Главная --> Публикации --> Новостройки сао: просмотры назначают на конец 2007 года Московские власти закрыли кинотеатр "художественный" Квартирные лидеры Цены на столичное жилье начали снижаться Покупатели элитной недвижимости начинают проявлять незаурядный художественный вкус

Группа компаний Подиум работает на рынке одежды и товаров luxury с 1995 г. Объединяет сеть из пяти мультибрендовых бутиков одежды и двух ювелирных магазинов Подиум в Москве. Также группе Подиум принадлежат два монобрендовых магазина Hugo Boss в Москве и сеть гипермаркетов недорогой одежды Дисконт-Центр, насчитывающая пять магазинов в Москве и три в регионах в Петербурге, Перми и Самаре.

Группа Партия, два года назад свернувшая розничные сети Партия и Домино, нашла покупателя на свой самый крупный торговый центр Квадро на Кутузовском проспекте. Основная часть площадей здания перешла под контроль холдинга Подиум, владеющего одноименной сетью бутиков одежды, ювелирных изделий и стоковых гипермаркетов Дисконт-Центр.

Долгие поиски все же увенчались успехом. Как заявил Ведомостям PR-директор группы компаний Подиум Константин Самойлов, здание торгцентра теперь находится в собственности Подиума, а с 1 марта на всей его территории, за исключением подземного этажа (принадлежит сети Перекресток), разместится гипермаркет стоковой одежды Дисконт-Центр. Площадь самого магазина составит около 10 000 кв. м, также Подиум откроет для покупателей собственное кафе. При этом наличие других арендаторов в ТЦ не предусмотрено, добавил Самойлов.

Торговый центр Квадро расположен в четырехэтажном здании общей площадью 16 200 кв. м на пересечении Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе в Москве. Партия начала продавать актив еще в 2005 г. вместе с другой недвижимостью. Но найти покупателя на самый крупный объект оказалось непросто: потенциальных инвесторов отпугивала слишком высокая цена (бывший топ-менеджер Партии говорил, что собственники хотели около $5000 за 1 кв. м, т. е. более $80 млн за объект), а также то, что здание продавалось без подземного этажа и паркинга.

Однако даже с учетом дисконта покупка Квадро серьезная трата для Подиума, хоть и давнего, но небольшого игрока на рынке luxury и одежной розницы. Финансовые показатели Подиума не разглашаются, участники рынка оценивают его оборот максимум в $30 млн. Несмотря на это, владельцы компании предприниматели Игорь Кирюшкин и Эдуард Куценко (по данным ЕГРЮЛ, им принадлежит по 50% в ООО Подиум, ООО Подиум фэшн, ООО Центр Дисконт и еще около десятка компаний, торгующих одеждой) стремятся размещать магазины компании в собственных помещениях.

Дата сделки, ее сумма и условия не разглашаются. По словам бывшего директора ООО Амфин (управляло недвижимостью Партии) Игоря Сафронова, Партия владела Квадро до начала весны 2006 г., а о дальнейшей судьбе центра он не знает. По данным консалтинговых компаний Knight Frank и Colliers International, Партия наряду с Перекрестком оставалась официальным владельцем Квадро до конца минувшего года. Эксперты убеждены, что Квадро достался Подиуму с серьезным дисконтом. Директор департамента торговой недвижимости Cushman Wakefield Styles Ryabokobylko Наталья Орешина оценила покупку в $35 млн. Такую же оценку дал Алексей Могила из Penny Lane Realty. Здание неудачно расположено, у него неэффективная инфраструктура, неудобный подъезд, и потенциальные покупатели жители Кутузовского и Рублевки его попросту проезжают, поясняет Могила.

Пооценке экспертов, сегодня объекты в Петербурге присматривают не менее 20 инвестфондов. Пару лет назад во всей России их было 2- Причем они предпочитали не выходить за пределы Москвы, интересуясь исключительно действующими бизнес-центрами класса А, построенными западными девелоперами, не имеющими никаких изъянов, заполненными серьезными арендаторами и проч. При этом фонды рассчитывали на доходность около 14% годовых. Теперь ситуация изменилась кардинально, комментирует генеральный директор Colliers International (Петербург) Борис Юшенков. По-моему, некий перелом в сознании инвесторов произошел примерно год назад, когда Россия преодолела очередную ступеньку в международных рейтингах. Это стало определенным сигналом для многих зарубежных фондов. Сначала в Петербурге появились их эмиссары, потом стали открываться представительства.Я бы сказал, что примерно десяток фондов ведет себя в Петербурге весьма активно. Они настроены на конкретную работу и покупку объектов в самое ближайшее время, а некоторые уже совершают сделки. Около пяти фондов заняты изучением рынка. Еще 3-5 инвестиционных структур пока лишь продемонстрировали свое появление в городе и не предпринимают заметных действий, поясняет Игорь Горский, директор по развитию агентства недвижимости Бекар.

Источник Ведомостей, близкий к владельцам Подиума, рассказал, что помимо торговли одеждой они занимаются девелоперскими проектами: в частности, Игорю Краюшкину приписывают контроль над торговым комплексом Арбат Молл на Старом Арбате в Москве. Помимо этого, по данным ЕГРЮЛ, Краюшкин и Куценко на паритетных началах владеют ООО ПКФ Атлас, которое производит синтетический корунд и лейкосапфиры, применяемые в ювелирной и химической промышленности. Связаться с Краюшкиным и Куценко не удалось.
Cанкт-Петербург За последний год на петербургском рынке коммерческой недвижимости чрезвычайно активизировались зарубежные инвестиционные фонды. В городе прошли первые сделки по продаже доходных объектов. Из-за дефицита готовых инвестиционных продуктов заграничные игроки, известные консервативностью, готовы поступаться принципами и рассматривать участие в девелоперских проектах.

