Главная --> Публикации --> Прямая речь Сочи – олимпийская столица? Элитное жилье выходит за рамки исторического центра москвы В поисках золотой середины Коммерческие метры

Венецианский атриум рядом с Кремлем

Столица всегда гордилась своими выставками. Впрочем, удивляться не приходится, поскольку Москва сама была и остается "витриной" страны. В последнее время среди художественных, промышленных, научных и сельскохозяйственных экспозиций особую актуальность приобрели выставки, посвященные рынку недвижимости. Они проходят в Гостином дворе, Манеже, ЦДХ и в Центре на Остоженке.

Впервые Гостиный двор перестраивали при Екатерине Великой. Трудно сказать, чем обернулись бы замыслы императрицы, но реконструкцию возглавил знаменитый итальянец Кваренги. В результате его работы Торговые ряды остались собой, но обрели архитектурное изящество, и теперь их было не стыдно и гостям показать.

В редком российском городе нет "торговых рядов". Как правило, они расположены в центре города, не раз перестраивались за столетия своего существования, а сегодня представляют собой одновременно и памятник истории, и торгово-выставочный комплекс. В Москве это известный Гостиный двор, построенный еще в XVIII веке. Он предназначался исключительно для ведения бизнеса (торговые точки, конторы купцов и склады), но использовался и как место проведения общественных собраний.

Идея комплексного восстановления Гостиного двора витала в воздухе не один десяток лет, и только в 1995 году дело сдвинулось с мертвой точки. Был создан коллектив из реставраторов, архитекторов, проектировщиков, представителей Министерства культуры и правительства Москвы. Здание восстанавливалось по проекту главного архитектора Москвы Александра Кузьмина.

Больно вспоминать, во что превратили Гостиный двор времена социализма. Хотя во времена перестройки здание активно использовали в соответствии с историческим назначением: на момент начала реконструкции в нем было около 300 арендаторов.

Сейчас в Гостином дворе проводят выставки и концерты. Причем с каждым годом площадь комплекса пользуется все большей популярностью. Например, Монтсеррат Кабалье уже дважды собирала полный Двор своих поклонников. В декабре 2002 года Гостиный двор предпочла VII Международная выставка "ДОМЭКСПО", называемая специалистами самой универсальной и представительной среди экспозиций такого уровня. По оценкам самих участников и гостей выставки, она "сильно похорошела в интерьерах Гостиного двора". Ранее это мероприятие проводилось на ВВЦ.

После реконструкции историческая постройка сохранила свою самобытность, став одним из престижных выставочных центров столицы. Теперь в Гостином дворе есть амфитеатр, трехъярусные галереи и двадцатиметровой высоты атриум, а выставочная площадь составляет 13 тыс. кв. м. Кстати, атриум Двора считается одним из лучших в мире. Сами архитекторы сравнивают его по размерам и очертаниям с "коллегой" - венецианской площадью Сан-Марко.

В середине 90-х ЦДХ сменил свою строгую "музейную идеологию" и открыл залы для специализированных выставок. Проведение выставок архитектуры, дизайна, моды и рекламы на Крымском валу - в первую очередь вопрос выживания. Однако, поскольку руководство ЦДХ (две трети здания которого являются собственностью Третьяковки!) свято хранит музейный дух, то и выставки отбираются "соответствующие профилю и стилю своим художественным или гуманитарным содержанием". На данный момент содержание обнаружено в экспозициях "Антикварный салон", "Дизайн и реклама", "Архитектура и дизайн" и "Недвижимость в ЦДХ". Последняя ежегодная экспозиция привлекает крупнейших столичных застройщиков и часть риэлторов. Может быть, дело здесь в том, что "музейная" аура ЦДХ придает меркантильным интересам купли-продажи недвижимости некий налет аристократизма.

"Просветление на Крымском валу"

Второго ноября 1979 года открылся выставочный центр на Крымском валу. Уже в первое десятилетие существования ЦДХ здесь прошли выставки Роберта Раушенберга и Джеймса Розенквиста, Сальвадора Дали, Ив Сен-Лорана и Картье Брессона. С 1998 года в ЦДХ стали проводить ежегодный Московский Международный художественный салон с участием европейских галерей.

Проекты реконструкции самого здания были разные, но большинство тяготели к пристройке колонн, башенок, минаретов, веранды и изменению фасада. Некоторые творцы, вспомнив, что при Екатерине Великой само место собирались отгородить каналом и превратить в остров, пририсовали ЦДХ... корабельную корму. А уж вариации на тему нью-йоркского музея Гуггенхайма создавали все, кому не лень. А вот американцы сразу предложили: снести, а на месте выставки построить офисы, гостиницу и два театра. Пока же идут споры и высказываются критики проектов, здание выставки постепенно разрушается.

Авторы проекта ЦДХ Николай Сукоян и Юрий Шевердяев построили здание в треугольнике между Москвой-рекой, Садовым кольцом и Мароновским переулком. Поскольку ранее на месте комплекса было болото, то столичные архитекторы окрестили этот треугольник "Бермудским". Название полностью соответствует современной ситуации: все планы по реконструкции ЦДХ и новые проекты перепланировки парка Искусств засасывает глубокая трясина имущественно-правовых взаимоотношений собственников.

