе останется построить еще два коммерческих и два муниципальных дома на проспекте Вернадского.

Квартиру в ССК может приобрести любой имеющий постоянную регистрацию житель Москвы и Московской области. Первоначальный взнос составляет 5 процентов от стоимости квартиры. Затем в течение строительства дома равными долями вносятся еще 45 процентов. После сдачи корпуса в эксплуатацию квартира оформляется в собственность клиента при одновременном заключении договора залога. Ипотечный кредит, таким образом, предоставляется не в денежной, а в товарной форме. Оставшаяся половина стоимости погашается в трехлетний срок под 8 процентов годовых. Процентные ставки ССК стабильны и значительно ниже рыночных, а цены рассчитаны на представителей среднего класса. Надежность обеспечивается учредителем - Правительством Москвы, страхованием, наличием резервного жилищного фонда и уставными положениями, обязывающими ССК использовать средства инвесторов строго по прямому назначению, то есть на строительство конкретных домов по заранее утвержденным проектам и сметам. Предлагаемое инвесторам жилье полностью соответствует жестким параметрам по качеству проектирования и строительства, экологическим нормам и представлениям о современном столичном жилище.

Учитывая успешные результаты эксперимента в Западном округе, Правительство Москвы в декабре 2002 года приняло Постановление №1054 "О мерах по развитию системы небанковского ипотечного кредитования на территории Москвы как способа улучшения жилищных условий населения". Согласно этому документу деятельность ОАО "ССК" распространяется на всю территорию города и больше не считается экспериментом. Строительная сберегательная касса официально признана городским оператором по развитию небанковского ипотечного кредитования и участником реализации городских программ жилищного строительства. Уже с этого года Строительной сберегательной кассе будут предоставляться земельные участки для строительства жилья в объеме не менее 50 тысяч квадратных метров в год. Принципиальная схема, лежащая в основе деятельности ССК, остается прежней, разве что срок погашения кредита, возможно, будет увеличен до 5 лет.

Жилье от ССК пользуется хорошим спросом - на сегодняшний день реализовано уже около 1000 квартир. Налицо и высокая экономическая эффективность: на средства от реализации квартир по ипотеке около 800 семей из снесенных пятиэтажек переселено в новые современные монолитно-кирпичные дома.

В современной системе улиц и площадей, ансамблях, комплексах и отдельных зданиях, сохранившихся до наших дней, отразился весь сложный процесс развития центральной части Москвы. На ткани города остались следы древних и более поздних систем расселения, застройки и крепостных стен.

Но теперь Строительная сберегательная касса должна решать и новую, очень ответственную и чрезвычайно важную для города задачу. Вместо работы по переселению ОАО "ССК" будет заниматься улучшением жилищных условий очередников путем их вовлечения в инвестиционное строительство. Очередники, имеющие желание и возможности приблизить срок получения квартиры, могут взять в ССК ипотечный кредит на льготных условиях с учетом времени постановки на очередь и всех положенных различным категориям москвичей жилищных субсидий. Стоимость квартиры будет эквивалентна ее строительной себестоимости, а не рыночной цене. При этом ССК планирует оказывать всем своим инвесторам (не только очередникам) широкий спектр сопутствующих услуг, например зачет уже имеющегося жилья. Применение такой схемы должно в недалеком будущем существенно сократить муниципальную очередь на получение жилья без привлечения средств городского бюджета.
В ряду московских округов ЦАО стоит особняком. На 6 га в черте Садового кольца сосредоточилась основная деловая, культурная, общественная и политическая жизнь страны, округ давно стал своего рода открыткой, визитной карточкой столицы.

Являясь средоточием современной жизни Москвы, ЦАО продолжает динамично развиваться. В конце прошлого года были подведены итоги последних 15 лет, а также определены основные направления, в которых следует двигаться дальше. Иллюстрацией основных достижений ЦАО стала выставка, проведенная префектурой в Центральном доме художника.

Центральный округ представляет собой сокровищницу исторических и культурных ценностей страны. На его территории расположены такие значимые объекты всемирного и национального наследия, как Московский Кремль, Государственный академический Большой театр России, Российская государственная библиотека, Российская академия художеств, Московский государственный университет, Государственная Третьяковская галерея, Государственный исторический музей и многие другие. Муниципальные власти ставят перед собой задачу защитить и сохранить то, что считается историческим достоянием. Поэтому реконструкция зданий ЦАО является постоянной темой обсуждения на заседаниях городского правительства. И хотя новейшая история столицы знает потери, за последнее время было восстановлено и отреставрировано множество построек, имеющих статус исторических и культурных памятников.