Фондовый рынок

По оценке финансового директора компании Schongauer Investburo Ирины Неустроевой, настоящих инвестфондов на петербургском рынке до 1 Часть из них действует очень активно и публично, например фонд Raven Russia, специализирующийся на складской недвижимости, или London Regional Properties, недавно объявивший о планах вложить в Россию $1 млрд. Другие, например Eastern Property Holdings, совершают единичные сделки, добавляет Неустроева.

Финны много строили еще в Ленинграде. Город им знаком, они чувствуют себя у нас достаточно уверенно, поэтому готовы инвестировать. В отличие, например, от американских фондов, которые пока достаточно пассивны. Скорее всего они будут выходить на наш рынок при посредничестве европейских структур. Например, как известно, среди клиентов Deutsche Bank много пенсионных фондов из США, комментирует Игорь Горский.

В Петербурге формируется настоящий инвестиционный интернационал. Однако наиболее активны фонды из Финляндии и других скандинавских стран, а также англичане. Это вполне объяснимо, считает Ирина Неустроева. Великобритания остается финансовой столицей Европы, и крупные фонды имеют HQ в Лондоне, а скандинавы ближе к нам географически. У них тесные исторические связи с Россией и, в частности, с Петербургом.

Средний бюджет, с которым заграничные фонды приходят в Северную столицу, 200-300 млн евро. Отдельные игроки заявляют суммы до $1 млрд или 1 млрд евро.

По наблюдениям Бориса Юшенкова, некоторые фонды, особенно скандинавские, ориентированы именно на Петербург, а московский рынок с его высокой конкуренцией и перегретостью интересует их в значительно меньшей степени.

Одна из чрезвычайно важных тенденций снижение показателей доходности, на которые ориентируются фонды. По экспертной оценке, при покупке готового бизнеса они готовы соглашаться на 10-11% годовых. При реализации девелоперских проектов рассматриваются варианты от 15%.

Следует иметь в виду, что на имеющийся капитал фонды в большинстве случаев дополнительно привлекают значительное кредитное плечо. В результате при наличии, скажем, $150 млн они могут реализовывать проекты стоимостью до $500 млн. Известное на Западе имя позволяет получить заемный капитал по достаточно низким ставкам, уточняет Неустроева.

Офисы на сегодня самый предсказуемый и доходный сегмент рынка коммерческой недвижимости, поскольку операционные расходы в этом бизнесе невелики, считает Ирина Неустроева. В гостиничных проектах денежные потоки, напротив, плохо прогнозируемы. Отсюда и предпочтения зарубежных инвесторов.

Предпочтения по функциональному назначению приобретаемых объектов достаточно устойчивы (если речь не идет о специализированных фондах). На 1-м месте, по нашей оценке, бизнес-центры. Затем идут торговые комплексы, логистические центры и гостиницы, говорит старший консультант компании Knight Frank Андрей Морозов.

Летом 2005 г. BPT принял решение о создании фонда Ариста, специализирующегося на инвестициях в России. В марте 2006 г. у него появился офис в Петербурге.

Пожалуй, классический пример западного фонда, вышедшего на петербургский рынок, Baltic Property Trust Asset Management A/S (BPT). Это датский инвестфонд, в котором участвуют правительство этой страны, пенсионные и страховые фонды. Он уже зарекомендовал себя как крупный институциональный инвестор в странах Балтийского региона, где действуют несколько дочерних фондов (BPT Optima S.A SICAR, BPT Secura A/S, BPT A/S) с общими финансовыми ресурсами более чем в 1 млрд евро.

Примерно половину средств, выделенных на Россию, BPT планирует направить в ритейл, 30% в офисный сектор, а остальные 20% в гостиничный бизнес или логистику. Мы рассматриваем сейчас порядка 10 проектов. Наиболее близки к совершению сделки по двум: один из них в Москве, другой в Петербурге. Я думаю, о результатах некоторых сделок можно будет рассказать уже в течение полугода, комментирует Чарльз Восс.

Пока за три ближайших года BPT рассчитывает вложить в российскую недвижимость около 330 млн евро. До 60% этих средств мы намереваемся инвестировать в Петербурге и Ленинградской области, примерно 30% в Москве и оставшиеся 10% в других регионах. Мы предпочитаем вкладывать деньги в приобретение уже готовых объектов, заполненных арендаторами. Однако готовы сотрудничать и с девелоперами, предоставляя им обязательства по будущему выкупу завершенных проектов, рассказывает региональный директор ООО БПТ Ассет Менеджмент Чарльз Восс. Доходность, на которую рассчитывает BPT, существенно варьируется в зависимости от конкретного проекта, однако она не выше среднерыночных показателей. Одной из наших сильных сторон мы считаем наличие полноценного офиса в непосредственной близости к регионам инвестирования.

Каждая состоявшаяся сделка становится событием на достаточно узком петербургском рынке.

Фонды традиционно долго и придирчиво отбирают объекты. Например, пока еще ничего не приобрел в Петербурге финский инвестиционный фонд EPI Russia I, который уже достаточно давно действует здесь через управляющую компанию Catella.

Осенью 2005 г. фонд имущества Петербурга продал на закрытом аукционе здание БЦ Атриум вместе с земельным участком, а также городским пакетом акций (8,82%) в ОАО Невский, 25 компании, владеющей этим бизнесом. Сумма сделки составила около $2 млн. Символическая цена 6-этажного офисно-торгового комплекса класса А (около 7000 кв. м), расположенного на Невском проспекте рядом с Казанским собором, объяснялась обременениями объекта. В частности, между городом и ОАО Невский, 25 был заключен договор аренды до 2043 г. На момент аукциона две трети арендной платы уже было авансировано, а право аренды недвижимости заложено в обеспечение кредита, выданного в 1990-е гг. на реконструкцию здания. Частными акционерами ОАО Невский, 25 являлись ЕБРР (40,18%), ЦКБ морской техники Рубин (39,44%), американская компания NILP (около 9,8%) и др.