В отличие от ЦДХ знаменитому Манежу, можно сказать, повезло. В 2017 году зданию исполнится 200 лет, и лучшим подарком к юбилею станет реконструкция, решение о которой уже принято.

Фермы Бетанкура

Современный проект реконструкции здания предполагает разборку существующих подпорок и монтаж новых несущих конструкций. Потолок сохранят, а в торцовых частях здания сделают специальные проемы, для того чтобы любой желающий мог посмотреть на уникальные деревянные фермы. Внутри воссоздадут первоначальные интерьеры, созданные Бове. Правда, переделка потолка изменит акустику Манежа, но архитекторы настаивают, что для проведения больших концертов Выставочный зал непригоден. Хотя в 1867 году в Манеже состоялся грандиозный концерт, собравший 12 тыс. зрителей. Оркестром и огромным хором (700 человек) дирижировали всемирно известные композиторы Гектор Берлиоз и Николай Рубинштейн.

Уникальность проекта архитектора Бетанкура в том, что здание было построено без единой опорной колонны, а кровля Манежа держится на бревенчатых перегородках. Строительными работами руководили инженеры Карбонье и Кашперов, а фасад и внутреннюю отделку здания разрабатывал архитектор Бове. Строительство продолжалось ровно полгода и было закончено ко дню торжественного парада войск, который состоялся в ноябре 1817 года. Но в расчетах была сделана ошибка, и через год после строительства фермы пришлось перебирать заново. Следующий ремонт состоялся лишь в 1930 году: трехметровой длины балки ферм просели на метр. Пришлось ставить подпорки, что резко сократило внутреннее пространство Манежа.

Вплотную к стене здания, прилегающей к Александровскому саду, намечено возвести часовню в память о некогда бывшем здесь небольшом храме Николая Угодника.

Выставочное пространство Манежа планируют расширить за счет строительства подземного этажа с... подъемным потолком. Во время больших выставок мы увидим двухуровневый Манеж, а в остальное время - уникальный исторический памятник.

Новый вариант пространства

В качестве выставочного центра Манеж стал использоваться уже с 1831 года. Именно в нем была знаменитая Политехническая выставка в 1872 году. Сегодня количество выставок самой разной тематики позволяет называть Манеж одной из наиболее востребованных площадок столицы. Именно здесь ежегодно проходит Международная специализированная выставка "Инвестиции. Строительство. Недвижимость. REALTEX-2002". Ее организаторы и участники весьма довольны местом проведения выставки.

Внутри центр разделен на галереи. В Галерее недвижимости можно выбрать вариант будущего жилья, в Галерее архитектуры и дизайна - оценить работы ведущих дизайнеров Москвы, а в Галерее строительных услуг представлены лучшие компании, занимающиеся комплексным ремонтом и специализированными работами.

В Москве уже есть прецеденты по возведению выставочных центров нового поколения. Например, "Инфопространство". Концепция Центра на Остоженке весьма проста: любой посетитель должен иметь возможность сразу подобрать себе строительную компанию, дизайнера-архитектора, мебель и предметы интерьера. Автором фирменного стиля всех 2000 кв. м "Инфопространства" выступил известный графический дизайнер Владимир Чайка.

Выставочный центр такого уровня решает главную задачу - создать условия для свободного обмена информацией и решить проблему выбора в короткие сроки.
Девелоперы прямо-таки возлюбили рынок складов. Они буквально рванулись в эту нишу, популярности которой способствовало бурное развитие ритейла. Создается впечатление, что запущен огромный конвейер, штампующий проекты строительства складской недвижимости различного калибра. Многим инвесторам кажется, что в условиях чудовищного дефицита складов рынок проглотит все. Но не стоит забывать, что долгоиграющими окажутся те проекты, которые реализуются с оглядкой на уже сложившиеся правила. Напомню о некоторых из них.

Всемирная библиотека мебели и предметов интерьера содержит каталоги производителей мебели и портфолио дизайнеров и архитекторов. В "Инфопространстве" проходят презентации объектов недвижимости, работают персональные выставки дизайнеров, архитекторов, центры независимой экспертизы строительных работ и услуг по страхованию и по кредитованию.

Сегодня процедура оформления участков сложная, донельзя бюрократизированная, поскольку в нее вовлекается множество административных органов разных уровней. Это длительный и дорогостоящий процесс. Не один месяц потребуется для заключения, например, договора аренды земельного участка с его собственником региональной властью. Ведь условия договора должны пройти согласование во множестве инстанций. Особого рода сложности, не только временного характера, возникают с переводом земли из категории сельскохозяйственного назначения в промышленное (по объективным причинам большинство складских проектов планируется реализовать на бывшей сельскохозяйственной земле). Зачастую именно эта операция становится камнем преткновения для девелоперов.

Земельный фундаментОснова основ любого девелоперского проекта оформление земельных правоотношений. Ошибки, допущенные на этом этапе, чреваты колоссальными расходами или упущенной выгодой.

