Главная --> Публикации --> Московские власти закрыли кинотеатр "художественный" Квартирные лидеры Цены на столичное жилье начали снижаться Покупатели элитной недвижимости начинают проявлять незаурядный художественный вкус Перекредитование – заемщикам, рефинансирование - банкам: удастся ли снизить ставки по ипотеке до 7-8 проц

По статистике каждый сотый владелец лишается своих прав по причинам, от него не зависящим.

Приобретая недвижимость, покупатель должен помнить: как бы тщательно риелтор, нотариус или регистратор, оформляющие сделку, ни проверяли ее юридическую чистоту, это не дает полной гарантии того, что сделка не будет когда-либо оспорена бывшими собственниками.

Судебная практика стоит на том, что признание одной из предыдущих сделок с недвижимостью недействительной автоматически влечет за собой недействительность всех последующих сделок. Потерпевшим при этом оказывается последний владелец. Принятая в прошлом году дополнительная статья к Закону О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о добросовестном приобретателе не решает в полной мере проблему защиты прав последнего хозяина. Даже если эта статья сработает и суд вынесет решение в пользу одной из сторон, размер предусмотренной компенсации не превысит одного миллиона рублей.

Самый большой процент конфликтов на рынке жилья вызывают споры о недействительности сделок. За последние несколько лет структура причин споров по правам собственности сильно изменилась. Ушли в прошлое иски, связанные с дефектами при приватизации, распространенные в начале девяностых, меньше стало мошенничества и откровенного криминала. Это с одной стороны. С другой сам рынок жилья сильно вырос, выросла масса недвижимости, обращаемая на рынке. Существенно увеличилась доля квартир с историей перехода прав собственности, то есть прошедших через несколько сделок. В Москве и области число ежегодно совершаемых сделок с недвижимостью перевалило за сотню тысяч. Стало больше квартир с изъянами в истории, которые потенциально несут в себе риск спора о праве собственности.

В перечень риелторских услуг помимо посреднической деятельности по заключению сделок и помощи в оформлении документов входит проверка так называемой юридической чистоты сделки и предоставление гарантий этой проверки.

На помощь покупателю приходят профессиональные участники рынка недвижимости. Прежде всего это риелторы, которые подбирают жилье в соответствии с параметрами, названными клиентом, и сопровождают сделку. Затем нотариусы, удостоверяющие сделку. И, наконец, государственный орган по регистрации прав и сделок, который наряду с регистрацией осуществляет правовую экспертизу заключенной сделки.

По законодательству маклер несет ответственность за просрочку и оказание некачественных услуг. Поэтому в случае лишения клиента права собственности на приобретенную недвижимость риелтор не обязан возмещать ему стоимость жилья. В лучшем случае ответственность агента выразится в возвращении полученного вознаграждения и уплаты штрафа.

Вместе с тем нужно учитывать, что результаты проверки юридической чистоты (она включает в себя сбор и анализ документов, свидетельствующих о предыдущих сделках с недвижимостью, а также поиск данных о пользователях жилья) основаны исключительно на информации, содержащейся на материальном носителе, то есть в письменном документе. Агент практически не в состоянии лично встретиться с каждым из предыдущих собственников или пользователей и узнать обстоятельства, сопутствующие совершению сделки, установить факт наличия неучтенных прав на квартиру каких‑либо лиц, например малолетних детей, не зарегистрированных в помещении и не вписанных в паспорт родителей. Кроме того, существуют обстоятельства, которые невозможно зафиксировать в документах или выявить при личных встречах, скажем, что сделка была совершена под влиянием насилия или угрозы, в результате подкупа сотрудников организаций, обеспечивающих эксплуатацию недвижимости, работников органов внутренних дел или нотариусов. Более того, само мнение риелтора о законности сделки может быть ошибочным. В то же время не выявленные при проверке риски в дальнейшем способны стать основанием для прекращения права собственности клиента.

Во всем мире любые риски в коммерческой деятельности подлежат страхованию. Полис страхования профессиональной ответственности может быть и у маклера, но он распространяется на случаи, когда клиент предъявляет иск к риелтору о возмещении причиненных им убытков. Дело в том, что на практике при оспаривании сделки сторонами спора являются продавец и покупатель. А для выплаты страхового возмещения по договору страхования профессиональной ответственности риелторов необходимо решение суда, по которому агента обязывают возместить убытки, причиненные клиенту. Когда спорят продавец и покупатель, маклер не является стороной в деле. Этим полис страхования профессиональной ответственности риелторов отличается от такого вида страхования, как страхование конкретной сделки, а именно права собственности клиента на случай оспаривания сделки или его прав на жилье.

Более того, риелтор не должен брать на себя ответственность за действия третьих лиц, способных оспорить сделку по истечении какого‑то времени, так как его услуги в основном касаются посредничества между сторонами. У маклера нет резервных фондов для покрытия расходов на выплату стоимости квартиры клиенту, если последний утратит право на жилье по решению суда. Одно время некоторые крупные риелторские компании широко внедряли так называемые гарантийные обязательства, в которых провозглашалась гарантия юридической чистоты сделки и финансовой защиты. Однако эта гарантия относилась только к последней сделке и не покрывала риски в истории квартиры. В последнее время наблюдается отход от подобной практики и возрастающий интерес агентов к так называемому страхованию титула, то есть страхованию права собственности.

Кроме того, при выяснении дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц нотариусы не запрашивают информацию у судебных органов о лишении или ограничении дееспособности гражданина, а у органов, осуществляющих регистрацию организаций, о действительной правоспособности юридического лица. Вместе с тем совершение сделки недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином, а также неправоспособным юридическим лицом считается основанием для признания сделки недействительной.

При нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью тоже существуют обстоятельства, которые нотариус проверить не в состоянии. Так, нотариальная проверка прав продавца на отчуждаемое имущество не включает в себя проверку прав других бывших собственников или пользователей. То есть проверке подлежат лишь права продавца. В то же время у нотариусов нет возможности доподлинно установить права супругов на общую собственность, что имеет значение для правомерности распоряжения недвижимостью или ее приобретения, поскольку отсутствие или наличие соответствующего штампа в паспорте не может служить доказательством того, что человек в браке не состоит, или наоборот.