Еще одним резервом для строительства в центре является реабилитация производственных территорий. На сегодняшний день в округе расположено 240 промышленных предприятий. До 2020 года процесс преобразования затронет практически всех их. Будет ликвидировано или перебазировано 190 объектов с освобождением 162 га земли, реформировано 40 объектов. Ежегодный план по реорганизации промзон составляет 40 га. Предполагаемые объемы нового строительства составят порядка 1,2 1,4 млн кв. м, в том числе около 800 тыс. кв. м жилья.

Округ был и остается экономическим центром столицы. Более 35 % всех налоговых поступлений в казну города отчисляется из ЦАО. В то же время принципиальной позицией властей при определении перспектив развития округа является сохранение его как места жительства почти для миллиона москвичей. Поэтому после успешно выполненной программы по ликвидации пятиэтажного фонда столичные власти наметили комплексную реконструкцию жилых кварталов в Замоскворечье, Таганском и Красносельском районах. Благодаря этому в округе появится более 85 тыс. кв. м жилых площадей для переселения жителей из сносимых домов. Стоит отметить, что в 2006 году 94 % всех переселенцев остались жителями ЦАО. Продолжается работа по расселению коммунальных квартир. За десять лет (с 1995 по 2005 год) количество коммуналок сократилось с 35 до 15 тыс.

Каждый год в центре Москвы открывают новые торгово-развлекательные комплексы, которые становятся местами притяжения москвичей и гостей столицы. Однако большинство жителей округа сегодня могут не только воспользоваться услугами торговых центров, но и купить необходимый набор продуктов рядом с домом. За два года в ЦАО появилось около 200 социальных магазинов, что в значительной степени компенсировало потерянные в ходе приватизации гастрономы. Ожидается, что к концу 2007 года их будет порядка 30 Стоимость потребительской корзины в таком магазине на 5 10 % ниже среднегородской.

С 1991 по 2006 год в ЦАО построено 30 общеобразовательных школ, пять вузов, десятки детских садов. Пока напряженность с местами в дошкольных учреждениях сохраняется, но благодаря городской программе по возвращению утраченных площадей и новому строительству от дефицита планируют избавиться в ближайшие пять лет.

На карте ЦАО появились и новые культурные объекты, значение которых выходит далеко за пределы округа. Среди них библиотека истории русской философии и культуры Дом Ф. А. Лосева, библиотека-фонд Русское зарубежье, музеи, дома культуры и концертные площадки. Продолжается работа по восстановлению храмов.

Особое внимание в округе уделяют развитию спорта, которым здесь занимаются более 110 тыс. человек. Помимо престижных фитнес-клубов тут оборудуют и доступные спортивные площадки, стадионы, клубы. В Таганском, Красносельском районах и на Арбате построены бассейны. На улице Талалихина открылся Ледовый дворец, на Спартаковской площади теннисный корт, на Рабочей улице сооружают каток, в Хамовниках планируют возвести школу олимпийского резерва по самбо. В каждом дворе или хотя бы микрорайоне есть футбольная или хоккейная площадка.

Отдельного упоминания заслуживает масштабный проект Золотой остров, в который в скором времени должен превратиться Болотный остров, что южнее Кремля. О проекте его комплексной реконструкции много писали, но воплощать задуманное начали совсем недавно. По замыслу авторов программы территорию вокруг Кремля необходимо сделать доступной для пешеходных прогулок. Болотный остров станет ключевым участком на этом маршруте. Тут можно будет осмотреть исторические достопримечательности, прогуляться по набережным и бульварам, посетить выставки, музеи, кафе, рестораны и торговые комплексы. Здесь должно быть меньше офисных площадей, больше жилых и гостиничных зон, а также магазинов, кафе и ресторанов. А вот развлекательную составляющую решено сократить до минимума. Появятся художественные галереи, вернисажи, небольшие театры-студии, магазины, кафе, поскольку по решению московских властей первые этажи зданий должны нести общественную функцию. Исходя из концепции Золотого острова под жилье будут использовать верхние этажи реконструированных и возведенных зданий, этажность которых ограничена высотой основной застройки. Новые дома не должны закрывать панорамные виды на Кремль, храм Христа Спасителя и Замоскворечье. Несмотря на ограниченное пространство территории острова, общая площадь строений составит около 1 млн кв. м, примерно половина из них подземные помещения.

