Главная --> Публикации --> Квартирные лидеры Цены на столичное жилье начали снижаться Покупатели элитной недвижимости начинают проявлять незаурядный художественный вкус Перекредитование – заемщикам, рефинансирование - банкам: удастся ли снизить ставки по ипотеке до 7-8 проц Продавать новостройки приезжим будет невыгодно

Красный Октябрь Бабаевский
Фундамент новых цехов был заложен ровно год назад, а уже в середине 2007 года объединенное предприятие, входящее в холдинг Объединенные кондитеры, даст первую тонну сладкой продукции. Это будет крупнейшая в Европе производственная площадка, которая к середине 2007 года выйдет на полную мощность - около 150 тысяч тонн кондитерских изделий в год. В холдинге считают, что разумная концентрация шоколадного и конфетного производств снизит себестоимость сладких изделий и нагрузку на транспортные магистрали города. Ведь Бабаевский имеет собственную железнодорожную ветку со складами сырья и готовой продукции.

На Берсеневской набережной не будет больше витать любимый москвичами кондитерский аромат. Фундамент новых цехов был заложен ровно год назад, а уже в середине 2007 года объединенное предприятие даст первую тонну сладкой продукции...

Мэр столицы Юрий Лужков познакомился с ходом строительства, рассказав попутно, что этот проект осуществляется в рамках программы московского правительства по выводу промышленных производств из центра города. Пока все идет по плану. К холодам корпус, куда уже завезли новое оборудование немецких фирм, закроют утепляющими панелями. Начнут демонтировать и перебазировать сюда современные линии, работающие пока на прежней территории. А на Берсеневке, напротив храма Христа Спасителя останется небольшое музейное производство. Оно будет напоминать о богатой истории бывшей фабрики Эйнемъ, которая уже полтора века радует сладкоежек.

За год для Красного Октября возведен монолитный 7-этажный корпус общей площадью почти в 48 тысяч квадратных метров. Идут работы по монтажу инженерных сетей и отделке помещений. По традиции новый корпус будет краснокирпичного цвета.

Свято место пусто не бывает
О том, какая судьба уготована Золотому Острову, мы писали уже неоднократно. Напомним, что программа Золотой Остров охватывает пять кварталов Центрального административного округа (357-361), расположенных между Москвой-рекой и Водоотводным каналом - от памятника Петру I до Москворецкого моста. Здесь на открытой городской территории в 47,82 гектара создается туристско-рекреационная зона, где пешеходные и автотранспортные потоки будут пересекаться на разных уровнях.

Переезд из центра на периферийные территории означает развитие производств. Это особенно подчеркнул мэр: Мы категорически исключаем потерю рабочих мест, строго следим, чтобы не было безработицы. На новых площадях требуем вводить только суперсовременную технологию. Сейчас решается вопрос о переводе знаменитого парфюмерного предприятия Новая Заря из района Мытной улицы. Уже готов новый корпус для переезда в режиме обретения высочайших технологий. А на старом месте тоже останется музейное производство, где наши дамы смогут по своему вкусу формировать для себя различные эксклюзивные композиции.

Строительство туристско-рекреационной зоны напротив Кремля не должно затягиваться, - заявил недавно мэр столицы. Он взял под личный контроль ход реализации программы Золотой Остров. Установлены жесткие сроки. Ко Дню города-2007 будет сдана эстакада, которая продолжит кружевной мост от храма Христа Спасителя до Якиманки.

Общая площадь застройки (новые, реконструированные и сохраненные здания) - 1072810 квадратных метров. Из них наземная часть - 600740, подземная - 47207 При вкраплении новых сооружений (гостиницы и элитное жилье) учитывается масштаб исторической застройки. Самые высокие здания не будут выше известного 10-этажного Дома на набережной. А первоочередной объект строительства - стилобат с обзорной площадью, приподнятой над островом как минимум на 8 метров, с мостом через Водоотводный канал и выходом на Большую Якиманку.