При нотариальной проверке сделки на соответствие нормам закона устанавливают законность лишь последней сделки, причем в определенных пределах.

Известны случаи, когда состояние нервного потрясения, алкогольного или наркотического опьянения продавца в момент регистрации договора (о чем нотариус не может знать) служит основанием для недействительности сделки.

Завершающая стадия совершения сделки государственная регистрация сделки и прав на недвижимость.

Исходя из вышесказанного можно сделать следующий вывод: нотариус не является гарантом законности сделки. Возложить на него ответственность за убытки вследствие вынесения судом решения о признании удостоверенной им сделки недействительной практически невозможно, поскольку ответственность нотариуса наступает в случае совершения нотариального действия, противоречащего законодательству, а это нарушение отсутствует.

Таким образом, ни риелторы, ни нотариусы, ни система регистрации не дают стопроцентной защиты прав собственников недвижимости. Дополнительной защитой и гарантией от правопритязаний третьих лиц на приобретенное жилье может стать страхование права собственности, или страхование титула.

Порядок государственной регистрации не предусматривает обязанности сбора сведений, подтверждающих отсутствие каких‑либо прав на жилье у третьих лиц, скажем, неучтенных наследников по закону или завещанию. Также не проверяют дееспособность и правоспособность сторон. Кроме того, при проверке не представляется возможным определить, что предыдущие сделки были совершены в результате преступных действий, а также выяснить другие факты, неблагоприятные последствия которых способны проявиться спустя какое‑то время. Не исключена и регистрация перехода прав на квартиру с ошибочными данными.

Основные положения страхования права собственности состоят в следующем.

Участники рынка недвижимости справедливо признают, что единственной гарантией финансовой защиты при совершении сделки остается полис страхования права собственности. Не зря при ипотеке кредитные организации, не имеющие в отличие от некоторых риелторов чувства псевдоконкуренции к страховщикам, включают в программу страховой защиты ипотеки наряду со страхованием предмета залога (квартиры), жизни и здоровья заемщика страхование титула.

Проводят преддоговорную экспертизу на предмет юридической чистоты объекта страхования (приобретаемой квартиры), а также оценивают судебную перспективу спора как по выявленным, так и по скрытым, невыявленным рискам. Это особенно важно, если страхование проводят до сделки купли-продажи.

В страховое покрытие включают возможные риски, проявление которых влечет за собой прекращение права собственности. То есть страховая защита может покрывать риск утраты права собственности на недвижимость по решению суда, в том числе по основаниям, предусмотренным ГК РФ, ст. 168 179, 30 Объем страхового покрытия избирает страховщик.

Гарантируют юридическое сопровождение на случай предъявления судебных исков к новому собственнику. Расходы на юридическое сопровождение вправе взять на себя страховая компания. Как правило, страхователь передает страховщику полномочия на ведение дела в суде. Сам он вправе не участвовать в нем. Страховщик, ставший на место страхователя, не меньше заинтересован в благополучном разрешении спора. Фактически обязательство страховщика по страховой защите шире, чем обязательство возмещения ущерба.

Обеспечивают финансовую гарантию возврата вложенных в жилье средств. Размер финансовой гарантии определяется страховой суммой, которая может быть равна рыночной стоимости недвижимости.

Страхование титула защищает против любого неизвестного дефекта в праве. То есть любые правопритязания третьих лиц, возникшие до и сохранившиеся после приобретения квартиры, входят в страховое покрытие.

Суть страхования права собственности состоит в том, что оно защищает от последствий событий, произошедших в прошлом. Ими могут быть нарушение прав несовершеннолетних, совершение сделки лицами, не способными в тот момент понимать значение своих действий или руководить ими, совершение сделки неуправомоченным лицом, совершение сделки в результате мошеннических действий и т. д.

Страховой полис выдают после оценки страхового риска. Она включает в себя анализ законности документов, изучение истории перехода прав, проверку прав пользователей. Отличие проверки страховой компании от риелторской проверки состоит в том, что страховая фирма ко всему прочему оценивает вероятность предъявления претензий к собственнику.

Существенным моментом является то, что если к моменту вынесения судом решения о лишении права собственности договор страхования заканчивается, то страховая компания продолжает нести ответственность по выплате возмещения.

Договор страхования титула может быть заключен на срок от полугода до трех лет (срок исковой давности по недействительным сделкам недавно был сокращен с десяти до трех лет).

Конечно, страховая компания может не выявить какие‑либо риски (например, нельзя предугадать, заявит ли кто‑то иск о недействительности по основанию неспособности в момент совершения сделки руководить своими действиями и понимать их значение). Но страхование на то и страхование, что его производят на случай наступления события, относительно которого неизвестно, произойдет оно или нет. Страхование не устраняет риск, но обеспечивает финансовую защиту от его последствий. Поэтому лишение прав собственности на недвижимость на основании решения суда признают страховым случаем, и страховая фирма выплачивает возмещение.


Что такое хрущевки? Это однообразные пятиэтажные здания без лифта, с малометражными квартирами, совмещенным санузлом и крошечной кухней, а еще низкими потолками. Хрущевки принято ругать и недолюбливать. Но они совершили переворот в жилищном домостроении 50 60-х годов XX века и для своих новоселов были вещественным проявлением счастья и оправданной надеждой на светлое будущее.

В среднем плата за страхование сопоставима со стоимостью квадратного метра жилья, что составляет от 0,5 до 1,5 % от цены квартиры в зависимости от срока страхования.

Когда Никита Хрущев принял руководство страной, она находилась в глубоком жилищном кризисе. Усугубила положение Великая Отечественная война: после нее без крова остались 25 млн человек. Люди ютились в коммуналках, бараках и подвалах. Жилищного фонда катастрофически не хватало, а имевшийся уже давно обветшал и требовал замены. На его восстановление и благоустройство предстояло израсходовать 2 млрд руб. Но проблема заключалась не только в деньгах.