Западные происки

Тут уж, подобно Сизифу, нужно этот камень сдвинуть и тащить, обойти никак не получится. Ведь зафиксированные права на землю являются юридическим и экономическим фундаментом будущего проекта. Без них, в частности, невозможно привлечь банковские кредиты даже при наличии собственного финансового рычага, эквивалентного 35-40% от общей стоимости проекта. Или тем более продать построенный объект недвижимости по справедливой цене западному инвестиционному фонду.

В немалой степени этому способствует экономическая привязка арендаторов к складскому комплексу, поскольку компании вынуждены вкладываться не только в отделку (как в случае с офисами), но и в техническое оснащение объекта, приобретать стеллажные системы, складскую технику.

Иностранцы, кстати, проявляют неподдельный интерес к подобным активам, считая рынок складской недвижимости более стабильным и менее рискованным, нежели другие сегменты рынков коммерческой и жилой недвижимости.

На коммерческий успех проекта, надо сказать, могут повлиять объекты, расположенные поблизости. Зачастую из-за соседства с крупными промышленными предприятиями возникают существенные ограничения на ассортимент товаров, которые можно хранить и обрабатывать на складе. Ведь к условиям складского хранения продукции предъявляются соответствующие санитарно-гигиенические нормативы. Так что не стоит рядом с промышленными зонами возводить фармацевтический склад или комплексы для открытого хранения продуктов. Такие объекты вряд ли найдут арендаторов даже по демпинговым ставкам, да и попросту не пройдут все необходимые согласования.

Кстати, круг потенциальных клиентов складских помещений, а значит, и масштабы бизнеса, его доходность напрямую зависят от места расположения. Наш опыт показывает, что склад в 15-20 км от Москвы это оптимальный вариант для торговых сетей, учитывая особенности движения их товаропотоков. Что касается складов, удаленных от мегаполиса на более внушительное расстояние, то интерес к таким объектам со стороны ритейлеров снижается по мере увеличения плеча доставки товаров. Поэтому при строительстве складов в среднем и дальнем Подмосковье логичнее рассчитывать на таких арендаторов, как крупные производственные компании, или логистических операторов.

Коммерчески успешным на рынке складской недвижимости принято считать проект с пятилетним сроком окупаемости. Чтобы добиться таких показателей, а не оказаться у разбитого корыта, нужна самая малость. А именно еще на этапе проектных проработок учесть ряд специальных технических требований к складским комплексам. В условиях обострения конкуренции на потребительском рынке торговые сети и производители товаров придают все большее значение логистике, одному из главных на сегодняшний день инструментов управления издержками. А выстроить эффективную логистику можно только при наличии сопутствующей складской инфраструктуры, отвечающей всем современным требованиям.

Судьба пятилетки

Соотношение между площадью застройки и общей площадью участка еще один важный параметр, который необходимо учитывать при разработке проекта складского комплекса. По канонам складского девелопмента на каждый 1 кв. м склада должно приходиться около 1 кв. м свободной площади. Такое соотношение необходимо для эффективной организации движения техники на территории комплекса, проведения погрузочно-разгрузочных работ, парковки автотранспорта. Полезно предусмотреть свободную техническую зону, в которой арендаторы могли бы осуществлять расфасовку товара и его комплектацию. В целях оптимизации проекта не следует размещать на территории складского комплекса много офисов достаточно 100 кв. м на 1000 кв. м складов.

В отличие от рынка жилья или офисной недвижимости, участники которого уже выработали четкие критерии отнесения объектов к тому или иному классу, стандарты качества на рынке складов только формируются. Пока, несмотря на титанические усилия профессионального сообщества, они носят весьма условный характер. Однако в той или иной степени отражают западную практику. Если не вдаваться в детали, главными критериями считаются расстояние между колоннами (предпочтительнее 12-18 м), высота склада (желательно 11,5 м), количество док-шелдеров, наличие пространства для маневров складской техники и автомобилей плюс современная инженерная начинка. Заметим, что некоторые девелоперы увеличивают высоту складских комплексов для выжимания из склада максимального экономического эффекта. Понятно, что чем выше комплекс, тем больше в нем можно разместить товаров. Но впоследствии владельцы такого монстра рискуют столкнуться с проблемами при страховании. Например, западные страховщики не желают страховать комплексы, построенные с нарушением общепринятых стандартов.

Копайте глубже

Особый момент выбор полов. Нашей компании приходилось сталкиваться с этой дилеммой при строительстве складского комплекса в Подмосковье. Нам были известны формальные требования к полам: они должны быть ровными, износостойкими, позволяющими избегать просадок. Однако, как выяснилось, полы с таким набором качественных характеристик предлагают десятки производителей. В конце концов сделать правильный выбор нам помог арендатор крупная розничная сеть, которая заинтересовалась нашим проектом за полгода до его завершения. Они-то и посоветовали производителя полов, продукция которого в полной мере учитывала специфику ассортимента нашего будущего клиента.