Программа, по словам А. Кузьмина, может быть реализована быстрее, чем за три года. Все согласования уже получены. Работы начинаются с западной части острова, где будет сохранена историческая Стрелка с бывшим императорским яхт-клубом и лодочной станцией. Здесь перекинут еще один пешеходный мост от памятника Петру I к Крымской набережной, где на границах парка Музеон намечено построить ансамбль из четырех башен Русский авангард. Ну а в старых цехах разместятся элитные квартиры - лофты.

Как заявил недавно главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, на острове вскоре начнется снос ветхих строений, не имеющих исторической ценности, строители займутся и коммуникациями. А то, что будет потом, пока можно увидеть лишь виртуально. В три-дэшном Острове никто никому не пересекает дорогу. Для пешеходов - полная безопасность и наилучший обзор исторической части города, для водителей - удобные проезды и подводные паркинги. Золотой Остров станет ключевой частью еще одной задумки властей: масштабного проекта Золотое кольцо Москвы - пешеходной зоны вокруг Кремля, которая превратит столицу в крупный центр международного туризма. Можно представить, как много предстоит сделать, если в европейских столицах в год бывает до 20-25 миллионов туристов, а мы пока только преодолеваем рубеж в 5 миллионов. И теряем туристов, потому что не можем занять их круглосуточно.

Об использовании подводного пространства для автостоянок и гаражей сказано и написано уже много. Теперь внесены уточнения в эти планы. Парковок под каналом будет две - на 800 машин каждая.

Под стилобатом, который соединит кружевной мост через Москву-реку от храма Христа Спасителя и проектируемый мост через Водоотводный канал на Якиманскую набережную, разместятся торговые и развлекательные учреждения, гостиница, центр туристического обслуживания и один из наземных вестибюлей метро Кадашевская Калининской линии. А на самом стилобате устроят широкую обзорную площадь - своеобразный центр пешеходной зоны. Еще один вестибюль метро будет возле кинотеатра Ударник. Здесь создается целая подземная площадь, удобная для пешеходов в непогожее время.

Первая группа те, кто вовсе не стеснен в средствах, но гонится за эксклюзивными вариантами и престижем, размещая отель, например, в здании памятнике архитектуры. По мнению замдиректора департамента оценки и консалтинга Colliers International Марины Смирновой, ко второй категории можно отнести компании, не располагающие значительными средствами. Такие компании выбирают как более дешевый способ редевелопмент построек разного назначения. Принято считать, что редевелопмент это 60-80% от стоимости нового строительства. К третьей категории предпринимателей относятся организации собственники существующих гостиничных объектов, которые время от времени затевают проекты по превращению своих владений в более современные гостиницы.

Проект предусматривает реконструкцию и благоустройство набережных с частичным их расширением. Софийская набережная, всегда перегруженная транспортом, теперь превратится в прогулочную пешеходную зону с открытым видом на Кремль. А автотранспорт направят по пониженному на два метра уровню вдоль берега Москвы-реки. Вдоль Болотной улицы и набережной построят транспортный тоннель и пандус для въезда в подводную автостоянку. Расширенную часть канала будут использовать для размещения летних кафе и пристани. В застройке кварталов предусмотрены сквозные пешеходные проходы, которые свяжут между собой Софийскую и Берсеневскую набережные с Репинским сквером и набережными канала.
Специализирующиеся в гостиничном секторе инвесторы, отчаявшиеся подобрать площадку под новое строительство, продолжают заниматься редевелопментом. Таких инвесторов и помогающих им архитекторов условно можно разделить на три группы.