Они стали самым крупным социальным проектом в истории СССР, осуществляя который, власти впервые повернулись лицом к народу. Никита Хрущев дерзнул искоренить жилищный кризис, преследовавший Советский Союз со дня его основания. Имя генсека прочно связалось с обязательством обеспечить каждую семью отдельной квартирой. Им же стали называть и построенные в тот период квартиры.

Но существовали трудности и иного характера. Проектные и планировочные организации, которые в основном вели штучное, индивидуальное проектирование зданий, оказались не готовы к столь большому объему работ ведь требовалось в течение нескольких лет построить миллионы квадратных метров жилья. Применить поточно-скоростные индустриальные методы при возведении домов, разбросанных по всей Москве, было невозможно. Предстояло преодолеть все эти проблемы в максимально короткий срок и навсегда покончить с коммунальным кошмаром.

Государство не могло в одночасье обеспечить квартирами всех нуждающихся, и тому было много причин. Организация работ оставляла желать лучшего, преобладал ручной труд, число строителей уменьшилось по сравнению с довоенным временем в четыре раза. Не хватало и материалов. Дома по-прежнему возводили из кирпича, а его выпуск сократился в пять раз. В стране полностью отсутствовало производство крупноразмерных бетонных изделий, лифтов, башенных кранов, большегрузного транспорта.

В 1949 году на Хорошевском шоссе впервые в столице возник целый квартал четырехэтажных домов из готовых элементов, созданных на заводах, на площадке осуществляли только монтаж и окончательную отдел-ку зданий. Вес их по сравнению с кирпичными сократился более чем в два раза, а сроки строительства почти в три. Наполовину уменьшились затраты труда и на столько же потребность в квалифицированных кадрах. В районе Песчаных улиц отрабатывали технологии быстрого возведения однотипных домов для населения. Известность этой школы жилищного строительства была настолько велика, что сюда стали водить экскурсии. Посещал микрорайон и Н. Хрущев.

Некоторый опыт в области прогрессивного строительства домов для населения был накоплен, ведь проблема массового жилья волновала давно. Например, еще до войны по проекту архитектора Андрея Бурова на Ленинградском проспекте был построен дом, прозванный москвичами ажурным. Его отличительной чертой стали декоративные решетки, которые ограждали глубокие лоджии и со стороны смотрелись как мраморные, хотя на самом деле были выполнены из бетона. Больше домов по данному проекту не возводили, но это здание стало предвестником массового сборного крупноблочного домостроения.

Все на борьбу с излишествами!

Такие примеры не единичны. Все подобные проекты должны были помочь решить задачу увеличения темпов строительства, и примененные технологии предстояло использовать в будущем. Но, к сожалению, наработки не снимали проблему жилищного голода, не позволяли создавать квартиру по цене комнаты. Специалисты задумались о том, на чем еще можно сэкономить.

Элементы декора стали спешно стирать с чертежей возводимых домов. Разнос современной архитектуры закрепился Постановлением ЦК КПСС и Советов Министров СССР Об устранении излишеств в проектировании и строительстве от 4 ноября 1955 года. В этом же документе был намечен курс на возведение жилья по наиболее дешевым типовым проектам, разработанным с учетом лучших достижений отечественного и зарубежного строительства на основе индустриальных методов производства. Впредь советской архитектуре надлежало отличаться простотой, строгостью форм и экономичностью решений.

Вину за недостаток жилья Н. Хрущев возложил на архитекторов, обвиняя их в том, что они понимают архитектуру как художественную деятельность, декоративное искусство, а не как средство удовлетворения материальных потребностей советского народа тратят народные средства на никому не нужные красоты, вместо того чтобы строить проще, но больше. Так началась борьба с архитектурными излишествами.

Генсек считал, что ничем не оправданные башенные надстройки, многочисленные декоративные колоннады, портики и другие конструкции, заимствованные из прошлого, стали чрезмерно массовыми при сооружении жилых и общественных зданий. Из-за этого перерасходовано много государственных средств, которые можно было бы пустить на тысячи квадратных метров площади для трудящихся.

Начались поиски путей удешевления жилья. Посчитали, что на лифте удается сэкономить 8 % стоимости. Оказалось, что пять этажей тот максимум, на который медики разрешили подниматься пешком без вреда для здоровья. Также выяснили, что, снизив высоту потолков в квартирах на 30 см, можно без всякого ущерба для жильцов добиться экономии в объеме стен, лестниц, длине коммуникаций. А это сократит расходы на строительство здания и цену квадратного метра жилой площади на 2,5 3 %.

После выхода постановления были устроены конкурсы на лучшие типовые проекты жилых домов в два, три, четыре и пять этажей. В конкурсной программе подробно изложили требования к отдельным помещениям, общей комнате, спальням, передним, кухням и санузлам, а также установили твердую среднюю стоимость одного квадратного метра жилой площади. Согласно условиям одна квартира не могла быть дороже 28 тыс. руб. (в тогдашних деньгах).

Недопустимое расточительство проявлялось при устройстве полов с массивным дубовым паркетом. Укладка квадратного метра такого покрытия приводила к существенному удорожанию строительства. Вместо него следовало использовать дощатый пол или древесно-волокнистые плиты. Линолеум, кстати, в те времена был весьма дорог сопоставим по цене с дубовым паркетом. Следовало пересмотреть применение в квартирах столярных изделий. От филенок, всевозможных раскладок и профилей нужно было отказаться: двери должны были быть гладкими и хорошо окрашенными, а оконные переплеты цельными, а не разделенными деревянными накладками. Стоило также упростить и сделать более дешевыми плинтусы и дверные наличники.

Существенно уменьшить затраты позволит и вынесение мусоропроводов, устанавливавшихся ранее в кухнях или подсобных помещениях.

Главный архитектор Москвы Иосиф Ловейко убеждал будущих новоселов, что общая комната двухкомнатной квартиры, равная 14 кв. м, вполне достаточна для размещения в ней набора мебели для семьи из четырех человек. Спальная комната размером 10,8 кв. м позволяет организовать в ней три спальных места. В кухнях площадью приблизительно 4 кв. м удается расположить необходимый комплект стандартного оборудования. Да и к чему делать это помещение просторнее, ведь несколько шагов за водой, несколько шагов за солью складываются в километры для того чтобы приготовить борщ, оказывается, надо пройти 500 шагов, говорилось в документальном фильме тех лет.