На готовенькое

Весной 2006 г. состоялась еще одна инвестиционная сделка. По неподтвержденной информации, свое первое приобретение в городе совершила британская компания Fleming Family Partners. К местному рынку доходных объектов инвесторы присматривались достаточно давно и в итоге сделали выбор в пользу складского комплекса класса А на пересечении Московского шоссе и КАД. Он построен на бывшей территории совхоза Шушары. Этот участок купила компания PNK Logistics. Она же выступила в роли заказчика, генпроектировщика и генподрядчика. В 2005 г. склад общей площадью 14 400 кв. м был сдан в эксплуатацию и выставлен на продажу. Цена предложения составляла $850 за 1 кв. м. Еще на стадии строительства объектом заинтересовалась столичная логистическая компания Tablogix, которая планировала открыть в Петербурге свой складской комплекс. Однако напрямую договориться с девелопером не получилось, поскольку PNK Logistics была заинтересована в продаже склада, а Tablogix в долгосрочной аренде. Зато логистическому оператору удалось привлечь к этой сделке иностранного инвестора, который приобрел объект и сразу же сдал его Tablogix в аренду на 10 лет с правом пролонгации. Оборудованием и оснащением склада занимался сам оператор.

Торги выиграла офшорная фирма Duze Investments Limited, зарегистрированная на Кипре. Спустя несколько месяцев выяснилось, что покупка сделана в интересах британской компания Dawnay, Day Properties Limited. Кстати, до приобретения объекта англичане уже перекупили давний кредит, взятый ОАО Невский, 2 Проект в Петербурге инвесторы считают самым выгодным в Восточной Европе за последние 3-4 года. Dawnay, Day Properties Limited сегодня вкладывает около $500 млн в гостиничный бизнес Германии, а также готова инвестировать в Россию, в том числе в Петербург.

Здание на Финляндском проспекте, 4, было сдано в эксплуатацию весной 2003 г. Деловой комплекс появился на участке в 1,2 га на месте незавершенного корпуса гостиницы Санкт-Петербург. До 2001 г. недострой принадлежал РАО ВСМ, затем права на него перешли к дочерней структуре корпорации Строймонтаж, которая и выступила в роли инвестора. Общая площадь Форта около 48 000 кв. м. В нем девять офисных этажей (их арендопригодное пространство 16 300 кв. м) и два торговых. В цоколе имеется паркинг на 106 мест. Стоимость работ по созданию делового центра оценивалась в 2003 г. примерно в $20 млн.

Предметом самой громкой на сегодня продажи стал бизнес-центр класса В+ Петровский форт. Этим летом его приобрела за $65 млн швейцарская инвестиционная компания Eastern Property Holdings (EPH). Новый собственник рассчитывает на доходность 13,5% годовых.

В активе EPH, созданной в 2003 г. специально для инвестиций в недвижимость России и стран СНГ, уже есть несколько ярких и крупных сделок. В 2004 г. компания приобрела у Westdeutsche Immobilien Bank столичный БЦ Берлинский дом. Кроме того, швейцарские инвесторы стали совладельцами сети гипермаркетов Мосмарт.

На момент продажи Петровский форт был на 100% занят арендаторами. Актуальный диапазон ставок на офисные площади 576-720 у. е. за 1 кв. м в год.

Сделай сам

Мы начали работу в Петербурге несколько лет назад и сейчас рассматриваем разные проекты. Скорее всего они будут связаны с новым строительством. Основной интерес для нас представляют офисные центры, а также торговые комплексы, в которые мы инвестируем в рамках своего участия в компании Гиперцентр и сети гипермаркетов Мосмарт. Сейчас пока сложно говорить о лимите финансирования, выделенном на Петербург. Многое зависит от наличия конкретных интересных проектов. Но уже сейчас сумма сделанных и запланированных вложений превышает $120 млн. Если все сложится благоприятно, она будет значительно увеличена, рассказывает Александр Николаев, управляющий директор по России и СНГ компании МСТ Asset Management (входит в структуру EPH).

Однако участвовать в девелоперских проектах фонды решаются, как правило, только заручившись поддержкой сильного местного партнера и при наличии известных на Западе консультантов, брокеров, юристов и проч., уточняет Николай Вечер, руководитель компании Центр проектов развития недвижимости Вечер.

Поскольку готовые инвестиционные продукты на рынке фактически отсутствуют, фонды вынуждены менять изначальную стратегию. Например, они согласны финансировать девелоперов на условиях будущего выкупа готовых объектов. А некоторые даже приобретают земельные участки под будущее строительство, говорит Андрей Морозов.

Компания London Regional Properties одна из крупнейших в Великобритании частных структур в сфере недвижимости с собственным капиталом около 3,5 млрд фунтов стерлингов в ценных бумагах. Ей в начале 2006 г. принадлежал 61 отель в Европе.

Так, в марте 2006 г. британская инвестиционная компания London Regional Properties приобрела в Петербурге строящуюся гостиницу. Отель четыре звезды и SPA-центр входят в состав элитного жилого квартала У Ростральных колонн (на стрелке Васильевского острова), который возводит мощный местный холдинг Эталон-ЛенСпецСМУ.

Общая площадь отеля и SPA-центра более 25 000 кв. м. 7-этажная гостиница расположена в новом здании и рассчитана на 280 номеров. Оздоровительный комплекс частично разместится в реконструированных винных складах купцов Елисеевых, построенных в середине XIX в. По плану объект заработает в 2007 г. Его оператор уже известен. Им стала финская отельная цепочка Holiday Club.