С каждым годом Москва становится все более привлекательной для туристов. Активное развитие туристского бизнеса требует возведения в центре столицы не только отелей класса люкс (новая Москва, Ритц-Карлтон-Москва, Мэрриот), но и гостиниц для гостей со средним бюджетом. Для этого до 2010 года в ЦАО планируют построить около 100 трех- и четырехзвездочных гостиниц. Кроме того, в целях создания в историческом центре развитой инфраструктуры турсервиса власти разработали концепцию создания туристско-рекреационной зоны Золотое кольцо Москвы. В нее входит более 200 инвестиционных проектов, в числе которых единая пешеходная система, смотровые площадки, освоение подземного пространства, изменение организации движения дорожного транспорта, строительство парковок, реконструкция зданий и скверов и многое другое.

На дорожной сети стоит остановиться подробнее. Новая трасса Краснопресненский проспект начнется в районе Кудринской площади, пройдет по улицам Баррикадная, Красная Пресня с переходом на Звенигородское шоссе. Под Серебряным Бором будут проложены два полуторакилометровых тоннеля, которые также станут частью Краснопресненского проспекта. Кроме того, автодорога пройдет по эстакадам, мосту через Москву-реку и проспект Маршала Жукова.

К концу следующего года должен завершиться еще один грандиозный проект Москва-Сити, который станет ядром территории Новый центр. Московский Манхэттен объединит 15 высотных жилых, офисных, торговых комплексов и гостиничный. Власти рассчитывают на то, что со временем Москва-Сити снимет деловую нагрузку с исторического центра города. На территории, прилегающей к Московскому международному деловому центру, планируют построить несколько жилых массивов с развитой инфраструктурой. В настоящее время участок от набережных Москвы-реки до Хорошевского шоссе общей площадью около 1 га занят в основном промышленными предприятиями и подлежит реорганизации. Проект Новый центр включает сопутствующее развитие транспортной инфраструктуры по следующим направлениям: метро, евровокзал, скоростная транспортная система Москва-Сити аэропорт Шереметьево, автомагистрали.

Центр жизни
Центр Москвы всегда был самым престижным местом жительства. Большинство элитных домов столицы сосредоточено именно в ЦАО. Речь идет не только о современных клубных новостройках и жилых комплексах последнего десятилетия, выполненных по индивидуальным проектам, но и о домах, построенных в советское время для партийной элиты, представителей творческой интеллигенции, а также об исторических особняках с шикарными планировочными характеристиками.

Вообще, транспортная составляющая является предметом особого внимания муниципалитета. Ежедневно на территории Центрального округа находится около 400 тыс. автомобилей. Более 90 % улично-дорожной сети центра исчерпало свою пропускную способность. Для того чтобы развязать транспортный узел, разработан комплекс мер, к реализации которого приступят уже в ближайшее время. В перенасыщенном центре скоро появится больше бессветофорных магистралей, увеличится количество подземных переходов. Сложившаяся застройка не позволяет расширять улицы или прокладывать новые дороги, поэтому решено осваивать подземное пространство: строить тоннели, перехватывающие парковки, многоуровневые стоянки. Будет активно задействовано подэстакадное пространство, закольцовано движение в районе Белорусского вокзала, развернут потоки по Брестским улицам и в районе станции метро Маяковская. А узкие улочки постепенно переведут в режим одностороннего движения. Кроме того, префект ЦАО Сергей Байдаков предложил сократить объемы офисного строительства в центре. По его мнению, без подобной меры транспортную проблему в округе не решить.

А на пересечении Подсосенского и Барашевского переулков построена клубная резиденция Чистые пруды. Комплекс состоит из нескольких особняков. Один из них камерный восьмиэтажный дом на 14 квартир. Его вестибюль и холл отделаны натуральным гранитом и мрамором, присутствуют элементы дизайнерской ковки, витражи. Эксклюзивные двери и мебель выполнены в авангардном стиле. Кроме того, в резиденцию входят четырехэтажный дом на 14 квартир, два особняка площадью 1026 и 2000 кв. м, шесть таунхаусов 1175 1328 кв. м с бассейном, каминным залом, зимним садом, подземная автостоянка с системой обогрева въезда. Общая площадь резиденции составляет 20 тыс. кв. м.