Вариантов создания гостиниц в зданиях, которые в прошлом предназначались для других целей, также бывает несколько. Это редевелопмент старых гостиниц, построенных, например, в сталинскую эпоху или в те же 1980-е гг. Реконструкция жилых домов, офисов, административных зданий. И особый, элитный вариант перестройка домов памятников архитектуры, городских усадеб и загородных особняков. Усредненных цифр, отражающих затраты инвестора на редевелопмент, как и каких-то общих для архитекторов и дизайнеров приемов, в таких проектах не существует. Каждый отель настолько индивидуален, что дизайнерские решения, примененные в нем, могут никогда и нигде больше не повторяться, говорит руководитель архитектурного бюро компании Heliopark Group Виктор Кукушкин.

Но и те, и другие, и третьи поставлены в затруднительную ситуацию: всем требуется найти решение для гостиничного пространства в здании устаревшей планировки, не потеряв при этом ни одной звезды и ни единого лишнего рубля.

Редевелопмент более трудоемкий процесс в отличие от нового строительства, считают специалисты. Как написала в одной из статей директор департамента консалтинга компании GVA Sawyer Эвелина Ишметова, интенсивное строительство последних лет привело к практически полному заполнению свободных земельных участков Логическим продолжением преобразования городской недвижимости является остаточная точечная застройка отдельных пятен земли и параллельно реализация все более сложных проектов реконструкции существующих зданий или редевелопмента сложившихся территорий.

Пожалуй, основная закономерность, которая распространяется на все проекты гостиничного редевелопмента, заключается в том, что архитекторам и дизайнерам приходится работать в стесненных условиях. Особенности планировки прежнего здания вынуждают авторов проектов изобретать новые решения, идти на хитрости, чтобы создать уютные номера, соответствующие классу отеля, скрыть недостатки строения. По словам Виктора Кукушкина, работа архитектора и дизайнера, который занимается редевелопментом отеля, оплачивается всегда по более высокой ставке. Профессионалу приходится как бы идти на компромисс с предыдущим автором проекта здания, что занимает многие месяцы.

Эксперименты в трех звездах
Компания Сити-Отель специализируется на девелопменте и редевелопменте гостинично-офисных комплексов в России. Как говорят в пресс-службе компании, в последние годы приоритетом в этом бизнесе для Сити-Отеля стали отели и гостиницы экономкласса, соответствующие международной категории 3 звезды. Кроме того, в 2006 г. Сити-Отель получил франшизу международной гостиничной сети Best Western Inc., насчитывающей более 4200 гостиниц в 80 странах. Теперь этот бренд компания может предоставлять в РФ.

Специалисты архитектурно-строительной компании АСК (входит в группу компаний Золотой дом, специализируется на архитектурном проектировании, строительстве объектов и ремонте) говорят, что иногда редевелопмент все же представляется настолько сложным, что инвестору рекомендуют просто снести здание. Все зависит от того, какое сооружение нужно реконструировать: в каком оно состоянии и каково было его первоначальное назначение. Как правило, инвестор принимает решение по результатам технического заключения (ТЗК). Бывает, что здание совершенно непригодно для той же надстройки, его фундамент и перекрытия не выдерживают больших нагрузок, в стенах нельзя сделать проемы и т. д.

В проекте в Яхроме отель будет устроен в зданиях бывших военных казарм. По мнению Марины Смирновой, у такого варианта хорошие перспективы. В домах коридорного типа планировка близка к той, что применяется в гостиницах.

Ряд проектов Сити-Отель реализует в сотрудничестве с немецким проектно-консалтинговым бюро PCG. У PCG уже есть проекты в нескольких российских городах и СНГ в Перми, Рязани, Нижнем Новгороде, Муроме, Уфе, Астане, Алма-Ате. На IV Всероссийской конференции Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие, проходившей с 25 по 27 сентября 2006 г. в Санкт-Петербурге, директор компании PCG Манфред Ронштедт представил сразу два проекта. Он продемонстрировал различные дизайнерские решения в гостиницах, строящихся в подмосковной Яхроме, и Шерризон неподалеку от аэропорта Шереметьево.

