Главная --> Публикации --> Сочи – олимпийская столица? Элитное жилье выходит за рамки исторического центра москвы В поисках золотой середины Коммерческие метры Слабое звено

Сейчас в работе находятся три проекта складской недвижимости. Реализует их компания Евразия логистик (дочка ИПГ Евразия). В Домодедово, где компания приобрела 263 га земли, будет построено около 1,1 млн кв. м складов, офисов и технических площадей. Объем инвестиций, по оценке участников рынка, составляет $600-700 млн. Еще два логистических парка будут построены в Санкт-Петербурге (Колпино на 680 000 кв. м) и Екатеринбурге (Пышма на 246 000 кв. м). Строительство проекта в Екатеринбурге началось в сентябре, а к возведению питерского комплекса приступят в декабре.По словам гендиректора Евразия логистик Александра Волкова, компания планирует построить еще 11 логистических комплексов класса А в городах-миллионниках Ростове-на-Дону, Омске, Самаре, Нижнем Новгороде, Волгограде и Киеве. До 2010 г. будут построены комплексы также в Казани, Краснодаре, Новосибирске, Иркутске и т. д. Площадь каждого из этих комплексов составит предположительно 250 000 кв. м. Информацию о проектах подтвердили в компании Knight Frank, которая консультирует Евразию логистик.

Инвестиционно-промышленная группа Евразия продолжает развивать логистику. Компания собирается построить около 4 млн кв. м складских помещений класса А в 14 городах России. По словам участников рынка, на эти цели ей придется потратить более $3 млрд.

Объем инвестиций и схему финансирования в Евразии не комментируют. По словам Афанасенко, стоимость строительства складского помещения сейчас составляет $600 за 1 кв. м, т. е. Евразии придется инвестировать $2,8 млрд. С этим согласна и Регина Лочмеле, руководитель отдела аналитики офисной и индустриальной недвижимости компании Colliers International, которая говорит о $2,8-3,3 млрд. А еще один участник рынка уточнил, что с учетом покупки участков Евразии придется потратить до $5 млрд. По словам Лочмеле, при сегодняшнем ажиотаже качественные складские помещения будут однозначно востребованы на рынке. С этим согласен и Игорь Егоров, консультант отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle, который говорит, что в регионах существует неудовлетворенный спрос на складские помещения класса А. Если брать, к примеру, Петербург, то там предложение складских комплексов класса А составляет всего 3% (класса B 8%, а класса С 89%), говорит Афанасенко. В поле зрения попали даже регионы, которые ранее сетевыми девелоперами даже не рассматривались, добавляет он.

По словам Виктора Афанасенко, заместителя директора департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank, московский и питерский объекты на сегодняшний день являются самыми крупными в своих регионах.

Из крупных компаний, которые развивают сети складских помещений, участники рынка назвали компанию MLP, которая вложит в строительство складов в Москве, Петербурге и Новосибирске почти $350 млн. Кроме того, о планах построить сеть складов заявил британский фонд Raven Russia. Вместе с группой компаний Авалон англичане собираются построить в крупных городах России и стран СНГ около 1 млн кв. м складских помещений общей стоимостью около $775 млн.
Во вторник в Мюнхене в рамках ежегодных Дней Москвы в Бавариисостоялся уникальный аукцион, подготовленный правительством Москвы: на торги со стартовой ценой 20 млн. рублей был выставлен участок на внутренней стороне МКАД - узкая полоска земли между кольцевой дорогой и улицей Сталеваров в районе Ивановское. Вслед за ним власти столицы планируют распродать все свободные московские земли, примыкающие к МКАД, - сегодня они в отличие от застроенной торговыми центрами, ресторанами и заправками внешней стороны кольцевой автотрассы превращены в стихийные свалки и гаражные стоянки. Руководитель ГУП Управление перспективной застройки Владимир Хайкин рассказал корреспонденту Известий Юлии Игнатьевой подробности этого эксперимента, а также некоторых других проектов, волнующих горожан.

Впрочем, по словам Лочмеле, уже в ближайшие два года регионы начнут активно застраивать и после 2008 г. рынок внесет коррективы в планы Евразии, так как может наступить насыщение логистическими помещениями. В связи с этим имеет смысл развивать эти проекты фазами.