Кроме того, элитность объекта определяется фактором места. Далеко не каждая территория внутри Садового кольца может претендовать на пафосный статус. Участники рынка недвижимости отводят под высший класс жилье, расположенное в пределах золотой мили, сектор от Пречистенской набережной до Арбата, в Замоскворечье, на территории, примыкающей к Кремлю, и в районах Плющихи, Чистых и Патриарших прудов. Новостройки, появляющиеся здесь, как правило, характеризуются высокими потребительскими качествами. Обычно это малоквартирные клубные дома с оригинальной, запоминающейся архитектурой, дорогой отделкой, набором инфраструктуры, относящим их к сегменту класса люкс (бассейны, сигарные комнаты, винные погреба и пр.). Таков новый жилой комплекс в дворцовом стиле на Остоженке. На его территории есть игровая комната (200 м) для детей, клуб с фитнес-центром, сауной, бассейном, салоном красоты, массажным кабинетом и др.

В тихом переулке рядом с Покровским бульваром возводят еще один жилой комплекс класса люкс. Композиционно корпуса дома на Покровском бульваре перекликаются со своим соседом Гренадерскими казармами конца XVIII века: выступающие секции образуют три уютных внутренних дворика. Все секции дома объединены стеклянными переходами-галереями. На придомовой территории выполняется ландшафтный дизайн с использованием деревьев редких видов. В отделке фасадов широко используют витражи.



Проекты комплексной застройки в центре большая редкость, но, появляясь, они неизменно привлекают внимание покупателей оригинальностью архитектуры, качеством строительства и возможностями, которые дает широкая инфраструктура жилых комплексов. Как правило, эти дома относят к объектам бизнес-класса. Один из них (жилой комплекс Каскад) сейчас возводят на набережной Академика Туполева. На территории более 3 га на берегу Яузы строят около 144 тыс. кв. м, 78 тыс. из которых отведут под квартиры. Авторы проекта использовали небольшой естественный перепад высот с севера на юг и придали комплексу очертания амфитеатра за счет разноэтажности корпусов. В стилобатной части предусмотрены фитнес-центр с бассейном и элементами аквапарка, торговые предприятия, отделения банков, связи, офисные помещения. Детские площадки, зона отдыха оформлены с применением ландшафтного дизайна.

Интересны и примеры реставрации исторических особняков с приспособлением их к требованиям современной комфортной жизни. Именно старинные здания, расположенные в престижных центральных районах, становятся все более популярными на рынке элитного жилья патина времени придает этим объектам особую ценность и привлекательность. Как правило, в таких домах уже имеются отличные планировочные решения высокие потолки, просторные комнаты, шикарные лестничные пролеты. От реставраторов требуется сохранить архитектурные особенности постройки. Однако нередко бывает, что от старинного особняка в ходе реставрации остается только фасад всю начинку здания строители создают заново. Примером прекрасной реставрационной работы стал дом, находящийся по адресу: Гоголевский бульвар, 2 Особняк был спроектирован в 1892 году архитектором А. Каминским как доходный дом Иерусалимского Патриаршего подворья. Его реставрация началась в 2004 году. После реконструкции фасад сохранит знаменитую абрамцевскую плитку, декоративные элементы, цветную керамику. Цоколь и детали входных зон отделают гранитом. Сохранится огороженный благоустроенный двор, откуда предусмотрен вход в жилые помещения.

Дух старой доброй Англии и европейского стиля жизни в целом отражает концепция жилого комплекса Английский квартал, общая площадь которого займет 136 тыс. кв. м на территории 4 га. Образ туманного Альбиона здесь будут поддерживать традиционные лондонские таксофоны, красные почтовые ящики, паб, английский парк и десятки других британских символов. Внутренний пассаж украсит статуя мистера Winston современного английского аристократа. В огромном внутреннем дворе будет создана зона отдыха с фонтаном и альпийским горками, кафе. Его осью станет 200-метровая прогулочная зона. Архитектор проекта А. Белов.

Традиционные приемы, присущие национальной архитектуре разных стран, подали сразу нескольким архитекторам идею создания в центре Москвы проектов-воспоминаний о городских районах Европы. Так, прототипом жилого комплекса Итальянский квартал, спроектированного архитектором Филипповым, стали старинные улочки Флоренции. Комплекс в стиле классической итальянской архитектуры включает в себя десять особняков с открытыми террасами, множеством балконов и лоджий. Все здания объединены в ансамбль и образуют три внутренние площадки. Комплекс занимает 2,5 га и насчитывает 227 квартир. Проектом предусмотрено строительство современного физкультурно-оздоровительного комплекса, небольших офисов и торговых площадей.