В том же составе команда Сити-Отеля-PCG работала с проектом реконструкции центральной гостиницы Муром (бывшая Русь) в г. Муроме. Здесь реконструкцию решили проводить поэтапно, чтобы отель не бездействовал. В конце 2006 г. гостиница должна превратиться в современный отель европейского уровня. Помимо ресторана и баров гостиница пополнится конференц-залами, переговорными комнатами, современным фитнес-центром.

По словам Манфреда Ронштедта, гостиница Яхрома будет соответствовать категории 3 звезды. Она рассчитана на 126 номеров правильной четырехугольной формы. Гостиница, которая должна открыться в 2007 г., находится в 600 м от курортной и парковой зоны, недалеко от Дмитровского шоссе. Место само по себе привлекательно для отдыхающих, так как рядом уже есть популярный спортивный парк с одноименным названием. В стандартных номерах гостиницы будет спутниковое телевидение, WiFi Интернет, международная телефонная связь. В проект также включены ресторан, круглосуточный бар, бильярдная и сигарная комнаты. Отель Шерризон, который строится неподалеку от терминалов Шереметьево-1 и Шереметьево-2, не является проектом реконструкции. Но это первый 3-звездочный отель для бизнес-сообщества, который построен в первой в московском регионе свободной экономической зоне (СЭЗ). Шерризон, хоть и строился с нуля, служит показательным примером того, как можно сэкономить пространство. Когда особенности площадки не позволяют архитектору создать просторные внутренние помещения, он вынужден искать решения. В данном случае в Шерризон ванная комната правильной четырехугольной формы в номере могла бы нарушить комфорт всего пространства. Одна из ее стен выдавалась в комнату, перегораживая прихожую. Архитекторы как бы скосили этот угол. Ванную же комнату разместили так, чтобы в ней остались все необходимые элементы душевая кабина, умывальник, туалет.

В основе же любого редизайна лежат простые правила. Что невозможно скрыть, то нужно выявлять (покрасить проходящие под потолком трубы в ярко-оранжевый цвет, например). Горизонтальные линии в интерьере создают эффект увеличения пространства, вертикальные повышают потолки. Светлые тона делают помещение зрительно более просторным, а темные создают обстановку камерности и уюта.

Простые принципы эксклюзива
Существует много решений, причем вполне традиционных, которые помогают создать в реконструируемом здании комфортный интерьер, рассказывает Виктор Кукушкин. Например, если площадь здания не позволяет делать слишком большие холлы в коридорах и экономически это невыгодно (там, как правило, никто никогда не сидит), то можно просто увеличить ширину коридора в нескольких местах. Применить другие цветовые решения именно на этих участках.

Питерский стиль
По словам Виктора Кукушкина, в старых зданиях часто не хватает пространства. В доходных домах планировка такова, что комнаты будущие номера хоть и организованы по коридорному типу, но слишком малы по площади. Они напоминают узкие пеналы. В таких случаях архитекторы объединяют комнаты, создавая из 2-3 пенальчиков один полноценный номер. Но приходится что-то изобретать, чтобы закрыть лишнее окно, которое в старых доходных домах есть в каждой комнате.

Должен соблюдаться и закон доминанты: в любом интерьере необходимо что-то, что как бы служит фокусом в пространстве. То есть недопустимо оформлять всю комнату, например, в однотонном розовом цвете. Как рассказывается в одной старой дизайнерской байке, успешный молодой дизайнер создал красивейший интерьер из дорогостоящих материалов, но почему-то чувствовал в нем себя неуютно. Весь интерьер как будто бы распадался на части. Тогда он позвал своего бывшего учителя, чтобы тот помог понять, в чем же дело. Без лишних слов учитель нашел где-то большую красную пепельницу и водрузил ее прямо в центре стола, стоявшего посреди комнаты. Это была единственная деталь, которой недоставало в интерьере и которая мигом собрала все распавшиеся части пространства в единое целое.

В Санкт-Петербурге много старинных зданий. Вот где можно проводить бизнес-туры по объектам гостиничного редевелопмента! И в городе в последние годы действительно идет масштабная реконструкция. Программа строительства отелей в Питере поддерживается профессиональными общественными организациями и городской администрацией.