ответ: На московской стороне почти все застроено гаражами. Сегодня здесь типичные хрущобы: среди темных грязных гаражных боксов бегают бродячие собаки, по ночам собираются люди неопределенных занятий. Не лучше ли построить вдоль МКАД торговые комплексы, административные здания, современные паркинги?

вопрос: А зачем понадобилось застраивать внутреннюю сторону МКАД? Пусть бы осталась буферной зоной перед магистралью.

ответ: Действительно между гаражей растет зелень, и в соответствии с действующими нормами, выводя гаражи, мы имеем право только озеленить эту территорию. Но для бюджета - это задача непосильная, а инвестор на таких условиях к нам не придет. Поэтому мы ведем переговоры с городским департаментом природопользования, с федеральной экологической экспертизой, аргументируя свою позицию экономической и человеческой логикой.

вопрос: По генплану вся эта территория считается природным комплексом.

о: Жилья здесь не будет. От этого мы отказались сразу. Были очень серьезные возражения департамента жилищной политики - понятно, что очередники поедут и в такие районы. Но это неправильно по экологическим соображениям. Хотя временное жилье было бы вполне уместно, например, гостиницы и общежития. Но большая часть площадей будет застроена торговыми и административными зданиями. Во всем мире трассы типа МКАД являются местом приложения труда. Но у нас по инерции все рвутся в центр. При этом состоятельные и высокопоставленные люди живут за городом - преимущественно на западном и северо-западном направлениях. Думаю, в этих районах офисы будут востребованы. Будут строиться и паркинги для владельцев или арендаторов выводимых гаражей.

в: А жилье здесь будет строиться?

о: Пересечения почти всех основных магистралей с МКАД - 24 участка от 1 до 4 га общей площадью 72 га. По ним уже разработаны градостроительные регламенты. Это новая работа, в каком-то смысле экспериментальная. На конкурсы будут вынесены не детальные проработки застройки, а более общие параметры. Это даст инвестору относительную свободу при проектировании и строительстве. К тому же такую процедуру предписывает новый градкодекс.

в: Какие участки начнут осваивать в первую очередь?

о: Все наши конкурсы проходят с успехом. Наше управление также является заказчиком по программе комплексной реконструкции районов сложившейся жилой застройки. Например, в ноябре пройдет конкурс по застройке одного из кварталов района Академический. К 18 октября лотовую документацию уже выкупили 26 организаций, притом что квартал не самый лучший. На торгах по кварталу в районе Нагатинский затон стартовая цена достигла 26 млн. долларов.

в: Вы уверены в успехе этих конкурсов?

о: Она действительно была невысока, поскольку инвестор должен выполнить огромный объем социальных и инженерных работ за свой счет. В стандартном квартале он должен построить 1-2 школы, 3-4 детсада, провести реконструкцию всех сетей. Даже если стартовая цена будет нулевой, все равно для нужд города инвестор потратит миллионы.

в: Может, стартовая цена занижена?

о: По документами, которыми мы руководствуемся, точечная застройка запрещена. А если подобные вещи происходят, то по двум причинам. Допустим, распорядительный документ вышел давно, а строить начали только сейчас. Вторая причина - вы видите точечную застройку там, где имеет место сокращенный вариант комплексной реконструкции. Типичная ситуация: выходит распоряжение, по которому должно быть снесено 6 домов. Но жители 2-3 домов категорически против. Остальных сносят, а те остаются. А потом ситуация может измениться, как это было в Перове. С жителями согласовали проект сноса только части домов. Прошло немного времени, и прежние противники переселения потребовали и их снести. Проект отправился на доработку.

в: Вы говорите о комплексной реконструкции кварталов. Но откуда появляется точечная застройка на месте снесенных пятиэтажек, когда рядом точно такие же хрущевки остаются на месте?

о: Есть два списка деревень - сносимые и несносимые. Сносимыми занимается Москапстрой, сохраняемыми - управление перспективной застройки. Это 29 московских деревень. В каждой в среднем 300-350 домов. В сумме около 10 тыс. домовладений, то есть 40-50 тыс. человек. По 12 деревням уже разрабатывается проектная документация. Решено, что все сохраняемые деревни останутся малоэтажными.

в: Что ждет деревни, которые постановлением от 7 марта решено сохранить?

о: Для Потапово (юго-запад Москвы), чьи жители объединились, привлекли инвестора, такой вариант оказался оптимальным. Там строится коттеджный поселок. Но все, кто хочет, останутся - в коттеджах попроще, в таунхаусах. Мы даже стараемся, чтобы они не уезжали. Реконструируем сети, строим школы, поликлиники.