Жилой комплекс Фьюжн-парк ориентирован на успешных людей, носителей прогрессивного мировоззрения, сочетающих вечные ценности и стремление к новому. Проект задуман как смешение стилей: хай-тек и функциональность на фоне уникальной исторической архитектуры Хамовников. На участке 3 га разместится жилой корпус на 236 квартир с подземной стоянкой, фитнес-центром, бассейном, зоной аквафитнеса и SPA-центром. Два корпуса займут офисные помещения, еще в одном откроют музей ретроавтомобилей и закрытый клуб Автовилль.





Нельзя обойти стороной уникальный проект жилого комплекса Коперник (архитектор С. Ткаченко). Его большие круглых окна-солнца, обрамленные мозаичным панно, стали новой приметой облика современной Москвы. Дом на 146 квартиры общей жилой площадью 21 тыс. кв. м состоит из шести секций переменной этажности (от шести до пятнадцати этажей). Благодаря его расположению и архитекторскому решению из окон открывается панорамный вид на исторический центр Москвы. Жилой комплекс оснащен системой умный дом, благодаря чему все его инженерные коммуникации объединены в единую сеть и управляются с диспетчерского пульта. В комплексе открыты ресторан Обсерватория, бары и кофейни, фитнес-центр, в состав которого входят бассейн, тренажерный зал и зал аэробики, сауна, солярий и многое другое. К услугам жильцов двухуровневый подземный паркинг.

Собственники заплатят за все
Концепция реформирования системы поимущественных налогов, куда входит и налог на недвижимость, сейчас дорабатывается Министерством экономического развития и торговли РФ. Но основная идея уже известна: базой налогообложения станет рыночная стоимость недвижимости, а максимальная ставка налога составит 0,1% (пока по федеральному законодательству ставки налога, например, для объектов стоимостью свыше 500 тыс. рублей колеблются от 0,3 до 2%).

С 1 января для всех граждан, имеющих в собственности хоть какую-то недвижимость, начался двухлетний переходный период, по истечении которого все они будут платить за свое жилье налог из расчета его реальной, рыночной, стоимости. По сравнению с налогами на недвижимость, которые платятся сейчас, сумма вырастет в десятки раз.

Иная позиция у Минфина, который заинтересован в источниках пополнения федерального бюджета. Как заявила начальник налоговой политики Минфина Анна Салина, ведомство предлагает увязать налоговые ставки с тарифом на энергоносители, установить единую двухпроцентную ставку на имущество юридических, физических лиц и земельного налога и упразднить все льготы (сейчас, по данным МНС РФ, от уплаты жилищного налога освобождено примерно 40% собственников). Но в Госдуме придерживаются иного мнения.


Дискуссия по этому вопросу началась еще в конце прошлого года. 29 ноября на парламентских слушаниях, которые провел комитет Госдумы по бюджету и налогам, шла речь о концепции поимущественного налогообложения вообще. Начальник департамента налоговой политики Министерства экономики, развития и торговли Михаил Орлов тогда заметил, что налог на имущество будет местным и все деньги будут оставаться в местных же бюджетах. По прогнозам Минэкономразвития, предлагаемые меры позволят увеличить поступления в местные бюджеты более чем в десять раз. Пока же, по данным МНС, объем поступлений от налогов на имущество физических лиц настолько незначителен, что не покрывает затрат на учет и оценку облагаемого имущества.


Главная проблема для МНС, Минфина и других ведомств состоит сегодня в том, что налоговой базой признается инвентаризационная стоимость имущества. По предварительным итогам переоценки недвижимости в Тверской и Новгородской областях, где несколько лет идет эксперимент по новому налогообложению недвижимости граждан, инвентаризационная стоимость занижена по сравнению с рыночной в 15-30 раз. Но в в течение ближайших двух лет ее собираются повсеместно "выравнять" по рыночной. Кто и по каким критериям это будет делать? Скорее всего налоговая служба, а критериев, возможно, будет не меньше двадцати: местонахождение дома, его возраст и состояние, потребительские качества самой квартиры.


"Не думаю, что попытка перенести налоговое бремя на граждан целесообразна,– говорит заместитель председателя комитета Госдумы по бюджету и налогам Оксана Дмитриева.– Поскольку совокупные расходы на квартиры, и в первую очередь коммунальные, сегодня очень значительны и постоянно растут. На Западе налог на недвижимость существенен, но в любом случае он значительно меньше, чем арендная плата за жилье. Это является реальным стимулом приобретения жилья. Если же налог будет превышать расходы по аренде, то люди не будут стремиться приобретать недвижимость, рынок жилья перестанет развиваться".