Компания Сити-Отель реализует проект Фонтанка, 116, в рамках которого осуществляется реконструкция здания, построенного в 1950-х гг. По замыслу девелопера существующая постройка превратится в многофункциональный комплекс, в состав которого войдут 4-звездочный отель на 180 номеров, бизнес-центр и ресторан. В двухместных номерах с целью экономии пространства будет одна двуспальная кровать или односпальная кровать с раскладывающимся креслом. Все остальное как обычно: письменный стол, телевизор и телефон с международным выходом, мини-бар и санузел с ванной.

Северная корона на наб. реки Карповки начинала возводиться еще в 1988 г. Там предполагалось устроить 247 номеров категории 5 звезд, но в 1995 г., когда объект был готов на 90%, работы остановились. В 2004 г. АКБ Еврофинанс-Моснарбанк купил недострой у банка Санкт-Петербург. Новый собственник привлек к управлению объектом компанию Starwood Hotels Resorts. Гостиница будет работать под маркой Le Meridien, сообщается в пресс-релизе Starwood Hotels Resorts. Ее проект расширят до 322 номеров и добавят к инфраструктуре конференц-залы, два ресторана, SPA-центр, бассейн.

За последний год стало известно и о планирующейся реконструкции питерских гостиниц советского периода: Северной короны, Пулковской, Октябрьской. Гостиницу Пулковскую уже приобрела норвежская компания Wenaas. Новый собственник привлек к управлению гостиницей компанию Rezidor SAS. Отель стал именоваться Park Inn Pulkovskaya. Park Inn один из брендов компании Rezidor SAS Hospitality. Пулковская второй отель Park Inn в России (первый на 160 номеров категории 3 звезды открылся в Екатеринбурге в начале 2006 г.). Кредит в размере $39,7 млн на финансирование строительства и операционной деятельности отелей Park Inn в России выделил весной этого года Европейский банк реконструкции и развития.

Владельцы национальной гостиничной сети Amaks Grand Hotels Дмитрий Златкин, Александр Аспидов и Валерий Гараев считают, что вложения в советскую гостиницу можно окупить за пять лет. Они создали крупную по меркам России сеть из советских отелей (всего 14 комплексов). Все объекты этой сети яркие примеры редевелопмента. На данный момент хозяева сети вложили в реконструкцию гостиниц в общей сложности $20 млн и к концу 2006 г. собираются добавить к ним еще $10.

Золото советской туриндустрии
В последние годы в Москве и крупных российских городах интерес девелоперов к гостиницам советской эпохи не угасает.

Правда, бывают не совсем оправданные по стоимости примеры редевелопмента. Как, например, Novotel на ул. Новослободской в Москве. По данным Смирновой, в реконструкцию каждого номера вложено $137 00 Сначала в этом здании планировался офисный центр. И это не очень подходящий вариант для гостиницы. Проекты бизнес-центров создаются совсем иначе, в них много темных зон. Тем более что в современных офисных комплексах практикуется не коридорная система, а метод открытого пространства.

Если предполагается просто повысить классность отеля (обычно не выше уровня 4 звезды), то лучше всего провести его поэтажную реконструкцию, считает Марина Смирнова. На ее взгляд, это можно было сделать в московском Интуристе, который все-таки снесли. Примерами поэтажной реконструкции служат гостиницы Восток или Золотое кольцо недалеко от ст. м. Смоленская на Садовом кольце. Благодаря такой операции удалось повысить категорию отеля до 5 звезд.

Другой появившийся на российском рынке игрок, строящий бутики, компания Русские отели, сотрудничающая с международным гостиничным оператором The Stein Group Hotels. В Краснодарском крае они запустили совместный проект стоимостью $45 млн. В Сочи уже открыт первый их отель Родина. Он размещается в здании одноименного санатория, который в Советском Союзе был очень популярен среди сотрудников госаппарата. Просторные холлы и номера главный принцип проектов санаториев 4-го управления тех лет как нельзя лучше вписались в концепцию современного бутик-отеля.