в: А если жители затеют реконструкцию собственными силами?

о: Сегодня это социально значимая работа. Речь идет скорее не о реконструкции, а об определении параметров социально- экономического развития. Мы выясняем потребности каждого населенного пункта в инженерной и социальной инфраструктуре. А затем, на следующем этапе, возможны конкурсы на застройку свободных участков. И в перспективе город сможет скомпенсировать затраты.

в: В таком случае, откуда получать доходы?

о: Это сносимая деревня, но и ее проблемы в итоге разрешились. Просто мы договариваемся заранее. Ведь альтернатива очевидна. Либо платить человеку деньги, давать квартиру в другом районе, чтобы он уехал. Либо оставить его на прежнем месте, но в новой квартире или в новом доме. Второе на практике оказывается значительно дешевле.

в: В эту умиротворяющую картину не вписывается деревня Бутово.

Сносимые: Филино, Новодмитровка, Черкизово - САО; Ильинский, Руднево - ВАО; Щиброво, Ново-Курьяново, Старо-Никольское - ЮЗАО; Орлово - ЗАО; Нижние Мневники, Терехово - СЗАО; Новомалино, Медведки, Радиоцентр, Назарьево, Алабушево - ЗелАО.

Московские деревни, по которым разрабатывается предпроектная документация



Сохраняемые: Верескино, Ново-Подрезково, Мелькисарово - САО; Дачный - СВАО; Ухтомский, Восточный, Акулово, Кожухово - ВАО; Захарьино, Потапово - ЮЗАО; Толстопальцево - ЗАО; Малино - ЗелАО.

Ипотечный кредит обременителен. Обременяют его не только проценты, комиссии, справки-проверки, но и страхование. В стандартный пакет сопутствующих услуг входят: во-первых, страхование жизни и трудоспособности заемщика; во-вторых, страхование приобретаемой недвижимости; и очень часто в-третьих, так называемое титульное страхование (на случай потери права собственности). И все в пользу кредитора. В совокупности взносы, которые придется платить до полного взаиморасчета с банком, составляют 0,8 2% от остатка ссудной задолженности, увеличенной на 10%. При среднем кредите по Москве в $100 тыс. первый страховой год обходится в сумму до $2 тыс. Но среднее средним, а индивидуальное индивидуальным. Стоимость каждого вида страхования, входящего в пакет, рассчитывается для клиентов персонально. Взять, к примеру, жизнь (на нее, кстати, приходится больше всего выплат). Для расчета тарифа страхователю предлагается заполнить подробнейшую анкету. Лгать нельзя компания получит право расторгнуть договор или отказать в выплате. Кроме всего прочего в анкете просят указать такие детали, как рост и вес заемщика, подтвердить или опровергнуть наличие тех или иных заболеваний, вспомнить, сколько и какого алкоголя еженедельно потребляется, сколько выкуривается сигарет. Данные анкеты проверяются специалистами страховщика. Они могут, к примеру, позвонить в поликлинику, где обслуживается заемщик. А если размер кредита превышает $100 250 тыс., компании зачастую настаивают на прохождении медкомиссии.



Титульное же страхование особенно актуально при покупке жилья на вторичном рынке, когда за так называемую юридическую чистоту квартиры поручиться трудно и есть риск потерять право собственности. Размер тарифа зависит от срока кредита чем он больше, тем выше поправочный коэффициент.

На стоимость имущественного полиса влияют год постройки здания, материалы, из которых сделаны его стены и перекрытия, наличие газопровода, некоторые другие технические особенности. Собственно, стандартный договор ипотечного страхования защищает только конструктивные элементы квартиры. Сюда не входят отделка и движимое имущество мебель, бытовая техника. Ибо предметом залога они не являются.

Редкий случай страховой. Что же касается убыточности ипотечного страхования, то ее анализировать крайне затруднительно. Опрошенные Ф. страховщики говорили и об 1%, и о 40%. Статистика практически отсутствует (для более или менее точного ее отображения нужны данные за 5 лет, а договоры ипотечного страхования активно заключаются только последние 2 3 года). По словам заместителя директора департамента имущественного страхования компании Макс Александра Агапова, гибель хотя бы одного заемщика существенно изменит названную цифру.