Наш опыт показывает, что наиболее предпочтительны в плане доступности инфраструктуры земельные участки, расположенные на территории промышленных зон. Например, наш первый складской проект мы реализовали на территории подмосковного завода Мосмек, который специализируется на производстве строительных алюминиевых конструкций. Предприятие располагало зарезервированной под расширение землей, однако впоследствии пересмотрело стратегию развития и отдало часть резерва под реализацию девелоперского проекта. В нашем случае в качестве условия присоединения к котельной завода было выдвинуто предложение построить подстанцию и очистные сооружения, что мы и сделали.

К слову сказать, на всех этапах строительства складских комплексов стоит не жалеть никаких расходов, чтобы сделать все как можно эффективнее. Возьмем такой момент, как обеспечение склада инженерными коммуникациями. Если он предназначается для хранения специфических видов товаров (например, замороженных продуктов), то потребуется большой запас энергетических мощностей. Между тем затраты на оснащение площадки инженерными коммуникациями могут оказаться существенными (особенно в свете недавнего нововведения в виде платы за присоединение и общего энергодефицита).

Помехой для успешной реализации проекта строительства складского комплекса могут оказаться геологические и конструктивные риски. По сути дела, у любого склада две специфические болячки: грунт, на котором он построен, и кровля. Если проект реализуется на бросовой земле, то велик риск возникновения проблем из-за подвижности почвы, что чревато появлением трещин в полах и колоннах, а также паническим бегством арендаторов. Избежать ненужных хлопот можно с помощью обустройства свай. Это удорожает затратную часть проекта, зато повышает его качество. Что касается кровли, то во избежание протечек она должна быть эксплуатируемой и обогреваемой.

Если же источников энергии поблизости нет, то можно пойти по альтернативному пути. А именно приобрести собственный газогенератор, позволяющий вырабатывать горячую воду, тепло и электроэнергию. Стоимость такого устройства зависит от мощности, но при любом раскладе окупается такая установка за пять лет.

Москва очень большой город: его площадь превышает 100 000 га. Общие направления развития территорий столицы определены генпланом. Пока зонирование происходит в соответствии с Генеральным планом развития г. Москвы на период до 2020 г.. Вскоре, однако, этот документ будет, как выражаются чиновники, актуализирован, или, проще говоря, заменен генпланом до 2030 г. Одним из нововведений, как ожидается, станет уменьшение количества площадей, занятых промзонами. Благодаря чему в столице появятся столь дефицитные площадки под жилую и коммерческую застройку.

Вообще, при реализации девелоперского проекта надо стремиться к максимальному улучшению качества. Сегодняшний складской комплекс класса А уже через 5-7 лет неизбежно превратится в заурядный склад класса В. И чем добротнее он будет построен сегодня, тем дольше задержится в верхнем ценовом сегменте.

Бурное развитие мегаполиса поправляет догмы генплана. Да и сам этот документ тоже меняется со временем. Например, в советских генеральных планах было учтено буквально все, и появление каждой новостройки утверждалось на самом высоком правительственном уровне. Современный генплан сделан абсолютно по другой методологии: в нем нет директив, а есть рекомендации. Его ключевым звеном являются три схемы зонирования территории. Функциональное зонирование определяет, где разместить жилые, природные, производственные, общественные территории. Ландшафтное показывает соотношение застроенных, озелененных и замощенных территорий внутри каждого расчетного квартала. Наконец, строительное зонирование регулирует допустимую высотность и плотность застройки.

Конечно, девелоперы берутся за реорганизацию промтерриторий не от хорошей жизни, однако в целом говорят о приемлемой рентабельности таких проектов. Проекты по реновации кварталов, занятых ветхим жильем несноcимых серий, еще менее инвестиционно привлекательны. И власти решили сделать промзоны бонусом для девелоперов, готовых взяться за реконструкцию таких кварталов. Участок под застройку за счет объединения реорганизуемых промзон и требующих реконструкции кварталов увеличивается, открывая больший простор для маневра.Плановая коррекция

В неактуализированном генплане было определено ежегодное увеличение объемов строительства одного только жилья на 3-3,5 млн кв. м. Сейчас, как правило, в год возводится около 5 млн кв. м новостроек. Вопрос, куда размещать новые дома, скоро станет риторическим. А ведь к домам нужно проложить дороги, подвести энергомощности, обеспечить жителей необходимой инфраструктурой: гаражами-стоянками, магазинами, детскими садами, школами, больницами и т. д. Одним из последних территориальных резервов в столице, подчеркивают в стройкомплексе, являются промзоны.

Город разбит на 1800 расчетных кварталов с утвержденными параметрами зонирования. В рамках этих параметров каждый застройщик свободен в своих действиях. К примеру, на месте сносимых пятиэтажек можно построить разные объемы жилья: где-то увеличить площадь, где-то повысить этажность. Как правило, инвесторы выступают за увеличение объемов строительства. Обычно городские власти идут им навстречу, выпуская отдельные градостроительные обоснования. И появляются решения по уплотнению застройки или появлению домов в неустановленном месте, к примеру вместо планировавшихся зеленых насаждений. В Центральном округе столицы, как признают специалисты НИиПИ генплана, показатели градплана по жилищному и офисному строительству уже давно превышены, одновременно идет сильное отставание по развитию инфраструктуры и проведению реконструкции.