Мода на бутик-отели
Эксклюзивные решения архитекторов и дизайнеров при редевелопменте как нельзя лучше соответствуют главному принципу концепции бутик-отелей создать неповторимый продукт. Самый известный в столице камерный отель, пожалуй, Golden Apple, проект которого разработал архитектор Рафаэль Шафир. Гостиницу называли первым московским отелем с идеей. Он находится на ул. Малой Дмитровке, 1 В холле отеля водружено огромное золотое яблоко, занимающее половину пространства. С улицы прохожие видят его бок, а к посетителям фрукт повернут черной серединой, в которую, если присмотреться, помещен диван.

Создается впечатление, что девелоперам и архитекторам не составило большого труда превратить роскошный санаторий в такой же шикарный бутик-отель. В таком курортном комплексе уже все было: подходящая планировка здания, собственная территория с пляжами и теннисными кортами. Авторы проекта добавили к уже имеющемуся набору услуг более современные, как-то: SPA-центр и прибрежный павильон с рестораном и баром.

Гостиница рассчитана на 42 номера, включая шесть люксов с террасами. Минимальная площадь комнат 50 кв. м. Их интерьер результат авторской работы.

Мода на бутики пришла в Россию, конечно же, из-за рубежа. На одном из мастер-классов, состоявшемся в рамках сентябрьского Московского международного гостиничного форума, президент американской компании Chicago Design Патрик Т. Кинг продемонстрировал свои архитектурные решения в проекте гостиницы-бутика, построенного в Гамбурге (Германия). Это был пример реконструкции заброшенного литейного завода. Недостаток пространства здесь решался двумя способами. Во-первых, с помощью надстройки нового пространства над существующим (экстерьерный метод). Во-вторых, благодаря грамотному интерьерному решению совмещению кровати и стола. Спинка кровати у изголовья плавно переходила в рабочий стол, таким образом, кровать и стол не пришлось расставлять в номере по отдельности, что заняло бы большую часть пространства. Недостаток площадей подвел авторов также к тому, чтобы не планировать в номерах отдельную комнату для туалета или душевой. Раковину расположили прямо в комнате. Но при желании клиент может отгородиться от остального пространства шторкой. Душ и туалет от жилой комнаты тоже отделяют прозрачные перегородки.

Бутик-отели не всегда самый сложный и дорогой вариант редевелопмента, соглашается Марина Смирнова.

Для такого роста есть все предпосылки,- уверен Белов.

Чтобы увеличить в три-четыре раза приток ипотечных денег на рынок недвижимости, необходимо сократить действующие ставки по кредитам на 2%. К такому выводу пришел ипотечный брокер Фосборн хоум. Однако участники рынка пессимистично отнеслись к этому прогнозу: по их мнению, при перегретых ценах на жилье у большинства потенциальных заемщиков исчезло желание брать ипотечный кредит даже по низким ставкам.На европейском рынке самые высокие ставки по долгосрочным ипотечным кредитам зафиксированы в нашей стране - 12,7% против 4,15% во Франции, 6,7% в Польше, 8,8% в Болгарии. Высокие ставки привели к тому, что в России доля жилья, приобретаемого в ипотеку, составляет не более 6,7%,- рассказывает генеральный директор Фосборн хоум Василий Белов. По прогнозам его компании, снижение действующих ставок на 2% позволило бы увеличить долю жилья, покупаемого на заемные средства, в три-четыре раза. Сейчас доля жилья, приобретаемого в ипотеку, составляет 6,7%. 2-процентное снижение ставок по ипотечным кредитам позволит увеличить этот показатель до 20,1-26,8%. Это вполне реальные цифры. Например, в Болгарии по ипотечным схемам приобретается 27% жилья, а в некоторых других европейских странах этот показатель вдвое больше: скажем, в Польше приобретается в кредит 53% жилья, во Франции - 57%.