По информации ЛенСпецСМУ, претендентов на гостиничный объект оказалось достаточно много. Решение привлечь соинвестора было принято давно. Холдинг, специализирующийся на жилищном строительстве, не стремился развивать непрофильный для себя бизнес.

Британский инвестиционный фонд Raven Russia Limited участвует в Петербурге сразу в двух девелоперских проектах по строительству складов. Совместно с компанией Авалон Логистикс он осваивает земельный участок в Шушарах (юг города), где запланирован складской терминал площадью 128 000 кв. м.

Затраты на реализацию гостиничного проекта оценивались приблизительно в 50 млн евро. Сумма сделки, заключенной между британцами и ЛенСпецСМУ, неизвестна. Прошлой осенью цена предложения фактически достроенной гостиницы составляла около $1500 за 1 кв. м.

Очень активна на петербургском рынке коммерческих площадей инвестиционная компания Ruric AB, в 2004 г. созданная в Швеции специально для работы с российской доходной недвижимостью. Среди ее учредителей пенсионный фонд Робур, который управляет активами более 37 млрд евро, финансовый дом Оман, существующий свыше 100 лет, и др. Пока Ruric AB действует только в Петербурге, опираясь на сильную команду местных менеджеров. Ставка сделана на реализацию девелоперских проектов в центре города. По данным на лето 2006 г., сумма инвестиций составила уже около $100 млн. До конца года предполагается освоить примерно такую же сумму. Плановый уровень доходности по заявленным проектам около 20% годовых.

Этим летом стартовал еще один проект, для реализации которого Raven Russia создал совместное предприятие с компанией Aldama (Overseas) Ltd, учрежденной португальскими инвесторами. На Пулковском шоссе (тоже на юге) на территории 10 га будет возведен офисно-складской комплекс (около 60 000 кв. м). В роли девелопера выступает столичная компания Эспро-Девелопмент. Ориентировочная стоимость проекта $44 млн. Фонд Raven рассчитывает на доходность 15,5% годовых.

Недавно Ruric AB приобрела в собственность действующий бизнес-центр класса В Грифон на ул. Достоевского, 19-2 Она выкупила акции ЗАО Грифон у своего партнера международной компании Henry Chichester. Сумма сделки не разглашается.

В эксплуатацию уже сданы два бизнес-центра класса А на Васильевском острове (Магнус и Густаф). Строительство еще одного Оскара на наб. Фонтанки завершится в начале 2007 г.

Рюрик Менеджмент Андрея Левшина, с PSI уже заключен протокол о намерениях, согласно которому эта компания займет всю вторую очередь бизнес-центра.

Действующий БЦ невелик около 3000 кв. м. Его целиком занимает один арендатор фармацевтическая фирма PSI. Новый собственник намерен пристроить к действующему зданию еще один корпус площадью 3500 кв. м. По словам руководителя коммерческого департамента

В прошлом году несколько американских и европейских компаний создали специально для России инвестфонд White Days. Его интересы у нас в стране представляет дочка White Days Investments с отечественным менеджментом. Идея формирования фонда возникла еще перед дефолтом 1998 г., но тогда она по понятным причинам не была реализована. У нас уже имелся опыт сотрудничества с учредителями White Days, поэтому они нам доверяют, рассказывает генеральный директор White Days Investments Андрей Микешин.

Кроме того, Ruric AB реконструирует несколько торговых корпусов в Апраксином дворе, а также занимается перебазированием Военно-транспортного университета железнодорожных войск с наб. Мойки. На освободившемся участке примерно в 3 га будет построен многофункциональный комплекс площадью до 100 000 кв. м.

Этим летом участок площадью 37 га, относящийся к землям сельхозназначения, приобрела компания К-1, созданная специально для реализации инвестпроекта.

Пока фонд ориентирован не на приобретение готового бизнеса, а на реализацию девелоперских проектов. Интересы у него весьма разносторонние. Например, во Всеволожском районе Ленобласти, рядом с трассой КАД и поселком Янино, на деньги White Days Investments будет построен современный логистический комплекс общей площадью 200 000 кв. м.

Недавно White Days Investments приобрела еще один участок в 10 га под строительство логистического терминала, на этот раз в Подмосковье в районе Ногинска.

Стоимость логистического комплекса, который будет вводиться в эксплуатацию очередями, оценивается в $150 млн. Будущие склады класса А предложат в аренду крупным торговым и логистическим операторам, а также производственным компаниям. Наши инвесторы проявляют интерес к складским проектам с расчетным сроком окупаемости 7-8 лет, комментирует Андрей Микешин.

Изначально фонд планировал вложить в российскую недвижимость около $200 млн в течение трех лет. Сегодня эта цифра уже увеличена до $300 млн. Правда, и времени на освоение суммы потребуется больше 4-5 лет, поясняет Андрей Микешин.

В Петербурге компания реализует еще несколько проектов. Строится бутик-отель на 65 номеров на Гангутской улице, Проектируется еще одна гостиница 3 звезды на 250 номеров в Ковенском переулке, На Светлановской площади под конкретного оператора будет создан ресторанный комплекс площадью 2000 кв. м.

Инвестиционный фонд намерен вкладывать средства в самые разные секторы рынка: жилье класса комфорт, офисы категории не ниже В+, торговые площади, склады и т. д. Не интересуют немцев только гостиницы.

Самый громкий бизнес-альянс, созданный мощным международным инвестором и местной компанией, совместное предприятие Deutsche Bank и петербургского холдинга RBI, образованное весной 2006 г. Банк представлен в нем управлением по инвестициям в недвижимость RREEF. 75% акций в новом СП принадлежит немцам.