В Москве 84 промзоны, из них сейчас на той или иной стадии проработки находятся 30, рассказывает Константин Королевский, первый заместитель руководителя Департамента градостроительной политики и развития города. В некоторых из них процесс обследования территории уже завершен и идет разработка градостроительной документации. К концу 2006 г. ею планируется обеспечить 15 промзон и начать работу еще над 15 проектами планировок они будут готовы в 2007 г. В итоге только за 2006-2007 гг. разработка граддокументации даст возможность разместить более 2,5 млн кв. м жилья.

Последний резерв

Девелоперская активность, новое строительство на месте реорганизуемых промзон это закономерность развития всех мировых столиц, прошедших через индустриальный путь развития: Лондона, Парижа, Москвы, наконец, говорит Александр Крутов, заместитель директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International. Да и крупные российские региональные центры, такие как Новосибирск или Красноярск, также сейчас проходят этот этап. Сохранять промпроизводство в центре города невыгодно из-за высокой стоимости земли.

К 2008 г., говорит Королевский, проектами планировок будут обеспечены как минимум 44 промзоны т. е. более половины существующих в столице.

В Москве катастрофически не хватает свободных участков под строительство, а дефицит как жилых комплексов, так и объектов коммерческой недвижимости по-прежнему велик, категоричен Роман Соков, директор департамента консалтинга компании Becar. Commercial Property. С другой стороны, на территории столицы до сих пор остается много промышленных зон и устаревших предприятий, многие из которых нерентабельны. Все они в основном расположены в центральном поясе Москвы между Садовым и Третьим транспортным кольцом (ТТК). Очевидно, что такое использование городской земли неэффективно при сложившемся спросе на жилые, офисные, торговые и складские помещения. Многие из существующих ныне предприятий создавались по устаревшим технологиям, в настоящее время они могут быть реконструированы, став при этом более компактными, менее шумными и т. п..

Исторически так сложилось, что в Москве высокая концентрация предприятий именно в центре или в районах, привлекательных для девелопмента жилой или коммерческой недвижимости. Например, многие бизнес-центры в районе Павелецкой, в том числе Аврора Бизнес Парк, где находится офис Colliers International, расположены на месте бывших промзон. На Озерковской набережной это Аквамарин-2 (девелопер Стройинком-К), на Кожевнической улице Ведис-Девелопмент строит офисно-гостиничный комплекс на месте Московского фурнитурного завода, на Яузской набережной большое количество предприятий ждут своего часа. Можно привести множество других примеров подобной реорганизации, резюмирует эксперт.

Город следит за тем, как девелоперы осваивают производственные территории, формирует условия, на которых разрешается их реорганизовывать, особо подчеркивает Королевский. Важно, чтобы Москва сохранила свой производственный потенциал, правда, за счет развития новых технологий сами предприятия становятся компактнее и уже не нуждаются в огромных территориях.

Основная причина освоения промышленных зон девелоперами это недостаток перспективных участков для застройки, соглашается Сергей Воронин, директор по финансам и инвестициям ГК Форум Пропертиз. Большое количество предприятий, расположенных в том числе в пределах исторического центра города, имеет низкую рентабельность производства, что по сравнению с прибыльностью девелоперских проектов делает невыгодным сохранение существующего бизнеса в прежних масштабах. Ситуацию не спасают даже льготы, предоставляемые таким предприятиям московским правительством, наиболее значимой является низкая ставка арендной платы за землю. Их перебазирование на окраины или даже ликвидация, с одной стороны, позволяет инвестору получать от проекта большую доходность, а с другой увеличивает налоговые поступления в городской бюджет. К сожалению, город тяжело согласовывает инвестиционные контракты, связанные с перебазированием и реформированием производственных предприятий.

На сентябрьском заседании правительства Москвы, посвященном в том числе вопросу рационального использования промземель, Виктор Дамурчиев, глава Департамента земельных ресурсов, заявил, что столичное производство в основном расположено на юге и востоке столицы.

В Москве большое количество неосвоенных участков, десятки тысяч гектаров земли находятся сейчас под промзонами. Все свободные площадки город уже раздал, сейчас проводится сложная работа с собственниками предприятий и идет эффективный и стремительный процесс вывода промзон, говорит Даромир Обуханич, генеральный директор Первой ипотечной компании.

обременять производственными объектами, а, например, в ЮВАО их число еще увеличится на его землях не только будут сохранены уже существующие заводы и фабрики, но и часть территории будет зарезервирована для переводимых из других столичных округов особо ценных производств. По словам Дамурчиева, например, с территории ЦАО, на которой сейчас строится Москва-Сити, было успешно выведено 32 предприятия.