Новая оценка

Сейчас оценкой жилья в России занимаются риэлтерские компании, юридические фирмы, страховые компании и БТИ – каждый по своим критериям и в своих интересах. Как нам стало известно, над единой методикой оценки объектов недвижимости, которая станет основой для нового налогообложения, работают в Минэкономики, Госстрое и других заинтересованных ведомствах.

Время раздавать льготы


"Во всех странах есть государственные реестры оценки стоимости жилья,– рассказывает руководитель департамента налогообложения физических лиц МНС РФ Валентина Акимова.– Например, в Швеции оценкой недвижимости занимаются министерство финансов и налоговая служба: рассчитывают платежи и вручают уведомления налоговики, а контроль осуществляет минфин. При оценке жилья там учитывается абсолютно все: у реки дом стоит или у дороги, за горой или перед ней, даже с какой стороны солнце всходит и заходит – на все будет разная стоимость".

На чем основана уверенность представителей налогового ведомства, непонятно, если Минфин совершенно не заинтересован в сохранении льгот. Льготного налогообложения недвижимости нет и в мировой практике, в некоторых странах предусматривается лишь отсрочка платежей и необлагаемый минимум. "Принцип социального минимума" обсуждается и у нас. Руководитель рабочей группы МНС, занимающейся концепцией нового налогообложения недвижимости, экономист Сергей Шаталов предлагает ввести необлагаемый размер собственности (на основе действующих социальных норм на жилье), который будет исключаться из стоимости при исчислении налога.


По мнению госпожи Акимовой, с принятием новых правил налогообложения недвижимости льготы не будут сведены к минимуму и, возможно, будут сохранены в прежнем объеме.


Государство не скрывает того, что с помощью реформы поимущественных налогов оно пытается нивелировать растущее неравенство между богатыми и бедными, но, как показывает жизнь, те, кто имеет большие деньги, как не платили налогов, так и не платят. И очередной способ заставить их платить налоги "по-честному" вряд ли приведет к желаемому результату.

Но такой подход кажется справедливым только на первый взгляд. "Вроде бы реформа призвана установить подход к взиманию налогов по-честному: кто сколько имеет, тот столько и платит,– говорит член Московской коллегии адвокатов Дмитрий Васильев.– Соответственно, кто имеет хорошую собственность, тот должен за нее хорошо платить. Однако, если человек не сможет нести налоговое бремя за свою собственность, ему придется расприватизировать жилье. И не важно, купил ли он свою огромную квартиру на Кутузовском или Тверской с четырехметровыми потолками недавно, или она досталась ему по наследству от бабушек-дедушек, живших в этой квартире. Это откровенно 'людоедский' подход, ведь всем известно, какой уровень зарплат у большинства населения".


Приобрести хорошую квартиру в новостройке стало непросто. Лучшие апартаменты ныне раскупают еще до приемки нового дома госкомиссией, на стадии закладки первого кирпича, а то и подготовки проекта. Поэтому тот, кто хочет успеть на самый большой разбор квартир, должен поторопиться. К счастью, нервные затраты покупателей риэлторы и застройщики готовы компенсировать самыми разнообразными схемами продаж.



В чем заключаются плюсы "ранней" сделки? Во-первых, есть из чего выбрать, а во-вторых, квадратный метр стоит дешевле. Ведь после приемки дома госкомиссией застройщик вынужден добавлять к цене недвижимости 20%-ный НДС. Заключив же инвестиционный контракт заранее, вы приобретаете конкретные права на получение квартиры и оформление ее в собственность. Первое право гарантировано вам с момента полной оплаты жилья по договору. Второе - по окончании всего инвестиционного цикла, т. е. после сдачи дома госкомиссии и подписания протокола о распределении долей в новостройке. Практика показывает, что к тому моменту в доме остаются только 10-15% непроданных квартир. Обычно это большие трех- и четырехкомнатные апартаменты. Причем такие, от которых уже отказались ваши будущие соседи. Одно- и двухкомнатное жилье пользуется повышенным спросом и подчистую разбирается на самых ранних этапах строительства.

Горький остаток

Существует еще и такой вид продажи, как договор об уступке права требования. В отличие от двустороннего инвестиционного контракта он заключается тремя сторонами - покупателем, застройщиком и посредником. В качестве последнего может выступать как частное, так и юридическое лицо, желающее избавиться от ненужной недвижимости или выкупившее один или несколько этажей в новостройке. Единственное ограничение - право требования квартиры не может быть уступлено более трех раз. По условиям подобное соглашение ничем не отличается от упомянутого выше контракта. Однако очевидно, что наличие лишнего посредника неизбежно делает жилье дороже.