Самому решительному пересмотру подверглись площадь и планировка квартир. Новые нормы жилья (9 кв. м на человека) возникли не на пустом месте. Теорию прожиточного минимума еще в 30-е годы разрабатывал архитектор Лазарь Чериковер. На основе его изысканий и был рассчитан метраж малогабаритных квартир в хрущевках. Например, этот специалист выяснил: для глажения белья человеку достаточно пространства шириной 90 см, для вытирания банным полотенцем 110 см, а для надевания ботинок 85 см. Уборной шириной 75 80 см вполне достаточно, чтобы стоять в этом помещении с согнутыми в локтях руками, а прихожей шириной 110 см чтобы раздеться и повесить одежду. Были также скрупулезно просчитаны нормы мебели, ее количество для одной семьи и даже тот необходимый максимум одежды, который смог бы разместиться на выделенных советскому человеку 50 см шкафа. А отчего происходило захламление квартир? Оттого, что не соблюдались эти рекомендации!

Квартиры подобного метража выстроили в виде макетов в натуральную величину. Тщательно изучив их, специалисты пришли к выводу, что предложенные площади жилых и подсобных помещений обеспечивают нормальные условия проживания. А вот будет ли комфортно в них новоселам, должно было показать строительство экспериментального района.

Если в совмещенном санузле использовать один кран для раковины и ванны, малогабаритную, так называемую сидячую, ванну (доказывалось ее несомненное преимущество перед обычной) или душевой поддон и прочее, то получится, что для такого помещения вполне достаточно площади всего 2,5 3 кв. м.

Новое жилищное строительство, как правило, вели на месте сносимых домов в центре города и на свободных территориях. Со временем стали активно осваивать и пригороды. Если там уже существовали поселения, их безжалостно сносили, а хозяевам участков предоставляли квартиру в Москве и выплачивали скромную компенсацию. Со временем такую практику сочли хоть и справедливой, но все же накладной. Поэтому с 1957 года владельцы частных домов получали жилье в столице или земельный участок в области, но уже без денежных выплат. Одному из таких окраинных районов Москвы Черемушкам предстояло стать самой известной опытной стройплощадкой.

В Черемушках черемуха цветет, или Исход из коммунальных курятников

В кварталах № 11 и № 12, ограниченных улицей Новочеремушкинской, возводили здания из крупных панелей и типовые дома со стенами из крупных блоков. Строительство вели по графику, рассчитанному строго по часам. Конструкции доставляли с заводов в четко определенное время, принимали с автомашин с помощью кранов и сразу же монтировали. Благодаря такому поточному методу полная сборка пятиэтажного дома продолжалась 54 дня, с отделочными работами 9 Но страна требовала еще увеличить темпы. Поэтому в 1959 году было апробировано строительство жилья из объемных элементов, представляющих собой квартиру или ее часть, полностью изготовленную на заводе, включая все элементы отделки и оборудования.

Под эксперимент отвели три квартала. Один из них, № 9, расположенный между проспектом 60-летия Октября, улицами Шверника и Дмитрия Ульянова, было решено застраивать домами с различными малометражными квартирами. Предстояло определить преимущества того или иного типа планировки и выбрать наиболее удобную, просторную и экономически выгодную для массового внедрения.

Многие секции имели смежные комнаты. Их, безусловно, признавали неудобными, но у проектировщиков имелся железный аргумент: Спросите у любого из наших будущих жильцов, что он предпочтет две изолированные комнаты в коммунальной квартире или отдельную квартиру из двух смежных комнат, и вы услышите взволнованную тираду в защиту отдельных квартир.

Сами квартиры существенно отличались друг от друга. При одинаковой жилой площади в 27 кв. м они предполагали разный уровень комфорта. В одном случае передняя была затеснена, в общей комнате не имелось изолированного спального места, а на кухню можно было попасть только через жилую комнату. В другом передняя была просторнее, вход в кухню и санитарный узел предусматривался из передней, в общей комнате был выделен альков, а в спальной гардеробный шкаф.

Все черемушкинские кварталы имели наиболее рациональную схему организации четкое разграничение на жилые и коммунально-бытовые зоны с магазинами, детскими садами, прачечными, клубами и т. д. В итоге первые этажи домов можно было отдать под квартиры, а не под объекты инфраструктуры. Локализация нежилых помещений позволяла решить также проблему внутриквартального транспорта: все основные дороги были расположены за пределами квартала, там же находились стоянки автомобилей. Благодаря этому сократилась площадь асфальтовых покрытий. В экспериментальных кварталах имелось множество двориков, в которых размещали хозяйственные, детские площадки и зоны отдыха. Их оборудовали плескательными бассейнами, сооружениями для игр и развлечений, беседками, перголами, фонтанами и пр.

Малометражное жилье полагалось оборудовать малогабаритной мебелью: узкими деревянными кроватями, раздвижными диван-кроватями, складными столиками, плоскими книжными шкафами. Широкое применение получило и встроенное оборудование: гардеробные комнаты, шкафы, стационарные кухонные комплекты. Помимо этого предлагалось использовать многофункциональную и трансформирующуюся мебель, например диван-кровать, комбинацию письменного стола и кровати, секретер. Над проектировщиками подшучивали, советуя им разработать пианино с тумбой для белья.

Эксперимент с Черемушками удался. Постепенно подобные опытные стройплощадки появились во многих городах страны. Говорили, что Черемушки получили всесоюзную прописку. В клубе квартала № 9 даже открыли методический кабинет. Здесь были представлены чертежи и фотографии возводимых домов, более наглядной экспозицию делали макеты и образцы новых видов материалов. В музее собирались представители Тулы, Калуги, Хабаровска, Тбилиси, Киева. Рассказы об экспериментальном строительстве они тщательно конспектировали, чтобы потом применить полученные знания у себя.

Этот московский район стал досто-примечательностью города, поэтому его показывали и зарубежным гостям. Правда, обычно умалчивали о том, что он экспериментальный, дабы иностранцы не подумали, будто им показывают потемкинские деревни.