По мнению Белова, на снижение процентных ставок повлияет и благоприятная система рефинансирования, что позволит банкам привлекать более дешевые ресурсы. Государство уже сделало первый шаг, приняв закон об ипотечных ценных бумагах,- говорит глава компании. По его словам, до сегодняшнего момента ведущие банки могли рефинансировать свои ипотечные пулы на российском рынке по ставке LIBOR+1% до LIBOR+2%, что значительно выше показателей западных стран.

По его словам, на рынке растет конкуренция: уже более 250 российских банков предлагают ипотечные программы. И с ростом количества участников рынка снижались ставки, упавшие за последние год-два на 1,2%. И конкуренция продолжает нарастать. Кроме того, за два года в стране открылось более десяти специализированных монопродуктовых банков, стремящихся увеличить портфель выданных кредитов.

Снижение ставки позволит расширить доступ населения к заемным средствам, однако это вряд ли увеличит долю жилья, приобретаемого по ипотеке,- полемизирует с Беловым из Фосборн хоум председатель правления банка DeltaCredit Игорь Кузин. 2процентное сокращение кредитных ставок будет незаметным, поэтому не стоит ожидать активности со стороны потенциальных заемщиков,- соглашается руководитель риэлтерской компании Новый город Светлана Абелян. По ее словам, нынешние цены на недвижимость в Москве настолько перегреты, что брать кредит невыгодно даже на покупку инвестиционных квартир.

Прочие участники рынка не разделяют оптимизма Белова. В Агентстве ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) заявили, что существенное снижение ставок возможно только через четыре года. При этом макроэкономические показатели должны быть такими, как сейчас, или несколько выше. В этом случае возможно снижение ставок и до 8%, подсчитали в АИЖК.

Как сообщили Бизнесу в одном из столичных ипотечных банков, сегодня заемщики предпочитают покупать недвижимость за границей. Особым спросом пользуется Прага, где средняя стоимость квадратного метра колеблется от $1000 до $135 При этом доходность от сдачи пражской квартиры почти в два раза больше, чем московской.

Когда доходность аренды составляла 12%, то это позволяло заемщикам возвращать кредит из средств, полученных от арендаторов,- говорит Абелян. Сегодня же доходность аренды резко снизилась и составляет 6-7% в год. В результате теперь заемщик не может гасить кредит исключительно за счет арендных платежей,- отмечает представитель Нового города.

По подсчетам DeltaCredit, чтобы при нынешних ценах на жилье снизить первоначальный взнос до 20%, необходимо кардинально сократить действующие ставки по кредитам - с нынешних 11-12% до 3%.

В свою очередь Игорь Кузин из DeltaCredit считает, что одно из главных препятствий для заемщика - это первоначальный взнос. Три года назад средний доход московской семьи, обращающейся за ипотекой, должен был быть не менее $1200 в месяц, а средняя ставка составляла 15% годовых,- говорит Кузин.- Чтобы купить однокомнатную квартиру, которая в то время стоила $50 тыс., супругам необходимо было накопить 20% первоначального взноса. Сегодня при стоимости такой же однушки $190 тыс. и при средней ипотечной ставке 11% семье с ежемесячнымдоходом $2000 придется внести в виде первоначального взноса не менее 53%.

Цены на жилье замедляют рост

Это говорит о том, что само по себе снижение ставок не повлияет на увеличение доли ипотеки в общем объеме сделок с недвижимостью. Есть два других главных фактора - снижение либо стабилизация цен на жилье и постоянный рост доходов населения,- подытоживает Кузин.

По итогам прошлой недели меньше всего подорожали квартиры в монолитных и кирпичных домах новой постройки - всего на 0,2% (средняя стоимость квадратного метра $4399). Следом идет жилье в старых панельных пятиэтажках с маленькой кухней - за неделю оно подорожало на 0,4% ($3871 за квадратный метр). Лидерами по росту цен стали квартиры в старых кирпичных пятиэтажках с небольшой кухней: в период с 16 по 26 октября такое жилье подорожало на 0,8% ($4091 за квадратный метр).