Некоторые аналитики отмечают, что расценки на ипотечные страховые программы с каждым годом снижаются из-за обостряющейся конкуренции. Так, по оценкам специалистов Стандарт-резерва, за последние два года они упали примерно на 20%.

Ипотечный треугольник. Вообще же, чьи риски страхуются банка или заемщика, вопрос дискуссионный. Пока банки больше заинтересованы в ипотечном страховании, утверждает руководитель управления методологии компании Гута-страхование Олег Полетаев. Они рассматривают полис как меру обеспечения своих интересов. Более того, квартиры страхуются в силу закона (об ипотеке), который гласит буквально следующее: Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Если же по какой-то причине соответствующие пункты остались за рамками кредитной сделки, то по общему правилу заемщик должен страховать недвижимость за свой счет на сумму, не ниже обеспеченного ипотекой обязательства.

Как отмечают в Росгосстрахе, около 80% всех ипотечных выплат приходится на риски, связанные со смертью заемщика или потерей им трудоспособности. По имуществу платить приходится значительно реже, ведь, напомним, страхуются конструктивные элементы, они исключительно редко уничтожаются пожарами. Ну а поскольку ипотечные сделки тщательно проверяются риэлтером, банком и страховщиком, титул также не слишком убыточен.

Страховые и кредитные организации идут на взаимные уступки в нелегком ипотечном деле. По словам руководителя отдела ипотечного страхования Стандарт-резерва Маргариты Степанян, для банков и их клиентов действует система более низких тарифов. Во-первых, заемщики приходят к нам, преодолев уже несколько уровней андеррайтинга они и их имущество прошли проверку. Это снижает вероятность махинаций. Во-вторых, сотрудничество с банками подразумевает приток клиентов. Мы воспринимаем заемщиков как корпоративных страхователей, для которых всегда действует ряд скидок. К тому же договор заключается на несколько лет это тоже понижает его стоимость.

Собственник квартиры может обезопасить себя от тех же рисков, что и банк, но лишь частично. Договор ипотечного страхования, заключенный в соответствии с требованиями кредитора, не защищает на 100% интересы заемщика, утверждает директор управления по реализации страховых программ группы АльфаСтрахование Андрей Рассветаев. Конечно, в случае его смерти компания погасит банку остаток задолженности и избавит семью от необходимости освобождать заложенную квартиру. Однако если, например, в результате пожара купленный в кредит дом уничтожен, страховщик не компенсирует той части средств, которые заемщик вложил самостоятельно и уже направил на погашение кредита.

Банковская кухня
Часто бывает так, что небольшие банки следуют в фарватере за крупными, но последние внимательно следят за действиями самых продвинутых небольших специализированных банков, чтобы подсмотреть какие-то новые, привлекающие клиентов приемы. Впрочем, банковское сообщество в первую очередь внимательно следит все-таки за крупнейшими банками, ведь они в значительной степени через рекламу и пиар влияют на настроения потенциальных заемщиков. Отметим тенденцию, которую нам принес 2006 год: на рынке активизировались российские банки, и впервые за три года на первую позицию по объемам ипотечных кредитов вышел главный российский банк Сбербанк РФ, а вторую позицию занял Москоммерцбанк, и лишь на третьем оказался бывший лидер предыдущих трех лет ДельтаКредит, сообщила Татьяна Никитина на первом специализированном форуме Ипотечное и потребительское кредитование в РФ. Со второй позиции на четвертую был оттеснен Внешторгбанк. Крупные зарубежные банки, ранее занимавшие место в первой пятерке, BSGV и Raiffeisenbank, оттеснены на 7 и 9 позиции соответственно.

Скидки весьма уместны в нынешних условиях. Ипотечное страхование обещает стать одним из самых динамичных видов бизнеса. Его объемы увеличились за прошлый год в два с лишним раза. Вот и директор управления страхования ипотечных и финансовых рисков компании Росгосстрах Руслан Сатюков уверяет, что темпы роста ипотеки в портфеле страховщика самые высокие по сравнению с другими видами и составляют более 300%.
Летом банки порадовали москвичей снижением ставок по ипотеке, а сейчас, когда растет предложение квартир и падает спрос, самое время продвигать новые ипотечные предложения. А потребителям имеет смысл следить за предложениями, которые делают ипотеку более доступной.Развитие новых тенденций на рынке ипотеки происходит, как правило, по определенному сценарию: один из банков, решая задачу привлечения новых клиентов, делает предложение, которое все остальные называют сумасшедшим. Через полгода это предложение уже можно встретить в десятке-другом, а через год на вооружении практически всех банков. Так было с процентными ставками, когда Сбербанк заявил об их снижении; так было с понижением первого ипотечного взноса сначала до 20%, потом до 15%, а потом и до 10%. Сейчас есть и программы с нулевым взносом, которые называют пока сумасшедшим предложением. Те банки, которые позволили первыми указывать заниженную стоимость недвижимости в договоре купли-продажи недвижимости, тоже удостаивались подобного эпитета . Однако сейчас эти условия, по словам Татьяны Никитиной, генерального директора Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), предлагаются многими банками.