Немцы предоставляют российским партнерам большую свободу действий. RBI выступит в роли девелопера и управляющего инвестпроектов. Правда, бизнес-планы придется согласовывать с заграничными коллегами. Однако партнеры договорились делать это в кратчайшие сроки.

Для каждого проекта будет создана отдельная фирма. Обязательное условие приобретение участка под застройку в собственность. Инвесторам нужны территории от 1 до 15-20 га. Они рассматривают и земли, занятые промышленными предприятиями, например, на набережных Невы. Фонд готов не только выкупать их территории, но и перебазировать действующие заводы и фабрики.

По словам главы европейского направления RREEF Алистера Диксона, создание фонда первый шаг на российский рынок. Мы намерены работать и в других регионах. Но для этого нужны прозрачные и надежные партнеры. Петербург выбрали именно потому, что нашли такого, говорит он.

Первый проект СП уже стартовал. Участок площадью 1,2 га на Новгородской улице, 23, выкуплен у Прядильно-ниточного комбината. Раньше на этой территории был стадион, теперь появится коммерческий комплекс общей площадью 52 000 кв. м. Из них 25 000 кв. м займет жилье, 15 000 кв. м офисы и 12 000 кв. м паркинг. Сумма инвестиций составит порядка $85 млн. Сейчас идет работа над архитектурным проектом.

Конкуренция среди инвестфондов в Петербурге уже заметна. Правда, связано это прежде всего не с количеством игроков, а дефицитом объектов, которые фонды готовы рассматривать для приобретения с учетом их жестких требований к правоустанавливающим документам, прозрачности бизнеса и проч. Поэтому и происходит пересечение интересов, отмечает генеральный директор компании Praktis CB Илья Еременко.

Пока RREEF предполагает вложить в российскую недвижимость около $500 млн за 3-5 лет. Возможно, сумма будет увеличена. По данным на конец 2005 г., компания RREEF управляла активами в 53 млрд евро.

В этой ситуации зарубежным инвестфондам, по-прежнему заинтересованным в российском рынке, придется и дальше идти на уступки по ожидаемой доходности проектов и смягчать критерии выбора.

У западных фондов есть серьезные конкуренты в лице сильных отечественных инвесторов (Газпром, АФК Система, ВТБ и т. д.), осуществляющих крупные вложения в недвижимость через специализированные дочерние компании, считает Ирина Неустроева.

Вполне понятно, что главной темой встречи стал небывалый скачок цен на жилье, поразивший в этом году и профессионалов, и любителей рынка недвижимости. Всего за девять месяцев 2006 года цены выросли в среднем на 100 %, а то и больше. Но потом вдруг остановились как вкопанные. Анализируя события последнего года, участники встречи пытались ответить на сакраментальные вопросы: Почему? Кто виноват? Что делать?

Последнее в 2006 году заседание Международного ипотечного клуба (МИК) посвящалось подведению итогов. Руководители ведущих российских и зарубежных банков, инвестиционно-финансовых, строительных, ипотечных, риелторских, страховых, оценочных компаний, а также специалисты из регионов анализировали события рынка недвижимости в уходящем году и строили прогнозы на будущее.

Почему строят мало? Многие винят в снижении темпов возведения жилья законы, прежде всего Закон о долевом строительстве. Он вступил в силу 1 апреля 2005 года, но так и не заработал. Оказалось, застройщикам проще обойти его, чем следовать перечисленным там требованиям. По мнению Ивана Грачева, президента МАИН, председателя экспертного совета Комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья, система контроля, воздвигнутая этим законом, оказалась столь жесткой, что привела к остановке производства. Хотя, может быть, дело не в жесткости, а в отсутствии необходимых механизмов и условий для реализации закона. К нему были не готовы ни застройщики, ни инвесторы, ни банки, ни муниципалитеты, ни население. От первых робких опытов выгоды не почувствовал никто. Если бы закон вступил в действие позже, года через два, такого бы не было, считает Валерий Казейкин. Министры успели бы принять необходимые подзаконные акты. Но их нет до сих пор.

Причинно-следственные связи
Какую-то одну причину столь стремительного роста цен выделить трудно. Свою роль здесь сыграли многие факторы, а точнее, их комбинация. Руководитель аналитического центра и портала Индикаторы рынка недвижимости (ирн.RU) Олег Репченко охарактеризовал ситуацию как усиление дисбаланса спроса и предложения. Мы наблюдаем, по его словам, с одной стороны, рост денежной массы у трудоспособного населения, с другой стороны недостаточные объемы строительства. Растущий дисбаланс и привел к такому ценовому скачку.

Среди других причин дефицита жилой недвижимости участники заседания назвали отсутствие подготовленных земельных участков, нехватку энергетических мощностей и строительных материалов, нерасторопность муниципальных и региональных властей в составлении генеральных планов развития территорий.

Впрочем, ругать законы легко, а можно ли написать такие, которые устроили бы всех и кардинально изменили ситуацию? На этот вопрос, заданный депутатом Госдумы и президентом МИК Александром Коганом, Иван Грачев ответил утвердительно. Такой пакет законов принять несложно, сказал Грачев, многое для этого уже есть. Внесены изменения в законы о дольщиках, о ЖСК, Земельный и Градостроительный кодексы, наконец, в очередной раз подготовлен законопроект о строительно‑сберегательных кассах. Законодателям только надо последовательно и оперативно принимать эти документы.