Когда кварталы были готовы, начался, как говорил герой одного фильма, исход из коммунальных курятников в отдельные гнезда. Этому процессу была посвящена и другая кинолента музыкальная комедия Черемушки. Там молодая пара, восхищенно осматривая полученную квартиру, напевает: Вот передняя наша, вот и вешалка наша Наши окна, наши двери. Я глазам своим не верю. Но вскоре стало понятно, что в некоторых домах была плохая звукоизоляция, зимой крыши промерзали, а летом текли, на фасадах появились трещины.

Да и сами квартиры оказались тесными и неудобными. К тому же со временем число жильцов росло, в том числе за счет ближних и дальних родственников, перебравшихся к новоселам. Подобные семьи разом перечеркивали расчеты типологов, и так выжимавших максимум из отпущенного им минимума. Результаты инспекций, с которыми испытуемых новоселов периодически навещали специалисты по типологии жилища, для того чтобы оценить, как люди разместились в квартирах, были однозначны: нормы следовало пересмотреть. И тогда вся домашняя жизнь была поделена на 83 процесса. Среди них значились: приготовление пищи, личная гигиена, умственные и любительские занятия, уход за элементами живой природы (комнатными растениями и домашними животными), внешняя связь (пользование телефонами, получение корреспонденции) и даже сон. Потребовалось обосновать необходимость хоть немного расширить квартиры. Было математически доказано неудобство четырехметровых кухонь. При проектировании следующих поколений квартир эти расчеты уже принимали во внимание.

В 1959 году из общего числа жилых зданий, введенных в строй, только половина получила оценку хорошо. Оказалось, что быстро не значило качественно. На многочисленных совещаниях, где разбирали недостатки того или иного района, строители слышали в свой адрес много нелестных слов. Они в свою очередь защищались как могли, однако и мысли не допускали о том, чтобы добровольно переехать в построенные дома. Руководители отлично понимали, переживали и сочувствовали новоселам, но свою квартиру в приличном доме на проспекте Мира не променяли бы на район, где были предусмотрены все виды обслуживания, которые только могут быть и должны иметь место в новом социалистическом строительстве.

Малогабаритные квартиры, хрущевки, хрущобы

Есть ли будущее у хрущевского чуда?

Со временем Н. Хрущев стал задумываться, не целесообразно ли возводить более высокие жилые здания. Он вопрошал: Вы строите пятиэтажные дома. Вы понимаете, что вы расточители: землю тратите, удобств не даете? Когда же ему деликатно замечали, что инициатором великой стройки был именно он, генсек отвечал: Вы должны понять, что ведь начали строить пятиэтажные дома, потому что была угроза атомной войны. Мы были с Николаем Булганиным в Англии и видели, что больше трех этажей там домов нет. Мы тоже решили. Это раз. А потом денег у нас не было. На деле дешевизна примененной схемы оказалась сомнительной. Финансовые затраты не были тщательно рассчитаны, в результате уже в конце 50-х годов перерасход средств городского бюджета составил 20 %.

Главу СССР беспокоила судьба уже готовых домов. Он даже предлагал надстроить их еще пятью этажами и оснастить лифтами. В то же время генсек весьма болезненно относился к своему просчету с московскими пятиэтажками, которые уже в то время получили презрительное прозвище хрущобы. Нецелесообразность подобных строений была осознана: к 1964 году на их долю приходилось всего 18 % от общего объема жилого строительства, остальные 82 % принадлежали домам в девять этажей и выше.

Несколько лет назад в Москве была реконструирована одна пятиэтажка в Хорошево-Мневниках. Кирпичный дом надстроили двумя этажами, в старой части провели капитальный ремонт, заменили сантехнику, инженерные коммуникации, оборудовали лифт и мусоропровод. Вероятно, такой же переделке подвергнут и другие хрущевки, полномасштабная реконструкция которых должна развернуться в 2015 2020 годах. Пока же подготовлено около 50 проектов перепланировок, многие из них уже выставлены на конкурс.

Предполагалось, что хрущевки прослужат максимум 25 лет, а затем будут заменены современным и комфортабельным жильем. Но эти дома продержались намного дольше: люди живут в них и по сей день. Для нетренированного взгляда все они одинаковы, хотя на самом деле принадлежат к разным сериям. Часть из них пришла в негодность и согласно Городской программе комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения должна быть снесена. Это касается панельных домов серий К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-30 С началом работы программы, рассчитанной на период до 2010 года, в городе снесено около 4,5 млн кв. м. ветхого пятиэтажного жилья. Здания серии 1-510 (крупноблочная), 1-511 (кирпичная), 1-515 (крупнопанельная), 1-447 (кирпичная), а также приравненные к ним, решено реконструировать. Это довольно прочные здания, которые по некоторым расчетам могут простоять еще не один десяток лет. От сносимых серий они отличаются и планировочными решениями: квартиры со второго этажа имеют балконы, а санузлы в двух- и трехкомнатных квартирах раздельные.

Модернизация таких построек предполагает утепление и облицовку наружных стен, выполнение надстроек, замену балконных и оконных блоков, остекление лоджий, пристройку лифтов и мусоропроводов, сооружение пандусов для инвалидов, замену инженерного оборудования, перевод первых этажей в разряд нежилых и пр. При выполнении этих работ стоит присмотреться к опыту Берлина, который ведет реконструкцию подобных зданий с 1993 года. Бригада из нескольких рабочих обновляет квартиры в одном подъезде в среднем за 10 12 дней, и уже через несколько месяцев здание сдают в эксплуатацию. Важно, что жильцов модернизируемого дома не отселяют.

В ближайшее десятилетие развитие офисного рынка Москвы будет определяться двумя основными тенденциями стремлением вырваться за пределы исторического центра (горизонтальный рост) и желанием максимально использовать имеющиеся земельные ресурсы (вертикальный рост). Если проявлением первой тенденции в ближайшие годы станет активное развитие формата бизнес-парков, то вторая отражается в стремлении ввысь, строительстве высотных зданий, в первую очередь в Москва-Сити.