Кому может стать доступным ипотечное кредитование?
Для начала приведем пару цифр, прозвучавших на форуме. В России розничное кредитование, к которому относится и ипотека, является самым доходным и динамично развивающимся сегментом банковского бизнеса. За 2004 2005 годы темпы роста по кредитам составили 84%. Это существенно превышает темпы роста как российской экономики в целом, так и корпоративного бизнеса (25% по кредитам). Планируется, что в 2010 году граждане возьмут в долг $220млрд (на конец 2005 года россияне были должны банкам $41млрд), и таким образом объемы кредитования вырастут более чем в 5 раз. Причем самым быстрорастущим сектором будет именно ипотека, которая сейчас в общем объеме кредитования занимает 10,5% от всего рынка (это сопоставимо с рынком автокредитования 10,1%), а через четыре года объемы должны вырасти до 27% от всего рынка потребительского кредитования. При этом доля ипотеки в ВВП должна увеличиться до 3,7% (в этом году 0,9%). Произойдет это за счет уменьшения объемов экспресс-кредитования. А вот с точки зрения условий произойдет следующее.

Однако не исключено, что в следующем году расклад серьезно поменяется, поскольку, по словам Георгия Тер-Аристокесянца, начальника отдела разработки кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования Внешторгбанка 24, российский рынок розничных услуг сильно фрагментирован, на нем не выделяется явных лидеров кроме Сбербанка. Зарубежные банки сейчас пытаются значительно усилить позиции, предпринимая для этого либо агрессивную маркетинговую политику (Citybank, BSGV), либо сделки слияния и поглощения (Raiffeisenbank, OTP, Home Credit). Очевидно, что усилившаяся конкуренция будет заставлять банки серьезно смягчать условия кредитования, а поэтому клиенты, которым ранее кредиты были недоступны, смогут получить разрешение на их выдачу.

Возможность включения в собственники несовершеннолетних детей (которое сейчас на рынке Москвы предлагает лишь пара банков) позволила бы вовлечь в ипотечный процесс миллионы людей, которые приватизировали квартиру в том числе и на детей. Увеличение максимального возраста заемщика тоже актуальная тенденция, особенно в Москве, где средний возраст выхода на пенсию растет с каждым годом.

Продолжится процесс снижения процентных ставок и уменьшения величины первоначального взноса, а также увеличения сроков кредитования. Некоторые банки уже сейчас готовы рассматривать в качестве созаемщиков не только супругов; некоторые могут для своих клиентов сделать левую прописку, которая нужна для получения кредита. Многие уже сейчас намного быстрее принимают решение о кредите благодаря автоматизации банковского процесса (кстати, ВТБ сейчас предпринимает шаги, чтобы увеличить число кредитов, полученных через Интернет, и решает вопрос о создании Кабинета клиента для нашего общества процесс более чем неконсервативный).

Приятной новостью для потенциальных заемщиков станет развитие непрямых и альтернативных каналов продаж ипотечных кредитов (только в течение 2006 года доля обращений через такие каналы продаж в ВТБ был увеличена с 5% до 14 15%, а к 2010 году ожидается увеличение до 40 50%). Планируется также увеличение числа отделений, которые работают по ипотеке. Банки будут предлагать полный ряд ипотечных кредитов, охватывающий все сегменты рынка (готовое жилье, строящееся жилье, под залог недвижимости, рефинансирование, улучшение жилищных условий).

Тер-Аристокесянц прогнозирует, что кредитная маржа банков будет постепенно снижаться, что уменьшит операционные расходы заемщиков. Однако в ближайшие годы ее уровень по-прежнему будет превышать аналогичные показатели для других европейских рынков.



Главная --> Публикации