Бурно развивающаяся ипотека тоже в какой-то степени подтолкнула цены вверх, поскольку способствовала повышению платежеспособного спроса населения. За 2006 год количество банков, занятых в ипотечном жилищном кредитовании, увеличилось в два раза. Эти данные аналитического исследования представила Генеральный директор МАИН Татьяна Никитина. Число ипотечных программ уже превысило тысячу. Среди них увеличилась доля кредитования покупки загородной недвижимости, в том числе и земельных участков. Появились программы бизнес-ипотеки. Банки активно шли навстречу своим клиентам, снижая процентные ставки по кредитам и уменьшая первоначальный взнос. Однако цены менялись столь стремительно, что потенциальный ипотечный спрос так и не перешел в реальный. Тогда московский рынок застыл на отметке чуть более 4000 долл. Эту планку, по мнению О. Репченко, не смогла взять основная масса платежеспособного населения.

Объемы строительства, безусловно, решающий фактор в ценовой ситуации на рынке недвижимости, но, как уже говорилось, не единственный. Все больше рост цен на жилье связывают с потоком нефтедолларов. Сегодня этот параметр многие аналитики включают в свои расчеты. Когда в 2006 году цены на нефть росли, росла вслед за ними и стоимость квадратных метров.

О метаморфозах рынка недвижимости рассказал в своем докладе генеральный директор СканРиалти Алексей Иванов. Он отметил, что с рынка совсем исчез ценовой сегмент жилья экономкласса до 100 тысяч долл. Теперь квартир по такой цене в Москве просто нет как в новостройках, так и на вторичке. Но поскольку ничего не исчезает бесследно, объекты экономкласса перешли в более дорогой сегмент. Правда, там они не интересны покупателям, потому что не соответствуют жилью бизнес-класса по своим качественным характеристикам. В результате рынок остановился. Как заметила, поддержавшая обсуждение Елена Дворяшина, руководитель компании Ризолит, цена отсечения достигнута практически во всех сегментах, кроме элитного. Если раньше любая квартира улетала со свистом, то сейчас они стоят в продаже значительное время.

Состояние рынка недвижимости
Описывая сегодняшний рынок недвижимости, руководитель ирн.RU отметил его мозаичность. Сейчас основная тенденция это дифференциация рынка. Есть ряд явно переоцененных квартир и в новостройках, и на вторичке. Цены на них назначались как бы на вырост. Теперь начинается корректировка вниз. Такую динамику можно чаще всего увидеть в сегменте типового дешевого жилья. При этом цены на квартиры, которые относятся к сегменту качественного жилья, могут продолжать ползти вверх.

Серьезного снижения цен и обвала рынка вряд ли можно ожидать, заметил О. Репченко, так же как и существенного взлета цен. Вероятно, сохранится ценовой рост темпами примерно на уровне инфляции. Вы меня можете спросить: так все‑таки вверх или вниз? Но ситуация действительно неоднозначная. Я не исключаю такой возможности, что отдельные классы жилья могут корректироваться вниз вплоть до отдельных домов‑новостроек или отдельных квартир. В то время как другие объекты могут ползти вверх. Такое было уже в 2004 году, в период стагнации. Общегородской индекс стоял на месте, при этом дешевый низкокачественный край жилья примерно на 1 % в месяц полз вниз, а дорогое жилье примерно на 1 % в месяц ползло вверх. Вот такие противоречивые тренды, заключил О. Репченко. Известный аналитик предрек колебание цен примерно возле достигнутого уровня в диапазоне порядка 10 15 %, добавив, что многое сейчас на рынке зависит от объемов строительства. Если Москва или Московская область (эти рынки сегодня стали очень связаны) станет строить больше, вряд ли цены смогут полз­ти дальше. Наоборот, если жилья будет больше, но оно в меньшем объеме будет доходить до рынка за счет реализации социальных программ, то не исключаю, что с весны рост цен порядка 1 2 % в месяц может возобновиться.

Сделать прогноз и не ошибиться
Вице-президент МИК, его постоянная ведущая Ирина Радченко объявила о старте премии Нострадамус за самый точный прогноз. В этом году ее мог бы получить И. Грачев, чья оценка в меньшей степени противоречила реальности. В 2007 год он предсказал для рынка недвижимости плавное повышение цен в пределах 20 %.

По мнению Алексея Теребкова, руководителя компании Лаурел-ипотека, стагнация продлится до середины февраля, а затем рост. До конца года средний рост цен (на вторичном рынке) составит 28 % в Москве и 32 % в ближнем Подмосковье.

Свои прогнозы на 2007 год дали и руководители компаний жилищного ипотечного рынка. В целом все сошлись на вероятном дальнейшем росте цен на московскую и региональную недвижимость. Скорее всего, активизация рынка начнется в феврале марте 2007 года, считает гендиректор Столичного ипотечного агентства Лариса Брыкса. Рост цен составит приблизительно от 1 до 3 % в месяц по ликвидным объектам. Непонятно влияние кампании по выборам Президента РФ, поэтому прогноз приблизительный и не учитывает резкое колебание цен на нефть, курс доллара и политическую ситуацию. Также может отличаться рост цен на загородную и коммерческую недвижимость.

А. Коган был осторожен в плане прогнозов, обратив внимание присутствующих, что в 2007 году существенного увеличения объемов строительства ожидать не приходится, а потому дефицит жилья сохранится. Однако машина запущена. Предпринимаемые сегодня действия создают предпосылки для последующего роста жилищного фонда. Поэтому цены будут продолжать расти, но не такими темпами, как в 2006 году.

Большинство участников заседания сошлись во мнении, что элитное жилье и качественные новостройки будут дорожать. Е. Дворяшина предположила, что до 35 45 % к концу года, а на вторичное жилье экономкласса (квартиры и комнаты) до 10 30 %. В регионах цены будут повторять московскую тенденцию с некоторым запаздыванием. Малоэтажное жилье в сельской местности значительно понизит там среднюю стоимость квадратного метра.