Москве цены на жилье останавливаются прямо на глазах.
По словам руководителя аналитического центра ирн.Ru Олега Репченко, если в начале октября квартиры в столице дорожали на 1%, то на прошлой неделе рост составил всего 0,5%. Сегодня средняя стоимость квадратного метра составляет $410

Группа Ригрупп (RIGroup) объединяет компании, занимающиеся девелопментом, услугами на финансовом рынке, аудитом и консалтингом, управлением ЖКХ. Финансовые показатели и владельцы не раскрываются.

По мнению Олега Репченко, в ближайшей перспективе тенденция замедления роста цен на жилую недвижимость сохранится. Все признаки указывают на окончательную стабилизацию рынка,- резюмирует аналитик.
Столичный девелопер RIGroup планирует построить в небольших городах Московской области 15 торговых центров. Центры будут объединены в сеть под общим брендом Счастливая семья. Участники рынка говорят, что на эти цели компании придется потратить не менее $200 млн.

Кто станет якорями Счастливой семьи, стороны не раскрывают, объясняя это стадией переговоров. По словам источника, знакомого с ситуацией, договор на участие сразу в трех проектах RIGroup в Сергиевом Посаде, Клину и Серпухове подписала розничная сеть Перекресток. В пресс-службе компании это прокомментировать не смогли. О планах RIGroup знают и в торговой сети Техносила. Мы с удовольствием поучаствуем в проекте. Города и размеры торговых центров подходящие, говорит Надежда Сенюк, директор по связям с общественностью сети Техносила. Участники рынка назвали инициативу RIGroup своевременной и перспективной. Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости Colliers International, оценил общие инвестиции в проект не менее чем в $200 млн. Ритейл в небольших городах сейчас развивается очень активно. К тому же подобные проекты стали привлекательными для якорных арендаторов продуктовых сетей, торговцев электроникой, бытовой техникой и спорттоварами. Главное построиться на главной улице города, рассуждает он.

Полностью сеть планируется запустить к 2009 г. Общая площадь 15 центров составит более 220 000 кв. м, уточнил гендиректор RIGroup Андрей Халтурин. По его словам, первая Счастливая семья площадью 21 000 кв. м откроется уже в марте 2007 г. в Сергиевом Посаде, следующие в очереди подмосковные Клин и Серпухов, там построят ТРЦ площадью 10 000 кв. м и 16 000 кв. м соответственно. Также приобретены площадки под строительство центров в Москве (на 32 000 кв. м), Мытищах (20 000 кв. м), Электростали (20 000 кв. м), Видном (20 000 кв. м), Коломне (15 000 кв. м), Рузе (8000 кв. м), Пушкине (15 000 кв. м), Дубне (15 000 кв. м), Кимрах (12 000 кв. м), Фрязине (6000 кв. м), Наро-Фоминске (4000 кв. м) и Ступине (15 000 кв. м). В крупных городах торгово-развлекательных комплексов явный перебор, а в небольших зачастую они не представлены, объясняет Халтурин. Общий объем инвестиций в проект он назвать отказался, сообщил только, что рассчитывает потратить на строительство 1 кв. м в ТРЦ от $1200 до $150 Консультантом RIGroup в проекте и подбором арендаторов займется компания Knight Frank. Счастливая семья станет первым сетевым проектом в Подмосковье, рассказывает Юлия Дальнова, директор отдела торговой недвижимости Knight Frank. По ее данным, сейчас в Московской области действуют около 30 современных ТРЦ и еще столько же находится на стадии строительства. А между тем оборот розничной торговли в Подмосковье за первое полугодие 2006 г. составил 215,3 млрд руб., причем прирост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 20,1%, рассуждает Дальнова.



Главная --> Публикации