Начальник отдела реализации новостроек компании "БЕСТ-Недвижимости" Дмитрий Симонов советует будущим собственникам квартир заключать инвестиционный контракт с риэлторской фирмой или заказчиком объекта на нулевом цикле строительства выбранного дома. По оценке компании МИАН, в первые несколько месяцев работ по возведению обычного панельного дома в нем покупают порядка 30% жилья. Это справедливо и для Москвы, и для ближайшего Подмосковья.

Юрист управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Николай Вопиловский подчеркивает: "В договоре любого вида должно быть указано, что цена одного квадратного метра является окончательной и изменению не подлежит". Известны случаи, когда в отсутствие такого пункта в соглашении к концу строительства покупателям неожиданно объявляли, что "метр подорожал". Площадь будущей квартиры также необходимо точно зафиксировать в контракте, иначе она может оказаться несколько больше или меньше оговоренной. Причем в текст непременно стоит включить условие о взаиморасчетах, чтобы оплачивать квартиру только за фактически полученный метраж.

Приобретать квартиру в уже сданной в эксплуатацию новостройке по предварительному договору купли-продажи риэлторы не рекомендуют. Выбирать жилье придется из откровенно неудачных или очень дорогих вариантов. Помимо НДС вы будете доплачивать и за каждый квадратный метр. С момента начала работ до сдачи объекта цены вырастают на 20-30%. Это как минимум. Дальнейший рост зависит от района, инфраструктуры, экологической обстановки в окрестностях дома и т. д. При нынешнем ажиотажном спросе на жилье коммерсанты ежемесячно поднимают цены за новые квартиры на полтора-два процента. Итог: чем раньше вы обзаведетесь недвижимостью, тем меньше за нее заплатите.

Гарантии безопасности


В следующем гарантийном пункте согласовываются реальные сроки строительства и получения квартиры в собственность. Вы должны рассчитывать, что справите новоселье в обещанные сроки. Штраф за неисполнение обязательств в данном случае равняется 5-10% стоимости квартиры. Для справки: обычный панельный дом возводится около года, в то время как монолитно-кирпичные здания - не менее полутора лет.

Бесспорно, приобретая апартаменты, существующие лишь на бумаге, вы рискуете. И хотя сейчас случаи откровенного мошенничества при заключении сделок с коммерческим жильем - большая редкость, вам понадобятся гарантии честности продавца и "чистоты" сделки. Главное, риэлтор или застройщик должен письменно подтвердить свое право на реализацию данной квартиры. Для этого в договор включается фраза о том, что квартира не заложена, не находится под арестом или запретом и никакие третьи лица на нее не претендуют. Размер материальной ответственности продавца перед вами в случае нарушения данного пункта составляет от 10 до 30% стоимости недвижимости. Разумеется, ему придется вернуть все полученные от вас деньги.

Вы можете зафиксировать в инвестиционном контракте, что свидетельством качества квартиры служит акт приемки дома госкомиссией. Лучше, конечно, когда вы осматриваете приобретаемое жилье лично и подписываете с продавцом соответствующий акт.

Следует проконтролировать, чтобы застройщик предоставил вам полный пакет документов, необходимых для оформления квартиры в собственность. В противном случае эксперты по недвижимости советуют подписать с риэлторской компанией или квалифицированным юристом договор-поручение на осуществление данной процедуры.

Впрочем, сейчас многие заказчики заключают договоры с крупными риэлторскими фирмами. С их помощью они реализуют недвижимость по так называемым "ценам застройщиков". Понятно, что оптовому покупателю (он же впоследствии - продавец) сотня-другая квартир достанется по низкой цене, поскольку застройщику выгодно иметь дело с одним, надежным партнером, нежели с десятком посредников. Кроме того, разбогатевшие агентства сами нередко становятся заказчиками и инвестируют в строительство, что положительно сказывается на стоимости жилья - накрутка за посредническую деятельность уменьшается.

Нелишним будет удостовериться, что риэлтор или посредник действительно имеет право продать вам конкретную квартиру. Адрес в правоустанавливающем договоре, на основании которого реализуется квартира, и в вашем договоре с продавцом должен полностью совпадать. Если в документах не совпадает секция, этаж и т. д., то, возможно, вам хотят продать вовсе не то жилье, которое вы мечтали получить.
Шило на мыло

Возникает закономерный вопрос: не лучше ли в таком случае иметь дело напрямую с застройщиком, минуя посредников? Дать на него однозначный ответ крайне сложно. Свои плюсы и минусы есть в каждом варианте. У агентств, разумеется, гораздо шире выбор. Например, в середине июля компания МИАН предлагала потенциальным клиентам на выбор 4700 квартир в новых домах. Строители подобными ресурсами не располагают, хотя за один квадратный метр и просят меньше. Обращаться к ним имеет смысл, если вы точно знаете, что купите квартиру именно в этом доме, и у вас есть время и желание самостоятельно собирать и подписывать разнообразные справки, счета, акты и т. д.