Схожая ситуация скорее всего сохранится и в будущем году, соотношение спроса и предложения станет более сбалансированным, но ставки аренды стабилизируются не ранее чем в 2008-2009 гг., когда на рынке появятся запланированные крупномасштабные объекты нового поколения.

Ноесть ли реальная потребность в этих новых для российского рынка форматах или в случае с бизнес-парками мы имеем дело с искусным маркетингом, а строительство небоскребов стало результатом целенаправленных усилий городских властей, вполне вероятно в первую очередь продиктованных соображениями престижа? Чтобы ответить на эти вопросы, нам придется дать краткую оценку современному состоянию офисного рынка Москвы, а также рассмотреть основные плюсы и минусы бизнес-парков и небоскребов как с точки зрения девелопера, так и с точки зрения арендатора.Сегодня московский офисный рынок один из самых динамично развивающихся в мире. По объему арендованных или купленных в собственность площадей (в 2005 г. около 1 млн кв. м, а по итогам 2006 г. прогнозируется уже порядка 1,2 млн кв. м) Москва находится на 2-м месте в Европе после Парижа и опережает Лондон, хотя общий объем лондонского офисного рынка почти в шесть раз превосходит московский. Растущий спрос, подстегиваемый благоприятной экономической ситуацией в стране, и сохраняющаяся нехватка предложения (например, по такому показателю, как объем офисных площадей на душу населения Москва значительно отстает от любого крупного западноевропейского города) приводят к росту арендных ставок и крайне низкой доле свободных площадей (менее 3%). Из 5,3 млн кв. м качественных офисных площадей, имеющихся сегодня в Москве, лишь пятая часть (1 млн кв. м) полностью соответствует стандартам класса А, что еще более подстегивает спрос в условиях расширения как российских, так и международных компаний, которым требуются все более крупные и качественные офисные площади на более длительные сроки.

Помимо очень успешного проекта Крылатские Холмы, на данный момент единственного классического бизнес-парка (иными словами, расположенного за пределами исторического центра и состоящего из низкоэтажных зданий с удобными открытыми планировками, окруженных зеленой зоной) в Москве, в ближайшие 1,5-2 года на рынок должны выйти такие проекты, как бизнес-парк Химки (120 000 кв. м), который IKEA возводит рядом с Мегой-Химки, бизнес-парк Greenwood (130 000 кв. м), расположенный на внешней стороне МКАД между Волоколамским и Ленинградским шоссе, первая очередь которого должна открыться весной 2007 г. В сентябре начато строительство масштабного проекта Западные ворота на Беловежской улице на западе Москвы, на момент завершения к концу 2008 г. общая площадь двух фаз бизнес-парка согласно планам застройщика компании Центурион будет составлять около 170 000 кв. м.

Рост офисного рынка сопровождается его сегментацией и все большей децентрализацией: за последние несколько лет доля офисных площадей классов А и В за пределами Центрального делового района выросла с 50% до 60%. Заявленные проекты бизнес-парков, расположенных на окраинах Москвы или даже за МКАД, только усилят эту тенденцию ожидается, что в 2009 г. на офисные здания за пределами центра будет приходиться до 70% от общего объема офисного рынка. По нашим оценкам, в ближайшие три года доля бизнес-парков в общегородском предложении качественных офисных площадей вырастет с нынешних 2% до 6%.

появления этого офисного формата те же, что и в США или Западной Европе, стремление разных групп арендаторов, для которых центральное расположение офиса не является безусловной ценностью, вырваться из душного мегаполиса, при этом значительно сэкономив деньги на арендной плате. Среди арендаторов бизнес-парков преобладают IT-компании, телекоммуникационные и фармацевтические компании иными словами, те, для кого возможность снять большой офис международного уровня (или целое здание) по разумной цене важнее престижности его местоположения. Еще одним из плюсов для арендаторов, который может сыграть немаловажную роль при выборе офиса, является наличие вместительных парковок: в тех же Крылатских Холмах одно парковочное место приходится на 40 кв. м общей площади фантастический по меркам центра Москвы показатель.

Следует отметить, что в вопросе массового строительства бизнес-парков Москва, хотя и с многолетним опозданием, следует мировым тенденциям. Причины

Если появление формата бизнес-парков в городе стало естественным следствием эволюции рынка, то строительство небоскребов инициатива городских властей, которые еще в начале 90-х загорелись идеей создания московского Манхэттена, несмотря на отсутствие опыта, технологий, нормативной базы, финансирования, да и особой потребности в подобных зданиях в то время. Сегодня проект Москва-Сити, который почти десятилетие казался утопией, обретает реальные очертания: компанией Enka завершено строительство первых двух фаз Башни на Набережной, идет строительство третьей фазы проекта площадью 100 000 кв. м, почти завершено строительство Северной башни компании Северстальтранс, компанией Миракс активно возводится башня Федерация. До 2012 г. в Москва-Сити должно появиться более 1,5 млн кв. м офисов класса А, включая такие амбициозные проекты, как башня Россия, новое здание московской мэрии, Транспортный терминал, Город столиц и др. В результате на конец 2005 г. доля зданий в Москва-Сити не превышала 2,5% от общего объема офисов класса А в городе, но уже через 3-4 года может достичь почти трети за счет большого размера вводимых там объектов.

Выгоды девелоперов бизнес-парка очевидны: это более низкая цена земли на окраинах города и относительно невысокая стоимость строительства в целом. А интерес к бизнес-паркам со стороны крупных западных хайтек-компаний, которым требуются значительные офисные площади, позволяет быстро и эффективно сдать их надежным арендаторам. Стоит отметить, что арендные ставки в бизнес-парках, как правило, на 20-25% ниже, чем в проектах аналогичного качества, расположенных в центре, а крупные компании рассчитывают на значительную скидку из-за больших объемов площадей, которые они планируют арендовать. Для сравнения: на рынках Западной Европы и США разрыв в уровне ставок между офисными центрами в центре и бизнес-парками может быть еще больше, что обусловлено значительно большим предложением. По мере развития московского рынка эта тенденция получит распространение и у нас.