НИиПИ генплана Москвы проводит работу по инвентаризации производственных территорий столицы и их дальнейшему использованию. Как рассказала Галина Миц, специалист НИиПИ генплана, индивидуального подхода ждет каждый московский округ. ЦАО решено не

Объемы нового строительства на месте реорганизуемых промзон, напротив, год от года растут. Например, в 2005 г. оно заняло 614 000 кв. м, план на 2006 г. уже 800 000 кв. м, и он будет выполнен, прогноз на 2007 г. 900 000 кв. м. Нужно еще учитывать, что на этих площадках строятся и коммерческие объекты, и гаражи, отмечает Королевский.

Власти, похоже, согласились с тем, что под промзонами в Москве останется 7000-7500 га из общего количества 20 000 га производственных территорий. Ранее генплан определил, что производственные территории столицы будут сокращены до 15 000 га. Но, по словам Королевского, даже новые объемы скорее всего будут пересмотрены: Я уверен, что к 2020 г. производственные территории (частью которых являются промзоны) в городе сократятся до 11 000-12 000 га.

Недавно московские власти пришли к соглашению с руководством Российских железных дорог (РЖД) о совместной работе по реорганизации неэффективно использующихся территорий федеральной железной дороги. В 14 из 30 находящихся в работе проектов планировок дополнительным техническим заданием, разработанным по согласованию с РЖД, предусматривается детальная проработка реконструкции путевого хозяйства, грузовых дворов и расположенных рядом участков.

Все под застройку

Разработка предпроектной документации также ведется на участке Октябрьской железной дороги участка от Новой Басманной улицы до Сыромятнической набережной, реорганизации будут подвергнуты грузовые дворы Белорусского и Рижского вокзалов, транспортно-пересадочный узел Царицыно и др.

Сейчас идет обсуждение первоочередных проектов развития Московского желдорузла и прилегающих к нему территорий. К примеру, только в промзоне № 1 Павелецкая после реформирования грузового двора станции Павелецкая-Товарная площадью около 50 га можно будет дополнительно разместить около 400 000 кв. м жилья.

Застройщики все больше интересуются промзонами, говорит Королевский. А реновация кварталов несносимых серий проходит не теми темпами, как бы хотелось. Поэтому было решено разработать новые проекты планировок в них будут объединены промзоны, предназначенные к реорганизации, и рядом расположенные реконструируемые кварталы. Контролировать выполнение этих задач будет созданное 20 сентября в Департаменте градостроительной политики новое управление координации развития социальной инфраструктуры города. Возглавил его Игорь Тимошков, бывший первый заместитель руководителя ГУП Управление перспективных застроек Владимира Хайкина.

Еще одно перспективное направление объединение реорганизуемых промзон с рядом расположенными кварталами домов несносимых серий, определенных под реконструкцию. Таким образом, участок под застройку увеличивается и девелопер при его освоении сможет сэкономить, к примеру, на размещении подземных гаражей, поставив стоянки для автомашин на реорганизуемой производственной территории.

Как выбирать промзоны

Территория, занятая жилым кварталом, предназначенным к реконструкции, зажата между существующей застройкой, улицами, рассказал Владимир Хайкин. Для того чтобы получить на выходе запланированный инвестором объем жилья, нужно проделать слишком большую работу что-то снести, переселить жителей и т. п. Инвесторы в таких проектах не слишком заинтересованы. Но если объединить данный квартал с рядом находящейся промзоной, то от этого выиграют все: и инвесторы, и город, и сами промзоны. По словам Хайкина, сейчас в работе находится около 80 подобных проектов планировок.

Освоение промзон Павел Барбашев, директор по маркетингу компании Horus Capital, считает нормальным бизнесом для мегаполиса. Что строить на месте бывшего завода или фабрики, решает собственник, если, конечно, градплан жестко не регламентирует, что именно такой объект должен находиться именно в этом месте, говорит Крутов. Разумеется, проводятся маркетинговые исследования, позволяющие определить, что выгоднее расположить на этом месте жилье, офисы или торговый центр либо и то и другое.

Если у девелопера есть другие возможности найти свободные площадки под застройку, он не будет строить на месте промзон, говорит Оксана Басова, пресс-секретарь корпорации СХолдинг. Их освоение могут потянуть только крупные компании с большими финансовыми ресурсами, удовольствие это не дешевое. СХолдинг, например, рассматривал возможность строительства на реорганизуемой промзоне Богородское, но от этой идеи вынужден был отказаться, сочтя ее на тот момент экономически невыгодной.

Аргументами в пользу приобретения площадки являются удачное местоположение (близость к центру или к уже существующим офисным или престижным жилым районам, хорошая транспортная доступность, близость станции метро), размер площадки (маленькие пятачки менее интересны), чистота титула (наличие простой структуры собственности и схемы сделки купли-продажи), отсутствие жестких ограничений по застройке, говорит Воронин. По его словам, ценность участка снижают его сильная загрязненность предыдущей промышленной деятельностью, сложные геологические условия, явно выраженный дефицит коммунальных ресурсов, наличие на площадке сооружений Министерства гражданской обороны или чрезвычайных ситуаций (ГОиЧС).

Принимая решение об освоении площадки, наша компания в первую очередь смотрит на то, где она расположена, рассказывает Барбашев. Для офисной недвижимости важна близость к транспортным артериям, метро. Затем рассматриваются технические нюансы и вопросы экологии, а также пути их решения. Особое внимание уделяется юридической чистоте приобретения, состоянию объекта и участка, на котором он находится.