Согласитесь, никто не будет работать себе в убыток. И ниже себестоимости квартиру не продаст. А сейчас, когда это понятие застройщиками по большей части забыто - их цель сверхприбыли, - тем более. Подсластить пилюлю стараются различными рекламными акциями, подарками, скидкой до 10% в случае покупки второй квартиры в одном агентстве, льготными договорами на отделку квартиры со "своими" ремонтниками и даже дешевой покупкой стройматериалов по дисконтной карте.

Профессиональный менеджер непременно укажет клиенту на то, что целый ряд квартир его фирма продает по льготной цене. Как правило, льготы "оформляются" в виде бонусов и скидок. Это популярная сегодня система поощрения клиентов. Однако следует внимательно посмотреть, не предлагают ли вам по льготной цене "залежавшуюся" квартиру, непрестижный район, полный расчет за год до вселения или еще что-нибудь столь же "приятное".

В компании "Новый мир" есть дисконтная карта - ее получают при покупке квартиры в "Новом мире". Предъявив эту карту, можно получить дополнительную скидку 1% при последующих покупках. Причем картой может воспользоваться не только сам покупатель, но и любой другой, кому он ее предоставит. Он получит 1%, и владелец карты тоже получит 1% - живыми деньгами! То есть, в идеале, порекомендовав "Новый мир" 100 своим знакомым, можно полностью окупить квартиру.

Например, все клиенты компании МИАН, приобретающие жилье в Куркине, получают именной сертификат ИКЕА на бесплатный дизайн-проект нового жилья. "МИЭЛЬ-Недвижимость" выдает покупателям квартир "Гарантийное обязательство" и берет на себя решение всех возникших у клиента юридических проблем. Совсем недавно риэлторы применили старый "советский" прием: приведи клиента - получишь приз. К счастью, строительство "пирамид" пока не практикуется, но все предпосылки уже созданы, и соблазн очень велик, поскольку таким образом можно "раскрутить" деньги малоимущих слоев населения. К чести риэлторов, они четко следят за развитием ситуации и не заинтересованы в появлении на рынке откровенных жуликов. По ним уж лучше ипотека, чем подмоченная репутация.

В пресс-службе корпорации "С-Холдинг" сообщили, что продают жилой комплекс "Синяя птица-2" без системы скидок, зато с учетом системы рассрочек до конца строительства корпуса с прогрессирующим увеличением цены за 1 кв. м. При оплате 50% цена квартиры увеличивается на $40 за 1 кв. м, при 30% - $70 за 1 кв. м. Однако нас заверили, что это не догма: для каждого клиента компания разрабатывает свой график платежей.

В компании "Отделстрой" от комментариев по поводу своих программ привлечения покупателей отказались. Удалось выяснить лишь то, что и у них есть дисконтная карта, аналогичная той, что в "Новом мире". Официальная позиция пресс-службы компании следующая: скидок не даем, потому что и так все хорошо распродается. С акцентом на том, что у них "и так ужасно низкие цены". Но на недавней выставке стендисты "Отделстроя" были замечены в раздаче купонов на скидку... в 2 кв. м.

Проблем, раздумий, тягот выбора и искушений при покупке жилья возникает много, но при грамотном подходе и наличии терпения избежать трудностей не так уж и сложно.

Крупные агентства недвижимости предлагают своим клиентам покупку жилья в рассрочку. Эта форма продажи применяется все чаще. Однако стоит внимательно изучить условия договора и оценить свои возможности: насколько реально рассчитаться с компанией в срок и какие санкции следуют за неисполнение обязательств. Компания МИАН предлагает приобрести у нее квартиру в рассрочку на полгода или год. От ипотечного кредита миановскую рассрочку отличает незначительный срок (до года) погашения займа и отсутствие необходимости официально иметь большую зарплату. По словам представителя агентства МИАН по связям с общественностью Игоря Ладычука, к рассрочке платежей прибегают в основном бизнесмены. В условиях постоянно растущих цен им выгоднее оформить договор, допустим, сегодня, а через несколько месяцев, получив прибыль от одной из своих операций, окончательно рассчитаться с агентством.



Главная --> Публикации