Наряду с необходимостью использования сверхпрочных материалов все это значительно удорожает проект. Так как вводить небоскреб пофазово технически невозможно, его возведение требует от девелопера концентрации значительных средств, нередко исчисляемых сотнями миллионов долларов. В условиях невозможности постепенной реализации проекта привлечение финансирования на выгодных условиях может стать непростой задачей. В результате небоскребы отличаются более низкой доходностью на 1 кв. м по сравнению с обычными зданиями, хотя и выигрывают за счет значительно больших объемов.

В отличие от технологически несложного строительства бизнес-парков возведение высотных офисных зданий влечет за собой ряд сложностей, которые могут быть не по плечу даже очень опытному девелоперу. В первую очередь это проблемы строительного характера и эксплуатации установка систем пожаротушения, вентиляции, теплоснабжения, электроснабжения, кондиционирования, водоснабжения, которые нельзя решить простой экстраполяцией аналогичных систем в зданиях более низкой этажности. Немаловажную роль играют проблемы вертикального транспорта. Управление таким высокотехнологичным зданием непростая задача, требующая привлечения международных специалистов, так как у их российских коллег пока нет надлежащего опыта.

Но есть и очевидные минусы: длительный срок возведения, за который может измениться рыночная конъюнктура, дорогостоящая эксплуатация, предполагающая помимо всего прочего грамотную координацию огромных людских потоков внутри здания. Более высокий процент площадей также нужно выделить под различные технические помещения, что наряду с небольшой площадью этажа снижает эффективность планировок.

Чем же строительство небоскребов привлекает девелоперов? Не стоит сбрасывать со счетов традиционную причину строительства небоскребов дефицит земельных участков, а также их дороговизну, но в Москве не последнюю роль сыграли соображения престижа и имиджа: небоскреб это всегда знаковый проект, который становится визитной карточкой не только компании, которая его построила, но и всего города, олицетворяя экономический подъем и политическую стабильность. По этой причине владельцы небоскреба нередко могут запрашивать арендную плату, значительно превышающую среднерыночные показатели, за вид и за престиж.

В целом можно отметить интерес московских арендаторов к высотным комплексам, хотя и сохраняется некоторая настороженность, обусловленная тем, что у российских девелоперов пока нет опыта ни прохождения госкомиссии, ни дальнейшей эксплуатации небоскребов. Только в будущем году, когда на рынок должны выйти третье здание проекта Башни на набережной и первая башня Федерации первые по-настоящему высотные здания в Москва-Сити, этот опыт наконец-то появится.
Собирая щедрый осенний урожай, вдруг осознаешь, что наступили долгожданные перемены. Подобно внезапно принявшемуся расти на каменистой почве деревцу, российский гостиничный рынок весьма заметно вырос как в объемах, так и в ценах. По данным консалтинговой компании HVS International, средняя стоимость проживания в московских гостиницах в этом году составила 240,9 евро в день, превысив среднюю стоимость проживания по Европе (233,6 евро в день).

Арендаторов в небоскребах привлекают расположение в центре бизнес-активности в знаковом проекте и высокое качество офисов. Негативными факторами являются высокие ставки аренды, возможные проблемы с парковкой и транспортной доступностью, а также соображения безопасности.

Пока что не очень понятно, за счет чего городские власти намерены реализовать очередную революционную идею. Возможно, она так и останется столь же утопичной, сколь и приоритетное строительство гостиниц категории 3 звезды. Понятно, что пока в Москве выгодно строить гостиницы категорий 4-5 звезд и пока заполняемость гостиниц в целом достаточно высокая (72,4%, по данным исследования HotelBenchmark Survey), строить гостиницы категории 3 звезды и ниже просто менее выгодно. Какой же девелопер будет сознательно снижать свой доход?

В свою очередь, инвестиционная сделка по рефинансированию строительства гостиницы Ritz-Carlton на сумму 160 млн евро стала крупнейшей на московском рынке коммерческой недвижимости. И хотя сегодня российская индустрия гостеприимства переживает еще не самые лучшие времена, пора кризиса уже миновала.Сентябрь прошел под знаком кардинального изменения официальной позиции правительства Москвы относительно ситуации в гостиничном секторе. В последние три года авторитетные московские чиновники говорили о том, как столице нужны гостиницы категории 3 звезды и какие выгодные условия город создает для их строительства. Теперь, оказывается, ситуация на столичном гостиничном рынке изменилась настолько, что строительство гостиниц будет просто поставлено на поток. В рамках традиционного субботнего объезда 9 сентября мэр Москвы Юрий Лужков посетил новую гостиницу Holiday Inn на Сущевском Валу и всенародно заявил о планах города по ликвидации гостиничного дефицита. У нас есть программа по строительству и вводу в эксплуатацию до 2010 г. 75 гостиниц, пояснил мэр. Когда мы ее реализуем, мы получим утроение числа гостиничных мест.

Другим положительным изменением на гостиничном рынке является то, что этот сектор уже может развиваться самостоятельно. Девелоперы гостиниц способны найти недостающие средства, в первую очередь на внутреннем рынке. Примечательно, что подобные сделки заключались прямо на форуме. Инвесторы находили девелоперов с недофинансированными объектами, готовых принять их помощь и справедливо разделить прибыль. А девелоперы, в свою очередь, могли сложить часть бремени ответственности на мощные плечи инвесторов и, возможно, увидеть в их лице более зрелых партнеров. Правда, управляющий директор Балчуг Кемпински (Москва) Джанни ван Даален говорит, что местные инвесторы считают, что финансирование проектов на срок более 3-4 лет гиблое дело.

Целый ряд факторов убедительно свидетельствует о том, что гостиничный рынок столицы неуклонно идет в гору. Это продемонстрировал один из немногих в стране профессиональных форумов в области гостиничного бизнеса Russian Hotel Investment Forum 2006, организованный компанией Jones Lang LaSalle Hotels. По данным Jones Lang LaSalle, только за первое полугодие 2006 г. рост цен на номер составил 23%. А в прошлом году этот показатель, по различным оценкам, составил 32-35%.