 Как бы вы охарактеризовали ситуацию, сложившуюся на сегодняшний день в сегменте загородной недвижимости: как рынок покупателя или как рынок продавца?


Ушедший 2006 год внес немало перемен в ситуацию на рынке недвижимости, в том числе в его загородном сегменте. Особенно много хлопот он доставил девелоперам поселков элит- и бизнес-классов: усилилась конкуренция, стал более искушенным и разборчивым покупатель, произошли знаковые изменения в земельном законодательстве, появились новые форматы, а жители мегаполисов потянулись в предместья. О перспективах развития загородного рынка Московского региона и о том, как застройщикам работается в сложившихся условиях, мы беседуем с Евгением Родионовым, генеральным директором инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP.

Напротив, элитный сегмент пребывает в стадии насыщения, можно даже сказать, что здесь наблюдается явное затоваривание: на экспозиции находятся объекты на общую сумму более 3 млрд долл. Естественно, между девелоперами существует жесткая конкуренция, идет борьба идей и концепций. В категории элитной загородной недвижимости сложился явный рынок покупателя, и продавцам приходится прилагать усилия, чтобы привлечь клиентов.

 Сегодня рынок загородной недвижимости развивается неравномерно. Сегмент поселков экономкласса, ориентированных как на временное, так и на постоянное проживание, остается ненасыщенным, в то время как более 40 % спроса не удовлетворено, а цены растут на уровне 30 35 % в год. Здесь пока налицо рынок продавца.

 Да, как только формируется рынок покупателя, стандартные концепции перестают действовать. Именно поэтому в последнее время девелоперы загородной недвижимости все чаще обращаются в известные архитектурные мастерские, а маркетинговые бюджеты компаний ежегодно увеличиваются на 15 20 %. Покупатель стал разборчивым, и работа с ним требует более тонкого подхода.

 Другими словами, наблюдается кризис стандартных концепций?

 Одно неразрывно связано с другим. Мы потратили много времени и сил на выяснение предпочтений целевой аудитории. И то, что наши проекты пользуются спросом, является наилучшей оценкой избираемых нами концепций. Вот, например, дачный поселок Славенка на Новой Риге был отмечен премией Поселок года 2006.

 В своих проектах вы довольно часто делаете упор на великорусский колорит. Что это дань моде или тщательная настройка на аудиторию?

 На наш взгляд, будущее загородного малоэтажного строительства именно за мегапроектами. Прежде всего это связано с постоянно растущей ценовой конкуренцией. Строительство масштабных поселков дает девелоперу возможность предложить покупателю максимально полный набор объектов инфраструктуры, содержание которых не ляжет бременем на плечи жителей. В небольших проектах реализовать такую идею нельзя. Кроме того, в сложившейся ситуации предложить рынку конкурентоспособный продукт с идеальным сочетанием цены и качества в состоянии, как правило, крупные игроки, вертикально-интегрированные структуры, способные извлекать экономию из самой масштабности деятельности.

 Способны ли выжить на рынке небольшие клубные поселки или будущее все-таки за мегапроектами, в которых девелопер может создать развитую инфраструктуру и обеспечить жителям городской комфорт?

 Из 5,4 млн семей Москвы и Московской области 3,2 млн нуждаются в улучшении жилищных условий, при этом лишь 10 12 % ячеек общества способны приобрести квартиру самостоятельно или с помощью ипотечного кредита. Поэтому возникла и набирает силу тенденция переселения москвичей и жителей областных городов в собственные дома. Согласно данным исследования, проведенного фондом Общественное мнение, 59 % опрошенных заявили, что предпочли бы такой дом городской квартире.

 Может ли развитие рынка загородного жилья решить проблему дефицита квартир в Москве? Есть ли у государства ресурсы для того, чтобы параллельно вести массовое жилое строительство и создавать развитую инфраструктуру?

 Сложно ли сегодня найти подходящий участок под застройку? Какие требования вы как девелопер предъявляете к земле?

Таким образом, потенциальный спрос очень велик. Загородное строительство отличная альтернатива городским многоэтажным домам, и за счет наращивания его объемов можно заметно снизить дефицит жилья. Современный дом в предместье обладает всеми характеристиками комфортной квартиры и вдобавок имеет ряд преимуществ. Во-первых, за счет разницы в стоимости квадратного метра покупатель за те же деньги в состоянии приобрести жилье, которое по площади в два-три раза больше квартиры. Во-вторых, дом за городом это отсутствие соседей, независимость, возможность чувствовать себя хозяином своей территории, лучшая экология, низкий криминогенный уровень Этот перечень нетрудно продолжить.

 Везде ли девелоперы сталкиваются с нежеланием местных властей расставаться с землей? Не верится, что представители администрации не понимают пользы от притока инвестиций в область.

 Найти подходящий участок земли крайне сложно, поскольку приходится принимать во внимание гораздо больше способных повлиять на платежеспособный спрос факторов, чем при строительстве в черте города. Нужно учесть степень транспортной доступности, отсутствие обременений на территории и в непосредственной близости от нее (например, пролегание кабелей связи, газопровода, наличие рядом свалок мусора, пролегание над участком воздушных коридоров и т. п.). Безусловно, будет просто великолепно, если окажется, что земельный надел имеет протяженную границу с лесом и выход к воде и что в этих местах низкий шумовой фон. Разумеется, найти объект, сочетающий в себе все положительные характеристики без каких-либо ограничений, непросто. Добавьте к этому возможные административные барьеры. В среднем девелопер должен осмотреть около ста участков, чтобы в итоге купить один.