Рассматривая возможность освоения реорганизуемой промзоны, девелопер должен определить для себя наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, а также провести архитектурно-градостроительный анализ площадки. Первое наиболее рационально поручить известным брокерским, консалтинговым компаниям, второе обычно выполняется профессиональными архитектурными структурами НИиПИ генплана, ведущими архитектурными мастерскими, говорит Воронин. Окончательный выбор относительно целесообразности строительства объектов должен быть сделан на основе расчетов экономической эффективности различных вариантов застройки.

Для девелоперов одним из главных преимуществ бывших промышленных площадок является их величина. Производственные зоны, даже находящиеся в пределах ТТК, не говоря уже об участках, прилагающих к МКАД, это, как правило, большие территории, пригодные для застройки, рассуждает Барбашев. Если обычные участки в городе, которые могут осваивать девелоперы, площадью не более 0,2-1 га, то реорганизуемые промзоны могут занимать 2-5 га. На большой территории у девелопера больше возможностей: можно не только разместить недвижимость, но и сделать озеленение, какие-то дополнительные опции для арендаторов, сэкономить на подземном паркинге, сделав его наземным, и т. д.

Как правило, у профессионального девелопера не возникает серьезных трудностей при освоении промышленных территорий. К наиболее существенным проблемам Воронин относит наличие токсичных отходов на территории, что неизбежно требует специальных дорогостоящих мероприятий по утилизации грунта, и наличие объектов жилого фонда в границах площадки, что приводит к необходимости расселения жильцов, а также присутствие на площадке действующих объектов ГОиЧС.

Если промзона лишь частично выводится за пределы города, то вблизи с оставшимися промышленными объектами нельзя строить жилые комплексы, говорит Соков. Например, недавно наша компания завершила анализ участка земли, расположенного по ул. Золоторожский Вал (недалеко от завода Серп и Молот, где планируется сокращение доли производства). В непосредственной близости от него частично остается производство, поэтому жилье там не построишь. Нерентабельным было бы в данном месте и строительство торгового комплекса людских потоков там практически нет. Поэтому мы посоветовали собственнику строить на этой территории офисный центр класса В.

Сколько стоит

Если в обязанности инвестора по инвестиционному контракту входит перебазирование производства, продолжает Воронин, он может столкнуться с трудностями подбора новой площадки для размещения предприятия. Затянуть процедуру последующего оформления новых объектов в собственность инвестора может и наличие муниципальной собственности или ее доли в объектах недвижимости, расположенных на реорганизуемой площадке.

Из-за уникальности каждой промышленной площадки сложно делать какие-либо прогнозы относительно затрат на ее реабилитацию, т. е. приведение в состояние, пригодное для начала строительства, признают большинство девелоперов. Если действующее производство необходимо перебазировать в пределах МКАД, то можно говорить о расходах, превышающих $20 млн за 1 га. Каждый девелопер имеет свою норму доходности, позволяющую ему войти в проект. Внутренняя норма доходности проекта на уровне 15% считается приемлемой это позволяет окупить инвестиции за 5-6 лет, отмечает Воронин.

Для девелоперов, работающих с промзонами, есть два варианта приобретения площадок, рассказывает Барбашев, либо становиться собственником компаний, в распоряжении которых они находятся, по этому пути идет Horus Capital, или же действовать через посредников, которые предварительно реструктурируют эти компании. Во втором случае не всегда возможно быть уверенным в юридической чистоте предшествующих сделок. Первый вариант не намного более рентабельный, но занимает больше времени и задействованных ресурсов. Его несомненным плюсом является то, что девелопер с самого начала держит весь процесс под контролем.

Промзоны это не только один из последних резервов участков под застройку, но и самый трудный для освоения резерв, признает заместитель генерального директора ГК Вашъ финансовый попечитель Кирилл Савицкий. Много средств уходит на вывод предприятия, рекультивацию земель, разнообразные согласования. В среднем от начала проектных работ по предприятию до сдачи офисного центра госкомиссии проходит не менее пяти лет. Кроме того, высоки первоначальные затраты: доля города, приобретение новой площадки под производство, перевоз туда оборудования, решение социальных вопросов и т. п. В пересчете на 1 га земли эти затраты могут достигать $6-7 млн. Однако у промзон есть один несомненный плюс: они обладают достаточными инженерными коммуникациями. Рентабельность редевелопмента может находиться на уровне 20%.

Оценить себестоимость строительства на месте какого-нибудь старого завода сразу довольно сложно например, тот факт, что у реконструируемого здания плохие перекрытия, может выясниться только в процессе работы, рассказывает Барбашев. Обычно девелопер готов к превышению первоначальной сметы на 5-10%. Средняя рентабельность проектов Horus Capital, как правило, равна 23-25% годовых, т. е. наши объекты, даже если они построены не в центре, окупаются за четыре года.