По мнению ряда авторитетных иностранных участников рынка, главный аргумент, сдерживающий приток инвестиций в гостиничный сектор, недостаток популяризации России за рубежом. Сегодня Москва еще может прожить без туризма, отметила, выступая на Russian Hotel Investment Forum 2006, старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко. Действительно, чтобы в страну приехали, о ней должны хотя бы узнать. И если во времена СССР в Россию, образ которой был слегка замутнен капиталистической пропагандой, все-таки приезжали самые смелые и отважные туристы, то сегодня, когда политическая и экономическая ситуация в стране достаточно стабильна, восстановление гостиничного сектора идет полным ходом, а сервис, хотя и со скрипом, становится все более европейским, популяризации этого направления развития экономики почему-то не уделяется должного внимания. Верным средством от непопулярности Москвы и России у иностранных туристов может стать участие российских делегаций в ведущих специализированных международных выставках в сфере гостеприимства. Пока что наши специалисты в области гостиничного бизнеса редко ездят на такие салоны, как, например, Arabian Travel Market (ATM), собравший в этом году 18 000 участников. Одинокая девушка в национальном костюме на стенде Москвы и Московской области, рекламировавшая любопытствующим и реально заинтересованным в поездке в Москву посетителям музейный комплекс Коломенское, вызывала двойственное чувство. То ли посетители не туда попали, то ли диалог велся на разных языках, несмотря на то что обе стороны владели английским.

На мой взгляд, это мнение слегка запоздало. Так было еще несколько лет назад, но сейчас московские и региональные девелоперы не боятся трудностей и во имя реализации интересного проекта идут на всевозможные подвиги, например на расселение многоквартирных домов в центре города. Азарт и желание добиться цели вот основные движущие силы современных пионеров-отельеров.

Впрочем, острые дискуссии на остальных секциях форума тоже велись, только не всегда в конструктивной манере. Актуальная проблема сертификации отелей вызвала явное раздражение у президента ассоциации Отель-Эксперт Маргариты Немоляевой. Конечно, руководитель авторского коллектива разработчиков Системы классификации гостиниц и других средств размещения, одобренной распоряжением правительства РФ от 15.07.2005 № 1004-р, к. э. н., доцент Маргарита Немоляева вполне имела право на свое особое мнение. Однако ее критика в адрес представителя компании Heliopark Group при одновременном смешении понятий стандартизации, сертификации и классификации гостиниц оставила у слушателей весьма тягостное впечатление. Те, кто был в курсе проблемы, имел все шансы запутаться, а те, кто просто захотел ознакомиться с нынешней ситуацией в области классификации отелей, и вовсе ничего не поняли.

Впрочем, и гостиничные выставки бывают разными. Столичные и региональные участники гостиничного рынка очень ждали новую специализированную гостиничную выставку HFE, которая была организована при активной поддержке ОАО ГАО Москва. Эффектная латинская аббревиатура в названии HFE (Hotel Forum Exhibition) в переводе на русский означает Московский международный гостиничный форум и выставка. Форум получился, выставка нет. Почти всю площадь экспозиции заняли многочисленные производители сопутствующих гостиничных товаров и услуг и стенды специализированных СМИ. Отельеров было и вовсе два, причем один из них компания Сити-Отель, имеющая с правительством Москвы совместный проект. Что касается форума, то здесь удались те секции, организаторы которых проявили творческую инициативу при хорошем базовом знании рынка. К примеру, большой интерес вызвали конференция Тенденции развития гостиничного бизнеса в регионах России, организованная редакцией мультимедийного издания Индустрия гостеприимства, и мастер-класс Дизайн-проект современного отеля, в рамках которого выступил главный архитектор Москвы Александр Кузьмин.

Участники гостиничного бизнеса говорят о широких возможностях развития в России новых форматов гостиниц мотелей, кондо- и апарт-отелей. События первых дней октября показали, что явно назревает необходимость и в строительстве специализированных курортов, центром которых могли бы стать предприятия игорного бизнеса. Недавние репрессии в отношении столичных казино, несомненно, подтолкнут их владельцев и инвесторов к поиску выхода из кризиса жанра. 4 октября спикер Госдумы Борис Грызлов объявил о том, что в России будет создано не более четырех зон, где смогут размещаться игорные заведения. Собственно, такие меры предусмотрены в поправках к закону об игорном бизнесе, переданных президентом Владимиром Путиным в Госдуму. Предлагается выделить не более четырех ограниченных территорий, где возможно заниматься игорным бизнесом, отметил спикер. Это могут быть две территории в европейской части: одна в Сибири и одна на Дальнем Востоке. Сейчас предлагаются территории, свободные от проживания. Так что вполне вероятно, что в скором времени не только россияне, но и гости страны смогут наслаждаться отдыхом в центре игорного бизнеса Вау, Малаховка! или Эх, Нарьян-Мар!. Возможно, к этим нетрадиционным формам стоит присмотреться и таким потенциальным лидерам гостиничного бизнеса, как Сочи. Пока что возможности по привлечению иностранных туристов в этом городе остаются нереализованными: 85% отдыхающих здесь россияне.

Между тем ряд важных принципов классификации так и не был озвучен. Например, российская система классификации гостиниц, будь она хоть пятьдесят раз одобрена на национальном уровне, еще не является поводом для доверия со стороны иностранных туристов. По оценке компании Jones Lang LaSalle, в Москве всего лишь 9500 гостиничных номеров, соответствующих современным международным стандартам. Еще более категорична в своих оценках компания HVS International, в отчете которой говорится о том, что международным стандартам соответствуют лишь 8000 (около 23%) из 35 000 гостиничных номеров столицы. На мой взгляд, это весьма низкий для претендующего на звание гостеприимного города показатель. Поскольку Москва все-таки находится в Европе, то гораздо более весомым будет наличие у гостиницы сертификации в соответствии с международными критериями качества, например европейского гостиничного стандарта (EUHS), разработанного Европейской экономической палатой торговли, коммерции и промышленности (EEIG). Наличие подобной сертификации позволит гостинице не только использовать символику Евросоюза с указанием соответствующей категории звездности, но и принимать представительные иностранные делегации на самом высоком уровне.



Главная --> Публикации