Администрации районов обладают колоссальными ресурсами. Прежде всего это земля и коммуникации. От 20 до 25 % в стоимости конечного продукта на загородном рынке вот то, что могут контролировать органы власти, что позволит решить проблемы обеспечения россиян доступным жильем. Другими словами, эти ресурсы допустимо предоставлять конкретному застройщику в обмен на квадратные метры готового жилья, однако данный вариант никто почему-то не рассматривает. Кстати, вести строительство разрешено и на землях из фондов перераспределения районов.

 Местные власти действительно часто являются сдерживающим фактором развития загородного малоэтажного строительства. Пытаясь приобрести участок, девелопер сталкивается со множеством сложностей, связанных в первую очередь с отсутствием нормального оборота земли.

 Уже сегодня на землях сельскохозяйственного назначения можно возводить жилье, однако нужно изменить вид разрешенного к использованию участка под дачное строительство. Такая процедура занимает от шести до восьми месяцев и требует больших денежных затрат. В идеале было бы неплохо упростить процесс перевода земель из одной категории в другую это для застройщиков, чтобы дать развитие национальному проекту Доступное и комфортное жилье гражданам России. К махинациям такие действия не приведут в том случае если государство разработает критерии, которым должна соответствовать организация для получения соответствующих преференций. Более того, объемы и перечень льгот по согласованию исходно-разрешительной документации должны быть переменными, зависеть от степени вовлеченности застройщика в приоритетный национальный проект. Одновременно следует разработать и жесткий регламент освоения территорий инвесторами, пользующимися льготами.

 Если закон разрешит возводить жилье на землях сельскохозяйственного назначения без перевода их в другую категорию, не приведет ли это к злоупотреблениям и росту количества махинаций с земельными участками?

 В начале 90‑х о полноценном загородном жилье в современном представлении не могло быть и речи. Массовое предложение, как правило, сводилось к строительству домиков на шести сотках в дачных кооперативах без необходимых коммуникаций, охраны и прочих неотъемлемых условий комфортной жизни. Столкнувшись с такой проблемой, мы с другом и сослуживцем Петром Овдиенко решили построить загородные дома для своих семей. А вскоре нам пришла в голову мысль: почему бы не превратить это в бизнес? В звании подполковника я уволился в запас. Так в 1994 году и началась история нашей строительной компании Строймонтажсервис, впоследствии преобразованной в многопрофильный инвестиционно-строительный холдинг полного цикла RODEX GROUP.

 Расскажите немного о холдинге. Почему вы занялись недвижимостью, причем именно загородной?

 Не возникало ли у вас желания попробовать силы в других сегментах рынка? Или выйти в другие регионы?

Сегодня в структуре холдинга насчитывается более 30 профильных подразделений, обеспечивающих комплексную реализацию крупных девелоперских проектов начиная со стадии разработки концепции и заканчивая этапом сдачи готовых поселков с объектами инфраструктуры под ключ, а также их последующей эксплуатацией. Таким образом, нам удалось сконцентрировать все в одних руках и полностью контролировать каждый этап реализации проекта.

 Понимаю, что ваши поселки для вас как дети все любимые. Но есть ли какой-то проект, которым вы особенно гордитесь?

 В 2007 году мы планируем начать активное освоение региональных рынков, в частности в Самаре, Санкт-Петербурге и Уфе. В ряде областей будут созданы управляющие компании, которые станут работать по тем же уникальным технологиям реализации инвестиционных проектов, которые мы применяем в Подмосковье.

После успешной реализации проекта Голицыно-7 на Минском шоссе мы вышли на Рублевку, создали поселки Лесные Горки, Горки-1 и Изумрудный век. Была интересная работа на Сочинском побережье, я имею в виду Южное Голицыно, которое и по сей день является одним из лучших в регионе в своем классе. Также следует отметить проект Ранчо уникальный усадебный комплекс с крупным землевладением и инфраструктурой для отдыха у воды. В 2005 году мы вывели на рынок недвижимость нового формата современные дачные поселки повышенной комфортности Аистово и Славенку. А 2006 год ознаменовался для нас началом строительства поселков Маяк на берегу Можайского водохранилища и Монастырское озеро на Новой Риге.

 С момента закладки первого камня нашего первого проекта и до настоящего дня мы придерживаемся основного правила в работе строить так, будто делаешь это для себя. Поэтому мы действительно гордимся всеми своими объектами.

 Инвестиционный портфель закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН) РОДЭКС Недвижимость Первый был сформирован за счет нового поселка Маяк, расположенного на Можайском водохранилище. Стоимость имущества фонда составляет 873 млн руб. Эта форма хороша еще и тем, что фонд не платит налог на прибыль, а НДС вносит только после продажи имущества. В будущем году мы планируем продолжить работу с ЗПИФН, ведь такие фонды на деле доказали свою перспективность в качестве эффективного инструмента привлечения средств для строительства новых поселков.

 В августе 2006 года закончилось формирование ЗПИФН РОДЭКС Недвижимость Первый. В связи с чем было принято такое решение?

 Согласно утвержденной стратегии развития до 2010 года мы планируем наращивать производство не менее чем на 35 % в год. В планах холдинга также значатся выход на российский фондовый рынок и привлечение портфельных инвесторов посредством первичного публичного размещения акций (IPO).

 Каковы ваши ближайшие и далеко идущие, стратегические, планы?

 И в завершение разговора: каков ваш прогноз на 2007 год, то есть каковы, по-вашему, наиболее вероятные сценарии развития рынка загородной недвижимости Московского региона?

В 2007 году мы начинаем реализацию собственными силами еще семи проектов загородной недвижимости, в частности строительство поселка премиум-класса у большой воды Сосновые берега, поселка на 500 домов в Можайском районе, поселков на Новой Риге и в Домодедовском районе, а также в некоторых регионах.



Главная --> Публикации