Как рассказал в ходе конференции Настоящее и перспективы развития заместитель министра строительства Подмосковья Павел Перепелица, на текущий год в планах развития стройкомплекса региона ввод 5 млн 200 тыс. кв. м жилья (из них на долю Балашихи приходится 220 тыс. кв. м). На сегодняшний день Подмосковье на первом месте в стране по темпам жилищного строительства: если в среднем по России на одного жителя возводится 0,3-0,4 кв. м в год, то для Московской области этот показатель вдвое больше 0,8 кв. м на душу населения ежегодно.

В компании Дон-Строй считают такие площадки привлекательными, поскольку они позволяют реализовать в рамках города в условиях жесткого дефицита свободных площадок крупные комплексные проекты. Что касается сложности освоения участка, то сейчас в Москве фактически не осталось площадок без тех или иных обременений, пояснили в пресс-службе Дон-Строя.
Нехватка земельных участков под строительство в Москве, смещение покупательского спроса, в первую очередь в эконом-сегменте, в сторону области это лишь одни из многих причин, делающих Подмосковье все более привлекательным для девелоперов. В рамках осенней выставки Недвижимость-2006 состоялась конференция, посвященная жилищному строительству в подмосковной Балашихе одном из наиболее перспективных городов региона.

Если вспомнить о вопросе транспортной доступности проблеме, которая типична для любого подмосковного города, то и здесь, по словам чиновников, есть место оптимизму: уже заключен договор о проведении легкого метро, линия которого пройдет вдоль Щелковского шоссе к микрорайону Балашиха- Соглашения с Министерством транспорта достигнуты по вопросам реконструкции Горьковского и Носовихинского шоссе, переноса и реконструкции Щелковского шоссе. Как рассказал Михаил Чухнин, все больше внимания уделяется и благоустройству придомовых территорий как в старых, так и в строящихся районах. Кроме того, растет число новых школ и детских садов; весной будущего года планируется завершить строительство Ледового дворца, рассчитанного на соревнования международного уровня.

Что касается развития Балашихи, в течение 5 лет здесь планируется построить 2 млн кв. м нового жилья. По заявлениям властей этого муниципального образования, в первую очередь здесь стремятся к удовлетворению потребностей жителей района. В последнее время мы стараемся от точечной застройки переходить к комплексной, это касается и объемов строительства и целостности, комплексности решения всех вопросов, говорит первый заместитель главы администрации округа Балашиха Михаил Чухнин. Привлекаемые к строительству инвесторы берут на себя ответственность и за снос ветхих зданий, и за прокладку коммуникаций, и за новое строительство, и за благоустройство территории по окончании строительных работ.

В стадии согласования разрешительной документации находится проект микрорайона Ключ, предусматривающий строительство домов, двух собственных котельных, гаражей, офисов, инфраструктуры, дошкольных учреждений и школы. Часть квартир микрорайона будет выделена для отселения жителей придорожной зоны Щелковского шоссе, которое затем будет реконструировано и расширено.

Согласно официальным данным местной администрации, на сегодняшний день строительство ведется в 11 микрорайонах Балашихи. Среди крупнейших реализованных проектов можно назвать микрорайон 1 Мая. По словам президента инвестиционно-строительной компании ООО Мортон-РСО Александра Ручьева, в рамках этого проекта была реконструирована энергораспределительная станция в Горенках, обеспечившая энергией весь город. До конца осени текущего года будет готов пакет документов для государственной комиссии по проектированию микрорайона Гагарина и строительству микрорайона №28 Балашихи.

В ближайших планах администрации города и заключение контрактов с инвесторами на расчистку и благоустройство берегов реки Пехра, работы будут проведены на девяти километрах береговой линии. В декабре-январе начнутся работы по монтажу двух современных горнолыжных подъемников в микрорайоне Южный, в течение ближайших двух лет планируется завершить благоустройство курортной зоны Лисьи горы.

Еще один крупный городской проект микрорайон Щитниково реализуется ЗАО Мегаполисстрой. Как рассказал генеральный директор компании Владимир Хватов, Мегаполисстрой является инициатором застройки жильем и коммерческой недвижимостью территории от МКАД до микрорайона Гагарина, строительство планируется вести с участием ДСК-1 и ООО Мортон-РСО. Первые жилые дома нового микрорайона будут возведены возле Восточного гидроузла.



По словам Михаила Чухнина, на территории города активно ведется не только многоэтажное, но и малоэтажное строительство: так, в Салтыковке строятся таунхаусы. Одним словом, если верить официальным данным, Балашиха предстает неким городом мечты перспективным, активно развивающимся, и даже транспортная проблема бич подмосковных городов будет в значительной мере решена за счет реконструкции ряда автомагистралей и строительства линии легкого метро. Любопытно и вот что: по данным администрации Балашихи, в районе нет обманутых соинвесторов. Тем не менее (сказок все-таки не бывает), проблемы здесь есть: даже городские власти не отрицают того печального факта, что сроки ввода жилых домов в эксплуатацию срываются нередко отставание от графика составляет порой от года до двух лет. Какие объяснения этому находят застройщики и что по этому поводу думают будущие жители строящихся домов об этом мы расскажем в следующий раз.



Главная --> Публикации